大連房地產(chǎn)市場(chǎng)概況ppt課件

1、大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)概略天朗地產(chǎn)北京公司2021年12月22日工程本體情況12區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)開展工程引見工程位于大連市星海廣場(chǎng)附近，緊鄰大連市會(huì)展中心；工程是大連沿海國(guó)際中心二期，沿海國(guó)際中心總建筑面積30萬(wàn)平米，其中一期工程為17.5萬(wàn)平米，建立住宅、公寓、商業(yè)，目前曾經(jīng)完工，二期為五星級(jí)酒店、寫字樓和公寓，規(guī)劃建筑面積12.5萬(wàn)平米。二期規(guī)劃五星級(jí)酒店曾經(jīng)洽談好JW萬(wàn)豪酒店擔(dān)任運(yùn)營(yíng)； 目前工程一期完工，二期基坑曾經(jīng)完成施工，完成邊坡護(hù)理，規(guī)劃手續(xù)曾經(jīng)完好，等待辦理施工證。工程位于大連星海廣場(chǎng)邊緣，是大連星海廣場(chǎng)附近的知名工程工程位置 星海廣場(chǎng)區(qū)域中心商圈東港區(qū)域 工程位置工程位置 工程位置工程

2、位置 工程一期已完工 工程二期總用地：3.4萬(wàn)m2總建筑面積：37.984萬(wàn)m2工程一期工程二期地上建筑面積 30萬(wàn)m2項(xiàng)目一住宅（1#、3#）9萬(wàn)m2公寓(5、6#）SOHO（2#）7萬(wàn)m2商業(yè)（4#+底商）1.5萬(wàn)m2項(xiàng)目二JW萬(wàn)豪酒店寫字樓酒店公寓12.5萬(wàn)m2地下建筑面積 7.984萬(wàn)m2123456工程目的JW萬(wàn)豪酒店及寫字樓等產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積可租售物業(yè)酒店41,818.28酒店公寓13,985.79商業(yè)86,95.88寫字樓56,221地下汽車庫(kù)28,100其他15409小計(jì)164,230占地面積14176.00 m2建筑物占地面積6317.65 m2計(jì)容積率面積125000.00

3、 m2工程二期規(guī)劃目的表注：可售面積為將公用部分已分?jǐn)偟较鄳?yīng)業(yè)態(tài)后的建筑面積二期規(guī)劃目的出賣與持有方案一：工程二整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)錢為人民幣7億元方案二：由雙方共同進(jìn)展工程二的開發(fā)，協(xié)作可由投資人提出，再由雙方協(xié)商整體運(yùn)營(yíng)建議運(yùn)營(yíng)：開發(fā)終了后開展商公司將過(guò)渡成為持有物業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)管理公司物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)：CBRE將承當(dāng)日常物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)管理任務(wù)，同時(shí)將牽頭組織開展除酒店外的持有物業(yè)部分的出租管理等任務(wù)。酒店：委托萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)管理運(yùn)營(yíng)JW萬(wàn)豪酒店，業(yè)主將派駐業(yè)主代表及 財(cái)務(wù)代表。寫字樓：委托CBRE牽頭但非獨(dú)家代理租賃管理持有部分商業(yè)：委托CBRE牽頭但非獨(dú)家代理租賃管理協(xié)作方案工程整體轉(zhuǎn)讓價(jià)錢7億

4、元，樓面地價(jià)約5600元/平米工程本體情況12區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)開展大連城市輻射力：東北亞國(guó)際航運(yùn)中心大連，位于歐亞大陸東岸，中國(guó)東北遼東半島最南端，西北瀕臨渤海，東南面向黃海，有包括大小島嶼260個(gè)。是中國(guó)的副省級(jí)城市、方案單列市，也是全國(guó)14個(gè)沿海開放城市之一；是中國(guó)遼寧省的一個(gè)重要沿海港口城市，省內(nèi)第二大城市，是中國(guó)東北主要的對(duì)外門戶；也是東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)際物流中心、區(qū)域性金融中心。城市概略城市產(chǎn)業(yè)大連三產(chǎn)在城市中位置不斷加重，未來(lái)將大力開展城市旅游、貿(mào)易、金融、軟件科技產(chǎn)業(yè)，為城市開展注入宏大活力目前來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重與第二產(chǎn)業(yè)所占的比重差距較小，這闡明城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造較為合

5、理，城市經(jīng)濟(jì)成熟開展。對(duì)于大連市來(lái)說(shuō)，由于東北老工業(yè)基地的建立，東北亞國(guó)際航運(yùn)中心的加快落實(shí)等一系列利好政策，今后我市在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的金融、貿(mào)易、貨運(yùn)等方面都會(huì)有長(zhǎng)足的開展。 因本身所具有的地理優(yōu)勢(shì)和政府規(guī)劃的引導(dǎo)，大連正努力向旅游、貿(mào)易、金融、軟件業(yè)等科技型、精細(xì)輕工產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)方式開展。近年來(lái)大連不斷在開展高科技及軟件產(chǎn)業(yè)，這兩個(gè)行業(yè)的開展將對(duì)大連經(jīng)濟(jì)推進(jìn)起到不可估量的作用，下一步，大連的配備制造業(yè)也會(huì)進(jìn)入一個(gè)高速的開展勢(shì)頭。由此推斷，新生的公司、企業(yè)將不斷擴(kuò)展，商用設(shè)備需求將進(jìn)一步加大。企業(yè)的大量入駐，以及以效力業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)快速開展，加強(qiáng)了大連的城市競(jìng)爭(zhēng)力。城市人口穩(wěn)定增長(zhǎng)、外

6、省市人口不斷輸入一定程度上支撐商品房需求和消費(fèi)城市人口 近幾年，大連人口數(shù)量逐年添加，2005年以后如人口增速明顯加快。規(guī)劃至2020年，大連人口要到達(dá)1000萬(wàn)人。近九年來(lái)，大連戶籍人口增長(zhǎng)率在1%左右，而非農(nóng)業(yè)人口增長(zhǎng)率那么在3%左右；每年均有8萬(wàn)左右的外省市人口遷入大連，外省市人口不斷輸入在一定程度上支撐商品房的需求城市人口的擴(kuò)容一定程度上添加了房產(chǎn)需求，促進(jìn)商品房市場(chǎng)中客戶來(lái)源的多渠道開展。2021年第三季度末在崗職工產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：第一產(chǎn)業(yè)0.9萬(wàn)人，比上年同期減少0.4萬(wàn)人；第二產(chǎn)業(yè)47.2萬(wàn)人，比上年同期添加4.6萬(wàn)人；第三產(chǎn)業(yè)44.5萬(wàn)人，比上年同期添加2.4萬(wàn)；到2021年，效力業(yè)

7、添加值占地域消費(fèi)總值的比重提高到47%，現(xiàn)代效力業(yè)有較大開展，銀行、期貨、保險(xiǎn)、信息、物流、商貿(mào)和中介等效力功能進(jìn)一步加強(qiáng)；據(jù)估計(jì)到2021年，軟件和效力外包從業(yè)人員超越20萬(wàn)人，2020年將超越40萬(wàn)人。新增人口主要集中在現(xiàn)代效力業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)；人口構(gòu)造晉級(jí)，城市中間階層擴(kuò)展特征產(chǎn)業(yè)大連作為著名的避暑勝地和旅游熱點(diǎn)城市，依山傍海，氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，旅游業(yè)開展迅猛，對(duì)于酒店業(yè)有宏大的拉動(dòng)作用旅游資源旅游業(yè)自1995年，大連市政環(huán)境改造任務(wù)開場(chǎng)發(fā)力：目前大連有5大特征公園、80多個(gè)廣場(chǎng)、230余處游園、街心綠地；植樹3億棵，市內(nèi)主干道全部綠化，綠化覆蓋率41%，居國(guó)內(nèi)前列；大連具有海

8、洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，四季清楚；宜人氣候環(huán)境設(shè)備濱海資源大連東臨黃海，西瀕渤海，南與山東半島隔海相望，擁有最美麗的海景資源，素有北方的維多利亞港之稱。2021年，共接待國(guó)內(nèi)游客3000萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)21%；接待海外游客95萬(wàn)人次，增長(zhǎng)13.1%。實(shí)現(xiàn)旅游總收入400.8億元，增長(zhǎng)23.3%。 與此同時(shí)全年舉行：達(dá)達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇中國(guó)國(guó)際軟件和信息效力買賣會(huì)大連國(guó)際汽車工業(yè)展覽會(huì)往來(lái)人口目的統(tǒng)計(jì)住宿餐飲業(yè)2021年，大連市星級(jí)住宿業(yè)和限額以上餐飲業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入48.9億元，同比增長(zhǎng)11.7%。按行業(yè)分，住宿業(yè)營(yíng)業(yè)收入28.3億元，餐飲業(yè)20.6億

9、元。按收入類別分，客房收入13.9億元，餐費(fèi)收入30.2億元，商品銷售收入9131.9萬(wàn)元，其他收入3.9億元。星海廣場(chǎng)星海廣場(chǎng)是大連市著名的旅游名片，曾經(jīng)成為大連旅游必去景點(diǎn)亞洲最大的城市廣場(chǎng)位于大連南部海濱風(fēng)景區(qū)的星海廣場(chǎng)，原始是星海灣的一個(gè)廢棄鹽場(chǎng)。星海灣改造工程啟幕于1993年7月16日，市政府利用建筑渣滓填海造地114公頃，開發(fā)土地62公頃，構(gòu)成了總占地面積176萬(wàn)平方米的亞洲最大城市公用廣場(chǎng)，工程開工于1997年6月30日。依托城市“大大連、“西進(jìn)北拓的開展思緒，城市逐漸擴(kuò)容,主城區(qū)中心位置不斷加強(qiáng)“大大連城市層面規(guī)劃城市性質(zhì)：我國(guó)北方沿海重要的中心城市和港口城市，文化、體育、旅游

10、及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開展的國(guó)際名城城市功能：國(guó)際樞紐港，區(qū)域性物流中心、商貿(mào)中心、旅游中心、金融中心和信息中心；開展目的：2005年前后，為構(gòu)筑現(xiàn)代化國(guó)際名城奠定根底，2020年前后，確立國(guó)際名城位置，遠(yuǎn)景實(shí)現(xiàn)國(guó)際名城的開展目的；沿海經(jīng)濟(jì)帶和三大中心的規(guī)劃：一方面闡明區(qū)域中心向心力加強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)開展前景好；另一方面明晰了產(chǎn)業(yè)開展格局，城市北部開展制造加工業(yè)，南部開展金融、高新產(chǎn)業(yè)等低碳經(jīng)濟(jì)。主城區(qū)的功能定位:市委九屆五次全會(huì)經(jīng)過(guò)的，把主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)，市中心三區(qū)為商貿(mào)金融效力區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。星海板塊 憑仗旅游、強(qiáng)勢(shì)海景、與傳統(tǒng)中心的便利承接、知名開發(fā)商紛紛進(jìn)駐、政府

11、的本質(zhì)進(jìn)程，成為當(dāng)前城市中心邊緣開展前景最好的一個(gè)區(qū)域。城市規(guī)劃城市中心板塊星海板塊機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊新軟件園板塊軟件園板塊華南泉水板塊東港板塊東南沿海板塊華南泉水板塊市政交通較為完善，大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，已有大規(guī)模居住人口，定位為居住和配套商業(yè)聚集區(qū)。東港板塊新的中央商務(wù)區(qū)、航運(yùn)中心區(qū)、郵輪經(jīng)濟(jì)核心區(qū)和文化創(chuàng)意園區(qū)，城市對(duì)外名片。東南沿海板塊傳統(tǒng)老城中山區(qū)，富人居住區(qū)，強(qiáng)勢(shì)的海景資源及山景資源的疊加，是目前大連低密度社區(qū)較為集中的板塊。城市核心板塊聚集人民路CBD、青泥洼等眾多商圈，金融、商務(wù)氛圍濃厚，匯集了以投資為主的小戶型，土地供應(yīng)稀缺，未來(lái)供應(yīng)量十分有限。星海板塊金融商務(wù)規(guī)劃及海景資源是該

12、板塊的核心競(jìng)爭(zhēng)力，目前該板塊是大連豪宅最為集中區(qū)域機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊城市路網(wǎng)已經(jīng)逐步鋪好，城市公園已經(jīng)建成，產(chǎn)業(yè)聚集還未形成。定位為區(qū)級(jí)行政、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)和居住。軟件園板塊產(chǎn)業(yè)配套完善，具有較好的景觀資源，已有部分產(chǎn)業(yè)人口入住。定位為產(chǎn)業(yè)、商業(yè)商務(wù)、居住。雖然大連提出“西拓北進(jìn)開展“大大連，但老城中心區(qū)的位置并未改動(dòng)；市內(nèi)四區(qū)中，中山區(qū)依然商務(wù)最集中的區(qū)域，扮演著城市中心的角色；在大連本地人看來(lái)，大連最繁華的地方還是在中山區(qū)，中山區(qū)仍是大連人認(rèn)知中的價(jià)值峰值；伴隨著供應(yīng)的不斷減少以及政府規(guī)劃利好，位于主城區(qū)的星海板塊位置不斷加強(qiáng)。城市格局中山區(qū)未來(lái)依然是城市中心，區(qū)域位置將更加穩(wěn)定，星海區(qū)域?qū)?gòu)成大連

13、市的豪宅板塊工程本體情況12區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)開展板塊劃分中山板塊及星海板塊為大連高端公寓板塊，城市豪宅大多在星海板塊中心區(qū)高新園區(qū)星海區(qū)中山板塊資源：大連傳統(tǒng)中心，商業(yè)、商務(wù)機(jī)構(gòu)聚集價(jià)錢平臺(tái)：1.8-2.2萬(wàn)/平西崗板塊資源：政府所在地，城市生活配套完善價(jià)錢平臺(tái)：1.2-1.3萬(wàn)/平西安路板塊資源：副市級(jí)商圈，城市生活配套完善價(jià)錢平臺(tái)：1-1.2萬(wàn)/平星海板塊資源：海景資源，商務(wù)規(guī)劃價(jià)錢平臺(tái)：2-3萬(wàn)/平甘井子板塊資源：大連未來(lái)房地產(chǎn)工程集中供應(yīng)區(qū)價(jià)錢平臺(tái)：0.8-1.1萬(wàn)/平大連公寓傳統(tǒng)市場(chǎng)主要由六個(gè)板塊構(gòu)成。其中中山板塊及星海板塊為高端板塊。中山板塊內(nèi)部根本無(wú)新開發(fā)土地供應(yīng)，土地放量主要集中

14、在東港區(qū)域。星海板塊也逐漸往泛星海板塊分散。市中心的其他2個(gè)板塊，西安路板塊及西崗板塊的供應(yīng)量也很少，目前只需零星幾個(gè)在售工程，未看到未來(lái)大體量供應(yīng)。高新園區(qū)板塊資源：產(chǎn)業(yè)資源、教育資源價(jià)錢平臺(tái)：1.2-1.8萬(wàn)/平依托資源產(chǎn)品特點(diǎn)類型豐富，各種公寓類型均有客戶構(gòu)成未來(lái)供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)集中在東港區(qū)開發(fā)程度開發(fā)程度參差不齊，能代表部分城市高端公寓平臺(tái)價(jià)錢公寓均價(jià)：1.8萬(wàn)元2.2萬(wàn)元/平米傳統(tǒng)金融商貿(mào)區(qū)、高端城市配套整體客戶群以投資客為主項(xiàng)目中心裕景花樣年華萬(wàn)達(dá)公館驪高新世界時(shí)代廣場(chǎng)良運(yùn)四季會(huì)基本情況占地：6.23萬(wàn)平方米總建面：80萬(wàn)平方米三棟43層公寓及一棟60層酒店服務(wù)式公寓組成占地:5500

15、平方米，總建面:50000平方米，總戶數(shù):700戶，容積率3.14，共30層占地面積:6.5萬(wàn)平方米總建筑面積:48萬(wàn)平方米；總戶數(shù):636，西塔建筑面積：13.73萬(wàn)平方米（包含1-25層酒店）西塔總戶數(shù)：217占地面積16000平方米，建筑面積120000平方米，總戶數(shù)：675戶，占地面積11000平米，總建面積70650平米，總戶數(shù)609戶產(chǎn)品形式酒店式公寓+高檔公寓酒店式公寓高端公寓酒店式公寓商住公寓小戶型公寓主力戶型一期：75-118平米二期：60-120平米為主酒店式公寓： 35-70平米精裝修；酒店服務(wù)公寓：26-35平方米280平方米，占33%、328平方米，占25%、375平

16、方米，占42%50-90米，占69.59%110-250米，占30.41%89平方米，約16%160平方米，約50%210平方米，約31%零居33-45平，25%一居64-68平，30%兩居68-103平，45%價(jià)格一期：22000二期：25000最低價(jià)格18000元/ 均價(jià)30000元/ 銷售單價(jià):20000-30000元/，均價(jià)24000元/ 均價(jià)為17000元/平方米均價(jià)18000元銷售狀態(tài)一號(hào)樓已售罄，小戶型已銷售70%，大戶型已銷售30%小戶型約月均7080套三期已售罄，四期預(yù)計(jì)10月份開盤開盤時(shí)間：09年11月已銷售40%開盤日期：2010-01-30已售70%2008年6月開盤，

17、月均消化速度20-30套目前還剩50-60套，200平米以上大戶型開盤時(shí)間：09年12月12日，已銷售60%月消化速度40套，新政后，月消化速度降為15-20套客戶投資客占60%，本地投資客戶為主自住客戶以外地客戶為主其中東北三省客戶占40%目的為投資和度假，部分養(yǎng)老客戶投資客為主，其中本地的占六成；老客戶占30%；客戶對(duì)朝向沒有明顯抗性，主要是對(duì)比戶型和總價(jià)投資兼自住為主為主，占80%，純投資占20%私營(yíng)企業(yè)主為主，多次置業(yè)，最少3-5套房產(chǎn)。置業(yè)目的：70%投資，30%自住主要客戶：本地客戶50%，外地客戶50%自住客戶大部分為周邊五星級(jí)酒店的常住客戶客戶來(lái)源：75%本地，25%外地置業(yè)目

18、的：50%投資，30%辦公，20%自住，承租客多為辦公客戶客戶特征：私營(yíng)企業(yè)主居多，客戶來(lái)源：70%本地客戶，30%本地客戶置業(yè)目的：60%投資，以小戶型為主，40%自住，以大戶型為主客戶特征：小企業(yè)主，企業(yè)中高管，白領(lǐng)階層等中山板塊是大連傳統(tǒng)金融商務(wù)板塊，依托于強(qiáng)勢(shì)的城市資源，物業(yè)價(jià)值較高中山區(qū)板塊大連城市名片區(qū)域，為資源投資型的財(cái)富客戶，看重稀缺海景資源，關(guān)注區(qū)域價(jià)值潛力項(xiàng)目杰特公寓 東方星海 星海大觀 華業(yè)玫瑰東方深藍(lán)中心基本情況占地:8400平方米建面：65000平方米 占地:17000平方米總建面:79000平方米占地:34000平方米總建面:300000平方米占地面積:30000平

19、方米，總建筑面積:139770平方米總戶數(shù):1218戶，其中公寓306戶占地面積:10800平方米總建筑面積:111700平方米總戶數(shù):360產(chǎn)品小戶型公寓 小戶型公寓酒店式公寓住宅+小戶型公寓高檔公寓戶型面積40-220平方米兩棟精裝小戶型：40-95平；一棟大戶型躍層：185-220平米。 主力戶型：60-70平，1室1廳1衛(wèi)公寓50戶型，大戶型為400-1000住宅：88平米兩居 89、96平米三居 138、140平米三居公寓：32.4-46.6平米一居 48-60平米兩居主力戶型200平米189-270四居，主力戶型：189、196價(jià)格一期開盤12600元，均價(jià)在20000元/平方米左

20、右13500元/平方米30000元/平方米15000元/平方米起價(jià)開盤均價(jià)14000，住宅目前均價(jià)18500/平方米預(yù)計(jì)25000/平方米銷售狀況一期已經(jīng)基本售完，二期將在不久之后開盤2008年4月開盤，已售罄2008年9月開盤，小戶型90%已售，大戶型70%已售2009-12-17日開盤，8棟住宅，推出7其中7棟，還剩7080套，1棟未開，100零幾套，公寓未開盤未開盤客戶投資客戶占比在60%，多為看好星海板塊資源投資客戶占60%客戶分為兩類：一類是已經(jīng)在星海置業(yè)的高端人士，二類是一些公司高管和政府官員，主要目的投資小戶型，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)高；30歲以上客戶。東三省客戶占比較大，約50%，多為擁

21、有很多房子的業(yè)主，小面積多投資（70%），大面積多自住來(lái)源：本地客戶70%-80%，外地客戶20-30%置業(yè)目的：主要為自住，占70%，投資客戶占30%特征：開盤初對(duì)外宣傳少，業(yè)內(nèi)人士、規(guī)劃局土地局、銀行等部門，購(gòu)買人數(shù)很多，周邊居住客戶購(gòu)買人較多。意向客戶，自住客戶60%，投資客戶40%本地人居多依托資源產(chǎn)品方式高端公寓及小戶型公寓為主客戶構(gòu)成未來(lái)供應(yīng)未來(lái)土地供應(yīng)較少區(qū)域整體開發(fā)程度較高，多以強(qiáng)勢(shì)海景資源作為依托平臺(tái)價(jià)錢公寓：23萬(wàn)元/平方米 星海廣場(chǎng)，強(qiáng)勢(shì)海景資源；較高的知名度；商務(wù)區(qū)規(guī)劃利好投資兼自住客戶，及投資客開發(fā)程度星海板塊西崗板塊公寓依托城市中心區(qū)的配套資源，目前在售工程較少，未

22、來(lái)供應(yīng)量也較少項(xiàng)目北京公園錦華銀座良玖國(guó)際前城國(guó)際基本情況占地面積6萬(wàn)平，建筑面積14萬(wàn)平，容積率2.3，總戶數(shù)950占地面積:3400平方米總建筑面積:12600平方米占地面積:10000平方米總建筑面積:70000平方米占地面積:30000平方米總建筑面積:60000平方米產(chǎn)品住宅+小戶型公寓酒店式公寓 商務(wù)公寓小戶型公寓 戶型面積90-100平，348套116平，8套133-137平，72套168平，4套46-65平方米38-109平30平米左右一居75平米左右二居 價(jià)格均價(jià)：1600020000元/平方米-21000元/平方米10450元/平方米-17000元/平方米 起價(jià)：11500

23、元/平方米銷售狀況已開房源已售罄，還剩300套待推2007年10月開盤，少量大戶型在售已售罄已售罄客戶置業(yè)目的：自住為主客戶來(lái)源：本地客戶為主客戶特征：主要為政府人員，本地及外地私企經(jīng)營(yíng)者。40-50歲投資客戶占70%左右投資客戶占70%，企業(yè)客戶自用客戶占30%投資客占50%，本地投資客戶為主依托資源產(chǎn)品方式小戶型公寓為主客戶構(gòu)成未來(lái)供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)較少產(chǎn)品有一定差別化，產(chǎn)品程度普通，面積范圍較廣平臺(tái)價(jià)錢公寓：1.2-1.3萬(wàn)元/平米位于城市老城區(qū)、配套齊全公寓以投資客為主開發(fā)程度西崗板塊產(chǎn)品程度普通，同質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)量現(xiàn)有，以地段為中心驅(qū)動(dòng)，同時(shí)價(jià)錢具有一定優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目城品城 城市公元美加華公寓基

24、本情況占地:6000平方米建面:31000平方米占地：4320平方米建面：70000平方米占地：3164平方米建面：35000平方米 產(chǎn)品小戶型公寓小戶型公寓小戶型公寓戶型面積三棟板式高層組成每層4-6戶 3090一室、兩室三棟塔樓組成，兩棟31層公寓，一棟酒店；面積：40-120平方米兩棟商住公寓、一棟寫字樓主力戶型40-70平方米價(jià)格14000-16000均價(jià)：11000元/平方米13000元/平方米均價(jià)10000平方米銷售狀況公寓售罄，還有少量寫字樓2008年12月30日開盤，已售完2008年開盤，已售完客戶自住客戶占6成左右具有投資需求的客戶占3成左右具有投資需求的客戶占7成比例以上依

25、托資源產(chǎn)品方式居住公寓為主，少量商住類公寓客戶構(gòu)成未來(lái)供應(yīng)未來(lái)可見供應(yīng)少；開發(fā)程度普遍不高，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重平臺(tái)價(jià)錢1.0萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平米位于西安路商圈、配套齊全居住客戶為主開發(fā)程度西安路板塊項(xiàng)目華興彼得公寓東特星中環(huán)中辰國(guó)際公寓芝麻街基本情況共四層，每層37戶總建筑面積:7300平方米容積率1.51，總戶數(shù):148，精裝修由4棟19層的樓組成占地面積:15000平方米總建筑面積:185000平方米總戶數(shù):2100戶，容積率：3.3由1棟16層樓組成占地面積:3400平方米總建筑面積:15000平方米總戶數(shù):192，容積率2.8占地面積:8000平米總建筑面積:9.5萬(wàn)平米總戶數(shù):604戶，

26、容積率12產(chǎn)品形式小戶型公寓小戶型公寓小戶型公寓小戶型公寓戶型面積29平一室一廚一衛(wèi)76平一室一廳一衛(wèi) 5090平中小面積公寓其中40-60平米為精裝修小戶型50平米一室一廳60平米-80平米精裝公寓價(jià)格均價(jià)8000元/最低價(jià)9980元/ 最高價(jià)11000元/ 均價(jià)：11000元/最高價(jià)12800元/均價(jià)9700元/ 銷售狀況2009年12月上旬開盤，已售罄2008年8月18日開盤，已售罄已售罄2009年6月1日開盤，已基本售罄客戶自住客戶占60%左右，投資兼自住客戶占30%左右自住客戶占70%左右，多位首次置業(yè)人群，關(guān)注價(jià)格及實(shí)用性以自住客戶為主，少量保值型投資客戶客戶多以自住型為主，多看重

27、產(chǎn)品的總價(jià)和實(shí)用性，年輕購(gòu)買者較多依托資源產(chǎn)品方式居住式公寓為主，多見小戶型，精裝修，總價(jià)低客戶構(gòu)成未來(lái)供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)較多開發(fā)程度產(chǎn)品差別化不強(qiáng)平臺(tái)價(jià)錢居住公寓：8000-11000元/平米良好的自然環(huán)境及人文環(huán)境，交通便利為滿足居住需求而購(gòu)買的自住型客戶甘井子板塊甘井子板塊開展迅速，現(xiàn)普遍價(jià)錢程度偏低，開展?jié)摿Υ?，未?lái)產(chǎn)品會(huì)繼續(xù)添加項(xiàng)目富麗庭軟景E居基本情況占地面積:13510平方米總建筑面積:57000平方米總戶數(shù):618占地面積:21500平方米，總建筑面積:128000平方米總戶數(shù):1746戶產(chǎn)品形式小戶型公寓小戶型公寓戶型面積公寓面積區(qū)間48-158其中一居43-48，占20%兩居82

28、-110，三居135-155主力戶型110-150，110-130占60%，150占30%47平米一室一廳 80%80-90兩室一廳 20%價(jià)格均價(jià)14500每平方米，層差100開盤均價(jià)14000，住宅目前均價(jià)18500/平方米銷售狀況開盤時(shí)間：2008-07-06還剩100套左右去化速度：平均月銷售40-50套第一棟，2009-12-6日開盤，開盤銷售400多套第二棟，2010-4-34日開盤，開盤銷售200多套還省200多套，和一棟樓未開盤月消化速度100套，4.15之后影響感覺不大客戶來(lái)源：本地周邊客戶占90%以上，區(qū)域內(nèi)周邊客戶占60%特征：大戶型公寓客戶一般為公務(wù)員、IT金融貿(mào)易等中

29、高管，私營(yíng)企業(yè)主，年齡40歲左后小戶型公寓，白領(lǐng)居多置業(yè)目的：小戶型一居為首置客戶居多，110以下為過(guò)渡性居住，130-150為改善性居住及養(yǎng)老來(lái)源：本地客戶80%，外地客戶20%置業(yè)目的：自住，占60%，其中婚房占較大比例，投資客戶占40%特征：年輕人較多，30多歲，周邊軟件園區(qū)人較多，有一部分億達(dá)老業(yè)主依托資源產(chǎn)品方式小戶型公寓、類住宅式公寓為主客戶構(gòu)成未來(lái)供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)較少開發(fā)程度開發(fā)程度較好平臺(tái)價(jià)錢目前均價(jià) 13000-18000元/平米產(chǎn)業(yè)資源、教育資源周邊軟件園區(qū)的產(chǎn)業(yè)人員和周邊高校的教育人員高新園區(qū)板塊目前有很強(qiáng)價(jià)錢優(yōu)勢(shì)，開展速度很快，未來(lái)的供應(yīng)量也較大大連市場(chǎng)公寓的主要客戶為投資

30、客戶，中山板塊及星海板塊為城市高端公寓板塊板塊中山板塊星海板塊西安路板塊甘井子板塊西崗板塊高新園板塊資源金融商務(wù)區(qū)城市核心海景資源會(huì)議金融帶動(dòng)西安路商圈良好的自然環(huán)境城市配套產(chǎn)業(yè)資源產(chǎn)品形式各種公寓類型均有，以高端公寓與酒店式公寓為主高端公寓為主，酒店服務(wù)式公寓為輔小戶型居住公寓為主，少量商住公寓小戶型居住公寓小戶型居住公寓為主，少量酒店及商住公寓小戶型居住公寓為主，少量酒店及商住公寓戶型面積高端公寓：190220酒店式公寓：50-90小戶型居住公寓：40-90商住公寓：90-210高端公寓：190-400酒店式公寓：40-60小戶型居住公寓：50-90居住公寓：40平米左右一居，70平米左右

31、二居商住公寓：40-80平米50平米左右一居80平米左右二居居住公寓：30平米左右一居，70平米左右二居居住公寓：30平米左右一居，70平米左右二居平臺(tái)價(jià)格高端公寓：2.8-3.0萬(wàn)酒店式公寓：2.2-2.6萬(wàn)小戶型居住公寓：1.8-2.2萬(wàn)商住公寓：1.7萬(wàn)高端公寓：3.0萬(wàn)酒店式公寓：1.7萬(wàn)小戶型居住公寓：1.6-1.7萬(wàn)小戶型居住公寓：1.0-1.2萬(wàn)商住公寓：8000-90008000-1.1萬(wàn)小戶型居住公寓：1.2-1.3萬(wàn)商住公寓：1-1.7萬(wàn)酒店式公寓：2萬(wàn)小戶型居住公寓：1.3-1.8萬(wàn)商住公寓：1-1.7萬(wàn)酒店式公寓：2萬(wàn)客戶構(gòu)成投資客占70%以上，本地客戶占60%投資客占

32、60%左右，本地客戶占60%投資客占70%以上自住型客戶為主投資客占70%以上投資客占50%左右板塊結(jié)論大戶型公寓的去化速度在8-16套/月左右，小戶型的去化速度在7080套/月左右，與酒店式效力公寓相當(dāng)，商務(wù)公寓較弱月均速度套5102030409060708050110100中山板塊星海板塊西崗板塊高新園區(qū)板塊甘井子板塊西安路板塊 高端公寓 小戶型公寓 酒店效力式公寓 商務(wù)公寓120以上萬(wàn)達(dá)公館驪高新世界中心裕景時(shí)代廣場(chǎng)嘉和花樣年華期良運(yùn)四季會(huì)香榭里CEO時(shí)代北京公園錦華銀座良玖國(guó)際城品城美佳華公寓星海大觀星海大觀杰特公寓華業(yè)玫瑰東方東方星海華美庭軟景E居中辰國(guó)際公寓華星彼得公寓中心裕景去化速度202120212021東塔約1.2萬(wàn)，西塔約6-8萬(wàn)約8萬(wàn)約1萬(wàn)約11萬(wàn)時(shí)間3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度約14萬(wàn)萬(wàn)達(dá)公館 驪高新世界大連中心裕景約8萬(wàn)嘉和花樣年華四期約15萬(wàn)星海大觀綠城深藍(lán)中心時(shí)代廣場(chǎng)新星星海灣工程約66萬(wàn)約2萬(wàn)良運(yùn)四季會(huì)1季度2季度3季度2021約1.8萬(wàn)約10萬(wàn)杰特公寓約1.8萬(wàn)中山路板塊及星海板塊是大連主要供應(yīng)區(qū)域，星海板塊供應(yīng)大約40萬(wàn)平米華業(yè)玫瑰東方凱倫港灣天地約4.5萬(wàn)約