房地產(chǎn)商業(yè)代建模式研究及風(fēng)險防范

1、房地產(chǎn)商業(yè)代建形式研究及風(fēng)險防范【摘要】房地產(chǎn)代建形式是一種創(chuàng)新開發(fā)形式，分為商業(yè)代建和政府代建兩類。其中商業(yè)代建存在與開展的根底在于合作雙方對開發(fā)理念認(rèn)知的一致性、代建方人才培養(yǎng)與輸出的效率和質(zhì)量以及委托方土地與資金的保障力度。商業(yè)代建的風(fēng)險主要在于委托方干預(yù)風(fēng)險、政府干預(yù)風(fēng)險以及履約風(fēng)險。代建合作雙方應(yīng)開掘代建形式的優(yōu)勢，躲避風(fēng)險，以優(yōu)化房地產(chǎn)市場的資源配置，促進(jìn)市場安康有序開展?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；代建。房地產(chǎn)代建是由擁有土地、資金的委托方發(fā)起訴求，由擁有工程開發(fā)建立經(jīng)歷的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)形式。本文將著重探究房地產(chǎn)代建形式的定義與分類

2、、商業(yè)代建的開展根底及風(fēng)險防范。一、房地產(chǎn)代建形式的定義及分類?；谖蟹降牟煌再|(zhì)，房地產(chǎn)代建形式可分為商業(yè)代建和政府代建兩類，其中商業(yè)代建又分為工程代建和資本代建兩類。1.商業(yè)代建。所謂商業(yè)代建，是由非政府類委托方委托，代建方進(jìn)展開發(fā)建立的代建形式。工程代建和資本代建兩種商業(yè)代建形式的主要不同在于標(biāo)的地塊是否已確權(quán)。1工程代建。工程代建是指代建方與已經(jīng)獲得標(biāo)的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作，由委托方承當(dāng)全部或局部資金，代建方承當(dāng)工程營造和銷售任務(wù)，通過管理和品牌輸出，為委托方提供工程開發(fā)全過程管理與效勞，并根據(jù)工程銷售或利潤總額收取傭金的代建形式。在工程代建運作過程中，委托方負(fù)責(zé)籌措工程開發(fā)

3、所需全部資金，擁有工程開發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)視權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有工程的投資收益，承當(dāng)工程投資風(fēng)險。代建方主要負(fù)責(zé)工程管理團(tuán)隊組建、規(guī)劃設(shè)計管理、工程營造管理、本錢管理、營銷管理、開工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理。2資本代建。資本代建與工程代建的運作形式大體一樣，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實際經(jīng)濟(jì)主體，且并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)，因此代建方的管理范疇中也會相應(yīng)增加投資咨詢、工程公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。2.政府代建。政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關(guān)部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共效勞配套的建立管理與效勞，根據(jù)工程的投資

4、、銷售或利潤總額收取傭金的代建形式。相對于商業(yè)代建而言，政府代建工程的利潤較低，但通過參與民生工程建立，代建方在贏得市場占有量的同時，也可獲取更多的社會資源，不失為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與開展的良好載體。二、商業(yè)代建形式的開展基矗房地產(chǎn)代建形式表達(dá)了市場經(jīng)濟(jì)專業(yè)化分工的根本原那么，其中政府代建形式存在時間和成熟程度均較商業(yè)代建見長。但在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場正逐步從賣方市場過渡到買方市場，產(chǎn)品品質(zhì)日益受到重視，商業(yè)代建形式的合理性和可行性日漸凸顯。因此本文僅討論商業(yè)代建形式的存在根底與風(fēng)險防范。1.合作雙方對開發(fā)理念認(rèn)知的一致性。委托方對代建方產(chǎn)品開發(fā)理念的認(rèn)同是代建合作存在的

5、根基。目前，商業(yè)代建業(yè)務(wù)主要來自二三線城市，并以地方性龍頭企業(yè)居多，局部擁有資金或土地資源的企業(yè)并沒有房地產(chǎn)開發(fā)或高端物業(yè)營造的經(jīng)歷，需要更具影響力的房地產(chǎn)品牌和產(chǎn)品來確保工程的議價才能與盈利程度。因此，代建方通常是高端房產(chǎn)品營造的代表企業(yè)，其開發(fā)理念和相應(yīng)的品質(zhì)、本錢要求與委托方對于工程的認(rèn)知存在著一定差距。故而，在確定合作關(guān)系前，委托方與代建方必須就產(chǎn)品營造的各項標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成高度一致，以保障工程正常運轉(zhuǎn)。2.人才培養(yǎng)與輸出的效率和質(zhì)量。代建方品牌輸出的高質(zhì)量和一致性是代建商業(yè)形式存在的關(guān)鍵，而實現(xiàn)品牌輸出最重要的因素便是工程管理團(tuán)隊的綜合素質(zhì)。代建方要實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，必須高度重視內(nèi)部人員招聘、

6、培養(yǎng)和輸出的質(zhì)量和效率，以保障自身品牌的同質(zhì)化輸出。3.土地與資金的保障力度。雖然代建方不承當(dāng)工程的工程本錢、土地本錢、人力本錢以及相應(yīng)的資金本錢，但為保障工程開發(fā)和銷售節(jié)奏，確保工程開發(fā)按方案推進(jìn)，工程規(guī)劃條件、土地權(quán)屬確實定以及委托方的資金支付才能仍是合作意向時期關(guān)注的重點。三、商業(yè)代建形式的風(fēng)險與防范。目前，經(jīng)過局部代建企業(yè)的經(jīng)營與嘗試，商業(yè)代建形式展現(xiàn)出良好的開展?fàn)顩r與開展前景，但也顯露出一定的經(jīng)營風(fēng)險，主要包括委托方干預(yù)風(fēng)險、政府干預(yù)風(fēng)險以及履約風(fēng)險，需要代建企業(yè)高度重視、有效防范。1.委托方干預(yù)風(fēng)險與防范。上文中已經(jīng)提到，委托方與代建方在產(chǎn)品開發(fā)理念不可能完全一致。在工程實際運營過

7、程中，存在因委托方各類干預(yù)而影響工程推進(jìn)的風(fēng)險，雙方在簽約時應(yīng)建立科學(xué)合理的決策機(jī)制，注重合約規(guī)劃與本錢控制，保障雙方利益最大化。2.政府干預(yù)風(fēng)險與防范。目前，由于政府規(guī)劃調(diào)整帶來的設(shè)計、工程調(diào)整風(fēng)險在工程實際推進(jìn)過程中仍屢見不鮮。代建方須優(yōu)化工程拓展渠道，選擇土地、規(guī)劃條件明晰的合作工程，同時嘗試建立“政府委托方代建方三方合約機(jī)制，降低工程不確定性。3.合作履約風(fēng)險與防范。商業(yè)代建需要委托方的資源支撐和承建方的實際勞動，因此代建合作履約風(fēng)險主要來自委托方和承建方。在委托方層面，要根據(jù)工程開發(fā)節(jié)奏設(shè)計代建傭金收付款節(jié)奏，明確雙方權(quán)責(zé)范圍，同時慎用設(shè)計資源，保障企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)；在承建方層面，要加強工程管理團(tuán)隊的執(zhí)行力，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，同時選擇優(yōu)質(zhì)承建方建立長期合作機(jī)制。綜上所述，商業(yè)代建形式作為一種房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新形式，在當(dāng)前中國政策和市場環(huán)境下，其可行性和盈利才能是值得關(guān)注的，但其操作過程中也存在一定的風(fēng)險。委托方、代建方應(yīng)積極探