地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn)課件

嘿！我要跟你算賬熱身：15秒記憶16位數(shù)字80020991949104811840194919902008壹發(fā)現(xiàn)美，你就會(huì)為之動(dòng)情起源：20世紀(jì)30年代，美國(guó)田納西流域開(kāi)發(fā)時(shí)，羅斯福新政力挽經(jīng)濟(jì)危機(jī)學(xué)科：20世紀(jì)60年代，可行性研究成為學(xué)科，世界銀行以其為項(xiàng)目貸款的依據(jù)。推廣：1978年聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織編寫(xiě)《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》，1980年編寫(xiě)《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》，在國(guó)際上得到廣泛推廣。應(yīng)用：1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》。1987年，國(guó)家計(jì)委頒布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；

1993年，國(guó)家計(jì)委又頒布了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第二版。2000年建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》一個(gè)方法，拯救了一個(gè)國(guó)家可行性研究一般要回答以下問(wèn)題:技術(shù)：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)：盈利能力財(cái)務(wù)：資金平衡融資：籌集到所需的資金量實(shí)力：自有資金足夠35%周期：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期排布合理調(diào)動(dòng)：人力，物力資源技術(shù)可行經(jīng)濟(jì)盈利財(cái)務(wù)平衡融資滿足資金自檢合理排期資源調(diào)用開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人投資決策據(jù)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)籌措資金和申請(qǐng)貸款簽訂合作和協(xié)議申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)執(zhí)照決策依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)執(zhí)照依據(jù)合作依據(jù)融資依據(jù)①項(xiàng)目概況②市場(chǎng)研究⑥結(jié)論及建議④項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)⑤社會(huì)影響分析③項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案可行性研究的主要內(nèi)容1、項(xiàng)目概況2、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選4、項(xiàng)目的建設(shè)工期、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排5、項(xiàng)目投資估算6、資金的籌集方案和成本估算7、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析9、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表體系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如下圖所示。財(cái)務(wù)報(bào)表的編制可以手工計(jì)算，也可以采用MicrosoftExcel軟件進(jìn)行編制。靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期成本利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)最常用的分類(lèi)方式是靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)投資是以某一基準(zhǔn)年、月的建設(shè)要素的價(jià)格（時(shí)點(diǎn)價(jià)格）為依據(jù)所計(jì)算出的建設(shè)項(xiàng)目投資的瞬時(shí)值。動(dòng)態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎(chǔ)上考慮資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。它除了包括靜態(tài)投資所含內(nèi)容之外，還包括建設(shè)期貸款利息、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。動(dòng)態(tài)投資適應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行機(jī)制的要求，使投資的計(jì)劃、估算更加符合實(shí)際。貳嫻靜如水成本利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率投資回收期靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法1、成本利潤(rùn)率指開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

2年期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般35%-45%的水平。成本利潤(rùn)率=（銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售稅金-投資總額）/投資總額*100%RPC=ProfitRateonCost成本利潤(rùn)率GDV=GrossDevelopmentValue總開(kāi)發(fā)價(jià)值TDC=TotalDevelopmentCost項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本DP=DevelopmentProfit開(kāi)發(fā)利潤(rùn)1、成本利潤(rùn)率案例某個(gè)以銷(xiāo)售為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其投資總額為4059.6萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入為5350萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金為275萬(wàn)元，資本金為3059.6萬(wàn)元。求其成本利潤(rùn)率。GDV=(5350萬(wàn)-275萬(wàn))=5075萬(wàn)TDC=4059.6萬(wàn)RPC=（5350-275-4059.6）/4059.6*100%=（5075-4059.6）/4059.6*100%=25.01%152、銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率是企業(yè)利潤(rùn)總額與凈銷(xiāo)售收入的比率。銷(xiāo)售利潤(rùn)率是衡量企業(yè)銷(xiāo)售收入的收益水平的指標(biāo)。某個(gè)以銷(xiāo)售為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其投資總額為4059.6萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入為5350萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金為275萬(wàn)元，資本金為3059.6萬(wàn)元。求其銷(xiāo)售利潤(rùn)率。2、銷(xiāo)售利潤(rùn)率案例GDV=（5350萬(wàn)-275萬(wàn)）=5075萬(wàn)TDC=4059.6萬(wàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)率=（5350-275-4059.6）/5350*100%=(5075-4059.6)/5350*100%=18.98%3、靜態(tài)投資回收期

是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益來(lái)抵償全部投資（什么意思？就是累計(jì)現(xiàn)金流量為零）所需的時(shí)間。序號(hào)項(xiàng)目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00425.00572.20

2現(xiàn)金流入

0.00444.00663.00864.003凈現(xiàn)金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累計(jì)現(xiàn)金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.80靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措？利潤(rùn)飛狐外傳雪山飛狐連城訣天龍八部射雕英雄傳白馬嘯西風(fēng)鹿鼎記笑傲江湖書(shū)劍恩仇錄神雕俠侶俠客行倚天屠龍記碧血?jiǎng)x鴦刀飛雪連天射白鹿笑書(shū)神俠倚碧鴛難點(diǎn)一：經(jīng)濟(jì)測(cè)算科目（開(kāi)發(fā)建設(shè)投資）土地前期基礎(chǔ)建安公共開(kāi)發(fā)稅費(fèi)其他不可財(cái)務(wù)管理銷(xiāo)售土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用土前基建公開(kāi)稅他否財(cái)管銷(xiāo)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用一、房地賞產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)嗓目總投資棕與總成本辨費(fèi)用的估供算1．房地?cái)y產(chǎn)開(kāi)發(fā)督項(xiàng)目總共投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目辭總投資包紛括開(kāi)發(fā)建勵(lì)設(shè)投資和林經(jīng)營(yíng)資金開(kāi)發(fā)建距設(shè)投資淡是指在藍(lán)開(kāi)發(fā)期絞內(nèi)完成費(fèi)房地產(chǎn)鹿產(chǎn)品開(kāi)盜發(fā)建設(shè)鋸所需投塵入的各獄項(xiàng)成本瞎費(fèi)用，主要包括鐵：土地費(fèi)粥用、前期陣工程費(fèi)用另、基礎(chǔ)設(shè)妙施建設(shè)費(fèi)夸用、建筑周安裝工程計(jì)費(fèi)用、公遇共配套設(shè)提施建設(shè)費(fèi)左用、開(kāi)發(fā)仆間接費(fèi)用轟、管理費(fèi)愁用、財(cái)務(wù)躺費(fèi)用、銷(xiāo)禽售費(fèi)用、應(yīng)開(kāi)發(fā)期稅怠費(fèi)、其他鐮費(fèi)用以及疫不可預(yù)見(jiàn)至費(fèi)用等。經(jīng)營(yíng)資沸金是指性房地產(chǎn)嶄開(kāi)發(fā)企碧業(yè)用于淡日常經(jīng)訴營(yíng)的周居轉(zhuǎn)資金裝。序號(hào)

項(xiàng)目

總投資

估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資11.231.451.671.891.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）一、房輸?shù)禺a(chǎn)開(kāi)朵發(fā)項(xiàng)目慮總投資裙與總成估本費(fèi)用處的估算1．土地雷費(fèi)用估作算土地費(fèi)毛用是指皮為取得住房地產(chǎn)嶼項(xiàng)目用慈地使用所權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用面。對(duì)土地巧費(fèi)用的估觀算要依實(shí)昆際情況而趟定。1）土地征棍用拆遷維費(fèi)。土地征扯用拆遷且費(fèi)分為各：農(nóng)村貸土地征指用拆遷遲費(fèi)和城牢鎮(zhèn)土地霉拆遷費(fèi)惠。2）土地出標(biāo)讓地價(jià)呼款主要包峰括向政柱府繳付鑼的土地食使用權(quán)湊出讓金軌和根據(jù)參土地原盼有狀況秋需要支付的拆遷汪補(bǔ)償費(fèi)、抱安置費(fèi)、睡城市基礎(chǔ)勒設(shè)施建設(shè)腐費(fèi)或征地航費(fèi)等。3）土地轉(zhuǎn)讓埋費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓上費(fèi)是指土途地受讓方條向土地轉(zhuǎn)薄讓方支付導(dǎo)土地使用指權(quán)的轉(zhuǎn)讓警費(fèi)。4）土地租鍋用費(fèi)。土地租用肅費(fèi)是指土造地租用方術(shù)向土地出室租方支付護(hù)的費(fèi)用。5）土地投園資折價(jià)造。房地產(chǎn)貸項(xiàng)目土虜?shù)厥褂螟啓?quán)可以鳥(niǎo)來(lái)自房兔地產(chǎn)項(xiàng)躍目的一君個(gè)或多雪個(gè)投資悔者的直雁接投資。在戰(zhàn)這種情況訊下，不需厭要籌集現(xiàn)寇金用于支洲付土地使謹(jǐn)用權(quán)的獲甜取費(fèi)用，但一般需殿要對(duì)土地亡使用權(quán)評(píng)為估作價(jià)。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)一、房地眾產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)剪目總投資屈與總成本偉費(fèi)用的估說(shuō)算2．前期工翼程費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)遵目前期工義程費(fèi)主要陸包括：開(kāi)鉤發(fā)項(xiàng)目前辟期規(guī)劃、肯設(shè)計(jì)、可顯行性研究戶，水文、歷地質(zhì)勘測(cè)冒，以及“衰三通一平呆”等階段宰的費(fèi)用支浪出。二前期工程費(fèi)表（僅供參考）1前期工作咨詢費(fèi)建安工程的0.2~0.5%2地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)、勘察報(bào)告審查費(fèi)3元/平方米3建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)4市政設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)5環(huán)境評(píng)估費(fèi)詳見(jiàn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6交通評(píng)價(jià)費(fèi)按地上面積

：

1元/平方米估算7施工圖審查費(fèi)京勘設(shè)管字(2001)41號(hào)8標(biāo)底編制費(fèi)概算價(jià)格的2-3‰,計(jì)算鋼筋量16元/噸.9工程招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價(jià)格的0.66%o,(共0.11%,招標(biāo)方60%),京價(jià)(收)字[1999]第042號(hào)10招標(biāo)代理費(fèi)按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)11三通一平費(fèi)（土方臨時(shí)水電）20元/平方米12工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1～0.2％計(jì)??；施工階段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取13新材料基金(非磚混結(jié)構(gòu)可退90%)、水泥專(zhuān)項(xiàng)基金（可退）8元/平方米,中標(biāo)水泥量3元/噸通常列入誰(shuí)“前期工持程費(fèi)”項(xiàng)也可以列夠入“其他助費(fèi)用”、磨”開(kāi)發(fā)期鼠間稅費(fèi)“也項(xiàng)一、房仁地產(chǎn)開(kāi)焰發(fā)項(xiàng)目棄總投資掩與總成岡本費(fèi)用俊的估算3．基礎(chǔ)設(shè)看施建設(shè)費(fèi)（小市政側(cè)）基礎(chǔ)設(shè)拍施建設(shè)遞費(fèi)是指玻建筑物2米以外和仆項(xiàng)目用地型規(guī)劃紅線宴以內(nèi)的各氧種管線和柿道路等工構(gòu)程的費(fèi)用月，主要包包括供水、純供電、供嗓氣、排污玻、綠化、進(jìn)道路、路列燈、環(huán)衛(wèi)稈設(shè)施的建朗設(shè)費(fèi)用，制以及各項(xiàng)獸設(shè)施與市牛政設(shè)施干濾線、干管灶、干道的坐接口費(fèi)用遼。一般按暖實(shí)際工程密量估算?；A(chǔ)設(shè)省施建設(shè)爪費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)1）住宅

平方米

其中：供水、排污

平方米30

道路、綜合管網(wǎng)

平方米40

景觀環(huán)境（含綠化）

平方米100

供電工程

平方米30

智能化工程

平方米50路燈工程

平方米102）公建

平方米

其中：道路、綜合管網(wǎng)

平方米60下深式廣場(chǎng)

平方米（約20m寬*120m長(zhǎng)）2000景觀環(huán)境

平方米100照明、路燈

平方米50供電工程

平方米70供水、排污

平方米40綜合布線

平方米40一、房顯地產(chǎn)開(kāi)警發(fā)項(xiàng)目溉總投資傻與總成云本費(fèi)用擺的估算4．建筑安茂裝工程費(fèi)建筑安貴裝工程丟費(fèi)是指差建造房其屋建筑推物所發(fā)保生的建享筑工程砍費(fèi)用、桿設(shè)備采翻購(gòu)費(fèi)用趁、安裝穴工程費(fèi)設(shè)用和室宋內(nèi)裝飾口家具費(fèi)蓄等。

項(xiàng)目單方估價(jià)三建筑、安裝工程費(fèi)

（一）建安工程造價(jià)

1住宅

1.1全現(xiàn)澆（高層）15001.2全現(xiàn)澆板式（多層）10001.3框剪結(jié)構(gòu)帶底商（高層）19001.4框剪結(jié)構(gòu)商住樓（高層）23001.5框剪結(jié)構(gòu)（多層）12001.6底商16002非配套公建

2.1框架結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓（高層）22002.2框架結(jié)構(gòu)辦公樓（多層）16003地下

3.1建安費(fèi)用25003.2地下停車(chē)場(chǎng)2800一、房卻地產(chǎn)開(kāi)握發(fā)項(xiàng)目揉總投資中與總成下本費(fèi)用謊的估算5．公共配值套設(shè)施建拘設(shè)費(fèi)公共配土套設(shè)施睜建設(shè)費(fèi)再是指居長(zhǎng)住小區(qū)傻內(nèi)為居垂民服務(wù)究配套建存設(shè)的各極種非營(yíng)船利性的盒公共配意套設(shè)施洲（又稱津公建設(shè)核施）的咱建設(shè)費(fèi)飛用，主漸要包括巴：居委憂會(huì)、派牲出所、期托兒所廢、幼兒極園、鍋翻爐房、基變電室擇、公共互廁所、層停車(chē)場(chǎng)般等。一悔般按規(guī)求劃指標(biāo)橫和實(shí)際組工程量卷估算。序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用

估算說(shuō)明123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車(chē)場(chǎng)合計(jì)表5-7公共配搏套設(shè)施診建設(shè)費(fèi)尸用估算覺(jué)表箱單蹤蝶位：萬(wàn)自元一、房地球產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)泉目總投資倦與總成本造費(fèi)用的估謙算6．開(kāi)發(fā)間傭接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接域費(fèi)是指房更地產(chǎn)開(kāi)發(fā)恰企業(yè)所屬愧獨(dú)立核算叨單位在開(kāi)脾發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組謠織管理所識(shí)發(fā)生的各恒項(xiàng)費(fèi)用。壟主要包括側(cè)：工資、傾福利費(fèi)、租折舊費(fèi)、咱修理費(fèi)、肢辦公費(fèi)、京水電費(fèi)、蹈勞動(dòng)保護(hù)筆費(fèi)、周轉(zhuǎn)失房攤銷(xiāo)和某其他費(fèi)用裝等。一般經(jīng)醫(yī)濟(jì)測(cè)算猶不作此逮項(xiàng)要求青，根據(jù)打開(kāi)發(fā)企桂業(yè)現(xiàn)實(shí)涌情況予靜以計(jì)算7．管理背費(fèi)用管理費(fèi)擊用是指覽房地產(chǎn)借開(kāi)發(fā)企以業(yè)的管舅理部門(mén)匪為組織謎和管理醬房地產(chǎn)豪項(xiàng)目的右開(kāi)發(fā)經(jīng)挑營(yíng)活動(dòng)點(diǎn)而發(fā)生寧的各項(xiàng)貿(mào)費(fèi)用。管理費(fèi)鼓可按項(xiàng)有目投資百或前述1~5項(xiàng)直接費(fèi)曾用的一個(gè)挎百分比計(jì)纖算，這個(gè)骨百分?jǐn)?shù)一嘉般為2-3%左右。一、房地歲產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)娘目總投資夫與總成本興費(fèi)用的估掌算8．財(cái)務(wù)費(fèi)批用財(cái)務(wù)費(fèi)用踏是指房地呈產(chǎn)開(kāi)發(fā)企礎(chǔ)業(yè)為籌集閱資金而發(fā)閱生的各項(xiàng)綱費(fèi)用。主鉗要包括借傾款和債券杠的利息、圣金融機(jī)構(gòu)扁手續(xù)費(fèi)、膛融資代理紛費(fèi)、外匯者匯兌凈損咱失以及企財(cái)業(yè)籌資發(fā)飛生的其他躺財(cái)務(wù)費(fèi)用是。一般可俯以按照激建安成姥本的最寫(xiě)高65%計(jì)算，俊或者按漠照動(dòng)態(tài)殲資金缺億口計(jì)算9．銷(xiāo)售磚費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)攝用是指斗房地產(chǎn)蜜開(kāi)發(fā)企旦業(yè)在銷(xiāo)發(fā)售房地博產(chǎn)產(chǎn)品劃過(guò)程中僑發(fā)生的喊各項(xiàng)費(fèi)祖用，以塞及專(zhuān)設(shè)曉銷(xiāo)售機(jī)趁構(gòu)或委裹托銷(xiāo)售近代理的乒各項(xiàng)費(fèi)譯用。主沒(méi)要包括漂銷(xiāo)售人袋員工資救、獎(jiǎng)金由、福利剖費(fèi)、差乓旅費(fèi)、泊銷(xiāo)售機(jī)紛構(gòu)的折晴舊費(fèi)、遣修理費(fèi)招、物料裹消耗、弦廣告費(fèi)棍、宣傳戰(zhàn)費(fèi)、代雹銷(xiāo)手續(xù)政費(fèi)、銷(xiāo)咬售服務(wù)釣費(fèi)及預(yù)曠售許可楚證申領(lǐng)您費(fèi)等。酸綜合起棉來(lái)為：1）廣告宣牌傳及市場(chǎng)它推廣費(fèi)，說(shuō)一般約為閣銷(xiāo)售收入垂的1%~2舌%。2）銷(xiāo)售代射理費(fèi)，一艷般約為銷(xiāo)簽售收入的1.5域%~2膝%。3）其他銷(xiāo)斥售費(fèi)用，勵(lì)一般約為眼銷(xiāo)售收入拴的0.5%經(jīng)~1%。以上各毯項(xiàng)合計(jì)秤，銷(xiāo)售鍵費(fèi)用約臘占到銷(xiāo)夸售收入恭的3%-5教%。一、房炸地產(chǎn)開(kāi)含發(fā)項(xiàng)目半總投資芒與總成煎本費(fèi)用錫的估算10．其他費(fèi)澡用其他費(fèi)停用主要乞包括臨掩時(shí)用地案費(fèi)和臨舅時(shí)建設(shè)扣費(fèi)、工懼程造價(jià)泰咨詢費(fèi)豈、總承忙包管理偵費(fèi)、合券同公證店費(fèi)、施盜工執(zhí)照餅費(fèi)、工望程質(zhì)量邁監(jiān)督費(fèi)旺、工程捏監(jiān)理費(fèi)遍、竣工熱圖編制顛費(fèi)、工算程保險(xiǎn)幟費(fèi)等。療這些費(fèi)糟用按當(dāng)摘地有關(guān)誤部門(mén)規(guī)用定的費(fèi)指率估算楊，一般蹲約占投龜資額的2%-輔3%。序號(hào)

項(xiàng)目

金額

估算說(shuō)明123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)

合計(jì)其他費(fèi)用潔估算表壤單位：萬(wàn)艷元一、房地桑產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)略目總投資慌與總成本料費(fèi)用的估帳算11．開(kāi)發(fā)期披間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間壯稅費(fèi)是指仰項(xiàng)目所負(fù)鏡擔(dān)的與房玻地產(chǎn)投資洞有關(guān)的各倦種稅金和脾地方政府哨或有關(guān)部坊門(mén)征收的打費(fèi)用。各粘項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)膜根據(jù)當(dāng)?shù)靥镉嘘P(guān)法規(guī)哨標(biāo)準(zhǔn)估算修。序號(hào)

項(xiàng)目

金額

估算說(shuō)明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫時(shí)取消）土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)

合計(jì)開(kāi)發(fā)期效稅費(fèi)估箭算表緒單灣位：萬(wàn)探元一、房地哄產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)魔目總投資隆與總成本斑費(fèi)用的估鋒算12．不可使預(yù)見(jiàn)費(fèi)房地產(chǎn)數(shù)項(xiàng)目投識(shí)資估算米應(yīng)考慮半適當(dāng)?shù)淖诓豢深A(yù)亞見(jiàn)費(fèi)用叨。不可優(yōu)預(yù)見(jiàn)費(fèi)葉根據(jù)項(xiàng)找目的復(fù)佛雜程度呢和前述糊各項(xiàng)費(fèi)斧用估算悔的準(zhǔn)確搖程度，殊以上述征各項(xiàng)費(fèi)鴨用之和壘的3%左右估算嬌。如果是開(kāi)逆發(fā)完成后寄出租或自毫營(yíng)的項(xiàng)目除，還應(yīng)該篩估算下列諸費(fèi)用：13．運(yùn)營(yíng)費(fèi)梢用14．修理費(fèi)導(dǎo)用難點(diǎn)二驅(qū)開(kāi)發(fā)建團(tuán)設(shè)投資估竟算取值標(biāo)派準(zhǔn)二、房孫地產(chǎn)投掘資項(xiàng)目韻的收入逗、稅金府估算與紡資金籌躺措二、房地皇產(chǎn)投資項(xiàng)賓目的收入款、稅金估廣算與資金杰籌措1．租售價(jià)格格的確定1）房地時(shí)產(chǎn)開(kāi)發(fā)清產(chǎn)品定勾價(jià)方法-市場(chǎng)比臣較法《房地產(chǎn)開(kāi)難發(fā)項(xiàng)目經(jīng)夠濟(jì)評(píng)價(jià)方綠法》中規(guī)定戰(zhàn)：租售價(jià)經(jīng)格應(yīng)根若據(jù)房地辦產(chǎn)項(xiàng)目皂的特點(diǎn)童確定，燦一般應(yīng)充選擇在穴位置、倦規(guī)模、具功能和舌檔次等捏方面可哭比的交章易實(shí)例對(duì)，通過(guò)紐奉對(duì)其成襯交價(jià)格策的分析薦與修正悟，最終搖得到房腥地產(chǎn)項(xiàng)寇目的租連售價(jià)格樣。2）市場(chǎng)庸比較法帝定價(jià)過(guò)瓶程①搜疫集交易棗實(shí)例②選殃擇比較節(jié)實(shí)例房眼地產(chǎn)③建勤立價(jià)格濱可比基猜礎(chǔ)④比較鉗實(shí)例的比拉較和修正⑤確定震該房地產(chǎn)禁的比準(zhǔn)價(jià)營(yíng)格海選初定統(tǒng)一修正定價(jià)案例1案例2案例3案例4本案權(quán)重3530431038903720契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)景觀50%0.800.401.500.751.100.550.900.45外檐30%1.300.391.200.360.700.210.750.23戶型20%0.600.120.700.141.000.201.250.25配套10%1.500.150.800.080.850.090.850.09100%1.061.331.051.01參考價(jià)格3741573240653757權(quán)重比準(zhǔn)25%35%25%15%4522平均比準(zhǔn)4324比準(zhǔn)價(jià)勢(shì)格確定二、房地自產(chǎn)投資項(xiàng)暴目的收入氏、稅金估赤算與資金翅籌措2．經(jīng)營(yíng)收所入估算經(jīng)營(yíng)收臟入是指易向社會(huì)情出售、厘出租房除地產(chǎn)商嫁品或自賞營(yíng)時(shí)的付貨幣收縫入。房湖地產(chǎn)投講資項(xiàng)目影的經(jīng)營(yíng)械收入主尖要包括聚房地產(chǎn)你產(chǎn)品的欣銷(xiāo)售收沖入、租循金收入孟、土地好轉(zhuǎn)讓收撞入、配泡套設(shè)施饞銷(xiāo)售收貿(mào)入（以理上統(tǒng)稱勸租售收校入）和杏自營(yíng)收鄭入。序號(hào)

項(xiàng)目合計(jì)123…

N1銷(xiāo)售收入1．11．21．3可銷(xiāo)售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售比例（%）2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加二、房膽地產(chǎn)投被資項(xiàng)目負(fù)的收入編、稅金在估算與贏資金籌逐措稅金估算目前，我厚國(guó)房地產(chǎn)廚開(kāi)發(fā)投資窗企業(yè)納稅魂的主要稅蓋種如下：1．經(jīng)營(yíng)拔稅金及央附加5.5%經(jīng)營(yíng)稅贊金及附悶加是指嘩在房地書(shū)產(chǎn)銷(xiāo)售偉、出租潔與自營(yíng)舒過(guò)程中舞發(fā)生的僵稅費(fèi)，肉主要包駱括營(yíng)業(yè)摧稅、城叼市建設(shè)重維護(hù)稅暈、教育梅費(fèi)附加騎（通常娃也叫兩稅一費(fèi)）。營(yíng)業(yè)稅的喂稅率是5%；城市維護(hù)夾建設(shè)稅的紙稅率，7%；（以營(yíng)中業(yè)稅為稅乘基）教育費(fèi)附枕加的稅率很，3%。（以止?fàn)I業(yè)稅為脅稅基）2．企業(yè)所夏得稅稅率25%。企業(yè)所愛(ài)得稅是卷對(duì)企業(yè)廈生產(chǎn)經(jīng)服營(yíng)所得燒和其他屑所得征臭收的一距種稅。二、房來(lái)地產(chǎn)投犯資項(xiàng)目甘的收入納、稅金唯估算與脾資金籌爆措3．土地未增值稅土地增黃值稅是僵對(duì)轉(zhuǎn)讓飽國(guó)有土桂地使用判權(quán)、地喊上建筑竿物及其農(nóng)附著物陜并取得穴收入的雜單位和陸個(gè)人，茂就其轉(zhuǎn)男讓房地昌產(chǎn)所取腿得的增泛值額為提征稅對(duì)吊象征收呼的一種鋒稅。土地增譜值稅實(shí)灑行四級(jí)辨超額累跑進(jìn)稅率萍，從30%咬~60偉%。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見(jiàn)銷(xiāo)售收入表22．12．2

2．32．42．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見(jiàn)書(shū)中闡述）營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開(kāi)發(fā)成本）×20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)÷(2)5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過(guò)50%至100%部分：40%增值額超過(guò)100%至200%部分：50%增值額超過(guò)200%部分：60%6增值稅

應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率利潤(rùn)總鼓額＝經(jīng)營(yíng)收入坑－開(kāi)發(fā)成豈本－開(kāi)發(fā)汪費(fèi)用－經(jīng)逆營(yíng)稅金及奮附加－土木地增值稅動(dòng)態(tài)投勞資效果廁評(píng)價(jià)指郵標(biāo)和方篇法-盈利能力厘指標(biāo)凈現(xiàn)值NPV內(nèi)部收當(dāng)益率IRR動(dòng)態(tài)投樸資回收戒期PT叁動(dòng)如脫兔工程進(jìn)度篩甘特圖現(xiàn)金流量經(jīng)濟(jì)系微統(tǒng)里投菜入的資舞金，花父費(fèi)的成漠本和獲喝取的收反益，都啄可以看劇成貨幣丈形式（財(cái)務(wù)賬望面）體現(xiàn)堂的資金知流出和去資金流咐入。在房地產(chǎn)摧投資分析裁中，把某零一項(xiàng)投資薪活動(dòng)作為淋一個(gè)獨(dú)立用的系統(tǒng)，個(gè)把一定時(shí)怎期各時(shí)間維點(diǎn)上實(shí)際涂發(fā)生的資陣金流出或幫流入叫現(xiàn)鏡金流量。其中，流出體統(tǒng)搶的資金叫現(xiàn)金流出，流入系鼻統(tǒng)的叫現(xiàn)金流季入?，F(xiàn)金流出貍現(xiàn)金流入杰之差稱為凈現(xiàn)金流形量。012345現(xiàn)金流入50405090現(xiàn)金流出12060凈流量-120-6050405090累計(jì)凈流-120-180-130-90-4050單位：攤?cè)f元資金價(jià)忘值在不同的救時(shí)間付出鄭或得到同恐樣的數(shù)額笛的資金期班價(jià)值是不物相等的，度資金的價(jià)桿值會(huì)隨時(shí)除間變化。近期投喂入的資扣金，比胸將來(lái)投執(zhí)入的同忘樣數(shù)額玻的資金石更有價(jià)麗值，因律為當(dāng)期崗立即帶道來(lái)收益鋼；而未殊來(lái)期間賞投入的存資金，忌不能立麻即產(chǎn)生礎(chǔ)收益，哭就與立噴刻投資蒙價(jià)值不稅等。利息率（單利探和復(fù)利年，由于貞房地產(chǎn)暫開(kāi)發(fā)為狹復(fù)利，纖因此本款處只做棄復(fù)利計(jì)纏算）終值塔現(xiàn)值忘利息繁率利息=i；終值=F現(xiàn)值（叉投資本蹈金）=PFn=P*(1+癢i)n【已知現(xiàn)值束求終值】資金折現(xiàn)Fn=P*(1+i銀)n【已知現(xiàn)值詞求終值】那么，蓄直接進(jìn)掠行對(duì)比套有失科哪學(xué)，因兆此以某們一時(shí)間勒為基準(zhǔn)識(shí)點(diǎn)，將扇資金折屑算到同幫一個(gè)時(shí)繡間點(diǎn)上體，才能攀得出正鑰確的結(jié)牌論。折現(xiàn)，漫就是將倦各期資籍金折算瓣到當(dāng)前哈時(shí)點(diǎn)的費(fèi)過(guò)程。（即已知芳終值求現(xiàn)汽值）Pn=F/*(1+朝i)n=F*(1+i估)-n【已知終壤值求現(xiàn)益值】?jī)蓚€(gè)要點(diǎn)翻：1、i的取值8%-怪12%房地產(chǎn)閥行業(yè)平紀(jì)均收益撿率。基準(zhǔn)折現(xiàn)辨率的概念基準(zhǔn)折現(xiàn)昌率是凈現(xiàn)山值計(jì)算中增反映資金裕時(shí)間價(jià)值瘋的基準(zhǔn)參迷數(shù)，是導(dǎo)遭致投資行蓋為發(fā)生所醬要求的最血低投資回句報(bào)率，稱粥為最低要媽求收益率。2、-n次方的古計(jì)算吳在EXC滴EL的方法經(jīng)濟(jì)效果斥評(píng)價(jià)指標(biāo)蹦及其計(jì)算宮方法盈利指順標(biāo)計(jì)算歲方法（一）會(huì)動(dòng)態(tài)指烤標(biāo)1、財(cái)務(wù)凈哨現(xiàn)值（FNPV熟=Fina舞ncia輝lNe咬tPr贏esen歐tVa火lue）是反映項(xiàng)唱目在計(jì)算閱期內(nèi)獲利刪能力的動(dòng)徹態(tài)指標(biāo)，支是指按設(shè)定的鍛折現(xiàn)率勤（可認(rèn)綁為制定捕），將各年照的凈現(xiàn)金海流量折現(xiàn)總到投資起查點(diǎn)的現(xiàn)值飯代數(shù)和，貴以此反映減項(xiàng)目在計(jì)壘算期內(nèi)獲扁利能力?；鶞?zhǔn)收益莖率是凈現(xiàn)歐值計(jì)算中附反映資金啄時(shí)間價(jià)值湖的基準(zhǔn)參臂數(shù)，是導(dǎo)淹致投資行鍋為發(fā)生所惕要求的最還低投資回灰報(bào)率。（房地產(chǎn)酸行業(yè)通常剛水平8-12見(jiàn)%）經(jīng)濟(jì)效果回評(píng)價(jià)指標(biāo)艷及其計(jì)算昆方法盈利指撞標(biāo)計(jì)算叮方法2、財(cái)務(wù)內(nèi)容部收益率(FIRR倚=Fin熱anc籠ial態(tài)In遼ter宴nal如Ra鎖te族of滔Ret象urn榜)財(cái)務(wù)內(nèi)部獅收益率（FIRR）也稱螞內(nèi)部收逃益率（IRR），是篇指項(xiàng)目嚴(yán)在整個(gè)毅計(jì)算期王內(nèi)，各喜年凈現(xiàn)金流梳量現(xiàn)值累乓計(jì)等于零突時(shí)（也就均是說(shuō)人為拉設(shè)定）的折現(xiàn)率誓。財(cái)務(wù)內(nèi)部撤收益率的承經(jīng)濟(jì)含義輕是到項(xiàng)目騰終了時(shí)，恭所有投資銳可以被完體全收回。內(nèi)部收益掏率表明了斗項(xiàng)目投資只所能支付剖的最高貸號(hào)款利率。省如果貸款僻利率高于效內(nèi)部收益霸率，項(xiàng)目宰投資就會(huì)蠢面臨虧損競(jìng)。（累計(jì)成折現(xiàn)值小儀于0，即虧釋損狀態(tài)謊。）（1）財(cái)務(wù)廚內(nèi)部收頓益率的透作用在進(jìn)行獨(dú)偶立方案的歪分析評(píng)價(jià)螺時(shí)，一般脹是在求得比投資項(xiàng)目臉的內(nèi)部收斃益率后，圣與同期貸街款利率、輝同期行業(yè)首基準(zhǔn)收益時(shí)率相比較今，以判定置項(xiàng)目在財(cái)減務(wù)上是否皂可行。①FIRR與同期貸是款利率i比較，異反映項(xiàng)跌目的盈電虧狀況醋：FIR教R＞i，項(xiàng)目雕盈利；FIRR=i，項(xiàng)目盈張?zhí)澠胶猓籉IRR＜i，項(xiàng)公目虧損掌。②FIR藝R與同期匙行業(yè)基太準(zhǔn)收益城率ic比較，愁反映項(xiàng)息目與行催業(yè)平均糟收益水器平相比驗(yàn)的盈利涉情況：FIR敬R＞ic，項(xiàng)目承盈利超皇出行業(yè)報(bào)平均收冒益水平余；FIR散R=ic，項(xiàng)目盈鳳利等于行牧業(yè)平均收奇益水平；FIR何R＜ic，項(xiàng)目艷盈利低筑于行業(yè)瞧平均水漢平。（2）財(cái)務(wù)內(nèi)猜部收益率前的計(jì)算（內(nèi)插法蜓，了解即苦可）其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收龍益率；NPV1：采用巡壽低折現(xiàn)泊率時(shí)凈邪現(xiàn)值的科正值；NPV2：采用高指折現(xiàn)率時(shí)末凈現(xiàn)值的祝負(fù)值；i1：凈現(xiàn)值保為接近于希零時(shí)的正遭值的折現(xiàn)塵率；i2：凈現(xiàn)值燦為接近于核零時(shí)的負(fù)夾值的折現(xiàn)陸率。（3）財(cái)務(wù)內(nèi)沙部收益率遣的計(jì)算Exce瞎l函數(shù)法IRR（X:Y）3、動(dòng)態(tài)投闖資回收期Pd=（dyna幼mic充inv途estm崖ent汽pay-草back臉per介iod）是指考榆慮現(xiàn)金脂折現(xiàn)時(shí)(基準(zhǔn)收益園率或基準(zhǔn)眠折現(xiàn)率條鳥(niǎo)件)，項(xiàng)目山以凈收翅益來(lái)抵榮償全部斬投資（階包括固懼定資產(chǎn)販投資和舟流動(dòng)資敘金）所蟻需的時(shí)嚴(yán)間，是鉛反映項(xiàng)左目投資烈回收能臉力的重青要指標(biāo)貿(mào)。（以投資項(xiàng)旨目?jī)衄F(xiàn)金上流量的現(xiàn)侍值抵償原蠟始投資現(xiàn)仔值所需要遞的全部時(shí)臥間。即：蜘動(dòng)態(tài)投資程回收期是稀項(xiàng)目從投冶資開(kāi)始起早，到累計(jì)抖折現(xiàn)現(xiàn)金辨流量等于0時(shí)所需株的時(shí)間圓。)Pb=[累計(jì)凈現(xiàn)忘金流量現(xiàn)流值開(kāi)始出半現(xiàn)正值期蹦數(shù)-1]+麥[上期累同計(jì)凈現(xiàn)赴金流量淺的絕對(duì)嘆值/當(dāng)期凈中現(xiàn)金流說(shuō)量現(xiàn)值]現(xiàn)金流量許表全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123

…N1現(xiàn)金流入

1.1銷(xiāo)售收入

1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出

2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資

2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量

4累計(jì)凈現(xiàn)金流量

計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：IRR

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%