2022年21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人手冊

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公關(guān)商務(wù)禮儀 商務(wù)禮儀的地位和作用商務(wù)禮儀是職業(yè)道德的基本規(guī)定 商務(wù)禮儀的運用是增進營銷工作的需要禮儀服務(wù)是公司優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證 禮儀服務(wù)發(fā)明良好的經(jīng)濟效益商務(wù)禮儀發(fā)明良好的公司文化 良好的禮儀服務(wù)是高素質(zhì)的體現(xiàn)禮儀的原則遵守公德 謙虛隨和 遵守時間誠實守信 理解顧客 熱情有度“有修養(yǎng)者”十大特性守時。 不自傲。談吐有節(jié)，從不隨便打斷別人的談話。 信守諾言。態(tài)度和藹，談話的時候望著對方的眼睛。 關(guān)懷她人。特別對殘疾人、婦女、小朋友及老人語調(diào)中肯，避免高聲喧嘩。 大度。注意交談技巧，尊重她人的觀點和見解。 富有同情心。穿西裝幾點注意西裝要平整，不可有折痕；西裝領(lǐng)要貼背，并低于襯衫領(lǐng)1厘

2、米左右；西裝口袋不要放任何雜物。西裝胸前的口袋叫“手巾袋”。走路時不要雙手背在身后。插手不要插在上衣口袋里。男子應(yīng)當(dāng)遵從三色原則。襯衫內(nèi)不應(yīng)展出任何衣服的領(lǐng)子。新西服袖口的商標(biāo)一定要去掉。別忘了襯衫、領(lǐng)帶每天必須要換。西裝襯衫每套西裝一般需有兩三件襯衫搭配。襯衫的領(lǐng)口大小以扣上領(lǐng)口扣子后來，食指能上下自由抽進為宜；如不系領(lǐng)帶，可不扣領(lǐng)口;袖口的長度應(yīng)當(dāng)正好到手腕，以長出西裝袖口1-2厘米為宜；襯衫的領(lǐng)子要高出西裝的領(lǐng)子約1厘米;系領(lǐng)帶時穿的襯衫要貼身，不系領(lǐng)帶時穿的襯衫可寬松一點。襯衫的下擺要塞進西褲，袖口必須扣上不得翻起。西裝領(lǐng)帶領(lǐng)帶是男士打扮的焦點，通過它能呈現(xiàn)穿戴者的個性。領(lǐng)帶的顏色應(yīng)根

3、據(jù)襯衫來挑選，一般最易搭配的是紅色、藍色或以黃色為主的花色領(lǐng)帶。在非正式場合，穿西裝可以不系領(lǐng)帶，但襯衫的第一種扣子一定要解開。領(lǐng)帶長度稍長于褲子的腰帶即可。西裝扣 穿雙排扣裝，扣子要所有扣上,不可都打開；單排兩粒扣裝，只扣第一粒，也可以全不扣；（只系上面的扣子是正統(tǒng)，只系下面的扣子是流氣，兩?？圩佣枷瞪鲜峭翚猓疾幌祫t是瀟灑。正式的場合，一般規(guī)定把上面的扣子系上，在坐下的時候應(yīng)當(dāng)解開。）單排三?？垩b, 只扣上邊兩粒；單排一?？畚餮b，扣與不扣均可；穿三件套西裝，則應(yīng)扣好馬甲上所有的扣子，外套的扣子不扣。 女士西裝 “六不” 衣服套裝不容許過大或過小。 不容許內(nèi)衣外現(xiàn)。不容許衣扣不到位。 不容

4、許隨意搭配。不容許不穿襯裙。 不容許亂配鞋襪。白領(lǐng)女性的職業(yè)服飾 上班時不可以穿淺色襪子；不要穿網(wǎng)眼襪子；擦亮皮鞋；正式場合應(yīng)穿黑皮鞋，避免淺色皮鞋；鞋子不得鏤空或暴露腳指、腳跟，涼鞋、透明的鞋子是不合用的。 交談的原則態(tài)度真誠 精神專注 內(nèi)容合適 語言得體 謙恭適度交談最佳距離和角度西歐某些國家覺得，兩人交談的最佳距離為一米，但意大利人常常保持到米。然而，從衛(wèi)生角度考慮，交談最佳距離應(yīng)為米。兩人交談最佳有一定角度，兩人可斜站對方側(cè)面，形成30度角為最佳，避免面對面。 禮貌用語初次會面應(yīng)說：幸會 請人勿送應(yīng)用：留步看望別人應(yīng)說：拜訪 對方來信應(yīng)稱：惠書等待別人應(yīng)說：恭候 麻煩別人應(yīng)說：打擾請人

5、幫忙應(yīng)說：煩請 求給以便應(yīng)說：借光托人辦事應(yīng)說：拜托 請人指教應(yīng)說：請教她人指點應(yīng)稱：賜教 請人解答應(yīng)用：請問贊美的四個要點言之有物 眼光獨到 當(dāng)面體現(xiàn) 真誠贊美一句贊美的語言可以抵我三天的口糧！ 贊美是打開順利談話的鑰匙！走姿行進的方向應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定；行進的步伐不適宜過大或過小，應(yīng)盡量保持“勻速”邁進；不適宜東張西望，而應(yīng)日視正前方；行進時腰部要放松，上身要挺拔，腿部要伸直；雙腳不要距離過大，不要走成“八字步”。坐姿成功者的坐姿 坐椅子的三分之一 挺直腰板布滿自信 彎腰拾東西的時候：無論是穿裙子或長褲，不可僅把腰彎下，而把屁股翹得高高的，應(yīng)當(dāng)把兩膝盡量并攏再蹲下，才會顯得文雅美觀女士風(fēng)度避

6、免的手勢 交際場合不可當(dāng)眾搔頭皮、掏耳朵、摳鼻孔、剔牙、咬指甲、剜眼屎、搓泥垢、修指甲、揉衣角、用手指在桌上亂畫、玩手中的筆或其她工具：切忌亂做手勢，或指指點點 眼神的禮儀規(guī)范注視她人 與顧客交談時，不可長時間地凝視對方。社交場合，無意與別人的目光相遇不要立即移開，應(yīng)自然對視12秒然后慢慢離開。與異性目光對視時，不可超過2秒，否則將引起對方無端的猜想。必須根據(jù)看的對象和場合把握好注視的時間。 眼神的禮儀規(guī)范 注視的位置。 用目光注視對方，應(yīng)自然、穩(wěn)重、柔和，而不能死盯住對方某部位或不斷地在對方身上上下打量，這是極失禮的。注視對方什么位置，要根據(jù)傳達什么信息、導(dǎo)致什么氛圍而異；要根據(jù)不同場合、不

7、同對象而異。選擇具體目光所及之處和注視的區(qū)間。敢于正視對方。 商務(wù)工作者在交談中敢于禮貌地正視對方，是一種坦蕩、自信的體現(xiàn)，也是對她人尊重的體現(xiàn)。當(dāng)別人難堪時，不要去看她或拿笑來安慰對方。簡介簡介自我簡介 風(fēng)趣活躍氛圍。 謙虛大學(xué)專家：“我在大學(xué)里教書?！必攧?wù)處長則說：“我搞財務(wù)工作?！?態(tài)度要誠懇、友善、自信，面帶微笑，口齒要清晰，音量適中，語速不要太快簡介簡介她人 開場白：“請容許我簡介你們結(jié)識一下” 在尊長之間作簡介時，語調(diào)應(yīng)當(dāng)恭敬“很榮幸地問您簡介一下 ”簡介兩個人相識時，一般順序如下：男子女子；晚輩 長輩；年幼的年長的；職位低的職位高的；未婚女子已婚婦女。 簡介面對別人的簡介 應(yīng)當(dāng)立

8、即站起來； 應(yīng)答語，如：“結(jié)識你非常快樂”，“請多關(guān)照” ；不要搶先伸手。女士、年長者、職位高的人應(yīng)先伸手和對方握手。握手握手的神奇作用通過握手，肌膚進行了接觸，把溫柔和信賴傳給了對方。只是面面相覷，會被人覺得是淡漠的人，握手戰(zhàn)術(shù)可以強化你的形象。候選人、歌星很擅長此道。握手體現(xiàn)不同的感情信息手掌直伸，略微用力表平等、尊重；手心朝上表順從、謙恭，晚輩宜采用這種方式；手心朝下則顯得比較傲慢、粗魯，不受歡迎；雙手重疊握住對方，顯得誠摯、熱情。握手的規(guī)則 最佳先等長者、來賓，或是女士伸出手來，再與之握手。與許多人同步握手時，不交叉握手。最有禮貌的順序是：先上級后下級，先長輩后晚輩，先主人后客人，先女

9、士后男士。握手時，坐著的一方要站起來，除非年事較高或身體不適（應(yīng)闡明狀況）。對長者、來賓握手，快步趨前，雙手握住對方的手，身體可以微微向前傾，這表達對對方的尊敬。握手時間不適宜過長或過短，一般控制在3-5秒鐘之內(nèi)。握手的規(guī)則 男士與女士握手，時間要短,用力要輕，應(yīng)握女士的手指。握手時要專注，避免目光她顧，或目光下垂。不要用戴手套的手或左手與人相握。態(tài)度一定要體現(xiàn)得用心致志。不要在握手時敷衍了事或是忙于跟別人打招呼。手中都不適宜拿著東西。握手之后，切勿看自己的手，或用手帕去擦它。名片遞名片的規(guī)矩一方面要把名片準(zhǔn)備好。名片要放在易于掏出的口袋或皮包里。不要把自己的名片和她人的名片或其她雜物混放；遞

10、交名片要用雙手或右手，名片的正面要向著接受者。遞交時要目光注視對方，微笑致意，可順帶一句請多多關(guān)照。接名片的規(guī)矩接受名片時要恭敬和面帶微笑；雙手接過名片，一定要認真地看一下，記住對方的名字，并鄭重地放入自己的口袋或名片夾內(nèi)。千萬不要連一眼也不看，隨便地放在桌上，不能玩弄名片；看名片時，要說句“結(jié)識你不久樂”的客套話；如是互換名片，自己未準(zhǔn)備名片時，可向?qū)Ψ街虑敢?，并積極地簡介自己。OFFICE電話禮儀電話鈴響三聲之內(nèi)接起電話；通話時聲音不適宜太大；接起電話時一方面應(yīng)自報單位名稱及所屬部門；接聽電話時，要詢問對方單位名稱及所屬部門，接轉(zhuǎn)電話時為指定受話人提供便利；當(dāng)對方要找的人不在時，若不理解對

11、方的目的，不要隨便傳話；不要隨便說出指定受話人的行蹤；通電話時又碰上客人來訪，應(yīng)先招待來訪客人，和通話對方致歉，得到許可后掛斷電話；在電話中傳達事情時，應(yīng)反復(fù)要點，對于數(shù)字、日期、時間等，應(yīng)再次確認以免出錯；如果遇到對方撥錯號碼時，應(yīng)當(dāng)禮貌告知對方撥錯電話。 如你撥錯，應(yīng)立即道歉; 掛斷電話前要擬定對方已掛斷，才干放下聽筒。接待客戶 引導(dǎo)禮儀在客戶左前方側(cè)行，領(lǐng)先2-3步（不可太遠），說“這邊請”，要不時回頭交談或者照顧客戶。送行禮儀主人不要過于積極與客人握手；在客戶后方2-3步，為客戶按電梯或者拉轎車門，感謝客戶的光顧，等客戶離開后再返回。轎車禮儀快走幾小步，搶上前拉開車門;一只手遮擋在車門

12、框上沿，以防客戶頭部碰撞在車門框 基本法律常識1、房地產(chǎn)買賣抵押、分割、互換、贈送房地產(chǎn)登記需要由當(dāng)事人共同申請。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其她組織，通過與將房地產(chǎn)買賣、互換、贈與、轉(zhuǎn)移給她人的法律行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、自愿、誠實信用的原則。房地產(chǎn)贈送是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)免費地轉(zhuǎn)讓給她人的法律行為。2、從合同法上講，房屋買賣(置換)合同屬于居間性質(zhì)的合同；從民法上講代賣的性質(zhì)屬于居間行為。3、房屋買賣(置換)合同中的買賣雙方簽訂終結(jié)合同補充合同后方可不履行合同。4、代理關(guān)系中夫妻關(guān)系和監(jiān)護人與被監(jiān)護人關(guān)系屬于有效關(guān)

13、系。 5、買賣雙方為不同省市戶籍不可以辦理公產(chǎn)房過戶手續(xù)；天津市內(nèi)六區(qū)戶籍與其她區(qū)縣戶籍 不可以辦理公產(chǎn)房過戶手續(xù)6、合同當(dāng)事人對合同的義務(wù)有保密義務(wù)、告知義務(wù)、履行義務(wù) 收取的定金不能超過合同標(biāo)的額的20%，超過部分無效。 房地產(chǎn)知識一、房屋分類房屋從不同的角度可以不同的分類。按建筑構(gòu)造分：磚木構(gòu)造描述：此類建筑物的重要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。磚混構(gòu)造描述：此類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也涉及少量的屋頂采用木屋架。鋼筋混凝土構(gòu)造描述：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）

14、、 屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。 其圍護構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其她砌體做成。鋼構(gòu)造描述：重要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。按房屋層數(shù)高度分： 低層 13層多層 46層中高層 79層高層 1030層超高層 40層以上按房屋房型分：一室（直門）、一室（中獨）、一室（偏獨）兩室（偏單）、兩室（中單）三室（一廳）、三室（兩廳）其他（多室、別墅、平房、老樓、拆間、獨廚、錯層、躍層）按房屋建筑用途分：住宅商用按房屋建筑朝向分：南北向、東西向：多余目前偏單、偏獨、三室等房型中；陽面、陰面、東照、西照：多余目前中單、中獨、直門獨等房型中；金、銀、銅、鐵角：多余目前墩子樓中；按房屋建筑面積分：建筑

15、面積：多指私產(chǎn)、商品房合同、還遷合同、抵債合同等性質(zhì)的房屋面積；計租面積：多指公產(chǎn)、公司產(chǎn)等性質(zhì)的房屋面積；（一般不含陽臺面積）公產(chǎn)房計租面積與使用面積的區(qū)別：計租面積不含臺，使用面積含臺按房屋建筑性質(zhì)分：私產(chǎn)：指有產(chǎn)權(quán)證的房屋；（其中房改購房分為所有產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)）公產(chǎn)：指房管局管理的房屋；（內(nèi)頁為粉色，章為*區(qū)*房管站）公司產(chǎn)：指公司管理的房屋；（內(nèi)頁為黃色，章為*公司等等）商品房合同：分為可辦產(chǎn)權(quán)和不可辦產(chǎn)權(quán)；其他：還遷合同、抵債合同、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)等；按房屋建筑樓型分：條子樓墩子樓其他（點式高層、板式高層、筒子樓、蛇形樓、八角樓、鋸齒樓、老樓、平房、小二樓等）（九）房屋配套注意：注明煤氣

16、、暖氣與否漏戶；（十）建筑物使用性質(zhì)分類可分為：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑二、建筑物的構(gòu)成掌握建筑基本知識：建筑物的構(gòu)成一幢建筑物一般是由基本、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分構(gòu)成。1、基本是建筑物地面如下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的所有荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。地基不是建筑物的構(gòu)成部分，是基本下面的土層，它承受著由基本傳下來的荷載。地基分為天然地基和人工地基。基本按構(gòu)造形式不同，可分為：條形基本是指呈持續(xù)的帶形基本，涉及墻下條形基本和柱下條形基本。獨立基本是指基本呈獨立的塊狀，形成有臺階形、錐形、杯形的等。筏板基本是一塊支承著許多柱子或

17、墻的鋼筋混凝土板，板直接作用于地基上，一塊整板把所有的單獨基本連在一起，不僅使地基上的單位面積壓力減小，也使整個地基的承載力增大。箱形基本重要是指由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形構(gòu)造。對于抵御地震荷載的作用極為有利。樁基本由設(shè)立于土中的樁和承辦上部構(gòu)造的承臺構(gòu)成。2、墻體和柱墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基本。（1）墻體的分類按在建筑物中的方向，分為：外墻位于建筑物四周，是建筑物的圍護構(gòu)件。內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，重要起分隔空間的作用。按在建筑物中的方向，分為：縱墻沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻。橫墻沿建筑物短軸方向布置

18、的墻稱為橫墻。外橫墻一般稱為山墻。按接受力狀況，分為：承重墻凡直接受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻。非承重墻不承受外來荷載的墻稱為非承重墻。（2）柱是獨立支撐構(gòu)造的豎向構(gòu)件。柱承當(dāng)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。3、樓地層和梁樓地層涉及樓板和地面（首層地面），是分隔建筑空間的水平承重構(gòu)件，重要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、柱或基本。樓板樓板的基本構(gòu)造層是面層、構(gòu)造層、頂棚。首層地面是指建筑物底層的地坪。梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。4、樓梯樓梯一般由3部分構(gòu)成：樓梯段、休息平臺和欄桿扶手。按樓層間樓梯的數(shù)量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑

19、式樓梯等。5、屋頂既是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護構(gòu)件，又是建筑物頂部的承重構(gòu)件。屋頂由屋面、承重構(gòu)造層、保溫隔熱層和頂棚構(gòu)成。常用的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂。6、門窗門和窗都是建筑物的圍護構(gòu)件。三、商品房常識1、容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著社區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。2、建筑密度： 規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。3、出房率： 是指住宅凈使用面積占銷售面積的比例。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，

20、因此相似的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相似，但銷售面積會有不同。4、住宅居住面積： 是指社區(qū)住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。5、綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范疇內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目前天津市規(guī)定的新建社區(qū)綠化率應(yīng)在30以上。6、住宅的層高和凈高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有個規(guī)定，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)原則（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：米、米、米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。7、住宅的進深：

21、 住宅的長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)原則（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：米、米、米、米、米、米、米、米、米、米、米。8、住宅的開間： 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。由于是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)原則（GBI110-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：米、米、米、米、米、米、米、米。 9、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則節(jié)選： 商品房整棟銷

22、售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除）。 商品房按“套”或“單元”發(fā)售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（如下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。 商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積由如下三部分構(gòu)成： A.套（單元）內(nèi)的使用面積 B.套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻涉及山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的所有計入套內(nèi)墻體面積） 套內(nèi)建筑面積的計算公式為： 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)

23、墻體面積陽臺建筑面積 公用建筑面積由如下兩部分構(gòu)成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其她功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。 公用建筑面積計算： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 公用建筑面積分攤系數(shù)計算： 公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和 分攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積10、商品房面積誤差的解決方式

24、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同商定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的解決方式。合同未作商定的，按如下原則解決：面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超過3時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人, 同步支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積不小于合同商定面積時，面積誤差比在3之內(nèi)（含3）的房價款由買受人補足；超過3部分的房價款由房地產(chǎn)公司承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積不不小于合同商定面積時，面積誤差比絕對值在3（含3）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)公司返還買受人；絕

25、對值超過3的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)公司雙倍返還買受人。按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中商定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并商定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的解決方式。11、房地產(chǎn)開發(fā)公司將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示： 住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證，提供商品房質(zhì)量保證書和商品房使用闡明書。12、商品房銷售涉及商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將已經(jīng)完畢所有權(quán)初始登記和獲得準(zhǔn)許交付使用證的商品房發(fā)售給購房人，由購房人支付房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先發(fā)售給購房人，由購房人支付房價款的行為。13、購房人將預(yù)購的商品房在初始登記交付使用前轉(zhuǎn)讓給她人的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理： 尚未付清商品房總房價款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得房地產(chǎn)開發(fā)公司的批準(zhǔn)；已付清商品房總房價款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同，并書面告知房地產(chǎn)開發(fā)公司；貸款購房的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得貸款銀行批準(zhǔn)，有保證人的應(yīng)當(dāng)征得保證人批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓人和受