城置國際花園城營銷策劃攻略

引子上世紀(jì)八十年代，改革開放初期，昔日深圳河昔日蛇口經(jīng)濟(jì)特區(qū)在深圳設(shè)立，深圳自此崛起，隨后整個(gè)珠三角經(jīng)濟(jì)圈逐步形成。

當(dāng)代中國第一次城市復(fù)興浪潮由珠三角經(jīng)濟(jì)圈的形成而開始……其造就了該區(qū)域內(nèi)城市群落的集體復(fù)興！

上世紀(jì)九十年代，浦東大開發(fā)，上海走向國際化

當(dāng)代中國第二次城市復(fù)興浪潮由長三角城市集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)崛起而承襲……

當(dāng)代中國第三次城市復(fù)興的浪潮將如何續(xù)寫……那么，京滬都市帶樞紐1'800'000㎡當(dāng)量級(jí)城際作品記錄當(dāng)代中國的城市復(fù)興營銷策劃攻略

謹(jǐn)呈2008年4月徐州城市置業(yè)有公司起承轉(zhuǎn)合思路古代的徐州當(dāng)代的徐州現(xiàn)在的徐州未來的徐州壹貳弎肆起承轉(zhuǎn)合思路CONTENTSⅠ城市文脈及發(fā)展回溯Ⅱ定位基調(diào)獵取Ⅲ項(xiàng)目定位Ⅳ整合行銷規(guī)劃Introduction;Elucidationofthetheme;Transitiontoanotherviewpointandsummingup;Thefourstepsinthecompositionofanessay.

壹貳弎肆

Ⅰ起Origin彭祖城市文脈及發(fā)展回溯第一幕：緣起ContextAndUrbanDevelopmentRetrospective本章通過從城市以及歷史的高度去切入徐州這樣一座城市，對(duì)古代徐州城市文脈和發(fā)展軌跡的追溯，抽離出這座城市骨子里所蘊(yùn)藏的氣質(zhì)以及精神內(nèi)核，而這些將是本案定位及營銷思路的出發(fā)緣點(diǎn)這是一場(chǎng)發(fā)韌于五千年前的追溯……緣起Origin第一幕：公園五千年前

帝堯時(shí)建大彭氏國，彭城因而得名

帝堯時(shí)彭祖建大彭氏國，彭城因而得名。夏商時(shí)期，大彭氏國很強(qiáng)盛，曾為五霸之一。傳說大彭氏國的創(chuàng)始人彭祖活了800歲。其在歷史上影響很大，曾被孔子推崇備至，也被道家奉為奠基人之一。彭祖的飲食養(yǎng)生之道，對(duì)以后漢文化的形成和發(fā)展起著重要的作用。壹一位祖先的創(chuàng)舉TheInfluenceOfTheAncestors徐州.這方蒼茫大地在誕生之初就蘊(yùn)含著影響力XuZhouInTheBirthDateContainedOnThisInfluence公園前兩千六百年他就是江蘇境內(nèi)最早出現(xiàn)的城邑，夏禹治水時(shí)，把全國疆域分為九州，徐州即為九州之一公園前二零二年漢朝建立歷史上，徐州籍人士共有11位開國皇帝，故徐州又有“千年龍飛地、一代帝王鄉(xiāng)”之譽(yù)貳一代帝王的霸業(yè)TheSupremacyGenerationOfKings劉邦.漢文明的開創(chuàng)者－來自徐州徐州.這方土地上的人們有著與生俱來的霸氣和地域自豪感ThePeopleOfXuZhouHadBearToBeProud三國時(shí)，曹操遷徐州刺史部于彭城，始稱徐州。魏晉南北朝各代設(shè)彭城國或徐州。隋時(shí)設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易。五代時(shí)各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng)7縣。宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。

明初徐州曾直隸京師。

清初，徐州先后為江南省和江蘇省屬直隸州。弎一方土地的歷史影響力TheHistoricalInfluenceOfTheLand徐州.在中國的歷史舞臺(tái)上一直保持著持久的影響力Ⅱ承Continue淮海戰(zhàn)役板畫在承接前文對(duì)徐州古代歷史的追溯后，本章將從當(dāng)代徐州的城市發(fā)展及演變歷程闡述這座城市所面臨的困頓：即徐州現(xiàn)階段在江蘇及華東所處的地位與這座城市的物華天寶及領(lǐng)袖氣質(zhì)極為不相稱，而這正是我們看待本案的全新出發(fā)點(diǎn)。定位基調(diào)獵取第二幕：承襲TheProjectLocationKeynoteHunting這是一段不相稱的歷史延續(xù)……承襲Continue第二幕：讓徐州承襲了其在中國歷史舞臺(tái)上的影響力當(dāng)代的徐州淮海戰(zhàn)役優(yōu)良的礦產(chǎn)資源和交通稟賦讓徐州在解放后被重點(diǎn)規(guī)劃為連徐高速重工業(yè)徐州東襟淮海、西接中原南屏江淮、北扼齊魯，是全國重要的交通樞紐、能源基地和工業(yè)基地。江蘇省三大都市圈核心城市以及四個(gè)特大城市之一徐州煤礦隨著中國改革開放歷史機(jī)遇的到來，無錫、常州、南通等發(fā)展強(qiáng)勁，徐州發(fā)展速度和城市地位被趕超徐州人的地域自豪感也慢慢被沖淡然而，南通無錫常州徐州139億元59億元GDP蘇州南京徐州105億元1985年徐州GDP排名：江蘇第三5700385832752111188017001368GDP：億元蘇州無錫南京南通常州徐州鹽城2007年徐州GDP排名：降至第六但，優(yōu)良的區(qū)位和資源稟賦和徐州骨子里的霸氣及影響力卻從來沒有泯滅過徐州只是在期待著重新崛起！徐州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度徐州的城市影響力徐州人的地域自豪感開始減弱其實(shí),Ⅲ轉(zhuǎn)Change高鐵新城時(shí)易則事易，時(shí)來則運(yùn)轉(zhuǎn)，本章通過對(duì)京滬高鐵的深入剖析，旗幟鮮亮的闡明其之于徐州的意義將是開創(chuàng)性的、歷史性的同樣之所以如此不惜筆墨的花費(fèi)兩個(gè)章節(jié)去研究城市和歷史，也是為了在充分蓄勢(shì)充分整固下，將本案的定位上升到一定高度，將本案一系列大手筆開創(chuàng)性營銷手段運(yùn)用的原因說明說透項(xiàng)目介定第三幕：轉(zhuǎn)機(jī)PositioningProject歷史的車輪總在不停的向前轉(zhuǎn)動(dòng)而這一次驅(qū)動(dòng)歷史的是京滬高鐵的車輪……這是一次千載難逢的機(jī)遇……轉(zhuǎn)機(jī)Transfer第三幕：契機(jī)北京天津濟(jì)南徐州南京上海轉(zhuǎn)機(jī)1990年，修建京滬高速鐵路的相關(guān)可行性研究提上日程。1992年，鐵道科學(xué)研究院提交《京滬高速鐵路可行性研究報(bào)告》。1997年，鐵道部向國家計(jì)委正式上報(bào)《新建北京至上海高速鐵路項(xiàng)目建議書》。2006年，溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，京滬高鐵正式立項(xiàng)。2010年，京滬高鐵將正式投入運(yùn)營！2008年03月10日，京滬高鐵徐州段京杭運(yùn)河大橋工點(diǎn)用地，青山泉和潘塘兩處工點(diǎn)和兩處梁場(chǎng)的用地開始正式進(jìn)場(chǎng)施工。

“快速干道的修建會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的空間規(guī)模集聚。京滬高鐵沿線也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)城市帶，把中國經(jīng)濟(jì)最繁榮的長三角和北方經(jīng)濟(jì)中心更緊密地聯(lián)系到一起，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)向這個(gè)空間規(guī)模集聚，會(huì)給中國經(jīng)濟(jì)增長以巨大的動(dòng)力?！币饬x－－復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究所所長華民

1964年日本開建第一條新干線，連通兩大政治經(jīng)濟(jì)中心東京和大阪，隨后，東京舉辦奧運(yùn)會(huì)，大阪舉辦世博會(huì)，1964年東京奧運(yùn)會(huì)前一年，日本人均GDP為2000多美元。那時(shí)的日本，正趕超法國和德國。旁證2008年，京滬高鐵的建設(shè)也出現(xiàn)了類似的境遇，京滬高鐵同樣連接兩大政治經(jīng)濟(jì)中心北京和上海。同樣，北京和上海將相繼舉行奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)，同樣，2007年中國GDP已超過英德法。日本第一條新干線直接拉動(dòng)了東京－大板經(jīng)濟(jì)帶的集體崛起。

他國的經(jīng)歷，似乎佐證著新世紀(jì)世界城市發(fā)展史進(jìn)入了中國篇章，以京滬領(lǐng)銜，串聯(lián)中國兩大經(jīng)濟(jì)圈的高鐵都市帶將引來新一輪大發(fā)展！徐州

那么，前文的懸念自此解開當(dāng)代中國第三次城市復(fù)興浪潮將隨著京滬都市帶城市集團(tuán)的崛起而續(xù)寫！

對(duì)于本案這樣一個(gè)180萬㎡的大型樓盤的介定，應(yīng)具備戰(zhàn)略性的高度和視野－一步步剝開項(xiàng)目的本質(zhì)那么，對(duì)于本案，我們應(yīng)當(dāng)將其置身于:當(dāng)代中國第三次城市復(fù)興浪潮下，京滬都市帶整體崛起的背景下來看待！本案東區(qū)徐州京滬都市帶項(xiàng)目介定

項(xiàng)目界定－徐州之于京滬都市帶的意義徐州－當(dāng)代中國第三次城市復(fù)興浪潮下，京滬都市帶沿線，典型區(qū)域中心城市樣本徐州徐州，將填補(bǔ)京滬都市帶中段核心城市的空白，躍升為淮海大都會(huì)！京滬城市帶淮海都會(huì)圈

項(xiàng)目界定－東區(qū)之于徐州的意義東區(qū)京滬高鐵是一項(xiàng)實(shí)實(shí)在在，并有著具體時(shí)間表的利好，因此，東區(qū)發(fā)展將不會(huì)留于紙面，他將躍升為徐州的高鐵新城徐州市區(qū)地圖徐州高鐵核心區(qū)規(guī)劃

這意味著……未來的高鐵新城各項(xiàng)配套一應(yīng)俱全，環(huán)境整潔，樓宇高聳這里的房?jī)r(jià)將至少上漲一倍徐州人都以住在高鐵新城為榮高鐵新城的地位將等同于目前的徐州中心區(qū)！

他山之石

南京－河西－奧體新城2001年，河西在老南京概念中一直都是城鄉(xiāng)結(jié)合部，沒有高樓大廈，只有數(shù)不清的低矮平房和農(nóng)田。路面條件非常差，柏油路只鋪了一半，另一半是泥地，雨天無法通行。一條條成片垃圾漂浮的臭水溝，違章搭建密集，周圍環(huán)境臟亂不堪。當(dāng)時(shí)河西的房?jī)r(jià)不到3000元/㎡.河西上新河地區(qū)往日的金陵江濱會(huì)議中心

奧體中心站2001年南京奧體新城，在地鐵一號(hào)線和十運(yùn)會(huì)場(chǎng)館開建的雙重利好刺激下啟動(dòng)至2005年10月，十運(yùn)會(huì)在南京正式開幕，此時(shí)奧體新城已基本成型至2007年10月，奧體新城已基本成熟

地鐵1號(hào)線十運(yùn)會(huì)奧體新城CBD區(qū)域已形成商務(wù)氛圍，國際新城的感覺強(qiáng)烈個(gè)人和企業(yè)均以能在奧體生活和工作而感到驕傲2008年奧體新城住宅均價(jià)逼近9500元/㎡，漲幅為全市板塊之最

項(xiàng)目界定－本案之于高鐵新城的意義城置國際花園城本案體量巨大，配套完備，可以稱得上一座獨(dú)立的生活城本案之于高鐵新城的意義就在于，本案是高鐵新城的城中之城！

本案－將成為高鐵新城的城中之城！徐州－當(dāng)代中國第三次城市復(fù)興浪潮下，京滬都市帶典型區(qū)域中心城市樣本東區(qū)－將蛻變?yōu)楦哞F新城，高鐵新城將成為徐州未來的新市區(qū)項(xiàng)目本質(zhì)剖析:這是本案的“魂”，下文的定位及整體營銷規(guī)劃都將在這個(gè)高度之上展開！

他不應(yīng)該僅僅屬于徐州，他應(yīng)該屬于大徐州版圖下的所有城市！他不應(yīng)該被定義為普通樓盤，他應(yīng)該被稱為居住作品！關(guān)于本案的定位：

他應(yīng)該是轟動(dòng)性的！他應(yīng)該是震撼性的！他應(yīng)該是橫空出世的！關(guān)于本案的定位：

項(xiàng)目定位語京滬都市帶樞紐

1'800'000㎡城際作品當(dāng)量級(jí)備用定位語新徐州核心

1'800'000㎡國際生活特區(qū)主題推廣語徐州人的國際生活觀

TheInternationalViewOfLifeⅣ合Integration本案如果說前三個(gè)章節(jié)是在濃墨重彩的敘述“為什么要這么做”，那么本章就是在說“具體怎么做”，因此，所有前文的思路策略都將會(huì)在本章找到執(zhí)行方法…項(xiàng)目整合營銷規(guī)劃第四幕：整合IntegratedMarketingPlanningProjects這是一場(chǎng)鴻篇巨制的營銷之戰(zhàn)……整合Integration第四幕：營銷總綱站在城際性項(xiàng)目的高度借助京滬都市帶崛起的歷史大背景以領(lǐng)袖的風(fēng)范，和縝密的整合營銷規(guī)劃推銷高鐵新城的國際主義生活方式區(qū)域項(xiàng)目城際領(lǐng)袖大盤①地域客源不足②市場(chǎng)放量激增③競(jìng)品項(xiàng)目參差不齊①項(xiàng)目平穩(wěn)成功運(yùn)作②經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化③公司品牌效益最大化市場(chǎng)全徐州購房者區(qū)域客源被動(dòng)性的擠壓購買主動(dòng)性的第一選擇達(dá)到目標(biāo)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)本案營銷的關(guān)鍵問題通過對(duì)客源購買特性的分析與訴求點(diǎn)的梳理，尋找解決本案營銷關(guān)鍵問題的突破口。自身訴求地段訴求地域客源城際客源決定因素決策強(qiáng)化鎖定要素基本動(dòng)因客源訴求梳理訴求點(diǎn)180萬㎡超大規(guī)模新城市主義理念規(guī)劃一站式生活配套生態(tài)健康景觀系統(tǒng)新古典主義建筑風(fēng)格細(xì)節(jié)品質(zhì)國際一流物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展商實(shí)力地理位置區(qū)域環(huán)境（自然/人文/城市形象）周邊配套地段訴求的延展什么樣的規(guī)劃？這樣的規(guī)劃給購房者將帶來什么好處？（生活層面）（精神層面）（價(jià)值層面）規(guī)劃能否實(shí)現(xiàn)？何時(shí)實(shí)現(xiàn)？規(guī)劃解讀他山之石（南京奧體新城）（蘇州工業(yè)園區(qū)）（上海浦東新區(qū)）2010京滬高鐵建成、運(yùn)營通車成交價(jià)格成交量地段訴求自身訴求地域客源城際客源售價(jià)在高鐵新城尚未成型前，區(qū)域外客源成功導(dǎo)入的關(guān)鍵就是地段訴求的滲透性，同時(shí)又要能夠?qū)⒃摬糠挚驮幢M可能鎖定于本案，而不至于為他案做了嫁衣。故地段訴求與自身訴求必須并軌推進(jìn)。通過多渠道的立體強(qiáng)勢(shì)推廣、良好的市場(chǎng)反應(yīng)、極具影響力的營銷事件，最大限度引發(fā)全城關(guān)注，樹立區(qū)域領(lǐng)袖大盤形象。提升知名度訴求滲透客戶經(jīng)營關(guān)注了解認(rèn)可決策通過媒體及活動(dòng)將訴求點(diǎn)逐步深入的滲透至潛在客群，并不斷擴(kuò)大滲透面，從而全面提高成交量及售價(jià)。伴隨著業(yè)主的增多、項(xiàng)目的逐步成熟及高鐵新城的逐步成型，通過對(duì)前期客戶的維系，樹立良好口碑，以CRM為主，廣告為輔，持續(xù)良好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。購買規(guī)律前期中期后期樓盤形象代言人——周潤發(fā)新徐州家庭評(píng)選活動(dòng)高鐵新城規(guī)劃宣傳及板塊炒作三局兩委及高鐵職工內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)南京、蘇州、上海新區(qū)巡回參觀活動(dòng)客戶俱樂部的成立及營運(yùn)…………營銷事件點(diǎn)滴沉穩(wěn)、國際時(shí)尚、品位親和、生活硬朗、堅(jiān)韌符合項(xiàng)目氣質(zhì)廣告及相關(guān)活動(dòng)的配合引發(fā)關(guān)注形象代言人－周潤發(fā)聯(lián)合徐州當(dāng)?shù)孛襟w，舉辦以家庭為單位的新徐州家庭評(píng)選，

通過參與性強(qiáng)、娛樂性強(qiáng)的小節(jié)目、小比賽，并融入高鐵新城及項(xiàng)目的有獎(jiǎng)問答，同時(shí)還可與樓盤形象代言人互動(dòng)，評(píng)選出最能體現(xiàn)當(dāng)代徐州人文精神的家庭，獎(jiǎng)勵(lì)本案一套住宅。通過此活動(dòng)，在提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大關(guān)注的同時(shí)，讓更多徐州人主動(dòng)的深入了解高鐵新城、了解本案，并營造本案的親民形象。新徐州城！新徐州人！——新徐州家庭評(píng)選活動(dòng)復(fù)興一座城市的榮耀！——高鐵新城規(guī)劃宣傳及板塊炒怍聯(lián)合徐州當(dāng)?shù)孛襟w、徐州開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)域內(nèi)眾項(xiàng)目發(fā)展商進(jìn)行高鐵新城規(guī)劃的宣傳及新人居板塊的炒作，形成高鐵新城宣傳的合力，共同將市場(chǎng)影響力做大，與此同時(shí)，強(qiáng)勢(shì)訴求自身，樹立本案在區(qū)域項(xiàng)目中的領(lǐng)袖地位。三局兩委：房產(chǎn)局、國土局、規(guī)劃局；建委、開發(fā)區(qū)委員會(huì)；高鐵職工：高鐵徐州地區(qū)的中高層職員。通過給予其大幅度的優(yōu)惠促成其成為本案業(yè)主或傳播者。

通過業(yè)內(nèi)人士的口碑傳播提升大眾對(duì)項(xiàng)目的信任度通過贏得該部分客群將高鐵新城的效應(yīng)在內(nèi)部傳播，同時(shí)逐步由其向外擴(kuò)散。感謝首批為新徐州崛起做出貢獻(xiàn)的人！——三局兩委及高鐵職工內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)通過定期或不定期循環(huán)組織已成交客戶和意向客戶前往南京、蘇州、上海參觀新城區(qū)發(fā)展，通過這些城市新城設(shè)立初期和目前的前后對(duì)比，增強(qiáng)意向客戶的購買信心從而促成成交，同時(shí)堅(jiān)定已成交客戶決策的正確性，從而激發(fā)已成交客群的主動(dòng)傳播性。他山之石可以攻玉——南京奧體新城、蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)、上海浦東新區(qū)巡回參觀活動(dòng)。通過成立客戶俱樂部，積累并鎖定目標(biāo)客戶。以俱樂部?jī)?nèi)部刊物形成項(xiàng)目及企業(yè)品牌傳播的直效通路；同時(shí)以積分、優(yōu)惠等活動(dòng)及權(quán)益，促進(jìn)客戶主動(dòng)性的對(duì)外傳播，促進(jìn)銷售，從而形成營銷的持續(xù)效應(yīng)。CRM——客戶關(guān)系營銷——客戶俱樂部的成立及營運(yùn)形象SHOW記錄當(dāng)代中國的城市復(fù)興2008徐州城置·主創(chuàng)團(tuán)隊(duì)全案策劃：同策咨詢－南京同進(jìn)

楊銳（研展經(jīng)理）王亞洲（主案策劃）

丁麗媛（創(chuàng)意總監(jiān)）

高爾菁（主案設(shè)計(jì)）

衛(wèi)偉（執(zhí)行文案）THEEND同策愿與發(fā)展商共同見證城置國際花園的歷史傳奇1、宏觀房地產(chǎn)走勢(shì)分析2、區(qū)域板塊分析3、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析4、潛在供應(yīng)量預(yù)測(cè)5、客群分析附件：市場(chǎng)研究宏觀房地產(chǎn)走勢(shì)分析04-07年徐州市區(qū)商品住宅供銷走勢(shì)分析注：以上數(shù)據(jù)來源于徐州市網(wǎng)上房地產(chǎn)及徐州市統(tǒng)計(jì)局。住宅當(dāng)年供銷比年度當(dāng)年供銷比2004年1.42005年1.212006年1.002007年1.122007年隨著國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高，消費(fèi)者的購房心理發(fā)生變化，徐州市商品住宅銷量較前幾年相比，增幅出現(xiàn)明顯回落，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供銷比穩(wěn)定，市場(chǎng)不溫不火，供需基本平衡。宏觀房地產(chǎn)走勢(shì)分析04-07年徐州市區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)分析注：以上數(shù)據(jù)來源于徐州市網(wǎng)上房地產(chǎn)及徐州市統(tǒng)計(jì)局。徐州商品住宅價(jià)格一直處于高速的非理性增長階段，07年隨著供應(yīng)量的不斷增大及政府調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)開始回歸到了一個(gè)較為理性的增長區(qū)間。宏觀房地產(chǎn)走勢(shì)分析07年徐州市區(qū)商品住宅月度走勢(shì)分析注：以上數(shù)據(jù)來源于徐州市網(wǎng)上房地產(chǎn)。2007年徐州的商品住宅月度供應(yīng)平穩(wěn)，平均月去化量約為14.9萬㎡，除春節(jié)前后外，沒有明顯的旺淡季之分，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，但吸納能力較強(qiáng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)。宏觀房地產(chǎn)走勢(shì)分析區(qū)域板塊分析板塊劃分東區(qū)西區(qū)北區(qū)南區(qū)中心區(qū)新城區(qū)分區(qū)說明中心區(qū)：北至黃河南路，南至和平路，西至西安路東至迎賓大道以西北區(qū)：北至市區(qū)北界，南至銅沛路、黃河南路、迎賓大道以北，西至市區(qū)西界，東至大慶路以西。南區(qū)：北至和平路，南至市區(qū)南界，西至中山南路、湖東路以東，東至迎賓大道、徐淮公路以西。西區(qū)：北至銅沛路以南，南至市區(qū)南界，西至市區(qū)西界，東至西安路、中山南路、湖東路以西。東區(qū)：北至大慶路，南至市區(qū)南界，西至復(fù)興北路、迎賓大道、徐淮公路以東，東至市區(qū)東界。新城區(qū)：北鄰故黃河風(fēng)光帶，南界民航觀音機(jī)場(chǎng)和連霍高速公路，西抵托龍根山，東起規(guī)劃建設(shè)中的京滬高鐵。區(qū)域板塊分析板塊房地產(chǎn)特性描述區(qū)域特征中心區(qū)老城區(qū)、商業(yè)中心、土地稀缺東區(qū)依托產(chǎn)業(yè)、交通資源的CBD新城區(qū)南區(qū)山、水、城豐富資源和人文景觀的城市生活區(qū)西區(qū)結(jié)合資源環(huán)境、完善城市功能的城市高尚生活區(qū)北區(qū)老城區(qū)、老工業(yè)基地新城區(qū)未來徐州行政、商務(wù)中心在“東進(jìn)南擴(kuò)”的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，徐州的城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進(jìn)一步加大；受城市整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，更加刺激了徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市外沿的拓展改善了郊區(qū)的整體居住條件，房地產(chǎn)郊區(qū)化的現(xiàn)象初步萌芽。區(qū)域板塊分析07年徐州市區(qū)商品住宅分板塊供銷分析注：以上數(shù)據(jù)來源于徐州市網(wǎng)上房地產(chǎn)。07年徐州住宅市場(chǎng)的供銷主力在位于東區(qū)和南區(qū)，當(dāng)年供應(yīng)量占63％，銷量占69％，處于穩(wěn)步發(fā)展?fàn)顟B(tài)。東區(qū)和南區(qū)已經(jīng)成為徐州消費(fèi)者購房選擇得主要區(qū)域。區(qū)域板塊分析07年徐州市東區(qū)商品住宅分面積區(qū)間供銷分析注：以上數(shù)據(jù)來源于徐州市網(wǎng)上房地產(chǎn)。東區(qū)市場(chǎng)整體供需平衡；80m2以下的面積區(qū)間是市場(chǎng)空白點(diǎn)；面積在80-120m2的產(chǎn)品是市場(chǎng)得主力供銷產(chǎn)品，且供銷兩旺；144m2以上的大戶型產(chǎn)品明顯供大于求。區(qū)域板塊分析總結(jié)■□城市東擴(kuò)，京滬高鐵站的建設(shè)將加速區(qū)域發(fā)展徐州東區(qū),在徐州城市不斷發(fā)展的進(jìn)程中,成為了城市中心向外擴(kuò)張的重要區(qū)域.東部交通系統(tǒng)的打造、城市東進(jìn)步驟逐步展開,區(qū)域發(fā)展也在此過程中不斷升級(jí),東區(qū)逐漸開始形成新興的居住區(qū)。京滬高鐵徐州站定址本區(qū)域，為區(qū)域發(fā)展提供了巨大的助力。■□區(qū)域住宅市場(chǎng)吸納力有限,且面臨較大的分流壓力.由于早期住宅項(xiàng)目的開發(fā)，周邊企事業(yè)單位購房需求在前幾年得以釋放，后續(xù)需求不足，東取后期將面臨南取，新城區(qū)版塊的影響，面臨較大的去化壓力．■□缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)除綠地世紀(jì)城、協(xié)豐森林灣以外，缺乏較強(qiáng)品質(zhì)感的項(xiàng)目?？陀^上給后市的項(xiàng)目提供了發(fā)展空間，需要項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃、形象定位等方面做出特色感，贏得市場(chǎng)需求。區(qū)域板塊分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析主要在售競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分布圖本案開元四季中新森林海日成奧運(yùn)城協(xié)豐森林灣星光名庭旺旺名居錦繡濱湖綠地世紀(jì)城東方美地天山綠洲東區(qū)個(gè)案選取原則：1、與本案同區(qū)域2、與本案距市中心距離相當(dāng)3、在徐州有較大的影響力中心區(qū)華商清水灣競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－綠地世紀(jì)城賣點(diǎn)分析：景觀：北湖南島與世界六大城市景觀相融合產(chǎn)品：產(chǎn)品線豐富，戶型多樣化規(guī)模：130萬平米，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯物業(yè)：知名物業(yè)公司管理經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析本項(xiàng)目為目前徐州地區(qū)在建規(guī)模最大的綜合型、國際化、生態(tài)居住區(qū)，景觀風(fēng)格獨(dú)特顯著，功能完善、配套齊全，為徐州最具代表性的樓盤之一。內(nèi)容指標(biāo)總占地62.5萬㎡總建面積130萬㎡住宅95萬㎡容積率2.08建筑形態(tài)多層、小高層、高層建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)情競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－綠地世紀(jì)城面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)已售套數(shù)戶型配比銷售率80-100㎡4952347.28%4.65%100-120㎡4672144.60%4.50%120-144㎡31112.96%35.48%144㎡以上5405.16%0.00%合計(jì)104755100.00%5.25%

該案前三期由于低價(jià)及團(tuán)購策略，銷售良好，但是進(jìn)入07年下半年，受整體市場(chǎng)低迷、價(jià)格漲幅過快、團(tuán)購需求降低等因素的影響，四期產(chǎn)品銷售不暢；從四期在售戶型來看，80－100㎡和100－120㎡的兩房和三房為主力戶型，占四期總供應(yīng)量的90％以上，但目前銷售率都不到5％。競(jìng)爭(zhēng)格局分析第四期物業(yè)戶型配比批次上市時(shí)間上市面積（萬㎡）已售面積（萬㎡）售價(jià)（元/㎡）銷售率一期06.10.1921.4021.27290099.40％二期07.01.0512.6211.00340091.68％三期07.03.2713.6211.14350081.84％四期08.01.0715.890.7240004.50％各批次物業(yè)銷售狀況競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－中新森林海賣點(diǎn)分析：景觀：依山傍水、臨泉山森林公園，云龍湖等公園，景觀資源豐富產(chǎn)品：美國西海岸南加州建筑風(fēng)格。規(guī)模：120萬平米，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

該案是徐州高品質(zhì)、生態(tài)型樓盤的代表性項(xiàng)目，其產(chǎn)品、景觀價(jià)值得到了中高端消費(fèi)者的極大認(rèn)同.內(nèi)容指標(biāo)總占地106.7萬㎡總建面積120萬㎡一期建面27萬㎡容積率1.12建筑形態(tài)洋房、別墅、小高層、高層建筑風(fēng)格南加州風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－中新森林海面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)已售套數(shù)戶型配比銷售率60-80㎡37921735.42%57.26%80-100㎡1286211.22%48.44%100-120㎡2259719.72%43.11%120-144㎡31720327.78%64.04%144㎡以上2131.84%14.29%合計(jì)1070582100%54.39%

該案60－80㎡的產(chǎn)品為項(xiàng)目的主力戶型，占總體量的35％以上，其次為120－144㎡的戶型，占總體量接近30％。由于絕佳的山水資源及適中的價(jià)格，使得項(xiàng)目銷售情況良好，總體銷售率超過了50％。競(jìng)爭(zhēng)格局分析在售物業(yè)戶型配比分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－開元四季賣點(diǎn)分析：區(qū)位：臨近淮海西路，具有一定的地域優(yōu)勢(shì)景觀：景觀資源豐富，區(qū)域內(nèi)有云龍湖，湖濱公園等自然資源；鳳凰山、王大山、小長山三山環(huán)繞。產(chǎn)品：產(chǎn)品線豐富，戶型多樣化規(guī)模：百萬大盤，優(yōu)勢(shì)明顯經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)總占地58.79萬㎡總建面積103.79萬㎡建筑密度24.45%容積率1.5建筑形態(tài)別墅、小高層、高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約該案是徐州西區(qū)唯一的百萬平米大盤，臨主城區(qū)鬧中取靜，其憑借豐富的景觀資源、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)贏得較好的市場(chǎng)認(rèn)知。競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－開元四季面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)已售套數(shù)戶型配比銷售率80-100㎡34226429.97%77.19%100-120㎡27311423.93%41.76%120-144㎡45827140.14%59.17%144㎡以上68125.96%17.65%合計(jì)1141661100.00%57.93%

該案120－144㎡的大戶型產(chǎn)品為主力戶型，占總供應(yīng)量的40%,，其次為80－100㎡和100－120㎡的戶型，分別占總供應(yīng)量的30％和24％左右。從銷售情況看，80－100㎡的兩房銷售率最高達(dá)到77％，其次為120－144㎡的戶型，銷售率接近60％。競(jìng)爭(zhēng)格局分析在售物業(yè)戶型配比分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－日成奧運(yùn)城賣點(diǎn)分析：產(chǎn)品：產(chǎn)品線豐富，戶型多樣化；規(guī)模：具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。定位：淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)首家大型運(yùn)動(dòng)·健康主題社區(qū)內(nèi)容指標(biāo)總占地22萬㎡總建面積40萬㎡商業(yè)10萬㎡容積率1.82建筑形態(tài)多層、小高層、高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約該案抓住區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，以獨(dú)特的定位贏得市場(chǎng)的特定客群。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－日成奧運(yùn)城面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)已售套數(shù)戶型配比銷售率60㎡以下844.04%50.00％80-100㎡302815.15%93.33%100-120㎡515025.76%98.04%120-144㎡797039.90%88.61%144㎡以上302915.15%96.67%合計(jì)198181100.00%91.41%該案120－144㎡和100－120㎡的產(chǎn)品為主力戶型，分別占總供應(yīng)量的40％和25％左右。從銷售情況看，目前項(xiàng)目接近尾盤，總體銷售率超過了90％。競(jìng)爭(zhēng)格局分析在售物業(yè)戶型配比分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－星光名庭賣點(diǎn)分析：交通：周邊交通通達(dá)性強(qiáng)景觀：運(yùn)動(dòng)主題景觀社區(qū)產(chǎn)品：產(chǎn)品線豐富，戶型多樣化配套：配套齊全，集中供暖。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)總占地10萬㎡總建面積15萬㎡容積率1.5建筑形態(tài)多層、高層建筑風(fēng)格地中海風(fēng)情競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－星光名庭面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)已售套數(shù)戶型配比銷售率60－80㎡804744.44%58.75%80-100㎡803244.44%40.00%120-144㎡20211.11%10.00%合計(jì)18081100.00%45.00%

該案60－80㎡和80－100㎡的產(chǎn)品為主力戶型，合計(jì)占總供應(yīng)量接近90％，從銷售情況分析，其60－80㎡產(chǎn)品去化良好，目前銷售率接近60％，其次為80－100㎡產(chǎn)品，銷售率為40％。競(jìng)爭(zhēng)格局分析在售物業(yè)戶型配比分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－東方美地賣點(diǎn)分析：區(qū)位：離云龍區(qū)政府較近，有一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品：產(chǎn)品線豐富，戶型多樣化規(guī)模：一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)配套：配套齊全經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)總占地18萬㎡總建面積25萬㎡容積率1.39建筑形態(tài)多層、小高層競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－東方美地面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)已售套數(shù)戶型配比銷售率80-100㎡111342148.33%37.83%100-120㎡53939723.40%73.65%120-144㎡54329023.58%53.41%144㎡以上108934.69%86.11%合計(jì)23031201100.00%52.15%

該案80－100㎡產(chǎn)品為主力戶型，占總供應(yīng)量接近50％，其次為100－120㎡和120－144㎡戶型，分別占總供應(yīng)量的23％左右。從銷售情況看，100－120㎡產(chǎn)品去化最好，銷售率超過了70％，其次為120－144㎡產(chǎn)品，銷售率超過50％。競(jìng)爭(zhēng)格局分析在售物業(yè)戶型配比分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－協(xié)豐森林灣賣點(diǎn)分析：景觀：龍?zhí)逗百Y源配套：配套設(shè)施齊全經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)總占地4.5萬㎡總建面積7萬㎡容積率1.39建筑形態(tài)洋房、多層、小高層建筑風(fēng)格北美競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－協(xié)豐森林灣面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)戶型配比銷售率60－80㎡1926835.16%35.42%80-100㎡1827933.33%43.41%100-120㎡1001918.32%19.00%120-144㎡4988.97%16.33%144㎡以上2304.21%0.00%合計(jì)546174100.00%31.87%

該案60－80㎡和80－100㎡產(chǎn)品為主力戶型，分別占總供應(yīng)量的三成左右，從銷售情況看，80－100㎡產(chǎn)品去化較好，目前銷售率為43％，其次為60－80㎡產(chǎn)品，銷售率為35％。競(jìng)爭(zhēng)格局分析在售物業(yè)戶型配比分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－錦繡濱湖賣點(diǎn)分析：景觀：依托白云山，自然景觀資源較好產(chǎn)品：純多層社區(qū)，北美風(fēng)情；規(guī)模：具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)配套：供暖該項(xiàng)目是東區(qū)唯一的純多層北美風(fēng)情庭院住宅，首家接通暖氣，本案在區(qū)域內(nèi)具有較好的知名度。內(nèi)容指標(biāo)總占地18萬㎡總建面積20萬㎡容積率1.1建筑形態(tài)多層建筑風(fēng)格北美經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－錦繡濱湖面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)戶型配比銷售率80-100㎡28125765.35%91.46%100-120㎡868120.00%94.19%120-144㎡635514.65%87.30%合計(jì)430393100.00%91.40%

該案80－100㎡產(chǎn)品為主力戶型，占總供應(yīng)量的65％以上，其次為100－120㎡和120－140㎡的產(chǎn)品，分別占總供應(yīng)量的20％和15左右。從銷售情況分析，項(xiàng)目整體去化良好，銷售率超過了90％。競(jìng)爭(zhēng)格局分析在售物業(yè)戶型配比分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－旺旺.名居花園賣點(diǎn)分析：銷售：現(xiàn)房銷售經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)總占地6.7萬㎡總建面積10.8萬㎡容積率1.61建筑形態(tài)多層、小高層建筑風(fēng)格北美競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－天山綠洲賣點(diǎn)分析：區(qū)位：位于主城區(qū)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯景觀：打造華廈生態(tài)公園，擁有古黃河公園等景觀資源規(guī)模：具有較大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)配套：內(nèi)部及周邊配套齊全經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)總占地24.29萬㎡總建面積80萬㎡一期建面48.58萬㎡建筑密度18.5%一期容積率2.0建筑形態(tài)小高層、高層該案是徐州高品質(zhì)樓盤的代表性項(xiàng)目，其產(chǎn)品價(jià)值得到了中高端消費(fèi)者的極大認(rèn)同，銷售價(jià)格也處于區(qū)域性的領(lǐng)導(dǎo)地位.競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－華商清水灣內(nèi)容指標(biāo)總占地14.46萬㎡總建面積23.04萬㎡綠地率30%一期容積率1.59建筑形態(tài)小高層、多層建筑風(fēng)格新古典主義經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)賣點(diǎn)分析：景觀：水系資源豐富產(chǎn)品：新古典主義建筑風(fēng)格配套：內(nèi)部及周邊配套齊全競(jìng)爭(zhēng)格局分析面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)戶型配比銷售率80-100㎡30418081.72%59.21%100-120㎡583315.59%56.90%120-144㎡1032.69%30.00%合計(jì)372216100.00%58.06%競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－華商清水灣

該案以80－100㎡產(chǎn)品為主力戶型，占總供應(yīng)量的80％以上，其次為100－120㎡產(chǎn)品。從銷售分析，80－100㎡和100－120㎡產(chǎn)品銷售率都在50％以上，去化情況良好。競(jìng)爭(zhēng)格局分析在售物業(yè)戶型配比分析主要在售競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——銷售狀況分析項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間上市體量（萬㎡）銷售體量（萬㎡）銷售率銷售價(jià)格（元/㎡）綠地世紀(jì)城2006.10.1958.3443.9175.27%3415中新·泉山森林海2007.8.1826.5314.454.28%2920開元四季2006.10.1218.511.562.16%3450星光名庭2007.7.201.590.7345.91%2598協(xié)豐·森林灣2007.7.255.171.5329.59%3050東方美地2006.7.2126.4314.0353.08%3154錦繡濱湖2007.10.84.493.9888.64%3550華商清水灣2007.10.153.512.0158.06％3200日成·奧運(yùn)城2006.10.283.882.974.74%3482注：以上數(shù)據(jù)來源于徐州市房地產(chǎn)網(wǎng)，截止時(shí)間為2008年3月18日。主要競(jìng)爭(zhēng)大盤，由于營銷得力，大盤優(yōu)勢(shì)明顯，吸引大量的企事業(yè)單位團(tuán)購，去化較好；本案周邊項(xiàng)目由于體量較小、推案節(jié)奏等原因?qū)е氯セ话?。?jìng)爭(zhēng)格局分析未來潛在上市量預(yù)測(cè)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分布圖本案開元四季中新森林海日成奧運(yùn)城協(xié)豐森林灣星光名庭旺旺名居錦繡濱湖綠地世紀(jì)城東方美地天山綠洲個(gè)案選取原則：1、與本案同區(qū)域2、與本案距市中心距離相當(dāng)3、在徐州有較大的影響力中心區(qū)世茂漢之源中川項(xiàng)目博頓項(xiàng)目鴻泰項(xiàng)目鼓樓生態(tài)園國基城邦恒基項(xiàng)目東區(qū)08年預(yù)計(jì)上市體量達(dá)到100萬平米項(xiàng)目土地已競(jìng)拍待上市個(gè)案在售個(gè)案華商親水灣新城區(qū)項(xiàng)目未來潛在上市量預(yù)測(cè)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案08年上市體量板塊項(xiàng)目屬性項(xiàng)目名稱總體量（萬㎡）已上市體量（萬㎡）08年預(yù)計(jì)上市量（萬㎡）預(yù)計(jì)價(jià)格（元/㎡）東區(qū)在售個(gè)案綠地世紀(jì)城13058.34304000東方美地3026.433.53800旺旺名居12—32700協(xié)豐森林灣75.171.833300日成奧運(yùn)城203.882.53800錦繡濱湖204.4953900星光名庭141.5922700土地已競(jìng)拍待上市項(xiàng)目世茂漢之源130—25待定中川項(xiàng)目37—15待定博頓項(xiàng)目21—8待定鴻泰項(xiàng)目24—5待定其它板塊在售個(gè)案中新泉山森林海12026.53303300開元四季11018.5153900天山綠洲80—255300華商親水灣233.553200土地已競(jìng)拍待上市項(xiàng)目恒基國際90—10待定國基城邦60—203200鼓樓生態(tài)園80—50待定新城區(qū)項(xiàng)目750—185待定合計(jì)1788—427.83—數(shù)據(jù)來源：國土資源局；徐州房地產(chǎn)網(wǎng)站及樓盤調(diào)研。未來潛在上市量預(yù)測(cè)08年本案所在的東區(qū)及主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案供應(yīng)量激增，預(yù)計(jì)供應(yīng)量將會(huì)突破400萬㎡，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境嚴(yán)峻，供大于求形勢(shì)不容質(zhì)疑，市場(chǎng)不容樂觀。預(yù)計(jì)0