某市大英首座全程策劃方案

大英首座全程策劃方案北港地產(chǎn)聯(lián)合機(jī)構(gòu)2010.3方案章要第一部分大英市場(chǎng)第二部分項(xiàng)目概況第三部分產(chǎn)品定位第四部分項(xiàng)目定位第五部分營(yíng)銷推廣第一部分大英市場(chǎng)大英是什么樣的市場(chǎng)？本項(xiàng)目面臨什么樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？面臨大英房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，大英首座如何規(guī)劃定位？1、大英宏觀市場(chǎng)大英屬于三級(jí)市場(chǎng)，受政策層面影響較小，主要受到需求的影響。大英房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短，在城市進(jìn)程中，在舊城改造和新城擴(kuò)張的雙重作用下，整體發(fā)展的前景較好。近年來(lái)，大英的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好，產(chǎn)生了大量房地產(chǎn)項(xiàng)目，但整個(gè)市場(chǎng)極需要高品質(zhì)物業(yè)來(lái)填補(bǔ)空白。大英城市位于成渝節(jié)點(diǎn)，在向旅游城市發(fā)展中，有利于拉動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。整個(gè)地方經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)潛力，支撐了大英房地產(chǎn)市場(chǎng)。2、大英市場(chǎng)在售物業(yè)分析在售樓盤(pán)區(qū)域分布情況統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)名稱物華天寶大英印象萊茵河畔藍(lán)圖.御府領(lǐng)峰國(guó)際陽(yáng)光麗城珈藍(lán)谷蓬萊山水加洲灣區(qū)域新城新城新城新城新城老城老城工業(yè)園區(qū)老城規(guī)模2315

4.5

從以上統(tǒng)計(jì)情況可以看出，目前在售項(xiàng)目中體量較大項(xiàng)目主要集中在新城。近期主力銷售戶型統(tǒng)計(jì)020406080100120140160180系列1系列2系列18080868688117807280系列2130130120140115117100156130物化天寶大英印象萊茵河畔藍(lán)圖御府.領(lǐng)峰國(guó)際陽(yáng)光麗城珈藍(lán)谷蓬萊山金東加洲灣通過(guò)以上排列組合分析，目前大英縣主力銷售戶型區(qū)間在80㎡-130㎡之間，符合縣級(jí)城市客戶群購(gòu)房戶型總體購(gòu)買(mǎi)戶型分析。近期在售樓盤(pán)去化情況分析推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率推出時(shí)間物化天寶20015075%10年1月大英印象50013025%10年2月萊茵河畔60049580%08年6月藍(lán)圖.御府30027090%10年1月領(lǐng)峰國(guó)際14011985%09年11月陽(yáng)光麗城50040080%珈藍(lán)谷90%09年3月蓬萊山水.采和苑16013880%09年1月金東加州灣92078285%08年6月從已推出樓盤(pán)去化情況分析，2010年1月前去化情況比較理想，1月后國(guó)家宏觀政策調(diào)控效果在大英縣去化上得到具體表現(xiàn)。已推存量情況統(tǒng)計(jì)分析名稱物華天寶大英印象萊茵河畔藍(lán)圖.御府領(lǐng)峰國(guó)際陽(yáng)光麗城珈藍(lán)谷蓬萊山水加洲彎未售數(shù)503701053021100——22142從已推樓盤(pán)存量情況分析，除大英印象外其它樓盤(pán)已推的剩余存量并不多，整個(gè)市場(chǎng)處于尾盤(pán)期。已推樓盤(pán)價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析樓盤(pán)名稱在售物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目起價(jià)項(xiàng)目最高價(jià)目前項(xiàng)目均價(jià)物化天寶多層多層/電梯公寓2000以上2380左右2200左右大英印象多層多層/電梯公寓19682300左右2150左右萊茵河畔多層多層/電梯公寓1900左右2400左右2200左右藍(lán)圖.御府多層多層1650左右2100左右1950左右領(lǐng)峰國(guó)際多層多層/電梯公寓2200左右2400左右2300左右陽(yáng)光麗城多層多層1700左右1900左右1800左右珈藍(lán)谷多層多層1900左右2300左右2000左右蓬萊山水多層多層1500左右1700左右1600左右金東加洲彎多層多層/電梯公寓1800左右2400左右2100左右從已開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)目前售價(jià)分析，有高層電梯公寓物業(yè)形態(tài)社區(qū)與純多層社區(qū)售價(jià)相差300-500之間。從在售物業(yè)形態(tài)分析，目前市場(chǎng)上主要銷售物業(yè)形態(tài)為多層，高層概念也已經(jīng)在市場(chǎng)上得到普及，且逐步得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。

目前在售樓盤(pán)主要推廣渠道和優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目名稱推廣渠道主要賣(mài)點(diǎn)物華天寶電視廣告/路牌一期已封頂現(xiàn)房大英印象電視廣告萊茵河畔路牌藍(lán)圖.御府路牌擁有大英首個(gè)小區(qū)網(wǎng)球場(chǎng)和首個(gè)下沉式庭院領(lǐng)峰國(guó)際路牌/電視廣告擁有50%的綠化，陽(yáng)光麗城電視廣告/路牌小區(qū)建籃球場(chǎng)，幼兒園，游泳池珈藍(lán)谷路牌蓬萊山水.采和苑路牌/電視廣告

金東加洲彎無(wú)

從上表可以看出，目前主要推廣渠道是路牌和電視推廣，賣(mài)點(diǎn)主要是現(xiàn)房和社區(qū)配套設(shè)施。3、市場(chǎng)小結(jié)：大英的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)在新城。整個(gè)市場(chǎng)整體趨向于尾盤(pán)階段，近期出現(xiàn)的新項(xiàng)目不多。普遍存在多層物業(yè)，高層物業(yè)還屬于前期開(kāi)發(fā)階段。市民普遍接受的戶型區(qū)間在80——130平方米，整個(gè)市場(chǎng)的剛性需求因素較強(qiáng)。大英房?jī)r(jià)2009年漲幅較大，目前市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到2000元/平方米以上。4、大英市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的啟示：本項(xiàng)目位于大英新城，屬于開(kāi)發(fā)熱土。項(xiàng)目地段位置好，土地價(jià)格較高，需要打造高價(jià)值產(chǎn)品。大英市場(chǎng)需要高品質(zhì)物業(yè)，本項(xiàng)目的地段決定了其價(jià)值。本項(xiàng)目擁有兩大硬件條件：地段和配套以及高地價(jià)。硬性條件決定其必然走向高端路線。第二部分項(xiàng)目概況這是怎么樣的一塊地？該地塊有哪些價(jià)值屬性？在已有的地塊硬件條件下，如何定位產(chǎn)品形態(tài)？項(xiàng)目所處位置——

新城之核屬于城市核心區(qū)人氣、商氣積聚地絕對(duì)的地段價(jià)值成熟的居家配套完善的交通項(xiàng)目地理位置優(yōu)越。西臨育才路，東靠山體，南靠財(cái)政局，北依實(shí)驗(yàn)小學(xué)，在整個(gè)城市中處于核心區(qū)域。地塊形狀不是十分規(guī)則，但地勢(shì)平坦。1、地塊優(yōu)勢(shì)分析（1）屬于城市核心區(qū)域，地塊升值潛力巨大，開(kāi)發(fā)價(jià)值高；（2）周邊配套完善，居家氛圍成熟。（3）周邊是黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校等市政配套，形成了高品質(zhì)居住氛圍。2、地塊劣勢(shì)（1）地塊面積不大，不適合做大規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（2）地塊的昭示面較狹窄，形成了四周被圍合的狀態(tài)，對(duì)外形象展示不明確；（3）地塊周圍都是老居住區(qū)，對(duì)本項(xiàng)目的高品質(zhì)形象有所影響。（4）地塊單價(jià)達(dá)到246萬(wàn)/畝，地價(jià)較高，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相較大。3、地塊小結(jié)（1）本地塊屬于市中心稀缺資源，周邊配套完善，便于打造高端居住物業(yè)。（2）本項(xiàng)目地段、配套、價(jià)格等因素，決定項(xiàng)目要從周邊老居住區(qū)中“跳”出來(lái)，塑造地標(biāo)性形象概念。（3）本項(xiàng)目要有一個(gè)前瞻性的規(guī)劃，要有時(shí)尚大氣的建筑風(fēng)格、特色鮮明的園林景觀、新潮優(yōu)越的戶型設(shè)計(jì)。第三部分產(chǎn)品定位這樣一塊地，如何來(lái)規(guī)劃定位？采用什么樣的建筑風(fēng)格？如何進(jìn)行景觀園林打造？如何進(jìn)行戶型創(chuàng)新？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高附加值得，以此最終實(shí)現(xiàn)利益最大化？一、物業(yè)形態(tài)鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況，北港公司建議在建筑形態(tài)上滿足以下條件：1、突破以往的物業(yè)高度，樹(shù)立城市地標(biāo)形象。2、實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化，以此實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利益最大化。3、通過(guò)全新的居住視野，引導(dǎo)大英居住物業(yè)的發(fā)展。綜合以上要素，建議在物業(yè)形態(tài)上采用全高層，高度力爭(zhēng)達(dá)到（32+1）F。現(xiàn)代建三筑風(fēng)格三特征（1）三總體布三局錯(cuò)落三有致，三在保證三每家每三戶采光三通風(fēng)達(dá)三到最佳三效果的三同時(shí)，三通過(guò)寬三闊的樓三間距，三將更多三的空間三留給庭三院與造三景；（2）三講究建三筑的色三彩美學(xué)三，基座三、墻身三和屋頂三分別采三用白色三、黃色三和橙紅三色，簡(jiǎn)三潔明快三的三色三搭配，三與周圍三景致相三融共生三；

（三3）豎三線條處三理體現(xiàn)三現(xiàn)代感三；

（三4）虛三實(shí)對(duì)比三、變化三中求統(tǒng)三一，如三屋頂陽(yáng)三光板凹三凸有型三，欄桿三通透，三避免了三呆板與三傳統(tǒng)，三窗臺(tái)板三外凸，三造成陰三影效果三等。二、建三筑風(fēng)格建議本三項(xiàng)目的三建筑風(fēng)三格首先三考慮現(xiàn)三代建筑三風(fēng)格，三與周邊三的老居三住區(qū)形三成強(qiáng)烈三對(duì)比，三達(dá)到視三覺(jué)上沖三擊。立體硬三朗的線三條體現(xiàn)三項(xiàng)目的三現(xiàn)代感三?；疑龓в薪鹑龑儋|(zhì)感三，與現(xiàn)三代風(fēng)格三相吻合三。黃色是三現(xiàn)代建三筑流行三色，在三歐美高三層建筑三中尤其三多見(jiàn)。三具有鮮三明的特三征，在三城市中三能達(dá)到三搶眼的三視覺(jué)效三果。弧形風(fēng)三情觀景三陽(yáng)臺(tái)，三實(shí)用功三能強(qiáng)，三風(fēng)格明三顯。陽(yáng)光露三臺(tái)，自三然領(lǐng)地三可以私三享！因此，三建議本三項(xiàng)目在三建筑風(fēng)三格上運(yùn)用現(xiàn)三代建筑三風(fēng)格。三具備硬三朗的建三筑線條三、優(yōu)美三的建筑三屋頂、三黃色建三筑色彩三、弧性三陽(yáng)臺(tái)及三飄窗等三元素。園林景三觀的打三造是整三個(gè)項(xiàng)目三檔次高三低的體三現(xiàn)，本三項(xiàng)目園三林景觀三的規(guī)模三教小，三因此結(jié)三合項(xiàng)目現(xiàn)三代風(fēng)格三特征，三建議主三要從三三個(gè)方面三打造園三林景觀三。三、園三林景觀特點(diǎn)一三：架空三層架空層三是指建三筑底樓三全部架三空，做三成回廊三式，讓三小區(qū)景三觀視野三完全通三透，擴(kuò)三充景觀三視野，三同時(shí)，三架空層三也便于三用于小三區(qū)配套三休閑，三提升居三住檔次三。高層架三空讓景三觀視野三進(jìn)一步三擴(kuò)大，三同時(shí)提三升整個(gè)三項(xiàng)目的三立體感三，尤其三實(shí)用于三建筑體三量較小三的高層三純住宅三物業(yè)。架空層三不僅滿三足景觀三需求，三更能滿三足小區(qū)三休閑配三套：休三閑椅、三休閑桌三，休閑三走廊，三形成了三很好的三居家品三質(zhì)感。特點(diǎn)二三：“空三中花園三”在每棟三的上、三中、下三部我們?nèi)荚O(shè)有三若干的三空中花三園，既三清新了三空氣又三美化了三環(huán)境。三建議每三6層一三個(gè)空中三花園，三將空中三主題花三園“嵌三進(jìn)”了三樓宇里三。特點(diǎn)三三：“三公園式三”園林三概念。大量運(yùn)三用綠色三景觀小三品，塑三造小區(qū)三景觀的三生動(dòng)、三形象、三人性化三，形成三“小而三精”的三景觀特三色。四、戶三型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目三要實(shí)現(xiàn)三價(jià)值最三大化，三除了從三建筑形三態(tài)、風(fēng)三格以及三園林等三方面著三手，更三應(yīng)關(guān)注三與購(gòu)房三者關(guān)系三最密切三的戶型三。在市場(chǎng)三競(jìng)爭(zhēng)日三趨激烈三的前提三下，項(xiàng)三目的戶三型要有三所突破三，首要三滿足以三下條件三：1、實(shí)三用。讓三每個(gè)空三間都能三發(fā)揮所三用。2、創(chuàng)三新。做三到“人三無(wú)我有三，人有三我精”三，用創(chuàng)三新強(qiáng)占三市場(chǎng)。3、面三積合理三。根據(jù)三市場(chǎng)需三求量身三定制，三做真正三適合市三場(chǎng)的戶三型。北港公三司建議三，本項(xiàng)三目戶型三設(shè)計(jì)著三重考慮三以下特三征：戶型特三點(diǎn)一：三可變空三間演繹三“平層三”。在傳統(tǒng)三平層的三基礎(chǔ)上三，加入三可變空三間因素三，使項(xiàng)三目的戶三型更具三特色，三更具實(shí)三用性。戶型特三點(diǎn)二：三夾層夾層產(chǎn)三品描述三：夾層三產(chǎn)品通三常稱為三“假躍三層”，三建議在三規(guī)劃上三采用5三.3米三的建筑三層高，三上面2三.5米三，下面三2.8三米，在三產(chǎn)品買(mǎi)三賣(mài)時(shí)，三全部采三取“購(gòu)三一層送三一層”三的概念三，開(kāi)發(fā)三商只打三造平層三的產(chǎn)品三，上層三由業(yè)主三自己在三裝修時(shí)三采取隔三斷和分三區(qū)。夾三層不具三備躍層三完全的三品質(zhì)感三，但較三于平層三而言，三更為靈三動(dòng)實(shí)用三，尤其三適合廣三大青年三置業(yè)群三體，建三議夾層三的單層三面積在三40—三50平三方米。業(yè)主裝三修時(shí)，三可自行三將夾層三上方進(jìn)三行全隔三斷，形三成真實(shí)三的躍層三，極大三地滿足三實(shí)用功三能。也三可采用三局部跳三高如（三客廳）三設(shè)計(jì)，三提高居三家品質(zhì)三感。夾層戶三性具有三極大靈三活性，三業(yè)主可三根據(jù)自三身的需三要，進(jìn)三行多樣三裝修。三既滿足三品質(zhì)感三，又具三備實(shí)用三性。躍層的三設(shè)計(jì)可三提升項(xiàng)三目形象三，滿足三高端客三戶群體三的需求三，因此三，本項(xiàng)三目建議三將躍層三的面積三段控制三在90三——1三20平三方米之三間。戶型特三點(diǎn)三：三躍層兩室躍三層，將三生活起三居形成三明顯的三干濕、三動(dòng)靜分三區(qū)，保三障了居三家的私三密性，三品質(zhì)感三更高。大戶型三躍層設(shè)三計(jì)，實(shí)三用功能三更強(qiáng)。戶型特三點(diǎn)四：三面積適三中戶型建筑面積可使用面積比例備注2室2廳1衛(wèi)（平層）75—8080-8525%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全，帶景觀陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)，戶型層高為5.3米。3室2廳1衛(wèi)（平層）90-10595-11025%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全，帶景觀陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)，戶型層高為5.3米。2室2廳1衛(wèi)（夾層）40-5080-10015%全明設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)主臥的功能設(shè)計(jì),帶景觀露臺(tái)，贈(zèng)送面積約5-8平米，可將露臺(tái)變化為三房半。2室2廳2衛(wèi)（躍層）95—100100-11020%全明設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)主臥的功能設(shè)計(jì),帶景觀露臺(tái)，贈(zèng)送面積約5-8平米，可將露臺(tái)變化為三房半。3室2廳2衛(wèi)（躍層）101-110110-12015%全明設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)主臥的功能設(shè)計(jì),帶景觀露臺(tái)；空中院館及露臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約10-15平米。四、建三筑材質(zhì)從建筑三細(xì)節(jié)上三進(jìn)行完三善，增三強(qiáng)本項(xiàng)三目的市三場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三力。例如：在建筑三的節(jié)水三問(wèn)題，三應(yīng)選擇三節(jié)水型三器具，三還有中三水利用三問(wèn)題。三屋三頂和外三墻既要三保溫又三要隔熱三，盡量三采用厚三實(shí)材料三加輕質(zhì)三材料的三復(fù)合構(gòu)三造做法三。三門(mén)窗玻三璃應(yīng)采三用普通三透明玻三璃或淡三色低輻三射鍍膜三玻璃的三中空玻三璃。門(mén)窗型三材應(yīng)采三用塑料三型材、三斷熱彩三鋼及斷三熱鋁合三金型材三，不得三采用非三斷熱鋁三合金及三彩鋼型三材。第四部三分三項(xiàng)目三定位本項(xiàng)目三以什么三樣的面三貌呈現(xiàn)三給購(gòu)房三者？用什么三樣的廣三告包裝三吸引市三場(chǎng)關(guān)注三？硬性定三位——城市地三標(biāo)三封面三華章一、項(xiàng)三目定位軟性定三位——城市高三端居住三區(qū)產(chǎn)品功三能定位三——打造城三市一流三精品獻(xiàn)給城三市高端三居住群1、城三市高端三換房居三住群體三。這一部三分客戶三希望擁三有高品三質(zhì)居住三物業(yè)，三滿足對(duì)三居家的三升級(jí)需三求。物三業(yè)品質(zhì)三是這一三部分客三戶最重三要的關(guān)三注點(diǎn)。2、高三端投資三群體。這一部三分客戶三著重關(guān)三注地段三和升值三潛力，三需求的三產(chǎn)品是三具備前三瞻性的三。主力客三戶群定三位——賣(mài)點(diǎn)一三：超高樓三層，最三闊視野理由依三據(jù)：樹(shù)三立城市三面子，三給居住三者以身三份的象三征。具三有建筑三的氣度三，能從三高度上三引領(lǐng)城三市房地三產(chǎn)突破三。二、項(xiàng)三目賣(mài)點(diǎn)三策略賣(mài)點(diǎn)二三：創(chuàng)新戶三型三舒適享三受理由依三據(jù)：通三過(guò)創(chuàng)新三夾層、三躍層設(shè)三計(jì)，滿三足高端三客戶需三求。在三戶型上三完全注三重采光三、私密三享受。頂樓設(shè)三計(jì)直達(dá)三樓頂通三道，讓三樓頂成三為業(yè)主三的私家三花園。賣(mài)點(diǎn)三三：超值園三林享受理由依三據(jù)：注三重從細(xì)三節(jié)上包三裝，通三過(guò)“公三園式”三園林環(huán)三境，實(shí)三現(xiàn)居住三者的“三公園式三”居家三。在前一三部分“三景觀設(shè)三計(jì)”中三已做明三確規(guī)劃三，樹(shù)立三整個(gè)項(xiàng)三目的品三質(zhì)感。賣(mài)點(diǎn)四三：節(jié)能環(huán)三保建筑三，綠色三生態(tài)居三家。理由依三據(jù)：建三議本項(xiàng)三目從建三筑材料三上加以三完善，三用產(chǎn)品三細(xì)節(jié)上三樹(shù)立高三品質(zhì)概三念，在三大英市三場(chǎng)打造三真正的三高環(huán)保三居家物三業(yè)。賣(mài)點(diǎn)五三：最佳智三能化系三統(tǒng)高品質(zhì)三社區(qū)須三引入智三能化系三統(tǒng)，方三能體現(xiàn)三高品質(zhì)三的形象三，亦能三適應(yīng)未三來(lái)發(fā)展三需求，三但考慮三成本因三素，我三們建議三選擇性三的引入三具備實(shí)三用功能三的智能三化系統(tǒng)三，例如三可視對(duì)三講系統(tǒng)三、出入三口控制三管理系三統(tǒng)等。三在投入三不大的三情況下三，提升三本項(xiàng)目三品質(zhì)，三以整體三優(yōu)質(zhì)形三象，促三進(jìn)銷售三。1、入三市時(shí)機(jī)200三9年遂三寧房地三產(chǎn)市場(chǎng)三異?；钊S，呈三供需兩三旺之勢(shì)三。201三0年，三受到國(guó)三家一些三政策層三面影響三，市場(chǎng)三有一部三分觀望三情緒。三到就大三英市場(chǎng)三而言，三受政策三影響因三素較小三，主要三受到需三求影響三。因此三，從調(diào)三查了解三看，市三場(chǎng)普遍三存在尾三盤(pán)。因三此，建三議抓緊三時(shí)間入三市，爭(zhēng)取在三5月開(kāi)三盤(pán)，全三部打開(kāi)三局面。三、入市策三略2、入三市途徑根據(jù)本三項(xiàng)目的三綜合情三況，建三議采取三以下入三市途徑項(xiàng)目現(xiàn)三場(chǎng)銷售三+人員三派單的三銷售策三略+廣三告推廣三+促銷三活動(dòng)1、價(jià)三格走勢(shì)我們?cè)O(shè)三計(jì)的項(xiàng)三目包裝三策劃方三案，一三直強(qiáng)調(diào)三高品質(zhì)三，實(shí)際三就是想三提高性三價(jià)比優(yōu)三勢(shì)。我們的三主體思三路就是三將本案三直接包三裝成3三000三元/平三米的高三檔樓盤(pán)三，而實(shí)三際銷售三價(jià)位鎖三定在2三900三元左右三，讓客戶三產(chǎn)生心三理上的三價(jià)位順三差，覺(jué)三得物超三所值。四、價(jià)三格策略所以，三我們建三議本案三整體價(jià)三格走勢(shì)三為中開(kāi)三高走，三試探市三場(chǎng)后，三伺機(jī)逐三步上揚(yáng)三，最終三實(shí)現(xiàn)目三標(biāo)價(jià)位三。具體價(jià)三位走勢(shì)三為：均價(jià)：280三0元入三市三2三900三元持續(xù)三30三00元三尾盤(pán)2、價(jià)三格體系單元價(jià)三差擬定在每平米三50元三左右，隨著三具體樓三座位置三和景觀三差別，三以及銷三售當(dāng)中三遇到的三具體問(wèn)三題，還三可以上三下浮動(dòng)三10元三。樓層價(jià)三差方面，三采用分段樓三層價(jià)差三的方式三進(jìn)行做三價(jià)，樓層三價(jià)差隨三著樓層三的上升三不斷上三升，根三據(jù)不同三階段，樓層價(jià)三差擬定三為每平三米20三——3三0元之三間。第五部三分三營(yíng)三銷包裝如何來(lái)三塑造領(lǐng)三先型物三業(yè)的特三性呢？三如何三來(lái)包裝三？如何進(jìn)三行銷售三？一、主三題廣告三語(yǔ)絕對(duì)城三市絕三對(duì)中央城市高三度三榮耀領(lǐng)三地城市的三面子二、主三體廣告三調(diào)性避開(kāi)城三市一般三廣告色三調(diào)，從三視覺(jué)上三給人耳三目一新三。冷色調(diào)三主打，三突出項(xiàng)三目的剛?cè)财焚|(zhì)三。通過(guò)精三致的畫(huà)三面訴求三品質(zhì)高三端。畫(huà)面干三凈、簡(jiǎn)三單，但三具備視三野沖擊三。三、廣三告表現(xiàn)三：四、銷三售通路1、樓三盤(pán)售樓三部專業(yè)的三現(xiàn)場(chǎng)接三待流程三，積極三的銷售三人員，三規(guī)范的三管理模三式，在三最短時(shí)三間內(nèi)促三進(jìn)每一三個(gè)客戶三迅速成三交2、直三接拜訪三客戶利用登三記的客三戶資源三及北港三公司龐三大的遂三寧住宅三物業(yè)投三資客戶三資源，三直接登三門(mén)拜訪三，傳達(dá)三項(xiàng)目最三新進(jìn)展三。3、（三DM單三）派單主動(dòng)出三擊，將三項(xiàng)目宣三傳品主三動(dòng)傳達(dá)三給客戶三，讓客三戶以最三快的速三度了解三項(xiàng)目情三況。4、傳三播媒體三（報(bào)紙三、電視三）5、老三客戶帶三新客戶通過(guò)各三種公關(guān)三及優(yōu)惠三活動(dòng)來(lái)三促進(jìn)老三客戶帶三動(dòng)新客三戶，從三而增加三上客量三。經(jīng)驗(yàn)三總結(jié)，三老客戶三帶來(lái)成三交的客三戶占到三總成交三的客戶三的15三-20三%。6、針三對(duì)性團(tuán)三購(gòu)組織專三項(xiàng)團(tuán)購(gòu)三銷售隊(duì)三伍，以三一對(duì)一三談判的三銷售模三式，針三對(duì)性的三開(kāi)展集三團(tuán)客戶三專項(xiàng)座三談會(huì)議三，以現(xiàn)三場(chǎng)項(xiàng)目三演示與三促銷手三段來(lái)打三動(dòng)團(tuán)購(gòu)三客戶，三并不定三期的組三織團(tuán)購(gòu)三客戶參三觀項(xiàng)目三施工現(xiàn)三場(chǎng)，進(jìn)三行現(xiàn)場(chǎng)三講解，三及時(shí)回三饋?lái)?xiàng)目三各階段三的進(jìn)度三信息，三保證客三戶隨時(shí)三對(duì)項(xiàng)目三的關(guān)注三與信心三。根據(jù)北三港公司三對(duì)整個(gè)三大英市三場(chǎng)以及三本項(xiàng)目三實(shí)際情三況分析三，結(jié)合三銷售季三節(jié)與市三場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三狀況，三并參考三預(yù)期的三工程進(jìn)三度，擬三定本案總銷售三期8個(gè)三月，分三為五個(gè)三階段。五、銷售周三期安排1、項(xiàng)三目預(yù)熱三期時(shí)間安三排：201三0年3三月21三日--三201三0年4三月底營(yíng)銷目三標(biāo)：開(kāi)三盤(pán)前蓄三客，準(zhǔn)三客戶400組三以上銷售通三路：樓三盤(pán)售樓三部、圍三墻、燈三桿、D三M單、三報(bào)紙、三電視銷售手三段：保三留房號(hào)三，保留三房?jī)r(jià)，三僅認(rèn)購(gòu)三排號(hào)，三只收定三金，不三定房號(hào)三。營(yíng)銷事三件：售三房部正三式開(kāi)放三、會(huì)員三正式招三募；2、開(kāi)三盤(pán)期時(shí)間安三排：201三0年5三月1日三-6月三初銷售目三標(biāo)：開(kāi)三盤(pán)力爭(zhēng)三銷售6三0%。銷售通三路：樓三盤(pán)售樓三部、DM單三、報(bào)紙三、電視三、燈桿三、戶外銷售手三段：開(kāi)三盤(pán)當(dāng)天三正式公三布具體三房?jī)r(jià)和三房號(hào)，三只收首三付和大三定，辦三理認(rèn)購(gòu)三簽約。營(yíng)銷事三件：開(kāi)三盤(pán)儀式三，大型三營(yíng)銷活三動(dòng)。項(xiàng)三目開(kāi)工三儀式。3、強(qiáng)三銷期時(shí)間安三排：201三0年6三月——三201三0年8三月底銷售目三標(biāo)：力三爭(zhēng)完成三75%三。銷售通三路：樓三盤(pán)售樓三部、DM單三派單、三報(bào)紙、三電視、三老客戶三帶新客三戶銷售手三段：深三度挖掘三項(xiàng)目的三賣(mài)點(diǎn)優(yōu)三勢(shì)，如三戶型、三地段、三未來(lái)的三區(qū)域價(jià)三值等，三鞏固前三期客戶三，吸納三新客戶三。營(yíng)銷事三件：業(yè)三主聯(lián)誼三會(huì)。4、持三銷期時(shí)間安三排：201三0年9月--2三009三年11三月銷售目三標(biāo)：9三0%銷售通三路：樓三盤(pán)售樓三部、DM單三派單、三傳播媒三體銷售手三段：組三織公關(guān)三、促銷三活動(dòng)，三增加客三戶量，三并通過(guò)三老業(yè)主三聯(lián)誼會(huì)三等形式三，加強(qiáng)三對(duì)老業(yè)三主的二三次開(kāi)發(fā)三（鼓勵(lì)三介紹新三客戶）三。營(yíng)銷事三件：“三中秋社三區(qū)節(jié)”三。5、尾三盤(pán)期時(shí)間周三期：2三010三年12三月銷售目三標(biāo)：全三部存量三房銷售通三路：樓三盤(pán)售樓三部、D三M單派三單、傳三播媒體銷售手三段：利三用

“三封頂”三等工程三進(jìn)度主三題，充三分利用三準(zhǔn)現(xiàn)房三優(yōu)勢(shì)。營(yíng)銷事三件：尾三盤(pán)促銷三。9、靜夜三四無(wú)鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹(shù)三，燈下三白頭人三。。16:三15:三2316:三15:三2316:三154/2三9/2三023三4:三15:三23三PM11、以我三獨(dú)沈久三，愧君三相見(jiàn)頻三。。4月-三2316:三15:三2316:三15Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。16:三15:三2416:三15:三2416:三15Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見(jiàn)三翻疑夢(mèng)三，相悲三各問(wèn)年三。。4月-三234月-三2316:三15:三2416:三15:三24Apr三il三29,三20三2314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國(guó)三見(jiàn)青山三。。29三四月三202三34:1三5:2三4下三午16:三15:三244月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。。四月三234:1三5下三午4月-三2316:三15Apr三il三29,三20三2316、行動(dòng)三出成果三，工作三出財(cái)富三。。202三3/4三/29三16三:15三:2416:三15:三2429三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時(shí)，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點(diǎn)的射三線向前三。。4:1三5:2三4下三午4:1三5下三午16:三15:三244月-三239、沒(méi)有三失敗，三只有暫三時(shí)停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有結(jié)三果，但三是不努三力卻什三么改變?nèi)矝](méi)有三。。16:三15:三2416:三15:三2416:三154/2三9/2三023三4:三15:三24三PM11、成功三就是日三復(fù)一日三那一點(diǎn)三點(diǎn)小小三努力的三積累。三。4月-三2316:三15:三2416:三15Apr三-2329-三Apr三-2312、世間三成事，三不求其三絕對(duì)圓三滿，留三一份不三足，可三得無(wú)限三完美。三。16:三15:三2416:三15:三2416:三15Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香積寺三，數(shù)里三入云峰三。。4月-三234月-三2316:三15:三2416:三15:三24Apr三il三29,三20三2314、意志三堅(jiān)強(qiáng)的三人能把三世界放三在手中三像泥塊三一樣任三意揉捏三。29三四月三202三34:1三5:2三4下三午16:三15:三244月-三2315、楚塞三三湘接三，荊門(mén)