舊改項(xiàng)目前期融資方案

1、XX資管計(jì)劃15億XX房地產(chǎn)1.5億劣后級(jí)LP優(yōu)先級(jí)LP15億1.5億8.1歸還資管計(jì)劃委托貸款8.1億元回購資管計(jì)劃股權(quán)8.4億元交易結(jié)構(gòu)描述如下：中國XX地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（1）我行及我行一致行動(dòng)人的資產(chǎn)管理公司或基金子公司設(shè)立“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”人民幣16.5億元，“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”采用優(yōu)先劣后結(jié)構(gòu)，優(yōu)先級(jí)LP由XX資管計(jì)劃認(rèn)購15億元（已募集），劣后級(jí)LP由深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)購1.5億元。（2）GP為我行指定的一致行動(dòng)人資產(chǎn)管理公司或基金子公司。（3）“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”中的8.4億元用于對深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)投資，全部用于對其進(jìn)行增資。增資完成后，XX房地產(chǎn)

2、注冊資本與實(shí)收資本變更為人民幣9.4億元，股權(quán)變更為：深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”，出資8.4億元，持股89.3617%出資0.9億元，持股9.5745%出資0.1億元，持股1.0638%（4）“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”中的8.1億元用于向深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放委托貸款，委托貸款部分作為股東借款計(jì)入XX房地產(chǎn)資本公積。（5）“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”到期后，由中國XX地產(chǎn)集團(tuán)有限公司根據(jù)約定條款進(jìn)行股權(quán)回購并償還委托貸款等債務(wù)。3、XX資管計(jì)劃期限“XX資管計(jì)劃”期限為1+1年，滿1年后按照約定啟動(dòng)回購條款。4、利息及還本付息方式（1）“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”股權(quán)投資8.4億元部分

3、：按照自然季度收取股權(quán)維持費(fèi)用，費(fèi)率10%/年；（2）“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”委托貸款8.1億元部分：按照自然季度收取委托貸款利息不低于9.9%/年，按照自然季度支付委托貸款銀行委貸手續(xù)費(fèi)不超過0.1%/年。5、資金用途“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”資金使用用途包括：向村股份合作公司購買非農(nóng)指標(biāo)用地、向村股份合作公司支付城市更新合作保證金、補(bǔ)充流動(dòng)性（支付股權(quán)維持費(fèi)用及委托貸款利息、費(fèi)用）、到期補(bǔ)交地價(jià)款保證金等。（1）“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”股權(quán)投資8.4億元部分，為XX城市更新項(xiàng)目需投入的拆遷及拿地成本的自有資金保證金。XX城市更新的拆遷及拿地成本包括：拆遷總費(fèi)用及補(bǔ)交地價(jià)款197009.38萬元；前期勘測

4、費(fèi)用與設(shè)計(jì)費(fèi)用10000萬元。拆遷及拿地成本總計(jì)207009.38萬元。（具體詳見報(bào)告正文闡述）按照現(xiàn)行銀行對于舊改項(xiàng)目融資的相關(guān)要求，一般要求開發(fā)商自有資金投入比例不低于30%。本次舊改項(xiàng)目經(jīng)與客戶談妥，在舊改條件成熟后：舊改前期的拆遷及拿地成本的自有資金投入不低于40%；舊改后期四證齊全后，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的自有資金比例不低于30%。按照自有資金40%部分測算，則該舊改項(xiàng)目前期費(fèi)用自有資金投入約82803.75萬元。此方案自有資金保證金比例約為總投入的40.58%，符合深圳舊改項(xiàng)目融資的相關(guān)要求及自有資金投入的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，又可以匹配我行XX資管計(jì)劃已募集的資金金額。（2）“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”委

5、托貸款8.1億元部分，用于支付深圳XX城市更新項(xiàng)目前期費(fèi)用部分。深圳XX城市更新前期費(fèi)用包括如下內(nèi)容：支付深圳市XX股份合作公司、深圳市XX股份合作公司、深圳市XX股份合作公司（以下全部簡稱為“村股份合作公司”）各3000萬元的城市更新合作開發(fā)履約保證金。支付上述三個(gè)村股份合作公司履約保證金合計(jì)0.9億元。用于購買：深圳市XX股份合作公司非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)52098.15川，金額209,392,600元；深圳市XX股份合作公司非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)52568.68,金額210,272,000元；深圳市XX股份合作公司非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)37624.34,金額150,497,360元。支付上述三個(gè)村股份合作

6、公司非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)款合計(jì)不超過5.7億元。用于支付“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”的一年內(nèi)股權(quán)維持費(fèi)用及一年內(nèi)委托貸款費(fèi)用合計(jì)不超過1.5億元。（三）股權(quán)投資方案“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”中的8.4億元用于對深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)投資，全部用于對其進(jìn)行增資。增資完成后，XX房地產(chǎn)注冊資本與實(shí)收資本變更為人民幣9.4億元，“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”持有XX房地產(chǎn)89.3617%的股權(quán)。股權(quán)投資的相關(guān)要求如下：1、股權(quán)投資款到位前，需核實(shí)深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已結(jié)清全部過往債務(wù)，無信用不良記錄，無申報(bào)過其他房地產(chǎn)開發(fā)及城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體等。原股東A、B出具承諾說明說明“XX資管計(jì)劃”入股后，其個(gè)人產(chǎn)

7、生的一切債務(wù)糾紛由個(gè)人負(fù)責(zé)，與深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無關(guān)；2、股權(quán)投資部分要求全部由中國XX地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在“XX資管計(jì)劃”到期后進(jìn)行平價(jià)股權(quán)回購,放款前與中國XX地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽署相關(guān)法律文本;3、由深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按季度支付股權(quán)維持費(fèi)用；4、要求XX房地產(chǎn)在我行開立保證金賬戶及結(jié)算監(jiān)管賬戶，實(shí)行專款專用、封閉管理，涉及項(xiàng)目資金的收付在上述監(jiān)管賬戶結(jié)算。本筆“XX資管計(jì)劃”8.4億元股權(quán)投資款全部進(jìn)入該保證金賬戶，作為后期XX城市更新項(xiàng)目舊改自有準(zhǔn)備資金，不得使用；5、要求原股東實(shí)收資本投資款1億元作為該筆業(yè)務(wù)的劣后資金，要求先于股權(quán)投資款到位；6、完成驗(yàn)資手續(xù)，出具增

8、資后的注冊資本驗(yàn)資報(bào)告；7、變更公司章程及工商注冊登記的相關(guān)股權(quán)變更、注冊資本等信息；8、“XX資管計(jì)劃”完成增資入股后，要求XX房地產(chǎn)剩余股權(quán)全部質(zhì)押給“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”；9、在XX房地產(chǎn)公司章程中，約定下列事項(xiàng)須經(jīng)全體股東一致同意：（1）對外投資、對外舉債、對外擔(dān)保；（2）所有資金劃付；（3）利潤分配；（4）章程修改；（5）非農(nóng)指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓；（6）申報(bào)其他城市更新項(xiàng)目或土地、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；10、XX房地產(chǎn)公司公章、財(cái)務(wù)印鑒、公司網(wǎng)銀及基礎(chǔ)資料有我行指定的專門機(jī)構(gòu)保管。（四）委托貸款方案“XX資產(chǎn)管理計(jì)劃”委托貸款8.1億元部分，用于支付深圳XX城市更新項(xiàng)目前期費(fèi)用部分。委托貸款的相關(guān)要求如下：1、委托貸款一次發(fā)放，全部進(jìn)入上述XX房地產(chǎn)在我行開立的資金監(jiān)管賬戶；2、委托貸款不超過0.9億元部分，專項(xiàng)用于在XX房地產(chǎn)與村股份公司簽署合作開發(fā)協(xié)議后，向村股份公司支付履約保證金，不得挪作他用。要求村股份公司在我行開立結(jié)算賬戶，上述履約保證金支付至該結(jié)算賬戶中；3、委托貸款不超過5.7億元部分，專項(xiàng)用于向村股份合作公司支付購買非農(nóng)指標(biāo)，不得挪作他用。按照合作協(xié)議的相關(guān)約定，非農(nóng)指標(biāo)按照4：3：3的比例支付，即村里通過四會(huì)并簽署合作開發(fā)協(xié)議后支付40%，區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃通過后支付30%，市專項(xiàng)規(guī)劃通過后支付剩余30%；4、委托貸款不超過1.5億元部分，專項(xiàng)用于補(bǔ)充XX