固安縣調(diào)查研究報告2017年0630

/X文X例參考固安調(diào)研工作匯報一、調(diào)研基本結(jié)論綜合宏觀經(jīng)濟發(fā)展、京津翼協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要、城區(qū)商貿(mào)、等調(diào)研結(jié)果，進駐固安機會大于風(fēng)險。建議首選區(qū)域為固安縣北開發(fā)區(qū)，次選區(qū)域為固安縣以東空港物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。1.機會點：京津冀規(guī)劃綱要中，固安縣地處中部核心功能區(qū)，位于京津發(fā)展軸、“京-保-“XX-距離第二機場16固安縣區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，地處7環(huán)內(nèi)、距約50公里；其中地鐵4號延長線（西單—固安）在建設(shè)中，固保城際和廊涿城際鐵路年底動工；固安縣房地產(chǎn)發(fā)展迅速，超70%的購房者來自，目前已經(jīng)限購銷售，商品房均價突破11000元/㎡，環(huán)比上漲約37.5%，漲幅較大；固安縣商貿(mào)業(yè)發(fā)展不成熟，存在市場機會。其中專業(yè)市場經(jīng)營面積約4.18萬㎡，以零售為主，消費者大多前往購買商品；商業(yè)經(jīng)營面積約18萬㎡，無奧特萊斯項目，無法滿足中高端消費群體的需求；固安城區(qū)發(fā)展方向：向北和南發(fā)展，東西軸線“”字型發(fā)展；固安北部開發(fā)區(qū)可獲取土地，工業(yè)地價49萬/畝。2.風(fēng)險點：完美Word格式整理版X文X例參考京津冀一體化發(fā)展帶動固安整體經(jīng)濟發(fā)展，其中房地產(chǎn)發(fā)展迅速，但固安大部分土地被華夏幸福和金海集團影響（根據(jù)土地成交情況顯示，華夏幸福和金海集團獲取最近一年50%土地）；作為空港經(jīng)濟區(qū)的固安，已規(guī)劃占地28平方公里、總建面1260萬㎡的京津翼（固安）國際物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園，規(guī)模巨大，以承接市場外遷、疏解非首都功能，以服裝、小商品等涵蓋全業(yè)態(tài)。目前已規(guī)劃，土地在獲取中，等待開發(fā)建設(shè)。位于固安城南的京南服裝產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃總建筑面積200萬㎡，一期17.08萬㎡廠房將于2017年底建成，以承接大興服裝加工企業(yè)的轉(zhuǎn)移，二期規(guī)劃建設(shè)服裝原輔料、倉儲物流等，土地在獲取中，等待開發(fā)建設(shè)。二、固安縣宏觀經(jīng)濟情況（一）城市概況1.城市基本情況城市概況經(jīng)濟發(fā)展行政區(qū)劃下轄12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個省級園區(qū)、1個街道辦事處，419個行政村地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP：億元）182.5城市總?cè)丝冢ㄈf人）48.7GDP增長率（）15.9%常駐人口（萬人）48.7一、二、三產(chǎn)業(yè)比重16.5:25.5:58航空航天、電子信息、生物醫(yī)藥、主城區(qū)人口（萬人）10主導(dǎo)/支柱產(chǎn)業(yè)新能源新材料和高端裝備制造城市總面積（k㎡）697城鎮(zhèn)居民人均收入（元）28724建成區(qū)面積（k㎡）24.09（2014年）城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）規(guī)劃建成區(qū)面積（k㎡）84.6（2030年）社會消費品零售總額（億元）40.9（2014年）交通狀況交通便捷固定投資總額（億元）182.9城市化率45.97%房地產(chǎn)投資額（億元）完美Word格式整理版X文X例參考中心城區(qū)2.城市交通情況固安交通便捷發(fā)達；固安周邊100公里的X圍內(nèi)，鐵路和等級公路的密集程度在國內(nèi)同類地區(qū)極為少有。交通概況大廣高速公路、106國道、廊涿公路、固雄公路公路固安汽車站有2個，分別是固安汽車站、廊運集團武安汽車站京九鐵路在固安設(shè)有車站和貨場，固安在京九鐵路站點建設(shè)有客運站廣鐵路場和物流貨場，充分發(fā)揮鐵路運輸?shù)墓δ?。固安距首都國際機場86.3公里、距新建第二國際機場16.3公里，新機場的建設(shè)將會給固安帶來大型的功能性項目配套，催生新的臨空經(jīng)濟帶航空的形成，并極大推動區(qū)域發(fā)展進程；機場周邊還在規(guī)劃一系列的配套建設(shè)項目，以便乘客從機場可進入地面綜合交通網(wǎng)絡(luò)，迅速通達城區(qū)。港口距XX新港146.6公里，XX新港是是中國北方最大的綜合性港口和重完美Word格式整理版X文X例參考要的對外貿(mào)易口岸；固安縣通過廊涿高速連通XX港地鐵4號延長線(西單站—固安西站，2016年動工，城市固保城際鐵路（固安縣—XX市，計劃2016年底動工，2020年運營）軌道廊涿城際鐵路（XX—XX—涿州，計劃2016年底動工，2020年運營）1）機場至各區(qū)域駕車最短距離大興國際機場固安縣政府東灣彭村鄉(xiāng)渠溝鄉(xiāng)牛駝鎮(zhèn)2）高鐵站至各區(qū)域駕車最短距離禮讓店鄉(xiāng)固安縣政府東灣鄉(xiāng)彭村鄉(xiāng)渠溝鄉(xiāng)牛駝鎮(zhèn)禮讓店鄉(xiāng)三、城市總體發(fā)展規(guī)劃1.市域城鎮(zhèn)規(guī)劃概況完美Word格式整理版X文X例參考概況固安縣打造“兩軸雙城、三區(qū)五園多節(jié)點”的城市格局，形成“一北一南”兩大新城帶動，東西向、南北向兩大主軸貫穿，北區(qū)、市域城鎮(zhèn)體系中區(qū)、南區(qū)三大區(qū)全域覆蓋，五大現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)分散布局，多個鎮(zhèn)域節(jié)點聯(lián)動發(fā)展的新型城鄉(xiāng)空間格局固安縣劃到2030年中心城區(qū)城市建設(shè)用地為84.6平方公里，城鎮(zhèn)常住人口80萬人。以縣城為主中心，牛駝鎮(zhèn)為副中心，由縣域城市規(guī)模內(nèi)東西向廊涿線及南北向106國道、大廣高速公路三條交通綜合軸線所構(gòu)筑的“”字型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。城市發(fā)展方向南移北優(yōu)、東西軸線“”字型發(fā)展電子信息、裝備制造、新能源新材料、航空航天、生物醫(yī)藥五大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。公路交通：在現(xiàn)有及規(guī)劃的“兩縱、兩橫”高速公路（大廣高速、機場南出口高速、密涿高速、唐廊高速）布局的基礎(chǔ)上，構(gòu)建以干線公路、縣道、重要鄉(xiāng)道為主的“一環(huán)、四縱、八橫、四聯(lián)”縣域公路網(wǎng)框架；軌道交通：固保城際鐵路（固安縣—XX市，計劃2016年底動交通規(guī)劃工，2020年運營），廊涿城際鐵路（XX—XX—涿州，計劃2016年底動工，2020年運營）；地鐵4號延長線（西單——固安，計劃2016年動工）。X文X例參考（2016-2020）規(guī)劃“兩軸雙城、三區(qū)五園多節(jié)點”空間布局示意圖完美Word格式整理版X文X例參考2.中心城區(qū)規(guī)劃中心城區(qū)：規(guī)劃固安縣主城區(qū)為固安鎮(zhèn)、固安街道辦，總面積為35.36平方公里，建成區(qū)面積。北進南整：主要向北發(fā)展城市新區(qū)，向南整合現(xiàn)狀發(fā)展用地。完美Word格式整理版X文X例參考西北、東南兩翼齊飛：遠期向東跨過京九鐵路發(fā)展以汽車零部件加工為主導(dǎo)的工業(yè)組團，向西跨過大廣高速公路發(fā)展以電子信息產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)組團，形成西北、東南兩個工業(yè)組團并駕齊飛的城市格局3.城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃結(jié)合新城建設(shè)，在核心商業(yè)區(qū)、交通干道沿線，規(guī)劃布局一批商業(yè)商務(wù)綜合體，吸引信息服務(wù)、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)機構(gòu)集聚，形成新城的商務(wù)中心區(qū)（CBD）。結(jié)合新城、園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局與社區(qū)布局，規(guī)劃建設(shè)一批精品商業(yè)街、美食街區(qū)，加強與京津知名商業(yè)消費區(qū)、商業(yè)龍頭企業(yè)、特色商業(yè)機構(gòu)對接，吸引商業(yè)龍頭企業(yè)和品牌旗艦店入駐，提升生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。完美Word格式整理版X文X例參考推進“國際商貿(mào)現(xiàn)代物流園”項目建設(shè)，做好產(chǎn)業(yè)配套工作。支持引進一批大型商業(yè)綜合體、品牌旗艦店、時尚體驗館等商業(yè)主體，擴大中高端商業(yè)發(fā)展規(guī)模。中心城區(qū)商業(yè)（城市級——幸福港灣）：推動新中街、新昌街、106國道等沿線商業(yè)改造升級，結(jié)合金融街、萬隆、幸福港灣等商業(yè)區(qū)建設(shè)，著力引進中高端商業(yè)品牌，集中打造“兩街三圈”的中高端品牌商業(yè)消費區(qū)（即新中街、迎賓大道；幸福港灣-孔雀大道商圈、聚寶隆購物中心-萬隆財富廣場商圈、金融街·固安新城商圈），打造服務(wù)全縣、面向京津的現(xiàn)代化、品牌化消費綜合體。副中心商業(yè)（社區(qū)級——幸福天地）：建設(shè)大社區(qū)配套社交生活中心4處，體量1-3萬㎡，以社區(qū)超市，餐飲、服務(wù)為主輻射周邊約2-5萬人；小商業(yè)（鄰里級——幸福鄰居）：建設(shè)滿足方便快捷的小商業(yè)20處，體量5000㎡以下，以便利店、會所、服務(wù)為主要功能，輻射—1萬人。三、專業(yè)市場發(fā)展狀況(一)專業(yè)市場概況本次調(diào)研8個專業(yè)市場，經(jīng)營面積達到4.18萬㎡，規(guī)劃建設(shè)面積為1460萬㎡。市場已建成面積和規(guī)劃面積分布圖（萬㎡）160014601400120010008006004002004.180經(jīng)營面積規(guī)劃面積固安現(xiàn)經(jīng)營的專業(yè)市場總體面積較小，主要以零售為主。完美Word格式整理版X文X例參考各業(yè)態(tài)經(jīng)營面積分布圖（㎡）30000239302500020000150008800100005820330050000家居建材電子數(shù)碼小商品文化旅游本次調(diào)研專業(yè)市場規(guī)劃項目有2個，分別是京津冀（固安）國際物流商貿(mào)城（規(guī)劃面積1260萬㎡）和京南服裝工業(yè)園（規(guī)劃面積200萬㎡）。（二）專業(yè)市場分布、主要業(yè)態(tài)情況分布建材、古玩家居小商品、電子（三）重點市場及承接地情況完美Word格式整理版X文X例參考京南服裝工業(yè)園項目開發(fā)商蘭天控股集團總建筑面積200萬㎡項目地址固安縣公主府路與育才路交匯處一期面積17.08萬㎡投資額155億元人民幣配套面積-產(chǎn)品業(yè)態(tài)工廠廠房、展示、電商、生活配套、人才培訓(xùn)等開業(yè)時間預(yù)計2018年2月占地面積20000畝商戶數(shù)量-項目現(xiàn)狀一期項目在建經(jīng)營模式租、售2014年獲取85.8畝土地(工業(yè)承接情況服裝加工、布輔料、皮革專業(yè)市場轉(zhuǎn)移土地獲取情況用地)，土地單價21.25萬/畝規(guī)劃總建筑面積200萬平方米，服裝產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)加工區(qū)、輔料面料經(jīng)營商業(yè)區(qū)、倉儲物流園區(qū)規(guī)劃區(qū)、服裝銷售商業(yè)區(qū)、服裝設(shè)計產(chǎn)品開發(fā)區(qū)、中小企業(yè)孵化器、國際貿(mào)易會議展示區(qū)、人才開發(fā)培訓(xùn)區(qū)、生活配套商業(yè)區(qū)、電子商務(wù)平臺功能區(qū)等十大區(qū)域原屬固安浙溫服裝園區(qū)建設(shè)發(fā)展XX，蘭天控股集團傾力打造，于2014年8月全備注盤收購。項目一期在建，預(yù)計2017年底竣工。完美Word格式整理版X文X例參考京津冀（固安）國際商貿(mào)城項目開發(fā)商浙商環(huán)球投資XX總建筑面積1260萬㎡固安縣大廣高速以西，廊涿高速以北，大義尚村、花項目地址一期面積1200畝科村片區(qū)投資額30億元人民幣配套面積-產(chǎn)品業(yè)態(tài)商貿(mào)、物流、辦公、電商、醫(yī)療、教育等開業(yè)時間-規(guī)劃占地面積28平方公里商戶數(shù)量-項目現(xiàn)狀約100畝地塊建有圍墻，毛地經(jīng)營模式-承接情況承接非首都功能業(yè)態(tài)外遷的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)營業(yè)狀況-商貿(mào)專區(qū)（中國服裝城、家居建材城、輕紡城、食品城、小百貨城、五金機電城、陶瓷工園區(qū)規(guī)劃藝品城）、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)辦公、兒童主題游樂園、超級商業(yè)綜合體、萬國風(fēng)情街、完美Word格式整理版X文X例參考空港信息產(chǎn)業(yè)園、高等醫(yī)療區(qū)、現(xiàn)代高等教育區(qū)備注項目籌備中，均屬毛地四、商業(yè)奧萊發(fā)展狀況(一)商業(yè)總體概況本次共調(diào)研了固安縣中心城區(qū)的8個商場，經(jīng)營面積達到18.1萬㎡，商戶數(shù)量389戶，平均入住率90.2%，在建面積約為3.8萬㎡，規(guī)劃面積5萬㎡。租金遠期拆遷面近期拆遷面在建面經(jīng)營面積商戶規(guī).劃面積商圈（元/㎡/入住率名品比率積積積（㎡）數(shù)量（㎡）月）(㎡）（㎡）（㎡）扣點新昌路商3%20%--380005000012%-15%扣點新中東街商圈3036239695%10%11%-14%合2%18%--3800050000新昌路商圈新中東街商圈完美Word格式整理版X文X例參考筑面積達到18.1萬㎡，整個商圈總體入住率約為90.2%名品率約為18%825戶以上。在建面積約為3.8萬㎡，約為現(xiàn)有經(jīng)營面積的42%，規(guī)劃經(jīng)營建筑面積5萬㎡，約占經(jīng)營面積的53.7%，商圈主要集中在新中東街（老商圈）、新昌路（新商圈），目前固安縣無服裝等百貨批發(fā)市場，整體老商圈商品以中低檔為主，新商圈以中檔為主，大多消費者直接到購買；經(jīng)過走訪調(diào)研，目前固安縣城無奧特萊斯及品牌，固安房產(chǎn)市場狀況較好，有一定奧特萊斯市場機會。五、房地產(chǎn)發(fā)展狀況（一）土地市場情況及推薦區(qū)域概況、土地市場情況受京津翼一體化影響，僅2016年第二季度，固安縣總體成交土地37宗，其中商住12361231宗。年4-6月度固安土地成交占比1%14%8%47%19%11%商住用地商服用地安居房用地社會福利用地工業(yè)用地倉儲用地2016年4-6月，固安縣掛牌成交土地面積87.7萬㎡，總建筑面積164.99萬㎡，住宅成交均價約150萬/畝，商業(yè)成交均價約270萬/畝，工業(yè)成交均價約49萬/畝，倉儲物流成交均價約49萬/畝；土地征收約9萬/畝；目前房地產(chǎn)開發(fā)商較多，包含華夏幸福、金融街、金海（本土最大企業(yè)）等大開發(fā)商。目前土地市場被2家大型完美Word格式整理版X文X例參考開發(fā)商影響，其中華夏幸福掌控新開發(fā)區(qū)土地，金海地產(chǎn)掌控核心城區(qū)大部分土地。年第二季度土地供應(yīng)情況（㎡）749142800000700000600000500000400000340082300000200000171733227272119488100000149220商住用地安居房用地商服用地工業(yè)用地倉儲用地社會福利用地2016年4-6月固安部分土地交易情況表占地面積建筑面積成交總價成交單價（萬序號土地用途掛牌價（萬元）溢價率（㎡）（㎡）（萬元）元/畝宅52267000115.2433.95%279659119488醫(yī)衛(wèi)慈善2168426290220.0221.24%34670393406商服1887621020300.0511.36%460833152083安居房2130532850360.0054.19%547517118793商住1666425660360.0153.98%61331515978工業(yè)用地97897848.970.00%71315710525倉儲用地98398349.810.00%、推薦土地區(qū)域概況固安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（首選）固安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園屬固安工業(yè)園西北城區(qū)，距天安門50KM區(qū)位興區(qū)一河之隔公路：現(xiàn)有和規(guī)劃了“兩縱、兩橫”高速公路（大廣高速、機場南出口高交通速、密涿高速、唐廊高速）布局，總體構(gòu)建以干線公路、縣道、重要鄉(xiāng)道為完美Word格式整理版X文X例參考主的“一環(huán)、四縱、八橫、四聯(lián)”縣域公路網(wǎng)框架；軌道：地鐵4號延長線，固保城際鐵路（固安縣—XX市），廊涿城際鐵路（XX—XX—涿州）航空：距在建大興國際機場16.3KM，催生新的臨空經(jīng)濟帶的形成，并極大推動區(qū)域發(fā)展進程；高新區(qū)大力發(fā)展生物醫(yī)藥技術(shù)、航天科技應(yīng)用、新一代信息技術(shù)、高端經(jīng)濟基礎(chǔ)裝備制造、節(jié)能