房地產(chǎn)代理租售傭金糾紛案

房屋代理租售傭金糾紛案一、案情原告：上?！痢练康禺a(chǎn)咨詢有限公司被告：上?！痢练康禺a(chǎn)有限公司1994年12月17，被告取得匯金廣場的預售許可證。1996年12月11日，原、被告簽訂廣告制作、業(yè)務銷售及租賃合約書，約定原告代理被告銷售及處則被告的匯金廣場現(xiàn)場售樓處辦公經(jīng)營。1997年11月1日，合約到期。但一直到1998年1月31日，原告仍在匯金廣場現(xiàn)場售樓處辦公經(jīng)營。1998年6月10日，原告董事長的委托代理人與被告的財務經(jīng)理對帳，確認1998年1月份前原告出售2套、出租11套匯金廣場的房屋，計傭金39452.425美元，明確應付原告50%的傭金即19726.21美元，對賬單由原告董事長的委托代理人和被告的財務經(jīng)理簽名，被告的財務經(jīng)理在該對賬單上注明“傭金付否，請吳董（被告方）批示”。后被告方吳董作出“合同已屬無效，拒付款項”原告訴稱：原告根據(jù)與被告簽署的廣告制作及業(yè)務銷售及租賃合約書，代理被告銷售和出租匯金廣場物業(yè)。原告在合同終止之后繼續(xù)代理被告銷售和出租物業(yè)。原告在合同終止之后繼續(xù)代理被告銷售和出租物業(yè)，但被告至今未向原告給付傭金，故訴訟，要求判令被告承付39452美元的應付款，訴訟費由被告承擔。被告辯稱：原告的訴請，缺乏事實及合同依據(jù)，故要求駁回原告的訴訟請求。二、審理法院經(jīng)審理認為：雙方合約期滿后，被告之財務經(jīng)理與原告的委托代理人的對帳行為，系代表各自企業(yè)行為，原、被告應對此承擔民事責任。對帳單證實了原告繼續(xù)代理租售房屋的事實存在，被告應支付原告?zhèn)蚪鹩?9726.21美元。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：上海市××房地產(chǎn)有限公司應給付上?！痢练康禺a(chǎn)咨詢公司傭金19726.21美元。宣判后，被告上?！痢练康禺a(chǎn)有限工資不服，提起上訴。上海市××中級人民法院經(jīng)審理作出“駁回上訴，維持原判”的判決。三、評析本案是一起較為典型的代理商代理租售商辦樓、收取傭金而引發(fā)的民事糾紛。原告以事實代理為行為的實際發(fā)生，向被告追索傭金；被告以代理合同已到期為由，拒付傭金。本案涉及的問題主要有以下四個：㈠合約期滿后，原告所為的代理租售行為，是否屬合同關系的繼續(xù)？應否享有原合同約定的權利從本案的案情出發(fā)，原、被告雙方簽訂廣告制作及業(yè)務銷售及租賃合約書，由原告為被告代理銷售、出租“匯金廣場”商辦樓物業(yè)，為此，被告向原告提供了匯金廣場的“窗口”式辦公場所即現(xiàn)場售樓處，繼續(xù)辦公經(jīng)營，被告也未作出要求原告公司離開現(xiàn)場售樓處的意思表示，故當原告有代理租、售房屋的行為，并且有代理結果的，根據(jù)權利、義務對等原則，原告應該有收取傭金的權利。㈡雙方代表的對帳行為屬何種性質的行為原告起訴所持的證據(jù)是雙方代表所簽署的傭金對帳單。該對帳單是被告方財務經(jīng)理根據(jù)財務賬目上的成交紀錄與原告董事長授權的代表簽署的，因此，該兩人的對帳行為系代表各自公司的職務行為。同時，對帳單也證實了原告在合約期滿后繼續(xù)代理租、售房屋的事實的存在。原告履行了義務，被告方財務經(jīng)理在對帳單上注明的“傭金付否，請吳董（被告方）批示”，被董事長作出“合同已屬無效，拒付款項”的批示，僅是被告公司內(nèi)部管理工作關系的約定，對外無約束力，也無法律效力。㈢被告應付多少傭金由于本案所涉及的原告的代理行為，系合約期限屆滿后發(fā)生的，雙方未再簽訂書面合同，對傭金給付更無約定。審理中，雙方爭議較大，法院在確定了給被告給付傭金義務后，還應正確判處被告應給付傭金的具體數(shù)額。因本案原告所持的對帳單上有被告的財務經(jīng)理明確寫明原告事實代理租售情況及傭金的總數(shù)39452.425美元，并寫明給付原告方50%的傭金，原告方代表在對帳單上簽名，對傭金的總數(shù)及給付原告50%的傭金未提出異議。現(xiàn)原告主張被告給付全部傭金，且在法院審理中也未對自己的主張?zhí)峁┳C據(jù)，故法院判決被告按對帳單上50%傭金即19726.21美元支付。㈣如適用合同法規(guī)定，被告是否應該向原告支付傭金本案糾紛的發(fā)生和處理均在《中華人民共和國合同法》施行之前，故本案的判決適用|《中華人民共和國民法通則》以及《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規(guī)定。如本案發(fā)生、處理在《中華人民共和國合同法》施行之后，根據(jù)合同法第三十六條“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但是一方已履行主要義務，對方接受的，該合同成立”之規(guī)定，原、被告雙方在合約到期后，未重新簽約，但是原告的代理行為事實存在，且被告均已接受，這就意味著當事人意思表示的形式，法律要求一