五里店住宅小區(qū)市場定位分析報(bào)告

五里店住宅小區(qū)市場定位分析報(bào)告目錄第一章區(qū)域市場環(huán)境概述第二章區(qū)域樓盤銷售分析第三章競爭市場分析第四章本案優(yōu)劣勢分析第五章市場定位分析第一章區(qū)域市場環(huán)境概述1.1區(qū)位格局分析1.1.1茶園---金泰城廣場自建新東路改造工程完工后，道路環(huán)境得到了極大改善，居住環(huán)境進(jìn)一步提高，已形成長安公司職工家屬區(qū)、香感謝閱讀江家園、萬豐小區(qū)等住宅小區(qū)，在建的還有瑞迪榮都、萬豐精品文檔放心下載西苑和長安醫(yī)院改造工程。這一線有零星的保健、飲食店，感謝閱讀設(shè)有長安醫(yī)院和泰恒眼科醫(yī)院，五里店大型農(nóng)貿(mào)市場和購物謝謝閱讀超市（渝海購物超市），長安子弟學(xué)校也在附近。1.1.2金泰城---五里轉(zhuǎn)盤這一線是五里店的中心，是五里店休閑、娛樂、飲食和購物集中地帶，有零星的百貨店和超市，但是所有的商業(yè)設(shè)感謝閱讀施都不成規(guī)模和體系，周圍的居民多數(shù)是一般企業(yè)職工和郊精品文檔放心下載縣來渝打工人員，綜合素質(zhì)低下，消費(fèi)水平也很低。這一線謝謝閱讀的整體環(huán)境是臟、亂、差，是江北區(qū)今后舊城改造和新建規(guī)謝謝閱讀劃的一個(gè)重要地帶。在售的物業(yè)有遠(yuǎn)銀經(jīng)典城和華新都市花謝謝閱讀園。1.1.3五里店轉(zhuǎn)盤以東經(jīng)過改造和建設(shè)，居住環(huán)境大大改善，目前已有紅塔星級酒店，重慶煙草商務(wù)大廈、嘉信.庭苑和光龍都等物業(yè)，形成一定感謝閱讀謝謝閱讀將是今后的重點(diǎn)開發(fā)地帶。1.1.4轉(zhuǎn)盤以西一帶轉(zhuǎn)盤附近在建“五里店廣場”，系經(jīng)市、區(qū)人民政府批準(zhǔn)，謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀18799感謝閱讀模120916平方米，其中地下部分40588平方米，地上部分80328平感謝閱讀方米。按功能劃分大致為：市場72196平方米，公寓33720平方米，精品文檔放心下載500米就是南方上格謝謝閱讀林大型住宅小區(qū)。1.1.5萬豐花園支路至金科花園謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀賜.麗景等物業(yè)。1.1.6長安村至長安華都感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀正在打造中，這一帶生活配套和商業(yè)設(shè)施相對欠缺。1.2本區(qū)域未來規(guī)劃格局精品文檔放心下載北部城區(qū)最重要的交通樞紐之一,在重慶北移東下戰(zhàn)略中具有重要的精品文檔放心下載戰(zhàn)略地位,是江北區(qū)政府規(guī)劃中三大商圈之一，即五里店商圈-----感謝閱讀江北美居建材中心，按照規(guī)劃，美居建材中心剛好位于五里店金泰謝謝閱讀成燈飾廣場和在建的“東方家園”建材超市（建筑面積4萬多平方謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀3精品文檔放心下載五江路和五唐路兩側(cè)，幾乎占盡了五里店地區(qū)的核心地段。精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀貿(mào)區(qū)。2003年10月27日，江北區(qū)審時(shí)度勢的推出了美居建材中心精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀大商圈有效的成為了一個(gè)整體，并且在產(chǎn)業(yè)上互為補(bǔ)充。1.3交通狀況1.公交線：我眾多公交線路經(jīng)過五里店，總的來說交通是精品文檔放心下載感謝閱讀附近。謝謝閱讀36公里；感謝閱讀至北碚，長46公里；謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載凸顯對觀音橋、解放碑以及未來江北城的紐帶作用。1.4消費(fèi)水平感謝閱讀入已經(jīng)從10年前就開始了，長安廠原住居民由于原有資金少、感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載解放碑購物。1.5居住環(huán)境感謝閱讀都市花園、金科花園、南方上格林、嘉信.庭苑、長安生活區(qū)、萬謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀的限制，可以說原地居民的住宅消費(fèi)水平是很有限的。謝謝閱讀謝謝閱讀業(yè)的銷售中，其它區(qū)域的消費(fèi)者占到很大比例。1.6教育狀況感謝閱讀水中學(xué)、五里店小學(xué)、長安子弟學(xué)校和十八中學(xué)。1.7重慶市CBD規(guī)劃和觀音橋商圈規(guī)劃對本區(qū)域的影響謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀不想購買大的住房，只是想尋找一個(gè)臨時(shí)的居所，既可投資也可居精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀的歡迎，而五里店卻能滿足這一要求。未來CBD精品文檔放心下載三地的人流、物流和信息流，會(huì)產(chǎn)生巨大的臨住宅或員宿舍的需求，感謝閱讀精品文檔放心下載的規(guī)劃自然極謝謝閱讀謝謝閱讀急需的物業(yè)，將帶來豐厚的商業(yè)利益。精品文檔放心下載小戶型物業(yè)的需求自然也增大，小戶型自然也成為投資物業(yè)的新寵。精品文檔放心下載位于商圈環(huán)道的入口的天宇銀座是純小戶型樓盤，面積27—55精品文檔放心下載平方米不等。該樓盤開盤一月來，銷售已達(dá)90%。印證了與商精品文檔放心下載圈臨近的地方是小戶型熱銷的地方這一說法。而同屬江北區(qū)的謝謝閱讀五里店與觀音橋相距只有五分鐘的車程，這一獨(dú)特的區(qū)位關(guān)精品文檔放心下載系，使五里店物業(yè)的價(jià)值得到進(jìn)一步的提升，投資潛力進(jìn)一步謝謝閱讀顯示出來。第二章區(qū)域樓盤銷售分析2.1五里店樓盤個(gè)案表主力戶型均價(jià)樓盤名稱占地面積總建筑面積物業(yè)類型綠化率開盤時(shí)間戶型面積起價(jià)物管費(fèi)感謝閱讀建筑面積（套內(nèi)）長安華都160畝37.6萬小區(qū)51%2001.11129--200三房120--150252527001.00謝謝閱讀紅地苑22000塔樓2004年78--166兩房78三房104220024000.80精品文檔放心下載華新都市花125畝240000小區(qū)36%200160--180三房100--110245028001.10謝謝閱讀園江南山水6萬方小區(qū)30%2001.492--250兩房92三房120220024000.80感謝閱讀南方上格林343畝48萬方小區(qū)40%200142--250兩房85三房120240026001.00感謝閱讀瑞迪榮都8586m251517m2小區(qū)25.3%2003.555—119.49兩房80三房110215024001.00精品文檔放心下載天賜.麗景12000m268000m2小區(qū)30%200278--166兩房95三房125220024000.80謝謝閱讀萬豐西苑約3200m23.3萬方200357--104兩房74三房93215024000.80精品文檔放心下載遠(yuǎn)銀經(jīng)典城2萬方單體200249-98兩房9522002450

0.80感謝閱讀2.2個(gè)盤配套樓盤名稱物業(yè)自身配套有游泳池精品文檔放心下載醫(yī)療保健中心、商務(wù)中心、社區(qū)活動(dòng)中心、兒童樂園、雙語長安華都精品文檔放心下載精品文檔放心下載羽毛球場、健康步道、室外健身場紅地苑茶館、棋牌室、有一空中花園華新都市小亭、流水、糼兒園、球場、停車場、健身房、小賣部花園精品文檔放心下載江南山水戶外小亭、流水、步行通道、停車場、小區(qū)園林感謝閱讀有游泳池、會(huì)所、網(wǎng)球場圖書室,高爾夫練習(xí)場,恒溫泳南方上格池,茶室,咖啡廳。星級酒店和商務(wù)中心；高爾夫練習(xí)場、娛謝謝閱讀林樂健身等諸多設(shè)施；以及圖書館、生活超市、醫(yī)療保健中心謝謝閱讀等等。瑞迪榮都區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、三層綜合商場（餐飲、休閑、娛樂）感謝閱讀天賜.麗羽毛球場、小區(qū)綠化，旁邊有大型菜市場景棟我負(fù)一層為大萬豐西苑感謝閱讀型超市；一層臨街門面；二、三層是餐飲；四層休閑茶樓。感謝閱讀可見，自身配套較全的樓盤，銷售自然較好，同時(shí)能賣較扃的價(jià)感謝閱讀錢。2.3主力戶型建筑面積分布140120100806040200兩房三房說明：精品文檔放心下載兩房建筑面積在85平方米左右，三房在115平方米左右。謝謝閱讀2.4戶型銷售狀況分析：◆一室一廳：在供的樓盤有華新都市花園、萬豐西苑、遠(yuǎn)銀經(jīng)典城和南方謝謝閱讀上格林，面積42至60平方米，銷售率都已達(dá)到99%，一方面是精品文檔放心下載供不應(yīng)求，另一方面是市場供給量也非常小，◆兩房：80至95感謝閱讀筑面積）之間，市場供應(yīng)量比較大，整體銷售狀況比三房好。精品文檔放心下載◆三房感謝閱讀關(guān)。很多樓盤三房建筑面積在120—130平方米銷售進(jìn)度緩慢。謝謝閱讀◆四房或躍層給，但在為數(shù)不多的消化量中用作工程抵款房占有很大比例。謝謝閱讀◆新戶型從各樓盤的供給來看，創(chuàng)新戶型很少，在戶型創(chuàng)新上做一些謝謝閱讀文章，可以填補(bǔ)一定市場空白，加快樓盤銷售。2.5紅黃片區(qū)簡要分析紅黃片區(qū)是五黃路的前半段，也是離我們較近的競爭對手，精品文檔放心下載是規(guī)劃中的CLD，是中高檔物業(yè)、小戶型、寫字間和商業(yè)物業(yè)集謝謝閱讀中開發(fā)地帶。2.4.1在售中高檔物業(yè)：樓盤規(guī)模（平方米）戶型（平方米）均價(jià)（元/m2）感謝閱讀天一華府80000110—1332550香悅?cè)A府5000070—2102800金玉滿堂78000110—1202800時(shí)代名居4288426---12525002.5.2小戶型樓盤裝修程度戶型（平方米）均價(jià)（元/m2）帝豪麗都精裝修32—553700東和銀都精裝修30—503500櫻花麗舍清水房40—812400北部.尚座精裝修26--503500由此可見，不考慮裝修房，這一片的物業(yè)成交均價(jià)都比五里謝謝閱讀店每平方米高出100至300元不等。作為小戶型在市場上更能售謝謝閱讀出很好的價(jià)格。第三章競爭市場分析精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀區(qū)可細(xì)分為：3.1五黃路片區(qū)：五黃路片區(qū)上的主旋律是中高檔樓盤，長安華都、金科麗苑、謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載苑、天賜.麗景；3.2大石壩片區(qū)：感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀會(huì)有樓盤供給；3.3觀音橋片區(qū)：精品文檔放心下載感謝閱讀供給量不會(huì)太大；3.4北濱路片區(qū)：精品文檔放心下載沙水岸是代表作品，今后沿濱江地帶將會(huì)有較大的高檔住宅出現(xiàn)，謝謝閱讀這個(gè)片區(qū)與本案競爭性不大；3.5冉家壩片區(qū)：謝謝閱讀遷移引起的，樓盤價(jià)格也從最初的1400-1600攀升到現(xiàn)在的2000元感謝閱讀600感謝閱讀候，整個(gè)冉家壩片區(qū)會(huì)引起更多人的關(guān)注；3.6紅旗河溝-松樹橋片區(qū)：這個(gè)片區(qū)的房屋供給呈多樣化，從低檔房到高檔聯(lián)排別墅都有，感謝閱讀感謝閱讀音橋腹地的樓盤會(huì)帶來大量客戶；3.7分析整個(gè)江北區(qū)樓盤的供給情況，會(huì)發(fā)現(xiàn)江北的七個(gè)片區(qū)中有謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀的客戶也有強(qiáng)有力的吸引，本案所處的位置也是大片區(qū)的接壤處，精品文檔放心下載只要產(chǎn)品能充分滿足客戶需求，銷售不會(huì)遇到大的阻礙。第四章本案優(yōu)劣勢分析4.1項(xiàng)目基本狀況：項(xiàng)目名稱：五里店住宅小區(qū)項(xiàng)目性質(zhì)：新建住宅建設(shè)規(guī)模：總建筑面積50000平方米其中：住宅建筑面積46000平方米商鋪建筑面積4000平方米建設(shè)地址：重慶市江北區(qū)五里店4.2項(xiàng)目優(yōu)勢精品文檔放心下載觀橋和江北城，區(qū)位優(yōu)勢明顯；2.交通：非常方便，有直達(dá)其它主城區(qū)和片區(qū)的公交車；感謝閱讀謝謝閱讀放碑約10分鐘，觀音橋及北城天街約5分鐘，日常購物很方便；精品文檔放心下載4.由于區(qū)位好，能吸引其它片區(qū)的消費(fèi)者前來購房置業(yè)。精品文檔放心下載4.3劣勢分析1.地塊小，容積率高，難以打造出高品質(zhì)的住宅小區(qū)；感謝閱讀的景觀視野非常的差，通透性也不夠好；謝謝閱讀精品文檔放心下載常的小，在環(huán)境方面沒有吸引消費(fèi)者可言；精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀銷售造成極大的壓力。第五章市場定位分析5.1差異化市場形象定位綜合以上對五里店區(qū)域各方面的情況和江北城各競爭片區(qū)物感謝閱讀業(yè)開發(fā)趨勢及本案的優(yōu)劣勢的分析，我們認(rèn)為本案必須做出差異謝謝閱讀化的定位，方能在群雄逐鹿的市場上脫穎而出，搶占有利地位和感謝閱讀時(shí)機(jī)，快速實(shí)現(xiàn)銷售。5.1.1連接解放碑、觀音橋、未來CBD小區(qū)整個(gè)體量較小，雖然目前五里店片區(qū)競爭不算大，但在感謝閱讀今年正在規(guī)劃的項(xiàng)目中，周邊已經(jīng)有較大的項(xiàng)目浮出水面，加上精品文檔放心下載可與五里店片區(qū)爭搶客戶的片區(qū)比較多，要想在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速感謝閱讀的銷售，需要一方面結(jié)合本區(qū)域優(yōu)勢，抗衡其它區(qū)域的樓盤，另精品文檔放心下載謝謝閱讀五里店片區(qū)緊鄰解放碑，也處于未來CBD的輻射圈內(nèi)，同時(shí)感謝閱讀精品文檔放心下載尤其是對于外來人口眾多，房價(jià)昂貴的渝中半島，五里店有著強(qiáng)謝謝閱讀有力的競爭力，它會(huì)吸引在渝中區(qū)上班、生活的人群，尤其是年精品文檔放心下載輕人，過橋就是解放碑是項(xiàng)目操作的核心概念。同時(shí)，江北城的謝謝閱讀CBD位置也會(huì)是投資者關(guān)心的一個(gè)要素。從市場供給的角度來看，解放碑、觀音橋這三個(gè)地方現(xiàn)在市感謝閱讀場上曾經(jīng)有一些定位準(zhǔn)確，個(gè)性鮮明，提供給年輕人和投資客的謝謝閱讀樓盤，雖然都是價(jià)格高昂，但銷售周期都比較短。從目前來看，感謝閱讀定位相似的樓盤只有解放碑的賽格爾等兩三個(gè)樓盤在售，我們的精品文檔放心下載市場空間比較大5.1.2小戶型主義謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀—年輕人。我們的產(chǎn)品也很簡單——小戶型。精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀的品位。謝謝閱讀謝謝閱讀5.2客戶群定位既然是小戶型主義，那么本樓盤的目標(biāo)客戶是：渝中半島、精品文檔放心下載觀音橋片區(qū)的年輕客戶，以及看好五里店區(qū)位的投資客。5.3戶型5.3.1戶型定位戶型大小決定了總價(jià)、功能兩方面的因素，所以在中檔市場謝謝閱讀上顯得尤為重要。從片區(qū)的市場調(diào)查中我們可以明顯的看到同等感謝閱讀戶型中設(shè)計(jì)緊湊的房屋銷售良好，一房供不應(yīng)求，兩房銷售也強(qiáng)謝謝閱讀于三房，而更大的戶型銷售阻力卻相當(dāng)大。我們在戶型定位上，保持一個(gè)原則，就是：壓縮空間數(shù)量，提高謝謝閱讀空間質(zhì)量。依據(jù)這一原則，我們對戶型面積及戶型比例作出如下謝謝閱讀定位：單間：建面38-43m2比例：25%（300套）謝謝閱讀一室戶：建面45-52m2比例：20%（200套）謝謝閱讀小兩房：建面65m2比例：25%（184套）謝謝閱讀大兩房：建面75-77m2比例：10%（63套）感謝閱讀小三房：建面102-106m2比例：20%（92套）謝謝閱讀5.3.2戶型解釋謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀有部分自由職業(yè)者、外地駐渝的中小工商業(yè)者以及投資者；感謝閱讀交了比較穩(wěn)定的異性朋友，已經(jīng)有進(jìn)入談婚論嫁的心理準(zhǔn)備，精品文檔放心下載謝謝閱讀可能是腦力勞動(dòng)者；居住兩代人；同時(shí)也是準(zhǔn)備結(jié)婚的小兩口的青睞戶型；大兩房：對拆遷戶的吸引力較差，衛(wèi)生間要比小兩房大，陽臺(tái)面積要比小兩房大；小三房：是普通家庭改善居住條件的一般選擇，緊湊合理，減少浪費(fèi)，注意衛(wèi)生間、衣帽間（或者衣柜）的設(shè)計(jì)或預(yù)謝謝閱讀留。5.4配套針對本案小區(qū)內(nèi)面積小且有高壓線的特點(diǎn)，并結(jié)合戶型定位和感謝閱讀精品文檔放心下載綠色景觀環(huán)境的情況下亦能吸引購房者。5.4.1PUB生活會(huì)設(shè)計(jì)感謝閱讀精品文檔放心下載800精品文檔