XXXX旭陽臺北城大學城商業(yè)項目市場

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重慶旭陽臺北城商業(yè)項目

市場研究報告

（第一階段）

2011年12月ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.ByyouracceptanceofthePresentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytimewithoutourpriorwrittenconsent,andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformation前言自接受貴司委托本項目研策顧問服務后，我司即刻組建項目組團隊為項目提供專項服務。經(jīng)前一階段的市場調(diào)查、研究，并針對片區(qū)消費者進行問卷調(diào)查及座談，以期為業(yè)主方提供詳實的市場資料，了解重慶及大學城區(qū)域發(fā)展趨勢、未來商業(yè)競爭狀況及未來消費者特征，為本項目商業(yè)發(fā)展提出啟示，以供業(yè)主方參考。在這一階段后，我司將就項目商業(yè)定位、建筑規(guī)劃等方面進行研究，并提出相應建議，在下一階段向業(yè)主方進行提案。

2containedherein.Nothingcontainedhereconstitutesacommitmentoragreement.Confidential2003年6月重慶大學城奠基2005年10月西永微電子產(chǎn)業(yè)園奠基2010年2月西永綜合保稅區(qū)成立

ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.Byyouracceptanceofthe Presentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytime withoutourpriorwrittenconsent,andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformation4

市場研究（第一階段）

項目定位（第二階段）項目定位思路 項目定位城市規(guī)劃城市經(jīng)濟城市人口及消費區(qū)域規(guī)劃項目條件區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域人口及消費項目商圈、人口及其消費習慣城市商業(yè)區(qū)域商業(yè)項目競爭 商業(yè)城市研究區(qū)域研究項目研究開發(fā)商能力評估成功案例借鑒項目整體思路模型

跟蹤服務（第三階段）圖紙評審租戶落位租金測算目錄|Index

第一階段市場研究一、城市研究

1.1城市概述

1.2城市規(guī)劃研究

1.3城市經(jīng)濟研究

1.4城市人口及消費研究

1.5城市商業(yè)研究二、區(qū)域研究

2.1區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃

2.2區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展

2.3區(qū)域商業(yè)分析

2.4小結(jié)

5三、項目研究

3.1項目立地分析

3.2項目人口分析

3.3消費者調(diào)研

3.4小結(jié)四、項目發(fā)展思考61.0城市研究1.1城市概述1.2城市規(guī)劃研究1.3城市經(jīng)濟研究1.4城市商業(yè)研究1.5小結(jié)重慶，中國長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心；重慶，中國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地；重慶，中國西南地區(qū)綜合交通樞紐；重慶，西三角城鎮(zhèn)群核心組成部分；1.1城市概述1.1.1重慶城市發(fā)展概況

重慶城市發(fā)展上升國家戰(zhàn)略，作為核心城市將享

有政策、投入等方面的政策優(yōu)惠，重慶將成為國 內(nèi)重要經(jīng)濟增長極進行發(fā)展。重慶,中國四大中央直轄市之一;重慶，五大中心城市之一；京津冀城鎮(zhèn)群北京天津 上海 長三角城 鎮(zhèn)群西三角城鎮(zhèn)群

重慶

重慶，兩江新區(qū)成立，城市的地位進一步提升。

國家十二五規(guī)劃推進重慶、成都、西安區(qū)域戰(zhàn)略合作，推動呼包鄂榆、廣西北部灣、 成渝、黔中、滇中、藏中南、關中-天水、蘭州-西寧、寧夏沿黃、天山北坡等經(jīng)濟區(qū)加 快發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長極。重慶市位于川鄂兩省之間的長江三峽西段嘉陵江與長江匯流處，因嘉陵江古稱渝水，故簡稱渝。重慶屬中亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，夏熱冬暖，光熱同季，無霜期長，雨量充沛，濕潤多陰。重慶幅員面積8.24萬平方公里，下轄40個行政區(qū)縣（自治縣），有19個區(qū)，21個縣。

資料來源：《國家十二五規(guī)劃》、重慶市政府官網(wǎng)7重慶市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃廣州 珠三角城鎮(zhèn)群

西三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃8資料來源：《重慶市十二五規(guī)劃》、重慶市規(guī)劃局1.2城市規(guī)劃研究1.2.1城市空間規(guī)劃“一圈” 以主城為核心、1小時車程為半徑的范圍內(nèi)， 范圍包括主城九區(qū)，以及潼南、合川等23個 區(qū)縣，面積約3萬平方公里，常駐人口約

1600萬人（重慶市的60%），地區(qū)生產(chǎn)總值 占全市的78%左右。“兩翼” 東北部地區(qū)和東南部地區(qū)。東北部地區(qū)以萬 州為核心，開縣、奉節(jié)為主要節(jié)點的發(fā)展區(qū)， 面積3.39萬平方公里。東南部地區(qū)以黔江為 核心，以秀山為主要節(jié)點的發(fā)展區(qū)，面積

1.98萬平方公里。重慶市一圈兩翼規(guī)劃萬州黔江永川

合川江津涪陵

城市總體規(guī)劃城市空間結(jié)構(gòu)——“一圈兩翼”“大重慶”規(guī)劃的落實與實施，為重慶城市發(fā)展提供廣闊空間。

一核六心的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略空間格局示意圖

“一核六心”城鎮(zhèn)化空間重慶十二五規(guī)劃，將建設四級城鎮(zhèn)體系架構(gòu)，即主城區(qū)特大城市，6個大城市（萬州、涪陵、長壽、江津、合川、永川），25個區(qū)縣城中等城市，100多個小城鎮(zhèn)。強化主城、區(qū)域性中心城市、區(qū)縣城和中心鎮(zhèn)有機連接、互動并進。東部片區(qū)中部片區(qū) 南部片區(qū)

北部片區(qū)中央商務區(qū)重慶的發(fā)展依托于城市的地理條件，空間發(fā)展形成“北上南下”、“東進西突”的局勢。重慶市主城區(qū)由中部、北部、南部、西部、東部5大片區(qū)組成。目前的中心城區(qū)包括中部、北部、南部片區(qū)。多中心包含1個城市中心和6個城市副中心，城市中心包含中央商務區(qū)和商業(yè)中心，由江北城、解放碑、彈子石濱江地區(qū)組成。6個城市副中心由現(xiàn)有的沙坪壩、楊家坪、觀音橋-新牌坊、南坪及西永、茶園組成。都市區(qū)城市建設用地分為十六個組團和八個功能區(qū)，中心城區(qū)包含十一個組團和兩個功能區(qū)。

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資料來源：重慶市規(guī)劃局主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)——一城五片，多中心組團式本項目所處位于規(guī)劃西永城市副中心，規(guī)劃起點高。但片區(qū)受中梁山和縉云山的自然阻隔，未來城市發(fā)展具有相對獨立性。本項目城市總體規(guī)劃1.2城市規(guī)劃研究1.2.1城市空間規(guī)劃

縉云山西部片區(qū)

中梁山大坪銅鑼山重慶市一城五片規(guī)劃三環(huán)規(guī)劃按照規(guī)劃，三環(huán)高速公路建成后，將串起14個區(qū)縣（長壽、渝北、永作為城市副中心，具有較大的發(fā)展機會，區(qū)域的價值得到進一步提升。二環(huán)規(guī)劃范圍：二環(huán)與內(nèi)環(huán)之間地區(qū)的面積為1,958平方公里，是未來主城 區(qū)拓展的重要空間。規(guī)模：2020年，二環(huán)區(qū)域新增集聚人口600萬人左右，工業(yè)總產(chǎn)值 達到2.5萬億元左右。功能：分區(qū)上，在城市功能區(qū)中規(guī)劃18個城市組團，其中將蔡家、 悅來、空港、西永、兩福、西彭、龍興、魚嘴、茶園、界石等10個 城市組團建設成為能集聚較大規(guī)模新增城市人口的新城

三環(huán)規(guī)劃，二環(huán)時代主城區(qū)擴張——“二環(huán)經(jīng)濟時代”二環(huán)區(qū)域是十二五發(fā)展的重點，且西1.2城市規(guī)劃研究1.2.2城市規(guī)劃

江津、北碚、合川、銅梁、永川、綦江、南川、武隆、大足、萬盛、 雙橋、涪陵），形成重慶市三環(huán)區(qū)域。

10資料來源：《重慶市十二五發(fā)展規(guī)劃》、重慶市政府網(wǎng)魚嘴龍興 茶 園

蔡 家西彭

空 悅港 來內(nèi)環(huán)

西 永本項目

兩福（江 津雙福、 九龍坡巴 福合川

中梁山長壽

銅鑼山

涪陵 武隆

二環(huán)三環(huán)南川萬盛江津

大足 雙橋永川綦江重慶市城市空間擴張圖

銅梁

縉云山11資料料來來源源：：重重慶慶市市規(guī)規(guī)劃劃局局、、西西永永工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)官官網(wǎng)網(wǎng)兩路路寸寸灘灘保保稅稅港港區(qū)區(qū)是具具有有口口岸岸、、物物流流、、加加工工等等功功能能的的內(nèi)內(nèi)陸陸型型保保稅稅港港區(qū)區(qū)；；是長長江江上上游游規(guī)規(guī)模模最最大大、、技技術術最最先先進進的的專專用用集集裝裝箱箱碼碼頭頭；；突出出為為大大型型倉倉儲儲、、分分撥撥、、配配送送、、采采購購類類物物流流企企業(yè)業(yè)和和出出口口加加工工貿(mào)貿(mào)易易類類企企業(yè)業(yè)服服務，，側(cè)側(cè)重重口口岸岸物物流流及及中中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貿(mào)貿(mào)易易等等功功能能。。西永永綜綜合合保保稅稅區(qū)區(qū)占地地10.3平方方公公里里，，是是我我國國規(guī)規(guī)劃劃面面積積最最大大的的綜綜合合保保稅稅區(qū)區(qū)是目目前前國國內(nèi)內(nèi)功功能能最最全全、、規(guī)規(guī)格格最最高高、、政政策策最最優(yōu)優(yōu)的的海海關關特特殊殊監(jiān)監(jiān)管管區(qū)區(qū)域域。。突出出電電子子信信息息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、保保稅稅加加工工、、保保稅稅物物流流功功能能等等。。保稅稅區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃重慶慶是是中中國國內(nèi)內(nèi)陸陸唯唯一一一一個個擁擁有有兩兩個個保保稅稅港港區(qū)區(qū)的的城城市市。。西永永保保稅稅區(qū)區(qū)位位于于本本項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)，，其其發(fā)發(fā)展展將將會會提提升區(qū)區(qū)域域價價值值，，促促進進區(qū)區(qū)域域成成熟熟。。兩路路寸寸灘灘保保稅港港西永永保保稅稅區(qū)區(qū)本項項目目重慶慶是是中中國國中中西西部部地地區(qū)區(qū)唯唯一一一一個個內(nèi)內(nèi)陸陸保保稅稅港港區(qū)區(qū)1.2城市規(guī)劃研究究1.2.2城市規(guī)劃重慶市保稅區(qū)區(qū)規(guī)劃圖本項目果園港港區(qū)12建橋工業(yè)園區(qū)西彭工業(yè)園區(qū)江津工業(yè)園區(qū)珞璜組團花溪工業(yè)園區(qū)南岸國際級經(jīng)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)西永綜合保稅稅區(qū)九龍坡工業(yè)園園A、B組團空港工業(yè)園兩路寸灘保稅稅港區(qū)空港空港工業(yè)園兩兩路組團兩路寸灘保稅稅區(qū)水港港城工業(yè)園東港港區(qū)花溪工業(yè)園區(qū)區(qū)鹿角組團南彭公路物物流基地黃埡港港區(qū)A九龍坡區(qū)、大渡口、江津區(qū)有色金屬壓延延加工、汽車車、摩托車、、交通設備、計算機機、通信設備備、電力能源源、制紙、電動工具具、儀器等、、BC沙坪壩區(qū)江北區(qū)、渝北、北碚井口工業(yè)園：：總部經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)西永微電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園：通信信設備、計算算機及其他電子設備備制造業(yè)、軟軟件業(yè)家用電器制造造、汽車、通通信設備、計計算機、電信電纜、鋼鋼纜、金屬加加工、成衣制制造、精密儀器、醫(yī)醫(yī)藥制造業(yè)、、汽摩等。D南岸區(qū)、巴南區(qū)物聯(lián)網(wǎng)、成衣衣制造、通用用設備制造、、通信設備、計算機機、電子設備備制造業(yè)、互互聯(lián)網(wǎng)智能移動終端端、精密制造造、建材、成成品家具制造等。九龍坡國際高高新技術開發(fā)發(fā)區(qū)江津工業(yè)園區(qū)九九龍龍坡工業(yè)園區(qū)C組A1.2城市規(guī)劃研究究C井口工業(yè)園BD本項目所在的的西永微電工工業(yè)園以發(fā)展展電子產(chǎn)業(yè)、計算機機、通信設備備、軟件業(yè)等等高科技產(chǎn)業(yè)為主?！，F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃的布局一方方面加速區(qū)域域成熟、提高區(qū)域的綜綜合競爭力和和經(jīng)濟實力，，另一方面將導入大大量消費群體體，豐富區(qū)域域的消費層次。編號區(qū)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1.2.3產(chǎn)業(yè)規(guī)劃資料來源：《重慶市十二五五規(guī)劃》重慶市產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃圖同興工業(yè)園團結(jié)村集裝箱箱中心站鐵路物流流基地西永微電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園時間鐵路公路2010年通車里程1865公里1345公里十二五通車里程2000公里2345公里十二五建設里程1544公里2214公里1.2城市規(guī)劃研究究1.2.4城市交通規(guī)劃劃已通車十二五通車十二五建設城市對外交通通規(guī)劃城際交通的改改善與提升，，進一步加強強重慶核心城市作用用，有利商業(yè)業(yè)外圍輻射力力的加強。高速公路規(guī)劃劃圖資料來源：《重慶市十二五五規(guī)劃》13鐵路規(guī)劃圖城市軌道交通通規(guī)劃1.2城市規(guī)劃研究究1.2.4城市交通規(guī)劃劃重慶市軌道交交通規(guī)劃示意意圖軌道1號線至大學城城延長線將于于2012年開通，未來來大學城至市內(nèi)內(nèi)通達時間將將大大縮短，，交通條件的的改善有利區(qū)域新新消費群的導導入，而新消消費群的產(chǎn)生生將推動區(qū)域商業(yè)業(yè)的快速發(fā)展展。中長期規(guī)劃中長期規(guī)劃——一環(huán)九線。主城輕軌和和地鐵線路總總長513公里，全部270個站點，包括括渝中區(qū)、南南岸區(qū)、沙坪坪壩區(qū)、江北北區(qū)、九龍坡坡區(qū)、大渡口區(qū)區(qū)的全部行政政區(qū)域，及渝渝北區(qū)、北碚碚區(qū)、巴南區(qū)區(qū)的部分行政區(qū)域。。遠景規(guī)劃遠景規(guī)劃——一環(huán)十七線。。我市遠期規(guī)劃劃在2050年完成共18條軌道交通線的建建設；在現(xiàn)有有“九線一一環(huán)”基礎上上擬新增了8條線路。18條軌道線路總總長820公里。14資料來源：重重慶市軌道交交通規(guī)劃13號線1號線7號線12號線本項目重慶與其他城市城鎮(zhèn)人口對比（2010年）城市城鎮(zhèn)人口（萬人）城鎮(zhèn)化率(%)城市發(fā)展北京1,68686.00%2005年開始多中心發(fā)展上海2,05689.30%2004年開始多中心發(fā)展天津1,03479.55%2009年，一主兩副規(guī)劃深圳1,036100%2005年開始多中心發(fā)展重慶1,53053.00%2003年開始多中心發(fā)展成都92065.51%2009年開始多中心發(fā)展貴陽29568.29%2008年提出多中心發(fā)展西安58269.00%2009年提出多中心概念昆明41264.00%2008年提出多中心發(fā)展麥肯錫城市劃分標準城市類型巨型城市大型城市

人口數(shù)量 ＞1,000萬500萬-1,000萬中型城市150-500萬小型城市50-150萬大型城鎮(zhèn)<50萬64.00%643重慶與其他城城市人口對比比（2010年）1,0362,885100.00%86.00%89.30%2,30279.55%53.00%1,2941,4051,96165.51%69.00%68.29%847432120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000重慶北京上海天津深圳成都貴陽西安昆明常駐人口(萬人）城鎮(zhèn)人口（萬萬人）城鎮(zhèn)化率（%）多個城市副中中心共同發(fā)展展是城市發(fā)展展的必然選擇擇，城市商業(yè)發(fā)展空間及及潛力大。?根據(jù)2010年重慶人口統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)字顯示示，重慶常住住人口達到2,885萬人，城鎮(zhèn)人人口1,530萬人;?根據(jù)“重慶十十二五”規(guī)劃劃內(nèi)容顯示，，至“十二五五”期末，全全市常住人口口控制在3,200萬左右，人口口城鎮(zhèn)化率達達60%左右。重慶數(shù)據(jù)來源：重重慶市2010年統(tǒng)計公報、、各城市歷年年統(tǒng)計公報、、TaubmanTCBL研究151.3城市經(jīng)濟研究究1.3.1城市人口與與商業(yè)發(fā)展展關系重慶人口基基數(shù)龐大，，對城市商商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃提出了了更高要求求，17.10%13,77814.50%14.00%10.20%9.90%1,13016.00%11.50%8.00%3,4680.00%17.10%18.00%6,52714.00%6.00%4.00%2.00%09,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000200520062007200820092010GDP（億元）增長率重慶市近年年GDP增長趨勢15.60%14.90%7,89414.30%12.20%5,79412.00%4,67610.00%3,9077,8943,2422,12016,87217.40%15.00%12.00%14.00%9,1099,5115,55120.00%15.00%10.00%5.00%0.00%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000重慶北京上海天津深圳成都貴陽西安昆明GDP(億元)增長率（%）?作為西部中中心城市，，GDP增長速度超超過一線及及西部城市市增長速度，2011年上半年GDP增速全國第第一，整體體經(jīng)濟運行行良好，后后期發(fā)展?jié)摿蘧薮蟆?重慶受到金金融危機的的影響較小小，且經(jīng)濟濟恢復趨勢勢明顯。數(shù)據(jù)來源：：重慶市2010年統(tǒng)計公報報、各城市市歷年統(tǒng)計計公報、TaubmanTCBL研究161.3.2城市GDP發(fā)展與商業(yè)業(yè)發(fā)展關系系重慶城市經(jīng)經(jīng)濟受國際際金融危機機影響相對對較小，經(jīng)經(jīng)濟仍處于穩(wěn)穩(wěn)定高速發(fā)發(fā)展階段，，城市經(jīng)濟濟環(huán)境處于于較優(yōu)狀態(tài)，，為城市商商業(yè)發(fā)展提提供良好外外部環(huán)境。。1.3城市經(jīng)濟研研究20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2010年2006年2007年2008年2009年北京上上海深深圳重重慶慶重慶與其他他城市GDP對比（2010年）重慶市與一一線城市GDP增長趨勢對對比（2006-2010年人均ＧＤＰ城市化水平主導商業(yè)形態(tài)1100美元以下25％以下廟會、地攤、集貿(mào)市場為主導形態(tài)1100—2000美元45％以下時百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場2000—4400美元45%—70%大型購物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)4400美元以上70％以上ShoppingMall、LifestyleShoppingCenter旅游地產(chǎn)、商務地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn)11,06511,54411,08812.82%11.46%6,02914.44%4,3105.98%2.13%歐美經(jīng)濟發(fā)發(fā)展與商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的對對應發(fā)展關關系重慶市近年年人均GDP增長趨勢?2010年重慶市城城市化水平平53%。人均GDP合美元約4,310元，已經(jīng)具具備支持大大型購物中中心、超市市、專賣店店、精品店店等多樣化、、規(guī)?；牡默F(xiàn)代商業(yè)業(yè)大規(guī)模發(fā)發(fā)展的基本本條件；?較為發(fā)達的的城市人均均GDP增長緩慢，，重慶等西西部發(fā)展中中城市發(fā)展速速率迅猛。。1,7301,9402,3092,8393,6094,3101,00050002,5002,0001,5005,0004,5004,0003,5003,0002005200620072008200920105,192重慶與其他他城市人均均GDP對比（2010年）19.40%14,61218.37%14.05%4,0863.56%6,22425.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000重慶慶北京京上海海天津津深圳圳成都都貴陽陽西安安昆明明人均均GDP（美美元元））增長長率率(%)1.3城市市經(jīng)經(jīng)濟濟研研究究1.3.3人均均城城市市GDP發(fā)展展和和商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展關關系系重慶慶城城市市經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展水水平平已已具具備備支支持持購購物物中中心心快快速速發(fā)發(fā)展展之之市市場場條條件件，，城城市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展迎迎來來新新階階段段。。人均均GDP（美美元元））數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：重重慶慶市市2010年統(tǒng)統(tǒng)計計公公報報、、各各城城市市歷歷年年統(tǒng)統(tǒng)計計公公報報、、TaubmanTCBL研究究1747.56%44.69%40.73%43.49%42.32%1841.00%15.10%42.99%12.20%45.90%11.70%47.70%11.30%52.80%9.30%55.19%8.68%43.90%44.82%42.20%41.00%37.90%36.13%40.00%20.00%0.00%80.00%60.00%100.00%200520062007200820092010第一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)占占比比（（%）第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)占占比比（（%）第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)占占比比（（%）55.19%8.68%53.11%45.33%24.12%0.90%0.68%1.64%0.06%5.13%5.08%4.32%5.66%36.13%74.98%57.01%45.25%52.38%50.17%54.19%52.19%49.01%40.00%20.00%0.00%80.00%60.00%100.00%重慶慶北京京上海海天津津深圳圳成都都貴陽西安昆明第一產(chǎn)業(yè)占占比（%）第二產(chǎn)業(yè)占占比（%）第三產(chǎn)業(yè)占占比（%）重慶市近年產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長長趨勢重慶市與其他他產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對對比（2010年）1.3城市經(jīng)濟研究究1.3.4產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和商商業(yè)發(fā)展關系系重慶在第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的基基礎上，注重重提升現(xiàn)代服服務業(yè)等第三三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展，為城市商商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條條件。?目前重慶市尚尚處于工業(yè)化化中期的發(fā)展展階段，工業(yè)業(yè)拉動的特征征依然明顯，，以金融、知知識型服務業(yè)業(yè)和研發(fā)創(chuàng)新新為代表的現(xiàn)現(xiàn)代服務業(yè)即將進入入加速發(fā)展軌軌道，整個社社會創(chuàng)造財富富的速度和效效率將在十二二五期間加快快提升；?目前第二產(chǎn)業(yè)業(yè)穩(wěn)步提升，，城鎮(zhèn)化帶動動工業(yè)化，工工業(yè)化帶動城城鄉(xiāng)一體化，，加快城市綜綜合經(jīng)濟實力力的建設。數(shù)據(jù)來源：重重慶市2010年統(tǒng)計公報、、各城市歷年年統(tǒng)計公報、、TaubmanTCBL研究1910,24411,57013,71515,70915,74917,53205,00020,00015,00010,000200520062007200820092010城鎮(zhèn)居民人均均可支配收入入（元）重慶市近年城城鎮(zhèn)居民人均均可支配收入入趨勢8,6239,39910,87611,15212,14413,33504,0002,00016,00014,00012,00010,0008,0006,000200520062007200820092010城鎮(zhèn)居民人均均消費性支出出（元）重慶市近年城城鎮(zhèn)居民人均均消費支出趨趨勢1.3城市經(jīng)濟研究究1.3.5城市可支配收收入與消費性性支出情況在城市經(jīng)濟穩(wěn)穩(wěn)定增長的基基礎下，城市市居民可支配配收入逐年穩(wěn)穩(wěn)步提升，受受宏觀經(jīng)濟影影響后迅速反彈并增增速重回上升升軌道，為城城市商業(yè)發(fā)展展提供堅實支支撐。?重慶的人均可可支配收入在在2008年以前呈高速速增長勢頭，，城市居民生生活水平得到到了大幅提高高；?08年、09年受到宏觀經(jīng)經(jīng)濟的影響，，整體數(shù)據(jù)呈呈下滑趨勢；；2010年國家經(jīng)濟逐逐步恢復，居居民人均可支支配收入隨之之增長，帶動動消費市場的逐步恢復復繁榮；?人均消費性支支出增長，這這一方面說明明了重慶市居居民的基本生生活需求已得得到較好的滿滿足；但另一一方面也說明明重慶市居民民消費結(jié)構(gòu)升升級，對商業(yè)的的要求越來越越高，更高品品質(zhì)的商業(yè)配配備及運營模模式才能滿足足消費者的需需求。數(shù)據(jù)來源：重重慶市2010年統(tǒng)計公報、、各城市歷年年統(tǒng)計公報、、TaubmanTCBL研究201,2161,4041,6612,0642,4792,87801,0005003,5003,0002,5002,0001,500200520062007200820092010社零總額（億億元）重慶市近年社社零總額增長長趨勢2,8786,2296,0372,9033,0012,4184851,6111,06002,0001,0007,0006,0005,0004,0003,000重慶北京上海天津深圳成都貴陽西安昆明重慶北京上海天津深圳成都貴陽西安昆明重慶市與其他他城市社零總總額對比（2010年）1.3城市經(jīng)濟研究究1.3.6社零總額情況況消費市場保持持快速增長的的良好勢頭，，城市商業(yè)保保持繁榮向上上趨勢。?除2008年金融危機影影響外，重慶慶近年的社零零總額呈逐漸漸增長趨勢，，整體消費市市場發(fā)展穩(wěn)定定，為商業(yè)發(fā)發(fā)展提供了穩(wěn)穩(wěn)定的消費基礎，GUCCI、LV等國際一線品品牌分別于2010、2011年進入，國際際大牌紛紛對對重慶經(jīng)濟及及消費環(huán)境表表示出高度信信心；?2008年金金融融危危機機后后，，重重慶慶消消費費市市場場恢恢復復迅迅速速，，2011年前前三三季季度度增增速速全全國國第第四四，，其其中中批批發(fā)發(fā)和和零零售售服服務務業(yè)業(yè)繼繼續(xù)續(xù)引引領領消消費費，，城城市市居民民消消費費水水平平持持續(xù)續(xù)提提高高。。數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：重重慶慶市市2010年統(tǒng)統(tǒng)計計公公報報、、各各城城市市歷歷年年統(tǒng)統(tǒng)計計公公報報、、TaubmanTCBL研究究解放放碑碑商圈圈沙坪坪壩壩商圈圈楊家家坪坪商圈圈大渡口口商圈觀音橋橋商圈南坪商圈巴南魚魚洞商圈茶園商圈渝北兩兩路商圈北碚商圈西永商圈解放碑碑商圈圈：時時尚高高端商商業(yè)核核心。。觀音橋橋商圈圈：潮潮流高高端購購物商商貿(mào)中中心楊家坪坪商圈圈：城城市西西部商商貿(mào)核核心區(qū)區(qū)南坪商商圈：：休休閑旅旅游商商貿(mào)中中心區(qū)區(qū)沙坪壩壩商圈圈：文文化商商貿(mào)區(qū)區(qū)大渡口口商圈圈：““都市市生態(tài)態(tài)商貿(mào)貿(mào)區(qū)””茶園商商圈：：定位位為市市級商商業(yè)副副中心心，輻輻射主主城東東部消費費者西永商商圈：：定位位為市市級商商業(yè)副副中心心，服服務西西永城城市副中中心，，輻射射主城城西部部消費費者渝北兩兩路商商圈：：定位位為都都市區(qū)區(qū)組團團商業(yè)業(yè)中心心，服服務和輻輻射渝渝北及及北部部新區(qū)區(qū)消費費者巴南魚魚洞商商圈：：定位位為都都市區(qū)區(qū)組團團商業(yè)業(yè)中心心，服服務和輻輻射巴巴南及及周邊邊消費費者。。北碚商商圈：：定位位于都都市區(qū)區(qū)組團團商業(yè)業(yè)中心心，服服務北北碚區(qū)及及周邊邊居民民，輻輻射合合川等等地消消費者者。1.4城市商商業(yè)研研究1.4.1重慶商商圈定定位及及功能能規(guī)劃劃重慶商商業(yè)發(fā)發(fā)展已已形成成解放放碑商商圈為為核心心，觀觀音橋橋、南南坪等等次級級商圈圈的格格局。。新規(guī)規(guī)劃商商圈將將進入入下一一步重點打打造范范圍，，形成成“一一個核核心商商圈、、五個個傳統(tǒng)統(tǒng)商圈圈，五五個新新興商商圈””的商商業(yè)格格局。。資料來來源：：重慶慶市規(guī)規(guī)劃局局、重重慶政政府官官網(wǎng)21商圈解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪南坪地位市級商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心輻射范圍全市乃至西南地區(qū)主要：江北、渝北、北部新區(qū) 次要：渝中、沙坪壩、近郊

主要：沙坪壩次要：北碚、九龍坡、江北主要：九龍坡次要：大渡口主要：南岸次要：巴南檔次中高檔、中檔中高檔、中檔中檔、中低檔中檔、中低檔中高檔、中檔現(xiàn)規(guī)模0.92平方公里0.65平方公里0.27平方公里1平方公里3.7平方公里未來供應 規(guī)模--6.8平方公里6平方公里4平方公里6平方公里代表品牌LV，Cartier，Giorgio Armani,Tiffany&Co ,H&M,C&A,Uniqlo, Sephora

Gucci，EmporioArmani, Evisu,MissSixty,Replay, ArmaniJeans,H&M,MUJI,Uniqlo,Sephora

ZARA,Uniqlo,SephoraNOVO,CKJeans,GuessCKJeans,G-Star Uniqlo

Max&Co.,Armani Jeans,Aquascutum,H&M,MUJI,ZARA,Uniqlo、

GAP商圈特征?國際奢侈一線品牌云集的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)；?但受交通和空間限制，發(fā)展?jié)摿τ邢蓿?國際潮流時尚品牌集中的商業(yè)中心，眾多國際潮流品牌進入重慶的首選商圈之一；?未來發(fā)展?jié)摿^大，將成長為重慶市另一主力商圈；?人文教育特征明顯的學區(qū)商業(yè)中心；?整體消費力相對較低，未來須加強區(qū)域外拓展以實現(xiàn)商圈升級；?傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)發(fā)展?九龍開發(fā)區(qū)、袁家崗區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展是其升級的重要基礎；?吸引較多外來人口，消費層級多元化特征明顯；?具備一定發(fā)展?jié)摿?，沿江商業(yè)和商圈形成獨特的商業(yè)競爭力；1.4.2重慶商商業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀五大傳統(tǒng)統(tǒng)商圈圈簡介介1.4城市商商業(yè)研研究資料來來源：：TaubmanTCBL研究中中心22傳統(tǒng)商商圈持持續(xù)升升級新興商商圈展展現(xiàn)雛雛形社區(qū)商商業(yè)提提升特色商商業(yè)展展現(xiàn)魅魅力傳統(tǒng)商商圈中中，隨隨著市市場更更新進進行，，新項目目開發(fā)發(fā)及舊舊有項項目改改造提提升，，對商圈圈起良良好的的提升升作用用。城市擴擴張使使、新新區(qū)發(fā)發(fā)展、、城市市更新新，改變著著此區(qū)區(qū)域的的消費費者結(jié)結(jié)構(gòu)，，促進進其向現(xiàn)現(xiàn)代城城區(qū)發(fā)發(fā)展，，而區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)發(fā)展將對對此進進程起起重要要促進進作用用。城市商商業(yè)水水平提提升，，部分分開發(fā)發(fā)商對對社區(qū)型型商業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展上上采用用購物物中心心形態(tài)，，為市市民提提供更更優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服服務空空間。。部分項項目利利用特特定的的文化化、景景觀資資源，，打造獨獨具魅魅力的的商業(yè)業(yè)項目目，為為城市市商業(yè)業(yè)增加新新亮點點。發(fā)展方方向發(fā)展區(qū)區(qū)域-代表物物業(yè)1.4城市商商業(yè)研研究1.4.4重慶商商業(yè)概概況–商業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢解放碑碑-重慶時時代廣廣場觀音橋橋-協(xié)信星星光68廣場南坪-協(xié)信星星光時時代廣廣場江北CBD-越洋/九龍倉倉項目目大坪-時代天天街/英利項項目新牌坊坊-中渝時時尚都都會項項目冉家壩-晶酈館南坪-東東MALL龍頭寺-魯能星城嘉濱路-重慶天地北濱路-星悅薈南濱路-長江畔1891資料來源：：TaubmanTCBL研究中心23242000年1995年解放碑新世紀百百貨1996年觀音橋重百1997年大都會廣場（含含太平洋百貨貨）1998年沙坪壩重百2000年楊家坪重百2009-2010年2009年萬達廣場場（萬千百貨貨）、百聯(lián)上海城城購物中心（東方方商廈）2010年鼎固日月月光中心廣場場2010年星光68、大融城、煌煌華新紀元、XD炫地、日月光廣場、、重慶天地2011年-（部分）2011年NOVO、協(xié)信星光光時代廣場、重慶時時代廣場（（美美百貨貨升級）2012年時代天街街1期、華訊IFC、英利WFC、金鷹國際際廣場2013年國泰廣場場、中渝時時尚都會、、華宇城、九九龍倉江北北嘴項目、、東原D7、瑞安ICC2014年時代天街街2期、華潤24城、招商置地長長嘉匯、越越洋廣場、、新華時尚文化化城…2004年前，傳統(tǒng)型百貨貨急速擴張張期2005年后，購物中心集集中發(fā)展期期2003-2004年2003年解放碑王府井百貨貨、沙坪壩新世世紀、南坪重百2003年北城天街龍湖北城天天街2001-2002年2001年解放碑重重百、楊家坪坪富安百貨、南坪坪百盛百貨2002年南坪新世世紀大都會廣場場2005-2006年2005年美美百貨貨、楊家坪新世世紀、南坪帝景MALL2005年嘉信茂廣廣場2006年解放碑茂茂業(yè)百貨、江北北新世紀、、新世界百貨貨、沙坪壩王府井百百貨龍湖西城天天街萬達廣場2007-2008年2008年大洋百貨貨、津樂匯百貨貨、尚熙百貨2008年嘉茂購物物中心2008年西城天街街購物中心星光68廣場1.4城市商業(yè)研研究1.4.5重慶商業(yè)概概況–商業(yè)形態(tài)發(fā)發(fā)展趨勢購物中心消消費以其業(yè)業(yè)態(tài)綜合性性、環(huán)境優(yōu)優(yōu)質(zhì)性、消消費休閑性性，日益成成為市民主主流的時尚尚購物休閑閑生活方式式。且購物物中心也呈多樣化化、主題化化發(fā)展，迅迅速接近一一線城市購購物中心發(fā)發(fā)展水平。。城市商業(yè)業(yè)以城市綜綜合體為主主流，而通通常購物中中心是城市綜合體體其中的核核心組成部部分。2011-今，城市綜合體體商業(yè)井噴噴期資料來源：：TaubmanTCBL研究中心252005年-2006年2005年，美美時代百百貨進入重重慶解放碑商圈；；國際奢侈品品牌首次試試水重慶市場。2007年-2008年2007年后，奢侈品牌擴擴大到名表表領域；時尚潮流國國際品牌大大量進軍重慶；國際快銷UNILQO開出了西南區(qū)首店。。2008年-2009年2008年-2009年，包括H&M，ZARA等國際快銷品牌、國國際潮流品品牌加速在重慶市場場布點。2010年-2011年2010年至今，LV、GUCCI的進駐帶來來了更多國際品品牌進入重重慶市場。?？熹N品牌進進一步豐富富，重慶整體商業(yè)組組合與檔次次向一線市場靠攏。。1.4城市商業(yè)研研究1.4.6重慶商業(yè)概概況–商業(yè)品牌發(fā)發(fā)展趨勢重慶日益豐豐富的品牌牌組合和檔檔次，正逐逐步向一線線城市商業(yè)業(yè)水平靠近近，逐步提提升市民的的生活品質(zhì)質(zhì)，而市民消費欲望望的熱情，，對購物中中心的品牌牌組合提出出了更高要要求。城市投資機機會?城市地位提提升，經(jīng)濟濟保持穩(wěn)步增增長；?人口基數(shù)大大，為城市市商業(yè)提供穩(wěn)穩(wěn)定消費基基礎；?交通體系日日趨完善，，加強城市商商業(yè)輻射力力；?空間擴張，，二環(huán)區(qū)域域成為重點打打造區(qū)域；；?新副中心的的規(guī)劃，加加速區(qū)域發(fā)展展和升值；；?城市商業(yè)蓬蓬勃發(fā)展，，國際知名品品牌紛紛進進駐。城市規(guī)劃?重慶,中國四大中中央直轄市市之一、五五大中心城城市之一、、西三角城鎮(zhèn)鎮(zhèn)群核心城城市。?城市集群，，以主城為為核心擴展展，形成大大重慶發(fā)展展，城市發(fā)空間進進一步開拓拓；?主城區(qū)外擴擴，以二環(huán)環(huán)為主要載載體，新城城、新區(qū)成成為城市擴張的主主要形式。。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃為城市擴擴張區(qū)域?qū)氪罅咳丝冢?內(nèi)外部交通通完善，重重慶核心城城市輻射力力進一步加加強。城市人口及及消費?重慶常住人人口2,885萬，城鎮(zhèn)人人口1,530萬人；十二二五規(guī)劃，重重慶城鎮(zhèn)化化率約60%。?2010年，人均可可支配收入入水平（17,532元），增速速（11.32%）重回上升升軌道；?重慶社零總總額2,878億元，西部部領先。商商業(yè)市場繁繁榮。城市經(jīng)濟?重慶城市GDP和人均GDP在西部處于于領先地位位，2011年上半年城城市GDP增速全國第第一。十二二五規(guī)劃，，城市GDP目標將達15,000億元；?第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)化，未來來注重第三三產(chǎn)業(yè)發(fā)展展，城市中中產(chǎn)階段規(guī)模有望進進一步提升升；?第二產(chǎn)業(yè)占占比約55%，城城市市高高速速發(fā)發(fā)展展，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化進進程程加加快快，，有利利加加速速產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)新新城城的的成成熟熟，，新新消消費費群群的的形形成成進進而而促促進進新新區(qū)商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展。。城市市商商業(yè)業(yè)?傳統(tǒng)統(tǒng)商商圈圈升升級級換換代代，，新新興興商商圈圈勃勃勃勃發(fā)發(fā)展展的的立立體體商商業(yè)業(yè)體體系系發(fā)展展；；?LV、GUCCI及國國際際快快銷銷品品牌牌ZARA、H&M等近近年年相相繼繼進進駐重重慶慶，，看看好好重重慶慶商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展；；?購物物中中心心作作為為新新型型商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)得得到到市市場場認認可可，，日日益益成成為為市市民主主流流商商業(yè)業(yè)消消費費生生活活方方式式；；?城市市綜綜合合體體開開發(fā)發(fā)在在現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)中中成成為為主主流流。。261.5小結(jié)結(jié)重慶慶市市作作為為核核心心樞樞紐紐城城市市，，國國內(nèi)內(nèi)又又一一經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長極極，，十十二二五五期期二二環(huán)環(huán)區(qū)區(qū)域域?qū)⑹鞘侵刂貞c慶城城市市發(fā)發(fā)展展重重點點。。城市市多多中中心心發(fā)發(fā)展展格格局局進進一一步步提提升升，，本本項項目目所所處處西西永永為為城城市市市市級級商商業(yè)業(yè)副副中中心心規(guī)規(guī)劃劃。。城市市商商業(yè)業(yè)吸吸引引力力明明顯顯，，眾眾多多國國際際品品牌牌進進駐駐；；綜綜合合體體商商業(yè)業(yè)項項目目成成為為開開發(fā)發(fā)重重點點。。272.0區(qū)域域研研究究2.1區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及規(guī)規(guī)劃劃2.2區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展2.3區(qū)域域商商業(yè)業(yè)分分析析2.4小結(jié)結(jié)服務務功功能能區(qū)區(qū)2.0區(qū)域域研研究究及九九龍龍坡坡區(qū)區(qū)和和北北碚碚區(qū)區(qū)的的部部分分地地區(qū)區(qū)范圍圍：：規(guī)劃劃共共約約650平方方公公里里城市市地地位位：：為重重慶慶市市““特特大大城城市市空空間間拓拓展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略””的的重重要要載載體體西部部新新城城副副中中心心是是重重慶慶主主城城六六大大城城市市副副中中心心之之一一功能能區(qū)區(qū)劃劃：：1、西西部部文文化化及及現(xiàn)現(xiàn)代代服服務務功功能能區(qū)區(qū)2、西西部部綜綜合合功功能能區(qū)區(qū)3、西西部部高高新新技技術術及及都都市市休休閑閑功功能能區(qū)區(qū)4、西西部部先先進進制制造造及及物物流流功功能能區(qū)區(qū)資料料來來源源：：西西部部新新城城官官網(wǎng)網(wǎng)、、西西部部新新城城（（西西永永））規(guī)規(guī)劃劃概概念念28解放放碑碑本項項目目西部新城西部部綜綜合合功能能區(qū)區(qū)西部部高高新新技技術術及及都市市休休閑閑功功能能區(qū)區(qū)西部部先先進進制制造造及及物物流流功功能能區(qū)區(qū)西部部新新城城為為重重慶慶重重點點打打造造的的城城市市新新興興發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)，，與與兩兩江江新新區(qū)區(qū)一一起起成成為為重重慶慶城城市市發(fā)發(fā)展““雙雙引引擎擎””。。區(qū)位位：：重慶慶西西部部新新城城主主要要位位于于重重慶慶市市沙沙坪坪壩壩區(qū)區(qū)西西部部片片區(qū)區(qū)，，以以。2.1.1區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及規(guī)規(guī)劃劃-西部部新新城城概概況況縉云云山山西部部新新城城功功能能區(qū)區(qū)劃劃示示意意中梁梁山山西部部文文化化及及現(xiàn)現(xiàn)代代大坪坪名稱范圍主體功能城市組團布局西部文化及現(xiàn)代 服務功能區(qū)北碚區(qū)：天生街道、朝陽街道、北溫泉街道、東陽街道、歇馬鎮(zhèn)、龍鳳橋街道重點發(fā)展軟件開發(fā)、文化創(chuàng)意、科研教育、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)北碚組團：由北碚城區(qū)、東陽、歇馬等地區(qū)組成。西部綜合功能區(qū) （核心區(qū)）沙坪壩區(qū)：回龍壩鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、青木關鎮(zhèn)、土主鎮(zhèn)、陳家橋鎮(zhèn)、西永鎮(zhèn)、曾家鎮(zhèn)、虎溪鎮(zhèn)以高科技信息、高端生產(chǎn)服務業(yè)為主的綜合性城市副中心，重點發(fā)展電子信息制造、教育科研、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)西永新城：由西永、虎溪、曾家、青木關、回龍壩等地區(qū)組成西部高新技術及都市休閑功能區(qū)九龍坡區(qū)：含谷鎮(zhèn)、金鳳鎮(zhèn)、白市驛鎮(zhèn)、走馬鎮(zhèn)、巴福鎮(zhèn)、陶家鎮(zhèn)、石板鎮(zhèn)；江津區(qū)：雙福街道重點發(fā)展高新技術、裝備制造、商貿(mào)物流、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)兩福新城：包括九龍坡巴福及江津雙福等地區(qū)西部先進制造及 物流功能區(qū)九龍坡區(qū)：西彭鎮(zhèn)、銅罐驛鎮(zhèn)重點發(fā)展現(xiàn)代物流、文化教育等服醫(yī)藥化工、新材料制造業(yè)及食品加工工業(yè)西彭新城：由西彭、陶家、石板、銅罐驛等地區(qū)組成資料料來來源源：：重重慶慶主主城城區(qū)區(qū)二二環(huán)環(huán)區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃、、重重慶慶市市規(guī)規(guī)劃劃局局官官網(wǎng)網(wǎng)、、29TaubmanTCBL研究究本項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域?qū)賹儆谟谖魑饔烙澜M組團團，，是是西西部部新新城城地地理理中中心心區(qū)區(qū)及及功功能能核核心心區(qū)區(qū)，，以以高高科科技技信信息息、、高高端端生生產(chǎn)產(chǎn)服服務業(yè)為主主的綜合合性城市市副中心心，承擔擔著西部部新城綜綜合功能能區(qū)，未未來商務務商貿(mào)發(fā)發(fā)展機會會大。2.0區(qū)域研究究2.1.2區(qū)域現(xiàn)狀狀及規(guī)劃劃–西部新城城區(qū)域發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃西部新城城組團概概況國家級開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向西永保稅區(qū)重點引進IT類企業(yè)入駐，大力發(fā)展保稅物流和報稅加工，實現(xiàn)與兩路寸灘報稅港區(qū)的無縫對接；市級工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)、軟件業(yè)（軟件及服務外包）西彭有色金屬壓延加工（鋁及鋁合金加工、鎂及鎂合金加工）江津工業(yè)園區(qū)雙福組團通用設備制造業(yè)、交通運輸設備制造業(yè)、計算機及其他電子設備制造業(yè)30資料來源源：重慶慶主城區(qū)區(qū)二環(huán)區(qū)區(qū)域發(fā)展展規(guī)劃、、TaubmanTCBL研究2.0區(qū)域研究究2.1.2區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展–西部新城城產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃本項目所所處綜合合功能區(qū)區(qū)內(nèi)規(guī)劃劃有三個個產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)，有利利推動區(qū)區(qū)域城市市化發(fā)展展，帶動動區(qū)域價價值提升升；其中中規(guī)劃有有國家級級開發(fā)區(qū)1個，市級級工業(yè)園園區(qū)3個，現(xiàn)代代物流中中心1個，以高高技術為為核心的的西部現(xiàn)現(xiàn)代服務務高地為為發(fā)展目目標；西永保稅稅區(qū)國家級開開發(fā)區(qū)布布局西永微電電子產(chǎn)業(yè)園江津工業(yè)業(yè)園區(qū)雙福組組團西彭市級工業(yè)業(yè)園區(qū)布布局西永保稅稅區(qū)物流中心心現(xiàn)代物流流業(yè)布局局31西部新城城交通規(guī)規(guī)劃納入入城市二二環(huán)發(fā)展展整體規(guī)規(guī)劃，打打造城市市半小時交通通圈，交交通的改改善，將將提升區(qū)區(qū)域吸引引力，可可吸納更更廣泛的消費費群，為為區(qū)域商商業(yè)發(fā)展展提供基基礎。鐵路：建建設西部部最大的的鐵路樞樞紐，形形成一樞樞紐十五五干線布布局；公路：建建設國家家級公路路運輸樞樞紐，形形成三環(huán)環(huán)十三射射布局；；航空：建建成內(nèi)陸陸重要的的復合型型樞紐機機場；水運：形形成內(nèi)陸陸最大的的內(nèi)河港港；城市交通通：建設設半小時時交通圈圈，形成成軌道交交通、城城市道路網(wǎng)和換換乘樞紐紐結(jié)合的的復合型型交通組組織體系系：道路：形形成“六六橫七縱縱一環(huán)””的快快速路網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，，全長882公里；軌道交通：遠遠期形成18條軌道線路，，總長820公里，建設54個重要的交通通換乘樞紐。。城市交通道路路規(guī)劃圖資料來源：重重慶主城區(qū)二二環(huán)區(qū)域發(fā)展展規(guī)劃環(huán)規(guī)劃劃2.0區(qū)域研究2.1.3區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃–西部新城交通通發(fā)展規(guī)劃分區(qū)功能虎溪—陳家橋片區(qū) （大學城區(qū)）以大學園區(qū)為主要職能，發(fā)展教育科研產(chǎn)業(yè)和相應的配套產(chǎn)業(yè)為主的文化中心西永—土主片區(qū)以高科技產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代物流中心及重慶市西部新城（西永組團）的中心服務區(qū)曾家組團以現(xiàn)代都市生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑旅游為主的小組團青木關—鳳凰組團以特色產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟開發(fā)園區(qū)回龍壩組團以鐵路編組站和鐵路集裝箱節(jié)點站為依托的配套加工產(chǎn)業(yè)園回龍壩2.0區(qū)域研究2.2區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃-西永組團城市市功能規(guī)劃西永組團共分分兩大片區(qū)，，三大組團，，各區(qū)職能各有側(cè)重。本本項目所在大大學城區(qū)人口口規(guī)劃集中，以配套和和教育科研產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主，政政府前期大力推動，加速速區(qū)域成熟。。西部綜合功能區(qū)西永組團分區(qū)區(qū)示意青木關—鳳凰西永-土主虎溪-陳片區(qū)家橋片區(qū)本項目曾家資料來源：重重慶西部新城城（西永組團團）規(guī)劃、TaubmanTCBL研究32分區(qū)編號分區(qū)功能用地規(guī)模規(guī)劃人口A、B、C

、U分區(qū)

全國重要的科教節(jié)點、西南地區(qū)高級人才培訓中心、科研與交流中心、 創(chuàng)新中心和產(chǎn)業(yè)化基地約40平方公里約67萬人T分區(qū)以居住、工業(yè)、商業(yè)和研發(fā)為主。 規(guī)劃有臺資信息產(chǎn)業(yè)園約2.2平方公里約2.5萬人K分區(qū)集商業(yè)、居住為一體的城市新區(qū)， 是西永城市副中心的組成部分約3.6平方公里約6萬人W分區(qū)集居住與產(chǎn)業(yè)研發(fā)為一體的綜合性 城市新區(qū)約5.4平方公里約6萬人H、I、J分 區(qū)以居住，配套為主，作為鐵路物流園的服務區(qū)域，未來的大型聚居區(qū)約33平方公里約25萬人L分區(qū)以商業(yè)、居住為主，兼具文化娛樂、 旅游度假功能的西永中央城區(qū)和現(xiàn) 代生態(tài)社區(qū)約7.4平方公里約18萬人R分區(qū)以工業(yè)、綠化為主，商業(yè)配套為輔約30平方公里約40萬人M分區(qū)以居住、工業(yè)、綠化為主，以配套 設施為輔約5.7平方公里約6.8萬人合計約127.3平方公里約171.3萬人MABcuTH鐵路物流園I,JKLR保稅本項目保稅B區(qū)W各分區(qū)規(guī)劃不不同功能定位位，總計規(guī)劃劃人口約170萬，本項目區(qū)區(qū)域綜合度高，有有利區(qū)域均衡衡發(fā)展，為區(qū)區(qū)域商業(yè)發(fā)展展提供豐富的的消費群組合，為商商業(yè)項目開發(fā)發(fā)提供較優(yōu)的的發(fā)展環(huán)境。。2.0區(qū)域研究2.2.1區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃–西永組團各分分區(qū)功能規(guī)劃劃A區(qū)資料來源：重重慶規(guī)劃局官官網(wǎng)、TaubmanTCBL研究33西永組團地塊塊分區(qū)示意大學城西永副中心西永微電園臺資信息園保稅區(qū)A西部現(xiàn)代物流園部現(xiàn)代物流園園三大主導功能能板塊區(qū)；本項目所在區(qū)區(qū)域為大學城城區(qū)，主要以以教育產(chǎn)業(yè)為為主，為城市及及區(qū)域經(jīng)濟長長遠穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展奠定最重重要的基礎。區(qū)資料來源：重慶市規(guī)劃局、西部部新城園區(qū)官官網(wǎng)、TaubmanTCBL研究34本項目保稅區(qū)B區(qū)西永組團產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃以重慶慶大學城、重重慶現(xiàn)代物流流園和西永微電電產(chǎn)業(yè)園為依依托，著力打打造教育、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和物流三大大高地。將建建成中國西部部地區(qū)國際化化研發(fā)產(chǎn)業(yè)城市市，成為中國國“西部硅谷谷”。2.0區(qū)域研究2.2.2區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃–西永組團產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃研究西永組團將建建設成為重慶慶高新產(chǎn)業(yè)高高地，產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃主要集中在在西永微電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大大學城、西重點布設高技技術創(chuàng)業(yè)區(qū)、、企業(yè)研發(fā)中中心區(qū)和企業(yè)業(yè)總35資料來源：西西部微電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園官網(wǎng)區(qū)域規(guī)模產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位位規(guī)劃產(chǎn)值備注大學城大學城總用地地面積33平方公全全國重要要的科教節(jié)點點、西南地區(qū)區(qū)高級人才培培訓中心、里科科研與交流中中心、創(chuàng)新中中心和產(chǎn)業(yè)化化基地規(guī)劃有大學15所，23所小學、14所中學沙區(qū)規(guī)劃布局局了33平方公里的重慶西部現(xiàn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，預計總投投資1,117億元西永微電園重慶西部現(xiàn)代代物流園西永綜合保稅稅區(qū)園區(qū)總規(guī)劃面面積約30平方公里，由“六園園一區(qū)”組成成。到2020年，將建成西西部最建設具有國際際先進水平的的，以“國際際集裝箱多式式聯(lián)大鐵鐵路國際口岸岸，年吞吐運”為主體的的綜合物流園園區(qū)能能力力可達200萬標箱，快貨貨200萬噸，散貨300萬噸規(guī)劃面積10.3平方公里，分分為A、B兩個區(qū)塊目前已有惠普普、富士康、廣達、英英業(yè)達、微軟、IBM、NTTDATA、AP、辛克、凸版、兵裝集團團摩托車事業(yè)總部、渝渝德科技、北大方正、中中科院軟件所、科博達達、挪威RPR、NIIT等企業(yè)落戶園區(qū)。軟件及服務外外包產(chǎn)業(yè)園集成電路產(chǎn)業(yè)業(yè)園基礎電子產(chǎn)業(yè)業(yè)園創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)園企業(yè)服務園主要布設IC設計產(chǎn)業(yè)與芯芯片制造產(chǎn)業(yè)業(yè)形成上下游游產(chǎn)業(yè)鏈，規(guī)劃建建設7~10條6-12英寸芯片生產(chǎn)產(chǎn)線重點布設芯片片封裝、測試試和封裝材料料生產(chǎn)到到2012年實現(xiàn)2000億元總產(chǎn)值，到2015年實現(xiàn)年產(chǎn)重點發(fā)展通信信設備制造、、醫(yī)療電子、、消費類電子子、8000萬臺筆記本電電腦、汽車電子、工工業(yè)自動化控控制系統(tǒng)等電電子信息產(chǎn)業(yè)業(yè)7000億元總產(chǎn)值、、800億美元進出口額額的目標部區(qū)。生活配套區(qū)臺資信息產(chǎn)業(yè)業(yè)園臺灣電子企業(yè)業(yè)的生產(chǎn)加工工基地，將主主要以筆記本本、各種綜合類的的電子產(chǎn)品為為主2.0區(qū)域研究2.2.2區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃–西永組團產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃研究到2015年，西永IT產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達達到重慶GDP的1/3，徹底改變重重慶產(chǎn)業(yè)格局局；大學城、、物流園和西西永微電園形成成豐富產(chǎn)業(yè)群群集，互為支支撐，區(qū)域綜合經(jīng)濟濟實力得到高高速提升；同同時大量快速速導入豐富的高素質(zhì)消費費群體，支撐撐商業(yè)的高效效發(fā)展。隧道名稱連接區(qū)域預計建成時間中梁山隧道西永-九龍坡區(qū)已建成大學城隧道西永-沙坪壩區(qū)已建成璧山隧道璧山-西永已建成雙碑隧道西永----江北區(qū)預計2012年完工井口隧道土主-北部新區(qū)規(guī)劃中北部新區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)璧山微電子產(chǎn)業(yè)園大學城縉云山壁山隧道15分鐘井口隧道雙碑隧道大學城隧道15分鐘中梁山隧道15分鐘中梁山井口大橋雙碑大橋15分鐘15分鐘西永組團物流園資料來源：西西部新城官網(wǎng)網(wǎng)、TaubmanTCBL研究362.0區(qū)域研究2.2.3區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃-西永組團交通通規(guī)劃西永組團與周周邊區(qū)域交通通關系圖區(qū)域間交通節(jié)節(jié)點的根本性性改善，極大縮短短了區(qū)外與西西永組團的時間距離離，為區(qū)域發(fā)發(fā)展提供了交通上的的保障。資料來源：西西部新城官網(wǎng)網(wǎng)37繞城高速渝遂高速大學城東路思賢路大學城南路學府大道西永大道大學城西路沙壁路2.0區(qū)域研究2.1.7區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃-西永組團交通通規(guī)劃本項目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)形成““五縱五橫””交通網(wǎng)絡，，區(qū)域內(nèi)交通暢暢通有序；區(qū)區(qū)域外有兩條條高速公路連連通本項目所在在區(qū)域與一小小時經(jīng)濟圈內(nèi)內(nèi)各區(qū)域的聯(lián)聯(lián)系。璧山隧道道的開通，使使本項目處于于璧山與大學學城交通第一站站，可輻射至至璧山。大學城北路西部新城客運站大學城中路1、繞城高速西段起于北碚碚區(qū)-九龍坡與江津津交界處；渝遂高速公路沙坪壩區(qū)區(qū)-潼南縣雙江鎮(zhèn)鎮(zhèn)，雙向四車車道設計；2、大學城中路、、東路、南路路、北路和西西路構(gòu)筑了大學城區(qū)的核心路路網(wǎng)，是大學學城與周邊區(qū)區(qū)域：西永、、青木關、保稅區(qū)等等地主要流動動道路。其中中大學城中路路是區(qū)域的最主要中中心道路，也也是本項目對對外交通最重重要的道路；3、思賢路是本項目與周周邊項目連接接的重要道路路，是項目周邊目標消消費者快速到到達本項目的的道路；4、沙壁路連接璧山隧道道，璧山方向向進入大學城城的消費者可直接到達達本項目，是是本項目未來來輻射的范圍圍；5、學府大道連接西永與大大學城，輔助助本項目區(qū)域域輻射周邊區(qū)域；6、西部新城客運運站位于思賢路，緊緊鄰本項目，，可借此吸引來自一小小時經(jīng)濟圈的的消費者，大大幅提升輻射射力。38本項目所在軌道7號線站點2.0區(qū)域研究2.1.7區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃-西永組團交通通規(guī)劃區(qū)域四條軌道