房地產(chǎn)估價(jià)整理習(xí)題

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)估價(jià)整理習(xí)題房地產(chǎn)估價(jià)

第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論

1、某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購(gòu)買(mǎi)A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)對(duì)象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。()2、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值。A.發(fā)明、B.發(fā)現(xiàn)、C.創(chuàng)造、D.確定

3、房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A.獨(dú)一無(wú)二和供給有限B.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大C.滾動(dòng)性差和價(jià)值最大、D.不可移動(dòng)和用途多樣。4、評(píng)估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)。A.傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)、B.價(jià)值分派C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估、D.價(jià)值減損評(píng)估1、×2、C3、B4、C

其次章房地產(chǎn)及其描述

1、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是（）元/平方米

五通一平：道路、供水、排水、電力、電信、場(chǎng)地平整

2、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A.易受限制、B.相互影響、C.獨(dú)一無(wú)二、D.不可移動(dòng)

3、以下影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）。A.戶(hù)型、B.樓層、C.層高、D.裝修

4、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（）。A.土地總量有限、B.規(guī)劃限制、

C.房地產(chǎn)不可移動(dòng)、D.價(jià)值量大1、982、D3、B4、C

第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

1、在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方繳納的稅收一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。（）2、以下關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（）。

A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格；B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格；C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格；D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣(mài)價(jià)。3、以下屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（）。

A.折舊費(fèi)B.維修費(fèi)C.管理費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)E.房產(chǎn)稅

4、以下關(guān)于不同類(lèi)型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值、B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值C.提防價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值、D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

5、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以下價(jià)值類(lèi)型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是（）A.提防價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.剩余價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值

6、以下房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（）

A.土地總價(jià)B.土地單價(jià)C.樓面地價(jià)D.商品房?jī)r(jià)格

7、.某宗房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額歸還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有（）。

A.該廠房的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

8、在估價(jià)中選擇4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元。乙成交價(jià)格5000元每平米，建筑面積120平米，首付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元，丙成交價(jià)格4700元每平米，建筑面積90平米，成交時(shí)候一次性付清。丁成交價(jià)格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率10%，這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)分別是多少？

1、×2、C3、ABCE4、B5、B6、C7、ABC8、

第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

1、以下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是（）A.降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率B.增加土地有效供給

C.降低契稅D.提高購(gòu)房貸款利率

2.一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）3.以下關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（）。A.居民收入的真正增加，尋常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升

B.假使居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C.假使居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升

D.假使居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

E.居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大4.以下?tīng)顩r中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。

A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)5.以下房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。

A.位置B.房地產(chǎn)規(guī)模C.環(huán)境景觀D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E.朝向、樓層

1、C2、×3、ABCD4、B5、ACDE

第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則

1、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公允合理的價(jià)值。

A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門(mén)D.中立

2、估價(jià)中要注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中（）是龍頭。

3、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為（）。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

4、某宗房地產(chǎn)的土地面積300㎡，建筑面積250㎡,建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，測(cè)算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額。

5、某建筑物的建筑面積5000㎡,坐落的土地面積為2000㎡，土地價(jià)格1500元/㎡，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重建價(jià)格為1600元/㎡，市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/㎡。試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提醒：計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)要用正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而不能用房地產(chǎn)的個(gè)別價(jià)格。此問(wèn)題在以后的計(jì)算題中經(jīng)常會(huì)遇到）。

6、最高最正確使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最正確，可以幫助確定估價(jià)對(duì)象最正確用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。

A.收益遞增遞減原理B.均衡原理C.替代原理D.適合原理

7、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。A.合法原則B.最高最正確利用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則

8、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最正確使用，它可以幫助確定最正確規(guī)模和最正確用途。（）

9、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提，對(duì)該房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最正確利用應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足條件中的（）

A.技術(shù)上的可能B.經(jīng)濟(jì)上的可行C.價(jià)值最大化D.法律上許可

10、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為（）。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去1、D2、估價(jià)目的3、C

4、該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額＝（300-50）×250=62500（元）

5、該建筑物的現(xiàn)價(jià)＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）6、D7、B8、×9、D10、C

第六章市場(chǎng)法及其運(yùn)用

1、評(píng)估某套建筑面積為120㎡的住宅在2023年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（）。

A.甲B.乙C.丙D.丁

2、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積為120平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬(wàn)元，另有20平米的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（）元/平方米。A.8571B.10000C.13393D.15625

3、在某舊城改造的房屋拆遷估價(jià)中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價(jià)格單位D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

4、某宗房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方2659元/平方米，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)當(dāng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%，若買(mǎi)賣(mài)雙方重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格為（）元/平方米。

5、某房地產(chǎn)在2023年3月的價(jià)格為2023元/㎡，現(xiàn)要調(diào)整為2023年9月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2023年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2023年9月的價(jià)格為（）元/㎡。6、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2023年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類(lèi)房地產(chǎn)的成交日期為2023年10月1日，成交價(jià)格為3500元/平方米，另知：該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2023年6月1日至2023年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2023年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。7、評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米），因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/平方米。

8、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價(jià)為110萬(wàn)美元，分四次付款（假使以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬(wàn)美元，半年后付35萬(wàn)美元，一年后付30萬(wàn)美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為（）元人民幣/m2。（1平方英尺=0.0929m2）

9、為評(píng)估某寫(xiě)字樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個(gè)交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：

上表中，交易狀況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是直接比較結(jié)果。房地產(chǎn)狀況中的三方面因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重分別為：區(qū)位狀況0.5、權(quán)益狀況0.2、交易實(shí)物0.3。另

據(jù)調(diào)查得知：住宅樓的價(jià)格在2023.8.1-2023.6.1之間保持不變，寫(xiě)字樓的價(jià)格從2023.7.1到2023.12.1平均每月比上月下降0.5%，從2023.12.1到2023.6.1平均每月比上月上漲1.8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2023.6.1的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）

1、B2、B（x/120=1/0.8x=150㎡150萬(wàn)元/150㎡=1萬(wàn)/㎡）3、C4、2385（賣(mài)價(jià)-買(mǎi)方稅=正常價(jià)格買(mǎi)價(jià)+賣(mài)方稅=正常價(jià)格2659=正常*（1+3.9%）買(mǎi)價(jià)=正常*（1-6.8%）正常=2559買(mǎi)價(jià)=2385）

5、2817.7（2023*94.8%*96.6%*105.1%*109.3%*112.7%*118.3%=2817.7）6、

=4081.3

7、（8000-1000+800）/1.1=7091

第七章收益法及其運(yùn)用

1、某寫(xiě)字樓是6年前以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，使用期限50年，不可續(xù)期。該寫(xiě)字樓在正常狀況下每年的凈收益為80萬(wàn)元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率8.5%

2、已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，計(jì)算該

房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格。

3、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（）元/m2。

4、甲房地產(chǎn)的受益年限為50年，單價(jià)為2000元/平米，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)為1800元/平米，報(bào)酬率為6%，其他條件一致，比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格高低。5、某宗5年前出讓方式獲得的50年使用期限的工業(yè)用地，目前所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平米，