X年昆明市匯杰項(xiàng)目入市營(yíng)銷總綱提報(bào)ppt課件

1、匯杰工程08年入市營(yíng)銷總綱提報(bào)方案廣州博智房地產(chǎn)顧問(wèn)呈茲 二00八年一月九日前 言 贊賞此次貴司給與我司的第二次提案的時(shí)機(jī)，我司衷心的希望經(jīng)過(guò)此次提案更加的奠定貴我雙方關(guān)于今后工程協(xié)作的進(jìn)行。 由于現(xiàn)133地塊還只是在意想階段，所以還不能夠有關(guān)于工程的詳盡操作想法，但經(jīng)過(guò)與陳總的多次交流，在了解了貴司的想法后，我司在本方案中就工程08年入市的市場(chǎng)及入市的方式作一簡(jiǎn)單論述，從而為我們工程的勝利上市做好根底。07年市場(chǎng)分析及08年市場(chǎng)預(yù)測(cè) 在整個(gè)07年10月份以前，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片大好，無(wú)論是成交量還是銷售單價(jià)都再次出現(xiàn)了行業(yè)新高，但是07年10月份以后，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了疲軟和銷售低靡的景象，甚

2、至代表行業(yè)的大部分城市，出現(xiàn)了稀有的降價(jià)，但降也無(wú)市的景象，這緣由主要是由于物價(jià)上漲過(guò)高、房地產(chǎn)銷售價(jià)錢上漲過(guò)快、股票市場(chǎng)動(dòng)搖宏大、房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的多次調(diào)息、買售房的政策打壓等要素而產(chǎn)生的綜合影響，同時(shí)據(jù)央行調(diào)查顯示，現(xiàn)城市居民的儲(chǔ)蓄志愿止跌上升，投資股票和金融的熱降低，購(gòu)房志愿將繼續(xù)低位彷徨。全國(guó)市場(chǎng)北京住宅供應(yīng)出現(xiàn)反彈，累計(jì)供應(yīng)量同比仍呈降勢(shì)。11月份，北京商品住宅上市面積125.15萬(wàn)平方米11169套，環(huán)比上升27.4%，同比增長(zhǎng)0.6%。1-11月份全市累計(jì)上市商品住宅面積1211.3萬(wàn)平方米102218套，同比減少16.7%。上海重慶07年市場(chǎng)分析及08年市場(chǎng)預(yù)測(cè) 昆明市場(chǎng) 07年

3、當(dāng)中，在全國(guó)一片熾熱的勢(shì)頭中，昆明這個(gè)房地產(chǎn)的三線市場(chǎng)的開展，也由初級(jí)的、低靡的、階段過(guò)度到成熟并走向了輝煌，其開展勢(shì)頭也直趕中國(guó)的二線城市，市場(chǎng)上房?jī)r(jià)更是以300元/月的增長(zhǎng)勢(shì)頭向前騰躍，并最終呈現(xiàn)出3、2、1環(huán)線區(qū)域內(nèi)的4、5、1價(jià)錢格局。同時(shí)有官方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示昆明房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)值名列全國(guó)前列，其市場(chǎng)購(gòu)房人群也大大高于往年。 雖然07年10月以后，昆明市場(chǎng)也墮入了同全國(guó)類似的銷售瓶頸情況，但有另外一個(gè)緣由，就是由于政府部門的調(diào)整，加強(qiáng)和提高了房地產(chǎn)工程報(bào)規(guī)、立項(xiàng)的門檻和審批，致使大量新盤無(wú)法入市，目前市場(chǎng)無(wú)新盤推出，導(dǎo)致購(gòu)房人群停足張望，長(zhǎng)期的市場(chǎng)停頓加上之前所述要素，給了購(gòu)房人群冷靜

4、的思索期，最終出現(xiàn)了銷售瓶頸，不過(guò)，經(jīng)過(guò)我司對(duì)市場(chǎng)的仔細(xì)察看和行業(yè)閱歷判別，這都不代闡明年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終走向，緣由為：云南只需一個(gè)中心城市，也只能夠有一個(gè)中心城市昆明；8、31大限后政策的明晰，預(yù)備就緒的新工程將陸續(xù)上市；昆明有大量用于開發(fā)的閑置土地，土地政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，將加快這些土地的開發(fā)建立；昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、起點(diǎn)低，還處于初級(jí)開展中階段；昆明房?jī)r(jià)相對(duì)于其它城市還處于較低程度；城市的快速擴(kuò)張和開展將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的開展；云南市場(chǎng)的購(gòu)房人群行為還未完全進(jìn)入明智判別階段；投資、炒房的購(gòu)買行為普遍；旅游城市的特性帶來(lái)大量外來(lái)購(gòu)房及投資人群；陸續(xù)到來(lái)開發(fā)的外來(lái)知名的、具有實(shí)力、資金雄厚的

5、開發(fā)商； 綜上綜述，我司判別，至少在明年6月份之前全國(guó)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)開展和銷售將繼續(xù)瓶頸情況，但是，一些二、三線城市及云南地州，由于其本身所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)開展階段的緣由，雖然也會(huì)遭到市場(chǎng)大環(huán)境的影響，但只是會(huì)放慢腳步，依然將穩(wěn)步繼續(xù)上漲。 但同時(shí)由于昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)大禁后的解禁，所以估計(jì)08年上半年整個(gè)市場(chǎng)上依然不會(huì)出現(xiàn)大量的新盤上市，加上遭到大環(huán)境和政策的影響，昆明08年上半年估計(jì)在5月之前的銷售和市場(chǎng)開展還是會(huì)遭到一定的負(fù)面影響，這些都值得我們注重。隨著呈貢新城的開發(fā)與建立，昆明市政府將于明年5月份搬遷呈貢新城；在市級(jí)行政中心的搬遷和城市都心的帶動(dòng)開展下，云南省民族大劇院將于08年遷移搬遷于

6、工程對(duì)面；云南省博物館目前正在施工建立階段，估計(jì)08年底投入運(yùn)用；為了促進(jìn)東南片區(qū)城市的快速開展，政府決議08啟動(dòng)公交子君村車站和昆洛路快速公交系統(tǒng)，估計(jì)08年中旬正式投入運(yùn)用；另外昆河鐵路目前正在規(guī)劃中，估計(jì)明年開場(chǎng)施工；云南東盟國(guó)際商貿(mào)城估計(jì)08年中下旬正式對(duì)外招商；廣福路、昆洛路片區(qū)即將新增的工程有7個(gè)，工程為匯酈境園、西能第壹家、金辰集團(tuán)昆洛路800畝的工程、俊發(fā)石虎堆1116畝的工程、五甲塘地塊世紀(jì)公園工程、廣福商城工程、郵政集體籌建工程，其中金辰集團(tuán)工程、俊發(fā)石虎堆工程，估計(jì)在明年5月中旬面市，另外第三城工程估計(jì)也在明年5月中旬面市； 隨著呈貢新城的開發(fā)與建立和市級(jí)行政中心的搬遷和

7、城市都心的帶動(dòng)開展下，南市區(qū)市的開發(fā)和建立已呈現(xiàn)出“領(lǐng)跑全城“的勢(shì)頭 ，經(jīng)過(guò)我司的縝密調(diào)研得知，未來(lái)片區(qū)有以下事項(xiàng)將要面市：市場(chǎng)利好音訊雖然經(jīng)過(guò)上訴市場(chǎng)的情況，我們可以對(duì)08年昆明的市場(chǎng)報(bào)以相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度，但是風(fēng)險(xiǎn)依然存在，那么如何躲避風(fēng)險(xiǎn)，如何可以在08年沖出包圍圈，脫穎而出，最終獲得工程的勝利呢？知己知彼、百戰(zhàn)百勝，我們先將我工程08年入市的風(fēng)險(xiǎn)總歸為以下幾類：08年我工程入世風(fēng)險(xiǎn)第一類：國(guó)家政策對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響；第二類：昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的高壓禁盤景象；第三類：區(qū)域強(qiáng)大對(duì)手林立的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目名稱戶型面積物業(yè)類型價(jià)位銷售率橄欖谷100300 雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅及多、

8、高層住宅多層均價(jià)：5300元/平方米高層均價(jià)：4800元/平方米聯(lián)排均價(jià)：15000元/平方米雙拼均價(jià)：17000元/平方米蘋果谷60-120高層均價(jià)：每平米4700元/平方米銀海暢園小高層及少量花園洋房4900元/平方米開盤滇池印象100260 小高層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、花園洋房及臨街商鋪別墅均價(jià):8000元/平方米,洋房均價(jià):4200元/平方米,未開盤項(xiàng)目名稱戶型面積物業(yè)類型價(jià)位銷售率云大知城連院別墅、退臺(tái)景觀洋房和高層電梯洋房別墅：55006000元/平方米;電梯洋房：26002800元/平方米;花園洋房：3200元/平方米90%世紀(jì)城201250 高層小高層及少量的多層2600-31

9、00元/平米左右95%彼岸130208 疊加別墅,聯(lián)排別墅,花溪疊墅,多層,小高層小高層2700元/平米左右，花園洋房3500元/平米，別墅5000元/平米中林華都120200 小高層一期3700 二期3600目前剩余產(chǎn)品滇池衛(wèi)城150210 多層、別墅、小高層480015000元/平方米67.88%良晨水逸150250、320 房建筑為多層，面積150平米250左右。共9棟,其余為三層雙聯(lián)設(shè)計(jì),帶車庫(kù),320左右.二期屬于商業(yè)銀行購(gòu)房,現(xiàn)已全部認(rèn)購(gòu)?fù)辏鶅r(jià)2200元/平米。未開盤盛高大城高層4500元/平方米未開盤08年我工程入世取勝攻略 經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的歸類我們可以看到，第一和第二類風(fēng)險(xiǎn)是

10、我們不可以化解的，獨(dú)一可以突破的只需第三類，我們也知道了，昆明08年的市場(chǎng)由于其特有的條件和要素不會(huì)過(guò)多的遭到大政策的影響，更多是來(lái)自外鄉(xiāng)市場(chǎng)的開展競(jìng)爭(zhēng)，那么我們?nèi)绾卧谶@樣的一個(gè)市場(chǎng)中取勝呢？結(jié)合我工程的本身情況和我司三年來(lái)在區(qū)域內(nèi)的操盤新亞洲體育城閱歷，制定出如下攻略，以確保我工程08年入市的勝利。那么我們?nèi)绾巫尮こ淘谑袌?chǎng)上鶴立雞群“呢？產(chǎn)品特征攻略入市時(shí)機(jī)攻略我們的攻略價(jià)錢攻略營(yíng)銷攻略攻 略 解 析產(chǎn)品特征攻略 在大環(huán)境、大背景一致的市場(chǎng)情況下，面對(duì)著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們一個(gè)新興的房地產(chǎn)公司和一個(gè)全新的房地產(chǎn)工程，在市場(chǎng)中如何才可以讓客戶接受，并最終將其的關(guān)注行為變?yōu)橘?gòu)買行為呢？我司以為產(chǎn)

11、品是最為重要的，也是勝利的一切手段的根底。作出市場(chǎng)差別，造真正老百姓買的起的、性價(jià)比最好的房子什么是真正的好房子呢？ 一個(gè)好的居住空間，人會(huì)有回家的愉悅感，會(huì)想安安靜靜的發(fā)呆，會(huì)想在月光下與家人散步，或于不經(jīng)意中找到與本人一樣的人群，在我們的住所里，每天忙碌的人們，能更自我、更感性、更幸福。 我們賣的不是鋼筋水泥的復(fù)合物，而是溫馨、輕松的生活心境。 我們?cè)鯓硬趴梢宰龅侥兀?建筑規(guī)劃園林規(guī)劃戶型規(guī)劃簡(jiǎn)單、輕快、活潑的“后現(xiàn)代建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約、視野通暢、林水環(huán)繞、小橋流水的“新加坡園林景觀風(fēng)格有特征、運(yùn)用率高、面積適中的經(jīng)濟(jì)溫馨型戶型設(shè)計(jì)，70%的90建筑規(guī)劃及園林景觀建議小高層高層配套用地主入口二房

12、戶型參考圖戶型建議三房戶型參考圖樣板房裝建筑議入市銷售均價(jià)：3900元/中盤銷售均價(jià)：4100元/終盤銷售均價(jià)：4300元/漲價(jià)幅度根據(jù)市場(chǎng)情況，實(shí)踐制定！價(jià)錢攻略入市時(shí)機(jī)攻略 房地產(chǎn)工程勝利的關(guān)鍵主要是工程入市時(shí)機(jī)的選擇，對(duì)了就贏，錯(cuò)了至少也會(huì)影響項(xiàng)目銷售的速度，從而對(duì)資金回流產(chǎn)生妨礙，從目前昆明市場(chǎng)情況來(lái)判別，08年的4月之前不會(huì)有大量的新盤入市，整個(gè)市場(chǎng)該當(dāng)還是處于瓶頸和張望階段，那么顯然是不易入市的，但是市場(chǎng)是不能永遠(yuǎn)停至的，我司判別08年5月以后整個(gè)市場(chǎng)會(huì)有一輪新的浪潮新盤齊齊亮相，那么這個(gè)時(shí)候就是我工程入市的最好時(shí)機(jī)坐順風(fēng)車，但同是還要思索同市場(chǎng)中其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開盤時(shí)間，只需錯(cuò)開時(shí)

13、機(jī)，合理的躲避了競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，我工程就可以一炮沖天了。 營(yíng)銷攻略推行活動(dòng)包裝銷售周期銷售手段 以施工答應(yīng)證為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提早三個(gè)月入市宣傳，這樣可以到達(dá)最大化的市場(chǎng)認(rèn)知度，整個(gè)宣傳分為三個(gè)階段：一、企業(yè)品牌的市場(chǎng)推行；二、工程品牌及認(rèn)知的市場(chǎng)推行；三、工程銷售前期的吸客推行。營(yíng)銷攻略推行活動(dòng)包裝銷售周期銷售手段 活動(dòng)的目的是為了可以快速打造企業(yè)品牌和促進(jìn)工程的銷售，我司根據(jù)貴公司和工程的實(shí)踐情況，暫制定活動(dòng)分為兩類：一類為事件活動(dòng)，如房展會(huì)、地產(chǎn)論壇、企業(yè)公告等；一類為假日促銷活動(dòng)，如五一、十一、中秋、教師等。營(yíng)銷攻略推行活動(dòng)包裝銷售周期銷售手段 08年開年之后，工地圍墻包裝即可啟動(dòng)，先以企業(yè)稱號(hào)作為主要元素，起到企業(yè)的市場(chǎng)關(guān)注度，從而挑起市場(chǎng)對(duì)工程的關(guān)注欲望。營(yíng)銷攻略推行活動(dòng)包裝銷售周期銷售手段根據(jù)以往的操盤閱歷，再結(jié)合工程和市場(chǎng)本身，我司將工程的 銷售周期定為14個(gè)月，詳細(xì)階段控制見下表：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)秋交會(huì)4月中6月9月3月積累25-30%8590%6085% 4月20