《中外資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》課件第8章 澳大利亞與新西蘭資產(chǎn)評估準(zhǔn)則

1、中外資產(chǎn)評估準(zhǔn)則第八章 澳大利亞與新西蘭資產(chǎn)評估準(zhǔn)則1 學(xué)習(xí)目的通過本章的學(xué)習(xí)，你應(yīng)當(dāng)深刻理解或掌握：（1）澳大利亞與新西蘭評估準(zhǔn)則的基本特點。（2）澳大利亞與新西蘭評估準(zhǔn)則的框架結(jié)構(gòu)。（3）API職業(yè)行為守則與PINZ職業(yè)道德。（4）ARPGN1土地污染問題、NZRPGN1受污染土地的估值。（5）中國、澳大利亞與新西蘭相關(guān)評估準(zhǔn)則的差異及相同點。你應(yīng)當(dāng)了解：（1）澳大利亞財產(chǎn)學(xué)會。（2）澳大利亞與新西蘭評估準(zhǔn)則的產(chǎn)生與發(fā)展。（3）澳大利亞礦資產(chǎn)評估準(zhǔn)則。2 知識結(jié)構(gòu)圖準(zhǔn)則制定APIPINZ演進(jìn)基本特點主要術(shù)語框架結(jié)構(gòu)IVS2007實踐準(zhǔn)則業(yè)務(wù)重點客戶關(guān)注評估程序不動產(chǎn)抵押貸款目的估值抵押貸款

2、目的估值（拍賣）評級和稅收的估值強制收購的估值住宿酒店估值公司財產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)局部利益估值提供文件的估值租金價值評估農(nóng)業(yè)財產(chǎn)估值自存儲財產(chǎn)評估廠房設(shè)備評估保險為目的的評估免責(zé)條款和資格聲明作為專家證人，提倡者或仲裁員租賃優(yōu)惠測量方法可行性研究盡職調(diào)查財產(chǎn)保險管理制備的財產(chǎn)出售物業(yè)開發(fā)管理和聘用租賃代理服務(wù)API職業(yè)行為守則AVGN1澳大利亞以財務(wù)報告為目的的評估ARPGN1土地污染問題ARPGN2土著人土地所有權(quán)問題澳大利亞礦業(yè)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則ANZVGN評估指南制定、概念框架與實踐準(zhǔn)則ANZVGN房地產(chǎn)評估指南澳大利亞特有的評估準(zhǔn)則澳大利亞與新西蘭評估準(zhǔn)則PINZ職業(yè)道德、PINZ職業(yè)行為守則NZ

3、VGN1用于新西蘭的財務(wù)報告估值NZVGN3建筑和房屋在房屋建成或以前空置新房子的估價NZRPGN1受污染土地估值NZRPGN2未注冊估價師編制估價報告的簽字新西蘭特有的評估準(zhǔn)則3 案例導(dǎo)入 澳大利亞與新西蘭兩國跨塔斯曼海相望，兩國獨特的地理位置及英聯(lián)邦國家的歷史背景使其在政治、經(jīng)濟(jì)、社會、軍事、文化等領(lǐng)域保持密切的合作，兩國領(lǐng)導(dǎo)人定期會晤，接觸頻繁。2011年，兩國簽署進(jìn)一步密切經(jīng)濟(jì)關(guān)系投資議定書并發(fā)表跨塔斯曼合作聯(lián)合聲明，這為兩國聯(lián)合制定資產(chǎn)評估準(zhǔn)則奠定了基礎(chǔ)。同時，澳大利亞的稅收政策、土著居民、環(huán)境保護(hù)法規(guī)、豐富的礦產(chǎn)資源等，也對澳大利亞有關(guān)評估準(zhǔn)則的制定產(chǎn)生了巨大的影響。第一節(jié) 澳大利

4、亞與新西蘭評估準(zhǔn)則的制定與演進(jìn) 一、澳大利亞與新西蘭評估準(zhǔn)則簡介（一）制定主體及其發(fā)布 澳大利亞與新西蘭評估準(zhǔn)則（AUSTRALIA AND NEW ZEALAND VALUATION AND PROPERTY STANDARDS，以下簡稱“ANZVGN”）是由澳大利亞財產(chǎn)學(xué)會（The Australian Property Institute，以下簡稱“API”）和新西蘭財產(chǎn)學(xué)會（The New Zealand Property Institute，以下簡稱“PINZ”）下設(shè)的澳大利亞和新西蘭的財產(chǎn)評估準(zhǔn)則委員會（AV&PSB、NZV&PSB）共同制定的，是財產(chǎn)評估行業(yè)的知名準(zhǔn)則，通常由澳大

5、利亞財產(chǎn)學(xué)會出版發(fā)行。 （二）API、PINZ的主要職責(zé)API的首要任務(wù)是建立并維護(hù)評估業(yè)務(wù)、教育、道德和紀(jì)律的高水準(zhǔn)。主要職責(zé)是：（1）制定和頒布統(tǒng)一的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則；（2）考核和培訓(xùn)會員；（3）承擔(dān)資產(chǎn)評估爭議的仲裁；（4）負(fù)責(zé)出版評估期刊和專業(yè)書籍；（5）為評估師提供交流的場所和信息資料。PINZ遵循的原則是：通過專業(yè)學(xué)習(xí)創(chuàng)造非凡的財產(chǎn)評估師和持續(xù)的專業(yè)發(fā)展；規(guī)范職業(yè)倫理、守則行為和實踐，誠信和透明度；追求在房地產(chǎn)行業(yè)所有領(lǐng)域的卓越；社會責(zé)任和工作責(zé)任。 （三）API和PINZ會員執(zhí)業(yè)范圍API和PINZ會員的業(yè)務(wù)范圍非常廣泛，既有狹義的財產(chǎn)，如房地產(chǎn)等；也有許多不同類別的財產(chǎn)，即廣義

6、上的財產(chǎn)，如獲得的好處或未來的權(quán)利等。具體而言，財產(chǎn)包括動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、權(quán)利、許可證、期權(quán)、廠房及機器、不動產(chǎn)、藝術(shù)品和珠寶、商譽，等等。二、ANZPS的演進(jìn) 澳大利亞與新西蘭評估準(zhǔn)則經(jīng)歷了各自獨立、聯(lián)合制定以及國際協(xié)調(diào)三個發(fā)展階段。 澳大利亞（1998-2006年以前）聯(lián)合制定（2006年）國際協(xié)調(diào)新西蘭（2006年以前）澳大利亞（1926-1998年以前）新西蘭（2006年以前）澳大利亞與新西蘭評估準(zhǔn)則的演進(jìn) 1926年英聯(lián)邦評估師學(xué)會（澳大利亞評估師和土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家學(xué)會）1999年、2001年、2004年分別發(fā)布準(zhǔn)則第2版、第3版和第4版1998年更名為澳大利亞財產(chǎn)學(xué)會，發(fā)布第1版準(zhǔn)則20

7、06年、2008年API與PINZ聯(lián)合發(fā)布第5版、第6版2012年API與PINZ聯(lián)合發(fā)布第7版1932年成立全國委員會第二節(jié) ANZPS的重要概念及框架結(jié)構(gòu)一、ANZPS的定義及其重要概念二、ANZPS的框架結(jié)構(gòu)ANZPS同時涵蓋了兩國財產(chǎn)學(xué)會共同認(rèn)可的準(zhǔn)則、各自獨有的準(zhǔn)則以及國際評估準(zhǔn)則，其內(nèi)容結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)比一個國家或者組織制定的評估準(zhǔn)則復(fù)雜，其內(nèi)容結(jié)構(gòu)可歸納為職業(yè)道德準(zhǔn)則和行為規(guī)范、國際評估準(zhǔn)則2007、實踐準(zhǔn)則、評估指南、房地產(chǎn)評估指南、業(yè)務(wù)重點、客戶關(guān)注、評估備考等8個部分，職業(yè)道德準(zhǔn)則和行為規(guī)范、實踐準(zhǔn)則、評估指南是其核心內(nèi)容。二、ANZPS的框架結(jié)構(gòu)財產(chǎn)評估準(zhǔn)則簡介前言IVSC評估準(zhǔn)則

8、2007API職業(yè)行為守則職業(yè)道德準(zhǔn)則和行為規(guī)范PINZ職業(yè)道德PINZ職業(yè)行為守則IVSC評估準(zhǔn)則2007澳大利亞財產(chǎn)學(xué)會與新西蘭財產(chǎn)學(xué)會介紹財產(chǎn)評估準(zhǔn)則手冊評估實踐準(zhǔn)則與指南的開發(fā)API & PINZ 實踐準(zhǔn)則API & PINZ評估指南API評估指南PINZ評估指南API & PINZ房地產(chǎn)評估指南API房地產(chǎn)指南PINZ房地產(chǎn)指南AVGN 1用于澳大利亞的財務(wù)報告估值A(chǔ)VGN 2以保險為目的的評估（已被ANZVGN13所取代）ANZPS1 以強制收購為目的的評估ANZVGN 1房地產(chǎn)評估程序ANZVGN 2抵押貸款安全目的的估值A(chǔ)NZVGN 3抵押貸款安全的目的估值（拍賣）ANZVGN

9、 4基于評級和稅收的估值A(chǔ)NZVGN 5基于強制收購的估值A(chǔ)NZVGN 6住宿酒店估值A(chǔ)NZVGN 7公司財產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)局部利益估值NZVGN 1用于新西蘭的財務(wù)報告估值NZVGN 2以保險為目的的評估（已被ANZVGN13所取代）NZVGN 3建筑和房屋在房屋建成或以前空置的新房子的估價ANZRPGN 1免責(zé)條款和資格聲明。ANZRPGN 2作為專家證人，提倡者或仲裁員。ANZRPGN 3租賃優(yōu)惠。 ANZRPGN 4測量方法。ANZRPGN 5可行性研究。ARPGN 1土地污染問題 ARPGN 2土地所有權(quán)的問題NZRPGN 1污染土地估價NZRPGN 2未注冊估價師編制估價報告的會簽AN

10、ZVGN 8用于提供文件的估值A(chǔ)NZVGN 9租金價值評估ANZVGN 10農(nóng)業(yè)財產(chǎn)估值A(chǔ)NZVGN 11自存儲財產(chǎn)評估ANZVGN 12廠房設(shè)備評估ANZVGN 13以保險為目的的評估ANZRPGN 6盡職調(diào)查。ANZRPGN 7財產(chǎn)保險管理 ANZRPGN 8制備的財產(chǎn)出售ANZRPGN 9物業(yè)開發(fā)管理和“聘用”ANZRPGN 10租賃代理服務(wù)客戶關(guān)注價值形式業(yè)務(wù)重點索引刪除業(yè)務(wù)重點專業(yè)活動 報告，內(nèi)容和編輯財產(chǎn)行動計劃 CPD要求，活動的策劃者和記錄者客戶關(guān)注API、PINZ成員提供的服務(wù)類型指導(dǎo)評估師住宅的桌面評估咨詢注意反饋給API及PINZ成員和/或API / PINZ住宅產(chǎn)權(quán)評估

11、和安全 附屬單據(jù)對價值形式的限制評估受限備忘錄 索引刪除的內(nèi)容API年度CPD記錄API和PINZ辦公室聯(lián)系信息第三節(jié) 澳大利亞與新西蘭資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的主要內(nèi)容 一、職業(yè)行為守則（一）API職業(yè)行為守則（二）PINZ職業(yè)道德及職業(yè)行為守則二、IVSC評估準(zhǔn)則2007三、API & PINZ實踐準(zhǔn)則四、API & PINZ評估指南（一）ANZVGN 5基于強制收購的估值（二）ANZVGN 10農(nóng)業(yè)財產(chǎn)估值五、API & PINZ房地產(chǎn)評估指南（一）API & PINZ房地產(chǎn)評估指南（二）API房地產(chǎn)評估指南 ARPGN 1土地污染問題關(guān)于土地污染評估問題，澳大利亞和新西蘭分別制定了各自的土地污染評

12、估準(zhǔn)則。（一）準(zhǔn)則框架ARPGN 1由引言、污染類型和案例、確定和量化污染、修復(fù)實踐與技術(shù)、對價值的影響、貸款的潛在問題、立法、賠償保險、GST謹(jǐn)慎等9章構(gòu)成，為評估師執(zhí)行土地污染問題的評估提供了系統(tǒng)的指導(dǎo)與方法。 指南后附錄了聯(lián)合國危險類別、潛在的污染活動和產(chǎn)業(yè)及土地用途、建議的環(huán)境量表、樣品環(huán)境資產(chǎn)負(fù)債表、瑕疵評估方法、澳大利亞的環(huán)境立法等內(nèi)容。第1章 總則 1.1 目的。本指南的目的在于對土地污染的信息、存在的問題和解決的方法做簡要概述。協(xié)會建議，該協(xié)會成員可以將其作為評估和報告被污染、污染狀況未知或不明確的土地時的一項指南。其中包括土地效益的提高、結(jié)構(gòu)的改善和產(chǎn)能的增加。1.2指南的地

13、位。指南收錄一些已經(jīng)被認(rèn)可的“良好實踐”，因此，如果運用得當(dāng)?shù)脑?，將會為評估工作提供專業(yè)支持（盡管這不應(yīng)該被假定）。雖然他們不是強制性的，但他們很可能作為成員工作水平的一個衡量標(biāo)準(zhǔn)。他們是資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不可分割的一部分。1.3指南的范圍。本指南適用于成員報告財產(chǎn)，同時它涉及到許多關(guān)于環(huán)境污染以及其對土地價值和市場流動性存在潛在影響的例子。它提供和規(guī)范了一般概念和關(guān)注點，并提出被認(rèn)為有可取之處的方法。它不旨在提供成員應(yīng)以何種方式處理這些問題的一個明確范圍。許多土地污染問題界定不清且涉及復(fù)雜或未決事項。關(guān)于受污染土地評估的公式化方法沒有得到充分的發(fā)展。適當(dāng)?shù)某绦驎鶕?jù)每個屬性值或者評估的情況而有所不

14、同。成員應(yīng)該運用自己的技能和判斷力，并將掌握的相關(guān)信息運用到自己的評估實踐中。本指南應(yīng)與其他總體或直接適用于資產(chǎn)類型、目的或者所涉及事項的指南和實踐標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合使用。1.4國際評估準(zhǔn)則。本指南承認(rèn)由國際評估準(zhǔn)則委員會制定的國際評估準(zhǔn)則，其目的是與這些準(zhǔn)則中的概念和定義保持一致，但是，可能存在為了反映澳大利亞和新西蘭的法律和實踐而偏離國際評估準(zhǔn)則委員會的準(zhǔn)則的情況。1.5會員參與。會員在本指南和在此處所提到的局限性的協(xié)助下，對有關(guān)資產(chǎn)評估和產(chǎn)權(quán)問題能夠提供適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見。1.6市場更清晰。在一般公眾提高環(huán)保意識，環(huán)境保護(hù)法規(guī)，污染和土地污染相關(guān)的訴訟，以及使財產(chǎn)使用者直接或間接受到財物損失的事件中，

15、市場更加意識到化學(xué)、輻射、噪聲和其他空氣污染物對地下水、土壤和整體環(huán)境的潛在不利影響。市場反應(yīng)過度，價格可能被人為壓低。此外，關(guān)于一個特定污染物有限的信息，將會對價值造成二次“污染（stigma）”。相反，市場似乎越來越意識到被污染的屬性可以被兌換，并重建為可行資產(chǎn)（viable assets）。1.7對商業(yè)影響的意見。無論是顧客，供應(yīng)商，采購商，金融機構(gòu)，接收機經(jīng)理（receiver-managers），或大或小財產(chǎn)組合的持有人等，這些客戶（不管是不是財產(chǎn)所有者）往往會向機構(gòu)成員尋求關(guān)于土地污染如何影響他們的財務(wù)安全和資產(chǎn)價值的建議和指導(dǎo)。雖然成員不能也不應(yīng)當(dāng)促使自己成為完全能夠代表客戶測量

16、、記錄和提供詳細(xì)的科學(xué)建議的機構(gòu)，但是他們能夠在某種程度上對客戶提供關(guān)于懷疑或明顯污染的商業(yè)影響的建議。1.8待進(jìn)一步調(diào)查的問題。機構(gòu)會員應(yīng)當(dāng)在這些問題上給予合理的關(guān)注。想通過增加一個免責(zé)聲明稱該財產(chǎn)已被評估或者稱“不考慮存在污染的問題”以試圖來減輕自己責(zé)任的會員，并沒有給顧客提供其所期望的最佳實踐水平，也可能無法滿足法院要求的實踐標(biāo)準(zhǔn)。因此，協(xié)會要求其成員對污染方面知識、與此主題相關(guān)的法律和法規(guī)以及他們對資產(chǎn)價值的影響具有充分的知識儲備，以滿足上述準(zhǔn)則的要求。這涉及會員資格的問題，在適當(dāng)?shù)那闆r下，會員應(yīng)當(dāng)正確告知客戶存在的潛在問題，即使這些問題可能需要通過自己的進(jìn)一步的調(diào)查，從而實踐會員的專

17、業(yè)義務(wù)。1.9影響各種類型財產(chǎn)。會員幾乎不會在沒有掌握足夠的信息或證據(jù)的情況下，就完全排除土地污染這種可能性。他們會通過仔細(xì)的研究和觀察，對有關(guān)涉嫌污染和對資產(chǎn)市場價值存在潛在影響的事項提供建議。環(huán)境污染將會影響各種類型的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)對所有財產(chǎn)評估進(jìn)行考慮。1.10污染場地的定義。根據(jù)澳大利亞和新西蘭環(huán)境和自然保護(hù)委員會、國家衛(wèi)生和醫(yī)學(xué)研究委員會規(guī)定，污染場地是指發(fā)生有害物質(zhì)濃度高于背景值，并在評估結(jié)果表明，它構(gòu)成或可能構(gòu)成即時或長期對人類健康或環(huán)境危害情況。鼓勵積極培育對污染有識別和治理能力的專業(yè)顧問組成的專業(yè)協(xié)會。 第2章 污染類型和案例 2.1范圍廣泛。潛在環(huán)境污染物范圍廣泛，有液體、固體

18、化學(xué)腐蝕性氣體和放射性物質(zhì)。2.2物理污染物。每種污染物，必須考慮其潛在的物理和非物理的影響。物理污染物，包括石棉，烴類，鉛，汞，砷，氰化物，農(nóng)藥，但并不限于這些物質(zhì)。礦業(yè)副產(chǎn)品包括營養(yǎng)物質(zhì)和砷化合物。未爆炸條例（Unexploded ordinances）是前國防力量土地上的另一個環(huán)境難題。有機化合物如甲醛是問題資源。使用煤發(fā)電的發(fā)電廠產(chǎn)生的煤焦油，石棉或印刷電路板，可引起毒性問題。他們都只不過是一些例子。2.3非物理污染物。這些污染物包括無形的、非物理物質(zhì)。然而，它們應(yīng)當(dāng)被視為真實的物理污染物。一個典型的問題可能是輻射的形式，強烈的無線電波傳輸，過多的熱量。2.4氡。氡是一種天然存在的放射

19、性氣體，大約一半的曝光是由這種氣體負(fù)責(zé)的，在背景輻射下，這是不可避免的。吸入氡及其衰變產(chǎn)物會增加患肺癌的風(fēng)險。氡氣源于在地下特定的放射性物質(zhì)，在小范圍內(nèi)，來源于建筑材料。它分散在露天中，但是在通風(fēng)不良的地下室和洞穴一樣的空間分布水平就會升高，即使還沒有發(fā)現(xiàn)這樣的濃度水平將會對澳大利亞人的健康造成危害。2.5在家庭內(nèi)部環(huán)境的毒素。這些毒素包含一長串的物質(zhì)，包括殺蟲劑，鉛基油漆，木材防腐劑，上光劑，除草劑，漂白劑和其他許多物質(zhì)。某些相關(guān)木材或者用于家庭保溫、家具和配件的生產(chǎn)材料可能會釋放甲醛或其他影響一些人健康問題的防腐劑。（這些家庭的許多毒素不是長時間的，而是短暫的，通過相對較低的成本手段就可能

20、消除。）除非在特定情況下，如在商業(yè)行為中使用這些產(chǎn)品，國內(nèi)出的估值報告會認(rèn)為含量是過度的。2.6清單和有害物質(zhì)定義的改變。列表和物質(zhì)特性構(gòu)成了危險廢物，當(dāng)新的信息變得可用的時候，大量的物質(zhì)被認(rèn)為經(jīng)常發(fā)生有害的改變。來自國家或地方環(huán)境機構(gòu)的信息往往是可用的。附錄1和2提供了初步名單。在澳大利亞和新西蘭為污染評估和管理提供指南的網(wǎng)站上也包含了大量的列表。2.7與環(huán)境相關(guān)的法院案例。與環(huán)境相關(guān)的訴訟案件，特別是聯(lián)邦法院，如果根據(jù)以往的活動或管理建立新的區(qū)域進(jìn)行判斷的話，將會對價值產(chǎn)生潛在影響。這種情況下，法律可以對存在疑問的地方進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查。 第3章 確定和量化污染 3.1可能污染的信息。土地可能

21、污染的信息對土地行業(yè)是至關(guān)重要的。此類信息的兩個主要來源是歷史土地利用的調(diào)查和由環(huán)境工程師/審核員進(jìn)行的環(huán)境污染科學(xué)調(diào)查。調(diào)查一般分三個階段：第1階段：土地初步勘測。第1階段是對在土地上的任何污染進(jìn)行初步評估。它包括以下步驟：調(diào)查土地歷史；現(xiàn)場物理性檢查；基本的取樣和分析，以確定是否存在污染；編寫一份報告。第2階段：詳細(xì)的現(xiàn)場調(diào)查。如果第1階段的調(diào)查結(jié)果顯示需要進(jìn)一步調(diào)查，則進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場調(diào)查來評估：各種污染物的濃度；修復(fù)土地體積；滲濾及流動性污染物；地下水污染；異地遷移污染物的可能性。第3階段：健康、環(huán)境評估以及整治計劃的確定。根據(jù)第2階段調(diào)查結(jié)果提供的信息來確定污染物在現(xiàn)有和預(yù)期的土地用途

22、上潛在的“人類接觸和對環(huán)境的影響。”如果預(yù)期的使用會對環(huán)境造成不可接受的影響，則需要根據(jù)條件實施部分或全面整治，或其他土地污染的管理戰(zhàn)略。衛(wèi)生和環(huán)境風(fēng)險評估必須進(jìn)行，網(wǎng)站專項整治計劃也須有所準(zhǔn)備。3.2第1階段調(diào)查：背景研究與歷史性土地的用途。以前的所有者和員工是了解財產(chǎn)歷史的一個很好的信息來源。地方議會可以提供關(guān)于土地的一些更突出的豐富信息，標(biāo)題搜索可以提供一些以前使用的信息。許多州政府的航拍照片，可以幫助確定一些以前的用途。政府部門，如涉及采礦、公共供水、環(huán)境和健康，他們有規(guī)范的記錄和其他有用信息。3.3尋找跡象。如果不是目前使用，找到能說明以前使用的跡象是重要的，這可能導(dǎo)致或者引起某種形

23、式的污染。由于土地歷史的編制，需要有一個完整的詳細(xì)的現(xiàn)場檢查。經(jīng)常有一些有非議的土地，它們可能存在某些形式的污染跡象。會員應(yīng)查看混亂或彩色的土壤，混亂的植被，化學(xué)容器的存在，或化學(xué)氣味，并查看地表水的質(zhì)量。此外，表層土壤或填土可能已經(jīng)從其他位置被引入到土地里。異地源污染的可能性也應(yīng)考慮。3.4成員的角色。會員應(yīng)該知道，對于合理的現(xiàn)場檢查和詢問有關(guān)當(dāng)局，發(fā)現(xiàn)污染的檢測和初步鑒定以及隨后的報告，他們的角色和專業(yè)知識都是有限的。詳細(xì)確定污染量化應(yīng)該留給那些在這一領(lǐng)域的專業(yè)人士。然而，當(dāng)提供信息給會員時，應(yīng)該給客戶提供一份來源聲明（無論是鄰居，前雇主或環(huán)境專家）和適當(dāng)?shù)馁Y格認(rèn)證。3.5污染場地注冊。一

24、些國家編輯由國家有關(guān)環(huán)保機關(guān)維護(hù)的，供公眾查閱的受污染場地注冊簿。如果會員發(fā)現(xiàn)或懷疑一個場所可能是被污染的，則應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r候，檢查污染場地注冊簿時保持謹(jǐn)慎態(tài)度。這將有助于為會員的客戶提供有用的信息，從而提高了提供的服務(wù)水平和履行會員的專業(yè)義務(wù)。成員不能過度依賴這些注冊簿，因為他們并不詳盡，尤其是在這些國家，他們沒有正式通過立法要求。不在注冊簿上不能被用來說明場所并沒有受到污染。即使在缺少受污染場地的注冊簿，環(huán)境部人員仍將提供一些場所的有關(guān)資料。3.6潛在的或現(xiàn)行的污染問題。會員為了提供估值或其他報告為目的的財產(chǎn)檢查，應(yīng)注意任何財產(chǎn)場所潛在污染。就此而言，在檢查過程中，會員應(yīng)試圖從現(xiàn)場觀察中找

25、出任何潛在或現(xiàn)行的污染問題，相應(yīng)地進(jìn)行報告，并在適當(dāng)情況下進(jìn)一步征求專家的意見。其它場所，最初應(yīng)考慮的因素，包括場所的布局和輪廓，倉儲區(qū)，地質(zhì)，水景及可能會影響到土地附近發(fā)展的因素。3.7具有合適資格的專家出具的報告。第1階段的調(diào)查。由合格的專家提供關(guān)于財產(chǎn)場所的歷史報告，解決了以下問題：現(xiàn)在和過去的土地用途；在場所進(jìn)行過的事件和/或活動；在該處附近進(jìn)行的主要工藝和/或活動；場所中每個進(jìn)程和/或活動的位置；每個進(jìn)程和/或活動的持續(xù)時間；廢物處置活動；污染源和污水遷移途徑；地下水池的存在和目的；有害物質(zhì)泄漏的跡象。第2階段的調(diào)查。在進(jìn)行調(diào)查和檢查，如果會員認(rèn)為或者懷疑場所面臨著污染的威脅，這種威

26、脅可能導(dǎo)致場所在未來的使用受到限制或妨礙了其金融環(huán)境因素，會員有義務(wù)建議客戶從適當(dāng)?shù)暮细竦膶I(yè)人士那尋求更詳細(xì)的建議。這樣的建議應(yīng)該在本場所考慮到當(dāng)前和未來的使用中形成。由一家專業(yè)環(huán)境工程師或科學(xué)家或其他符合資格的專家進(jìn)行第2階段的調(diào)查，可能包括以下一些或全部：歷史土地利用現(xiàn)狀調(diào)查；環(huán)境風(fēng)險清單；特殊污染物的評價，如石棉，PCB，酸，毒物比如砷，放射性核素；遙感調(diào)查；現(xiàn)場有毒氣體的鑒定；地表土壤、水的采樣和實驗室分析結(jié)果；子表面（sub-surface）土壤采樣和實驗室分析；地下水采樣和實驗室分析；污染物指定位置的計劃；健康和安全計劃。調(diào)查包括，根據(jù)一個場所特定目的或特定條件下，污染是否已經(jīng)達(dá)

27、到了行動水平，在這種水平下補救或降低風(fēng)險水平的建議是必要的。第3階段的調(diào)查。隨后，對于指定環(huán)境顧問進(jìn)入顧問的第三階段是必要的，包括現(xiàn)場表征，包含成本估計的補救行動計劃的制備，監(jiān)管機構(gòu)談判的行為，修復(fù)系統(tǒng)的設(shè)計，持續(xù)管理，適合未來監(jiān)測安排的發(fā)展。3.8專家參加與否。會員應(yīng)意識到第1階段調(diào)查的過程中，已經(jīng)足以向客戶建議需要具備適當(dāng)資格的專家參與的因素。會員還應(yīng)考慮，在最終報告中可能會也可能不會被使用，但仍會作為一個的已經(jīng)考慮潛在污染而得出評估值的一項詳細(xì)記錄。3.9不是專家。在現(xiàn)場或其他污染的問題上，會員不應(yīng)該把自己看作一個專家。3.10詳細(xì)資料無法獲得的環(huán)境污染調(diào)查的建議。最終，只有通過科學(xué)的測

28、試，受污染的程度才能進(jìn)行驗證。這種測試既昂貴又費時，且本身并不能提供不存在污染的肯定保證。凡被懷疑受到污染的，無法獲得詳細(xì)信息的，會員應(yīng)評估財產(chǎn)沒有污染的基礎(chǔ)，和一些污染可能是存在的，并且價值可能會受到影響。 第4章 修復(fù)實踐與技術(shù) 4.1快速變更的整治技術(shù)。財產(chǎn)環(huán)境污染的整治實踐不斷變化。由專業(yè)人員和建立立法標(biāo)準(zhǔn)的人不斷更新技術(shù)，建立新標(biāo)準(zhǔn)。4.2整治定義。整治定義為一種試圖減少被各種措施和方法污染的土壤，地下水，飲用水和建筑物污染的程度。注意整治包括減輕污染的措施，這種措施并不是用“清除”技術(shù)摧毀或移除污染。4.3對價值的影響。整治和清理對價值的影響主要取決于以下因素：現(xiàn)場污染，有效的EP

29、A，花費時間，需要進(jìn)一步的分析和檢測可以更好的開發(fā)利用土地。按照制定的計劃整治的風(fēng)險也要考慮。4.4整治技術(shù)。整治技術(shù)包括從現(xiàn)場去除受污染的土壤，提取和風(fēng)干污染表層泥土的烴，抽出污染的地下水或者將其化學(xué)中和。使用石灰等各種措施。去除污染土壤的一個難題是地方當(dāng)局不愿意去除污染土壤。 4.5新技術(shù)。新技術(shù)的應(yīng)用可以潛在地減少污染對財產(chǎn)及其價值的負(fù)面影響。然而，因為在處理土壤污染、有毒廢物、化學(xué)品難度較大，所以清理成本仍然高。各會員應(yīng)該關(guān)注相關(guān)技術(shù)的進(jìn)展，ANZECC / NHMRC指出了（注5）一個污染場地管理方法，指出根據(jù)實際土地使用整治。這種意識將告知會員污染地的潛在風(fēng)險，并提醒他們需要向?qū)＜?/p>

30、尋求信息。然而，正如前面提到的，會員應(yīng)避免讓他們提供專業(yè)知識以外的建議。4.6清理方法。污染源的去除有不同的方法。常見的有：（1）現(xiàn)場處理。污染物被破壞或分解同時土壤保持原樣，如生物修復(fù)，土地耕種，垂直混合和化學(xué)固定。（2）非現(xiàn)場處理。從現(xiàn)場挖掘、去除受污染的土壤，帶到別處處理，如高溫焚燒，土壤洗滌，熱吸收，根據(jù)顆粒大小分離，化學(xué)處理堿催化脫氯（BCD），球磨機粉碎和超臨界流體萃取。（3）非現(xiàn)場處置。在垃圾填埋場處理從處置現(xiàn)場挖掘和去除受污染土壤是一個有爭議的問題，當(dāng)局不太可能會批準(zhǔn)公共道路運輸受污染土壤這種整治方法。（4）控制現(xiàn)場。該方法是就地保存受污染土壤，限制接近，防止某些方式泄漏，如封

31、裝蓋（注6）。除了以上，回收利用也是一種可以接受的整治方法，如回收溴化銀的銀可用于恢復(fù)照片處理工業(yè)。然而，對于高價值產(chǎn)品，這種高回收成本方法才是可行的。 第5章 對價值的影響：成本影響的廣大地區(qū) 5.1責(zé)任方。根據(jù)相關(guān)法律，通常是責(zé)任方承擔(dān)污染物的清理費用。當(dāng)責(zé)任無法確定時，通常是由所有者承擔(dān)。會員根據(jù)相關(guān)法律確定責(zé)任方和職責(zé)鏈。5.2現(xiàn)在和未來的實用性效果。整理費用可以很小，小到支出對價值影響不大，嚴(yán)重的情況下，財產(chǎn)是無用的或可預(yù)見的未來是無用的，則有必要減少高昂的成本。財產(chǎn)當(dāng)前和未來的實用性的污染程度應(yīng)當(dāng)在評估前量化。由于專家參與評估工作，對于污染的程度和整治成本，會員不要自己去估計。5.

32、3初始調(diào)查費用。最初環(huán)境污染成本是發(fā)現(xiàn)任何問題所發(fā)生的費用。5.4補救成本。對某一問題的整治成本不能低估或高估。例如，財產(chǎn)可以帶來收入而整治費用也在提高。在某些情況下，這些成本可能被攤銷而不是作為一次性成本。5.5清理成本。解決污染問題的成本包括所有清理相關(guān)費用。這些費用包括物理清理，監(jiān)測的補救措施，法律費用和固定費用。費用也可能涉及資本改善，高效、低污染的系統(tǒng)提高了剩余財產(chǎn)價值。5.6開發(fā)和維護(hù)的成本信息文件。會員可開發(fā)和維護(hù)清理成本信息的文件。但該信息不可以給客戶詳細(xì)的環(huán)境建議或成本估計。專家應(yīng)該牢記這一點。5.7物理清理費用或整治成本。這可能涉及到許多技術(shù)，如簡單的移除和更換污染的土壤（

33、找到一個放污染材料的地方往往是很難的），用泵抽取地下水中的有害化學(xué)物質(zhì)，或隔離和永久密封污染物。在某些情況下用特殊化學(xué)品中和污染物是可能的。環(huán)境工程師和其他專家可以提供補救工作或減少整治風(fēng)險，并估計承擔(dān)這項工作的成本。5.8訴訟費用。污染物的訴訟費用是解決問題的部分成本。對每一個特定的財產(chǎn)情況這些法律費用的程度會有所不同。會員應(yīng)在報告中記錄這些費用，并說明這是由專家報告得到的。訴訟或未決訴訟可能會影響市場化價值或進(jìn)一步減少潛在買家數(shù)。另外，會員應(yīng)當(dāng)用應(yīng)急圖表示這些影響。應(yīng)急圖由環(huán)境專家根據(jù)律師研究估計得出。5.9持續(xù)成本。這些成本往往在清理后得到的。此外，清理后實際或潛在的風(fēng)險可能導(dǎo)致更高的保

34、險費用。會員應(yīng)當(dāng)從環(huán)保專家得到持續(xù)的成本費用數(shù)據(jù)，并確保這些成本在設(shè)備或改進(jìn)生活或修復(fù)期中產(chǎn)生。5.10間接損失。這些包括那些在清理過程中或清理后導(dǎo)致財產(chǎn)收入的減少。例如，住戶無法在出租房里去除油漆。另一個例子是如果工廠因有毒污染不能使用，將會產(chǎn)生額外費用，并導(dǎo)致經(jīng)營收益的變化。由于整治的需要而導(dǎo)致發(fā)展的停滯而引起的持有成本，是另一種形式的間接成本。5.11融資。金融機構(gòu)運用更保守的貨幣政策將導(dǎo)致不利的影響。（評估人員有責(zé)任確保抵押貸款的客戶足夠了解污染風(fēng)險）5.12賠償協(xié)定。一些賠償協(xié)議，規(guī)定了賣方有責(zé)任對環(huán)境污染造成的當(dāng)前和未來成本負(fù)責(zé)。從市場的角度來看，銷售情況，銷售價格將需要被打折扣。

35、會員可以建立查詢賠償程度的系統(tǒng)。5.13污名。這是一種無形的因素，它可能不是衡量成本的標(biāo)尺，但它可能對市場價值造成影響。5.14市場觀念。市場可以存在的原因：現(xiàn)有或?qū)韺鏊褂玫牟淮_定性；與整治相關(guān)的風(fēng)險；完全“治愈”的場所是無法實現(xiàn)的；關(guān)注潛在清理費用；以前場所使用產(chǎn)生的偏見；替代場所使用限制；立法問題影響污染的場所；未來融資和市場化困難；公共責(zé)任風(fēng)險。整治和清理使財產(chǎn)不理想。財產(chǎn)被污染，盡管存在可用的信息，清理已經(jīng)發(fā)生，市場值還會受到較大影響。5.15效果不成比例。價值影響與整治成本不成比例。土地污染造成的市場價值損失的主要原因有三大類：成本和整治風(fēng)險，法律和監(jiān)管成本；公眾責(zé)任；污名（影

36、響銷售和按揭證券的適用性）。5.16污染物不一定減少價值。因為學(xué)校、工業(yè)要使用土地，污染物存在不一定減少財產(chǎn)價值。根據(jù)國家的法律，還會繼續(xù)使用沒有整治的財產(chǎn)。比如說，因為含有有毒化合物，工業(yè)礦庫可能被限制。但這種化合物是一個根據(jù)市場需求的工業(yè)過程的一部分。特殊的許可通常伴隨著這些過程和財產(chǎn)可以繼續(xù)使用。在這些情況下會員報告評估值還應(yīng)通知客戶，如果停止使用，評估可能不同。 第6章 貸款的潛在問題 6.1貸款人有潛在風(fēng)險。貸款人因土地污染存在的潛在風(fēng)險如下：抵押品的市值損失（財產(chǎn)）；借款人因為清理費用，罰款或無力繼續(xù)經(jīng)營活動，無力償還貸款；貸款者有責(zé)任跟隨抵押貸款止贖的清理費用，進(jìn)入抵押權(quán)人占有財

37、產(chǎn)，甚至在計劃安排下行使控制權(quán)。 第7章 立法7.1增加立法。在國內(nèi)外影響財產(chǎn)污染和相關(guān)環(huán)境事宜的立法增加。提供的一些相關(guān)法律和協(xié)議的列表是附錄6。7.2澳大利亞環(huán)境保護(hù)當(dāng)局。提供澳大利亞環(huán)保部門的互聯(lián)網(wǎng)地址的列表是附錄7.17.3某些國家立法體現(xiàn)“誰污染誰治理”。代表供應(yīng)商的會員應(yīng)該認(rèn)識到，某些國家立法的原則，體現(xiàn)在土地污染問題，有一個原則“誰污染誰治理，這意味著如果一個供應(yīng)商造成了土地價值被污染，即使財產(chǎn)已售出，他們可能無法避免后續(xù)修復(fù)的責(zé)任。會員應(yīng)該參考自己的國家在這方面的立法。未來的聯(lián)邦法律規(guī)定可能影響責(zé)任問題。7.4對承租人的責(zé)任。出租人可能為承租人無法支付修復(fù)費用或罰款的活動負(fù)責(zé)。

38、現(xiàn)在許多租賃所包含的條文，禁止可能導(dǎo)致污染的活動。承租人從事可能導(dǎo)致污染的活動，應(yīng)評定為不滿足租賃的規(guī)定。 第8章 賠償保險 8.1政策例外。會員應(yīng)該意識到任何排除在他們的專業(yè)責(zé)任保險政策外的相關(guān)污染或特定的污染物。有些政策不提供包括有關(guān)索賠而產(chǎn)生或處理的有關(guān)事宜。例如，很多政策不包括核輻射所產(chǎn)生的索賠責(zé)任。此外，在某種情況下，會員所涉及的專業(yè)知識領(lǐng)域不在政策范圍內(nèi)。在這方面，會員應(yīng)咨詢其專業(yè)補償保險經(jīng)紀(jì)。 第9章 GST謹(jǐn)慎 自2000年7月1日引入商品及服務(wù)稅，具體法律和/或會計建議將需要尋求有關(guān)商品及服務(wù)稅關(guān)于這個指南的影響。 附錄1：聯(lián)合國危險類別 序號危險品名稱序號危險品名稱序號危險

39、品名稱1炸藥7易燃固體13傳染性物質(zhì)2易燃?xì)怏w8易自燃物質(zhì)14放射性物質(zhì)3不易燃/壓縮氣體9潮濕時釋放易燃?xì)怏w的物質(zhì)15腐蝕性4毒氣10氧化劑16其他危險物質(zhì)5高度易燃液體11有機過氧化物6易燃液體12有毒物質(zhì)（有毒）附錄2：潛在的污染活動，產(chǎn)業(yè)和土地用途 序號潛在的污染活動，產(chǎn)業(yè)和土地用途序號潛在的污染活動，產(chǎn)業(yè)和土地用途1屠宰場和動物處理廠34碼頭及相關(guān)造船廠，重金屬尤其是三丁基錫1b砷35金屬處理、重金屬2酸/堿廠房及配方36礦產(chǎn)沙轉(zhuǎn)儲3農(nóng)業(yè)活動（葡萄園，煙草，羊驟降，市場花園），重金屬37采礦和采掘業(yè)4機場，從溶劑中清洗過程,乙烯38彈藥試驗和生產(chǎn)基地5氧化鋁精煉廠殘渣處置區(qū)、氟化物（

40、大氣排放）39石油生產(chǎn)，處理和儲存6石棉/石棉產(chǎn)品40涂料配方及制造7農(nóng)藥41農(nóng)藥生產(chǎn)和配方8裝瓶廠42藥品生產(chǎn)和配方9啤酒廠，農(nóng)藥，潤滑油和潤滑脂，地下儲罐43攝影開發(fā)，重金屬 - 銀氯是這一過程的一部分10磚廠44養(yǎng)豬場，農(nóng)藥和重金屬11汽車清障車，油和油脂，TPH和苯系化合物，三氯乙烯溶劑45植物苗圃12水泥工程46廠房或玻璃纖維13墳場47電站14陶瓷作品，重金屬48規(guī)定的廢物處理和存儲設(shè)施15化工生產(chǎn)和配方49印刷電路板制造商，溶劑和膠水 - 揮發(fā)性有機化合物16煤礦及洗選廠，有機化合物表面活性劑50物業(yè)地下儲油罐，總石油烴，多環(huán)芳烴，苯系物，溶劑序號潛在的污染活動，產(chǎn)業(yè)和土地用途序

41、號潛在的污染活動，產(chǎn)業(yè)和土地用途17防務(wù)建設(shè)51放射性物質(zhì)的使用或處置18碼頭，油和油脂,YPH和BTEX化合物,TCE(溶劑清洗)、農(nóng)藥、重金屬52鐵路調(diào)車場19鼓翻新工作53研究實驗室，金屬，有機物，放射性元素20干洗場所，有機化合物54鋸木廠和木工工程，銅，鉻，砷21電力分布，PCB化合物55廢車場。 TPH，苯系物22電鍍，熱處理物業(yè)，鉻，重金屬56服務(wù)站23乙醇生產(chǎn)廠57污水處理工程24發(fā)動機的工作原理，TPH，BTEX化合物，有機化合物（與溶劑有關(guān)）58冶煉和精煉25炸藥行業(yè)59煉油廠26化肥生產(chǎn)廠60鞣制及相關(guān)的行業(yè)27煤氣廠61木材處理廠，甲醛，銅，鉻，砷28玻璃制造工程62交

42、通運輸/儲存庫29園藝/果園，OCP OPP農(nóng)藥63輪胎制造和翻新工程，膠 - 揮發(fā)性有機成分30工業(yè)尾礦池，重金屬，有機化合物，TPH，苯系物64固體，液體化工，石油，石油或醫(yī)院廢物焚燒，粉碎，儲存，加工，回收或處置廢物處理廠31鋼鐵廠65木材存儲處理。甲醛，銅，鉻，砷32垃圾填埋場，各種可能的污染物66木材處理設(shè)施。甲醛、銅、鉻、砷33石灰工程67木材防腐。甲醛，銅，鉻，砷其他的活動，產(chǎn)業(yè)和土地用途1.發(fā)病網(wǎng)站：公路或鐵路溢出，涉及有害物質(zhì)；火災(zāi)涉及危險物質(zhì)2.農(nóng)業(yè)化學(xué)品及其副產(chǎn)品可能污染的熱點，如噴霧混合，羊和牛排放的氣體；農(nóng)藥處理場所處置 附錄3：建議的環(huán)境量表 以下清單3可能不詳盡，

43、它包括說明類型種類，評估師應(yīng)該意識到要進(jìn)行財產(chǎn)檢查。評估師應(yīng)該鍛煉自己的專業(yè)判斷，決定有關(guān)特定財產(chǎn)價值的因素。評估師對每個問題應(yīng)當(dāng)進(jìn)行兩個方面的評價說明，一是有/無、N/A及其評價說明（Y/N N/A Comment）；二是未知（不詳）、N/A及其評價說明（Unknown N/A Comment）。建議的環(huán)境量表分十個方面提出問題。 （一）有害物質(zhì)的貯存和處置1.財產(chǎn)里是否有任何桶，罐或其他有害物質(zhì)，如化學(xué)品，殺蟲劑，清潔劑，溶劑？2.如果有，是否有漏油，漏氣或排放到地面，桶，罐，有害物質(zhì)的其他持有人的任何跡象？3.觀察地面上是否有任何方面的污漬或死或強調(diào)植被？4.財產(chǎn)是否有危險廢物的發(fā)電機設(shè)

44、施嗎？5.如果財產(chǎn)產(chǎn)生危險廢物，是否出現(xiàn)被監(jiān)控不當(dāng)或?qū)I(yè)危險廢物處置承包商不專業(yè)的運離該財產(chǎn)？6.如果物業(yè)產(chǎn)生的危險廢物，它有法定環(huán)保機關(guān)批準(zhǔn)，或者是被授權(quán)這樣做嗎？7. 財產(chǎn)顯示是否有任何坑，池塘，瀉湖（其他一些地方議會比正常水蓄水池要求）或其他海洋傾倒區(qū)？8.正在使用的財產(chǎn)放射性產(chǎn)品是否有任何證據(jù)嗎？9.工廠是否出現(xiàn)任何無收費的有化學(xué)氣味，煙霧或霧明顯的空氣排放來源? 10.工廠是否出現(xiàn)無任何噪音污染和控制的地方嗎？11.財產(chǎn)的傳染性廢物（醫(yī)療病理廢物）的來源是否有任何證據(jù)嗎？12.如果有任何感染性廢棄物來源，設(shè)施是否有出售不足或功能不正常？13.如果財產(chǎn)當(dāng)期使用，并沒有顯現(xiàn)任何上述情況，

45、是否可以事先使用涉及有害物質(zhì)，貯存和處置的土地？14.受污染土地或等值的財產(chǎn)是否有任何政府登記? 15.由當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)委員會，衛(wèi)生署或EPA表示財產(chǎn)受到當(dāng)?shù)丨h(huán)境問題，現(xiàn)有或過去的操作16.現(xiàn)有業(yè)務(wù)是否符合目前的監(jiān)管許可？17.根據(jù)儲存的危險化學(xué)品，在火災(zāi)或自然災(zāi)害的情況下存儲結(jié)構(gòu)設(shè)計，以盡量減少污染？（二）管理控制：危險廢物1.工廠是否有政策文件，并對全體員工是可利用的？2. 工廠是否有一項監(jiān)測和審查環(huán)境控制地方的行動計劃？3. 工廠是否有泄漏，爆炸或打破事件的應(yīng)急預(yù)案和/或程序？4. 執(zhí)照副本和/或注冊是否是容易的和最新的？5. 驗證任何現(xiàn)有訂單的當(dāng)前狀態(tài)6. 驗證當(dāng)前審計狀態(tài)（三）采掘業(yè)1.

46、在正在進(jìn)行的場所上是否有任何采掘業(yè)？ 2. 如果有，是否有可利用的環(huán)境影響報告書細(xì)讀？3. 如果有，是否有可供查閱的當(dāng)前發(fā)展審批？ （四）石棉1. 石棉是明顯的財產(chǎn)嗎？2. 穿過設(shè)施是否發(fā)現(xiàn)任何明顯石棉天花板，管道，管道，屋頂，鍋爐保溫或結(jié)構(gòu)梁等，易燃，剝落或損壞的證據(jù)？3. 財產(chǎn)設(shè)施建造是在被禁止使用石棉1980年以前嗎？4. 有進(jìn)行石棉調(diào)查/審計設(shè)施？5. 調(diào)查是否發(fā)現(xiàn)建筑物含石棉物料? （五）多氯聯(lián)苯（PCBs）1. 電氣設(shè)備（變壓器，電容器等）是否含有多氯聯(lián)苯（PCBs）？2. 如果目前的財產(chǎn)含有多氯聯(lián)苯的電氣設(shè)備，是否有泄漏或設(shè)備附近有泄漏在地面上的證據(jù)嗎？（六）地下儲油罐（USTS

47、）1. 地下儲油罐（USTS）是否含有石油產(chǎn)品或危險化學(xué)品？2. 如果財產(chǎn)中存在地下儲油罐，油罐上是否裝有檢漏設(shè)備或二次圍堵系統(tǒng)？3. 他們是否進(jìn)行泄漏測試？4. 以前是否有過的泄漏事故，泄漏或排放? 5. 是否有業(yè)主或承租人對有關(guān)地下儲油罐進(jìn)行任何環(huán)境審核？6. 是否有適當(dāng)?shù)牡怯洷砀裉峤坏街付ǖ谋O(jiān)管部門？（七）土地填充1. 是否有任何證據(jù)證明該場所是目前正在填充或已經(jīng)充滿？2. 填充操作是否已獲理事會和EPA批準(zhǔn)？3. 填充操作是否有易腐爛，非易腐爛或有毒廢物？4. 填充操作是否需要許可證和/或履約擔(dān)保及EPA的許可？（八）農(nóng)業(yè)類型土地1. 如果該土地先前已被用于園藝，果園或市場花園，過去的

48、土地用途是否涉及持久性農(nóng)藥狄氏劑，DDT任何歷史證據(jù)？2. 是否有評估農(nóng)藥的存在可用的環(huán)境審計？（九）前國防定向土地1. 土地是否包含可能與國防工程有關(guān)的未爆炸彈藥，放射性物質(zhì)或其他有害物質(zhì)？2. 是否可從國防部或地方政府就未爆彈藥的存在得到任何信息？（十）環(huán)境危害鄰近土地1. 是否出現(xiàn)任何相鄰的土地有任何不當(dāng)會影響對土地價值影響的儲存或傾倒有害物質(zhì)，桶或容器？2. 是否有任何的垃圾填埋場，一公里范圍內(nèi)的土地垃圾場或其他廢物處置設(shè)施？3. 在任何相鄰的物業(yè)是否有任何跡象顯示操作，如加油站，化工廠，散裝儲罐，制造工廠或其他土地用途可能涉及土地污染（如本文檔中所述）？附錄4：環(huán)境資產(chǎn)負(fù)債表 未受損

49、害估值意見減：環(huán)境責(zé)任：盡職/初始環(huán)境顧問的成本$量化和替代戰(zhàn)略發(fā)展成本$行動計劃成分的現(xiàn)值：修復(fù)/清理行動費用$污染控制管理辦法$生產(chǎn)設(shè)施的重置$避免污染遷移到相鄰的站點$通知，培訓(xùn)和記錄保存$應(yīng)急響應(yīng)行動的津貼$法律費用$未來保險的補償$監(jiān)測成本$適用情況下的許可成本$小計：行動計劃的現(xiàn)值$估計負(fù)無形資產(chǎn)（瑕疵）影響$環(huán)保方面的負(fù)債總額$所有者財產(chǎn)減值狀況附錄5瑕疵評估方法 案例研究號碼瑕疵受損價值的百分比財產(chǎn)價值的比較125.9%治理后，由額外污染的恐懼引起的瑕疵必主體土地不嚴(yán)重。229.2%目前無治理建議，工業(yè)持續(xù)使用，主體財產(chǎn)有類似風(fēng)險水平。320.9%場所沒有受到污染，但與污染場地

50、毗鄰。432.7%與主體土地類似的污染類型，但更嚴(yán)重。545.4%嚴(yán)重污染的場所，廢棄的土地，比主體土地更嚴(yán)重。瑕疵范圍影響在20.9%至45.4%比較最接近主體土地是2號和4號，29.2至32.7因此對于主體土地適用瑕疵百分比為31受損價值1的瑕疵數(shù)量為31 $價值減值2（考慮治療和相關(guān)費用和瑕疵） $ 建筑物的增加價值 $總資產(chǎn)值 $ 價值收縮率歸因于污染 21.60%附錄6澳大利亞的環(huán)境立法 序號法規(guī)名稱序號法規(guī)名稱澳大利亞聯(lián)邦51972年的環(huán)境保護(hù)委員會法案和1934年的地方政府法令 1政府間的環(huán)境協(xié)議61990年的海洋環(huán)境保護(hù)法2聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)局發(fā)布的國家減少廢物及重循環(huán)策略71982

51、年的石油（淹沒土地）法31989年修訂的工業(yè)化學(xué)品（通知和評估）法案。81936年的水土保持法41992年的臭氧層保護(hù)法案91936年的港口法51988年的聯(lián)邦臭氧保護(hù)法101976年的水資源法61967年的石油（淹沒土地）法111991年的原生植被法71978年的 環(huán)境保護(hù)（核代碼）法121989年的土壤保護(hù)和土地的治療法81980的自然保護(hù)法131987年的廢物管理法91984年的水污染法141984年的清潔空氣法案101988年的ACT（規(guī)劃及土地管理）法151987年的公眾與環(huán)境健康法序號法規(guī)名稱序號法規(guī)名稱澳大利亞首都直轄區(qū)塔斯馬尼亞11990年的醫(yī)療廢物法11973年的環(huán)境保護(hù)法

52、21982年的公共衛(wèi)生法21988年的氯氟烴和其他消耗臭氧層物質(zhì)控制法31993年的毒藥法令31961年石油污染法41983年的輻射法41962年公共衛(wèi)生法51984年的空氣污染法51985-1988年的地下水法案61991年的土地規(guī)劃法61957-1923年的水法新南威爾士州71982年石油（淹沒土地）法11979年的環(huán)境規(guī)劃和評估法北部地區(qū)21985年的環(huán)境有害的化學(xué)11980年的保護(hù)委員會法案3國家環(huán)境保護(hù)部環(huán)境規(guī)劃政策第33號：危險和進(jìn)攻發(fā)展 - 1992年3月11日刊登憲報21954年的地方政府法令41970年清潔水法31990年的臭氧層保護(hù)法51989年的環(huán)境罪行及罰則法41952

53、年的公共衛(wèi)生法6清潔空氣法51979-1981年的鈾礦開采（環(huán)境控制）法案7噪音管制法61982-1986年的石油淹沒土地法8國家污染控制委員會法71978年的環(huán)境保護(hù)法（NT最高法院）91987年海洋污染法81982年的環(huán)境影響評價法101982年的石油（淹沒土地）法9水土保持與土地動用法序號法規(guī)名稱序號法規(guī)名稱111979年的海岸保護(hù)法維多利亞121939年的排水法11970年的環(huán)境保護(hù)法131987年的水資源委員會法21991年的污染水域的石油和有毒物質(zhì)（修訂）法141978年的農(nóng)藥法31988年海事法令151990年的放射性控制法41992年的河流遺產(chǎn)法案161989年的農(nóng)村土地保護(hù)法

54、51992年農(nóng)業(yè)和獸醫(yī)化學(xué)品法171938年的水土保持法61992年環(huán)境保護(hù)法（資源回收）181990年的不健康建筑土地法7各種國家環(huán)境保護(hù)政策，環(huán)境保護(hù)法，1970年包括空氣環(huán)境，控制噪音，地面水域等191990年的環(huán)境恢復(fù)與重建信托法81958年地方政府法令201997年的保護(hù)環(huán)境（行動）法91982年石油（淹沒土地）法案昆士蘭101966年的采掘業(yè)法11990年的當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)劃和環(huán)境）法111970年土地保護(hù)法令21991年的受污染的土地法121958年的水土保持和土地動用法3自然保護(hù)法131992年職業(yè)健康與安全（石棉）規(guī)例41992年的當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)劃及環(huán)境）修訂法西澳大利亞序號法規(guī)名

55、稱序號法規(guī)名稱41992年的當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)劃及環(huán)境）修訂法西澳大利亞51992年的污染水域的石油修訂草案（建議）11960年的當(dāng)?shù)卣?1936年的當(dāng)?shù)卣ò?1982年石油（淹沒土地）法案71982年的石油（淹沒土地）法案31981年海洋港口法81955年的港口法41987年石油和有毒物質(zhì)水域污染法91940年的河流改善信托法51976年的水路保護(hù)法101989年的水資源法61964年毒藥法令111986年水土保持法71975年輻射安全法121958年的放射性物質(zhì)法81961年爆炸物及危險品法131991年11月關(guān)于健康風(fēng)險以及被污染土地評估和管理全國研討會91983年農(nóng)產(chǎn)品（化學(xué)物殘余）

56、法141963-1990的清潔空氣法案101911年的衛(wèi)生法151988年的國家環(huán)保法111966年的空中噴藥防治法南澳大利亞121978年的核活動調(diào)節(jié)法1規(guī)劃實踐循環(huán)（1990年10月由環(huán)境和規(guī)劃部門分配給地方議會，規(guī)劃者和顧問）131966年的工業(yè)土地發(fā)展管理局法2討論文件：南澳大利亞州受污染土地的立法方式141945年的土壤與土地保護(hù)法3南澳大利亞州環(huán)境保護(hù)局環(huán)境政策和每章的建議151986年的環(huán)境保護(hù)法41979/1988的危險物質(zhì)法（三）PINZ房地產(chǎn)評估指南新西蘭土地污染評估準(zhǔn)則第1章 總則 在世界快速發(fā)展的過程中，環(huán)境問題和有害物質(zhì)對人類生活帶來的巨大的影響受到了廣泛的關(guān)注。并且

57、房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則已經(jīng)使新西蘭評估協(xié)會為土地污染評估準(zhǔn)則做了充足的準(zhǔn)備，各種研究已經(jīng)鑒別出潛在的危害和新西蘭的污染地，并且就相關(guān)問題做了廣泛的評估，評估師應(yīng)當(dāng)知道各種危害的類型，這些有害物質(zhì)需要進(jìn)行深入的調(diào)查，這種調(diào)查正在被他們和他們的客戶發(fā)起?？傊u估師必須做到如下：認(rèn)識到環(huán)境敏感的狀況；尋求（得到客戶的同意）得到保證的專家意見；適當(dāng)?shù)姆从池敭a(chǎn)在市場中的價值和任何對環(huán)境因素的不利影響。 第2章 具體注意事項 這項注意的準(zhǔn)備是借鑒于英國皇家特許測量師學(xué)會的，他們許諾可以復(fù)制這種材料，該材料是來源于得到廣泛承認(rèn)的。為了方便，污染（pollution）和污染（contamination）是同義的，而

58、后者是用來描述這些環(huán)境因素的，這些因素也許不利于人類安全或嚴(yán)重影響土地或建筑物的環(huán)境質(zhì)量。對于評估師，污染的重要性特別取決于：（1）在任何時候存在的知識狀態(tài)和來自于污染的特殊影響；（2）當(dāng)前對該法律的解釋；（3）立法上可能的改變的影響；（4）當(dāng)前的科技和預(yù)期科技上的改變；（5）以前對土地或建筑物的使用；（6）目前對土地或建筑物的使用；（7）對土地或建筑物所期望的使用；（8）上述對財務(wù)的影響。 第3章 土地 基本上有三個主要方面，通過他們土地有可能被污染物影響：（1）污染物附著和包含在地面本身；（2）在地表，被污染的水有可能是靜態(tài)的也有可能遷移或離開這個地點；（3）空氣中的污染氣體來自于地表的物

59、質(zhì)。因此，由于污染和物理方面的原因，土地本身物理方面有可能不適應(yīng)于特定形式的發(fā)展，這里主要有五方面的原因。一般包括：（1）天然的地表問題。這包括：地下水、可溶性巖石的解決、土地下滑，壓縮性、運動、化學(xué)效應(yīng)（氡和甲烷）。這些都與地質(zhì)學(xué)有關(guān)并且他們自然地從列表的其余部分被分離出。（2）化學(xué)污染。如工業(yè)場所/建筑、燃?xì)夤こ獭⒒S、動物產(chǎn)品工程、造船廠、國防和科研機構(gòu)、污水工程等。由這些使用導(dǎo)致的污染有可能帶來水領(lǐng)域的污染。在這一點上，有可能是有證據(jù)的，例如：死角地、火山灰、廢石堆、人工水平，人工填地等等。直接和間接的地理知識是重要的。最近，現(xiàn)代科技已將污染引向了一個更加廣闊的領(lǐng)域，包括一些特殊的地

60、方例如石化工廠、發(fā)電站和核設(shè)施，和更多的一些形式分散在消費品和服務(wù)業(yè)，例如氯氟烴。（3）礦產(chǎn)開采和加工。這個描述包括地表和地下的作業(yè)，其中大部分可以從記錄中得到證明。通常基于地理上，它的效果將會根據(jù)礦物操作的類型和不穩(wěn)定性的程度而不同，或受污染的材料已經(jīng)陷入礦產(chǎn)中。（4）棄置廢棄物的填埋。（5）農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。這會引起對水和土地的化學(xué)和生物的污染。 第4章 建筑物 每個時代的建筑技術(shù)都經(jīng)歷了其特定的缺陷和失敗，特別是使用石棉、高鋁水泥、木絲板。這其中有一些結(jié)構(gòu)性方面的影響，其他有一些環(huán)境方面的影響?？照{(diào)系統(tǒng)產(chǎn)生各種問題：使用成本，環(huán)境質(zhì)量，細(xì)菌問題，化學(xué)問題。在后一種情況下，使用和更換氯