新疆特變電工房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展建議-111PPT

特變房產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展建議1新疆特變電工房地產(chǎn)有限責(zé)任公司為了實(shí)現(xiàn)快速、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，特邀請(qǐng)重慶皓華企業(yè)管理咨詢有限公司作為專業(yè)顧問，就特變房產(chǎn)未來發(fā)展向特變電工集團(tuán)公司提出相應(yīng)建議。皓華咨詢通過對(duì)目前中國及新疆房產(chǎn)地市場發(fā)展趨勢，結(jié)合特變房產(chǎn)自己身情況，以及綜合中國各大地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，為特變房產(chǎn)及特變集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)提出特變房產(chǎn)未來發(fā)展建議。前言2國民經(jīng)濟(jì)（GDP）中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力居民可支配收恩格爾系數(shù)行業(yè)影響變化趨勢經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國民經(jīng)濟(jì)高速增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大作用。居民可支配收入的增加，大大地增強(qiáng)了人們購房的能力。購房、教育是居民可支配收入的主要消費(fèi)主體。恩格爾系數(shù)不斷降低，住房等消費(fèi)必然上升。2010年，居民恩格爾系數(shù)將下降到35%左右，生活水平進(jìn)入富裕階段，住宅消費(fèi)比重將提高到13－18％3增加招投標(biāo)企業(yè)科技成果加權(quán)值突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計(jì)現(xiàn)代化光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū)高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征實(shí)現(xiàn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn)使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源采用新型結(jié)構(gòu)體系，營造更加舒適的居住空間采用組合型、標(biāo)準(zhǔn)型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營建立信息化、智能化樓宇，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化招投標(biāo)創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新住宅部件品創(chuàng)新建筑技術(shù)創(chuàng)新住宅銷售創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)提高了企業(yè)的競爭力和品牌降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值技術(shù)發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)影響創(chuàng)新的內(nèi)容和形式創(chuàng)新項(xiàng)目4人們需求層次的升級(jí)要求房地產(chǎn)功能的不斷完善成就需要尊重需要關(guān)懷需要安全需要生存需要品牌戰(zhàn)略。讓客戶理解項(xiàng)目、品牌的個(gè)性內(nèi)涵加強(qiáng)家庭辦公智能化功能的提升。加強(qiáng)人車分流設(shè)計(jì)開發(fā)滿足私密性需求的功能加強(qiáng)物業(yè)管理加強(qiáng)健身保健設(shè)施建設(shè)生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)文化服務(wù)、休閑觀賞加強(qiáng)保安硬件技術(shù)系統(tǒng)的建設(shè)加強(qiáng)安全保衛(wèi)體制創(chuàng)新滿足基本生存功能要求人們行為方便要求自然環(huán)境和人文環(huán)境5成長期與經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開放不斷推進(jìn)相適應(yīng)，以住房制度和土地制度的商品化改革為標(biāo)志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素開始進(jìn)入市場。穩(wěn)定期鄧小平南巡講話和十四大的召開，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)。低潮期受國家宏觀調(diào)控、貨幣從緊政策影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入低潮。復(fù)蘇期規(guī)范房地產(chǎn)市場、大力發(fā)展住宅建設(shè)。

二次發(fā)展期申奧成功、入世成功擴(kuò)大了投資需求，房地產(chǎn)業(yè)將成為新的增長經(jīng)濟(jì)點(diǎn)。經(jīng)過五年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入第二次調(diào)整期的趨勢明顯穩(wěn)定期國家先后發(fā)出舊國八條、新國八條、國六條、國四條；央行一年九次提高準(zhǔn)備金率，打壓房價(jià)，抑制高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場78年92年94年98年01年07年6住宅開發(fā)量辦公樓開發(fā)量商業(yè)房開發(fā)量行業(yè)影響變化趨勢經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展趨，促使住宅開發(fā)量持續(xù)上升。大量人口的住宅需求，使得國房地產(chǎn)住宅市場高速成長。WTO以后，辦公樓開發(fā)量持續(xù)上升，至2005年止，辦公樓開發(fā)出現(xiàn)了首次下降，說明房地產(chǎn)市場辦公樓需求已接近飽和。商業(yè)房的開發(fā)與辦公樓開發(fā)情況相對(duì)較為接近，但商業(yè)房的開發(fā)與項(xiàng)目地理位置聯(lián)系更為緊密。全國房地產(chǎn)開發(fā)量增長迅速7至2005年止，全國房地產(chǎn)項(xiàng)目施工面積為166053萬㎡，竣工面積為53417萬㎡，竣工率為32.2%；竣工房造價(jià)為1451元/㎡，比上年增漲了3.4%。全國房地產(chǎn)造價(jià)持續(xù)增長施工面積竣工面積竣工房造價(jià)行業(yè)影響變化趨勢經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8至2005年止，全國住宅、辦公樓、商業(yè)用房銷售面積持續(xù)、高速增長，使房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。全國房地產(chǎn)銷售持續(xù)、高速增長住宅銷售量辦公樓銷售量商業(yè)房銷售量行業(yè)影響變化趨勢經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9至2005年止，全國住宅、辦公樓、商業(yè)用房銷售價(jià)格升幅較大，重點(diǎn)地區(qū)房價(jià)格已大大超出居民普遍承受能力范圍。房地產(chǎn)銷售價(jià)格連續(xù)攀高住宅銷售價(jià)辦公樓銷售價(jià)商業(yè)房銷售價(jià)行業(yè)影響變化趨勢經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——政策2005年3月26日一、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作。二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任。三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期。六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行。七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施。八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查?！杜f國八條》2005年5月13日一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三、加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六、加強(qiáng)金融監(jiān)管。七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序。八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度?！缎聡藯l》11宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——政策2006年5月17日一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長。四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。

《國六條》12宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——政策2006年5月29日一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

（一）制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。

（四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。

（六）保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。

（七）加大對(duì)閑置土地的處置力度。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度

（八）嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。

四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

（九）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。

（十）切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為?！蛾P(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》13五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。

（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。

（十三）積極發(fā)展住房二級(jí)市場和房屋租賃市場。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度

（十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。

（十五）堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——政策2006年5月29日關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見14一是從中國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。

二是房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。

三是正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場機(jī)制兩個(gè)手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房價(jià)監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，保持合理的價(jià)格水平。

四是深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法懲治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。地方各級(jí)政府要對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管切實(shí)負(fù)起責(zé)任。宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——政策2007年3月5日《國四條》15宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——金融2007年01月05日2007年02月25日2007年04月16日2007年05月15日2007年06月05日2007年08月15日2007年09月25日2007年11月26日第一次第二次第三次第四次第五次第六次第七次第九次9.5%10%10.5%11%11.5%12%12.5%13.5%2007年10月25日第八次13%2007年01月—11月央行先后九次提高商業(yè)銀行準(zhǔn)備金率162007年9月28日宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——金融關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知一、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理

對(duì)項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

二、嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

三、嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理

商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。17四、嚴(yán)格商業(yè)用房購房貸款管理

商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理

商業(yè)銀行接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過中國人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對(duì)借款企業(yè)信用狀況進(jìn)行查詢;貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息錄入企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細(xì)記載房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。

六、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險(xiǎn)防范工作

商業(yè)銀行應(yīng)密切監(jiān)測房地產(chǎn)價(jià)格變化及其對(duì)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響狀況，切實(shí)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場——金融2007年9月28日關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知1807年1-9月全國房地產(chǎn)市場概況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，住房投資增速有所加快，普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高。今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16814億元，同比增長30.3%。住宅完成投資同比增長32.8%，高于同期房地產(chǎn)投資增幅2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米以下住房完成投資占住宅投資的21.2%，比上半年高1.7個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資占住宅完成投資的4.4%，比上半年高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

二、市場需求旺盛，供求矛盾比較突出。今年1-9月，全國商品住宅竣工面積同比增長11%，增幅比上月提高1個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積同比增長33.9%，其中，現(xiàn)房銷售面積同比增長14.7%；期房銷售面積同比增長42.9%。銷售面積是竣工面積2.15倍，市場需求旺盛，供求矛盾比較突出。

三、房價(jià)漲幅仍然較高。今年9月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲10%，漲幅比上月高1個(gè)百分點(diǎn)。

19－土地是稀缺資源，為房產(chǎn)提供最基本的生產(chǎn)要素－土地價(jià)格能保值增值－土地供給易受政策影響：管理權(quán)的行使進(jìn)行規(guī)劃、行政征收權(quán)的行使強(qiáng)行征用和收購。－地產(chǎn)位置的固定性衍生出房產(chǎn)的地區(qū)性和個(gè)別性地產(chǎn)房產(chǎn)－房產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能、滿足需求的的載體房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功從地塊的判斷開始，要善于判斷土地的潛在價(jià)值，作為項(xiàng)目建筑功能和市場定位的核心依據(jù)土地是房地產(chǎn)的重要價(jià)格組成，要有投資的眼光來獲得、擁有、控制這一重要資源作為日益稀缺的第一生產(chǎn)要素，土地對(duì)房地產(chǎn)的影響作用會(huì)日益重大房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分，相互依存的有機(jī)結(jié)合體土地價(jià)值的挖掘和成本是項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵之一20影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和國際因素。影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等與宗地直接相關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地形狀、深度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。城市競爭力區(qū)域競爭定位、商流、人流的數(shù)量和素質(zhì)所在地塊的條件地塊的綜合素質(zhì)市場價(jià)格投資的價(jià)值適合開發(fā)什么投資分析潛在需求未滿足的功能如何去實(shí)現(xiàn)地塊的綜合素質(zhì)和價(jià)格決定了投資的價(jià)值一般因素區(qū)域因素個(gè)別因素地塊綜合素質(zhì)構(gòu)成21遠(yuǎn)郊區(qū)近郊區(qū)城區(qū)集聚成為了經(jīng)濟(jì)、政治、文化、外交活動(dòng)的中心，配套功能齊全，但過分集中變得不堪重負(fù)，土地供應(yīng)相當(dāng)緊缺，造成交通堵塞、生活質(zhì)量下降等負(fù)效應(yīng)。作為沿城區(qū)的外延地帶，土地供應(yīng)量相對(duì)充足，是城市居民向外擴(kuò)散居住的良好結(jié)合地帶。土地供應(yīng)充足，是城市工農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐地帶，給城市提供基本物質(zhì)資源。重新定位城區(qū)和郊區(qū)的功能給土地開發(fā)以新的導(dǎo)向城區(qū)用地性質(zhì)明確城市功能重新定位和遷徙城市的郊區(qū)化再城市化新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)調(diào)整改造并重新興城市中心功能組團(tuán)古都風(fēng)貌得以維護(hù)都市更新步伐加快新興城市中心功能組團(tuán)中心區(qū)域的重新興起新興城市中心功能組團(tuán)居住環(huán)境觀念的凸現(xiàn)放射狀的現(xiàn)代交通體系葡萄狀衛(wèi)星城的格局十大邊緣集團(tuán)規(guī)劃22土地價(jià)格征地補(bǔ)償費(fèi)用拆遷補(bǔ)償費(fèi)地價(jià)款市政配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)市政代征地費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)權(quán)費(fèi)所有取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)地方的不同有所不同房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格建設(shè)費(fèi)用公共設(shè)施配套費(fèi)各項(xiàng)稅費(fèi)資金利息開發(fā)商利潤管理銷售費(fèi)用政府可以調(diào)控合理地調(diào)整行業(yè)平均利潤率，調(diào)整回報(bào)預(yù)期企業(yè)可以通過提高管理水平加以調(diào)整控制多種融資渠道的組合，控制合理的資本結(jié)構(gòu)通過加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高建筑技術(shù)，降低建設(shè)成本供求關(guān)系影響價(jià)格剛性存在可降空間和可能在房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成中，土地的比重會(huì)進(jìn)一步上升23土地有償出讓招標(biāo)、投標(biāo)方式為主無償使用土地資源過渡時(shí)期真正的市場競爭，打破地區(qū)格局和關(guān)系保護(hù)，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰政府導(dǎo)向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式市場經(jīng)濟(jì)模式市場導(dǎo)向存在雙軌制協(xié)議出讓為主沒有嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展依附于政府關(guān)系和政策因素土地產(chǎn)權(quán)模糊、效率低下無法顯性土地和建筑的價(jià)值浪費(fèi)和緊缺同時(shí)存在供給結(jié)構(gòu)脫離城市發(fā)展實(shí)際既得利益者產(chǎn)生抗?fàn)幒团懦馔稒C(jī)尋租行為嚴(yán)重交易成本不可控、缺乏公平性配置不合理，有市場炒作投機(jī)不利于公平競爭、長遠(yuǎn)發(fā)展人情關(guān)系因素濃厚、走后門有效遏制土地市場的泡沫經(jīng)濟(jì)防止和避免腐敗行為的產(chǎn)生營造公平的競爭環(huán)境利于優(yōu)勢企業(yè)的全國性、規(guī)模化擴(kuò)張土地出讓政策的變化是影響房地產(chǎn)商生存發(fā)展的根基24土地管理制度重大變革對(duì)企業(yè)的能力提出考驗(yàn)土地整理儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備庫對(duì)全市土地后備資源的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和規(guī)劃依法征收、收回、收購置換、儲(chǔ)備、開發(fā)供應(yīng)國有土地自已占用的土地開發(fā)企業(yè)部委系統(tǒng)區(qū)縣政府經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近郊開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)危舊房改造部分可供開發(fā)利用的土地新征土地征用的集體土地土地交易市場站在同一起跑線上競爭開發(fā)商憑關(guān)系、暗箱操作、交易成本高、不可控因素多政府關(guān)系公關(guān)能力風(fēng)險(xiǎn)決策資金實(shí)力進(jìn)行招標(biāo)、拍賣土地管理的市場化進(jìn)程在加速，對(duì)企業(yè)應(yīng)具備的能力提出了不同的要求25首創(chuàng)的儲(chǔ)備土地已達(dá)到413.3萬平方米天鴻與朝陽達(dá)成240萬多平方米的土地協(xié)議城建西三旗環(huán)島拿到了一塊近100萬平方米的地福建金源250萬平方米的世紀(jì)城三期啟動(dòng)在即廣州珠江又拿下了占地83.13萬平方米土地儲(chǔ)備是開發(fā)商的生命線香港：長江實(shí)業(yè)和恒基建設(shè)，都在香港土地局標(biāo)購大量土地作為儲(chǔ)備。臺(tái)灣：最大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如國泰建設(shè)，由于有龐大的土地儲(chǔ)備，度過從石油危機(jī)到第二次經(jīng)濟(jì)的不景氣，現(xiàn)增值到原價(jià)位的10倍以上。城市土地的稀缺性開發(fā)企業(yè)的競爭加劇提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力房地產(chǎn)運(yùn)行的周期性土地作為戰(zhàn)略性資源土地還貸利息小于土地升值額選擇地塊的決策資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量專業(yè)的土地估價(jià)人員明確的市場發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃指向市場指向?qū)ふ疫m合潛在需求的地塊影響地價(jià)開發(fā)的方向開發(fā)的可行性推動(dòng)新一輪圈地運(yùn)動(dòng)，一時(shí)硝煙四起資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量新的圈地動(dòng)過隆重上演26房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力在房地產(chǎn)企業(yè)的集成性和資源整合能力項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)施工市場銷售物業(yè)管理施工/監(jiān)理材料設(shè)備采購招標(biāo)銷售策劃項(xiàng)目策劃取得土地建筑設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析誰做得更好值不值得做企業(yè)邊界的確定企業(yè)做什么別人做什么社會(huì)分工專業(yè)化程度控制成本企業(yè)實(shí)力和戰(zhàn)略采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)等更優(yōu)的合作競爭方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值活動(dòng)市場調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職能會(huì)趨于專業(yè)化，主要體現(xiàn)在決策和投資和對(duì)各階段價(jià)值活動(dòng)的資源整合和控制上報(bào)批/審核辦理規(guī)劃證投資計(jì)劃竣工驗(yàn)收出租各階段的價(jià)值活動(dòng)，都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。集成整合27項(xiàng)目決策階段的關(guān)鍵是提高決策的科學(xué)性和系統(tǒng)性，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力項(xiàng)目定位建筑檔次建筑功能企業(yè)價(jià)值活動(dòng)行業(yè)價(jià)值活動(dòng)土地價(jià)值挖掘市場調(diào)查競爭樓盤分析需求分析預(yù)測市場確認(rèn)定位顧客是誰項(xiàng)目建議書市場調(diào)查公司咨詢策劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司工程設(shè)計(jì)咨詢公司需求表達(dá)觀念溝通成本測算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目開發(fā)的可行性概念設(shè)計(jì)方案裝飾設(shè)計(jì)市政設(shè)施景觀設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)功能配套景觀設(shè)計(jì)初步提供參數(shù)、方案招標(biāo)參與招標(biāo)參與招標(biāo)參與招標(biāo)參與28規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵是如何用建筑藝術(shù)和技術(shù)準(zhǔn)確表達(dá)顧客需求結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)公司室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)公司環(huán)境景觀設(shè)計(jì)公司暖衛(wèi)電設(shè)計(jì)公司市政設(shè)計(jì)公司總承包設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)市場房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概念設(shè)計(jì)方案招標(biāo)挖掘想法梳理構(gòu)思不斷深化溝通詳細(xì)、可實(shí)施的設(shè)計(jì)圖紙房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)是銷售策劃之本，是有效供給之源科學(xué)、實(shí)用的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制能降低工程成本的60％～70％選擇評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)市場走向開放化國外建筑和國外建筑設(shè)計(jì)理論和思維方式已從多渠道引入，使我國設(shè)計(jì)市場異?；钴S，競爭日趨激烈，同時(shí)也大大促進(jìn)了中國住宅設(shè)計(jì)水平的提高。藝術(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)社會(huì)心理美觀性安全性適用性衛(wèi)生性經(jīng)濟(jì)性國營綜合設(shè)計(jì)院為主體的設(shè)計(jì)體制,全國有工程勘察設(shè)計(jì)咨詢單位12572家，其中，甲級(jí)資質(zhì)單位1282家。合伙人制的設(shè)計(jì)事務(wù)所，全國150－200家。國外建筑設(shè)計(jì)公司的大量進(jìn)入。交通組織房型設(shè)計(jì)環(huán)境規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)配套設(shè)施安全防范智能化生態(tài)環(huán)保社區(qū)環(huán)境室內(nèi)裝飾功能設(shè)置建筑風(fēng)格29施工管理階段的目標(biāo)是質(zhì)量、成本、進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是過程控制招標(biāo)選擇過程管理施工總承包商專業(yè)施工商材料供應(yīng)商設(shè)備供應(yīng)商監(jiān)理公司開發(fā)公司現(xiàn)場代表（項(xiàng)目管理部）派出匯報(bào)形成自上而下的質(zhì)量保證體系：開發(fā)公司的質(zhì)量控制目標(biāo)下達(dá)監(jiān)理公司的過程專業(yè)把關(guān)監(jiān)督各級(jí)合作單位自身質(zhì)量管理體系PACD循環(huán)預(yù)防改進(jìn)用過程精品保證工程總體精品質(zhì)量形成層層落實(shí)的計(jì)劃控制體系：開發(fā)公司下達(dá)總的進(jìn)度計(jì)劃，協(xié)調(diào)各單位的合作關(guān)系監(jiān)理公司的控制監(jiān)督工程進(jìn)展各級(jí)合作單位制定工作進(jìn)度計(jì)劃，保證落實(shí)達(dá)成層層分解，保證落實(shí)用階段進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)保證總進(jìn)度的達(dá)成形成全面的房地產(chǎn)成本控制體系：開發(fā)公司的對(duì)成本實(shí)行總量和階段性目標(biāo)控制，對(duì)報(bào)量、預(yù)決算審批認(rèn)可監(jiān)理公司監(jiān)督各單位的成本耗費(fèi)，進(jìn)行報(bào)量確認(rèn)各級(jí)合作單位對(duì)成本和工作量統(tǒng)計(jì)報(bào)量，編制預(yù)決算用分項(xiàng)工程成本保證總成本控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)進(jìn)度成本30市場銷售階段是公司完成價(jià)值實(shí)現(xiàn)的“驚人一躍”房放交易會(huì)營銷策劃公司代理銷售公司自主銷售廣告媒體網(wǎng)絡(luò)銷售推廣促銷活動(dòng)公益活動(dòng)銷售培訓(xùn)公司廣告營銷推廣公共關(guān)系人員培訓(xùn)促銷組合人員銷售渠道銷售策劃方案總體的戰(zhàn)略部署：通盤安排、突出賣點(diǎn)、策略重點(diǎn)代理商及分銷網(wǎng)絡(luò)的建立──選擇所要運(yùn)用的中間商：

最重要的渠道功能是信息收集、促銷活動(dòng)、談判功能、定購產(chǎn)品、融資渠道、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、付款方式廣告戰(zhàn)略所面臨的最重要的問題是針對(duì)誰、傳達(dá)什么、如何傳送給目標(biāo)客戶，即媒體和方式的選擇。各大城市，主流媒體中的房地產(chǎn)廣告市場份額都達(dá)到了70%以上，廣告的集中投放造成了廣告的影響力和廣告效果下降，需要?jiǎng)?chuàng)新。媒體廣告效果下降的情況下，多搞一些公關(guān)營銷活動(dòng)幾乎成了開發(fā)商的共識(shí)營銷人員的管理體系：激勵(lì)、考核措施活動(dòng)管理、培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)作業(yè)模式31物業(yè)管理和顧客價(jià)值的實(shí)現(xiàn)緊密相連，是品牌的重要組成部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策一：進(jìn)不進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域決策二：選擇誰做物業(yè)服務(wù)發(fā)展商不能主動(dòng)積極地避開風(fēng)險(xiǎn)容易陷身于與業(yè)主的糾紛中做不到位容易影響品牌和效率法律關(guān)系混亂肥水不流外人田作為穩(wěn)定的業(yè)務(wù)支撐構(gòu)成完整的品牌內(nèi)涵提供公共服務(wù)對(duì)公共物業(yè)安全及秩序進(jìn)行監(jiān)管服務(wù)態(tài)度——熱情服務(wù)程序——規(guī)范服務(wù)收費(fèi)——合理服務(wù)制度——健全服務(wù)效率——快速服務(wù)設(shè)備——完好服務(wù)技能——嫻熟服務(wù)項(xiàng)目——齊全物業(yè)公司業(yè)主業(yè)主委員會(huì)承諾轉(zhuǎn)移產(chǎn)品移交責(zé)任界定選出代表權(quán)利代言策劃方案招標(biāo)法收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算招標(biāo)法無標(biāo)底二步法招標(biāo)法32中國房地產(chǎn)走向產(chǎn)業(yè)化住宅已從按平方米計(jì)算的以安置為目的的數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量、乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等的質(zhì)量型過渡數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)型住宅的質(zhì)量是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程施工的質(zhì)量、住宅部品的質(zhì)量、住宅建成后的整體質(zhì)量及物業(yè)管理質(zhì)量等多方面全方位質(zhì)量體系以平方米售價(jià)是一種單一價(jià)格。但是隨著住宅商品化的推進(jìn)，人們的觀念發(fā)生了變化，現(xiàn)在不僅是建筑面積有價(jià)，環(huán)境、設(shè)施在住宅建設(shè)中愈加重要，環(huán)境有價(jià)已成共識(shí)，甚至形成新的賣點(diǎn)多元化價(jià)格體系幾年前開發(fā)的住宅在個(gè)人購買率不斷上升的市場中缺乏產(chǎn)品競爭力，即使降價(jià)也難以消化，市場競爭日益激烈使小規(guī)模發(fā)展商生存空間縮小，地域型的房地產(chǎn)主導(dǎo)企業(yè)將逐步形成。房產(chǎn)庫存壓力存在城鄉(xiāng)結(jié)合部大型物業(yè)的開發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，將培育大型房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢，而且城鄉(xiāng)結(jié)合部價(jià)格穩(wěn)定，住宅的產(chǎn)品素質(zhì)對(duì)普通收入階層有較大吸引力，城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)的發(fā)展，對(duì)市中心的物業(yè)造成巨大壓力。城市空心化33近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長態(tài)勢34住宅開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)主導(dǎo)地位住宅、辦公樓、商業(yè)樓的投資比重分別為79%、6%和15%，而且住宅的同比增長率最大，因此，住宅開發(fā)明顯處于主導(dǎo)地位。35住宅產(chǎn)業(yè)化將推動(dòng)相關(guān)價(jià)值活動(dòng)全面升級(jí)（一）從發(fā)展的層面來營造住宅推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研一體化推動(dòng)建筑材料科技化科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)商品住宅文化實(shí)現(xiàn)多元化流通改善居住環(huán)境加強(qiáng)配套政策建設(shè)準(zhǔn)備（思考）階段預(yù)期目的實(shí)施階段產(chǎn)生效果輔助措施36住宅產(chǎn)業(yè)化將推動(dòng)相關(guān)價(jià)值活動(dòng)全面升級(jí)（二）從發(fā)展的層面來營造住宅推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研一體進(jìn)程推動(dòng)建筑材料科技化科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅可分為生存需要、享受需要和發(fā)展需要型。知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來使住宅不僅具有了發(fā)展消費(fèi)資料的性質(zhì)，而且還使住宅具有了生產(chǎn)資料的特征。因此書房兼工作室的地位愈來愈重要，而廚房的功能將退居“二線”，電視、電話與電腦的“三網(wǎng)合一”，需要光纖路的預(yù)設(shè)；IC卡在當(dāng)家理財(cái)與物業(yè)管理中將全面使用?？梢岳每蒲袡C(jī)構(gòu)雄厚的科研實(shí)力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金共同進(jìn)行房地產(chǎn)科研項(xiàng)目的開發(fā)，不斷推出房地產(chǎn)建設(shè)的新思路、新設(shè)計(jì)、新材料、新工藝、新成果，加大科技含量，推進(jìn)住宅小區(qū)智能化、設(shè)備自動(dòng)化、樓宇辦公自動(dòng)化、防火監(jiān)控及保安自動(dòng)化、建筑材料科技化等系統(tǒng)的建設(shè)進(jìn)程。建材是房地產(chǎn)建設(shè)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展的的重要部分。從可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，提倡使用綠色材料，利用可再生資源，推廣國家認(rèn)定評(píng)估推薦的科技含量較高的新材料、新產(chǎn)品。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建設(shè)中，根據(jù)休閑型住宅與居住型住宅的不同要求，科學(xué)設(shè)計(jì)居室空間，使空間具有靈活性、多樣性、適應(yīng)性、可改造性創(chuàng)造性創(chuàng)造條件，提高住宅建設(shè)的整體質(zhì)量水平。37住宅產(chǎn)業(yè)化將推動(dòng)相關(guān)價(jià)值活動(dòng)全面升級(jí)（三）改善居住環(huán)境建設(shè)高品質(zhì)住宅文化實(shí)現(xiàn)多元化的住宅流通加強(qiáng)配套政策建設(shè)使用新技術(shù)，開發(fā)利用無污染或污染少的新型能源，科學(xué)處理城市垃圾污水。同時(shí)在小區(qū)內(nèi)盡可能增加綠化、美化、靜化、凈化的內(nèi)涵，設(shè)置商場、幼托、老人活動(dòng)中心、戲水池、兒童樂園、下沉式廣場等配套設(shè)施，改善居住環(huán)境、方便住戶生活。另外，電子聲光將為小區(qū)環(huán)境和室內(nèi)墻飾增光添彩，形成最貼近自己生活的溫度、濕度、光線等。將知識(shí)應(yīng)用于住宅建設(shè)，建立高品位住宅文化，提高住宅的人文環(huán)境和知識(shí)內(nèi)涵，把住宅作為人們安居的藝術(shù)和科學(xué)的結(jié)晶，營造高水平的居住氛圍。同時(shí)，要把住宅作為反映時(shí)代風(fēng)貌的精品，從而提高城市形象，反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)的特征，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的繁榮與昌盛。知識(shí)經(jīng)濟(jì)給住宅市場帶來了一系列的革命。住宅流通市場添加了信息化、金融化與規(guī)范化許多內(nèi)涵。人們更多地利用無形市場來買賣住宅，在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)房屋的租賃、抵押等。房市指數(shù)動(dòng)態(tài)和三維動(dòng)畫系統(tǒng)將向買房者展示住宅設(shè)計(jì)、功能和各個(gè)方面的詳情與各種相關(guān)信息，為投資者提供精確化的市場信息，進(jìn)行“貨比多家”的抉擇。政府主管部門應(yīng)積極推廣科技成果，制定有利措施，為房地產(chǎn)迎接知識(shí)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)，創(chuàng)造有力的外部條件。同時(shí)各級(jí)建設(shè)部門應(yīng)協(xié)調(diào)工作，建立健全配套政策法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)住宅建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤、檢查和督促，及時(shí)了解情況，溝通信息，做到隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)水平的提高。38建設(shè)與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系節(jié)能及新能源開發(fā)利用管線、廚衛(wèi)技術(shù)體系住宅環(huán)境及其保障技術(shù)對(duì)高層住宅：混凝土大開間結(jié)構(gòu)，大型模板，提高現(xiàn)澆混凝土專業(yè)化水平；對(duì)10-15層：混凝土方形柱框架，7-12層：鋼結(jié)構(gòu)大開間住宅體系，解決好樓板造型和輕型隔斷成套技術(shù)；多層的結(jié)構(gòu)體系將重點(diǎn)發(fā)展多孔空心磚、小型混凝土空心砌塊、以多種工業(yè)廢料砌塊代替粘土體系成套技術(shù)。包括各種氣候帶的節(jié)能住宅體系；新型的供熱、制冷技術(shù)；能源綜合利用和新能源開發(fā)，如太陽能儲(chǔ)存與利用、各種廢熱利用、風(fēng)能、地?zé)岬膽?yīng)用等；發(fā)展新型節(jié)能產(chǎn)品，如節(jié)能門窗、墻體保溫技術(shù)與材料、照明節(jié)能產(chǎn)品等。開發(fā)適應(yīng)我國住宅建筑體系的新型管材，如各種塑料管、鋁塑管、鋼塑管等；建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù)，建立協(xié)調(diào)模數(shù)，并成套整體生產(chǎn)和裝配。對(duì)節(jié)水技術(shù)要充分重視，尤其要開發(fā)6升坐便器，提高水的充分利用率；對(duì)室內(nèi)外空氣質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控和置換；提高房間、樓層之間的隔音性能；發(fā)展住宅用無污染建材與涂料。住宅產(chǎn)業(yè)化需要整套質(zhì)量保障體系住宅智能化技術(shù)體系住宅訊息傳輸及接收技術(shù)，住宅設(shè)備的自動(dòng)控制系統(tǒng)；住宅安全防衛(wèi)自動(dòng)控制系統(tǒng)；住宅能耗及智能化控制及綜合布線系統(tǒng)。39房地產(chǎn)以住宅作為最終產(chǎn)品，前后延伸，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃設(shè)計(jì)商品住宅施工建造物業(yè)管理商品流通供配系統(tǒng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)金融、保險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)生了具有強(qiáng)大的開發(fā)建設(shè)能力與一體化生產(chǎn)經(jīng)營優(yōu)勢的住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，必將成為房地產(chǎn)市場中強(qiáng)大的競爭者，規(guī)模小、實(shí)力弱的房地產(chǎn)公司將逐步被淘汰。建筑業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化將大量使用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，會(huì)使住宅設(shè)計(jì)市場萎縮。住宅產(chǎn)業(yè)化促使建筑業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，逐步形成大公司靠技術(shù)與管理實(shí)力承包大工程，中小企業(yè)做分包，小公司出勞務(wù)。建材業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化將促使建材生產(chǎn)向?qū)I(yè)化分工更細(xì)的方向發(fā)展。一些新型建材企業(yè)除以本身的材料生產(chǎn)為基礎(chǔ)，向住宅設(shè)計(jì)和施工延伸，成立設(shè)計(jì)、購配件生產(chǎn)、施工一體化的住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。住宅裝修業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化使住宅產(chǎn)品向著結(jié)構(gòu)與圍護(hù)分離、裝飾與圍護(hù)在工廠中合一完成的方向發(fā)展，現(xiàn)有的住宅二次裝修市場逐步萎縮。設(shè)備部品制造業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)與住宅相關(guān)的水暖電器設(shè)備、衛(wèi)生潔具等眾多行業(yè)的發(fā)展與繁榮。40專業(yè)化是未來房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展趨勢縱向整合趨勢許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都力圖在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)中綜合發(fā)展，即以控股或參股方式成立自己的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、商貿(mào)公司、銷售公司，甚至成立自己的設(shè)計(jì)所縱向整合動(dòng)因房地產(chǎn)市場上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)育不完全，迫使開發(fā)企業(yè)向大而全、小而全的方向發(fā)展；開發(fā)商基于“肥水不流外人田”的心理，盲目成立自己的小而全的上下游行業(yè)公司縱向整合現(xiàn)實(shí)性市場環(huán)境尚不成熟，當(dāng)?shù)亟ㄖO(shè)計(jì)、建筑施工、施工監(jiān)理、物業(yè)管理、銷售代理和建材貿(mào)易等公司提供的服務(wù)，不能滿足企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的需要縱向整合的弊端對(duì)自身企業(yè)的人員的素質(zhì)提出挑戰(zhàn)，企業(yè)會(huì)在人力資源的調(diào)配使用上捉襟見肘，降低項(xiàng)目經(jīng)營質(zhì)量；由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其上下游企業(yè)形成了實(shí)質(zhì)意義上的母子公司關(guān)系，加上人事、經(jīng)濟(jì)利益等方面的關(guān)系因素，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接在工程工期控制、質(zhì)量控制、工程預(yù)決算、物業(yè)管理等方面處于難于控制的尷尬境地。多元化→專業(yè)化萬科、金地、珠江、合生創(chuàng)展不僅集中于房地產(chǎn)開發(fā)，而且集中于住宅最大的細(xì)分市場；香港的和黃、新世界、恒基中心、新鴻基地產(chǎn)則主要集中于寫字樓和商業(yè)樓；北京某些高檔的寫字樓開始聘請(qǐng)國外的物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)化管理，以提升為客戶的服務(wù)質(zhì)量與價(jià)值41房地產(chǎn)業(yè)的跨地區(qū)發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)推動(dòng)力本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間不大，尋求新的發(fā)展機(jī)會(huì)。例如，深圳的房地產(chǎn)公司進(jìn)入西部城市；外地有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，跨地區(qū)發(fā)展可以全面提升企業(yè)的競爭實(shí)力。例如，廣州、深圳和香港的地產(chǎn)商紛紛進(jìn)入上海和北京關(guān)鍵因素充分了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃等政策因素，搞好同當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系。跨地區(qū)發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)就是得不到當(dāng)?shù)卣闹С?，以致于根本無法同當(dāng)?shù)亻_發(fā)商競爭。例如，萬科進(jìn)入北京后，在獲取土地方面碰得頭破血流；按照市場經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)作，以防范風(fēng)險(xiǎn)。從市場需求的角度定位市場，設(shè)計(jì)產(chǎn)品，營造環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和信譽(yù)取得當(dāng)?shù)厝嗣窈驼男刨嚒?2品牌/資信是判斷成功的標(biāo)準(zhǔn)，體制/人才是制約企業(yè)發(fā)展的主要因素中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)在2000年初組織了一次大規(guī)模的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人的年度實(shí)地調(diào)查。本次調(diào)查在北京、上海、南京三地選取了780家有代表性的企業(yè)老總，采取面對(duì)面訪問的形式實(shí)施深入的調(diào)查訪問，本次有效樣本數(shù)753個(gè)。調(diào)查結(jié)果顯示：品牌、資信成為判斷房地產(chǎn)企業(yè)成功的主要標(biāo)準(zhǔn)。三分之一的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為體制是目前制約企業(yè)發(fā)展的主要因素。43房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)小結(jié)現(xiàn)狀描述未來方向機(jī)遇中國經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的發(fā)展，金融、房改、戶籍等政策的改善，人們生活品質(zhì)的不斷提高，都促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速穩(wěn)定地發(fā)展；《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺(tái)，為房地產(chǎn)企業(yè)跨地區(qū)發(fā)展提供了公平競爭條件；房地產(chǎn)證券化政策和《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》即將出臺(tái)，開辟了新的融資渠道；房地產(chǎn)企業(yè)上市融資已經(jīng)沒有法律上的障礙；在房地產(chǎn)開發(fā)的每個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)，分別由不同的專業(yè)化公司負(fù)責(zé)運(yùn)作，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速成長提供了外部條件；住宅開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)地位，利于房地產(chǎn)企業(yè)集中資源發(fā)展住宅業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)，特別是住宅開發(fā)應(yīng)是特變房產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)，專業(yè)化應(yīng)作為特變房產(chǎn)的戰(zhàn)略原則之一；跨地區(qū)發(fā)展應(yīng)是特變房產(chǎn)未來發(fā)展壯大的重要舉措；特變房產(chǎn)可以通過上市或發(fā)行債券拓寬融資渠道；挑戰(zhàn)土地使用權(quán)掛牌出讓，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的綜合實(shí)力提出了挑戰(zhàn)；銀行提高住房開發(fā)貸款條件，重點(diǎn)扶持特大型、大型房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，限制了中小企業(yè)的融資能力；限于企業(yè)自身現(xiàn)金流和利潤的不穩(wěn)定性，上市融資仍存在較大困難；房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化發(fā)展趨勢，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合能力提出了更高的要求特變房產(chǎn)應(yīng)進(jìn)一步提高市場運(yùn)作能力、資本運(yùn)作能力和資源整合能力44房地產(chǎn)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的力量推動(dòng)，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的依賴度更高地方工商企業(yè)和單位的用房需求居住性房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r居民可支配收入宏觀經(jīng)濟(jì)、GDP增長消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)觀念非居住性房地產(chǎn)開發(fā)消費(fèi)傾向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度45經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定性提高通脹率和失業(yè)率處于調(diào)控區(qū)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量繼續(xù)提高高速度高效益低通脹良性運(yùn)行格局2007年,國民生產(chǎn)總值2438億元，同比增長11%連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長一、二、三產(chǎn)業(yè)增長分別為15%、15%、25%三產(chǎn)業(yè)比重分別為20%、45%、35%2007年1-9月新疆維吾爾自治區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高增長過程中波動(dòng)較小，穩(wěn)定性大大增強(qiáng)波動(dòng)幅度由上年的2.7個(gè)百分點(diǎn)下降為0.3個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入大幅增加，全年地方財(cái)政收入209億元，同比增長33%，超額完成預(yù)算任務(wù)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。城鎮(zhèn)居民可支配收入7683元，實(shí)際增長18%；農(nóng)民可支配收入2273元，實(shí)際增長18%1-9月新疆居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為104.28，比上年上漲了4個(gè)百分點(diǎn)。06年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員11萬人，登記失業(yè)率3.9%。462006年，完成投資1339億元，增長17%2007年1－9月份，完成投資1053億元，增長22%。2005年，竣工面積4636萬平米，增長14%。2006年，開工面積6608萬平米，增長27%。2005年，銷售面積687萬平米，增長7%。投資規(guī)模開工面積竣工面積銷售面積價(jià)格水平2005年，平均售價(jià)1798元／平米，上漲13%。新疆房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，開發(fā)投資、建設(shè)銷售、價(jià)格等勻速增長47住宅構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的主力，更多的得力于需求的拉動(dòng)住宅的銷售面積和投資施工面積與整個(gè)房地產(chǎn)市場變化高度同步，構(gòu)成了房地產(chǎn)市場發(fā)展和繁榮的基石。市場上的大部分銷售面積由住宅市場吸納，表明更多有住房需求拉動(dòng)。其他各類市場施工面積所占比率高于銷售面積所占比率，表明這類市場更多由投資力量拉動(dòng)，需求方力量表現(xiàn)波動(dòng)或相對(duì)較弱。48各項(xiàng)因素推動(dòng)住宅成為消費(fèi)熱點(diǎn)，個(gè)人成為消費(fèi)投資、決策的主體城鎮(zhèn)居民成為市場主體房改政策取消福利分房集團(tuán)購買力退出消費(fèi)觀念改變推動(dòng)入市住房不再等靠要，而要自己住房是消費(fèi)與投資的組合住房可以按能力進(jìn)行換代消費(fèi)能力提高住房分配貨幣化個(gè)人消費(fèi)信貸支持家庭收入提高進(jìn)入個(gè)人散戶時(shí)代居民成為消費(fèi)投資主體，對(duì)自身利益高度關(guān)注，消費(fèi)日益理性成熟。49居民購買能力的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化使住宅消費(fèi)成為熱點(diǎn)舒適愉悅的消費(fèi)新方向以千元級(jí)為主的家電消費(fèi)萬元級(jí)普通住房、空調(diào)、移動(dòng)電話等為主的消費(fèi)十萬元、數(shù)十萬元級(jí)電腦網(wǎng)絡(luò)、私人轎車、商品房及裝修為主的消費(fèi)一級(jí)臺(tái)階二級(jí)臺(tái)階三級(jí)臺(tái)階滿足吃穿用的基本消費(fèi)需求部分家庭消費(fèi)熱點(diǎn)已向商品房、家庭轎車、旅游和信息化服務(wù)等方面轉(zhuǎn)移2005年新疆市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為15558元，比2004年增長8%。今后5年，國民經(jīng)濟(jì)年均遞增速度保持在9%左右，城鄉(xiāng)居民收入年均實(shí)際增長6%左右，50居民收入結(jié)構(gòu)直接影響對(duì)住房價(jià)格和品質(zhì)的要求1.5－2萬元1.2－1.5萬元1.2萬元以下2－2.5萬元2.5萬元以上50歲以下40－50歲30－40歲30歲以下全市工資平均線19155元行業(yè)間最高工資與最低工資相差6.6倍，比上年擴(kuò)大了1.9倍高收入的職業(yè)分布私營企業(yè)經(jīng)營者、法律專業(yè)人員、股份制企業(yè)負(fù)責(zé)人、導(dǎo)游、演員、職業(yè)股民、個(gè)體經(jīng)營者、影視制作人員、大中小學(xué)教師、其他自由職業(yè)者、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人、證券業(yè)務(wù)人員、三資企業(yè)中方高級(jí)職員、IT行業(yè)從業(yè)者、衛(wèi)生專業(yè)人員、國有企業(yè)負(fù)責(zé)人、購銷人員、新聞出版文化工作者、其他專業(yè)技術(shù)人員煙草制造業(yè)、航空運(yùn)輸業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)、商業(yè)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)、金融、保險(xiǎn)業(yè)、信息咨詢業(yè)、廣播電影電視業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、衛(wèi)生業(yè)、文化藝術(shù)業(yè)、郵電通信業(yè)、體育業(yè)、電子及通信制造業(yè)、石油加工業(yè)、科學(xué)研究業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、電、汽、水產(chǎn)供業(yè)高收入的行業(yè)分布新疆城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)超過百萬、千萬的高收入群體逐漸形成。月均收入7656元月均收入8264元住宅的價(jià)格和品質(zhì)定位應(yīng)充分分析居民的購買能力，其職業(yè)、行業(yè)特點(diǎn)，年齡階段等因素。居民收入兩極分化加大，目前有能力購買住房的人群比率并不大，大多數(shù)的居民只是潛在需求。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，低收入特征預(yù)示著未來低價(jià)位市場的巨大需求量。不同級(jí)差年收入的人數(shù)分布高收入階層年齡段構(gòu)成比率按國際慣例只有當(dāng)一個(gè)家庭6年的收入夠買房時(shí)，才有真正的購買能力具備購房能力的階層51新疆維吾爾自治區(qū)的恩格爾系數(shù)已降至40%以下，按國際慣例住房開支的占比應(yīng)達(dá)到15-20%，而實(shí)際情況是長期徘徊在10—11％之間。居民的購房需求遠(yuǎn)沒得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的上升空間政策和外在條件遠(yuǎn)沒有成熟，使居民購房時(shí)顧慮重重從恩格爾系數(shù)分析個(gè)人購房潛力還遠(yuǎn)沒被挖掘出來52消費(fèi)者購房考慮的因素越多時(shí)，對(duì)價(jià)值的權(quán)衡也就越重服務(wù)智能化生態(tài)環(huán)保戶型布局、功能配置配套設(shè)施、裝飾設(shè)計(jì)地段位置、自然環(huán)境、交通條件、周邊條件、小區(qū)環(huán)境建筑質(zhì)量價(jià)格承諾信任危機(jī)信息不對(duì)稱期望競爭升級(jí)買方付出賣方提供品牌顧客價(jià)值＝獲得利益／付出成本53從用戶滿意度可以進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)用戶對(duì)住宅品質(zhì)的要求住戶對(duì)現(xiàn)有住宅的評(píng)價(jià)為基本不滿意。47％的住戶把“建筑質(zhì)量”放到了“重視程度”的第一位，說明廣大住戶最關(guān)心、最重視的是建筑質(zhì)量問題。消費(fèi)者關(guān)于房地產(chǎn)的投訴連年上升：04年1.89萬件，05年2.12萬件，06年2.22萬件，07年前3個(gè)季度已達(dá)1.86萬件(其中不含房屋裝修投訴)。綜合滿意度為45.5

開發(fā)商應(yīng)盡快從“概念時(shí)代”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品質(zhì)量時(shí)代”。這應(yīng)成為所有開發(fā)商的關(guān)注點(diǎn)，而且應(yīng)以此為方向，主動(dòng)回歸到住宅“輕炒作、重品質(zhì)”的質(zhì)量主體。用戶滿意度評(píng)分54人性的多元化、個(gè)性化驅(qū)動(dòng)住宅的發(fā)展和變革人性需求生態(tài)化環(huán)?；：瘋€(gè)性化環(huán)境、配套智能化實(shí)用化社區(qū)化生態(tài)空間營造功能設(shè)置戶型合理化功能分區(qū)小區(qū)管理系統(tǒng)小區(qū)服務(wù)系統(tǒng)智能保安、監(jiān)控系統(tǒng)景觀設(shè)計(jì)共享空間生活、商務(wù)設(shè)施建筑風(fēng)格空間布局裝飾選材大型社區(qū)住宅組團(tuán)功能模糊化地域模糊化環(huán)保建材環(huán)保建設(shè)生態(tài)支持系統(tǒng)結(jié)合自然特質(zhì)ISO14000認(rèn)證客戶模糊化55大型樓盤的出現(xiàn)是更高層次的飛躍，住宅業(yè)發(fā)展的必然趨勢規(guī)劃難以超前客戶難以定位資金難以籌措節(jié)奏難以控制價(jià)格難以把握規(guī)模大、人氣旺、居家氛圍濃厚配套全，生活方便舒適管理好，有統(tǒng)一的物業(yè)管理品牌好，潛力大，有升值潛力規(guī)模經(jīng)營，經(jīng)營成本低S優(yōu)勢樓盤航母的出現(xiàn)，大房地產(chǎn)商的發(fā)展方向W劣勢消費(fèi)者社區(qū)觀念的增強(qiáng)關(guān)鍵點(diǎn)：

提煉項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，形成鮮明特色和品牌號(hào)召力。完善項(xiàng)目開發(fā)的配套設(shè)施。構(gòu)建大項(xiàng)目的成熟社區(qū)文化房地產(chǎn)市場競爭加劇消費(fèi)者重視社區(qū)環(huán)境消費(fèi)者重視品牌和服務(wù)要求：開發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)積累很強(qiáng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力；品牌營銷能力管理服務(wù)能力和文化構(gòu)建能力56郊區(qū)超級(jí)項(xiàng)目必須作出彩，考驗(yàn)開發(fā)商的創(chuàng)造力交通條件滯后生活成本較高城市配套費(fèi)用龐大物業(yè)管理費(fèi)用較高文化、人文、教育條件較差治安差和缺乏配套設(shè)施自然環(huán)境好和價(jià)格便宜遠(yuǎn)離市中心，空氣清新環(huán)境好生活配套設(shè)施的集中規(guī)劃為營造人文氣氛提供最佳白紙建筑成本較低，易于體現(xiàn)實(shí)力生活配套：生活起居的一條龍商業(yè)設(shè)施社區(qū)文化：社區(qū)文化生活，營造和諧氣氛社區(qū)規(guī)劃：建筑風(fēng)格、環(huán)境景觀、建設(shè)規(guī)模S優(yōu)勢目標(biāo)顧客為工薪階層追求品位格調(diào)、回歸自然人性的生活方式W劣勢0機(jī)會(huì)T威脅保證完整的城鄉(xiāng)綠化系統(tǒng)和良好的環(huán)境空間加強(qiáng)郊區(qū)道路、公共交通系統(tǒng)、市政和配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)政府規(guī)劃前提開發(fā)商努力創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)居住密度、中央空間、路網(wǎng)系統(tǒng)、戶型設(shè)計(jì)市民廣場場所感營造共享空間人車系統(tǒng)57國內(nèi)大型地產(chǎn)商主要開發(fā)住宅，可作為特變房產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行借鑒分析內(nèi)容萬科股份、中國海外地產(chǎn)、華潤置地、北京天鴻集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)、運(yùn)作模式、主要戰(zhàn)略組織機(jī)構(gòu)及職能部門思索與啟示58深圳萬科已經(jīng)發(fā)展全國性的房地產(chǎn)公司萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。公司于2000及2001年兩度分別入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè)，公司的良好業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力受到市場廣泛認(rèn)可。截止2001年底，已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春和南昌十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多的大城市進(jìn)行住宅規(guī)模開發(fā)，歷年累計(jì)竣工面積348.6萬平方米，土地儲(chǔ)備量980萬平方米。公司總資產(chǎn)64.83億元，凈資產(chǎn)31.24億元，擁有員工5349名，全資及關(guān)聯(lián)公司43家經(jīng)過多年積累，萬科地產(chǎn)以其準(zhǔn)確的市場定位、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的品牌形象企業(yè)綜述發(fā)展目標(biāo)未來5年，萬科將以上海、北京、深圳、廣州為核心城市，同時(shí)選擇以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)、以北京為龍頭的環(huán)渤海地區(qū)和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū)3大城市圈開發(fā)住宅，集團(tuán)還將選擇成都、武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市作為發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)在各地的市場份額，實(shí)現(xiàn)成為行業(yè)領(lǐng)跑者的目標(biāo)59萬科在深圳以外地區(qū)的業(yè)務(wù)比重已經(jīng)過半特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按投資區(qū)域劃分之主營業(yè)務(wù)收入（2001年度）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按投資區(qū)域劃分之凈利潤（2001年度）60萬科的戰(zhàn)略思路是適度地進(jìn)行縱向整合，并開展戰(zhàn)略合作將萬科的開發(fā)納入國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化范疇，但萬科并不介入住宅相關(guān)部件、配件的生產(chǎn)體系；為有效地利用土地資源，降低資源、材料的消耗，萬科已成立建筑研究所；廣泛吸收國際設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，與世界一流的設(shè)計(jì)公司合作；加強(qiáng)與建筑商、材料商的信息溝通，形成協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，成立產(chǎn)業(yè)同盟；從住宅小區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)的開發(fā)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，開發(fā)新的市政；建立新的融資渠道，住宅證券化、金融化，廣泛與國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)如基金、保險(xiǎn)等結(jié)合，增強(qiáng)資金實(shí)力，具備規(guī)?；_發(fā)、新市鎮(zhèn)開發(fā)的實(shí)力；61萬科未來的發(fā)展戰(zhàn)略是經(jīng)營專業(yè)化、住宅主流化、財(cái)務(wù)政策積極化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化萬科以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)經(jīng)營專業(yè)化萬科在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整，建立了財(cái)務(wù)結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度，壓縮管理成本，積極拓展融資空間。主流市場是城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。只有參與主流市場競爭，才能從經(jīng)營理念、隊(duì)伍建設(shè)、管理操作上成為房地產(chǎn)業(yè)的主流企業(yè)；今天的城市邊緣在明天就會(huì)成為主流市場，萬科以“城市花園”為代表的系列品牌，大多建筑在城鄉(xiāng)結(jié)合部住宅市場主流化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化財(cái)務(wù)政策積極化在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下，包括萬科在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)商只能事必恭親，自己出錢找地，自己規(guī)劃設(shè)計(jì)，自己管理物業(yè)……但是分工與合作是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。萬科將適時(shí)地調(diào)整自己的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，并組建戰(zhàn)略聯(lián)盟62深圳萬科在經(jīng)營管理方面采取了三大舉措股份制改造1988年萬科國有股比重從19.3%下降至9.6%。國有股在一次次擴(kuò)股在被稀釋。由于產(chǎn)權(quán)清晰，上級(jí)主管無法直接干涉萬科，只能作為董事起作用，萬科因此走上了市場化經(jīng)營的道路，確定了以住宅房產(chǎn)建設(shè)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，王石則從創(chuàng)業(yè)者向職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)化立項(xiàng)評(píng)審機(jī)制萬科組織了集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)定委員會(huì)，在集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等重大階段，推行立項(xiàng)聽證機(jī)制，保證了決策的科學(xué)化由多元化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化萬科曾經(jīng)涉足貿(mào)易、加工、文化和房地產(chǎn)等諸多領(lǐng)域。王石認(rèn)為多元化經(jīng)營使萬科走了彎路，于是從1994年開始從多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為核心的專業(yè)化經(jīng)營。1992年，住宅業(yè)占萬科經(jīng)營份額的25%，到1999年，住宅業(yè)上升到95%。萬科于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司63萬科建立了創(chuàng)新體系建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新：以萬科建筑技術(shù)研究中心為龍頭開展創(chuàng)新，把重心從營銷轉(zhuǎn)向技術(shù)、提升產(chǎn)品品質(zhì)層面采購系統(tǒng)創(chuàng)新：組建萬科采購中心，建立以“中城房網(wǎng)”系統(tǒng)為平臺(tái)的采購系統(tǒng)，在降低交易成本的同時(shí)，促進(jìn)新材料在萬科房地產(chǎn)的使用創(chuàng)新利潤組建物業(yè)管理集團(tuán)：使其從地產(chǎn)業(yè)務(wù)中獨(dú)立出來，集中資源拓展品牌，走專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化之路，成為集團(tuán)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)建立利益共同體：將致力于同建筑商建立利益共同體，形成良性的互動(dòng)關(guān)系，共同促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新采購系統(tǒng)創(chuàng)新建立利益共同體組建物管理集團(tuán)64建筑無限生活，深圳萬科啟動(dòng)全國品牌戰(zhàn)略戰(zhàn)略實(shí)施全國性思維本地化運(yùn)作品牌內(nèi)涵建筑無限生活的三個(gè)層面品牌策劃充分了解客戶需求“展現(xiàn)自我的理想生活”是萬科品牌所要提供給客戶的價(jià)值“以您的生活為本”是萬科品牌新形象的核心，它是萬科多年來追求的以人為本的客戶理念和企業(yè)文化的延伸和擴(kuò)展。從“以人為本”到“以您的生活為本”，不僅展現(xiàn)了萬科一直以來貼近客戶、了解客戶和尊重客戶的傳統(tǒng)，更深層次體現(xiàn)了萬科對(duì)滿足客戶個(gè)性化需求的不懈努力建筑你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查和研究，注重對(duì)城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重。萬科了解每個(gè)住戶的個(gè)性化需求，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求建筑一個(gè)更有深度的住宅，是萬科追求的目標(biāo)。目前房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)住宅功能方面的關(guān)注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動(dòng)靜分離、干濕分離等。而決定一個(gè)住宅是否好用，有更多更細(xì)致、更深入的方面。例如窗戶，除了關(guān)注它應(yīng)該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標(biāo)萬科致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。因此，萬科所關(guān)注的內(nèi)容將超越建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的范疇，而觸及美學(xué)、建筑學(xué)、城市及社區(qū)規(guī)劃、園藝、心理學(xué)、人體工程學(xué)甚至犯罪學(xué)等方面。在各地萬科分支機(jī)構(gòu)中，擁有共同的企業(yè)核心價(jià)值觀、“以客戶為導(dǎo)向”的服務(wù)理念、規(guī)范化的管理模式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程以及萬科所提倡的生活方式在各地項(xiàng)目中，遵循以大規(guī)模開發(fā)為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業(yè)管理服務(wù)，營造富有活力和魅力的社區(qū)文化在各種類型的產(chǎn)品中，已經(jīng)形成了相對(duì)穩(wěn)定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產(chǎn)品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風(fēng)格65產(chǎn)品、技術(shù)和服務(wù)為萬科品牌奠定基礎(chǔ)萬科品牌——建筑無限生活產(chǎn)品開發(fā)技術(shù)開發(fā)物業(yè)管理開發(fā)商不等于設(shè)計(jì)單位，因?yàn)殚_發(fā)商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對(duì)消費(fèi)者需求的理解融入到設(shè)計(jì)單位的作品中，1994年11月，萬科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái)——萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力為了保證全程品質(zhì)，消除客戶的后顧之憂，萬科設(shè)立了自己的物業(yè)管理公司。截止至2001年9月，萬科物業(yè)管理公司轄下的39個(gè)住宅（辦公）小區(qū)中，獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)的有13個(gè)，獲得“省優(yōu)”稱號(hào)的7個(gè)，“市優(yōu)”稱號(hào)的17個(gè)2002年1月萬科建筑研究中心大樓落成，作為萬科對(duì)建筑研究、新材料新技術(shù)應(yīng)用研究的基地。研究中心的任務(wù)，是以市場需求為導(dǎo)向，深刻了解客戶的需求，追蹤行業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)，關(guān)注住宅科技成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，確保萬科在住宅開發(fā)領(lǐng)域的技術(shù)領(lǐng)先地位66中國海外集團(tuán)集香港和內(nèi)地優(yōu)勢，已發(fā)展成為以房地產(chǎn)為核心的跨地域的大型企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)綜述1979年在香港注冊(cè)成立，是中國建筑工程總公司在香港的獨(dú)資子公司1992年集團(tuán)之旗艦－－中國海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市，市值曾逾330億港元。集團(tuán)現(xiàn)有雇員約4300名。如今已發(fā)展成擁有總資產(chǎn)171億港元大型企業(yè)集團(tuán)。致力于專業(yè)化與規(guī)模化發(fā)展目標(biāo)，公司以“服務(wù)社會(huì)、繁榮香港、建設(shè)祖國”為宗旨，集納兩地優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實(shí)現(xiàn)著對(duì)社會(huì)的承諾，力爭打造住宅產(chǎn)業(yè)航空母艦，建樹中國地產(chǎn)一流品牌。業(yè)務(wù)涉及建筑工程承包、咨詢、設(shè)計(jì)管理、地產(chǎn)發(fā)展、基建投資、物業(yè)以及采購招標(biāo)網(wǎng)站、中星網(wǎng)站等，地域遍及香港、廣州、深圳、上海、成都等城市，曾先后完成了500多個(gè)項(xiàng)目，建成各種樓宇1,157萬平方米，建造了諸如上海海華花園、北京中海雅園和深圳中海華庭等具有較大社會(huì)影響的高質(zhì)量工程項(xiàng)目。業(yè)務(wù)現(xiàn)狀67中海集團(tuán)保持房地產(chǎn)品牌長久魅力的秘訣過程精品一個(gè)好的地產(chǎn)品牌必須做到每一環(huán)節(jié)的精益求精、質(zhì)量上乘，中海提出“過程精品”便是指每一環(huán)節(jié)的精益求精。從選地到定位，從規(guī)劃到設(shè)計(jì)，從施工到物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都力爭作到最好，從而實(shí)現(xiàn)“過程精品”。核心優(yōu)勢房地產(chǎn)行業(yè)是無密可可保的行業(yè)，戶型、立面等顯在要素極易抄襲，要想在蕓蕓樓盤之中不被淹沒，發(fā)展商需要有核心的競爭優(yōu)勢作為亮點(diǎn)，吸引消費(fèi)者，領(lǐng)先同業(yè)者，中國海外的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、物業(yè)管理等都獨(dú)樹一幟，從而鍛造自己的核心優(yōu)勢。整合和優(yōu)化專業(yè)資源的能力專業(yè)分工的細(xì)化，已得使各專業(yè)領(lǐng)域形成了不可替代的精尖優(yōu)勢，精品的產(chǎn)生，已不是傾發(fā)展商一人之力所能完成，必須整合和優(yōu)化專業(yè)資源的能力和水平，而整合和優(yōu)化專業(yè)資源的能力已經(jīng)成為衡量發(fā)展商的坐標(biāo)。68鑄造樓盤品質(zhì)一：專業(yè)把關(guān)誠信卓越精品永恆

專業(yè)顧問團(tuán)技術(shù)把關(guān)跟蹤實(shí)施過程工藝材料掌握節(jié)奏項(xiàng)目可行性策劃理論建筑美學(xué)技術(shù)項(xiàng)目建筑師把規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審體系的每一個(gè)細(xì)節(jié)貫穿到項(xiàng)目實(shí)施中去，大量的工作在于掌握節(jié)奏、材料、工藝、技術(shù)的確立和完善。二級(jí)評(píng)審委員會(huì)制度技術(shù)把關(guān)跟蹤實(shí)施過程由專業(yè)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容的嚴(yán)格實(shí)施。由深圳公司和上級(jí)管理公司兩個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)組成的“兩級(jí)評(píng)審制度”，避免了設(shè)計(jì)中的草率和個(gè)人意志。在建筑美學(xué)、策劃理論、項(xiàng)目可行性研究等設(shè)計(jì)院工作之上的設(shè)計(jì)修正和完善等設(shè)計(jì)附加工作。69鑄造樓盤品質(zhì)二：工程質(zhì)量體系誠信卓越精品永恆

項(xiàng)目部地盤三級(jí)質(zhì)量監(jiān)控體系工程部質(zhì)量委員會(huì)工程質(zhì)量體系項(xiàng)目部工程部地盤三級(jí)質(zhì)量監(jiān)控體系質(zhì)量委員會(huì)區(qū)性現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)。每一個(gè)項(xiàng)目施工現(xiàn)場都配備一個(gè)強(qiáng)有力的項(xiàng)目部。公司工程部質(zhì)量控制。該公司工程管理人員約占整個(gè)公司人員的六成。而這六成工程管理人員中，有70%左右的人員是常駐現(xiàn)場的一線管理人員。負(fù)責(zé)一切有關(guān)質(zhì)量的活動(dòng)，如質(zhì)量交底、工序檢查、隱蔽驗(yàn)收、檢驗(yàn)試驗(yàn)、成品保護(hù)、竣工驗(yàn)收等工作。公司專門設(shè)立的由總工程師牽頭的質(zhì)量委員會(huì)，質(zhì)量委員會(huì)下設(shè)專業(yè)齊全的5個(gè)崗位，負(fù)責(zé)公司對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)控工作。70中海物業(yè)還為客戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)中海物業(yè)管理有限公司中海物業(yè)管理有限公司現(xiàn)為香港房屋委員會(huì)甲級(jí)物業(yè)代管公司，并已通過香港品質(zhì)保證局認(rèn)證，取得ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證證書，進(jìn)一步確定中海物業(yè)的專業(yè)地位。承擔(dān)項(xiàng)目海旭閣、雍盛苑、雅利德樺臺(tái)、朗逸豪園、南浪海灣、海晴軒、富亨商場、耀安商場環(huán)保公益公司積極宣傳環(huán)保意識(shí)及推行環(huán)?；顒?dòng)，于轄下屋苑舉辦垃圾分類回收活動(dòng)，并與各商場舉辦提倡不吸煙的“白手套”活動(dòng)。本公司寫字樓及各管理處并推行環(huán)保辦公，實(shí)行“一張紙兩面用”“人走燈關(guān)”等環(huán)保措施。專業(yè)服務(wù)照顧長者照顧學(xué)童舉辦康體活動(dòng)節(jié)日活動(dòng)71華潤置地（北京）已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)界巨頭華潤置地前身為北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司。2001年9月，中國華潤總公司與北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)公司及其下屬公司和其他法人股東簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后華潤集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司實(shí)際上持有原華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司91%股份，并更名為“華潤置地（北京）股份有限公司”。共開發(fā)建設(shè)完成近50個(gè)各種房地產(chǎn)項(xiàng)目，如西單商業(yè)區(qū)開發(fā)、西單文化廣場工程、東冠英小區(qū)、建功南里小區(qū)、京通新城、華清嘉園、鳳凰城、華亭嘉園、京通陽光華苑等住宅項(xiàng)目。2001年公司商品房銷售額突破30億元，成為全國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。經(jīng)過多年的開拓進(jìn)取，華潤置地（北京）股份有限公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)近80億元、凈資產(chǎn)近40億元、累計(jì)開發(fā)面積達(dá)200萬平方米、年開復(fù)工量超過100萬平方米的大型房地產(chǎn)公司。北京項(xiàng)目企業(yè)綜述經(jīng)營狀況72華潤置地（北京）將做重大戰(zhàn)略調(diào)整提出了“新都市主義”和“新市鎮(zhèn)計(jì)劃”，其中心是未來的三年里，將進(jìn)行經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整，即由以城市項(xiàng)目開發(fā)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)槌菂^(qū)、郊區(qū)項(xiàng)目并舉，逐步擴(kuò)大郊區(qū)項(xiàng)目開發(fā)、土地儲(chǔ)備比例，并以九個(gè)重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)來全面支持市場目標(biāo)；通過收購萬科，打造房地產(chǎn)“航母”華潤置地的總部在香港，正在籌備上海、成都公司，很快將會(huì)形成北京、上海、成都三駕馬車的格局；發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)華潤集團(tuán)希望華潤置地要成為有特點(diǎn)的房地產(chǎn)公司，從北京向全國發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)從以集團(tuán)購買為主向以個(gè)人消費(fèi)為主的轉(zhuǎn)變，盡快樹立起行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位未來三年，公司將致力于建立一個(gè)北京地域內(nèi)的房地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位，經(jīng)營與文化力求走在房地產(chǎn)企業(yè)的最前列，通過創(chuàng)造性地滿足社會(huì)需求，從而實(shí)現(xiàn)未來幾年持續(xù)保持北京市場份額10%的經(jīng)營指標(biāo)73華潤置地（北京）為客戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)

華潤置地物業(yè)公司公司于1999年通過了ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)證，提出了公司的質(zhì)量方針--以高效、先進(jìn)的管理，親切、周到的服務(wù)，為用戶營造安全、舒適、優(yōu)美的生活空間。承擔(dān)項(xiàng)目

東升園、西羅園、建功南里、萬明園、志強(qiáng)園、華中園、京通新城、陽光華苑、華恒大廈、華亭嘉園、冠華大廈、華清嘉園、西單文化廣場榮譽(yù)稱號(hào)“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)”“北京市花園式小區(qū)”“北京市綠化先進(jìn)單位”“北京市治安消防先進(jìn)單位”“北京市節(jié)水小區(qū)”、“綠色社區(qū)”經(jīng)營范圍住宅小區(qū)、大型企業(yè)、高檔公寓別墅及寫字樓的物業(yè)管理和餐飲、娛樂、健身設(shè)施74北京天鴻集團(tuán)已經(jīng)發(fā)展成為國際化的地產(chǎn)商北京天鴻集團(tuán)公司，原北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司，隸屬于北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，是一家國有大型房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)。集團(tuán)公司在海內(nèi)外共擁有各類全資、控股子公司及參股企業(yè)80多家，總資產(chǎn)規(guī)模超百億元。房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)年開復(fù)工能力超過300萬平方米。在全國首屆房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強(qiáng)企業(yè)評(píng)比中位居第三名，在北京市經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)評(píng)比中，名列開發(fā)企業(yè)第一名。房地產(chǎn)開發(fā)多年來一直保持著城市綜合開發(fā)資質(zhì)一級(jí)和城建開發(fā)資信一等?？毓傻氖嗉曳康禺a(chǎn)開發(fā)子公司均屬綜合性開發(fā)公司物業(yè)管理控股4家大型專業(yè)物業(yè)管理公司：房產(chǎn)管理經(jīng)營公司、燕僑物業(yè)管理公司、萬佳物業(yè)管理公司和寶景物業(yè)管理公司，總計(jì)管房面積400多萬平方米。已有3家物業(yè)管理公司通過了ISO9000認(rèn)證飯店旅游在北京、杭州、海口、蘇州、泰安、澳大利亞悉尼等地投資建設(shè)并管理了多家三星級(jí)、四星級(jí)中高檔飯店、酒樓和餐廳。目前，集團(tuán)公司所屬的飯店總建筑面積近10萬平方米海外經(jīng)營積極拓展國際市場，與幾十個(gè)國家、地區(qū)建立了業(yè)務(wù)往來關(guān)系，并在澳大利亞、美國、荷蘭、香港、澳門等國家和地區(qū)設(shè)立了子公司。同時(shí)，集團(tuán)公司先后成立了15家中外合資、合作企業(yè)，吸引、利用外資近4億美元資本經(jīng)營在利用資本市場、擴(kuò)大投融資方面，1999年3月集團(tuán)公司發(fā)行總額1億元人民幣的蓮花小區(qū)建設(shè)債券；1999年4月8日集團(tuán)公司控股的海南寶華實(shí)業(yè)股份有限公司A股---“寶華實(shí)業(yè)”在滬市正式掛牌交易75天鴻集團(tuán)的基本戰(zhàn)略方向是多元化發(fā)展，創(chuàng)企業(yè)品牌代表項(xiàng)目戰(zhàn)略方針西羅園、南磨房、團(tuán)結(jié)湖、茂林居、虎背口、永泰、曙光、蓮花、回龍觀等近六十個(gè)住宅小區(qū)。其中回龍觀文化居住區(qū)是北京市最大的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，總建筑面積850萬平方米。立足跨世紀(jì)的發(fā)展，以創(chuàng)企業(yè)品牌為目標(biāo)，提出了“深化兩個(gè)轉(zhuǎn)變，狠抓機(jī)制轉(zhuǎn)換；理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完善科學(xué)管理；抓準(zhǔn)市場機(jī)遇，創(chuàng)造最佳效益；擴(kuò)大經(jīng)營領(lǐng)域，分散投資風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，夯實(shí)發(fā)展根基”六十字工作方針品牌戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)為了創(chuàng)造企業(yè)品牌，天鴻集團(tuán)制定了品牌戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)，包括產(chǎn)品開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、營銷標(biāo)準(zhǔn)、飯店旅行社服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和職工標(biāo)準(zhǔn)76競爭分析的思索與啟示強(qiáng)調(diào)專業(yè)化，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，并且有向住宅市場集中的趨勢在組織設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)對(duì)前期策劃、設(shè)計(jì)、采購、資金結(jié)算、與物業(yè)管理的重視通過過程精品實(shí)現(xiàn)樓盤精品對(duì)品牌極其重視具有明確的市場定位、高增長戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上的環(huán)節(jié)進(jìn)行不同程度的整合：例如對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)管理進(jìn)行整合；都進(jìn)行跨地區(qū)高速發(fā)展77特變房產(chǎn)應(yīng)以住宅開發(fā)為主，其它物業(yè)形態(tài)為輔住宅公寓商業(yè)辦公別墅弱強(qiáng)特變房產(chǎn)競爭力小市場吸引力大考慮退出或有選擇發(fā)展獲取回報(bào)重點(diǎn)開發(fā)重點(diǎn)扶持住宅是新疆房地產(chǎn)業(yè)的主體業(yè)務(wù)，而且發(fā)展前景最好，因此要重點(diǎn)開發(fā)住宅業(yè)務(wù)，同時(shí)根據(jù)社區(qū)需要建立配套商業(yè)樓；中高檔公寓市場穩(wěn)步發(fā)展，因此重點(diǎn)扶持現(xiàn)有公寓業(yè)務(wù)，以獲取較好的收益；并且有選擇地開發(fā)新的公寓項(xiàng)目；雖然別墅市場發(fā)展較快，但是供給增長速度遠(yuǎn)高于需求增長速度，因此慎重開發(fā)別墅項(xiàng)目；寫字樓市場供給量大，投資收益處于下降趨勢；而且寫字樓出租使投資回收周期過長，因此慎重開發(fā)寫字樓項(xiàng)目。78住宅（含配套商業(yè)）應(yīng)定位于中高檔市場，以規(guī)模經(jīng)濟(jì)取得成本優(yōu)勢客戶需求個(gè)性化，對(duì)住宅的功能、質(zhì)量、安全、文化、網(wǎng)絡(luò)科技和生態(tài)環(huán)境提出了全面要求價(jià)位于（總價(jià)在15—30萬元）的項(xiàng)目的市場供給遠(yuǎn)小于市場需求品牌形象必須以較高的質(zhì)量與檔次為支撐特變房產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)應(yīng)定位于中高檔市場、中低價(jià)位，針對(duì)不同的收入階層（白領(lǐng)階層與高管階層），小戶型與大戶型并舉建設(shè)大型社區(qū)，以規(guī)模效益確保住宅具有較高的質(zhì)量與檔次，同時(shí)保持競爭力的價(jià)位，借此打造“特變房產(chǎn)”的高檔品牌形象；建設(shè)大型社區(qū)，要注重教育、交通、商業(yè)、醫(yī)療、金融等配套設(shè)施，生態(tài)環(huán)境以及物業(yè)管理79特變房產(chǎn)的基本戰(zhàn)略是專業(yè)化、差別化和區(qū)域化專業(yè)化集中于房地產(chǎn)業(yè)；集中于住宅市場差別化追求卓越的產(chǎn)品功能、質(zhì)量、服務(wù)區(qū)域化憑借積累的資源與能力向外地?cái)U(kuò)張目的：集中力量創(chuàng)造競爭優(yōu)勢目的：建立高品質(zhì)、高科技和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌形象目的：尋求更廣闊的發(fā)展空間，壯大企業(yè)實(shí)力80特變房產(chǎn)專業(yè)化戰(zhàn)略描述房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，需要企業(yè)具有強(qiáng)大的資本運(yùn)作能力和管理控制能力，因此特變房產(chǎn)需要遵循房地產(chǎn)業(yè)市場化、專業(yè)化的發(fā)展規(guī)律，不進(jìn)行多元化經(jīng)營，只專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；鑒于住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)樓和別墅等幾大細(xì)分市場的市場潛力、競爭形勢及投資回收期，特變房產(chǎn)應(yīng)以住宅市場為主，以其它物業(yè)形態(tài)為輔；為了全面而深刻地了解和滿足客戶的需求，特變房產(chǎn)需要細(xì)致地介入項(xiàng)目前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、市場營銷與物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。特變房產(chǎn)應(yīng)該擁有自己的前期策劃隊(duì)伍、工程管理隊(duì)伍、營銷隊(duì)伍和物業(yè)管理隊(duì)伍，但是更多的是以顧問和管理者的身份，搭建客戶、開發(fā)商、設(shè)計(jì)師、施工單位及物業(yè)管理公司之間的溝通平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)客戶需求與最終產(chǎn)品的完美結(jié)合。81特變房產(chǎn)差別化戰(zhàn)略描述雖然房地產(chǎn)業(yè)還存在較大的發(fā)展空間，但是人們個(gè)性化需求越來越高，不僅是要滿足居住的需要，也要滿足生活情調(diào)與文化品味方面的需要，同時(shí)市場競爭更加激烈，因此，特變房產(chǎn)要在幾年內(nèi)獲得高速成長，需要采取差別化戰(zhàn)略；特變房產(chǎn)的差別化戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在：在設(shè)計(jì)方面以人為本，提供優(yōu)異的質(zhì)量—價(jià)格—功能組合，滿足個(gè)性化要求；在技術(shù)方面采取國際上先進(jìn)的成套技術(shù)，實(shí)現(xiàn)建材科技化和裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)化；在服務(wù)方面提供配套性服務(wù)，滿足個(gè)性化需求，注重服務(wù)規(guī)范化；在品牌形象方面體現(xiàn)以人為本、創(chuàng)新誠信的文化內(nèi)涵；實(shí)現(xiàn)差別化戰(zhàn)略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃與物業(yè)管理。在前期策劃環(huán)節(jié)應(yīng)注重市場調(diào)查和客戶消費(fèi)行為研究，充分了解客戶需求，并根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精確定位，明確規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要參數(shù)；在物業(yè)管理環(huán)節(jié)應(yīng)以完全解決客戶的后顧之憂為工作標(biāo)準(zhǔn)。82特變房產(chǎn)區(qū)域化戰(zhàn)略描述越是在房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)的地區(qū)越是存在發(fā)展機(jī)會(huì)，特變房產(chǎn)可以通過跨地區(qū)擴(kuò)張來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，壯大實(shí)力；在2007年之前，特變房產(chǎn)集中力量在北京發(fā)展，進(jìn)一步積累房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提升經(jīng)營管理水平，打造精品品牌；同時(shí)探索跨地區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行土地儲(chǔ)備和試點(diǎn)開發(fā)；2007年開始，受申辦奧運(yùn)會(huì)的影響，北京的房地產(chǎn)業(yè)增長速度減緩，市場競爭加劇，實(shí)力和品牌成為競爭的核心；而中西部地區(qū)的城市的房地產(chǎn)市場化程度相對(duì)不高，觀念還相對(duì)滯后。特變房產(chǎn)要將業(yè)務(wù)的重心由北京向外地轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)高速發(fā)展；跨地區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵是了解當(dāng)?shù)卣?，取得?dāng)?shù)卣闹С?；成功地移植?xiàng)目管理模式，按照市場經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)作，從市場需求的角度定位市場、設(shè)計(jì)產(chǎn)品、營造環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)，以防范風(fēng)險(xiǎn)；成功地移植母子公司管理模式，加強(qiáng)對(duì)外地公司的管理控制，實(shí)現(xiàn)公司的本地化運(yùn)作；根據(jù)各地市場的吸引力和特變房產(chǎn)本身的經(jīng)營管理能力，逐步推進(jìn)，“東方亮了西方再亮”。83特變房產(chǎn)持續(xù)增長需要三個(gè)層面業(yè)務(wù)的支持近期業(yè)務(wù)中期業(yè)務(wù)遠(yuǎn)期業(yè)務(wù)2013年2009年2007年2010年2015年2014年2008年2011年2012年改進(jìn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)，發(fā)展新項(xiàng)目：開發(fā)商業(yè)樓、危改房、經(jīng)濟(jì)適用房、中高檔商品房四大項(xiàng)目重點(diǎn)提高前期策劃、銷售及物業(yè)管理能力進(jìn)行資本運(yùn)營，擴(kuò)大新業(yè)務(wù)，做好擴(kuò)張準(zhǔn)備：中高檔商品房及配套設(shè)施建設(shè)提高整體營銷能力跨地區(qū)擴(kuò)張，開創(chuàng)未來成長空間：利用已有的品牌、經(jīng)驗(yàn)和能力，進(jìn)入其它房地產(chǎn)市場前景較好的城市提高管理輸出能力利潤84特變房產(chǎn)必須對(duì)三個(gè)層面的業(yè)務(wù)進(jìn)行均衡管理利潤近期改進(jìn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)，發(fā)展新項(xiàng)目中期擴(kuò)大新業(yè)務(wù)，做好擴(kuò)張準(zhǔn)備遠(yuǎn)期跨地區(qū)擴(kuò)張，開創(chuàng)未來成長空間時(shí)間安排利潤投資資本回報(bào)銷售收入凈現(xiàn)值選擇區(qū)域化擴(kuò)張方案的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)維持者建立業(yè)務(wù)者高瞻遠(yuǎn)矚者員工薪酬事業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)個(gè)人實(shí)現(xiàn)價(jià)值激勵(lì)理念集中于業(yè)績營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境關(guān)鍵成功因素完整的能力基礎(chǔ)創(chuàng)新能力公關(guān)能力與市場營銷能力能力85配合三層面業(yè)務(wù)發(fā)展，特變房產(chǎn)需要培育五種核心競爭力資本運(yùn)作能力管理控制能力市場運(yùn)作能力資源整合能力特變房產(chǎn)必須以顧客為中心，以市場為導(dǎo)向進(jìn)行經(jīng)營管理。進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)，必須認(rèn)