物業(yè)安全案例分析課件

案例分析安全管理篇高樓墜窗事件

某日中午，天氣突變，風(fēng)力增強(qiáng)。某廣場(chǎng)E樓17層三塊窗玻璃被大風(fēng)吹落，其中一塊連同鋁合金框架一起墜落，玻璃碎片砸在兩輛停在路邊的小轎車上。一輛尼桑車的前擋風(fēng)玻璃左上角放射型裂縫，一輛奧迪車的擋風(fēng)玻璃裂縫15厘米，車頂、發(fā)動(dòng)機(jī)蓋油漆都不同程度損壞。幸運(yùn)的是此次玻璃窗墜落未造成人員傷害，不然的話后果不堪設(shè)想。

被砸壞的汽車均有保險(xiǎn)，因此協(xié)商賠償?shù)膯?wèn)題比較容易解決。物業(yè)公司賠償了兩輛車的修車補(bǔ)貼總計(jì)人民幣2000元。穩(wěn)擒偷車賊（一）６月２７日正值炎炎夏季，已經(jīng)半夜１１點(diǎn)鐘了，白日的喧鬧還沒(méi)有徹底的平息。管理處三班班長(zhǎng)與另一安全員在北門(mén)外維持停車秩序時(shí)，發(fā)現(xiàn)兩名衣著不整的小青年共乘一臺(tái)自行車進(jìn)入園區(qū)。這立即引起了班長(zhǎng)的警覺(jué)，通過(guò)對(duì)講機(jī)通知各崗人員密切注意本崗情況，一旦發(fā)現(xiàn)有兩名小青年騎兩臺(tái)自行車的情況，務(wù)必?cái)r截盤(pán)問(wèn)。所有在崗人員已進(jìn)入待命狀態(tài)，布下了一張無(wú)形的網(wǎng)。穩(wěn)擒偷車賊（二）大約半個(gè)小時(shí)后，果然發(fā)現(xiàn)兩名小青年分騎兩臺(tái)自行車向北門(mén)駛來(lái)。北門(mén)安全人員攔截住二人，立即通知了班長(zhǎng)。三班班長(zhǎng)帶其他班員趕到后對(duì)兩名青年進(jìn)行了認(rèn)真的盤(pán)問(wèn)，幾番舌戰(zhàn)后，二人承認(rèn)了偷竊自行車的行為。點(diǎn)評(píng)

安全管理員的職業(yè)敏感度較高，安全防范意識(shí)及責(zé)任心較強(qiáng)。遇情況冷靜分析，判斷準(zhǔn)確，并合理布置，體現(xiàn)出在安全管理上有較好的專業(yè)水平。發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，協(xié)同作戰(zhàn)，較好的處理了這起事件。2003年8月25日凌晨零時(shí)許，正在值班的福田區(qū)水圍村停車場(chǎng)管理員張某他看見(jiàn)美籍華人愛(ài)倫喝得醉醺醺的，正趁著酒意在撥弄停車場(chǎng)的消防栓。張某立即上前制止，但愛(ài)倫不但不服從管理，態(tài)度還很惡劣。兩人吵了幾句后，愛(ài)倫竟動(dòng)起手來(lái)，不停地推打張某。在勸阻無(wú)效的情況下，張某只得用對(duì)講機(jī)呼叫其他同事前來(lái)幫忙。張某的同事聞?dòng)嵡皝?lái)勸阻愛(ài)倫，依然不見(jiàn)效，愛(ài)倫還變本加厲地掐住張某的脖子，把張某往圍墻的方向推。張某被迫反擊，揮手向愛(ài)倫的左眼打管理員防衛(wèi)過(guò)當(dāng)坐牢年半

分析:檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，張某故意傷害他人身體，導(dǎo)致他人重傷，其行為已構(gòu)成故意傷害。按照《刑法》規(guī)定，故意傷害他人身體致人重傷的，判處3年以上10年以下有期徒刑。這意味著，張某這一拳將至少給他帶來(lái)3年的牢獄之災(zāi)。另一方面，張某及其律師均辯稱：此案的起因是愛(ài)倫醉酒后故意損害公共設(shè)施并大聲叫喊，張某是履行職務(wù)上前制止，而愛(ài)倫不服并對(duì)他進(jìn)行不法侵害，張某雖然一忍再忍，但在被愛(ài)倫掐住脖子往墻角里推這種無(wú)路可退的情況下，才進(jìn)行還擊，順手打了對(duì)方一拳。是對(duì)方先追打他的。因此，張某的行為是正當(dāng)防衛(wèi)，不應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。最重要的是，如果張某在最初上前勸阻時(shí)，就能夠盡量避免發(fā)生肢體沖突，他也就根本不需要“正當(dāng)防衛(wèi)”了。在明知對(duì)方醉酒的情況下，張某應(yīng)當(dāng)考慮到勸阻的方法不當(dāng)就有可能導(dǎo)致沖突的產(chǎn)生，而這沖突究竟會(huì)有多大，則是他無(wú)法把握的。遺憾的是他并沒(méi)有考慮到這一點(diǎn)，最終令自己嘗了苦果?？梢哉f(shuō)，張某為自己魯莽的行為付出了代價(jià)，他的教訓(xùn)告訴人們：任何時(shí)候，避免沖突才最重要，因?yàn)?，事前防范總比事后補(bǔ)救要穩(wěn)妥得多。裝修現(xiàn)場(chǎng)事故（二）當(dāng)值主辦立即命令先將液化氣罐搬離現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)疏導(dǎo)室內(nèi)裝修人員撤離，自己則和其他安全員抱起滅火器，頂著火焰和濃煙向燃燒點(diǎn)靠近，輪番噴射，火終于被撲滅了。事后查明起火原因是該室裝修人員用液化氣罐燒烤蠟水，導(dǎo)致蠟水溫度過(guò)高，引起火災(zāi)。點(diǎn)評(píng)

雖然安全員發(fā)現(xiàn)火情能夠迅速反應(yīng)、及時(shí)組織滅火，但卻忘了向119報(bào)警。如果火勢(shì)發(fā)展兇猛，單靠小區(qū)安全力量控制不了，再想起報(bào)119，那將延誤救火，后果不堪設(shè)想。管理處應(yīng)吸取教訓(xùn)，完善突發(fā)事件處置方法的培訓(xùn)，提高安全員的突發(fā)事件處理能力。嚴(yán)格規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火器，禁止違章動(dòng)火作業(yè)、存放液化氣罐等現(xiàn)象，管理處在辦理裝修手續(xù)時(shí)就應(yīng)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的消防安全做出明確規(guī)定。無(wú)知車主堵塞路口事件（一）某日下午18：00分一外來(lái)車輛車主到小區(qū)居住的姐姐家做客，倒車時(shí)不慎撞到高干路燈（燈桿松動(dòng)、駕駛員不知情），當(dāng)時(shí)有業(yè)主在大約50米遠(yuǎn)處看見(jiàn)撞到撞到路燈的車輛顏色及車牌號(hào)碼，并告訴當(dāng)值安全管理人員，19：20分該車離開(kāi)車輛出入口時(shí)，安全員告訴駕駛員撞壞路燈，需要賠償￥50元方能離開(kāi)，車主感到意外，拒不承認(rèn)撞壞路燈一事，安全員將事情向當(dāng)值班長(zhǎng)、主辦和指揮中心匯報(bào)，告知駕駛員不賠償決不放行，車主將車輛停放在出入口后離開(kāi)。無(wú)知車主堵塞路口事件（二）

分析：安全員不應(yīng)在1小時(shí)以后才找車主，應(yīng)當(dāng)及時(shí)核對(duì)；根據(jù)目擊證人提供的線索，及時(shí)尋找肇事車輛，并請(qǐng)目擊證人證實(shí)；尋找業(yè)主曲線溝通，尋求業(yè)主的支持；聯(lián)系交通主管部門(mén)處理，避免車輛停放在出入口，造成不良影響；搶救違規(guī)泳客（一）2003年7月12日下午，75歲高齡的業(yè)主陳先生和42歲的兒子來(lái)游泳，在醫(yī)生給其辦理好體檢證后，他們來(lái)到淺水區(qū)游玩。救生員小范發(fā)現(xiàn)他們正在做潛水練習(xí)，當(dāng)即果斷制止。而后他們向中水區(qū)游去，小范隨即通知中水區(qū)救生員多加注意。隨后父子兩個(gè)分開(kāi)，陳先生獨(dú)自向深水區(qū)游去，中水區(qū)救生員隨即通知深水區(qū)救生員加強(qiáng)注意。點(diǎn)評(píng)

救生員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和隱患及時(shí)跟蹤，相互配合，施救及時(shí)，體現(xiàn)了預(yù)防為主，防救結(jié)合的工作方法。

物業(yè)公司應(yīng)在泳池現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置相應(yīng)的安全提示性標(biāo)識(shí)，并在辦理游泳卡時(shí)說(shuō)明各類不適宜于游泳的情況，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的各類安全防范知識(shí)的宣傳。防止由于宣傳、溝通不到位而承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。同時(shí)物業(yè)公司也應(yīng)考慮通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)的方式來(lái)規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。擅自更改房屋結(jié)構(gòu)（一）李女士在某工業(yè)區(qū)蓮竹花園小區(qū)購(gòu)得房屋一套，該房屋位于樓房的一層，2001年2月6日，李女士為做生意方便，未向物業(yè)管理單位報(bào)批，擅自將該房屋朝南陽(yáng)臺(tái)的部分南墻拆除，安裝了鋁合金門(mén)，作為物業(yè)管理方的蓮竹物業(yè)管理公司在勸說(shuō)無(wú)效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復(fù)被拆陽(yáng)臺(tái)的原狀，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

原告觀點(diǎn)：

物業(yè)管理公司認(rèn)為李女士拆陽(yáng)臺(tái)行為破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了房屋的安全與美觀，侵犯了小區(qū)內(nèi)其它業(yè)主的權(quán)益，理應(yīng)予以糾正。

被告辯詞：

被告李女士認(rèn)為其對(duì)該房屋享有合法產(chǎn)權(quán)，擁有房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，改變的是自家的房屋結(jié)構(gòu)屬正當(dāng)行為，別人無(wú)權(quán)干涉。業(yè)主表?yè)P(yáng)領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)

某日，住在深圳物業(yè)某小區(qū)三摟的一位老阿姨，早上出門(mén)時(shí)不慎將房門(mén)鑰匙反鎖在家里，等到這位老阿姨從商場(chǎng)買了一大堆的東西回來(lái)，一摸口袋：沒(méi)有鑰匙。而中午家里還有客人來(lái)。老太太急得滿頭大汗。正巧，摟下有一位安全員走過(guò)，老太太馬上叫住這位安全員，請(qǐng)他幫忙能將房門(mén)打開(kāi)。該安全員一聽(tīng)，二話不說(shuō)，從一摟迅速爬到二摟陽(yáng)臺(tái)，又從二摟爬進(jìn)三摟陽(yáng)臺(tái)，然后進(jìn)到這位老阿姨家里，把房門(mén)打開(kāi)。

事后，老人非常感激，專門(mén)打電話到管理處，對(duì)該名安全員大加贊揚(yáng)。但管理處卻對(duì)這位員工進(jìn)行了批評(píng)。點(diǎn)評(píng)同一個(gè)人所做的同一件事，卻產(chǎn)生了兩種截然不同的反應(yīng)，這是為什么？

在此，我們不妨對(duì)安全員的行為進(jìn)行一下剖析。在該案例中，安全員的服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，服務(wù)熱情周到，這一點(diǎn)無(wú)疑是值得表?yè)P(yáng)和提倡的，但其翻越陽(yáng)臺(tái)為業(yè)主開(kāi)門(mén)的行為卻應(yīng)受到批評(píng)。因?yàn)樵撔袨榇嬖谥T多潛在的風(fēng)險(xiǎn)：1、該老人是不是該房號(hào)的業(yè)主；2、在沒(méi)有征得同意的情況下，擅自翻越一摟、二摟業(yè)主的陽(yáng)臺(tái)，可能會(huì)導(dǎo)致這兩戶投訴；3、在爬摟中，可能發(fā)生意外；4、安全員爬樓的行為可能會(huì)讓業(yè)主缺乏安全感,帶來(lái)負(fù)面影響。

管理費(fèi)交納案例（二）

為了繞開(kāi)中間環(huán)節(jié)，直接與對(duì)方的決策人對(duì)話，以加速問(wèn)題的解決，同時(shí)加大追繳力度，為今后有可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)法律糾紛保留與己有利的證明，管理處想出了一個(gè)新的辦法：給該公司的總經(jīng)理發(fā)傳真（有道是閻王好見(jiàn)、小鬼難纏，要想解決問(wèn)題，最好還是繞過(guò)中間環(huán)節(jié)，直接去找有權(quán)力解決問(wèn)題的人），在傳真文件上列出對(duì)方的欠費(fèi)情況，講清欠費(fèi)對(duì)管理運(yùn)作已經(jīng)造成的不良影響，重申法規(guī)規(guī)定的欠費(fèi)處罰辦法，敦請(qǐng)迅速結(jié)清所欠的全部費(fèi)用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時(shí)說(shuō)明這樣做既可減輕對(duì)方的管理費(fèi)開(kāi)支又可給對(duì)方增加一筆收入（設(shè)身處地為債務(wù)人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務(wù)人被人追債所引起的不快）。管理費(fèi)交納案例（三）

傳真發(fā)過(guò)去以后，仍舊杏無(wú)音訊。管理處就接二連三地發(fā)，而且措辭愈加嚴(yán)肅。直至發(fā)到第5次，有理有據(jù)的說(shuō)明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于使該公司為之所動(dòng)，補(bǔ)交了全部欠費(fèi)。點(diǎn)評(píng)

追繳拖欠的管理費(fèi)，一是要早動(dòng)手，發(fā)生欠費(fèi)就緊追不舍，否則越積越多，“久病難醫(yī)”；二是要多渠道，充分運(yùn)用法規(guī)賦予我們的各種手段，不能見(jiàn)硬就回，久拖不決。這既是維護(hù)我們物業(yè)公司的利益，也是維護(hù)廣大業(yè)主的利益。

車輛管理案例（二）

業(yè)主：物業(yè)應(yīng)賠車款

法庭之上李杜生訴稱，1998年8月3日，我購(gòu)買二輪摩托車一輛。但在2000年1月28日停放在小區(qū)內(nèi)丟失，我向北京市公安局海淀分局海淀派出所報(bào)案，該案至今未果。億方物業(yè)管理分公司未能盡到治安管理職責(zé)，小區(qū)外墻的護(hù)欄沒(méi)有起到防護(hù)作用，致使我的摩托車被盜。故起訴要求億方物業(yè)管理分公司賠償摩托車購(gòu)車款、車輛購(gòu)置附加費(fèi)、公路養(yǎng)路費(fèi)、車船使用稅、車輛牌照費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)共計(jì)人民幣4667元。車輛管理案例（三）

物業(yè)：治安費(fèi)只管維持秩序

億方物業(yè)管理分公司則辯稱，認(rèn)為李杜生居住在海淀區(qū)芙蓉里小區(qū)內(nèi)，我公司負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)管理。我公司每月收取住戶治安費(fèi)人民幣3元，用于維持小區(qū)內(nèi)治安秩序。但是由于李杜生未將摩托車存放于小區(qū)存車處內(nèi)，其任意停放摩托車的后果應(yīng)由其自負(fù)。李杜生所稱摩托車被盜一事，屬刑事問(wèn)題，與我公司無(wú)關(guān)。故不同意李杜生的訴訟請(qǐng)求。業(yè)主輸了官司。日前，海