我國房價(jià)上升分析與政策建議

我國房價(jià)上升分析與政策建議

2004年以來，我國房價(jià)上升幅度較大，引發(fā)各界高度關(guān)注。如何看待我國房價(jià)上升，這種上升是否就是泡沫，這種上升會(huì)持續(xù)多久，對(duì)于房價(jià)上升應(yīng)采取何種對(duì)策，爭論熱烈。在筆者看來，住房關(guān)系國計(jì)民生，房價(jià)上升過快固然應(yīng)該引起高度警惕，但從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段和完成工業(yè)化、加速城市化的進(jìn)程考察，我國目前房價(jià)上升尚處于可以接受的區(qū)間，沿著完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的方向采取相應(yīng)對(duì)策方能達(dá)到預(yù)期目的。一我國房價(jià)升幅整體上尚在可以接受區(qū)間2004年以前，我國房價(jià)一直小幅溫和上揚(yáng)，2004年發(fā)生較大幅度上升，達(dá)14.4%（2005年初公布數(shù)為9.7%），依據(jù)2005年銷售收入與銷售面積之比計(jì)算，平均房價(jià)上升19.5%，國家發(fā)改委公布數(shù)為7.1%。房價(jià)上升幅度是當(dāng)年房價(jià)增量與上年房價(jià)的比值，同一房價(jià)增量對(duì)應(yīng)的上年房價(jià)不同，上升幅度會(huì)有不同。當(dāng)年銷售的商品房是上年或以前開工建設(shè)的，當(dāng)年購房的付款則是家庭多年積蓄，所以當(dāng)年的房價(jià)變動(dòng)是以往多年市場供求關(guān)系積累的結(jié)果。當(dāng)年的房價(jià)較大幅度上升可能是上年或以往數(shù)年房價(jià)走低、補(bǔ)漲因素所致，也有可能成為下年或以后某一年份房價(jià)走低的前奏。2000～2005年我國GDP年增長率為8.94%，城鎮(zhèn)居民可支配收入年增長率為9.62%，按2005年公布的房價(jià)上升7.1%計(jì)算，5年平均房價(jià)年增長率為6.48%；按當(dāng)年平均房價(jià)計(jì)算，全國年均房價(jià)上升226元，增長率為8.95%（詳見中國房價(jià)及相關(guān)情況變動(dòng)表），扣除固定資產(chǎn)投資價(jià)格因素，實(shí)際增長率為6.88%。這表明，從多年變動(dòng)來看，我國房價(jià)上升幅度低于國民經(jīng)濟(jì)和居民收入增長幅度，雖有個(gè)別城市房價(jià)升幅較大應(yīng)該引起關(guān)注，但總體上尚處于可以接受的區(qū)間。中國房價(jià)及相關(guān)情況變動(dòng)表判斷房價(jià)上升幅度是否合理是以上年房價(jià)基本合理為假設(shè)前提的。我國住宅商品化歷史較短，市場形成房價(jià)還在受到多種非市場因素的影響，市場機(jī)制還在完善之中，以住房改革基本完成的2000年房價(jià)為基數(shù)計(jì)算房價(jià)上升幅度是否合理，還缺少足夠的依據(jù)。盡管如此，市場供求關(guān)系已經(jīng)成為決定我國房價(jià)走向的主要因素。其中影響市場供給的因素主要有房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)供地、房地產(chǎn)稅收等的變化，影響市場需求的因素主要包括由于國民經(jīng)濟(jì)和居民收入增長而導(dǎo)致的住宅改善需求，城市人口增長而導(dǎo)致的基本住宅需求以及舊城改造而造成的被動(dòng)需求等，此外，國家和地方政府的政策偏好、房地產(chǎn)要素價(jià)格的變動(dòng)，住宅區(qū)位和外部環(huán)境等對(duì)房價(jià)變化也構(gòu)成影響。在商品房交易市場上，購房者嫌貴，售房者說物有所值，相互討價(jià)還價(jià)，但雙方都有一個(gè)心理可以接受的價(jià)格底線。成交的房價(jià)是市場形成的價(jià)格，而市場形成的房價(jià)更接近于真實(shí)。這種市場買賣雙方的博弈，造成房價(jià)漲漲落落，推動(dòng)房地產(chǎn)要素實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置。所以，要以平常心態(tài)看待目前我國房價(jià)上升。以少數(shù)城市個(gè)別時(shí)段房價(jià)變化作為論證的依據(jù)，應(yīng)對(duì)措施過度，反而可能對(duì)房價(jià)的穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。二我國房價(jià)總體走勢(shì)是上升由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的階段性，各地區(qū)發(fā)展的不平衡性和房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征，我國房價(jià)的年度、季度、月度變動(dòng)會(huì)有走高或走低，甲地房價(jià)上升幅度較大，乙地房價(jià)變動(dòng)平穩(wěn)或稍有下降；同一城市此時(shí)段房價(jià)上升幅度較大，彼時(shí)段相對(duì)平穩(wěn)均屬正常現(xiàn)象。所以以某些地區(qū)、某些時(shí)段房價(jià)作為判斷全國房價(jià)走勢(shì)的依據(jù)要慎之又慎，尤其不要輕言房地產(chǎn)泡沫。但今后幾十年全國房價(jià)總體走勢(shì)是上升，即表現(xiàn)為波浪式的趨升則是確定的。這是因?yàn)橛绊懳覈績r(jià)上升的因素具有持久性和不可逆性。一是土地稀缺，特別是良好區(qū)位的房地產(chǎn)用地有限，地價(jià)持續(xù)上升。例如2005年全國房地產(chǎn)用地平均購置價(jià)格為760元/平方米，比2004年增加116元，升幅達(dá)18.0%。《2005年中國國土資源公報(bào)》顯示，全國51個(gè)重點(diǎn)城市定期定點(diǎn)監(jiān)測(cè)的綜合地價(jià)同比增長4.44%。二是居民對(duì)住宅的基本需求和改善性需求雙旺盛。在國民食物需求得到滿足、全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期，住宅已上升為滿足我國居民改善生活需求的主要方面。安居樂業(yè)，住宅是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。民諺有云：“一生不建房，勝似自在王”，是說住房是人生中的一大難事。據(jù)有關(guān)部門對(duì)全國7000戶城鎮(zhèn)居民調(diào)查，2002年我國城鎮(zhèn)住宅的私有率已達(dá)80%（這一私有率與發(fā)達(dá)國家相比要從不同的國情、發(fā)展階段出發(fā)，特別是要清楚不同的私有率內(nèi)涵，簡單判定我國住宅私有率過高似不能令人信服）；住宅占家庭資產(chǎn)的64.4%，已成為城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的主要構(gòu)成部分。目前我國城鎮(zhèn)人口每年增加1000多萬人，2020年全國城市化率將達(dá)到55%。屆時(shí)若城鎮(zhèn)人均住房30平方米，全國城鎮(zhèn)平均每年需增住宅面積8.7億平方米，若再計(jì)入現(xiàn)有住房更新，全國城鎮(zhèn)住房每年需增加面積10億平方米以上，為2005年竣工面積的2倍以上。三是住宅品質(zhì)提升房價(jià)。住宅是個(gè)性化的產(chǎn)品，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入水平的提高，居民對(duì)住宅品質(zhì)，包括戶型、室內(nèi)功能、建筑設(shè)計(jì)和質(zhì)量、區(qū)位、節(jié)能、環(huán)保和戶外環(huán)境及其輔助設(shè)施等的要求日益提高，勢(shì)必提升房屋價(jià)格。四是住宅建設(shè)所使用的原材料價(jià)格和建筑工人工資水平不斷提高，拉動(dòng)住宅造價(jià)的持續(xù)上升。這里應(yīng)該指出的是，2006年初有研究報(bào)告稱，我國“本輪房地產(chǎn)周期的景氣繁榮期已經(jīng)結(jié)束，已在2005年下半年進(jìn)入中期調(diào)整期”，2006年“下半年可能進(jìn)入加速回落期”，但這一預(yù)測(cè)似乎尚無顯現(xiàn)。其中的原因，一是我國房地產(chǎn)業(yè)周期從何時(shí)算起，1998年我國開始福利分房制度改革，從1991年算起的房地產(chǎn)周期于現(xiàn)實(shí)并無可比性。二是從房改基本完成的2000年算起，我國房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)育、成長階段，判斷房地產(chǎn)周期的數(shù)據(jù)并不充分可靠。三是我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的周期并不必然與國民經(jīng)濟(jì)周期相一致。2005年房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)的比例由2004年的18.7%下降為17.8%；房地產(chǎn)投資增速為19.8%，低于全社會(huì)投資25.7%的增幅，為1999年以來的首次，以此判斷房地產(chǎn)周期已經(jīng)到來似乎過于簡單化。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)投資增幅下降主要是宏觀調(diào)控的結(jié)果，而非市場作用使然。四是我國國民經(jīng)濟(jì)增長率保持7%以上已持續(xù)了15年，保持7%～10%的增長率也持續(xù)了10年之久。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，我國國民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控的能力越來越強(qiáng)，周期波幅會(huì)越來越小。判斷房地產(chǎn)業(yè)周期的標(biāo)準(zhǔn)及其量度還有待于房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展提供更為充足的依據(jù)。三控制房價(jià)過快上升的根本途徑是增加供給我國近年房價(jià)大幅上升的根本原因何在？開發(fā)商操縱市場對(duì)房價(jià)上升會(huì)產(chǎn)生局部、暫時(shí)的影響，但在土地、資金兩大房地產(chǎn)開發(fā)要素主要掌握在國家之手，有數(shù)萬家開發(fā)企業(yè)參與競爭的背景下，把全國房價(jià)大幅上升簡單歸結(jié)為開發(fā)企業(yè)操縱難以令人信服。20世紀(jì)90年代中后期，有人說我國已經(jīng)告別了短缺，實(shí)際上我國告別的只是食物、家電等基本生存資料的短缺，包括住宅、學(xué)校、醫(yī)院、文化體育設(shè)施、互聯(lián)網(wǎng)、高速公路、鐵路、機(jī)場、港口、生態(tài)環(huán)境設(shè)施等在內(nèi)的發(fā)展型資料供給還嚴(yán)重不足，要滿足需求還要奮斗相當(dāng)長的時(shí)間。這是發(fā)展中國家的基本特征。與2000年相比，2004年我國商品房銷售面積增長了105%，同期商品房竣工面積增長了69.1%（見圖I）；2005年1～7月（8月份以后統(tǒng)計(jì)口徑改變，缺乏可比數(shù)據(jù)）全國商品房銷售面積超過同期商品房竣工面積的12.4%。所以，造成我國房價(jià)上升的原因固然很多，但基本原因是市場供求關(guān)系失衡，供給的增長趕不上需求的增長。特別是在加速城市化和全面建設(shè)小康社會(huì)的歷史時(shí)期，供給不能滿足日益增長的社會(huì)需求將是住宅市場的主導(dǎo)態(tài)勢(shì)，也是房價(jià)持續(xù)上升的深層原因。圖Ⅰ房價(jià)與商品房竣工面積、銷售面積、收入增長關(guān)系在完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的過程中，控制房價(jià)過快上漲的根本途徑一是增加有效供給，二是減少有效需求。在現(xiàn)階段，住宅需求主要是基本生活需求和改善性需求，投資性和投機(jī)性需求是第二位的。抑制投機(jī)性需求是必要的，但減少基本住宅和改善性住宅需求既與全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)相悖，也不利于擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展。增加住宅供給就要適度增加房地產(chǎn)投資，適度增加房地產(chǎn)開發(fā)用地供給。增加房地產(chǎn)投資與宏觀調(diào)控看似矛盾，實(shí)質(zhì)上是一致的。我國積累率由2000年的36.8%上升到2003年的47.3%，社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大是著力宏觀調(diào)控的原因。按經(jīng)濟(jì)普查后的數(shù)據(jù)，2005年我國積累率為48.6%，同年房地產(chǎn)投資15759億元，其中住宅投資10768億元。若把住宅投資作為消費(fèi)品生產(chǎn)從固定資產(chǎn)投資中扣除，則我國2005年的積累率為42.7%。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，但宏觀調(diào)控并不要求各行業(yè)以相同力度壓縮投資，有保有壓、區(qū)別對(duì)待，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更好地適應(yīng)社會(huì)需求應(yīng)是宏觀調(diào)控的根本目的。社會(huì)需求決定產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國社會(huì)需求在不斷變化，持久旺盛的住宅社會(huì)需求決定了房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)以較快速度發(fā)展，房地產(chǎn)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長幅度在一定時(shí)期內(nèi)是合理的選擇。房地產(chǎn)是上下游關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)（詳見圖Ⅱ）。與房地產(chǎn)密切相關(guān)的上游產(chǎn)業(yè)包括鋼鐵、有色金屬、水泥玻璃等建材業(yè)、化學(xué)涂料、五金制造業(yè)和建筑業(yè)、金融業(yè)，下游產(chǎn)業(yè)包括家裝、家具、家電、電信、電器、水電氣暖設(shè)備制造與安裝、文化體育設(shè)施和生態(tài)環(huán)境保護(hù)設(shè)施建設(shè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)等。適度增加房地產(chǎn)投資不僅是控制房價(jià)過快上漲的根本途徑，而且對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，消化鋼鐵、電解鋁、水泥等行業(yè)“過?！碑a(chǎn)能，降低金融機(jī)構(gòu)過高的存貸差，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展也具有現(xiàn)實(shí)意義。圖Ⅱ房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性四房價(jià)背后隱含的價(jià)值循環(huán)鏈和利益鏈房價(jià)涉及錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系和社會(huì)關(guān)系以及社會(huì)再分配關(guān)系，背后隱含著環(huán)環(huán)相扣、此消彼長的價(jià)值循環(huán)鏈和利益主體鏈（圖Ⅲ、Ⅳ）。圖Ⅲ房價(jià)背后隱含的價(jià)值循環(huán)鏈圖Ⅳ房價(jià)背后隱含的利益主體鏈房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值循環(huán)鏈由房價(jià)與稅費(fèi)、地價(jià)、利潤組成。與房地產(chǎn)開發(fā)銷售相關(guān)的地價(jià)、稅收、利潤等最終都將以房價(jià)形式轉(zhuǎn)由購房者支付。房價(jià)走低，地價(jià)、稅費(fèi)、利潤減少，刺激住房需求擴(kuò)大；房價(jià)走高，居民購房支出壓力增大，拉動(dòng)生活指數(shù)上升，又將抑制房地產(chǎn)需求。稅費(fèi)和地價(jià)的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泄餐顿Y和公共物品供給，而城市公共物品供給的增加又是土地升值和居民生活改善的條件；地價(jià)另一部分用于征地農(nóng)民和拆遷戶的補(bǔ)償。地價(jià)上升造成房價(jià)上升或房地產(chǎn)利潤下降；土地低價(jià)則有土地資源錯(cuò)配之嫌，征地農(nóng)民和拆遷戶合法權(quán)益受損之虞。利潤由房地產(chǎn)商所得，利潤過高造成房價(jià)升高，或沖減稅費(fèi)和土地收益；利潤過低，抑制房地產(chǎn)興旺發(fā)達(dá)，于滿足住房需求和城市建設(shè)以及土地升值變現(xiàn)造成負(fù)面影響。房價(jià)隱含的利益主體鏈由政府、房地產(chǎn)商、征地農(nóng)民和拆遷戶、商品房購買者（居民和單位）四方組成。近年來我國房地產(chǎn)業(yè)之所以成為社會(huì)問題的熱點(diǎn)，核心在于房地產(chǎn)開發(fā)收益如何合理分配。政府要通過稅費(fèi)取得較高的開發(fā)收益，以加快城市建設(shè)，滿足廣大市民對(duì)公共物品的需求（以權(quán)謀私、貪污受賄者除外）；房地產(chǎn)商要獲得較高的投資回報(bào)；征地農(nóng)民和拆遷戶要求有較高的補(bǔ)償；商品房購買者希望有較低的房價(jià)、較高的住宅品質(zhì)。四者都是理性追求，從而形成了相互依賴、相互制約、沒有起點(diǎn)也沒有終點(diǎn)的利益主體鏈。政府開發(fā)收益減少，則城市公共財(cái)力受損，影響各項(xiàng)公益事業(yè)發(fā)展和和諧社會(huì)構(gòu)建；開發(fā)商不能得到相應(yīng)的投資回報(bào)，就難以有更多的房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)要素組合的實(shí)現(xiàn)；征地農(nóng)民和拆遷戶補(bǔ)償不合理，影響社會(huì)安定，也有違社會(huì)公平；購房者支付過高的房價(jià)，增加住房支出，拉升工資成本和企業(yè)成本，抑制企業(yè)活力和城市競爭力。所以這一利益主體鏈?zhǔn)枪糙A共榮、一損俱損的關(guān)系。哪一方利益受損都會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)不能實(shí)現(xiàn)，因而不會(huì)有一個(gè)贏家。平衡房價(jià)背后的各方利益關(guān)系是一個(gè)博弈過程，協(xié)商、談判、討價(jià)還價(jià)，甚至爭吵不可避免，但把利益對(duì)立方“妖魔化”于事無補(bǔ)。這里的關(guān)鍵是政府要負(fù)起游戲規(guī)則制定者、社會(huì)矛盾仲裁者和利益沖突調(diào)節(jié)者的責(zé)任，對(duì)利益各方加以正確引導(dǎo)，加強(qiáng)相互溝通，努力擴(kuò)大利益各方的共同點(diǎn)，找到平衡點(diǎn)。五我國房地產(chǎn)調(diào)控的政策建議1.房地產(chǎn)調(diào)控要以增加住宅有效供給為主導(dǎo)目標(biāo)控制房價(jià)過快上漲有利于防止房地產(chǎn)市場大起大落，保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求，但要支付極高的社會(huì)成本，甚至可能難以達(dá)到目標(biāo)。歷史經(jīng)驗(yàn)證明，通過控制某種商品價(jià)格達(dá)到平衡市場供求關(guān)系，除了在非常時(shí)期（戰(zhàn)爭或突發(fā)事件）作為臨時(shí)性應(yīng)急措施具有必要性以外，從長期考察，似乎沒有成功的先例。改革開放前，我國糧、油、肉、蛋、奶等食物必需品價(jià)格控制了20多年并沒有解決供給不足問題，是放開市場價(jià)格之后才有了今天的富足；我國家用電器等耐用消費(fèi)品如果不放開價(jià)格，恐怕至今仍然是少數(shù)家庭的奢侈品，何來風(fēng)云全球市場？我國化肥等農(nóng)用生產(chǎn)資料價(jià)格控制了幾十年，至今控價(jià)之聲尤甚，從反面證明了持續(xù)控制價(jià)格之于平衡市場供求關(guān)系的無效。深層原因在于，控制某種商品價(jià)格并不能相應(yīng)控制該種商品生產(chǎn)要素價(jià)格；沒有價(jià)格的吸引，就沒有較多的相關(guān)生產(chǎn)要素進(jìn)入，也就沒有有效供給的增加。物以稀為貴，供給的增加是價(jià)格穩(wěn)定的基礎(chǔ)。因此，在住房供給不足是主要矛盾的主要方面的現(xiàn)階段（空置房的存在并不能否定這一主要矛盾的主要方面），我國房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)性目標(biāo)應(yīng)是通過政府掌控的公共資源以及相應(yīng)的利率、稅率等經(jīng)濟(jì)手段和必要的行政手段推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展，多建房、建好房（節(jié)能、節(jié)地、環(huán)保、耐用）、提高房屋性價(jià)比，平衡市場供求關(guān)系，為控制房價(jià)過快上漲提供物質(zhì)基礎(chǔ)。2.調(diào)控房地產(chǎn)的重點(diǎn)是市場失靈領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)具有較強(qiáng)的外部性。一地開發(fā)將拉動(dòng)周邊地區(qū)土地升值，要求相關(guān)市政建設(shè)和公共服務(wù)配套跟進(jìn)。政府調(diào)控應(yīng)更多地集中于市場失靈領(lǐng)域，加強(qiáng)市場監(jiān)管，完善住房保障體系，提供公共服務(wù)等。例如，通過稅收、利率、公共投資和必要的行政手段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)收益的公平分配，平衡各階層的利益關(guān)系。通過調(diào)整土地政策和編制、執(zhí)行城市規(guī)劃，保證合理的房地產(chǎn)開發(fā)用地和集約用地、節(jié)約用地。強(qiáng)化法治、加強(qiáng)監(jiān)管，構(gòu)造有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的市場環(huán)境和法治環(huán)境。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證和產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證，監(jiān)督企業(yè)按城市規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；規(guī)范企業(yè)行為，打擊偷稅漏稅、虛假廣告、操縱市場，查處違規(guī)違紀(jì)，維護(hù)市場交易秩序。完善住房保障體系，建設(shè)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場信息透明化、公開化，等等。3.堅(jiān)持住房市場化改革方向，適時(shí)取消經(jīng)濟(jì)適用房政策住房體制改革基本完成以來，我國城鎮(zhèn)居民住房面積平均每年增加1平方米，住房改革取得的成就有目共睹。房地產(chǎn)市場存在的問題一方面要通過深化改革、加快發(fā)展來解決，堅(jiān)持改革方向不動(dòng)搖，不能以房地產(chǎn)市場存在問題為由否定改革的方向。另一方面要加快住房保障體系建設(shè)。但以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滿足中低收入階層住房需求，既超越目前發(fā)展階段，更會(huì)引發(fā)新的矛盾，弊多利少，應(yīng)適時(shí)取消。經(jīng)濟(jì)適用房作為取消福利分房后一項(xiàng)過渡性政策，在住房改革初期曾發(fā)揮了一定積極作用，目前仍為許多人所青睞，也有利于降低商品房市場平均價(jià)格。但這項(xiàng)政策一開始不僅在執(zhí)行中存在著不規(guī)范，而且對(duì)形成正常的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系造成嚴(yán)重扭曲，長期執(zhí)行下去，弊大于利。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)離不開公共財(cái)政支持，執(zhí)行中不僅存在腐敗空間和低效率問題，而且相當(dāng)大的一部分經(jīng)濟(jì)適用房滿足的是改善住房需求，而不是基本住房需求。在財(cái)政力量有限的情況下，以財(cái)政補(bǔ)貼部分居民改善住房，既會(huì)削弱廉租房建設(shè)的能力，又造成了新的社會(huì)不公平。4.完善住房保障是一個(gè)長期過程完善住房保障體系是政府的重要職責(zé)，也是構(gòu)建和諧社會(huì)和順利推進(jìn)住房改革的重要方面。我國目前住房的滿足應(yīng)劃分兩大類型，一是中高收入群體，主要通過市場滿足；二是低收入群體基本住房由社會(huì)保障。住房保障的基本內(nèi)容是公有廉租住宅建設(shè)。建設(shè)廉租公有房，第一要在指導(dǎo)思想上明確，我國居民住房需求的滿足是一個(gè)先滿足部分社會(huì)群體到滿足全體社會(huì)成員，由較低水平滿足到較高水平滿足的長期的漸進(jìn)過程，住房保障不可能在短期內(nèi)完全建立和完善起來。廉租房的功能、標(biāo)準(zhǔn)，是三、五十平方米還是八、九十平方米也應(yīng)有一個(gè)基本共識(shí)，而且對(duì)廣大居民要據(jù)實(shí)相告，避免因過高預(yù)期不能實(shí)現(xiàn)而產(chǎn)生憤懣。第二，完善廉租住房制度要以公共財(cái)力支持能力為硬約束，要視地方財(cái)力量力而行，長期堅(jiān)持、分步實(shí)施。第三，推進(jìn)廉租房規(guī)范化、制度化。對(duì)廉租房的標(biāo)準(zhǔn)、撥款及監(jiān)管、承租人資格、租金、租期、租用程序、解除租用合同、退出條件等進(jìn)行規(guī)范和細(xì)化。5.調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)應(yīng)是企業(yè)決策“調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”、“增加中低價(jià)位商品房和中小戶型供給”作為口號(hào)，符合大多數(shù)人的心愿，于引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)向著大多數(shù)人滿意方向發(fā)展不無益處，但不宜作為政策規(guī)定，也難落到實(shí)處。原因有三，第一，房地產(chǎn)市場需