公寓式酒店定位設(shè)想可行性專項(xiàng)

公寓式酒店定位設(shè)想可行性專項(xiàng)研究公寓式酒店市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀昆明酒店業(yè)發(fā)展形勢(shì)概況分析將心景集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)嫁接到西城心景項(xiàng)目?jī)?nèi)項(xiàng)目整體投資回報(bào)測(cè)算調(diào)整西城心景項(xiàng)目的綜合建議目錄公寓式酒店市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀PART

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國(guó)內(nèi)公寓式酒店發(fā)展情況何為公寓式酒店公寓式酒店（ExtendedStayHotel）原意為“長(zhǎng)時(shí)間逗留的酒店”。在20世紀(jì)70年代隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化初步成形，一些國(guó)際性企業(yè)/跨國(guó)集團(tuán)需要向其他國(guó)家派駐高級(jí)管理人才，公寓式酒店在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家應(yīng)運(yùn)而生。最初的公寓式酒店是以“酒店式服務(wù)、公寓式管理”的形式，向國(guó)際性企業(yè)/跨國(guó)集團(tuán)的高級(jí)經(jīng)理人提供中長(zhǎng)期酒店服務(wù)的公寓。目前全球最知名的公寓式酒店品牌為雅詩(shī)閣及萬(wàn)豪酒店集團(tuán)旗下的萬(wàn)豪行政公寓。公寓式酒店的產(chǎn)品特點(diǎn)公寓式酒店最大的產(chǎn)品特點(diǎn)是：擁有居家的布局和居住功能。酒店客房不同于常規(guī)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、套間等形式，而是每間客房都帶有獨(dú)立的客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等居家功能。配有全套的家具家電，包括常規(guī)酒店并不會(huì)配套的洗衣機(jī)、微波爐、電熨斗等家用電器。客房面積一般為60~150㎡，有一居室、二居室、三居室等等。配套設(shè)施為滿足舒適體驗(yàn)及生活便利的游泳池、健身房、SPA、精品小超市、小型餐廳等。部分規(guī)模較大的公寓式酒店甚至還配有嬰幼兒托管中心，兒童活動(dòng)中心。因其產(chǎn)品特點(diǎn)與一般居家公寓非常類似，因此國(guó)內(nèi)才把ExtendedStayHotel稱為公寓式酒店。公寓式酒店的目標(biāo)客群公寓式酒店最初所面對(duì)的目標(biāo)客群為國(guó)際性企業(yè)/跨國(guó)集團(tuán)的常駐異地的高級(jí)管理人員。后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)全球化的快速發(fā)展，其目標(biāo)客群也逐步延伸為，以商務(wù)居住為主，并且有長(zhǎng)期居住及安置家人的需求，但并不需要在異地買(mǎi)房定居的高端人群?？腿禾攸c(diǎn)：租期一般為三個(gè)月、半年以上或更長(zhǎng)。由公司負(fù)擔(dān)高額的房租費(fèi)用，價(jià)格名感度較低。為高端商務(wù)人士在異地提供居家式的居住享受。就客房的設(shè)施設(shè)備來(lái)說(shuō)，公寓式酒店的檔次至少在3星級(jí)以上，有的甚至超過(guò)5星級(jí)酒店。公寓式酒店在中國(guó)公寓式酒店于20世紀(jì)90年代進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，目前進(jìn)駐中國(guó)的國(guó)際品牌主要是雅詩(shī)閣和東方廣場(chǎng)。主要分布在北京、廣州、上海、深圳四大一線城市的商務(wù)核心區(qū)或金融中心，如北京朝陽(yáng)區(qū)、建國(guó)門(mén)、中關(guān)村；上海的盧灣區(qū)、徐匯區(qū)；廣州的天河區(qū)等。也在這些區(qū)域形成了一定規(guī)模的外籍人士聚集區(qū)。公寓式酒店在中國(guó)由于公寓式酒店針對(duì)的是需要在異地長(zhǎng)期居住的高級(jí)商務(wù)人士及其家庭，因此其選址都選在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國(guó)際化程度高的區(qū)域中心城市或國(guó)際性城市，因此在中國(guó)的發(fā)展較為緩慢。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著中國(guó)加入WTO之后，公寓式酒店在中國(guó)的發(fā)展有所加快，但也僅限于大連、寧波、天津等對(duì)外開(kāi)放程度較高的港口城市，或重慶、西安等區(qū)域性中心城市。公寓式酒店在中國(guó)雅詩(shī)閣（Ascott）雅詩(shī)閣是是全球最大的國(guó)際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商，在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的20個(gè)國(guó)家70多個(gè)城市擁有超過(guò)28,000套公寓單位。總部設(shè)在新加坡，旗下有3個(gè)品牌：雅詩(shī)閣（高端）、盛捷（中高檔）及馨樂(lè)庭（度假村品牌）。目前在中國(guó)擁有38個(gè)物業(yè)，約7,000套服務(wù)公寓單位，分布在北京、成都、重慶、大連、廣州、杭州、寧波、上海、沈陽(yáng)、深圳、蘇州、天津、武漢、西安、香港和澳門(mén)。雅詩(shī)閣（Ascott）——北京雅詩(shī)閣（Ascott）——廣州雅詩(shī)閣（Ascott）——成都雅詩(shī)閣在中國(guó)的經(jīng)營(yíng)情況城市品牌房型價(jià)格當(dāng)?shù)?星級(jí)酒店均價(jià)北京雅詩(shī)閣1房/2房/3房988/1588/2288元/天700-1100元/天盛捷1房/2房668/1288/元/天上海雅詩(shī)閣1房/2房1200/2100元/天650-900元/天盛捷1房/2房/3房7501850/1200元/天馨樂(lè)庭1房/2房/3房540/1100/1800元/天廣州雅詩(shī)閣1房1000-1200元/天550-800元/天武漢馨樂(lè)庭1房/2房538/838元/天430-720元/天成都盛捷1房/2房/3房850/2300/3280元/天700-900元/天西安盛捷1房390-590元/天600-1000元/天馨樂(lè)庭1房370-590元/天重慶盛捷1房/2房485-859元/天450-600元/天公寓式酒店在中國(guó)二三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及城市開(kāi)放性較弱，國(guó)際性企業(yè)/跨國(guó)集團(tuán)較少在二三線城市進(jìn)行大項(xiàng)目投資或設(shè)立區(qū)域分公司，即使有也只是其產(chǎn)業(yè)鏈的低端環(huán)節(jié)，如昆明的可口可樂(lè)僅是一個(gè)生產(chǎn)廠房。這些企業(yè)的高級(jí)管理人員到二三線城市停留時(shí)間短暫（以視察/會(huì)議等目的為主的商務(wù)旅行），一般都會(huì)選擇五星級(jí)商務(wù)酒店作短期商旅住宿。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，跨區(qū)域的商務(wù)往來(lái)越來(lái)越頻繁和密切，在二三線城市也產(chǎn)生了大量需要在異地頻繁穿梭往來(lái)的商務(wù)人群（比如各類型國(guó)內(nèi)企業(yè)/民營(yíng)企業(yè)/中小企業(yè)的商務(wù)差旅），但其商務(wù)往來(lái)的消費(fèi)力相對(duì)較低，對(duì)住宿酒店的需求與國(guó)際性都市的性質(zhì)和需求潛力是完全不同的。公寓式酒店在中國(guó)主要以國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)的業(yè)務(wù)人員及高級(jí)技術(shù)人員跨省往來(lái)為主。這部分客群在異地逗留的時(shí)間一般為3~7天，并不攜帶家屬，注重性價(jià)比。與此同時(shí)，伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量滿足投資需求的小戶型公寓產(chǎn)品面市。在這種背景下，公寓式酒店這種特色的高端酒店產(chǎn)品，在二三線城市出現(xiàn)了往下延伸的“特色”發(fā)展，進(jìn)入中低端酒店市場(chǎng)。真正意義上的高檔次公寓式酒店的檔次、品質(zhì)和價(jià)格不遜于5星級(jí)酒店。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及城市開(kāi)放性等條件的制約，真正意義上的高檔次公寓式酒店在中國(guó)仍處于發(fā)展的起步階段。除北、上、廣、深等國(guó)際性都市外，僅有少數(shù)幾個(gè)沿海地區(qū)的港口城市，和中西部地區(qū)的區(qū)域中心城市，具備發(fā)展高檔次公寓式酒店的條件和市場(chǎng)基礎(chǔ)。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展所帶來(lái)的城際、省際商務(wù)往來(lái)的加劇及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使國(guó)內(nèi)公寓式酒店的產(chǎn)品線向下延伸，進(jìn)入中低端市場(chǎng)。昆明是三線城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及開(kāi)放性，并不具備吸引大量跨國(guó)企業(yè)在昆明建設(shè)區(qū)域總部型的投資項(xiàng)目或辦公機(jī)構(gòu)，對(duì)真正意義上的高檔次公寓式酒店的需求基礎(chǔ)并不充分。小結(jié)1-2

昆明“公寓式酒店”基本情況昆明“公寓式酒店”基本情況順應(yīng)這股潮流，從2005年左右開(kāi)始，產(chǎn)品線下移之后的“公寓式酒店”出現(xiàn)在昆明酒店市場(chǎng)上，2007年之后快速發(fā)展。市場(chǎng)部此次對(duì)“公寓式酒店”集中分布的市區(qū)及西城心景所處的高新片區(qū)進(jìn)行了實(shí)地抽樣調(diào)查。調(diào)查樣本量：14家昆明“公厘寓式酒店廁”經(jīng)營(yíng)模移式模式一：掘小規(guī)模作捷坊式經(jīng)營(yíng)小型酒店驕管理公司銹/個(gè)人通舒過(guò)中介或輪直接與小私區(qū)業(yè)主租幸用零散的瓦房源用作鑰客房經(jīng)營(yíng)達(dá)。酒店規(guī)移模：2留0間客般房左右肯，最少柴的只有蘭6間。房租成本帽：比同小壩區(qū)內(nèi)個(gè)人閱租用自住師的租金水利平略低，烤根據(jù)其所兼處小區(qū)的演位置及品質(zhì)有所差償異，一般屢為800緩~120詞0元/套株/月。租碼期：一御般為3~壓5年。模式二：怪產(chǎn)權(quán)式公丘寓酒店由房地制產(chǎn)開(kāi)發(fā)黎商將其恒開(kāi)發(fā)的旁小戶型求公寓產(chǎn)絨品銷售室給投資雄客，然嚇后再返捉租回來(lái)竭交由專領(lǐng)門(mén)的酒腔店管理角公司經(jīng)霉?fàn)I管理臣。酒店規(guī)島模：1膜00~閉200駱間客房醒左右。房租成排本：每配年想業(yè)尼主支付強(qiáng)房屋銷杰售總價(jià)計(jì)的7%啟~8%殘作為返停租租金麥。租卸期：一訊般為1償0年起船。代表項(xiàng)換目：雙齒龍·逸姻品；糖弄果公寓昆明“隨公寓式崇酒店”課房型配熱比不管哪某種模式已的“公告寓式酒批店”，破房型配短比基本譽(yù)一致。每個(gè)房間焦都配有客嬸廳、臥室柳、廚房及毅衛(wèi)生間。大部分為朋35~4低5㎡一室帽一廳的房范型設(shè)計(jì)。昆明“公字寓式酒店育”裝修檔差次特點(diǎn)小規(guī)模作夾坊式公寓桿酒店由酒店棋經(jīng)營(yíng)管散理方分長(zhǎng)別向小婦區(qū)業(yè)主分租賃房社源，酒財(cái)?shù)旯芾頂r方出于息成本考飽慮并不買(mǎi)會(huì)進(jìn)行尤統(tǒng)一改維造裝修鼓，租過(guò)孟來(lái)的是辜什么樣束就是什址么樣。燒如果租乏的是毛胖坯房，井則由酒蹲店管理巴公司進(jìn)揉行簡(jiǎn)單捕的裝修抬。因此旗就算是叫同一酒訂店內(nèi)的絮客房裝搜修風(fēng)格波也會(huì)有季很大差土異。不管哪種中經(jīng)營(yíng)模式辣的“公寓刑式酒店”塑裝修檔次爽都是中低較檔簡(jiǎn)單裝瓦修；產(chǎn)權(quán)式咱公寓酒視店在項(xiàng)目懼銷售之油時(shí)就有拜開(kāi)發(fā)商買(mǎi)進(jìn)行同繪一裝修洽和采購(gòu)姻家具，散裝修風(fēng)蘆格都是嫌統(tǒng)一的糞。昆明“公毅寓式酒店喪”產(chǎn)品特?cái)D點(diǎn)小規(guī)模作獎(jiǎng)坊式公寓富酒店除酒店個(gè)客房外乏，僅經(jīng)掃營(yíng)小商香品零售藥，如小播食品、巧香煙、織飲料、吉洗漱用住品、性眠用品等未。大堂僅是誓簡(jiǎn)單的門(mén)憲面，有些漠甚至門(mén)面紗也沒(méi)有，如只是在小京區(qū)內(nèi)租一伙間房，一雨半用作休滋息區(qū)，一窮半用作接當(dāng)待區(qū)進(jìn)行皂住店客戶燭信息登記段。產(chǎn)權(quán)式公從寓酒店由于規(guī)寧模較大沉，會(huì)配婚置一個(gè)責(zé)小型的采酒店大酷堂。此外還亮經(jīng)營(yíng)小昏商品零堤售，如會(huì)小食品越、香煙階、飲料話、洗漱絞用品、劃性用品棟等。昆明“鞠公寓式擴(kuò)酒店”嫂分布情礎(chǔ)況昆明“寺公寓式后酒店”碧集中分盤(pán)布在市仿中心一竿環(huán)內(nèi)及捐北京路飯沿線。昆明“牲公寓式層酒店”博經(jīng)營(yíng)情酬況不論哪撕種經(jīng)營(yíng)躲模式，罷昆明“孟公寓式皺酒店”燒銷售價(jià)荷格沒(méi)有石任何差丙異。由于全證部集中哈分布在苗一環(huán)內(nèi)子市中心賄區(qū)域，籮區(qū)位所真造成的沃價(jià)格差前異也很園小。昆明“公妄寓式酒店回”針對(duì)客腿戶住店的想時(shí)間長(zhǎng)短果一般都有績(jī)不同優(yōu)惠弦，住店時(shí)午間3~7跪天優(yōu)惠1巖0%；住喘店時(shí)間7尺~15天瘡優(yōu)惠15放%；住店顆時(shí)間15齊天~30版天優(yōu)惠2位0%，住品店時(shí)間超沿過(guò)30天趙優(yōu)惠25代%。根據(jù)田拋野調(diào)查序公司的抽數(shù)據(jù)，細(xì)200井9年昆帖明“公禿寓式酒村店”的愚平均入繩住率為鳳65%掘~70鄭%。1-3挖昆明““碧公寓式酒朱店””目素標(biāo)客戶分撕析昆明“單公寓式歡酒店”辨入住群外體分析昆明“公倘寓式酒店件”入住客言戶的年齡頁(yè)層次主要扒集中在2壺0~40爽歲之間，效25~3欣5歲的客超戶最多。昆明“公尿寓式酒店市”入住群巷體分析根據(jù)對(duì)予這些酒每店從業(yè)霧人員的加訪談及犬現(xiàn)場(chǎng)觀勵(lì)察來(lái)看鋪，昆明鄙“公寓正式酒店確”入住深的客戶煌主要為利兩類：本地白領(lǐng)忍：一男一唉女只開(kāi)一崖間房，入燙住時(shí)無(wú)任擾何大件隨榨身行李。具（在昆都扔、三市街商絡(luò)圈所占的谷比例更高道，超過(guò)5陶0%）商旅人士江：1人貍或1~2屈人結(jié)伴而環(huán)行，隨著礙攜帶拉桿張箱等大件杰行李。昆明“公否寓式酒店墓”入住群園體分析根據(jù)對(duì)迎這些酒默店從業(yè)歲人員的修訪談及滲現(xiàn)場(chǎng)觀間察來(lái)看登，本地織的青年額白領(lǐng)在般酒店的帳逗留時(shí)盡間基本炊只有半鐮天，0搬0：0養(yǎng)0~0單2：0權(quán)0集中茅到來(lái)，垮第二天詢退房前茶就離開(kāi)滋。商旅人士春及自駕游滿客平均逗烈留時(shí)間1鈴~3天，瓣沒(méi)有明顯幕的集中到暮來(lái)時(shí)間。昆明“公鉆寓式酒店?！比胱∪焊怏w綜合需攔求分析本地白領(lǐng)年齡處于則25~3鉤5歲的本述地白領(lǐng)階墾層（以及菊部分的青呢年學(xué)生1搭8-20錫來(lái)歲之間刮），思想秒開(kāi)放，樂(lè)蜻于且易于姨接受新鮮次事物；離酒吧、糾KTV、坊夜總會(huì)等愈夜場(chǎng)娛樂(lè)姨場(chǎng)所越近復(fù)越好；住酒店就蓄是找一個(gè)奏舒適的情同調(diào)類消費(fèi)狠場(chǎng)所；完全自費(fèi)道，價(jià)格敏鍛感度高，候但在進(jìn)行委此類消費(fèi)駝時(shí)容易產(chǎn)滋生沖動(dòng)消尸費(fèi)。（有籃個(gè)顯著特爽點(diǎn)是，顧焦客索取發(fā)木票的比例彈很低，不失超過(guò)30指%）商務(wù)人士主要外地席的中小企某業(yè)的業(yè)務(wù)給人員或?qū)Ｊ順I(yè)技術(shù)人紡員，被接控待的規(guī)格揀不高，甚側(cè)至是自費(fèi)龍，注重性物價(jià)比；白天有專唯門(mén)的商務(wù)禽場(chǎng)所，對(duì)崇商務(wù)設(shè)施狡需求不大講，能上網(wǎng)蠅就行；交通便菠利，或味離白天隊(duì)工作的俘地點(diǎn)較級(jí)近。1-4侵昆明“公是寓式酒店訓(xùn)”案例分朋析產(chǎn)權(quán)式倚公寓酒到店典型功案例—告—湖畔國(guó)圣水開(kāi)發(fā)商城建股份銷售期間2008年6月至今建筑面積32萬(wàn)㎡項(xiàng)目地址澄江撫仙湖東岸湖畔圣水舍于200察8年6月訂第一正式牙對(duì)外銷售牙，推出產(chǎn)悶品為40蹦~60㎡奇共計(jì)13魄00多套遍的高層度士假公寓，疊開(kāi)盤(pán)均價(jià)遠(yuǎn)7200釀元/㎡，勒僅售出3懇00余套悼。2010貧年5月，射在湖畔圣偵水項(xiàng)目正姜式引入國(guó)延際級(jí)高端希度假酒店護(hù)品牌——測(cè)悅椿，以餡產(chǎn)權(quán)式公養(yǎng)寓酒店的施面貌，9滔800元籍/㎡的均弱價(jià)進(jìn)行第遵二次開(kāi)盤(pán)臭，并承諾攜購(gòu)房者可植享受每年硬6.8%銳的固定回保報(bào)、30孩%的酒店戰(zhàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)艇分成及每區(qū)年14天謝的免費(fèi)入其住時(shí)間。演4個(gè)月內(nèi)核所有積壓未房源全部辟售罄。產(chǎn)權(quán)式遇公寓酒菌店典型駐案例—棗—湖畔疑圣水悅椿酒勝店經(jīng)營(yíng)圍情況客房：1割300套值公寓式酒固店客房，派18棟湖孕景VIL去LA，5龜4間精致飯湖景客房忍及28間母湖景度假企別墅配套：1步個(gè)120謎人中型會(huì)縫議廳及三派個(gè)小型會(huì)讀議廳大型濕地面公園悅椿SP否A、悅椿拼閣精品店9個(gè)不同路主題的餐葡飲休閑場(chǎng)講所及棋牌皂室、電子牛游戲機(jī)室幕、兒童樂(lè)伐園、健迷身室、鮮網(wǎng)球場(chǎng)、籃球聞、沙灘根排球、總室內(nèi)外游吵泳池、按忙摩室、得桑拿浴室活、日光撤浴場(chǎng)等休針閑場(chǎng)所。2010潤(rùn)年6月試鮮運(yùn)營(yíng)，當(dāng)羞時(shí)其公寓須式酒店客瞎房?jī)r(jià)格為貴600元任/間/晚劃；目前執(zhí)行璃價(jià)格：戶型標(biāo)間湖景套房面積41平米160-400㎡價(jià)格477元/間/晚690-1840元/套/晚產(chǎn)權(quán)式公而寓酒店典薪型案例—緩—湖畔圣潮水據(jù)了解奇悅椿酒特店正式朗運(yùn)營(yíng)后奔，經(jīng)營(yíng)殊效果并蹄不理想峰，標(biāo)準(zhǔn)暖間客房澤單價(jià)從玩600局元/間冷/晚直賀降到4州70元從/間/希晚。業(yè)主方云割南城建股物份不論酒仿店經(jīng)營(yíng)的逃好壞，每施年還必須弊向購(gòu)房者蓄支付6.搞8%的投慮資回報(bào)，緩據(jù)內(nèi)部人泛士透露，唯城建股份愈目前倍感飽壓力。2010欄年10月怒，湖畔圣合水二期純啟別墅房源邀推外銷售改（未做開(kāi)距盤(pán)），均冤價(jià)220稀00元/貫㎡。據(jù)了蠢解，湖畔惠圣水二期長(zhǎng)房源開(kāi)盤(pán)紅時(shí)，悅榕浸集團(tuán)不愿蜜再接管新戚的產(chǎn)權(quán)式享房源，以備避免業(yè)主且方對(duì)其經(jīng)勵(lì)營(yíng)有過(guò)多疾干預(yù)，而河城建股份刮也倍感每貨年6.8輕%的投資押回報(bào)率的徹壓力，因歌此湖畔圣伍水二期不紅帶投資回柿報(bào)，銷售遠(yuǎn)情況非常冒慘淡。產(chǎn)權(quán)式公番寓酒店典炊型案例—災(zāi)—上海沙州龍3期開(kāi)發(fā)商中炬地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年5月開(kāi)盤(pán)價(jià)格5500元/㎡建筑面積22654.2㎡項(xiàng)目地址民航路與關(guān)興南巷交界處銷售情況開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄促銷措施以酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)贈(zèng)送精裝修及全套家具家電，并承諾每年不低于8%的租金回報(bào)上海沙衰龍于2鑄009充年5月扒全國(guó)房豎地產(chǎn)市柏場(chǎng)最低仗迷的時(shí)呈候開(kāi)盤(pán)陸銷售。在營(yíng)銷復(fù)推廣時(shí)駐，上海灣沙龍以求產(chǎn)權(quán)式師公寓酒擔(dān)店作為滾核心賣(mài)召點(diǎn)，承難諾購(gòu)房關(guān)者按每核年不低盜于總房奶價(jià)8%旦的租金黎返租，鋤返租期魯為5年清。此舉瘋對(duì)于項(xiàng)酸目銷售憂起到了筍積大的干推動(dòng)作膊用，使宗上海沙號(hào)龍?jiān)谑械葓?chǎng)低迷僵的時(shí)候等完成了少開(kāi)盤(pán)即爛售罄的粥佳績(jī)。到項(xiàng)目竣佩工交房的遲時(shí)候，開(kāi)叛發(fā)商中炬隱地產(chǎn)并未盟按銷售時(shí)傾承諾客戶如的每年不似低于總房葉價(jià)8%的坑租金進(jìn)行焦返租，而拔是以一私牢人名義來(lái)逗與購(gòu)買(mǎi)者急簽訂返租胞協(xié)議，返揭租租金低薄于8%的冊(cè)比例，還抹要求購(gòu)房育者不得進(jìn)藏行房屋驗(yàn)押收，由簽扭訂返租協(xié)著議的人來(lái)灰驗(yàn)收。如懼果購(gòu)房者違不同意返艱租，開(kāi)發(fā)北商則不贈(zèng)昂送精裝修渡及家具家寒電。該項(xiàng)目丟在購(gòu)房殃者的維行權(quán)過(guò)程俊中，產(chǎn)掉權(quán)式公釘寓酒店扔未能開(kāi)犧業(yè)，最籍終改造殲成為商太住辦公強(qiáng)樓。小賠結(jié)產(chǎn)權(quán)式銷褲售，返租茅經(jīng)營(yíng)的公嗚寓式酒店況在昆明的觸發(fā)展并不肚太好。開(kāi)發(fā)商在點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)沖目銷售階棗段為爭(zhēng)取商更高利潤(rùn)結(jié)和更快回封款，承諾專每年給予補(bǔ)客戶優(yōu)厚灶的回報(bào)進(jìn)窩行返租來(lái)疲經(jīng)營(yíng)公寓破式酒店，惡在昆明返征租的比例鎖一般為6晉%~8%丟，租期一遼般為5~源10年。撈除固定的扒返租收益賢外，還承既諾給予客辣戶一定比靜例的酒店朝經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)摔分成。而在項(xiàng)拒目建成提之后，督市場(chǎng)信各譽(yù)度較引好的品成牌開(kāi)發(fā)襲商（城塘建股份泊）背負(fù)救了沉重抗的返租因租金，瘦即使是滿國(guó)際知壓名的品梯牌酒店觸管理公補(bǔ)司（悅治榕集團(tuán)豆）也難六在項(xiàng)目偵運(yùn)營(yíng)前折期就能糾實(shí)現(xiàn)盈蒜利。而爺中小型朝開(kāi)發(fā)商裁則拋棄貿(mào)企業(yè)信購(gòu)譽(yù)于不立顧，欺印騙消費(fèi)哨者。2009來(lái)年之后，蝴房地產(chǎn)市宋場(chǎng)轉(zhuǎn)好，猶開(kāi)發(fā)商不而像09年欲之前迫于恭市場(chǎng)壓力娘需要用產(chǎn)久權(quán)式銷售挖的高額回出報(bào)來(lái)吸引裙購(gòu)房者，胳也不愿背共負(fù)沉重的劣返租租金賭和經(jīng)營(yíng)壓蘋(píng)力；購(gòu)房侍者在經(jīng)歷篇了一些產(chǎn)息權(quán)式銷售吉項(xiàng)目的失炊敗之后也負(fù)對(duì)這類產(chǎn)梯品產(chǎn)生了快一定免疫迫，因此產(chǎn)搖權(quán)式銷售孤的公寓酒帳店09年守之后在昆肯明市場(chǎng)未文在出現(xiàn)。借鑒了創(chuàng)一線城框市公寓縫式酒店喪的運(yùn)營(yíng)前經(jīng)營(yíng)，賞國(guó)內(nèi)二賭三線城桿市針對(duì)稱其市場(chǎng)鍵客戶的緊需求，扒延生出待了面對(duì)亂中低端談客戶群應(yīng)體的“及公寓式送酒店”押。昆明的“驗(yàn)公寓式酒微店”也是凳處于此類條延生產(chǎn)品賢，主要針竹對(duì)跨省/漁市中小型城企業(yè)的業(yè)膚務(wù)人員/勸技術(shù)人員鑼，及本地堪本領(lǐng)階層旬。產(chǎn)權(quán)式敗銷售的競(jìng)公寓式務(wù)酒店，聾每年向盟業(yè)主支桃付的返厭租租金城會(huì)為運(yùn)共營(yíng)方帶舞來(lái)高額昂的經(jīng)營(yíng)狂成本，涂往往入盤(pán)不敷出疤，20質(zhì)09年歪后產(chǎn)權(quán)孩式銷售活的公寓診式酒店講在昆明張市場(chǎng)上寬已經(jīng)絕效跡。昆明酒插店業(yè)發(fā)潑展形勢(shì)油概況分尚析PAR俘T2目前昆明核市場(chǎng)上的線酒店，按施功能可劃緣瑞分為三類經(jīng)濟(jì)型酒摘店、星級(jí)水商務(wù)酒店奏、旅游度封假酒店2-1搞經(jīng)濟(jì)型連貨鎖酒店市融場(chǎng)情況連鎖酒店碼分布經(jīng)濟(jì)型竹連鎖酒條店產(chǎn)品特閣點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)型酒策店的總房垃數(shù)控制在朗一般在1瞇00-1莫50間?？头棵娣e夫在15-盼30㎡之畝間（套內(nèi)畢面積）。標(biāo)間和斷單人間佛占總戶圖數(shù)的9腳5%，棄套房只年占5%表左右。配套：經(jīng)營(yíng)副蝦食品、炕煙草、清飲料及禾性用品經(jīng)濟(jì)型戲連鎖酒約店經(jīng)營(yíng)狀況臂：星級(jí)房型面積（㎡）價(jià)位入住率如家標(biāo)間20-2518270%單人房15-2017060%套房——————七天標(biāo)間20-2515775%單人房15-2014770%套房48207——云上四季標(biāo)間20-2519460%單人房15-2018665%套房4222030%經(jīng)濟(jì)型連僑鎖酒店經(jīng)營(yíng)模幣式：經(jīng)濟(jì)型臂酒店一畢般由單憶一專業(yè)拆酒店經(jīng)皂營(yíng)管理鹿公司在央市中心聚區(qū)整體蠻租用一扎棟老舊挨樓房（夕租金約弄為30駝-40估元/㎡/月）怖進(jìn)行裝修遼改造后即黎投入運(yùn)營(yíng)珍。房租成蚊本低。經(jīng)濟(jì)型稱連鎖酒悶店經(jīng)營(yíng)狀況料：經(jīng)濟(jì)型連厚鎖酒店的掌價(jià)格為：怎單人間1斯20元/跨天，標(biāo)間隙150-旦170元厲之間，套設(shè)房在20釋0-22伙0元之間董。單人間入女住率高達(dá)港75%，浴標(biāo)間入住虜率為65遼%，套房亮的入住率重僅為20踩%。經(jīng)濟(jì)型靈連鎖酒炸店目標(biāo)客殺群：主要客資群為本味地白領(lǐng)前，占總惱體的5愿0%，她其次為益短期商僚旅客群徑，占到銅30%勺，以旅蠻游住宿外為目的覆的，僅仿占15贈(zèng)%。小鈔結(jié)經(jīng)濟(jì)型酒搶店在區(qū)位禽分布、價(jià)資格區(qū)間、鑰經(jīng)營(yíng)狀況塘、酒店規(guī)逗模、配套挎上，與公鐵寓式酒店衣幾乎一樣津，兩者的句目標(biāo)客群艘重疊性極辮高，可替綱代性強(qiáng)。目前昆啟明酒店預(yù)市場(chǎng)的貨消費(fèi)群蒜體對(duì)經(jīng)盈濟(jì)型酒慮店和公削寓式酒內(nèi)店的概致念認(rèn)知氧是混淆壤不清的壯。經(jīng)濟(jì)型朗酒店相天較于公征寓式酒暈店，最拉大的區(qū)投別在于雪客房設(shè)鼠置。經(jīng)筑濟(jì)型酒齒店戶型撤較小，鞋客房功造能與常城規(guī)商務(wù)鋤酒店一摧致。公閘寓式酒雀店由于霉是租用德居民小恒區(qū)內(nèi)的厚房源，宿偏向于揮居家功珍能。因此造次成兩者做在目標(biāo)蓄客群的積比例上閉有略微桂的差異撤，經(jīng)濟(jì)鉛型酒店禾的本地菌白領(lǐng)所肚占的比微重稍大貌。2-2免星級(jí)商務(wù)看酒店市場(chǎng)捕情況昆明的損星級(jí)商跟務(wù)酒店囑市場(chǎng)情障況現(xiàn)在昆明鐵市場(chǎng)上運(yùn)晨營(yíng)的評(píng)星糠級(jí)的酒店輔共有38嬌家，其中曠：5星級(jí)儲(chǔ)8家（牌如：翠已湖賓館舟、昆明巾君悅酒檢店、天封恒大酒默店、世嚷紀(jì)金源詳大飯店喚）4星級(jí)壁15家險(xiǎn)（如：劍新紀(jì)元縣大酒店兩、昆明放櫻花酒燈店、云說(shuō)南經(jīng)貿(mào)陽(yáng)賓館、嘴新南疆目酒店）3星級(jí)1旦5家（如揭：寶善大筋酒店、昆儀明春城花汗園酒店、啦金茂酒店斬）。昆明的星送級(jí)商務(wù)酒傍店市場(chǎng)情漁況主要商務(wù)持酒店分布夸圖五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)昆明的殖星級(jí)商缺務(wù)酒店爪市場(chǎng)情植況星級(jí)相關(guān)配套設(shè)施（服務(wù)）五星商務(wù)配套：大型商務(wù)會(huì)議中心、大型中西餐宴會(huì)廳休閑配套：商場(chǎng)、夜總會(huì)、KTV、游泳池、健身室、桑拿浴室、臺(tái)球、棋牌室等。四星商務(wù)配套：商務(wù)會(huì)議中心、中西餐宴會(huì)廳；休閑配套：容納150左右的人中小型餐廳，自助式西餐廳、酒吧、健身、夜總會(huì)、桑拿三星商務(wù)配套：部分酒店擁有中小型會(huì)議室，部分不具備會(huì)議功能；休閑配套：很少，基本僅為滿足住宿需求，部分酒店配備中小型中餐廳；部分酒店擁有TV包房。昆明星剛級(jí)酒店辯分布情穩(wěn)況目標(biāo)客夫群星級(jí)主要客群占比需求類型五星高端大型商務(wù)、政府會(huì)議團(tuán)體80%高檔氣派的形象大型會(huì)議室、宴會(huì)設(shè)施完備的休閑娛樂(lè)配套國(guó)內(nèi)外高端旅行團(tuán)20%靠旅行社支撐四星商務(wù)、政務(wù)會(huì)議團(tuán)體60%大型會(huì)議室、宴會(huì)設(shè)施完備的休閑娛樂(lè)配套旅行團(tuán)40%靠旅行社支撐三星在昆明有業(yè)務(wù)往來(lái)的商務(wù)人士40%交通便利居住舒適性價(jià)比高旅行團(tuán)60%靠旅行社支撐昆明星稻級(jí)酒店蔥經(jīng)營(yíng)狀偽況分析星級(jí)商務(wù)嫌酒店普通照標(biāo)間的價(jià)體格差距不啊大，平均劑水平5星雕比3星貴箏300元騎左右。5星級(jí)草酒店的星平均入動(dòng)住率可淚達(dá)50御~55鄰%。4星與3硬酒店的平秩均入住率身只有40~刷45%壺，經(jīng)營(yíng)扮情況較疑差。5星級(jí)商畫(huà)務(wù)酒店以敗其高檔次荒大規(guī)模的鉛的商務(wù)配貨套，成為敬昆明大型全商務(wù)、政噴務(wù)會(huì)議的籍主要接待鞭場(chǎng)所，在堪目前昆明威五星級(jí)酒織店競(jìng)爭(zhēng)并晝不太激烈嘆的情況下元，經(jīng)營(yíng)較狹好。4星級(jí)忍商務(wù)酒吵店商務(wù)節(jié)配套的條檔次和攀規(guī)模與豎5星級(jí)詳酒店有亮一定差執(zhí)距，面棗對(duì)的是帳檔次稍壟低的商輛務(wù)會(huì)議再接待，輔及旅行蓋社帶來(lái)扒的，從季昆明中激轉(zhuǎn)往其守他區(qū)域蒜的旅客燙，經(jīng)營(yíng)魯狀況一語(yǔ)般。3星級(jí)酒雜店最為尷噸尬，其產(chǎn)成品配置難闖以爭(zhēng)取商負(fù)務(wù)、政務(wù)挑的會(huì)議接桐待，但針讓對(duì)中低端州商旅人士缺和本地白話領(lǐng)有沒(méi)有便價(jià)格優(yōu)勢(shì)汗，被經(jīng)濟(jì)多型連鎖酒柄店和公寓蹦式酒店所瘋搶占，主盞要靠旅行臭社帶來(lái)的棕從昆明中歇轉(zhuǎn)往其他下區(qū)域的旅聽(tīng)客，生存連艱難，面苦臨被市場(chǎng)忠所淘汰的蝦威脅。小挺結(jié)西城心歐景定位瓜于產(chǎn)權(quán)瓦式公寓幸酒店的偽思考PART3西城心池景區(qū)域科市場(chǎng)發(fā)你展格局長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看叮，大量城圾中村改造躺項(xiàng)目催生黨的城市綜蜂合體，將之使項(xiàng)目所菊處大環(huán)境竹成為昆明愈發(fā)展中的貍一個(gè)重要派城市核心陳大商圈。項(xiàng)目位置馬街新琴城經(jīng)典雙詠城昆港城美城國(guó)際潘家灣改對(duì)造假日城市鼎易天城紅廟村改潛造西城心景嶼區(qū)域市場(chǎng)盡未來(lái)人口享構(gòu)成原有居住梁人口中產(chǎn)家刪庭企業(yè)人群項(xiàng)目所洗處區(qū)域遍未來(lái)人粘口構(gòu)成難趨勢(shì)·將新增大紹量中產(chǎn)家凱庭及企業(yè)裳精英白領(lǐng)宵階層；·年齡層胸次：2斷5~4泳5歲之謝間；·文化素質(zhì)捏、收入水懇平普遍較蘿高；·對(duì)消費(fèi)鑼有品質(zhì)序要求。西城心景沖項(xiàng)目所處隱區(qū)域市場(chǎng)絲式，隨昆明尸城市擴(kuò)張燃和區(qū)域改譯造升級(jí)未遭來(lái)對(duì)高檔諒次會(huì)議接示待設(shè)施及鳥(niǎo)經(jīng)濟(jì)型/墳公寓式酒潑店存在迫購(gòu)切需求。未來(lái)區(qū)域讓內(nèi)將興建柿2個(gè)5星緣瑞級(jí)商務(wù)酒趁店。西城心景句項(xiàng)目規(guī)模肺不具備建巨設(shè)5星級(jí)怨商務(wù)酒店水的條件。建設(shè)公蔬寓式酒棍店，如錦何打造兄差異化味精品？目標(biāo)客非群：2叛5~4匪0歲的朗短期商蠟旅人士鑰及本地偉白領(lǐng)階僵層需求特征鋤：短期商驢旅人士交通便利居住舒郵適型性價(jià)比商務(wù)配每套本地白歡領(lǐng)階層交通便倉(cāng)利居住舒適可型新鮮感趣味性常規(guī)的經(jīng)俘濟(jì)型/公四寓式酒店星級(jí)商務(wù)鉤酒店新鮮感趣味/滋品味性差異化主題性結(jié)合心必景集團(tuán)敵在休閑度地產(chǎn)領(lǐng)扭域的運(yùn)誓營(yíng)經(jīng)驗(yàn)鋼、優(yōu)勢(shì)馳、積累西城心景頑公寓式酒粉店定位設(shè)座想：——情調(diào)貫奢華主題鑄公寓式酒榨店產(chǎn)品配浸置：客房功苦能設(shè)置藝：?jiǎn)翁卓蜎r房建筑錦面積約阿60㎡智；獨(dú)立的憂廚房及維餐廳；大浴室、權(quán)每戶設(shè)置竿SPA泡筆池；裝修風(fēng)格揚(yáng)：色彩、闊家具、飾惠品等設(shè)計(jì)煙搭配注重誦休閑浪漫必氛圍營(yíng)造父；配套家庭音影院配套設(shè)施貫及服務(wù)情調(diào)餐陶廳、咖遲啡吧、焰小型酒盆吧；自助早寨餐廳燭光晚餐末配送；西式餐飲反、紅酒配余送；引入心柴景SP撫A作為國(guó)核心配啟套，為解住店客亂人提供捏SPA牧服務(wù)及壇優(yōu)惠。西城心景勝項(xiàng)目投資扇測(cè)算PART4西城心景誓項(xiàng)目投資尼收益測(cè)算容積率5.8總建面56069㎡建筑密度40%建筑形態(tài)2棟百米高層商業(yè)持有比例20%持有商業(yè)面積11214㎡根據(jù)前期兆研究討論炊，西城心扁景項(xiàng)目初首步確定的糖測(cè)算經(jīng)濟(jì)嚇指標(biāo)為：在上述規(guī)劃條件下，按兩棟寫(xiě)字樓銷售的投資回報(bào)測(cè)算1200013000140001500016000450萬(wàn)/畝41.48%52.6%63.83%74.56%85.4%600萬(wàn)/畝32.86%43.35%53.74%64.05%74.29%700萬(wàn)/畝27.68%37.77%47.79%57.73%67.59%850萬(wàn)/畝20.62%30.18%39.68%49.11%58.46%1000萬(wàn)/畝14.3%23.39%32.41%41.37%50.27%地價(jià)銷售價(jià)格已包含營(yíng)容銷費(fèi)用、莫管理費(fèi)用席、財(cái)務(wù)費(fèi)鴿用、營(yíng)業(yè)淋稅等，未駛包含土地胃增值稅及河所得稅西城心娘景項(xiàng)目霜投資收飛益框算假如其客中一棟撓以產(chǎn)權(quán)刃式公寓窮酒店銷鼓售，銷麗售的當(dāng)菊期收益西與做兩龜棟寫(xiě)字內(nèi)樓銷售嫂一致。死但是每雨年將額疼外增加稼產(chǎn)權(quán)式魚(yú)公寓酒帖店的經(jīng)廉營(yíng)收入僚及經(jīng)營(yíng)剛成本。酒店年經(jīng)營(yíng)收入（平均房?jī)r(jià)x房間數(shù)x平均入住率x350天）房間數(shù)

按單層建筑面積950㎡，按平均每套60㎡記，扣除2層設(shè)備及商業(yè)配套，共330間客房。平均入住率參考昆明市場(chǎng)各類型酒店的平均入住率作為參考：框算階段分別取值50%、60%、70%、80%進(jìn)行計(jì)算平均房?jī)r(jià)根據(jù)前面的酒店定位分析，西城心景如打造成公寓式酒店，面對(duì)的最主要顧客群體為昆明本地白領(lǐng)階層，他們的價(jià)格承受力并不太強(qiáng)?？蛩汶A段分別取值300、400、500、600元/間/晚進(jìn)行計(jì)算300~400元/間/晚相當(dāng)于昆明四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房的平均價(jià)格水平，是我們目標(biāo)客群基本能承受的價(jià)格。600元/間/晚已超過(guò)昆明五星級(jí)酒店的平均價(jià)格水平，我們的目標(biāo)客群里只有極少數(shù)有這個(gè)消費(fèi)力。西城心少景項(xiàng)目延投資收榴益框算假如其中男一棟以產(chǎn)值權(quán)式公寓但酒店銷售梅，銷售的坦當(dāng)期收益培與做兩棟投寫(xiě)字樓銷霉售一致。休但是每年美將額外增譜加產(chǎn)權(quán)式拴公寓酒店視的經(jīng)營(yíng)收梨入及經(jīng)營(yíng)煮成本。酒店年經(jīng)營(yíng)成本

（折舊費(fèi)用計(jì)提+運(yùn)營(yíng)成本+投資客戶回報(bào)費(fèi)）1、折舊費(fèi)用計(jì)提按5年90%折舊計(jì)提（因是產(chǎn)權(quán)式銷售，可不計(jì)算建筑成本，只以裝修成本計(jì)提，按2500元/㎡計(jì)算裝修成本，暨：2500x20900x0.9/5=940.5萬(wàn)元/年）2、運(yùn)營(yíng)成本人工費(fèi)用+營(yíng)銷推廣費(fèi)用+設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)用人工費(fèi)用按人均1500元/月計(jì)算，參考常規(guī)酒店人數(shù)為客房數(shù)1.5倍（360x1.5x1500x12=972萬(wàn)元/年）營(yíng)銷推廣費(fèi)用按酒店年經(jīng)營(yíng)收入3%計(jì)提設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)客房用品、布草、電器損耗等，按酒店年經(jīng)營(yíng)收入2%計(jì)提雜費(fèi)其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，按酒店年經(jīng)營(yíng)收入1%計(jì)提3、返租租金參照昆明市場(chǎng)慣例暨總銷售收入的7%~8%/年，取低值7%計(jì)提當(dāng)產(chǎn)權(quán)式淋銷售部分勻售價(jià)為1粉2000擇元時(shí)，酒扮店部分的扎經(jīng)營(yíng)毛利紋潤(rùn)框算西城心景纏項(xiàng)目投資釣收益框算平均房?jī)r(jià)

（元/間/天）入住率年經(jīng)營(yíng)收入

（萬(wàn)元）年折舊

（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)成本

（萬(wàn)元）年返租租金

（萬(wàn)元）年投資回報(bào)

（萬(wàn)元）30050%1732.5940.51075.951755.6-2039.5540050%2310940.51110.61755.6-1496.7050050%2887.5940.51145.251755.6-953.8560050%3465940.51179.91755.6-411.0030060%2079940.51096.741755.6-1713.8440060%2772940.51138.321755.6-1062.4250060%3465940.51179.91755.6-411.0060060%4158940.51221.481755.6240.4230070%2425.5940.51117.531755.6-1388.1340070%3234940.51166.041755.6-628.1450070%4042.5940.51214.551755.6131.8560070%4851940.51263.061755.6891.8430080%2772940.51138.321755.6-1062.4240080%3696940.51193.761755.6-193.8650080%4620940.51249.21755.6674.7060080%5544940.51304.641755.61543.26西城心鍬景項(xiàng)目首投資收熟益框算當(dāng)產(chǎn)權(quán)式宅銷售部分兄售價(jià)為1柄3000續(xù)元時(shí)，酒活店部分的閑經(jīng)營(yíng)毛利延潤(rùn)框算平均房?jī)r(jià)

（元/間/天）入住率年經(jīng)營(yíng)收入

（萬(wàn)元）年折舊

（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)成本

（萬(wàn)元）年返租租金

（萬(wàn)元）年投資回報(bào)

（萬(wàn)元）30050%1732.5940.51075.951901.9-2185.8540050%2310940.51110.61901.9-1643.0050050%2887.5940.51145.251901.9-1100.1560050%3465940.51179.91901.9-557.3030060%2079940.51096.741901.9-1860.1440060%2772940.51138.321901.9-1208.7250060%3465940.51179.91901.9-557.3060060%4158940.51221.481901.994.1230070%2425.5940.51117.531901.9-1534.4340070%3234940.51166.041901.9-774.4450070%4042.5940.51214.551901.9-14.4560070%4851940.51263.061901.9745.5430080%2772940.51138.321901.9-1208.7240080%3696940.51193.761901.9-340.1650080%4620940.51249.21901.9528.4060080%5544940.51304.641901.91396.96西城心景企項(xiàng)目投資侮收益框算當(dāng)產(chǎn)權(quán)君式銷售汗部分售滲價(jià)為1碰400就0元時(shí)蝦，酒店芳部分的均經(jīng)營(yíng)毛慘利潤(rùn)框各算平均房?jī)r(jià)

（元/間/天）入住率年經(jīng)營(yíng)收入

（萬(wàn)元）年折舊

（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)成本

（萬(wàn)元）年返租租金

（萬(wàn)元）年投資回報(bào)

（萬(wàn)元）30050%1732.5940.51075.952048.2-2332.1540050%2310940.51110.62048.2-1789.3050050%2887.5940.51145.252048.2-1246.4560050%3465940.51179.92048.2-703.6030060%2079940.51096.742048.2-2006.4440060%2772940.51138.322048.2-1355.0250060%3465940.51179.92048.2-703.6060060%4158940.51221.482048.2-52.1830070%2425.5940.51117.532048.2-1680.7340070%3234940.51166.042048.2-920.7450070%4042.5940.51214.552048.2-160.7560070%4851940.51263.062048.2599.2430080%2772940.51138.322048.2-1355.0240080%3696940.51193.762048.2-486.4650080%4620940.51249.22048.2382.1060080%5544940.51304.642048.21250.66西城心景饒項(xiàng)目投資殲收益框算當(dāng)產(chǎn)權(quán)式老銷售部分悅售價(jià)為1推5000坐元時(shí)，酒獎(jiǎng)店部分的分經(jīng)營(yíng)毛利讓潤(rùn)框算平均房?jī)r(jià)

（元/間/天）入住率年經(jīng)營(yíng)收入

（萬(wàn)元）年折舊

（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)成本

（萬(wàn)元）年返租租金

（萬(wàn)元）年投資回報(bào)

（萬(wàn)元）30050%1732.5940.51075.952194.5-2478.4540050%2310940.51110.62194.5-1935.6050050%2887.5940.51145.252194.5-1392.7560050%3465940.51179.92194.5-849.9030060%2079940.51096.742194.5-2152.7440060%2772940.51138.322194.5-1501.3250060%3465940.51179.92194.5-849.9060060%4158940.51221.482194.5-198.4830070%2425.5940.51117.532194.5-1827.0340070%3234940.51166.042194.5-1067.0450070%4042.5940.51214.552194.5-307.0560070%4851940.51263.062194.5452.9430080%2772940.51138.322194.5-1501.3240080%3696940.51193.762194.5-632.7650080%4620940.51249.22194.5235.8060080%5544940.51304.642194.51104.36西城心丈景項(xiàng)目胞投資收載益框算當(dāng)產(chǎn)權(quán)懶式銷售堅(jiān)部分售升價(jià)為1秧600京0元時(shí)眠，酒店窄部分的造經(jīng)營(yíng)毛爺利