物業(yè)項目早期介入課件

zhao-dm-2015-0011趙德敏第一章物業(yè)項目早期介入

zhao-dm-2015-0011趙德敏第一章物業(yè)項目

內容簡介1.物業(yè)管理的早期介入2.物業(yè)項目前期介入的工作內容3.物業(yè)項目前期介入的組織實施2

內容簡介1.物業(yè)管理的早期介入2

物業(yè)管理前期介入的作用

（一）優(yōu)化設計（二）有助于提高工程質量（三）有利于了解物業(yè)情況（四）為前期物業(yè)管理做準備（五）有助于提高建設單位的開發(fā)（六）規(guī)避物業(yè)經(jīng)營風險3

物業(yè)管理前期介入的作用

（一）優(yōu)化設計34

新項目總體流程圖立項階段

規(guī)劃設計階段

施工建設階段營銷策劃階段竣工階段第一階段第五階段4新項目總體流程圖第一階段第五階段5什么叫前期介入前期介入——項目早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設單位在項目的立項、規(guī)劃設計、施工建設、營銷策劃、竣工驗收階段所引入的物業(yè)服務咨詢活動傳統(tǒng)：大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。現(xiàn)在：前期介入是從項目前期設計開始到物業(yè)接管驗收為止的質量監(jiān)督過程前期介入施工建設階段營銷策劃階段規(guī)劃設計階段5什么叫前期介入前期介入——前期介入施工建設階段營銷策劃階段6第二階段：規(guī)劃設階段安防、消防交通布局照明設計員工宿舍DS模式垃圾中轉站管理用房整體布局6第二階段：規(guī)劃設階段安防、消防交通布局照明設計員工宿舍DS7第四階段：營銷支持策劃物業(yè)管理策劃物業(yè)管理模式銷售承諾營銷支持服務標準合同簽訂創(chuàng)新設想管理費業(yè)主文件7第四階段：營銷支持策劃物業(yè)管理策劃物業(yè)管理模式銷售承諾營銷8第五階段：開工建設至項目開盤施工工程介入地產(chǎn)關系地產(chǎn)設施的管理開盤8第五階段：開工建設至項目開盤施工工程介入地產(chǎn)關系地產(chǎn)設施的第二節(jié)、物業(yè)早期介入的工作內容（一）物業(yè)項目的前期運作（二）工程質量保修（三）前期溝通協(xié)調（四）前期管理的特點9第二節(jié)、物業(yè)早期介入的工作內容（一）物業(yè)項目的前期運作9第三節(jié)早期介入的組織實施（一）早期介入的準備工作（二合同的訂立與管理（三）早期介入的組織與實施（四）驗房存在的問題（五）入住期間需要注意的問題vkwy-px-2005-00110第三節(jié)早期介入的組織實施（一）早期介入的準備工作vvkwy-px-2005-00111與地產(chǎn)關系的理順服務內容與地產(chǎn)各部門業(yè)務對接方式流程與操作規(guī)范費用結算方式物業(yè)管理前期開辦服務協(xié)議物業(yè)管理前期介入服務協(xié)議物業(yè)管理零星服務協(xié)議vkwy-px-2005-00111與地產(chǎn)關系的理順服務內容vkwy-px-2005-00112道路交通系統(tǒng)大門的設置考慮成本停車場的集中分布標識問題高峰期車輛流量開放式小區(qū)車輛的控制vkwy-px-2005-00112道路交通系統(tǒng)大門的設置考vkwy-px-2005-00113與客戶相關文本的制定前期物業(yè)管理合同業(yè)主臨時公約與當?shù)胤ㄒ?guī)的融合vkwy-px-2005-00113與客戶相關文本的制定前期14開盤準備示范區(qū)開荒銷售處現(xiàn)場布置人員及車輛管理制定應急預案14開盤準備示范區(qū)開荒15工程施工跟進范圍：主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前3－5個月。

目的：質量監(jiān)控、設備設施功能的提前學習、隨時提出功能改進建議內容(設備安裝與隱蔽工程)了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目；加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。工程介入15工程施工跟進范圍：工程介入16第六階段：管理處成立至交付工作移交組織架構物資裝備管理流程入住策劃證照印鑒管理用房裝修公共關系前期介入持續(xù)推進交付前一個月物業(yè)管理見面會16第六階段：管理處成立至交付工作移交組織架構物資裝備管理流17第七階段：交付使用半年內裝修管理返修管理客戶關系遺留問題水電抄表辦理非住宅物業(yè)會所

商業(yè)街！??！高頻度學校幼兒園業(yè)務管理17第七階段：交付使用半年內裝修管理返修管理客戶關系遺留問題18謝謝聆聽!18謝謝聆聽!zhao-dm-2015-00119趙德敏第一章物業(yè)項目早期介入

zhao-dm-2015-0011趙德敏第一章物業(yè)項目

內容簡介1.物業(yè)管理的早期介入2.物業(yè)項目前期介入的工作內容3.物業(yè)項目前期介入的組織實施20

內容簡介1.物業(yè)管理的早期介入2

物業(yè)管理前期介入的作用

（一）優(yōu)化設計（二）有助于提高工程質量（三）有利于了解物業(yè)情況（四）為前期物業(yè)管理做準備（五）有助于提高建設單位的開發(fā)（六）規(guī)避物業(yè)經(jīng)營風險21

物業(yè)管理前期介入的作用

（一）優(yōu)化設計322

新項目總體流程圖立項階段

規(guī)劃設計階段

施工建設階段營銷策劃階段竣工階段第一階段第五階段4新項目總體流程圖第一階段第五階段23什么叫前期介入前期介入——項目早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設單位在項目的立項、規(guī)劃設計、施工建設、營銷策劃、竣工驗收階段所引入的物業(yè)服務咨詢活動傳統(tǒng)：大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題?，F(xiàn)在：前期介入是從項目前期設計開始到物業(yè)接管驗收為止的質量監(jiān)督過程前期介入施工建設階段營銷策劃階段規(guī)劃設計階段5什么叫前期介入前期介入——前期介入施工建設階段營銷策劃階段24第二階段：規(guī)劃設階段安防、消防交通布局照明設計員工宿舍DS模式垃圾中轉站管理用房整體布局6第二階段：規(guī)劃設階段安防、消防交通布局照明設計員工宿舍DS25第四階段：營銷支持策劃物業(yè)管理策劃物業(yè)管理模式銷售承諾營銷支持服務標準合同簽訂創(chuàng)新設想管理費業(yè)主文件7第四階段：營銷支持策劃物業(yè)管理策劃物業(yè)管理模式銷售承諾營銷26第五階段：開工建設至項目開盤施工工程介入地產(chǎn)關系地產(chǎn)設施的管理開盤8第五階段：開工建設至項目開盤施工工程介入地產(chǎn)關系地產(chǎn)設施的第二節(jié)、物業(yè)早期介入的工作內容（一）物業(yè)項目的前期運作（二）工程質量保修（三）前期溝通協(xié)調（四）前期管理的特點27第二節(jié)、物業(yè)早期介入的工作內容（一）物業(yè)項目的前期運作9第三節(jié)早期介入的組織實施（一）早期介入的準備工作（二合同的訂立與管理（三）早期介入的組織與實施（四）驗房存在的問題（五）入住期間需要注意的問題vkwy-px-2005-00128第三節(jié)早期介入的組織實施（一）早期介入的準備工作vvkwy-px-2005-00129與地產(chǎn)關系的理順服務內容與地產(chǎn)各部門業(yè)務對接方式流程與操作規(guī)范費用結算方式物業(yè)管理前期開辦服務協(xié)議物業(yè)管理前期介入服務協(xié)議物業(yè)管理零星服務協(xié)議vkwy-px-2005-00111與地產(chǎn)關系的理順服務內容vkwy-px-2005-00130道路交通系統(tǒng)大門的設置考慮成本停車場的集中分布標識問題高峰期車輛流量開放式小區(qū)車輛的控制vkwy-px-2005-00112道路交通系統(tǒng)大門的設置考vkwy-px-2005-00131與客戶相關文本的制定前期物業(yè)管理合同業(yè)主臨時公約與當?shù)胤ㄒ?guī)的融合vkwy-px-2005-00113與客戶相關文本的制定前期32開盤準備示范區(qū)開荒銷售處現(xiàn)場布置人員及車輛管理制定應急預案14開盤準備示范區(qū)開荒33工程施工跟進范圍：主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前3－5個月。

目的：質量監(jiān)控、設備設施功能的提前學習、隨時提出功能改進建議內容(設備安裝與隱蔽工程)了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目；加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。工程介入15工程施工跟進范圍：工程介入34第六階段：管理處成立至交付工作移交組織架構物資裝備管理流程入