轉(zhuǎn)讓在建工程六個節(jié)稅方案比拼

1、轉(zhuǎn)讓在建工程六個節(jié)稅方案比拼轉(zhuǎn)讓在建工程六個節(jié)稅方案比拼轉(zhuǎn)讓在建工程六個節(jié)稅方案比拼V:1.0精細(xì)整理，僅供參考 轉(zhuǎn)讓在建工程六個節(jié)稅方案比拼日期：20 xx年X月轉(zhuǎn)讓在建工程六個節(jié)稅方案比拼在房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃中，有一種在建工程轉(zhuǎn)讓問題（即賣方公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)還是賣方公司整個在建工程項(xiàng)目的選擇）。目前許多此類籌劃文章僅是考慮了交易中賣方的利益，而忽略了交易中買方的利益問題，這樣使得籌劃方案在實(shí)際運(yùn)用時受阻。例如，吉祥房地產(chǎn)公司（由兩個法人股東組成）注冊資本為3500萬元，無其他所有者權(quán)益。該公司正在修建一幢住宅樓，原計劃12層現(xiàn)已修建到第4層，“在建工程”金額為3500萬元。因公司貸款困難

2、，公司股東會準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓給如意房地產(chǎn)公司繼續(xù)開發(fā)。這樣就有兩種方式可以選擇：如意公司支付6000萬元購買整個在建工程項(xiàng)目或支付6000萬元購買吉祥公司的全部股權(quán)。假設(shè)如意公司開發(fā)完成后總售價為9000萬元，追加的開發(fā)成本為1000萬元(為簡化分析，此處不考慮印花稅、契稅)。一些稅收籌劃人員的籌劃方案有以下幾種（站在吉祥公司或吉祥公司法人股東的角度）。方案一，直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的納稅情況是：營業(yè)稅及附加=6000%=330（萬元）；土地增值稅=（60003500350020%330）30%=441（萬元）；企業(yè)所得稅=(60003500330441)33%=（萬元）；合計應(yīng)納各項(xiàng)稅金萬元。吉祥公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)

3、目的現(xiàn)金流入為60003500330441=（萬元）。方案二，轉(zhuǎn)讓該公司的全部股權(quán)，使股權(quán)差價與項(xiàng)目差價相等。納稅情況：吉祥公司法人股東應(yīng)納企業(yè)所得稅=（60003500）33%=825（萬元）。吉祥公司法人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的現(xiàn)金流入為60003500825=1675（萬元）。方案二較方案一現(xiàn)金多流入1675=（萬元），可見，方案二對吉祥公司法人股東有利。此種籌劃方案是否可行呢如果我們考證一下如意公司收購后的效益，答案就很明顯了。從購買方如意公司進(jìn)行分析，亦有兩種方案。方案三，直接收購該項(xiàng)目如意公司納稅情況：營業(yè)稅及附加=（90006000）%=165（萬元）；土地增值稅=（90007000700

4、020%165）30%=（萬元）；企業(yè)所得稅=（90007000165）33%=（萬元）；合計應(yīng)納各項(xiàng)稅金萬元。受讓項(xiàng)目的現(xiàn)金流入為90007000=（萬元）。方案四，收購該公司的全部股權(quán)。如意公司納稅情況：營業(yè)稅及附加=9000%= 495（萬元）；土地增值稅=（90004500450020%495）40%58955%=（萬元）；企業(yè)所得稅=（90004500495）33%=（萬元）；合計應(yīng)納稅金萬元。受讓股權(quán)的現(xiàn)金流入為90007000=（萬元）。由于方案三較方案四現(xiàn)金多流入（）=（萬元），所以，方案三對如意公司有利。如上所述，我們可看出，轉(zhuǎn)讓股權(quán)對吉祥公司而言是最佳方案但它會導(dǎo)致如意公司

5、現(xiàn)金流入為負(fù)數(shù)，故以6000萬元轉(zhuǎn)讓股權(quán)不可行。交易是雙方行為，只有符合雙方公平交易的方案才具有可行性。筆者通過計算機(jī)工具，通過排序方法，得出兩組數(shù)據(jù)，分別是轉(zhuǎn)讓股權(quán)與轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時吉祥公司與如意公司現(xiàn)金流入的平衡點(diǎn)。方案五，當(dāng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)時轉(zhuǎn)讓價款為4727萬元時，吉祥公司的法人股東稅負(fù)如下：企業(yè)所得稅=（47273500）33%=（萬元）。此時吉祥公司法人股東因轉(zhuǎn)讓股權(quán)的現(xiàn)金流入為47273500=（萬元）。如意公司的稅負(fù)如下：營業(yè)稅及附加=9000%=495（萬元）；土地增值稅=（90004500450020%495）40%58955%=（萬元）；企業(yè)所得稅=（90004500495）33%=（

6、萬元）；合計應(yīng)納稅金萬元。受讓股權(quán)的現(xiàn)金流入為90005727=（萬元）。此時，交易雙方現(xiàn)金流入相近，雙方現(xiàn)金總流入為（萬元）。雙方總稅負(fù)為（萬元）。方案六，當(dāng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時，轉(zhuǎn)讓收入為5980萬元時，吉祥公司的稅負(fù)如下：營業(yè)稅及附加=5980%=（萬元）；土地增值稅=（59803500350020%）30%=（萬元）；企業(yè)所得稅=（59803500）33%=（萬元）；合計應(yīng)納稅金萬元。轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的現(xiàn)金流入為59803500=（萬元）。如意公司的稅負(fù)如下：營業(yè)稅及附加=（90005980）%=（萬元）；土地增值稅=（90006980698020%）30%=（萬元）；企業(yè)所得稅=（90006980）33%=（萬元）；合計應(yīng)納稅金（萬元）。受讓項(xiàng)目的現(xiàn)金流入為90006980=（萬元）。此時，交易雙方現(xiàn)金流入相近，雙方現(xiàn)金總流入為（萬元）；雙方總稅負(fù)為（萬元）。如果把吉祥公司與如意公司作為一個整體來考慮，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目較轉(zhuǎn)讓股權(quán)現(xiàn)金總流入增加為=（萬元），轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目較轉(zhuǎn)讓股權(quán)總稅負(fù)減少為=（萬元）。很明顯，雙方應(yīng)采取轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方式，總體稅負(fù)最輕且雙方現(xiàn)金流入最大，至于雙方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓價格，可協(xié)商考慮解決。在在建工程的轉(zhuǎn)讓中，首先要通過計算，確認(rèn)不同轉(zhuǎn)讓方式下雙方現(xiàn)金凈流入情況，要達(dá)到雙方都有利益可得才可能