深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT

深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版-99PPT2024/3/30深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT關(guān)于項(xiàng)目的戰(zhàn)略性思考價(jià)值層面的挖掘——項(xiàng)目所在片區(qū)除已經(jīng)接近售磬的慶福樓住宅和飛揚(yáng)時(shí)代商業(yè)，在一段時(shí)間內(nèi)再無其他新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，產(chǎn)品的稀缺，項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有較大的挖掘潛力。形象層面的推廣——項(xiàng)目作為福田區(qū)兩個(gè)舊區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)整個(gè)福田區(qū)的舊改工作有著示范作用，同時(shí)對(duì)于心海公司開拓市區(qū)市場(chǎng)、樹立公司形象具有戰(zhàn)略意義。因此，項(xiàng)目形象的開發(fā)推廣變得更加重要。策略層面的把握——考慮到心海公司快速回收資金和樹立項(xiàng)目及公司形象的需要，項(xiàng)目營銷的前期蓄勢(shì)時(shí)間會(huì)較長，保證形象推廣和客戶積累；而項(xiàng)目銷售則采用短平快策略，爭(zhēng)取快速回籠資金。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT報(bào)告思路項(xiàng)目定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目銷售工作及推廣計(jì)劃安排項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目規(guī)劃金地強(qiáng)大客戶資源二三級(jí)聯(lián)動(dòng)深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議項(xiàng)目銷售方案項(xiàng)目推廣方案目錄>>深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT1<<項(xiàng)目市場(chǎng)定位深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT1區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目市場(chǎng)定位輻射人群項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域規(guī)劃位于華強(qiáng)南南園商圈,商圈成熟度較高。周邊一級(jí)輻射人群10－20萬，包括大量居住人口和工作人口，同時(shí)區(qū)內(nèi)有大量港人聚集。政府規(guī)劃以南園路、福華路為紐帶，形成華強(qiáng)北與蔡屋圍金融中心之間的大眾化商業(yè)帶。具備進(jìn)入中高端市場(chǎng)條件。34項(xiàng)目意義競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境2項(xiàng)目資源深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT1區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目市場(chǎng)定位34項(xiàng)目意義競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境資源2資源1位于兩條城市主干道中間，區(qū)域路網(wǎng)十分發(fā)達(dá)、臨近地鐵、交通十分便利。項(xiàng)目西側(cè)，未來要建的城市廣場(chǎng)將成為項(xiàng)目重要的景觀資源和人流集散地。2項(xiàng)目資源可以深入挖掘項(xiàng)目的資源價(jià)值，樹立項(xiàng)目形象。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT1區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目市場(chǎng)定位4項(xiàng)目意義3競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境2項(xiàng)目資源區(qū)內(nèi)新住宅和新商鋪稀缺，有理由提升項(xiàng)目檔次，獲得更多利潤。住宅競(jìng)爭(zhēng)作為區(qū)內(nèi)唯一在改要建的項(xiàng)目，住宅產(chǎn)品是稀缺的。項(xiàng)目處于成熟商圈，商鋪投資價(jià)值高，且在項(xiàng)目推出期間區(qū)內(nèi)也無其他待售和在售商鋪。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT1區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目市場(chǎng)定位2項(xiàng)目資源4項(xiàng)目意義3競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境公司意義城改意義作為福田區(qū)僅有的兩個(gè)社區(qū)舊改試點(diǎn)項(xiàng)目，具有重要的政治意義。作為心海公司第一個(gè)市區(qū)項(xiàng)目也肩負(fù)著公司開拓市區(qū)市場(chǎng)和樹立品牌形象的雙重使命。在現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上盡可能提升項(xiàng)目品質(zhì)和形象。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT在現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上提升項(xiàng)目品質(zhì)和形象4項(xiàng)目意義區(qū)內(nèi)新住宅和新商鋪稀缺，有理由提升項(xiàng)目檔次，實(shí)現(xiàn)更多利潤3競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境可深入挖掘項(xiàng)目的資源價(jià)值，樹立項(xiàng)目形象2項(xiàng)目資源具備進(jìn)入中高端市場(chǎng)條件1區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目市場(chǎng)定位綜合各項(xiàng)影響市場(chǎng)定位的因素來看：深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT代表華強(qiáng)南最高品質(zhì)的、形象中高端的保持傳統(tǒng)文化內(nèi)涵并具備現(xiàn)代形象的能夠輻射周邊區(qū)域甚至整個(gè)市區(qū)的華強(qiáng)南現(xiàn)代新生活社區(qū)福田舊城改造標(biāo)桿性的項(xiàng)目市場(chǎng)定位因此，我們建議將項(xiàng)目打造成：深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT2<<項(xiàng)目客戶定位深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT三級(jí)輻射二級(jí)輻射一級(jí)輻射住宅客戶定位一般來說，住宅客戶群從區(qū)域分布來看，呈現(xiàn)三個(gè)圈層的擴(kuò)展：1、項(xiàng)目周邊片區(qū)，為一級(jí)輻射圈2、項(xiàng)目所在區(qū)域，為二級(jí)輻射圈3、項(xiàng)目所在地區(qū)，為三級(jí)輻射圈因此，本項(xiàng)目的三個(gè)輻射圈層為：華強(qiáng)南片區(qū)、福田區(qū)與羅湖區(qū)、深圳市深圳市福田區(qū)與羅湖區(qū)華強(qiáng)南片區(qū)深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT住宅客戶定位結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)來看，本項(xiàng)目住宅僅32套（含內(nèi)購套數(shù)），商業(yè)僅2200多平方米，整體規(guī)模較小，一級(jí)輻射圈即華強(qiáng)南片區(qū)的潛在客戶足以消化本項(xiàng)目的住宅及商鋪。深圳市福田區(qū)與羅湖區(qū)三級(jí)輻射二級(jí)輻射一級(jí)輻射華強(qiáng)南片區(qū)深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT華強(qiáng)南片區(qū)住宅需求分析周邊大量原住民的換房需求周邊私營業(yè)主和工作人士的置業(yè)需求住在附近的租客的置業(yè)需求對(duì)本區(qū)域比較熟悉的港人置業(yè)看好華強(qiáng)南升值潛力的投資需求住宅客戶定位√√√項(xiàng)目住宅的目標(biāo)客戶包括原居民、周邊私營業(yè)主、高級(jí)工作人士和租客，地緣性特征明顯。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT華強(qiáng)南片區(qū)商鋪需求分析周邊大量原住民的投資需求周邊私營業(yè)主和工作人士的投資需求對(duì)本區(qū)域比較熟悉的港人投資需求看好華強(qiáng)南升值潛力的投資需求商鋪客戶定位√√√項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)客戶包括原居民、周邊私營業(yè)主和高級(jí)工作人士以及對(duì)華強(qiáng)南升值潛力看好的區(qū)域外客戶。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT通過以上分析，我們進(jìn)一步將核心目標(biāo)客戶的人文特征總結(jié)如下：目標(biāo)客戶鎖定30－45歲左右文化水平中等有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力長期在華強(qiáng)南片區(qū)生活工作的原住民、私營業(yè)主、政府公務(wù)員、公司高級(jí)管理人員深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT目標(biāo)客戶特征分析周邊需要換房的大量原居民周邊有置業(yè)需求的私營業(yè)主與工作人士住在附近有置業(yè)需求的租客華強(qiáng)南片區(qū)住宅客戶華強(qiáng)南片區(qū)商鋪客戶周邊有投資需求的大量原居民周邊有投資需求的私營業(yè)主與工作人士看好華強(qiáng)南升值潛力的投資人士住宅客戶與商鋪客戶的共性：1、地緣性特征明顯2、交叉特征明顯深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT地緣性特征、交叉特征明顯重要提示住宅客戶商鋪客戶銷售思路：1、住宅和商鋪同時(shí)發(fā)售1、住宅和商鋪的推廣形象統(tǒng)一2、推廣重點(diǎn)區(qū)域集中在華強(qiáng)南推廣思路：深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT3<<項(xiàng)目主題定位深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT泛主題韓國商業(yè)街是否需要調(diào)整？項(xiàng)目主題定位——思考1調(diào)整依據(jù)：1、公司快速收回現(xiàn)金流的需求2、作為城改試點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)公司形象的意義3、其他項(xiàng)目的參考商業(yè)主題是否需要調(diào)整？深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT韓國商業(yè)街主題項(xiàng)目主題定位——思考1優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1、先租后售，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)2、與周邊商業(yè)有效銜接3、主題鮮明，操作思路明確1、回收資金慢2、主題定位單一，不利于持續(xù)性得操作深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT泛主題項(xiàng)目主題定位——思考1優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1、快速銷售，回收資金快2、操作彈性大1、主題不夠鮮明，沒有特色2、未能充分利用周邊成熟得商業(yè)業(yè)態(tài)，難以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT項(xiàng)目主題定位——思考1泛主題可實(shí)現(xiàn)泛主題操作彈性大，可根據(jù)公司的形象需求隨時(shí)作出調(diào)整1、金地快速回收資金：梅龍鎮(zhèn)商業(yè)泛主題定位2、通天地整租2－3層：飛揚(yáng)時(shí)代商業(yè)手機(jī)市場(chǎng)的定位主題定位調(diào)整：采用泛主題調(diào)整依據(jù)：1、公司快速收回現(xiàn)金流的需求2、作為城改試點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)公司形象的意義3、其他項(xiàng)目參考深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT住宅主題形象商業(yè)主題形象項(xiàng)目主題定位——思考2統(tǒng)一1、區(qū)域特征：“鬧市背后”2、文化沉淀：“市井文化”3、目標(biāo)客戶交叉住宅主題與商業(yè)主題能否統(tǒng)一？深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT目標(biāo)客戶的價(jià)值觀探索項(xiàng)目主題定位

項(xiàng)目主題定位——尋找主題區(qū)域特征與區(qū)域文化深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT沿著南園路，自西向東，踏著記憶的腳步，我們尋訪城市的年輪，不知不覺走入了——深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT20年前這里曾是一片魚塘，那時(shí)還叫作沙埔頭大隊(duì)。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT成立特區(qū)后，村里建起了股份公司，股份公司又蓋了樓房，每戶村民分回一套，用很少的錢買下，并入股分配“商品房”，從此過起了收租的生活。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT大城小市時(shí)間分分秒秒地過去，高樓一棟棟拔地而起，城市漸漸地長大，這里變成了——深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT鬧市背后……在大城小市里，生活著這樣一群執(zhí)著的人，在城市的變遷中，他們守望著高樓背后的鬧市；深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT訪問對(duì)象：一餐廳老板答1：我住羅湖答2：來深圳還真不少年了答3：這片我熟，天天都在這答4：這一片政府不是規(guī)劃了改造了嘛？我很看好答5：我當(dāng)然關(guān)注（項(xiàng)目），鋪?zhàn)佣嗌馘X？答6：這邊就是吃喝玩樂，不然我開店干嗎？答7：鋪?zhàn)舆@邊賣到40000左右吧，好點(diǎn)的位置。訪問對(duì)象：一茶葉店老板答1：我住這邊村里答2：我來深圳快9年了答3：想買房子的，現(xiàn)在孩子也在這邊上學(xué)答4：住這邊習(xí)慣了，主要是生意在這沒辦法，房子太貴了答5：早聽說要改造了（項(xiàng)目）答6：到時(shí)候看看吧（是否買房）答7：房子肯定過10000，商鋪30000多，不一定的，好的地方50000多都有。與這群人的對(duì)話——深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT作為最早一批來深圳淘金的弄潮兒他們?cè)诔鞘猩倘Φ男纬芍谐恋硐聛硭麄冊(cè)谶@里生活，他們?cè)谶@里生意他們富有了，卻在選擇生活的過程中留下了對(duì)市井的依戀他們習(xí)慣了高樓大廈折射的背影，卻又不想離它們太遠(yuǎn)他們習(xí)慣了在無秩序的老城區(qū)里走動(dòng)玩鬧，享受周圍吃喝玩樂的喧囂氣息他們習(xí)慣了在老城區(qū)的“鋪?zhàn)永铩辈粩鄬ふ覚C(jī)遇太多的習(xí)慣了，讓他們對(duì)這里留下了感情，留下了希望他們也并非不渴望新生活，只是害怕新家?guī)ё吡怂麄儗?duì)這份市井的回憶。對(duì)這群人的描述——深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT在日漸珍稀的傳統(tǒng)的土壤里，他們?cè)杏俗约旱奈幕?，并?jiān)守著這份對(duì)城市的記憶。留住城市的記憶……深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT心?！ゅ\龍留住城市的記憶深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT以心海·錦龍作為項(xiàng)目的整體推廣名。以“留住城市的記憶”作為項(xiàng)目整體的推廣語。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT留住城市的記憶留住城市的記憶就是要留住目標(biāo)客戶對(duì)于城市沉淀和市井文化的依戀之情；留住城市的記憶就是要激起目標(biāo)客戶對(duì)于那段記憶的共鳴即與城市共同成長的歷史；留住城市的記憶就是要對(duì)沖目標(biāo)客戶內(nèi)心的一個(gè)矛盾，即依戀傳統(tǒng)文化和新生活秩序的矛盾，也即不想離開老城區(qū)又希望改善居住環(huán)境的矛盾。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT心?！ゅ\龍商業(yè)街推廣名：南園路1號(hào)深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT南園路1號(hào)“1號(hào)”——項(xiàng)目位于南園路片區(qū)最核心、最繁華的中心位置；“1號(hào)”——項(xiàng)目是南園路片區(qū)目前唯一的全新的商業(yè)項(xiàng)目；“1號(hào)”——項(xiàng)目是南園路片區(qū)最具投資價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目；“1號(hào)”——項(xiàng)目是福田區(qū)具有劃時(shí)代意義的舊城改造的試點(diǎn)項(xiàng)目?！澳蠄@路”——直接點(diǎn)名了項(xiàng)目所在片區(qū)，而南園路本身作為成熟的商業(yè)片區(qū)具有極高的市場(chǎng)認(rèn)可度?！?號(hào)”則最好的詮釋了項(xiàng)目特殊的位置優(yōu)勢(shì)和價(jià)值優(yōu)勢(shì)：深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT141213119108765432116郵電所15以特色餐飲、時(shí)尚飾品、精品服飾等為主。以社區(qū)配套包括美容美發(fā)、便利店、面包店等為主。14121311910876543211615郵電所1樓經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)劃主題演繹深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT171918居委會(huì)中型中西式餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)為主以美容美發(fā)等業(yè)態(tài)為主主題演繹2樓經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)劃深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT主題演繹南園路1號(hào)南園路1號(hào)不是一個(gè)全新商業(yè)業(yè)態(tài)的移植，而是這個(gè)片區(qū)商業(yè)的延續(xù)，更是這個(gè)片區(qū)商業(yè)的升級(jí)；南園路1號(hào)的延續(xù)是對(duì)周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的延續(xù)，它要留住這里原汁原味的商業(yè)業(yè)態(tài)，保留這里最具歷史沉淀的商業(yè)氛圍；

南園路1號(hào)的升級(jí)是對(duì)片區(qū)商業(yè)的品質(zhì)、檔次、格調(diào)和形象的升級(jí)，

通過升級(jí)來展示全新的生活方式，來滿足目標(biāo)客戶對(duì)于新生活的向往。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT4<<項(xiàng)目規(guī)劃建議深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT商鋪劃分原則——控制單鋪面積，控制單鋪總價(jià)，利于銷售商鋪劃分結(jié)合現(xiàn)有規(guī)劃，減少面積浪費(fèi)商鋪劃分結(jié)合經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃考慮改變?cè)袠翘菸恢?，并增加一個(gè)樓梯考慮二層劃分為兩個(gè)鋪位銷售項(xiàng)目規(guī)劃建議深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT1樓商鋪劃分各鋪位劃分以柱子和承重墻作為界限，劃分面積盡量以最小單位計(jì)，以減少單鋪面積和降低單鋪總價(jià)，利于銷售。14121311910876543211615郵電所原有樓梯浪費(fèi)過多臨街商鋪面積，同時(shí)為了避開承重墻，將北側(cè)樓梯南移至7號(hào)鋪位置樓梯長度6－8m，寬度2m在南側(cè)增加一樓梯，樓梯長度6-8m，寬度2m深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT二樓東側(cè)主要?jiǎng)澐譃閮蓚€(gè)大的商鋪，以降低整體出售的銷售壓力。而增加的樓梯部分損失面積價(jià)值，將通過提高二樓的售價(jià)，分?jǐn)偟蕉瞧渌糠置娣e中去。171918居委會(huì)2樓商鋪劃分深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT1－19號(hào)各鋪位面積分布鋪位號(hào)鋪位指標(biāo)面積（㎡）鋪位號(hào)鋪位指標(biāo)面積（㎡）14.1×1353.3109.1×13.5122.926×1378116×12.172.636×1378127×12.184.746×1378136×12.172.656×1378146×63666×1378156×74276×1378168×86484.5×14.464.81716.5×13.5222.894.5×14.464.81821×14.4+9.1×13.5425.31932.5×14.4468合計(jì)2268.24㎡（原有面積）＋32.3㎡×2

(新增面積)＝2332.84㎡鋪位指標(biāo)：面寬（m）×徑深（m）注：其中1、7、18、19號(hào)鋪已經(jīng)減掉14㎡（2m×7m）的樓梯面積原有的一個(gè)60.3㎡樓梯降低到兩個(gè)14㎡的樓梯，導(dǎo)致新增商業(yè)面積32.3㎡×2=64.6㎡。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT5<<項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位邏輯第一步：市場(chǎng)比較法得出價(jià)格U（X）第二步：租金收益還原法得出價(jià)格V（Y）第三步：價(jià)格U（X）與價(jià)格V（Y）的驗(yàn)證得出項(xiàng)目?jī)r(jià)格W（Z）第四步：對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格W（Z）的修正深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT項(xiàng)目名稱權(quán)重租金均價(jià)備注飛揚(yáng)時(shí)代30%6011000項(xiàng)目位置較近，物業(yè)形態(tài)相近，較具參考價(jià)值城市杰座20%4711500同片區(qū)，產(chǎn)品定位相同，最具參考價(jià)值漾福居20%4510850同片區(qū)，具參考價(jià)值慶福園20%無11600同片區(qū)，開盤時(shí)間較近，具參考價(jià)值。御景華城10%5210080位置稍遠(yuǎn)，客戶群不同為次要參考依據(jù)——選取參考項(xiàng)目權(quán)重參考依據(jù)包括：區(qū)位、產(chǎn)品定位、開盤時(shí)間、目標(biāo)客戶群等。住宅價(jià)格定位——市場(chǎng)比較法（注：以上均價(jià)及租金價(jià)格均以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，加權(quán)平均計(jì)算得出）深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT本項(xiàng)目舊城改造項(xiàng)目片區(qū)生活配套齊全教育配套齊全片區(qū)商業(yè)比較容積率城市杰座位于華強(qiáng)南路與南園路交匯處（03年8月發(fā)售）比鄰城市中心公園交通便利產(chǎn)權(quán)年限較短容積率5.92梯6戶3梯8戶飛揚(yáng)時(shí)代片區(qū)商業(yè)比較繁榮05年7月發(fā)售單體樓，沒有園林容積率8周邊配套成熟漾福居位置稍遜城市杰座有城市中心公園景觀優(yōu)勢(shì)周邊生活配套成熟交通便利容積率7.43梯13戶，2梯8戶慶福園06年7月發(fā)售單體樓，沒有園林周邊環(huán)境較為雜亂新發(fā)售樓盤項(xiàng)目容積率10

——參考因素詳細(xì)比較住宅價(jià)格定位——市場(chǎng)比較法深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT住宅價(jià)格定位——市場(chǎng)比較法——打分比較過程參考因素權(quán)重城市杰座漾福居御景華城飛揚(yáng)時(shí)代慶福園本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值20181814191516交通環(huán)境121111109610規(guī)模檔次1210711877生活配套10777989戶型設(shè)計(jì)10878788周邊環(huán)境10987758園林環(huán)境8738637容積率5443434噪音5111345物業(yè)管理43.534333產(chǎn)權(quán)4344444合計(jì)10081.57377796681參考價(jià)格

1150010850100801100011600

參考權(quán)重

20%20%10%30%20%

權(quán)重價(jià)格

2300217010083300232011098權(quán)重分?jǐn)?shù)

16158241376計(jì)算結(jié)果

11906

深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT依據(jù)住宅估價(jià)理論和方法，項(xiàng)目評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)的理論均價(jià)為：∑比較標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格U＝∑（各比較物業(yè)修正價(jià)格×比較權(quán)重）×（調(diào)整系數(shù)）＝（11550×20%+10850×20%+10080×10%+11000×30%+11600×20%）×（81/76）＝11906元/平方因此，本項(xiàng)目住宅部分理論均價(jià)為：U＝11900元/平方米住宅價(jià)格定位——市場(chǎng)比較法——結(jié)論深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT（注：由于慶福園新盤剛銷售，沒有出租信息，故不作為樣本。并對(duì)權(quán)重進(jìn)行調(diào)整）參考項(xiàng)目租賃市場(chǎng)價(jià)格比較住宅價(jià)格定位——租金收益還原法參考因素權(quán)重城市杰座漾福居御景華城飛揚(yáng)時(shí)代本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值201818141916交通環(huán)境12111110910規(guī)模檔次121071187生活配套1077799戶型設(shè)計(jì)1087878周邊環(huán)境1098778園林環(huán)境873867容積率544344噪音511135物業(yè)管理43.53433產(chǎn)權(quán)434444合計(jì)10081.573777981參考價(jià)格

47455260

參考權(quán)重

25%25%15%35%

權(quán)重價(jià)格

121182152權(quán)重分?jǐn)?shù)

2018122878計(jì)算結(jié)果

54

深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT住宅租金收益還原法收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年無限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=a/rV——項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)r——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值5.5%；a——項(xiàng)目的年凈收益住宅價(jià)格定位——租金收益還原法深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT住宅租金收益還原法V=a/rr取經(jīng)驗(yàn)值5.5%；a——年凈收益：租金按54元/月/㎡計(jì)算按以上公式計(jì)算:V=11781元/平米住宅價(jià)格定位——租金收益還原法深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPTW=11900元/平米（±2%）住宅價(jià)格定位——修正市場(chǎng)比較法理論均價(jià)：U＝11900元/平方米

租金收益反推法理論均價(jià)：V=11781元/平米根據(jù)前面的推算得出：上述兩種方法得出的理論價(jià)格均價(jià)基本吻合，同時(shí)考慮到未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定性和銷售價(jià)格策略的變動(dòng)等因素，在現(xiàn)有理論價(jià)格基礎(chǔ)上增加（±2％）的修正系數(shù)。因此，修正后的項(xiàng)目理論均價(jià)為：深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT商業(yè)價(jià)格定位——市場(chǎng)比較法項(xiàng)目名稱權(quán)重租金均價(jià)備注飛揚(yáng)時(shí)代30%35055000項(xiàng)目位置較近，物業(yè)形態(tài)相近，較具參考價(jià)值城市杰座20%25045000同片區(qū)，產(chǎn)品定位相同，最具參考價(jià)值燕南路88號(hào)20%40070000同片區(qū)，具參考價(jià)值鋒尚街20%22045000同片區(qū)，開盤時(shí)間較近，具參考價(jià)值。匯港街10%15030000位置稍遠(yuǎn)，客戶群不同為次要參考依據(jù)（注：以上均價(jià)及租金價(jià)格均以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，加權(quán)平均計(jì)算得出）——選取參考項(xiàng)目權(quán)重參考依據(jù)包括：區(qū)位、產(chǎn)品定位、開盤時(shí)間、目標(biāo)客戶群等。深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT項(xiàng)目鋒尚街廣業(yè)大廈天健時(shí)尚新天地飛揚(yáng)時(shí)代燕南路88號(hào)城市杰座地理位置振中路與上步路交匯處福華路與福明路交匯處景田路華發(fā)路振華路與燕南路交匯處福華路與福田路交匯處商業(yè)面積2875㎡5324㎡2279㎡10621㎡18000㎡5000㎡層高5.5m5.5m5.6m\6m；1：35.5m主力面積70-80㎡60-80㎡30-60㎡30-50㎡30-70㎡60㎡左右均價(jià)450005500040000550007000045000可比性區(qū)域相近，共31間臨街商鋪和兩間商場(chǎng)，僅售街鋪區(qū)域相臨，臨街商鋪和內(nèi)鋪各占一半，僅售街鋪獨(dú)立商業(yè)與住宅裙樓商業(yè)形成內(nèi)街區(qū)域相近現(xiàn)銷售一樓臨街街鋪及內(nèi)街鋪。區(qū)域相鄰臨街街鋪和內(nèi)鋪均有銷售。區(qū)域相近，大部分為街鋪。商業(yè)價(jià)格定位——市場(chǎng)比較法——參考因素詳細(xì)比較深圳金地置業(yè)心海錦龍營銷執(zhí)行報(bào)告匯報(bào)版99PPT商業(yè)價(jià)格定位——市場(chǎng)比較法——打分比較過程參考因素權(quán)重城市杰座燕南路88號(hào)匯港街飛揚(yáng)時(shí)代鋒尚街本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值40303626362525人流量30202820281516規(guī)模檔次20141714171212展示面10886864合計(jì)100728966895857參考價(jià)格

4500070000300005500045000

參考權(quán)重

20%15%10%35%20%

權(quán)重價(jià)格

900010500300019250900050750權(quán)重分?jǐn)?shù)