碩泰商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)匯編

碩泰溫泉城商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來(lái)講有廣義和狹義之說(shuō)狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說(shuō)的商業(yè)的交易場(chǎng)所廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來(lái)銷售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。

何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)

商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)概念：購(gòu)物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林蔭道在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店、娛樂(lè)設(shè)施和餐館組成的大型零售綜合體。

ShoppingMall——

規(guī)模在10萬(wàn)平方米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售、娛樂(lè)、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)概念：

1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂(lè)主力店。2、半主力店租戶：運(yùn)動(dòng)品店、服裝旗艦店、書(shū)店、音像店等。3、娛樂(lè)、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂(lè)設(shè)施，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場(chǎng)等餐飲設(shè)施。4、專賣店：包括國(guó)際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。

SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)概念：

SOHO公寓：酒店式公寓，一般是平層的，以小戶型單位為主LOFT公寓：一般是指兩層空間，高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)3.CID：中央科技區(qū)4.CLD：中央生活區(qū)（因CBD的出現(xiàn)而誕生）5.CBD：傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)（高端商務(wù)區(qū)）

其具有以下特征：：擁有較高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)：擁有設(shè)備空間的最高聚集度：具有最高的地價(jià)和較高的能達(dá)性：具有良好的社會(huì)服務(wù)條件，：借助信息交通維持在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中一定比重的控制作用：趨向于在社會(huì)組織體系中形成一個(gè)階層，這個(gè)階層與現(xiàn)代信息，科技領(lǐng)域重合的趨勢(shì)顯著商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開(kāi)發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來(lái)自住的，

大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來(lái)作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成.是屬于消費(fèi)終端發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待，也就是說(shuō)商鋪銷售出去了我們的商業(yè)才剛剛開(kāi)始商業(yè)必須針對(duì)不同的業(yè)態(tài)不同的功能不同的產(chǎn)品，基商業(yè)設(shè)計(jì)也是不一樣的（如層高.交通，承重頭等）住宅的設(shè)計(jì)主要是基于一般性作用功能的需要即可（如交通，采光，通風(fēng)等）商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程的三種行為開(kāi)發(fā)行為投資行為經(jīng)營(yíng)行為商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的四元素開(kāi)發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國(guó)際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)分類購(gòu)物中心市場(chǎng)型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪按開(kāi)發(fā)形式劃分地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別交通設(shè)施商鋪城市綜合體；多種零售店鋪，服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā).管理.運(yùn)營(yíng)的一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體主要是指專業(yè)市場(chǎng)小區(qū)內(nèi)(社區(qū))門面住宅樓底商寫字樓底商以交通發(fā)展起來(lái)的商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)分類按投資價(jià)值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪商業(yè)地產(chǎn)分類按業(yè)態(tài)劃分綜合型零散型特色型專一型專業(yè)型商鋪商業(yè)地產(chǎn)分類定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。

案例：北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬(wàn)人民幣，其投資價(jià)值可見(jiàn)一斑。商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式銷售模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式概念：就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場(chǎng)劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報(bào)，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤(rùn)。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式實(shí)質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式利益：國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對(duì)銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開(kāi)發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。對(duì)于個(gè)人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時(shí)在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)產(chǎn)品?？梢?jiàn)，售后包租并非只是開(kāi)發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與投資人的雙贏。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式風(fēng)險(xiǎn)：由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)要么是發(fā)展商臨時(shí)成立的公司，要么是專門聘請(qǐng)的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負(fù)責(zé)，因?yàn)槲飿I(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，承諾給小業(yè)主的租金回報(bào)成為發(fā)展商的長(zhǎng)期包袱，很有可能無(wú)法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險(xiǎn)更加巨大。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)租金（元/平米/天）＝銷售單價(jià)（元/平米）＊回報(bào)率／３６５天／出房率公式投資回報(bào)率：投入與投入后所得收益的比例（投資回報(bào)率＝年租金／總投資資金）投資回報(bào)周期：從投資到收回本金所需要的時(shí)間（投資回報(bào)周期＝總投資資金／年租金）商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)6%-10%左右是合理回報(bào)率

商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。

某些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商胡亂提高年回報(bào)率承諾，有的甚至達(dá)到20%，這完全背離了市場(chǎng)規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。

商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)投資者最關(guān)心什么？商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)物業(yè)是否能增值投資風(fēng)險(xiǎn)有多大（投資保障問(wèn)題）增值空間有多大怎樣才能讓投資者覺(jué)得某個(gè)物業(yè)能增值呢？或者說(shuō)什么才能保證物業(yè)能增值呢？商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)地塊價(jià)值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來(lái)有發(fā)展項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營(yíng)要求同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況——某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)價(jià)格合理——銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)影響客戶決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)樗麄儾攀歉訉I(yè)、更加挑剔的客戶。影響客戶決斷的因素商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)參與開(kāi)發(fā)的公司品牌項(xiàng)目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自身實(shí)力、知識(shí)、年齡、偏好、……其他（唯一性）外在因素商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)參與開(kāi)發(fā)的公司品牌開(kāi)發(fā)商物業(yè)、運(yùn)營(yíng)公司發(fā)展商建筑設(shè)計(jì)公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)外在因素項(xiàng)目本身硬件軟件商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)硬件軟件地理位置交通狀況周邊商業(yè)市場(chǎng)同類市場(chǎng)整體水平周邊居民水平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)施●●●產(chǎn)品定位投資成本投資回報(bào)率投資回報(bào)周期進(jìn)駐品牌未來(lái)前景銷售策略優(yōu)惠政策推廣力度運(yùn)營(yíng)管理●●●項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)什么最能吸引潛在投資者呢？或者說(shuō)怎樣才能打擊到投資者呢？銷售策略

以“帶租約銷售”和“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”式銷售為主。

帶租約銷售——最有力的銷售說(shuō)辭招商先行，利用簽訂初步協(xié)議的意向客戶作為對(duì)投資客的租金保障。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)——最有效的銷售手段拋棄以往的“坐銷”形式，讓招商專員和銷售員走出去，利用渠道資源和“行銷”手段進(jìn)行項(xiàng)目的招商銷售。效果

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)課后作業(yè)1.寫10點(diǎn)本項(xiàng)目區(qū)域位置優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn).2.寫10個(gè)本項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn).，謝謝商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到