XXXX年嘉興地塊定位及前期策劃思路

嘉興地塊定位二零零七年十月及前期策劃思路目錄一、市場(chǎng)環(huán)境分析二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位三、營(yíng)銷推廣思路四、經(jīng)濟(jì)效益分析市場(chǎng)環(huán)境分析1長(zhǎng)江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶嘉興是距離上海最近的浙江地級(jí)市。隨著“滬嘉1小時(shí)生活圈”逐步形成，推動(dòng)和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。嘉興城市印象嘉興市區(qū)每年實(shí)際的住宅需求量在140萬(wàn)方左右；至2020年未來(lái)每年新增城鎮(zhèn)人口的住宅需求達(dá)158萬(wàn)方左右；2005年末-2007年末累計(jì)未開(kāi)發(fā)約有344萬(wàn)平方米的建筑面積量；從06年第四季度起至以后一至兩年住宅在建的存量約有200萬(wàn)平米左右。由此判斷：07年及未來(lái)1-2年嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)將消化調(diào)整前兩年過(guò)量供給部分，由供需基本平衡轉(zhuǎn)為供略大于求的格局供需基本平衡。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資減少、成交量呈下降趨勢(shì)，銷售價(jià)格增幅回落。嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析城市發(fā)展戰(zhàn)略：“北控南移，東進(jìn)西拓，中間完善”城市規(guī)劃及板塊發(fā)展現(xiàn)狀分析城市中心區(qū):是城市商務(wù)、行政、文化、休閑設(shè)施集中區(qū)域。東南片區(qū)：以南湖新區(qū)為重點(diǎn)，主要布置居住和城市副中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施。西南片區(qū)：以秀洲新區(qū)和運(yùn)河新區(qū)為重點(diǎn)，秀洲新區(qū)主要布置居住、教育、城市副中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施和工業(yè)區(qū)。北片區(qū)：以居住、工業(yè)和物流業(yè)為主。旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)：以平湖九龍山風(fēng)景區(qū)、海鹽南北湖景區(qū)、西塘、烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)旅游區(qū)、嘉興湘家蕩旅游區(qū)、嘉興南湖名勝區(qū)等為主要區(qū)域。

項(xiàng)目所在位置城市規(guī)劃及板塊發(fā)展現(xiàn)狀分析南湖區(qū)發(fā)展方向：以中環(huán)南路為軸線，建設(shè)公用事業(yè)、新型商貿(mào)物流重點(diǎn)項(xiàng)目，打造極富現(xiàn)代特色的新型商貿(mào)區(qū);以凌公塘為軸線，突出生態(tài)理念，做好“水”、“綠”兩篇文章，構(gòu)筑極具江南水鄉(xiāng)風(fēng)韻的辦公、休閑、生活居住區(qū)。南湖區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱：中國(guó)金三角·嘉興工業(yè)區(qū)”；南湖新區(qū)，具有科教、商貿(mào)、住宅區(qū)等幾大功能區(qū)，并成為嘉興市東南片區(qū)城市副中心和南湖區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的格局；國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)；嘉興市的中心商務(wù)區(qū)，即老城區(qū)；聯(lián)排別墅面積200-280平米,銷售情況十分良好多層產(chǎn)品面積80-100平米之間,4-6套/天的去化成績(jī)小高層、高層。銷售一般在1套或1套不到特別是面積在150平米以上的戶型存在滯銷嚴(yán)重現(xiàn)象新嘉興人；鄰近嘉興市周邊城市以及附近郊縣（如海寧、桐鄉(xiāng)、海鹽等）；杭州、上海自住或投資的人群。聯(lián)排8000元多層4900元小高層及高層4500元（以新開(kāi)樓盤價(jià)格為參照）暢銷產(chǎn)品滯銷產(chǎn)品客戶來(lái)源銷售價(jià)格區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目未出讓土地已出讓土地商業(yè)用地潛在地塊競(jìng)爭(zhēng)分析繼續(xù)A1地地塊塊總建建筑筑面面積積9萬(wàn)萬(wàn)平平米米容容積積率率1.8商商住住用用地地性性質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)(預(yù)預(yù)測(cè)測(cè))聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅多多層層小小高高層層B1地地塊塊總建建筑筑面面積積20萬(wàn)萬(wàn)平平米米容容積積率率1.8住住宅宅用用地地產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)(預(yù)預(yù)測(cè)測(cè))聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅多多層層小小高高層層高高層層返回回中港港城城（（住住宅宅二二期期地地塊塊））總建建筑筑面面積積60萬(wàn)萬(wàn)平平米米容容積積率率3.5住住宅宅性性質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)34棟棟高高層層返回回C5地地塊塊（（格格蘭蘭云云天天））總建建筑筑面面積積13.7萬(wàn)萬(wàn)平平米米容容積積率率1.6商商住住用用地地性性質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)高高層層多多層層聯(lián)聯(lián)排排雙雙拼拼返回回地塊名稱總建筑面積容積率用地性質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)（預(yù)估）C1地塊22萬(wàn)平米1.8商住用地聯(lián)排、多層、小高層

高層C2地塊14萬(wàn)平米1.6商住用地聯(lián)排、疊加、多層、小高層、高層C3地塊8萬(wàn)平米1.2商住用地聯(lián)排、疊加、多層C4地塊21萬(wàn)平米1.6住宅用地聯(lián)體、疊加、多層

小高層、高層C6地塊6.7萬(wàn)平米1.8住宅用地聯(lián)排、多層、小高層

高層合計(jì)72萬(wàn)平米注：：以以上上土土地地可可能能在在明明年年出出讓讓返回回212萬(wàn)萬(wàn)平平方方區(qū)域域在在售售樓樓盤盤剩剩余余案案量量和和07年年底底推推出出案案量量未來(lái)來(lái)1-2年年樓樓盤盤和和土土地地將將推推出出的的體體量量36萬(wàn)萬(wàn)平平方方+176萬(wàn)萬(wàn)平平方方南湖湖區(qū)區(qū)年年住住宅宅銷銷售售面面積積97萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，比比較較而而言言，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目推推出出時(shí)時(shí)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格格局局激激烈烈。?？v觀觀任任何何一一個(gè)個(gè)城城市市的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)化化過(guò)過(guò)程程，，小小高高層層、、高高層層都都將將是是不不可可逆逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的的發(fā)發(fā)展展主主方方向向本案案所所在在區(qū)區(qū)域域?yàn)闉殚_(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)密密集集區(qū)區(qū)，，供供應(yīng)應(yīng)量量巨巨大大，，目目前前及及未未來(lái)來(lái)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將將非非常常激激烈烈與其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目相相比比,本本項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模不不占占優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì),容容積積率率相相對(duì)對(duì)最最高高.這這對(duì)對(duì)塑塑造造區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)易易于于接接受受的的””常常規(guī)規(guī)產(chǎn)產(chǎn)品品””帶帶來(lái)來(lái)很很大大的的難難度度市場(chǎng)思考啟示城市“滬嘉1小時(shí)生活圈圈”效應(yīng)，提提升房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展市場(chǎng)格局將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成供略大大于求的態(tài)勢(shì)勢(shì)區(qū)域聯(lián)排多層層產(chǎn)品熱銷，，小高層高層層產(chǎn)品抗性大大區(qū)域剩余案量量和潛在樓盤盤體量過(guò)大，，未來(lái)面臨嚴(yán)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局房地產(chǎn)大市良良好，但區(qū)域域市場(chǎng)銷售速速度過(guò)慢，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈烈。如何做出出符合城市發(fā)發(fā)展與客戶需需求的產(chǎn)品，，是項(xiàng)目成敗敗的關(guān)鍵。區(qū)域樓盤整體體銷售速度過(guò)過(guò)慢現(xiàn)象項(xiàng)目理解優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目屬南湖區(qū)區(qū)范圍，具有有潛在區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目東面的天天然水道（高高橋港）、南南面正對(duì)凌公公塘文化主題題公園綠化帶帶，易于提升升社區(qū)環(huán)境品品質(zhì)；地塊表面較為為平整，利于于進(jìn)行整體規(guī)規(guī)劃；近臨滬杭高速速及規(guī)劃中的的滬杭線磁懸懸浮，城際交交往更趨便捷捷，利于區(qū)外外省市人口的的導(dǎo)入劣勢(shì)：目前地塊周邊邊相關(guān)交通、、商業(yè)生活配配套缺乏；地塊北面集中中不少動(dòng)遷房房（但入住人人口少），其其余周邊大部部分為在建的的新樓盤和待待開(kāi)發(fā)中的土土地，區(qū)域缺缺乏必備的人人氣；地塊容積率偏偏高，對(duì)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)有一定定程度的限制制；區(qū)域樓盤同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，未來(lái)開(kāi)發(fā)發(fā)量較大，對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目今今后的開(kāi)發(fā)勢(shì)勢(shì)必會(huì)造成目目標(biāo)客戶群體體被分流的現(xiàn)現(xiàn)象；項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)：嘉興憑借良好好的區(qū)位、交交通、環(huán)境等等優(yōu)勢(shì)近年來(lái)來(lái)房地產(chǎn)得到到了很好的發(fā)發(fā)展。雖然受受國(guó)家宏觀政政策的調(diào)控，，但其房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展較為理理性，發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭穩(wěn)健；按照城市“北北控南移，東東進(jìn)西拓，中中間完善”的的規(guī)劃格局，，會(huì)加快區(qū)域域基礎(chǔ)設(shè)施配配套的建設(shè)，，無(wú)形之中可可提升項(xiàng)目自自身的價(jià)值；；南湖新區(qū)本身身區(qū)位優(yōu)勢(shì)和和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，，已引起區(qū)外外人士的關(guān)注注和現(xiàn)實(shí)購(gòu)買買實(shí)踐，區(qū)域域內(nèi)多所學(xué)校校和工業(yè)園的的規(guī)劃人才的的引進(jìn)，為項(xiàng)項(xiàng)目提供一定定的客源；區(qū)域購(gòu)房消費(fèi)費(fèi)觀念中對(duì)環(huán)環(huán)境品質(zhì)有較較高追求，有有利于塑造項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)；威脅：區(qū)域在推、在在售項(xiàng)目多且且規(guī)模大、品品質(zhì)高，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)構(gòu)成較較大的競(jìng)爭(zhēng)壓壓力；地塊周邊區(qū)域域尚有大量待待開(kāi)發(fā)土地，，其動(dòng)向不明明晰，這對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)成較大大的潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)威脅；不確定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)走勢(shì)、宏觀觀政策和其它它因素，這會(huì)會(huì)影響地塊開(kāi)開(kāi)發(fā)、銷售等等環(huán)節(jié)，引發(fā)發(fā)一定的投資資、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。產(chǎn)品的塑造方向成為撬動(dòng)本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一一個(gè)關(guān)鍵支點(diǎn)點(diǎn)突出區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，強(qiáng)化產(chǎn)品品塑造樹(shù)立品牌形象象，建構(gòu)項(xiàng)目目核心競(jìng)爭(zhēng)力力項(xiàng)目產(chǎn)品定位位2客群分析一、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)品的客客戶來(lái)源分析析：別墅：以上海海、杭州為代代表的投資或或自用客戶；；多層：行政機(jī)機(jī)關(guān)公務(wù)人員員、產(chǎn)業(yè)基地地高級(jí)管理人人士、嘉興周周邊城市（郊縣縣）教育切入入；小高層、高層層：新嘉興人人（需長(zhǎng)期居居住本市的外外來(lái)就業(yè)人口口）二、高端產(chǎn)品品客戶來(lái)源分分析：別墅：因居住住舒適度、環(huán)環(huán)境和價(jià)格因因素，上海、、杭州為代表表購(gòu)買該類產(chǎn)產(chǎn)品的人居多多，一般用于于投資或養(yǎng)老老；區(qū)域客源具體體構(gòu)成目標(biāo)客源構(gòu)成成：新嘉興人60%；嘉興市市區(qū)人及各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)5%；嘉嘉興地區(qū)其他縣市20%；浙江江其他區(qū)域10%；外省省區(qū)域5%；；目標(biāo)客源職業(yè)業(yè)構(gòu)成：技術(shù)研究人員員35%；醫(yī)醫(yī)生、教師類類20%；政政府公務(wù)員10%；；私營(yíng)業(yè)主25%；一般般職員10%目標(biāo)客源年齡齡構(gòu)成：25歲以下5%；25-35歲20%；35-45歲60%；50歲以上15%；目標(biāo)客源置業(yè)業(yè)目的：自住90%；；投資10%本案目標(biāo)客源源具體特征描描述經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，，突出表現(xiàn)個(gè)個(gè)人身份、實(shí)實(shí)力；具有一定聲望望，重視人際際交往，居所所要求體現(xiàn)身身份；對(duì)居所功能要要求高，追求求居住舒適度度；對(duì)居住環(huán)境、、空氣質(zhì)量等等要求較高，，比較注重室室內(nèi)室外的綠綠化景觀；對(duì)周邊的商業(yè)業(yè)及交通設(shè)施施（可達(dá)性、、便利性等））要求較高；；工作較為繁忙忙，愿到就近近的健身、休休閑場(chǎng)所，舒舒緩心情、鍛鍛煉身體；對(duì)社區(qū)的治安安及物業(yè)管理理方面要求較較高；多為二次或多多次置業(yè)，更更多關(guān)注產(chǎn)品品的附加值；；通過(guò)對(duì)目標(biāo)消消費(fèi)群體的研研究，我們可可以看到消費(fèi)費(fèi)群體與項(xiàng)目目之間有著若若干密切的關(guān)關(guān)聯(lián)。我們將根據(jù)這這些密切的關(guān)關(guān)聯(lián)，進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品定位研究究，以符合目目標(biāo)客戶群體體的消費(fèi)取向向。根據(jù)我們的目目標(biāo)客戶群，，我們將要建建筑嘉興南湖湖新區(qū)的高檔檔住宅集域。。我們以確?？炜焖偃セ?、實(shí)實(shí)現(xiàn)安全回籠籠資金作為設(shè)設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，，提出以下設(shè)設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)方案一:小高層+部部分高層方案優(yōu)勢(shì)在充分利用容容積率的同時(shí)時(shí),最大限度度的迎合目前前區(qū)域的購(gòu)房房需求項(xiàng)目覆蓋率較較低,利于景景觀的塑造,有效提升升升品質(zhì)方案劣勢(shì)目前去化速度度一般,難以以有效保證資資金快速回籠籠小高層為后續(xù)續(xù)市場(chǎng)主力產(chǎn)產(chǎn)品,同質(zhì)性性強(qiáng),市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)格提升具備備一定難度該方案較符合合目前市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀,可有效效實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的的銷售速率.但是,該方方案抵御市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力力不強(qiáng),在后后期競(jìng)爭(zhēng)中較較為被動(dòng)純小高層、高高層社區(qū)面臨問(wèn)題：該產(chǎn)品銷售速速度過(guò)慢，客客戶對(duì)產(chǎn)品具具有一定抗性性；開(kāi)發(fā)商面臨回回籠資金慢的的現(xiàn)實(shí)狀況；；代表樓盤：中中港城大眾型產(chǎn)品（（與目前市場(chǎng)場(chǎng)供給產(chǎn)品一一樣）面臨問(wèn)題：產(chǎn)品無(wú)創(chuàng)意，，將接受當(dāng)時(shí)時(shí)及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤強(qiáng)大的的競(jìng)爭(zhēng)壓力，，產(chǎn)品價(jià)格提提不高，銷售售速度放慢等等現(xiàn)象；不利于開(kāi)發(fā)商商品牌形象的的樹(shù)立代表樓盤：格格林小鎮(zhèn)、蔚蔚藍(lán)澳洲花園園設(shè)計(jì)方案一:小高層+高高層設(shè)計(jì)方案二:別墅+小高高層+高層設(shè)計(jì)方案二:別墅+小高高層+高層方案優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品類型多元元化,可分散散市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力,有效確確?？焖偃セw呈南低北北高格局,充充分實(shí)現(xiàn)景觀觀資源的最大大化方案劣勢(shì)高層比例較大大,存在一定定的市場(chǎng)去化化風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品類型較多多,客戶面相相對(duì)較雜,難難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一一的社區(qū)氛圍圍建筑覆蓋率較較高,景觀排排布難度較大大該方案有機(jī)綜綜合了容積率率及市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品,在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)到位位的前提下可可確保部分產(chǎn)產(chǎn)品的有效去去化.但由于目前直直接和潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案均采采取類似設(shè)計(jì)計(jì),產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的成果將直直接決定未來(lái)來(lái)的市場(chǎng)走向向別墅產(chǎn)品本身身是一種高端端性產(chǎn)品，我我們借高端產(chǎn)產(chǎn)品奠定社區(qū)品質(zhì)質(zhì)，打造高檔檔社區(qū)形象的的同時(shí)，拔高高后期高層產(chǎn)品的的價(jià)格。LOFT按照照市場(chǎng)情況建建議做成“精精裝修”產(chǎn)品品，在后期推廣中可提提升項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值及銷售價(jià)價(jià)格。高端產(chǎn)品導(dǎo)入入我們建議的產(chǎn)產(chǎn)品類型獨(dú)棟別墅、雙雙拼、高層以以及LOFT產(chǎn)品錯(cuò)層設(shè)計(jì)：產(chǎn)品新穎、與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形形成最明顯的的市場(chǎng)區(qū)隔；；獨(dú)棟、雙拼別別墅：突出產(chǎn)品的稀稀缺性和直面面公園零距離離的環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)；強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品價(jià)值回回歸，提升社社區(qū)整體檔次次；空中庭院：空中內(nèi)庭式花花園、南北錯(cuò)錯(cuò)落式陽(yáng)臺(tái)、、入戶花園產(chǎn)品新穎、與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形形成最明顯的的市場(chǎng)區(qū)隔；；空中全家福：：考慮頂層復(fù)式式難銷的現(xiàn)象象，增加全家家福概念戶型型一般為1/1/1+2（（或3）/2/2房型組組合；架空層設(shè)計(jì)：：1.5-2.2米層高，，有利景觀設(shè)設(shè)計(jì)、戶型設(shè)設(shè)計(jì)，提高社社區(qū)品質(zhì)和檔次；本項(xiàng)目產(chǎn)品的的理解底層架架空引引入綠綠化在高容容積率率、地地面綠綠化面面積不不太的的情況況下，，建筑筑底層層局部部架空空，增增加景景觀的的滲透透性。。自上而而下的的立體體綠化化體系系大戶型型內(nèi)的的內(nèi)庭庭設(shè)計(jì)計(jì)空中內(nèi)內(nèi)庭式式花園園270度弧弧形觀觀景窗窗，景景觀資資源最最大化化?？罩型ネピ?。?？蛷d廳與餐餐廳橫橫向排排布。。適合合北向向景觀觀資源源優(yōu)越越的位位置。。亦可可去掉掉一個(gè)個(gè)房間間，增增加客客廳的的南向向采光光。大面積積露臺(tái)臺(tái)可做做獨(dú)立立的保保姆出出口，，也可可改為為保姆姆房。?？罩型ネピ菏臼疽饪罩型ネピ嚎罩型ネピ菏臼疽饪山M合合小戶戶型2＋1/2/295－－110平米附帶大大面積積入戶戶花園園1/1/139－－42平米附帶270度觀景景窗空中全全家福福設(shè)計(jì)方方案二二:電電梯多多層+高層層該方案案作為為方案案二的的補(bǔ)充充,亦亦是非非常理理想的的定位位設(shè)計(jì)計(jì)方向向以6-8層層電梯梯房作作為最最南端端的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì),即可可確保保產(chǎn)品品的品品質(zhì)度度,又又可有有效削削弱容容積率率的壓壓力.同時(shí)時(shí),可可使本本項(xiàng)目目在””中高高端””定位位的方方向上上得到到相對(duì)對(duì)的統(tǒng)統(tǒng)一.南湖新新區(qū)綠綠色人人文逸逸居典典范從嘉興興整體體房地地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析，，目前前嘉興興市區(qū)區(qū)的房房地產(chǎn)產(chǎn)情況況比較較成熟熟，但但產(chǎn)品品檔次次偏低低；東東南部部南湖湖新區(qū)區(qū)比西西南部部秀洲洲新區(qū)區(qū)雖然然規(guī)劃劃較晚晚，但但起點(diǎn)點(diǎn)較高高，產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)代感感強(qiáng)，，檔次次偏高高；另另外本本區(qū)域域項(xiàng)目目規(guī)模模偏大大，本本案只只有3萬(wàn)多多平方方米的的占地地面積積，在在項(xiàng)目目規(guī)模模上處處于劣劣勢(shì)，，如果果和區(qū)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品同同質(zhì)，，沒(méi)有有自身身特點(diǎn)點(diǎn)，勢(shì)勢(shì)必在在房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的滾滾滾洪洪流中中被淹淹沒(méi)。。因此，，本項(xiàng)項(xiàng)目必必須走走差異異化道道路，，向高高檔產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)發(fā)，，提煉煉社區(qū)區(qū)環(huán)境境和文文化品品質(zhì)，，將主主題景景觀融融入現(xiàn)現(xiàn)有生生態(tài)環(huán)環(huán)境之之中，，整體體以““新西西蘭””建筑筑風(fēng)格格為主主，打打造嘉嘉興南南湖新新區(qū)的的最佳佳生態(tài)態(tài)逸居居典范范。項(xiàng)目整整體定定位獨(dú)棟、、雙拼拼別墅墅離南南面公公園綠綠化帶帶最近近，也也是區(qū)區(qū)域中中最熱熱銷的的產(chǎn)品品。因因此，，選擇擇市場(chǎng)場(chǎng)中接接受度度高的的產(chǎn)品品先銷銷售，，引起起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注，提提升社社區(qū)檔檔次和和價(jià)格格，吸吸引潛潛在目目標(biāo)客客戶群群，迅速集集聚人人氣，，擴(kuò)大大本項(xiàng)項(xiàng)目在在市場(chǎng)場(chǎng)中的的知名名度。。建議該該產(chǎn)品品面積積適度度放大大，獨(dú)獨(dú)棟面面積在在400平平米左左右；；雙拼拼面積積在300平米米左右右。產(chǎn)品定定位細(xì)細(xì)化和和房型型配比比建議議獨(dú)棟雙雙拼產(chǎn)品定定位示意圖圖示意圖圖高層較較前別別墅產(chǎn)產(chǎn)品更更接近近社區(qū)區(qū)景觀觀綠化化，同同時(shí)也也能俯俯瞰南南面公公園的的全景景，景景觀視視野優(yōu)優(yōu)勢(shì)突突出。。通過(guò)過(guò)對(duì)別別墅部部分的的銷售售和宣宣傳，，小區(qū)區(qū)的檔檔次和和口碑碑都有有所上上升。。高層產(chǎn)產(chǎn)品建建議定定位于于高檔住住宅。。高層產(chǎn)品定定位項(xiàng)目周周邊集集聚大大量的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)園地地，按按照南南湖區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)來(lái)來(lái)看，，這部部分產(chǎn)產(chǎn)業(yè)技技術(shù)人人員在在本區(qū)區(qū)域購(gòu)購(gòu)房是是存在在一定定現(xiàn)實(shí)實(shí)購(gòu)買買力。。LOFT產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)5米左左右的的挑高高空間間，增增加實(shí)實(shí)際居居住面面積，，價(jià)格格貼近近住宅宅售價(jià)價(jià)。LOFT產(chǎn)產(chǎn)品是是以年年輕、、高收收入、、文化化層次次高、、擁有有個(gè)性性居住住理念念和品品位的的人群群為市市場(chǎng)定定位。。該產(chǎn)產(chǎn)品能能滿足足這類類人群群的需需求和和生活活理念念。產(chǎn)品定定位：：突出出產(chǎn)品品獨(dú)特特性和和市場(chǎng)場(chǎng)上的的稀缺缺性，，城市精精英領(lǐng)領(lǐng)域居住館館。LOFT產(chǎn)品定定位內(nèi)部空空間示示意圖圖立面示示意圖圖商業(yè)會(huì)會(huì)所產(chǎn)品定定位社區(qū)會(huì)會(huì)所3000平平方米米的五星級(jí)級(jí)會(huì)所，，確保保業(yè)主主能夠夠享受受完美美的居居家生生活。。項(xiàng)目目會(huì)所所分為為二層層：功功能能包括括：恒恒溫游游泳池池、高高爾夫夫練習(xí)習(xí)室、、瑜珈珈室、、健身身房、、乒乓乓球室室、棋棋牌室室；24小時(shí)時(shí)超市市、洗洗衣房房、兒兒童活活動(dòng)室室、ATM機(jī)、、更衣衣、洗洗浴室室、美美容室室；中中西餐餐廳等等。沿街商鋪滿足社區(qū)日日常生活配配套；結(jié)合區(qū)域商商業(yè)形成南南湖區(qū)新商商業(yè)圈；會(huì)所示意圖圖游泳池示意意圖會(huì)所示意圖圖商業(yè)示意圖圖物業(yè)類型戶型各戶型面積比例整體比例獨(dú)棟別墅——400平米——5%雙拼別墅——300平米——高層二房二廳一衛(wèi)85-110平米15%79%三房二廳一衛(wèi)110-120平米10%三房二廳二衛(wèi)120-130平米35%130-140平米30%145-160平米5%四房160-200平米5%LOFT一房、二房60-70平米左右——6%商業(yè)——100-200平米——10%注：套內(nèi)建建筑面積90平米占占總體量的的30%比比例本項(xiàng)目戶型型面積段配配比建議營(yíng)銷推廣思思路３項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)提煉純粹的頂級(jí)級(jí)生活區(qū)領(lǐng)領(lǐng)地、純真真的新高檔檔生活體驗(yàn)驗(yàn)、純正的的生態(tài)園林林景觀區(qū)域價(jià)值環(huán)境價(jià)值景觀價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值人文價(jià)值商業(yè)價(jià)值純度價(jià)值嘉興南湖新新區(qū)政府規(guī)規(guī)劃新區(qū)，，未來(lái)成熟熟生活圈擁有天然水水系，毗鄰鄰二大主題題公園，不不可復(fù)制的的生態(tài)環(huán)境境社區(qū)內(nèi)部中中央水系景景觀與外部部天然河道道景觀自然然融合，完完美統(tǒng)一南湖新區(qū)超超高檔住宅宅，引入新新型設(shè)計(jì)理理念，天人人合一毗鄰行政中中心、二大大主題公園園、多所重重點(diǎn)教育機(jī)機(jī)構(gòu)LOFT與與社區(qū)商業(yè)業(yè)結(jié)合，濃濃縮周邊商商業(yè)設(shè)施配配套項(xiàng)目市場(chǎng)形形象研究本案的生活活方式是什什么？很自然、很很生態(tài)、很很人文、很很高檔、很很時(shí)尚、很很從容………在創(chuàng)意與自自然之間，，讓一種頂頂級(jí)生活狀狀態(tài)在本案案滋生成長(zhǎng)長(zhǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)告訴我們們我們發(fā)現(xiàn)在在本案生活活的人現(xiàn)在在最大的需需求便是““精神需求求”，建筑筑、環(huán)境、、景觀、交交通、商業(yè)業(yè)等等………這所有一一切，讓本本案的業(yè)主主在居家與與工作之間間自由切換換，角度隨隨心所欲，，休閑、娛娛樂(lè)、購(gòu)物物以及與家家人朋友聚聚會(huì)之間變變得快樂(lè)，，一種“精精神”上的的需求逐漸漸被滿足………“精神”成成為本案的的生活特質(zhì)質(zhì)之一本案的生活活特質(zhì)是什什么？項(xiàng)目市場(chǎng)形形象研究構(gòu)成本案““精神”特特質(zhì)的決定定因素TOPVilla——頂級(jí)級(jí)、時(shí)尚的的現(xiàn)代生活活集域項(xiàng)目市場(chǎng)表表現(xiàn)內(nèi)容確確立“TopVilla精神神”構(gòu)成本案獨(dú)獨(dú)特的生活活特質(zhì)看似矛盾的的兩個(gè)對(duì)立立體實(shí)則完完美的融和和并在本案案得到展現(xiàn)現(xiàn)“生態(tài)自然然、人文時(shí)時(shí)尚”構(gòu)成本案獨(dú)獨(dú)特的生活活方式自然與人文文相結(jié)合，，打造頂級(jí)級(jí)生活在本本案得到展展現(xiàn)而以上這些些才是我們們最終要在在市場(chǎng)中表表現(xiàn)和出售售的東西五者完美而而和諧的交交融項(xiàng)目市場(chǎng)表表現(xiàn)構(gòu)成要要素生態(tài)時(shí)尚Top集域+自然環(huán)境都市空間時(shí)尚秀場(chǎng)++生態(tài)集群空中庭院++本項(xiàng)目規(guī)模模小，周邊邊生態(tài)、人人文環(huán)境好好，交通、、教育等配配套完善；；大型高端住住宅產(chǎn)品導(dǎo)導(dǎo)入，入戶戶大花園的的設(shè)計(jì)等提提高建筑設(shè)設(shè)計(jì)品質(zhì)；；本項(xiàng)目周邊邊生態(tài)環(huán)境境好以及濃濃厚的文化化氛圍，易易于聚集高高端客戶；；對(duì)于本區(qū)域域其他樓盤盤，規(guī)模上上我們沒(méi)有有優(yōu)勢(shì)，必必須走差異異化線路。。生態(tài)與時(shí)尚尚融合、傳傳統(tǒng)與現(xiàn)代代融合、內(nèi)內(nèi)景與外景景結(jié)合，頂級(jí)享受與與“精神””需求相結(jié)結(jié)合案名構(gòu)構(gòu)思思凌氏公公館館目標(biāo)消費(fèi)群群體，新嘉嘉興人，嘉嘉興周邊城城市人、上上海、杭州州等投資人人士以及南南湖新區(qū)軟軟件園等高高級(jí)白領(lǐng)。。此類群體受受過(guò)良好教教育，對(duì)住住宅的綜合合要求高，，均表現(xiàn)為為有內(nèi)涵、、氣質(zhì)、高高雅，崇尚尚文化、品品位生活。。作為深具文文化內(nèi)涵的的公館是本本案定位的的最佳選擇擇，它不僅僅迎合了本本案目標(biāo)消消費(fèi)群體，，也為本案案勾畫(huà)了一一幅名仕生生活的藍(lán)圖圖。公館，君之之舍也。公館引申為為一些比較較高級(jí)的住住宅。主推LOGOVI視覺(jué)系系統(tǒng)設(shè)計(jì)表表現(xiàn)LOGO2LOGO3名片胸卡信紙檔案袋信封引導(dǎo)旗展板樓層指示項(xiàng)目分為三三期開(kāi)發(fā)：：第一期：別別墅（獨(dú)棟棟、雙拼））：打造南湖新新區(qū)頂級(jí)住住宅品質(zhì)，，導(dǎo)入高收收入、高素素質(zhì)客源，，奠定社區(qū)區(qū)的高尚品品質(zhì)，提升升產(chǎn)品價(jià)值值觀；第二期：高高層住宅（（根據(jù)銷售售情況分2批）：導(dǎo)入周邊教教育類型及及各產(chǎn)業(yè)園園的高知人人群，穩(wěn)定定、提升社社區(qū)品質(zhì)的的同時(shí)，保保證投資回回報(bào)；第三期：LOFT（（全裝修））及社區(qū)商商業(yè)（含會(huì)會(huì)所招商））：引入服務(wù)類類小型公司司業(yè)主及年年輕高級(jí)白白領(lǐng)業(yè)主（（含投資客客戶，租給給在產(chǎn)業(yè)園工作作的高級(jí)單單身白領(lǐng)人人士）；社社區(qū)商業(yè)與與公園商業(yè)業(yè)相結(jié)合，，打造南湖湖新區(qū)綠色色人文商業(yè)業(yè)街區(qū)。根據(jù)嘉興目目前銷售現(xiàn)現(xiàn)狀分析，，本項(xiàng)目銷銷售周期約約24個(gè)月月?tīng)I(yíng)銷推廣階階段階段推廣第一階段：：沿河、公園園的獨(dú)棟、、雙拼別墅墅推廣主題：：為君之路，，公園為家家！價(jià)格：獨(dú)棟別墅：：現(xiàn)價(jià)價(jià)：7500-8000元/㎡本案預(yù)售：：10000元/㎡