房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識課件

匯報人姓名2020/01/01房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識匯報人姓名2020/01/01房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識目錄第一、房地產(chǎn)開發(fā)概述與內(nèi)容第二、項目開發(fā)關(guān)鍵管控節(jié)點第三、項目物資采購操作手冊第四、七大階段采購管理內(nèi)容目錄第一、房地產(chǎn)開發(fā)概述與內(nèi)容第二、項目開發(fā)關(guān)鍵管控節(jié)點第一、房地產(chǎn)開發(fā)概述與內(nèi)容第一、房地產(chǎn)開發(fā)概述與內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)的概念:房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱房地產(chǎn)是由土地、土地上的建筑物及其他地上定著物構(gòu)成的，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的各種權(quán)益。在市場經(jīng)濟(jì)中，由于房地產(chǎn)是一種商品，尤其是最具體的財產(chǎn)形式，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)。房地產(chǎn)概述（一）房地產(chǎn)的概念:房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱房地產(chǎn)概述

房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）

地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。房地產(chǎn)概述房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的項目前期階段項目立項產(chǎn)品設(shè)計項目審批工程前期項目建設(shè)階段項目交付階段開盤招投標(biāo)項目考察市場調(diào)研項目可行性分析售樓處樣板房持續(xù)銷售營銷推廣客戶積累一房一驗綜合驗收交付整改客戶服務(wù)物業(yè)管理園區(qū)服務(wù)產(chǎn)品定位開工正負(fù)零零主體結(jié)頂外墻施工精裝修投訴整改市政景觀集中交付房地產(chǎn)開發(fā)具體內(nèi)容項目前期階段項目立項產(chǎn)品設(shè)計項目審批工程前期項目建設(shè)階段項目“五證一照”、“兩書”、“一表”《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建筑工程施工許可證》《商品房銷售(預(yù)售)許可證》《營業(yè)執(zhí)照》《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》《建筑工程竣工驗收備案表》房地產(chǎn)開發(fā)過程中證件“五證一照”、“兩書”、“一表”房地產(chǎn)開發(fā)過程中證件土地使用權(quán)出讓的最高年限土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。土地使用權(quán)出讓的最高年限土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請第二、項目開發(fā)關(guān)鍵管控節(jié)點第二、項目開發(fā)關(guān)鍵管控節(jié)點

強(qiáng)化房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程管理、明確公司各職能中心對項目管控要點及相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)的要求、統(tǒng)一公司對各項目團(tuán)隊運營結(jié)果的評判標(biāo)準(zhǔn)，從而強(qiáng)化項目團(tuán)隊對關(guān)鍵節(jié)點的把控意識和執(zhí)行能力；通過對關(guān)鍵節(jié)點及其工作成果的把控和驗收，加快開發(fā)進(jìn)度、提高工程品質(zhì)、嚴(yán)控工程成本、確保運營效益。關(guān)鍵節(jié)點共36個，并明確了相關(guān)工作成果69項。目的強(qiáng)化房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程管理、明確公司各職能中心對房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識ppt課件房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識ppt課件節(jié)點名稱：交底會參與人員：拓展分管領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計院、各職能中心負(fù)責(zé)人匯報內(nèi)容：《項目拿地建議書》節(jié)點成果：各中心明確工作任務(wù)成果審批人：拓展分管領(lǐng)導(dǎo)立項會前75d前10d后30d會議名稱：決策會參會人員：董事長、拓展分管領(lǐng)導(dǎo)、發(fā)展中心匯報內(nèi)容：《項目拿地建議書》會議成果：是否有意向拿地、是否進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計會議成果審批人：董事長全景計劃會Yse/noYes/no項目啟動會有無意向拿地、是否進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計董事長對規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)性意見定方案、地價上限定全景計劃、當(dāng)年經(jīng)營指標(biāo)、總經(jīng)理承諾首筆土地款取得施工證并開工取得預(yù)售證并開盤5個月開盤前5天，售樓處、樣板呈現(xiàn)4個月首輪方案評審定方案總平圖前45d擬定總經(jīng)理前70d節(jié)點名稱：擬定項目總參與人員：董事長、本體中心負(fù)責(zé)人匯報內(nèi)容：提報項目總經(jīng)理推薦名單及任職資格節(jié)點成果：確定目標(biāo)項目的總經(jīng)理人選成果審批人：董事長確定項目總?cè)诉x節(jié)點名稱：首輪方案評審參與人員：董事長、項目總（擬）、規(guī)劃中心、設(shè)計師匯報內(nèi)容：概念方案總平圖、建筑效果（意向）及當(dāng)?shù)貙?biāo)項目（包括綠城）資料節(jié)點成果：確定方案總平圖成果審批人：董事長交底會交底、布置工作前74d資金會節(jié)點名稱：資金會參與人員：集團(tuán)董事、拓展分管領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域總、項目總（擬）、財務(wù)匯報內(nèi)容：《資金籌集方案》節(jié)點成果：《資金籌集方案》成果審批人：集團(tuán)董事解決投資資金來源前20d準(zhǔn)備會對啟動會材料把關(guān)前15d準(zhǔn)備會對全景計劃把關(guān)后25d會議名稱：項目啟動會參會人員：董事長、拓展分管領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域總、項目總（擬）、各中心負(fù)責(zé)人匯報內(nèi)容：《項目啟動報告》會議成果：確定項目開發(fā)方案、設(shè)定地價上限會議成果審批人：董事長會議名稱：全景啟動會參會人員：董事長、公司領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域總、項目總、各中心負(fù)責(zé)人匯報內(nèi)容：《項目全景計劃報告》會議成果：全景開發(fā)計劃、當(dāng)年經(jīng)營指標(biāo)、總經(jīng)理承諾審批人：董事長注：“首筆土地款”簽訂土地合同時需付的土地款，但不包括投標(biāo)保證金二級節(jié)點一級節(jié)點節(jié)點名稱：全景計劃準(zhǔn)備會參與人員：區(qū)域總、項目總、各職能中心負(fù)責(zé)人匯報內(nèi)容：《項目全景計劃報告》初稿節(jié)點成果：《項目全景計劃報告》上會稿成果審批人：區(qū)域總節(jié)點名稱：啟動會準(zhǔn)備會參與人員：區(qū)域總、項目總、各職能中心負(fù)責(zé)人匯報內(nèi)容：《項目啟動報告》初稿節(jié)點成果：《項目啟動報告》上會稿成果審批人：區(qū)域總節(jié)點名稱：交底會立項會前75d前10d后30d會議名稱：決策拿地決策會前75天拿地前10天（拿地前）啟動會Yse/no二級節(jié)點（拿地前）交底會前74天啟動準(zhǔn)備會資金籌集方案前20天前15天前70天節(jié)點名稱：交底會參與人員：拓展分管領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計院、各職能中心負(fù)責(zé)人匯報內(nèi)容：《項目拿地建議書》節(jié)點成果：各中心明確工作任務(wù)成果審批人：拓展分管領(lǐng)導(dǎo)節(jié)點名稱：資金籌集方案評審參與人員：集團(tuán)董事、拓展分管領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域總、項目總（擬）、財務(wù)匯報內(nèi)容：資金籌集方案節(jié)點成果：資金籌集方案成果審批人：集團(tuán)董事節(jié)點名稱：啟動會準(zhǔn)備會參與人員：區(qū)域總、項目總、各職能中心負(fù)責(zé)人匯報內(nèi)容：《項目（拿地前）啟動會》報告初稿節(jié)點成果：《項目（拿地前）啟動會》報告》上會稿成果審批人：區(qū)域總第一次方案評審前45天交底、布置工作解決投資資金來源對啟動會材料把關(guān)拿地決策會前75天拿地前10天（拿地前）啟動會Yse/no二拿地Yse/no二級節(jié)點（拿地后）后25天（拿地前）啟動會全景計劃會后30天首筆土地款約7~15天注：“首筆土地款”簽訂土地合同時需付的土地款，但不包括投標(biāo)保證金全景準(zhǔn)備會取得施工證并開工取得預(yù)售證并開盤5個月4個月節(jié)點名稱：全景計劃準(zhǔn)備會參與人員：區(qū)域總、項目總、各職能中心負(fù)責(zé)人匯報內(nèi)容：《項目全景計劃報告》初稿節(jié)點成果：《項目全景計劃報告》上會稿成果審批人：區(qū)域總對啟動會材料把關(guān)拿地Yse/no二級節(jié)點（拿地后）后25天（拿地前）啟動會全關(guān)于“05”、“09”、“12”的解釋：

“05”指從簽訂土地合同或付首筆土地款（二者取其先）之日起，5個月取得施工證并正式開工。

“09”指從簽訂土地合同或付首筆土地款（二者取其先）之日起，9個月取得預(yù)售證并正式開盤。

“12”指從簽訂土地合同或付首筆土地款（二者取其先）之日起，12個月收回股東投入（回款含融資貸款）。2.基本模型：啟動地塊/組團(tuán)規(guī)模在10~15萬㎡，建筑單體高度小于100米，地下一層的住宅類項目。預(yù)售條件為±0.000。注：融創(chuàng)的“05”是指簽土地出讓合同期5個月內(nèi)開工關(guān)于“05”、“09”、“1