房地產(chǎn)估價(jià)師風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及現(xiàn)實(shí)條件下的對(duì)策研究_第1頁
房地產(chǎn)估價(jià)師風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及現(xiàn)實(shí)條件下的對(duì)策研究_第2頁
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文檔簡介

二、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生案例分析近幾年來,我國房地產(chǎn)估價(jià)中介市場發(fā)生了一些估價(jià)虛假案件,這些引爆的虛假估價(jià)案件使整個(gè)社會(huì)對(duì)估價(jià)師的職業(yè)道德產(chǎn)生質(zhì)疑,也使估價(jià)師的行業(yè)公信力降到了前所未有的低點(diǎn),現(xiàn)分析其中幾個(gè)比較典型的風(fēng)險(xiǎn)案例來說明一旦風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任發(fā)生將給估價(jià)師與估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來很大的損失。1、四川騙貸造假案2000年11月至2001年6月期間,東方資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司受四川泰港實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司的委托,對(duì)四川青神中巖風(fēng)景區(qū)旅游開發(fā)公司和四川甘孜大香格里拉旅游有限公司的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但是,東方資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所的評(píng)估師許茂全、王宗芝在未取得兩評(píng)估單位土地的全部合法手續(xù),又未到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門調(diào)查核實(shí)土地權(quán)屬、征地費(fèi)用、土地等級(jí)等一系列涉及資產(chǎn)評(píng)估的重要依據(jù)的情況下,兩人竟接受同為東方資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司人員段志堅(jiān)的指令,將中巖公司的資產(chǎn)虛高評(píng)估為人民幣1.96億元,將大香格里拉公司的資產(chǎn)虛高評(píng)估為人民幣2.97億元,委托方據(jù)此向金融機(jī)構(gòu)騙貸1.66億元。2004年6月15日,經(jīng)過庭審,武侯區(qū)法院最后認(rèn)定,東方評(píng)估所出具的估價(jià)報(bào)告是造成泰港實(shí)業(yè)瘋狂騙貸的主要原因,因此以犯出具證明文件重大失實(shí)罪,判東方評(píng)估所罰金100萬元,段志堅(jiān)有期徒刑2年緩刑3年、罰金1.5萬元,許茂全和王宗芝則有期徒刑一半、緩刑兩年、罰金1萬元。分析:該案例的發(fā)生比較典型的說明了我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過程中評(píng)估業(yè)功能的扭曲,這種功能的扭曲表現(xiàn)在:一、評(píng)估缺乏法律依據(jù)。評(píng)估的方法、手段和方式都沒有上升到法律層次,沒有被形成一種國家意識(shí),大家只是按照行業(yè)內(nèi)部達(dá)成的共識(shí)和慣例來進(jìn)行評(píng)估。二、評(píng)估師自身缺乏法律意識(shí)。委托人說怎么評(píng)就怎么評(píng),從根本上說就是這種約束評(píng)估業(yè)的法制匱乏使得評(píng)估業(yè)的功能扭曲。四川的這一案例也反映出目前中國評(píng)估師的法律素養(yǎng)和法律意識(shí)不夠,評(píng)估師的職業(yè)道德水平有待提高。另外,評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理不嚴(yán)也是導(dǎo)致案件發(fā)生的原因之一,換句話說,這種評(píng)估機(jī)構(gòu)管理層缺乏防范措施和內(nèi)部控制。評(píng)估體制的變遷導(dǎo)致了評(píng)估主體法律責(zé)任狀態(tài)的改變,原來的行政管理體制一直使評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任狀態(tài)處于行政庇護(hù)之下,市場經(jīng)濟(jì)將評(píng)估機(jī)構(gòu)推向了社會(huì),評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任狀態(tài)就顯現(xiàn)出來,這就是責(zé)任狀態(tài)的變化。這就需要評(píng)估主體,包括評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)大大強(qiáng)化其風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)。2、寧夏改制造假案2001年11月寧夏瑞恒評(píng)估公司對(duì)中衛(wèi)縣城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司擬改制房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià),估價(jià)基準(zhǔn)日為2001年9月30日,瑞恒公司出具估價(jià)報(bào)告中一幢建筑面積為5,684平方米、土建已封頂?shù)脑诮ㄉ唐贩浚览麓?號(hào)住宅樓,竟然“以核實(shí)后的實(shí)際付款額(鑒證費(fèi)150元)作為估價(jià)值”。對(duì)此,公司財(cái)務(wù)人員解釋說,房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)該樓還沒有動(dòng)工,只花了150元的簽證費(fèi)。記者在當(dāng)?shù)亟ㄖ|(zhì)量檢查站查閱了該樓的施工檔案,發(fā)現(xiàn)該樓開工的時(shí)間為2001年6月8日,竣工的時(shí)間為2002年7月19日。也就是說,在2001年11月進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),該樓已經(jīng)施工4個(gè)多月。該樓于2002年竣工后,60套商品房很快銷售一空,平均每平方米的售價(jià)就達(dá)800元左右。繼而又“構(gòu)想”出巨額“應(yīng)付賬款”,使數(shù)千萬元的房地產(chǎn)被“估價(jià)”所吞沒。另外如:槐樹南巷商住樓,建筑面積780平方米,2001年7月15日開工,同年12月7日竣工,當(dāng)時(shí)只估價(jià)了1,000元。美利新村8號(hào)住宅樓,為5層20套住房,建筑面積2,728平方米,2001年7月19日開工,2002年7月17日竣工,當(dāng)時(shí)只估價(jià)了2,200元,等等。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為:城鄉(xiāng)開發(fā)公司資產(chǎn)總額1,557.3萬元,負(fù)債總額1,571.75萬元,凈資產(chǎn)為-14.45萬元,加上剝離鍋爐房等房地產(chǎn),實(shí)際剩余的凈資產(chǎn)為-50.4萬元,在這幾年房地產(chǎn)市場日趨火熱的情況下,國有資產(chǎn)不僅沒有增值,反而瀕臨破產(chǎn)邊緣?在記者采訪中,中衛(wèi)市許多干部群眾對(duì)此表示懷疑,認(rèn)為這中間存在大量國有資產(chǎn)流失情況。分析:這是一起典型的國有企業(yè)改制中國有資產(chǎn)流失案例,誠然,估價(jià)師在這一案例中既不是“主犯”,也不是最大的受益者,但不可否認(rèn),估價(jià)師由于技能低下出具了質(zhì)量低劣的估價(jià)報(bào)告,在這起國有資產(chǎn)的流失中的確起到了推波助瀾的作用。而從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角看,由于違規(guī)成本不高等原因,一些估價(jià)師根本不怕違規(guī),也就不用擔(dān)心評(píng)估質(zhì)量,更不用為了提高評(píng)估質(zhì)量而去提高評(píng)估成本,因此評(píng)估成本低而又低,造成許多評(píng)估機(jī)構(gòu)敢于任意壓低價(jià)格搶攬業(yè)務(wù),使整個(gè)行業(yè)的價(jià)格機(jī)制無序而又混亂,加上一些地方的強(qiáng)勢部門甚至公開要求評(píng)估機(jī)構(gòu)收費(fèi)打折,或通過投標(biāo)競標(biāo)招攬生意,這種在收費(fèi)上嚴(yán)重違反專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目,必然導(dǎo)致評(píng)估過程的"偷工減料",不講章法的低價(jià)格注定成為評(píng)估結(jié)論低劣的"導(dǎo)火線"。在我國,各方普遍高估評(píng)估師的能力,對(duì)評(píng)估師的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)沒有給予應(yīng)有重視,評(píng)估機(jī)構(gòu)自身對(duì)此也不重視,事前不準(zhǔn)備、不投保,出事了只好自認(rèn)倒霉。筆者認(rèn)為,國內(nèi)對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)度普遍關(guān)注不夠,相關(guān)制度欠缺,一旦估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生,相關(guān)受害人的利益將無法得到保障。3、麥科特上市造假案2001年9月22日,中國證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示:麥科特上市前三年虛構(gòu)利潤9,074萬港元,涉及偽造合同、虛開發(fā)票、偽造海關(guān)印章,有關(guān)負(fù)責(zé)人已被依法送公安機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。廣東大正聯(lián)合評(píng)估有限公司因涉嫌在惠州市麥科特公司造假上市一案中提供虛假報(bào)告,公司副總經(jīng)理鄭炳南增大對(duì)麥科特光電股份有限公司《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》的資產(chǎn)評(píng)估值,還授意其公司人員陳志紅補(bǔ)提了進(jìn)口機(jī)器設(shè)備一個(gè)百分點(diǎn)的成新率,從而使評(píng)估值又虛增了2,205,136.00元人民幣,最終使公司凈資產(chǎn)達(dá)到1.1億元人民幣。日前廣東大正聯(lián)合評(píng)估有限公司被廣東省高級(jí)人民法院取消了其在全省各級(jí)法院的年度委托評(píng)估資格。公司副總經(jīng)理鄭炳南因涉嫌提供虛假證明文件被捕,現(xiàn)關(guān)押于博羅縣第二看守所?!按笳笔侨閿?shù)不多的幾家擁有證券類評(píng)估資格的公司,曾經(jīng)被廣東高院確定為全省法院2001年度的委托估價(jià)機(jī)構(gòu)十強(qiáng)之一,但卻在惠州麥科特公司造假上市一案中涉嫌提供虛假估價(jià)報(bào)告,在社會(huì)上造成了不良影響。分析:在目前的惡劣的執(zhí)業(yè)環(huán)境下,估價(jià)師執(zhí)業(yè)獨(dú)立性差,完全依附于被評(píng)估企業(yè),依附于評(píng)估機(jī)構(gòu)的老板們。許多估價(jià)機(jī)構(gòu)的老板本身不具備相應(yīng)專業(yè)素質(zhì),其出資人、合伙人資格的取得,主要是由于其能通過各種關(guān)系獲取大量的評(píng)估業(yè)務(wù),業(yè)務(wù)是其立身之本,因此迎合客戶的要求是這些老板的主要工作,而估價(jià)師在執(zhí)業(yè)規(guī)范與老板的要求之間往往處于兩難境地,出于利益驅(qū)動(dòng)與生存壓力,估價(jià)師往往成為各類評(píng)估造假案中的“幫兇”,如何保護(hù)估價(jià)師的利益,如何維護(hù)估價(jià)師的獨(dú)立執(zhí)業(yè)權(quán),這問題不能得到解決的話,將成為阻礙房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的最大“絆腳石”。4、上海世茂濱江花園房屋估價(jià)案2006年年中,上海浦發(fā)銀行陸家嘴支行發(fā)現(xiàn)一筆高達(dá)1.26億元的問題貸款,上海光華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司也牽涉其中。在這筆問題貸款中,抵押方“優(yōu)佳投資”和評(píng)估公司存在虛高評(píng)估抵押物(房產(chǎn))價(jià)值,套取銀行資金的行為,而抵押物正是位于“世茂濱江花園”的一套高檔商品房,“優(yōu)佳投資”之前買入價(jià)是2400萬元,而上海光華房地產(chǎn)評(píng)估有限公司給這套房產(chǎn)的估值達(dá)到1億元。按照當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格,抵押方可以借此從銀行套現(xiàn)4600萬元。因違規(guī)估價(jià)世茂濱江花園一套住宅,上海一房產(chǎn)估價(jià)企業(yè)被建設(shè)部曝光。昨天,國家建設(shè)部公布了房地產(chǎn)交易秩序?qū)m?xiàng)整治工作的情況并表示,無證銷售、售后包租、交易欺詐、非法中介等違法違規(guī)行為在目前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場上比較突出,在建設(shè)部公布的8起典型案

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