商業(yè)定位策劃報(bào)告

【I期商業(yè)調(diào)整】I期鄰里中心商業(yè)功能定位I期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整方案萬科東麗湖第二階段整體商業(yè)梳理及二期7000平米商業(yè)產(chǎn)品定位【本階段工作重點(diǎn)】典型大盤案例研究整體項(xiàng)目各期商業(yè)定位梳理二期7000平米商業(yè)定位及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一期鄰里中心商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整建議第二階段匯報(bào)思路【大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比研究】大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究祁福新村華南星河灣錦繡香江深圳萬科城北京國(guó)美第一城大盤商業(yè)對(duì)比分析項(xiàng)目概況祈福新村以大環(huán)境、大配套、大交通的國(guó)際文化型社區(qū)而享有“中國(guó)第一村”美譽(yù)；占地7500畝，自1991年破土動(dòng)工，已投資近160億元，開發(fā)6000多畝，建成售出住宅近3萬套；目前已有36個(gè)國(guó)家和地區(qū)的2萬多戶約7萬人入住，到完全開發(fā)完畢入住人口將達(dá)15萬人；項(xiàng)目北距廣州市中心18公里，東距廣州大學(xué)城17.8公里，廣州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均處在45分鐘出行通勤范圍內(nèi)。建汽車總站，多條線路至廣州市中心、碼頭、火車站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周邊城市的中心地帶。24小時(shí)專線往返廣州。廣州公交路線有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市廣路錦信巴士，祈福地鐵口接駁線10A，10B，公交車288路和番禺公交車13路、15路等。祈福新村郊區(qū)大盤，開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大、入住人口多、出行交通相對(duì)便利大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城概況整盤面積：500萬平米商業(yè)面積：8萬平米商業(yè)配比：2%商業(yè)操作：統(tǒng)一規(guī)劃，帶租約銷售商業(yè)格局關(guān)鍵詞：沿主街、副街、街區(qū)式、集中型、按功能分類曉峰園迎風(fēng)閣倚云居天湖居倚湖居月明軒湖景居翠怡居綠怡居青怡居碟舞軒翠湖居康怡居海晴居活力花園綠怡花園康怡雅園湖畔豪庭山泉居舊區(qū)洋房項(xiàng)目規(guī)劃以多層洋房為主，輔以別墅和高層，是典型的中低密度大盤。產(chǎn)品主要有四種：聯(lián)排、獨(dú)棟別墅：湖畔豪庭、康怡雅園、綠怡花園；4-5層多層洋房：舊區(qū)洋房、翠湖居、綠怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞軒、海晴居；6層半山洋房：月明軒、山泉居；18-36層高層住宅：天湖居、倚湖居、曉峰園、倚云居、迎風(fēng)閣、活力花園。產(chǎn)品分析注：數(shù)據(jù)來源：滿堂紅二手房交易項(xiàng)目總體以多層洋房為主，輔以別墅和高層，隨著時(shí)間發(fā)展戶型面積逐漸變大大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城開發(fā)模式1991年祈福新村開始開發(fā)，首期定為中低密度、高性價(jià)比郊區(qū)大盤，“香港村”的客戶定位吸引大量港澳投資、度假客戶前來入??；隨著項(xiàng)目知名度的提高，項(xiàng)目適時(shí)推出高端獨(dú)棟別墅，提升項(xiàng)目檔次，提高經(jīng)濟(jì)收益，吸引大量外籍及廣州本地高端人士入住。隨著廣州城市“南拓”，地鐵3號(hào)線修通，祈福新村納入廣州城市住宅范圍，項(xiàng)目推出高層住宅，吸引在廣州工作的高級(jí)白領(lǐng)，達(dá)到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的更大提升。產(chǎn)品線香港、澳門投資客戶，周末度假前期客戶線中期后期度假客戶仍為主流港澳、歐美及廣州市區(qū)高端客戶并存湖畔高端獨(dú)棟、聯(lián)排輔以舒適洋房5-6層半山洋房18-35層觀景高層自住客戶成為主流，在廣州市區(qū)工作的白領(lǐng)入住3-4層低密度洋房為主，輔以聯(lián)排別墅大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城花園：為了適合不同年齡、趣味各異人士的需要，在屋村不同地點(diǎn)設(shè)置了2個(gè)大公園，數(shù)十個(gè)小花園、兒童樂園、燒烤場(chǎng)、無土栽培蔬果園、四季花園；人工湖：占地600畝，提供各種水上活動(dòng)中心，內(nèi)部環(huán)島內(nèi)設(shè)置高爾夫球場(chǎng)；千色園：占地300畝，投資1500萬元，集娛樂、教育、益智、健體于一體的大型健康公園，內(nèi)有果園、熱帶植物園、嶺南盆景、養(yǎng)鳥和面花蝴蝶的大籠、回音壁、龜兔賽跑雕塑、人造石林、古堡……還有青青小農(nóng)莊、趣致畜牧園等。山頂公園：小區(qū)內(nèi)有一座山，全長(zhǎng)2.5公里，山上設(shè)有亭臺(tái)，住戶可爬山、游公園，也可賞月。生態(tài)健身主題前期定位為郊區(qū)度假低密度住宅，配套多以休閑、生態(tài)和健身為主大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城項(xiàng)目配套祈福新村各項(xiàng)生活、教育配套包括：教育：祈福精英幼兒園、祈福英語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、祈福新村學(xué)校、廣東工業(yè)大學(xué)祈福分院（大專制）；國(guó)家三甲國(guó)際JCI認(rèn)證醫(yī)院：祈福醫(yī)院，以中西醫(yī)及自然療法精華相結(jié)合為特色；亞洲社區(qū)最大度假俱樂部：8萬平方米酒店度假俱樂部主題俱樂部：水上俱樂部、文化俱樂部，設(shè)施包括2個(gè)籃球場(chǎng)、13個(gè)羽毛球場(chǎng)、9個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、4個(gè)壁球場(chǎng)、水上高爾夫球場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、足球場(chǎng)、射箭場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、電子游樂場(chǎng)、泳池、室內(nèi)恒溫泳池、水上樂園、潛水館、攀巖館等；小區(qū)獨(dú)立會(huì)所：天湖會(huì)所、半山會(huì)所；其他：大型超市、肉菜市場(chǎng)、24小時(shí)便利店、商業(yè)步行街。

祈福新村度假俱樂部的設(shè)施：孩童類：夏威夷水上樂園、寶寶天地、電子游樂城、開心樂園；文化類：雪茄屋、紅酒坊、茶藝館、閱覽室；商務(wù)類會(huì)議大廳、小會(huì)議室、秘書服務(wù)、多媒體應(yīng)用設(shè)備；餐飲類：越南餐廳、意大利餐廳、日本餐廳、臺(tái)灣餐廳、韓國(guó)餐廳、東南亞餐廳、中餐廳、粥粉面館；休閑類：知己吧（上網(wǎng)酒吧）、奧斯卡影院；運(yùn)動(dòng)類：潛水館、室內(nèi)攀巖、射箭、高爾夫、壁球場(chǎng)、網(wǎng)球、高卡車、羽毛球館、乒乓球廳、桌球廳、保齡球館；健康類：室內(nèi)恒溫羅馬泳池、中藥浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰閣。祈福精英幼兒園天湖會(huì)所郊野公園祈福食街祈福度假俱樂部交通巴士總站祈福醫(yī)院祈福農(nóng)莊果園祈福英語實(shí)驗(yàn)學(xué)校水上俱樂部高爾夫球場(chǎng)千色園半山會(huì)所為食天地祈福新村學(xué)校肉菜市場(chǎng)整個(gè)項(xiàng)目向城市化住宅轉(zhuǎn)型，配套多以生活配套為主，引入教育產(chǎn)業(yè)和醫(yī)院大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城生活配套銀行郵局派出所消防局超市肉菜市場(chǎng)快餐店涼茶鋪商場(chǎng)酒廊盲人按摩汽車美容大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——學(xué)校一條龍教育服務(wù)KindergartenthroughUniversity

祈福新邨斥資3億元?jiǎng)?chuàng)立了「祈福英語實(shí)驗(yàn)學(xué)?！辜啊钙砀Ｐ逻棇W(xué)?！?所高質(zhì)素學(xué)校，并與廣州工業(yè)大學(xué)聯(lián)合開辦「祈福學(xué)院」，開設(shè)＂旅游酒店管理＂、＂會(huì)計(jì)學(xué)＂兩個(gè)本科與＂工民用建筑＂一個(gè)專科，祈福是全國(guó)唯一擁有大學(xué)教育的屋邨，提供由幼兒園至大學(xué)的一條龍優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)。

大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——醫(yī)院全國(guó)唯一一家通過國(guó)際JCI認(rèn)證，2003年香港最信賴的中國(guó)內(nèi)地醫(yī)療機(jī)構(gòu)世界級(jí)大型綜合醫(yī)院自然療法中心社區(qū)醫(yī)護(hù)服務(wù)中心健康檢查套餐大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——食街30多間食肆各省的正宗地道特色小吃，由番禺、澳門、中山、順德、潮州、上海、四川、浙江、湖南、東北、蒙古等一般小菜十多元，大眾消費(fèi)，價(jià)廉物美。

大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——租賃服務(wù)代甄選租客，監(jiān)管房代安排維修及報(bào)價(jià)代辦簽約及樓宇交收手續(xù)代辦水、電、電話費(fèi)之核數(shù)及交接代收租及追租，并代發(fā)租金收據(jù)大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——居民俱樂部居民專利會(huì)藉Residents‘Club俱樂部分別成立長(zhǎng)者同樂會(huì)婦女會(huì)兒童會(huì)每月定期舉辦各類型活動(dòng)，例如生日會(huì)、旅游、參觀、興趣班、專題講座等，并為會(huì)員提供專用活動(dòng)場(chǎng)地、租用設(shè)施折扣、商鋪購(gòu)物折扣和免費(fèi)身體健康檢查等優(yōu)惠。大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——高級(jí)休閑會(huì)所祈福新邨度假俱樂部(CliffordEstatesResortCenter)經(jīng)營(yíng)面積8萬平方米耗資3.5億元，全亞洲最大的私人屋俱樂部可同時(shí)容納10000人提供50多項(xiàng)新穎的娛樂消閑設(shè)施

大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——千色園占地1.8萬平方米，是親子共聚的歡樂天地結(jié)合藝術(shù)、娛樂、益智及康體等特點(diǎn)，每個(gè)設(shè)施都各具特色如千色堡、龜兔競(jìng)賽場(chǎng)、奇卉館、巨棋莊、宇宙游蹤、蝶舞軒、百鳥湖、水晶宮樂園等大盤業(yè)態(tài)研究——祁福新城綜合配套——農(nóng)莊創(chuàng)意坊占地一百多畝百果園、畜牧園、騎馬場(chǎng)、自助耕種區(qū)、魚塘、無土種植場(chǎng)及生態(tài)園學(xué)習(xí)造陶藝、插花、織布、釀酒和磨豆?jié){農(nóng)具展覽館、農(nóng)莊土特產(chǎn)店和美食亭大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——祁福新城功能分區(qū)食街高級(jí)休閑會(huì)所農(nóng)莊祁福湖千色園郊野公園醫(yī)院學(xué)校租賃服務(wù)生活配套居民俱樂部區(qū)域配套創(chuàng)意休閑配套具體地址：深圳市龍崗區(qū)坂雪崗大道與貝爾路交界處、坂雪崗高科技區(qū)華為基地對(duì)面占地面積：約39.7萬平方米建筑面積：約43.7萬平方米總商業(yè)面積：3.5萬平方米容積率：1.1開發(fā)分期：6期開發(fā)時(shí)間：4年上市時(shí)間：2004年10月總戶數(shù)：約4000戶開發(fā)節(jié)奏：目前一、二、三期已售完，四期別墅熱銷中，四期高層2008年預(yù)售三期二區(qū)三期一區(qū)一期二期商業(yè)二期四期四期項(xiàng)目概況坂雪崗開科技區(qū)周邊的居住配套，商業(yè)面積占總供應(yīng)面積8%，商業(yè)配套輻射周邊大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城商業(yè)街精品小物件餐飲類社區(qū)類商業(yè)大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城社區(qū)類商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：銀行、郵局、移動(dòng)/聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、票務(wù)中心、房屋租售、藥店、沖印、水站、干洗店、小超市、便利店、西餅店、美發(fā)、煙酒、五金件、耗材等大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城餐飲街中餐：川味火鍋城、東北家常菜、江南火鍋、湯品、風(fēng)味小吃等外餐：印度餐廳大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城精品小物件服飾類：鞋店、內(nèi)衣店、衣帽店、婦嬰兒童用品家居類：窗簾、床上用品、布藝、家裝、家飾等開發(fā)模式深圳坂田片區(qū)以工業(yè)為主，區(qū)內(nèi)有來自美、德、韓、日、香港等國(guó)家和地區(qū)的各類大企業(yè)600家，華為、萬科、當(dāng)納利、索尼、新天下等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)均在坂田落戶；在萬科城置業(yè)的人群，一般都是周邊企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)人士，特別是華為、富士康的管理階層。同時(shí)也還有來自關(guān)內(nèi)的一些置業(yè)者。坂田高科技園居住配套的定位決定萬科城的開發(fā)模式以激進(jìn)型為主大盤業(yè)態(tài)研究——深圳萬科城位于廣州番禺迎賓路沙溪大橋南岸，由廣州宏宇房地產(chǎn)有限公司開發(fā)占地面積80公頃，建筑面積120萬平方米，容積率1.5分期數(shù)：2001.4開盤，現(xiàn)在做到第五期配套：番禺執(zhí)信中學(xué)、商業(yè)街、會(huì)所、五星酒店價(jià)格：2001.4開盤時(shí)為4000元/平方米，而現(xiàn)在第五期已漲至最高價(jià)22000元/平方米項(xiàng)目概況大盤業(yè)態(tài)研究——華南星河灣一期住宅二期住宅幼兒園中小學(xué)三期住宅四期住宅五期住宅一期商業(yè)街四期商業(yè)街四季會(huì)所五星酒店開發(fā)模式白金五星級(jí)酒店配套、社區(qū)精品園林綠化提升了項(xiàng)目整體品質(zhì)，使項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到周邊其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格的二倍的同時(shí)，也吸引大量港澳、外籍人士及跨國(guó)企業(yè)高層前來投資購(gòu)房；適量的教育、社區(qū)商業(yè)配套滿足業(yè)主基本生活要求。大盤業(yè)態(tài)研究——華南星河灣大盤業(yè)態(tài)研究——華南星河灣商業(yè)內(nèi)街藥店、美容美發(fā)、洗衣店、銀行、便利店等社區(qū)商業(yè)為主，滿足業(yè)主基本生活需要。園林特色1.83公里中國(guó)騎江實(shí)木觀光休閑大道；2個(gè)全天侯橋底休閑公園；一江兩河四湖六大泳池，沿江、銷售中心、會(huì)所、第一組團(tuán)、橋底公園、海島式游泳池六大水系；六大異域風(fēng)情水景園林社區(qū)，向人們展現(xiàn)了一個(gè)亞熱帶人居環(huán)境的典范。社區(qū)綠化環(huán)境的精致化，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)，吸引相對(duì)高端人群前來居住大盤業(yè)態(tài)研究——華南星河灣大盤業(yè)態(tài)研究——錦繡香江整盤面積：123萬m2商業(yè)體量：4.8萬m2商業(yè)配比：4%住宅關(guān)鍵詞：獨(dú)棟、聯(lián)排、花園洋房、小高層等低密度社區(qū)商業(yè)關(guān)鍵詞：小體量、多中心、各檔次、街區(qū)式概況大盤業(yè)態(tài)研究——錦繡香江功能分區(qū)豪華會(huì)所商業(yè)街社區(qū)配套設(shè)置在以獨(dú)棟和聯(lián)排為主的別墅區(qū)設(shè)置在以花園洋房和小高層為主的低密度住宅區(qū)設(shè)置在高層和小高層為主的高密度住宅區(qū)大盤業(yè)態(tài)研究——錦繡香江社區(qū)服務(wù)中心建筑形式：沿街住宅底商業(yè)態(tài)：銀行、郵局、超市、肉菜市場(chǎng)、沖印、干洗店、便利店、快餐、美發(fā)、煙酒、二手房租售等大盤業(yè)態(tài)研究——錦繡香江商業(yè)街餐飲：中西餐、花園餐廳、商務(wù)餐、咖啡酒吧、書吧、茶秀等精品店：服飾、家居、花店、禮品店、汽車飾品等購(gòu)物類:宏城超市、海爾電器連鎖店、恒耀輝電器醫(yī)療保?。篠PA、按摩、健身大盤業(yè)態(tài)研究——錦繡香江豪華會(huì)所幼兒園娛樂、休閑、餐飲、商務(wù)、康體于一體中餐廳、湖邊咖啡廳、健身室、棋牌室、乒乓球、桌球、桑拿中心、室內(nèi)泳池酒店、客房、總統(tǒng)套房國(guó)際會(huì)議（商務(wù)）中心、宴會(huì)廳建筑面積：2000多平米特色教學(xué)：雙語、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、游戲教育內(nèi)容：健康、語言、社會(huì)、科學(xué)、藝術(shù)大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城概況整盤面積：100萬m2商業(yè)面積：11.4萬m2商業(yè)配比：11.4%住宅特征：全部高層商業(yè)操作：統(tǒng)一規(guī)劃，帶租約銷售商業(yè)格局關(guān)鍵詞：沿主街、副街、街區(qū)式、集中型、按功能分類大盤業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城功能分區(qū)文體影視運(yùn)動(dòng)中心家居生活城超市購(gòu)物中心國(guó)美餐飲街精品折扣街品味生活中心社區(qū)中心街區(qū)型和集中型商業(yè)形態(tài)大盤業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城社區(qū)中心菜市場(chǎng)：水產(chǎn)品、禽類、鮮肉、蔬果、熟食五金店、縫紉店、家電維修、水站便利店、彩擴(kuò)店、音像店、西餅店、名煙酒專營(yíng)店連鎖藥店、書店、鮮花禮品店耗材專營(yíng)店、汽車美容店移動(dòng)/聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、郵局、銀行、房產(chǎn)中介、旅行社、票務(wù)中心社區(qū)醫(yī)療中心家政服務(wù)、寵物診所、婦嬰兒童用品等大盤業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城超市購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)面積：28000平米定位：大賣場(chǎng)，大百貨，家電連鎖商家：國(guó)美電器、物美超市、百安居、曲美、集美、中卡商貿(mào)社區(qū)醫(yī)護(hù)服務(wù)中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：時(shí)尚百貨、綜合超市、家用電器、通訊產(chǎn)品專營(yíng)店、化妝品、珠寶手飾、品牌男裝、品牌女裝、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、鐘表眼鏡、品牌快餐、品牌專賣、彩擴(kuò)、運(yùn)動(dòng)品牌服裝專營(yíng)店、針織用品、床品、兒童系列、鞋帽、箱包、皮具等

大盤業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城國(guó)美餐飲街經(jīng)營(yíng)面積：33000平米餐飲分類：中小型餐飲品牌，家常菜、特色菜、大型品牌餐飲、商務(wù)餐飲

業(yè)態(tài)劃分：中檔家常菜、高端商務(wù)宴請(qǐng)、地方特色小吃、時(shí)尚酒吧咖啡、果品店、菜系分類：川菜、湘菜、粵菜、魯菜、本幫菜、東北菜、西北菜、家常菜、農(nóng)家菜、滬菜、清真菜、京菜、贛菜、潮洲菜、客家菜、閩菜、蘇菜、浙菜、快餐、傳統(tǒng)菜、宮廷菜、火鍋、燒烤、韓日料理等大盤業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城品味生活中心經(jīng)營(yíng)面積：13000平米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：瑜珈健身、美容護(hù)膚、兒童藝術(shù)培訓(xùn)、茶室、咖啡、酒吧、鮮花禮品、足療按摩、家政護(hù)理、室內(nèi)球館

大盤業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城精品折扣街經(jīng)營(yíng)面積：12000平米一層百安居形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，適合開設(shè)個(gè)性化、多樣化的店面二層是家居生活街，主要經(jīng)營(yíng)窗簾、布藝、家裝、家飾、床上用品、家紡精品、兒童專賣店等業(yè)態(tài)三層是服飾名品街，主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝、鞋帽、箱包、禮品、飾品、運(yùn)動(dòng)用品、文化用品、音像、攝影專賣等精品店大盤業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城家居生活城經(jīng)營(yíng)面積：10000平米品牌商家：百安居、愛家、物美（已經(jīng)簽約）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：玻璃門窗、板材、地磚、墻磚、涂料、木地板、燈具、小五金、衛(wèi)浴設(shè)備、櫥柜、散熱器；窗簾布藝、油煙機(jī)、櫥具、家居飾品、寵物用品、、窗簾布藝、地毯、床上用品、儲(chǔ)物用品、兒童用品、裝飾畫、工藝禮品、炊具、玻璃器皿、陶瓷用品、汽車飾品、野營(yíng)用品；時(shí)尚家具等

大盤業(yè)態(tài)研究——北京國(guó)美第一城文體娛樂運(yùn)動(dòng)中心經(jīng)營(yíng)面積：10000平米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：影院、咖啡、茶秀；健身、桌球、保齡球、網(wǎng)球、羽毛球、籃球館等【大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比研究】大盤業(yè)態(tài)研究大盤商業(yè)對(duì)比分析大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比分析商業(yè)功能對(duì)比分析大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比分析商業(yè)功能對(duì)比分析完善的社區(qū)配套是大盤商業(yè)走向成熟的基礎(chǔ)恰當(dāng)?shù)膮^(qū)域配套是大盤商業(yè)走向城市化的必備要素定位精準(zhǔn)的特色配套是促進(jìn)商業(yè)迅速成熟的催化劑【本項(xiàng)目商業(yè)整體定位】本項(xiàng)目整體商業(yè)定位多中心：宜動(dòng)宜靜內(nèi)外有序動(dòng)態(tài)文、體、藝娛樂中心靜態(tài)高端休閑中心鄰里中心動(dòng)態(tài)區(qū)域集中購(gòu)物中心外向型區(qū)域商業(yè)中心本項(xiàng)目整體商業(yè)定位一期鄰里中心：承擔(dān)項(xiàng)目前期首批業(yè)主基本生活需求，以社區(qū)服務(wù)類商業(yè)業(yè)態(tài)為主。一期工作重點(diǎn)：現(xiàn)有商戶調(diào)整調(diào)整方向：鄰里中心主要以社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，如24小時(shí)便利店、洗衣店、藥店、花店為主；中高檔餐飲類調(diào)至II期鎮(zhèn)中心商業(yè)中去。位置：靠近小區(qū)的商業(yè)客群：1-2期業(yè)主業(yè)態(tài)：水果店、便利店、西餅店、干洗店、花店、家居小飾品、水站、藥店、ATM機(jī)檔次：中高檔的品牌連鎖本項(xiàng)目整體商業(yè)定位一期－生活配套型商業(yè)本項(xiàng)目整體商業(yè)定位二期3.6萬平米鎮(zhèn)中心：未來應(yīng)成為整個(gè)東麗湖項(xiàng)目始終訴求的文化和精神領(lǐng)袖。以休閑、娛樂、度假為主的特色商業(yè)旗艦檔次：中高檔主題特色商業(yè)：以餐飲、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、康體可能的業(yè)態(tài)：中餐、西餐、咖啡廳、酒吧、畫廊、室內(nèi)康體健身中心、游泳館、洗浴中心、美術(shù)館、小型影院等客群：整個(gè)東麗湖及外來消費(fèi)群業(yè)態(tài)：影院、KTV、主題酒吧、迪吧、咖啡廳、茶秀、錄音棚、影視專輯制作、沖印等檔次：中高檔二期3.6萬平米鎮(zhèn)中心－娛樂文化主題商業(yè)本項(xiàng)目整體商業(yè)定位客群：整個(gè)東麗湖及外來消費(fèi)群業(yè)態(tài)：健身房；瑜伽館、國(guó)標(biāo)、拉丁等舞蹈中心；跆拳道、太極等武館；游泳館；桌球、保齡球、網(wǎng)球、羽毛球館；足療、按摩中心；SPA；美容美體美發(fā)美甲中心檔次：中高檔二期3.6萬平米鎮(zhèn)中心－運(yùn)動(dòng)、康體主題商業(yè)本項(xiàng)目整體商業(yè)定位本項(xiàng)目整體商業(yè)定位內(nèi)向型、高檔次的、休閑娛樂性配套三期商業(yè)位于整個(gè)項(xiàng)目最高端產(chǎn)品別墅區(qū)中的濕地景觀帶內(nèi)，應(yīng)滿足3期業(yè)主生活和精神等多層面的消費(fèi)要求；同時(shí)處理好東麗湖小鎮(zhèn)中心商業(yè)和五期城市化商業(yè)形態(tài)的銜接三期1.9萬平米鄰里中心：低密度休閑配套商業(yè)以休閑、娛樂為主的特色商業(yè)建議位置：靠近濕地的景觀商業(yè)業(yè)態(tài)：咖啡廳、茶藝館、酒廊、茶餐廳等；SPA、按摩、美容等檔次：中高檔的品牌連鎖三期－內(nèi)向型、高檔次的、休閑娛樂性配套本項(xiàng)目整體商業(yè)定位三期商業(yè)西式快餐茶餐廳咖啡廳瑜珈館寵物醫(yī)院高檔書店兒童游樂場(chǎng)露天燒烤區(qū)MINI高爾夫SPA精品店高檔超市俱樂部主題風(fēng)情街韓國(guó)料理西餐廳本項(xiàng)目整體商業(yè)定位三期－內(nèi)向型、高檔次的、休閑娛樂性配套本項(xiàng)目整體商業(yè)定位區(qū)域、集中型商業(yè)隨著東麗湖過渡到高密度生活區(qū)，五期商業(yè)突出城市化的各類大型購(gòu)物中心、配套和多元化的生活配套可能的業(yè)態(tài)：市政、教育、金融、醫(yī)療、購(gòu)物中心、大型賣場(chǎng)等外向型區(qū)域商業(yè)中心醫(yī)療、外向型主題商業(yè)街五、六期商業(yè)：區(qū)域大型配套商業(yè)建議設(shè)派出所、中大型郵局、消防局、移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通、電信營(yíng)業(yè)廳、建設(shè)、工商、招商等銀行、供電局、證券交易所等本項(xiàng)目整體商業(yè)定位五期區(qū)域型商業(yè)－市政、金融配套建議設(shè)重點(diǎn)中小學(xué)大型綜合型醫(yī)院本項(xiàng)目整體商業(yè)定位五期區(qū)域型商業(yè)－教育、醫(yī)療配套客群：滿足整個(gè)東麗湖的大型購(gòu)物類需要大型超市購(gòu)物中心、品牌服飾折扣、家居生活館、美容院、家用電器、建材裝修、五金耗材、汽車美容裝飾品、大型肉類海鮮蔬菜水果市場(chǎng)、中型圖書音像店本項(xiàng)目整體商業(yè)定位五期區(qū)域型商業(yè)－大型綜合購(gòu)物配套本項(xiàng)目整體商業(yè)定位五期區(qū)域型商業(yè)－社區(qū)型生活配套診所 寵物醫(yī)院藥店 床上用品美容美發(fā) 餐飲

便利店 干洗店 沖印店 中型超市 郵局 鮮花禮品

教育培訓(xùn) 健身 寵物店 煙酒 眼鏡 銀行主食廚房 五金電料 茶葉店 布藝 床上用品音像客群：滿足各期業(yè)主多層面生活的需求業(yè)態(tài)：小超市、水果蔬菜市場(chǎng)、便利店；西餅、小吃街、快餐、熟食；干洗店、裁縫店、皮革美容、擦鞋鋪；花店、家居小飾品、水站、藥店、彩擴(kuò)、音像、報(bào)刊亭、ATM機(jī)、洗車行、加油站本項(xiàng)目整體商業(yè)定位五期區(qū)域型商業(yè)－特色商業(yè)街配套【II期首開區(qū)7000平米商業(yè)定位】II期商業(yè)功能定位II期商業(yè)業(yè)態(tài)分布II期商業(yè)產(chǎn)品定位7000平米商業(yè)滿足一期業(yè)主對(duì)中高檔餐飲、度假消費(fèi)的需求滿足吸引目的性消費(fèi)的需求滿足形成“鎮(zhèn)中心”，特色商業(yè)將發(fā)揮長(zhǎng)期吸引力以婚慶教堂樹立鎮(zhèn)中心標(biāo)志性建筑，并憑借良好景觀條件帶動(dòng)婚慶經(jīng)濟(jì)，提升區(qū)域形象。以特色餐飲和休閑娛樂為主的配套商業(yè)二期首開區(qū)7000平米商業(yè)定位規(guī)劃出發(fā)點(diǎn)：7000平米餐飲、休閑、藝術(shù)為主題商業(yè)客群：整個(gè)東麗湖及外來消費(fèi)群標(biāo)志性：婚慶教堂、婚紗租賃、攝影特色餐飲：中式各菜系精品餐飲；私房菜；韓國(guó)、日本、印度等東南亞餐飲；瑞士、德式、法式、意大利等西式餐飲；商務(wù)餐飲；中西快餐；自助餐、西點(diǎn)制作；二期首開區(qū)7000平米商業(yè)定位3F1F1F1F1F2F2F2F教堂生態(tài)走廊入口廣場(chǎng)B入口廣場(chǎng)A規(guī)劃建筑指標(biāo):總占地面積：6000m2總建筑面積：7000m21F：2700m22F：2500m23F：1800m2容積率：1.67二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃總體平面圖規(guī)劃建議綜合考慮教堂成為目前東麗湖主入口的標(biāo)志建筑和教堂連接生態(tài)走廊臨湖更能營(yíng)造婚慶的浪漫氛圍，教堂設(shè)置在如圖所示位置綜合考慮此處將成為未來小鎮(zhèn)繁華的商業(yè)中心，較聚人氣的餐飲等商業(yè)規(guī)劃于此生態(tài)式獨(dú)體商業(yè)街區(qū)商業(yè)形態(tài)概念設(shè)計(jì)：二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃二期7000平米商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議1F以酒吧\咖啡\西餐為主2F以中餐為主3F以中餐配套,以及美容美發(fā),茶藝為主教堂經(jīng)營(yíng)面積建議建議沿主干道面分布為聯(lián)體三層商業(yè)，以餐飲為主;建議沿生態(tài)走廊面規(guī)劃為休閑娛樂商業(yè)業(yè)態(tài);二期商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議考慮業(yè)態(tài)對(duì)景觀需求，以及對(duì)外部空間延伸性需求一層：建議酒吧及西餐，分布在沿生態(tài)走廊一側(cè)，單層分布，局部可以雙層，不建議布置在三層，面積分割以200平米為單位；二層：中餐主要經(jīng)營(yíng)面積設(shè)置在二層，廚房等部分附屬功能設(shè)置三層，一層設(shè)置中餐的豎向交通，考慮合理的垂直交通位置；面積分割以500－1000平米為單位;三層以茶藝和SPA等休閑娛樂為主店鋪分割建議二期7000平米商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議500300450500450350100中小型獨(dú)體商業(yè)組團(tuán)單層與雙層商業(yè)組合分布層層有一定的露臺(tái)空間,同時(shí)增強(qiáng)建筑的形式感;二期7000平米商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議建筑形式展示效果性人流互動(dòng)性景觀借助性

生態(tài)走廊

內(nèi)部商業(yè)街景觀經(jīng)營(yíng)商家需求建筑訴求角度透視圖示意二期7000平米商業(yè)總體規(guī)劃外立面風(fēng)格為：現(xiàn)代簡(jiǎn)約時(shí)尚型，符合整體社區(qū)要求。建議采用高檔天然石材和透明玻璃等材質(zhì)，突出商業(yè)建筑的特色用大塊的色澤和線條等表現(xiàn)本商業(yè)的外立面，設(shè)計(jì)出舒適但不乏商業(yè)氣息的外立面效果。建筑風(fēng)格二期7000平米商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議教堂的設(shè)計(jì)應(yīng)該突出其個(gè)性特征，建議采用現(xiàn)代主義的手法，創(chuàng)造出豐富的空間，成為小鎮(zhèn)的精神核心；建筑形式——教堂二期7000平米商業(yè)建筑設(shè)計(jì)建議建議園林風(fēng)格為：簡(jiǎn)約、自然、個(gè)性---體現(xiàn)東麗湖的獨(dú)特韻味;二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì)園林景觀風(fēng)格建議適當(dāng)選取較為現(xiàn)代的材料如玻璃磚與花崗巖、廣場(chǎng)；磚等材料配合使用，與整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。園林景觀鋪裝及設(shè)施建議二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì)符合商業(yè)整體形象定位要求，賦予一定功能性，增強(qiáng)參與性與趣味性，成為整個(gè)商業(yè)主要人流聚合的中心場(chǎng)所，考慮與建筑之間的互動(dòng)性；成為商業(yè)的核心區(qū)，具備極強(qiáng)的標(biāo)志性。主入口廣場(chǎng)景觀建議二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì)3F1F1F1F1F2F2F2F生態(tài)走廊入口廣場(chǎng)B入口廣場(chǎng)A3F1F1F1F1F2F2F2F生態(tài)走廊入口廣場(chǎng)B入口廣場(chǎng)A次入口廣場(chǎng)的處理可以結(jié)合場(chǎng)地的特性，與建筑之間形成有效的融合和滲透；次入口廣場(chǎng)景觀建議二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì)內(nèi)部特殊庭院應(yīng)充分利用生態(tài)走廊的優(yōu)勢(shì),進(jìn)行有效的結(jié)合,同意規(guī)劃除了,形成不同特殊的主題氛圍,利于商業(yè)外部氣氛的形成;特色情景庭院景觀建議二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì)露臺(tái)空間的可以結(jié)合建筑本身進(jìn)行景觀化處理,充分體現(xiàn)建筑與商業(yè)的融合;廊道處理局部應(yīng)體現(xiàn)室內(nèi)空間室外化;露臺(tái)空間及廊道空間建議二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì)3F1F1F1F1F2F2F2F生態(tài)走廊建議在燈光設(shè)計(jì)上仔細(xì)推敲，采用絢麗多彩的照明效果，提升商業(yè)的檔次；尤其是在夜間，凸顯商業(yè)的繁華氣氛，達(dá)到理想的宣傳效果。燈光效果建議——商業(yè)外部二期7000平米商業(yè)景觀設(shè)計(jì)燈光效果建議——商業(yè)內(nèi)部?jī)?nèi)部裝潢效果要充分展示商業(yè)個(gè)體的經(jīng)營(yíng)特色和品牌特點(diǎn)。商戶要根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)需要，在不違背整體原則和特殊限定的要