房地產(chǎn)合同管理第1章

1、房地產(chǎn)合同管理 1北師大不動產(chǎn)學(xué)院課程簡介介:1、是房房管的一一門個性性課2、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是投資巨大大、周期期較長、涉及主主體眾多多、復(fù)雜雜多變的的系統(tǒng)工工程。在這個個系統(tǒng)中中，任何何人、任任何事件件在任何何時間的的非正常常運作，都可能能導(dǎo)致整整個系統(tǒng)統(tǒng)的混亂亂甚至癱癱瘓。使使人員、目標(biāo)、物料系系統(tǒng)化的的方法就就是合同同管理。工程合合同有“工程憲法法之稱，是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)礎(chǔ)性文件件，對工工程建設(shè)設(shè)的各個個環(huán)節(jié)方方面，合合同均有有詳盡的的規(guī)定，是將房地地產(chǎn)項目目納入到到法制化化管理體體系的重重要依據(jù)據(jù)2北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院3、合同同是房地地產(chǎn)項目目運作的的工具。在工程開始始之前，如何起起

2、草合同同；在工程進(jìn)進(jìn)行當(dāng)中中，如何執(zhí)執(zhí)行和分分析合同同；在工程出出現(xiàn)意外外事件時時，如何利利用合同同解決問問題，進(jìn)進(jìn)行相關(guān)關(guān)索賠與與反索賠賠；工程完成成時，如何依依據(jù)合同同進(jìn)行驗驗收、移移交與支支付；工工程完成成后，如如何依據(jù)據(jù)合同對對于各種種未盡事事宜進(jìn)行行完善，這些都都成為房房地產(chǎn)項項目管理理的核心心問題3北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院4、房地產(chǎn)產(chǎn)合同管管理貫穿房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的全過過程，必須懂懂得開發(fā)發(fā)建設(shè)的的全流程程相關(guān)的的法律法法規(guī)，同時應(yīng)具具備工程程技術(shù)基基本知識識和實踐踐，通過合合同管理理串起房房地產(chǎn)開開發(fā)、建建設(shè)、經(jīng)經(jīng)營、管管理合同同體系。4北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院5北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院為什么

3、學(xué)學(xué)呢？1.樹立立房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)法律律意識2.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各個階階段都需需要法律律來規(guī)范范：拿地規(guī)規(guī)劃勘勘查設(shè)計計施施工（質(zhì)量、安全）監(jiān)監(jiān)理理驗驗收收確確權(quán)3.房地地產(chǎn)領(lǐng)域域存在大大量的問題和糾紛，必須加加強合同同管理，以合同同為依據(jù)據(jù)，以法法律為準(zhǔn)準(zhǔn)繩。4.為執(zhí)執(zhí)業(yè)資格格考試打打下理論論基礎(chǔ)6北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院樹立房地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)法律意意識增加房地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)法律知知識學(xué)會運用用房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)法法規(guī)7北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院能力培養(yǎng)養(yǎng):通過本課課程的學(xué)學(xué)習(xí)，使使學(xué)生們們能夠運運用法律律、法規(guī)規(guī)和政策策正確解解決房地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)中遇到到的問題題和糾紛紛，通過過合同管管理加強強項目管管理的意意識和能

4、能力，指指導(dǎo)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)，為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)服服務(wù)。8北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院考核評價價：1.考察察出勤率率 （10分）2.探究究式學(xué)習(xí)習(xí)，課堂堂隨機提提問及作業(yè)（30分）3.閉卷卷考試（60分分）9北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院學(xué)習(xí)方法法1將學(xué)習(xí)習(xí)教材和和學(xué)習(xí)法法規(guī)結(jié)合合起來。2將理論論學(xué)習(xí)和和研究實實踐案例例結(jié)合起起來。3課堂講講授、提提問與自自學(xué)相結(jié)結(jié)合。4與當(dāng)前前熱點問問題相結(jié)結(jié)合。10北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院一些建設(shè)設(shè)法規(guī)學(xué)學(xué)習(xí)和參參考的網(wǎng)網(wǎng)址11北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院第一章 房地地產(chǎn)合同同法律基基礎(chǔ)民事法律律關(guān)系債權(quán)和物物權(quán)制度度合同及合合同管理理概述12北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院第一節(jié)民民事法法律

5、關(guān)系系一、民事事法律關(guān)關(guān)系概述述民事法律律關(guān)系是是由民法法規(guī)范調(diào)調(diào)整的、以權(quán)利利義務(wù)為為內(nèi)容的的、平等等主體之之間的人人身關(guān)系系和財產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系。13北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院圖1-1法律關(guān)系系構(gòu)成要要素法律關(guān)系三要素主 體客 體內(nèi) 容承擔(dān)義務(wù)擁有權(quán)力的當(dāng)事人當(dāng)事人權(quán)力義務(wù)所指的對象具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容14北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院1主體民事法律律關(guān)系主主體（簡簡稱民事事主體），是指指民事法法律關(guān)系系中享受受權(quán)利、承擔(dān)義義務(wù)的具具有民事事主體資資格的人人，主要要包括自自然人、法人以以及其他他組織，特定情情況下還還包括國國家。15北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院自然人法人其他組織織民事主體公民外國人無國籍人人企業(yè)法人人非企業(yè)

6、法法人公司企業(yè)業(yè)法人非公司企企業(yè)法人人法人分支支機構(gòu)、合伙組組織、個個體工商商戶、個個人獨資資企業(yè)機關(guān)、事事業(yè)單位位、社會團體體16北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院1）自然人人成為合格格的民事事主體必必須具有有相應(yīng)的的民事權(quán)權(quán)利能力力和民事事行為能能力民事權(quán)利利能力：自然人人依法享享有民事事權(quán)利和和承擔(dān)民民事義務(wù)務(wù)的資格格。17北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院民事行為為能力依依照個人人年齡、心智發(fā)發(fā)展和健健康狀況況可分為為：完全行為為能力限制行為為能力無行為能能力18周歲以上上1618周歲，以以自己的的勞動收收入為生生活的主主要來源源1018（16）周歲不能完全全辨認(rèn)自自己行為為的精神神病人不滿10歲不能辨認(rèn)認(rèn)自己行

7、行為的精精神病人人18北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院2）法人法人是具具有民事事權(quán)利能能力和民民事行為為能力，依法獨獨立享有有民事權(quán)權(quán)利和承承擔(dān)民事事義務(wù)的的組織。簡言之，法人是是具有民民事權(quán)利主體體資格的社社會組織織。法人存在在的條件件：依法成成立；有有必要的的財產(chǎn)或或經(jīng)費；有自己己的名稱稱、組織織機構(gòu)和和場所；能夠獨獨立承擔(dān)擔(dān)民事責(zé)責(zé)任。19北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（1）企業(yè)法法人建設(shè)單位位勘查設(shè)計計單位施工單位位工程監(jiān)理理單位20北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（2）非企業(yè)業(yè)法人機關(guān)法人人（國家家權(quán)利機機關(guān)、行行政機關(guān)關(guān)、審判判機關(guān)、檢查機機關(guān)、軍軍事機關(guān)關(guān)、政黨黨機關(guān)）事業(yè)單位位法人社會團體體法人3）其他組組織（

8、非非法人組組織）21北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院客體體民事法律律關(guān)系客客體，是是指民事事法律主主體享有有的權(quán)利利和承擔(dān)擔(dān)的義務(wù)務(wù)所共同同指向的的對象。在通常常情況下下，主體體都是為為了某一一客體，彼此才才設(shè)立一一定的權(quán)權(quán)利、義義務(wù)，從從而產(chǎn)生生法律關(guān)關(guān)系，權(quán)利、義義務(wù)所共共同指向向的事物物，即法法律關(guān)系系的客體體。法學(xué)理理論上，一般將將客體分分為物、行為、智力成成果和人人身利益益。22北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院物存在于人人身之外外，主要要是土地地、房屋屋、建筑筑材料、機械設(shè)設(shè)備，包包括貨幣幣等行為完成一定定工作的的過程，如勘察察設(shè)計、施工安安裝、檢檢查驗收收等智力成果果人們腦力力勞動的的成果或或智力方方面的

9、創(chuàng)創(chuàng)作。如如設(shè)計圖圖紙、發(fā)發(fā)明、專專利非物質(zhì)利利益包括人格格利益和和身份利利益，如如人格尊尊嚴(yán)、自自由23北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院【例1】某建設(shè)單單位拖欠欠了某施施工單位位的工程程款，則則關(guān)于這這筆工程程款的說說法正確確的是（ ）（A）是工程程建設(shè)法法律關(guān)系系主體（B）是工程程建設(shè)法法律關(guān)系系客體（C）是工程程建設(shè)法法律關(guān)系系的內(nèi)容容（D）是工程程建設(shè)法法律關(guān)系系內(nèi)容中中的義務(wù)務(wù)24北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院某建設(shè)單單位拖欠欠了某施施工單位位的工程程款，則則關(guān)于這這筆工程程款的說說法正確確的是（ ）（A）是工程程建設(shè)法法律關(guān)系系主體（B）是工程程建設(shè)法法律關(guān)系系客體（C）是工程程建設(shè)法法律關(guān)系系的內(nèi)容容

10、（D）是工程程建設(shè)法法律關(guān)系系內(nèi)容中中的義務(wù)務(wù)答案：B考點：法法律關(guān)系系的客體體25北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院內(nèi)容容民事法律律關(guān)系內(nèi)內(nèi)容，是是指民事事主體之之間基于于民事法法律關(guān)系系客體所所形成的的民事權(quán)權(quán)利和民民事義務(wù)務(wù)。26北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院1）建設(shè)權(quán)權(quán)利：指指建設(shè)法法律關(guān)系系主體在在一定條條件下，按照自自己意志志，為某某種行為為或?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)某種利利益的資資格。2）建設(shè)義義務(wù)：指指建設(shè)法法律關(guān)系系主體必必須按法法律規(guī)定定或約定定承擔(dān)應(yīng)應(yīng)負(fù)的責(zé)責(zé)任。27北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院【例2】下列哪哪種情形形成立民民事法律律關(guān)系？（）A甲與與乙約定定某日商商談合作作開發(fā)房房地產(chǎn)事事宜B甲對對乙說：如果你你考上研

11、研究生，我就嫁嫁給你C甲不不知乙不不勝酒力力而極力力勸酒，導(dǎo)致乙乙酒精中中毒住院院治療D甲應(yīng)應(yīng)同事乙乙之邀前前往某水水庫游泳泳，因抽抽筋溺水水身亡28北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院答案：C。解析：民民法調(diào)整整的平等等主體之之間的財財產(chǎn)關(guān)系系和人身身關(guān)系并非所有有的社會會生活關(guān)關(guān)系都是是民法調(diào)調(diào)整的對對象，只只有民法法所規(guī)定的的才受民民法所調(diào)調(diào)整，其其他的社社會生活活關(guān)系受受道德、習(xí)慣等的的調(diào)整。其中C項因甲的的勸酒而而導(dǎo)致乙乙酒精中中毒住院治療所所產(chǎn)生的的侵權(quán)損損害賠償償關(guān)系受受民法所所調(diào)整，故C項正確。A項雖然與與合同相相關(guān)，但但只是商商談，并并沒有進(jìn)進(jìn)入締約階段；B、D項屬于愛愛情、友友情等領(lǐng)領(lǐng)域，

12、都都不受民民法所調(diào)調(diào)整。29北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院二、民事事法律關(guān)關(guān)系的產(chǎn)產(chǎn)生及變變更（一）法法律關(guān)系系的產(chǎn)生生法律關(guān)系系的產(chǎn)生生，是指指法律關(guān)關(guān)系的主主體之間間形成了了一定的的權(quán)利和和義務(wù)關(guān)關(guān)系。如如某單位位與其他他單位簽簽訂了合合同，主主體雙方方就產(chǎn)生生了相應(yīng)應(yīng)的權(quán)利利和義務(wù)務(wù)。此時時，受法法律規(guī)范范調(diào)整的的法律關(guān)關(guān)系即告告產(chǎn)生。30北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院民事法律律事實，是指能能夠引起起民事法法律關(guān)系系產(chǎn)生、變更、終止的的客觀現(xiàn)現(xiàn)象。民事法律律事實引引發(fā)的民民事法律律后果包包括三種種情形：第一，引引起民事事法律關(guān)關(guān)系的發(fā)發(fā)生。第二，引引起民事事法律關(guān)關(guān)系的變變更。第三，引引起民事事法律關(guān)關(guān)系的

13、消消滅。31北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院法律事實實按照是是否包含含當(dāng)事人人的意志志分為兩兩類：事件：不不以當(dāng)事事人的意意志為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移（自自然事件件、社會會事件、意外事事件）行為：人人的有意意識的活活動32北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院圖1-2民事法律律事實類類型合同行為民事法律事實行為事件依內(nèi)容分類依效力分類婚姻行為遺囑行為收養(yǎng)行為 其它民事法律行為 無效民事行為效力待定的民事行為 可變更、可撤銷的民事行為民事行為事實行為無因管理行為 部分不當(dāng)?shù)美袨檎?dāng)防衛(wèi)行為緊急避險行為 侵權(quán)行為創(chuàng)作、發(fā)明、先占等行為社會事件（如罷工）自然事件（如地震）33北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（二）法法律關(guān)系系的變更更法律關(guān)系系變更，是指法

14、法律關(guān)系系三要素素中的任任何一個個發(fā)生變變化。1主體變變更2客體變變更3內(nèi)容變變更34北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（三）法法律關(guān)系系的終止止法律關(guān)系系的終止止，是指指法律關(guān)關(guān)系主體體之間的的權(quán)利義義務(wù)不復(fù)復(fù)存在，彼此喪喪失了約約束力。1自然終終止2協(xié)議終終止3違約終終止35北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院三、民事事法律行行為的成成立要件件（一）民民事法律律行為的的概念民事法律律行為是是指民事事主體設(shè)設(shè)立、變變更、終終止民事事權(quán)利和和民事義義務(wù)的合合法行為為。（二）民事法律律行為的的構(gòu)成要要件1行為人人具有相相應(yīng)的民民事行為為能力2意思表表示真實實3不違反反法律或或者社會會公共利利益36北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院【例1-

15、2】根據(jù)民法通則則的規(guī)定，下列選選項中，民事行行為有效效的是（）。A不滿10周歲的丫丫丫自己己決定將將500元壓歲錢錢捐贈給給希望工工程B李某因因認(rèn)識上上的錯誤誤為其兒兒子買回回一雙不不能穿的的鞋C甲公司司的業(yè)務(wù)務(wù)員黃某某自己得得到乙企企業(yè)給予予的回扣扣款1 000元而代理理甲公司司向乙企企業(yè)購買買了10噸劣質(zhì)煤煤D丙公司司向丁公公司轉(zhuǎn)讓讓一輛無無牌照的的走私車車37北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院答案：B。解析：選選項A：無民事事行為能能力人獨獨立實施施的民事事行為，一般情情況下無無效，本本題不屬屬于“接受贈與與、獎勵勵、獲得得報酬等等純獲益益的行為為”或者“與其年齡齡相適應(yīng)應(yīng)的細(xì)小小的日常常生活方方面

16、的法法律行為為”；選項B：李某只只有在“重大誤解解”的情況下下，才有有權(quán)請求求人民法法院或者者仲裁機機構(gòu)予以以變更或或者撤銷銷，一般般情況下下屬于有有效民事事行為；選項C：惡意串串通，損損害他人人利益的的民事行行為屬于于無效民民事行為為；選項項D：違反法法律或者者社會公公共利益益的民事事行為無無效。38北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院四、代理理制度（一）代代理的含含義1概念代理，是是指代理理人在被被代理人人的授權(quán)權(quán)范圍內(nèi)內(nèi)，以被被代理人人的名義義與第三三人為民民事法律律行為，其法律律后果由由被代理理人承擔(dān)擔(dān)。 39北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院圖1-3代理關(guān)系系第三人被代理人代理人基礎(chǔ)法律關(guān)系法律后果代 理 行為4

17、0北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院2特征從民法理理論上講講，代理理具有下下列法律律特征，使其區(qū)區(qū)別于其其他相近近的民事事法律制制度。（1）代理行行為是能能夠引起起民事法法律后果果的民事事法律行行為；（2）代理人人一般應(yīng)應(yīng)以被代代理人的的名義從從事代理理行為；（3）代理人人在代理理權(quán)限范范圍內(nèi)獨獨立為意意思表示示；（4）代理行行為的法法律后果果直接歸歸屬于被被代理人人 41北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（二）代代理的種種類（1）委委托代理理按按照被代代理人對對代理人人的委托托授權(quán)行行為而產(chǎn)產(chǎn)生的代代理（2）法法定代理理基基于法律律的直接接規(guī)定而而非基于本本人的授授權(quán)行為為產(chǎn)生的代代理。如父母作作為監(jiān)護護人代理理未成年

18、年人進(jìn)行行民事活活動就是是屬于法定代理理。（對于限限制民事事行為能能力人所所訂立的的合同，相對人人可以催催告法定定代理人人在1個個月內(nèi)予予以追認(rèn)認(rèn)）（3）指指定代理理-按照人民民法院或或有關(guān)單單位的指指定發(fā)生生代理權(quán)權(quán)的代理理。（法法律援助助中心）42北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（三）代代理人應(yīng)應(yīng)注意問問題（1）代理人人應(yīng)在代代理權(quán)限限范圍內(nèi)內(nèi)進(jìn)行代代理活動動（2）代理人人應(yīng)親自自進(jìn)行代代理活動動（3）代理人人應(yīng)認(rèn)真真履行職職責(zé)（4）不得濫濫用代理理權(quán)43北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（四）無權(quán)代理理1.概念：沒沒有代理理權(quán)而以以他人名名義進(jìn)行行的民事事行為。包括三三種情況況沒有代理理權(quán)、超超越代理理權(quán)、代代理

19、權(quán)終終止2.法律后果果（1）無權(quán)代代理若經(jīng)經(jīng)過被代代理人追認(rèn)，或被代代理人知道代理人以以本人名名義實施施民事行行為而不作否否認(rèn)表示示，由被代代理人承承擔(dān)責(zé)任任，視為為有權(quán)代理理；若未經(jīng)經(jīng)追認(rèn)，則由無無權(quán)代理理的行為為人承擔(dān)擔(dān)責(zé)任。44北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（2）第第三人知知道行為為人沒有有代理權(quán)權(quán)、超越越代理權(quán)權(quán)或者代代理權(quán)已已終止還還與行為為人實施施民事行行為給他他人造成成損害的的，由第第三人和和行為人人負(fù)連帶帶責(zé)任。若第三人人不知道行為人沒沒有代理理權(quán)、超超越代理理權(quán)或代代理權(quán)已已終止，該代理理行為有有效表見代理理表見代理理的構(gòu)成成要件：行為人人沒有代代理權(quán)；沒有代代理權(quán)的的代理人人實施了了

20、代理行行為；善善意相對對人有理理由相信信行為人人有代理理權(quán)45北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院表見代理理：例：朱某某原是大大鵬公司司的材料料設(shè)備采采購員，已辭職職。某日日，朱某某接到大大鵬公司司的材料料設(shè)備供供應(yīng)商某某業(yè)務(wù)員員的電話話，稱有有一批優(yōu)優(yōu)質(zhì)的材材料因其其公司運運作方面面的原因因要低價價出售。朱某打打電話給給大鵬公公司的經(jīng)經(jīng)理，適適逢經(jīng)理理出差。朱某于于是到供供應(yīng)商處處，稱大大鵬公司司要了這這批材料料。該供供應(yīng)商不不知朱某某已經(jīng)辭辭職，就就與其簽簽訂了合合同。問問大鵬公公司是否否應(yīng)承擔(dān)擔(dān)這份合合同的法法律后果果？46北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院【例1-3】甲委托乙乙前往丙丙廠采購購男裝，乙很看看好丙生生

21、產(chǎn)的女女裝市場場，便自自作主張張以甲的的名義向向丙訂購購。丙未未問乙的的代理權(quán)權(quán)限，便便與之訂訂立了買買賣合同同。根據(jù)據(jù)合同法的規(guī)定，下列選選項中，正確的的是（）。A甲有追追認(rèn)權(quán)B丙有催催告權(quán)C乙有撤撤銷權(quán)D構(gòu)成表表見代理理47北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院答案：A、B。解析：選選項A、B：行為人人在無權(quán)權(quán)代理的的情況下下以被代代理人名名義訂立立的合同同，相對對人可以以催告被被代理人人在1個月內(nèi)予予以追認(rèn)認(rèn)，被代代理人表表示同意意的，由由被代理理人承擔(dān)擔(dān)合同責(zé)責(zé)任；選選項C：合同被被追認(rèn)之之前，善善意相對對人（丙丙而非乙乙）有撤撤銷的權(quán)權(quán)利；選選項D：丙不是是在“有理由相相信”行為人有有代理權(quán)權(quán)的情況況

22、下簽訂訂的合同同，不構(gòu)構(gòu)成表見見代理。48北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院【例1-4】甲公司委委托業(yè)務(wù)務(wù)員張某某到某地地采購一一批等離離子電視視機，張張某到該該地后意意外發(fā)現(xiàn)現(xiàn)當(dāng)?shù)匾乙夜镜牡囊壕щ婋娨暀C很很暢銷，就用蓋蓋有甲公公司公章章的空白白介紹信信和空白白合同書書與乙公公司簽訂訂了購買買200臺液晶電電視機的的合同，并約定定貨到付付款。貨貨到后，甲公司司拒絕付付款。下下列表述述中，正正確的是是（）。A甲公司司有權(quán)拒拒絕付款款B甲公司司應(yīng)接受受貨物并并向乙公公司付款款C張某無無權(quán)代理理簽訂購購買液晶晶電視機機合同D若甲公公司因該該液晶電電視機買買賣合同同受到損損失，有有權(quán)向張張某追償償49北師大不不動

23、產(chǎn)學(xué)學(xué)院答案：B、C、D。解析：本本題考點點為表見見代理。根據(jù)規(guī)規(guī)定，無無權(quán)代理理人所為為的代理理行為，善意相相對人是是有理由由相信其其有代理理權(quán)的，被代理理人應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)代代理的法法律后果果。在本本題中，被代理理人甲公公司將某某種有代代理權(quán)的的證明文文件（蓋蓋有公章章的空白白介紹信信、空白白合同文文本）交交給張某某，張某某以該文文件使第第三人乙乙公司相相信其有有代理權(quán)權(quán)并與之之簽訂買買賣合同同，構(gòu)成成表見代代理，被被代理人人甲公司司應(yīng)接受受貨物并并向乙公公司付款款。50北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院五、訴訟訟時效（一）含含義訴訟時效效，是指指權(quán)利人人在法定定期間內(nèi)內(nèi)，未向向人民法法院提起起訴訟請請求保護

24、護其權(quán)利利時，法法律規(guī)定定消滅其其勝訴權(quán)權(quán)的制度度。訴訟時效效特點：（1）權(quán)權(quán)利人不不行使權(quán)權(quán)利的事事實狀態(tài)態(tài)存在，而且該該狀態(tài)持持續(xù)了一一段期間間。（2）訴訴訟時效效屆滿不不消滅實實體權(quán)利利。訴訟時時效期間間的經(jīng)過過，不影影響權(quán)利利人提起起訴訟，即不喪喪失起訴訴權(quán)，其其喪失的的僅是勝勝訴權(quán)。51北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院權(quán)利人人起訴后后，如果果被告提提出了訴訴訟時效效抗辯，則法院院在確認(rèn)認(rèn)訴訟時時效屆滿滿的情況況下，應(yīng)應(yīng)駁回其其訴訟請請求，即即權(quán)利人人喪失勝勝訴權(quán)；當(dāng)事人人未提出出訴訟時時效抗辯辯，法院院不應(yīng)對對訴訟時時效問題題進(jìn)行釋釋明及主主動適用用訴訟時時效的規(guī)規(guī)定進(jìn)行行裁判。當(dāng)事人人在一審審

25、期間末末提出訴訴訟時效效抗辯，在二審審期間提提出的，人民法法院不予予支持，但其基基于新的的證據(jù)能能夠證明明對方當(dāng)當(dāng)事人的的請求權(quán)權(quán)已過訴訴訟時效效期間的的情形除除外。時效屆屆滿后，義務(wù)人人自愿履履行的，權(quán)利人人仍然可可以受領(lǐng)領(lǐng)且受法法律保護護。（3）訴訴訟時效效具有強強制性。（4）訴訴訟時效效僅適用用于債權(quán)權(quán)請求權(quán)權(quán)、其他他請求權(quán)權(quán)，如物物上請求求權(quán)不適適用訴訟訟時效。52北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（二）訴訴訟時效效期間種種類訴訟時效效期間權(quán)利人請請求人民民法院或或仲裁機機關(guān)保護其民民事權(quán)利利的法定定期間。1.普通訴訟時效效：兩年年2.短期訴訟時效效：一年年（1）身體受受到傷害害要求賠賠償?shù)?；?）

26、出售質(zhì)質(zhì)量不合合格的商商品未聲聲明的；（3）延付或或者拒付付租金的的；（4）寄存財財物被丟丟失或者者損毀的的。 53北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院3.特殊訴訟時效效因環(huán)境污染染損害賠償償提起訴訴訟的時時效期間間為3年。有關(guān)船舶發(fā)生生油污損損害的請求權(quán)權(quán)，時效效期間為為3年。因國際貨物物買賣合合同和技技術(shù)進(jìn)出出口合同同爭議提起起訴訟或或者申請請仲裁的的期限為為4年。4.最長訴訟時效效期間：20年訴訟時效效期間從從知道或或應(yīng)當(dāng)知知道權(quán)利利被侵害害時起計計算。但但是，從權(quán)利被被侵害之之日起超超過20年的，人民法法院不予保護護。54北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院【例1-5】1988年2月8日夜，趙趙某回家家路上被被人用木

27、木棍從背背后擊傷傷。經(jīng)過過長時間間的訪查查，趙某某于2007年10月31日掌握確確鑿證據(jù)據(jù)證明將將自己打打傷的是是錢某。趙某要要求錢某某賠償?shù)牡脑V訟時時效屆滿滿日應(yīng)為為（）。A1990年2月8日B2008年2月8日C2008年10月31日D2009年10月31日55北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院答案：B。解析：身身體受到到傷害要要求賠償償?shù)?，適適用1年的訴訟訟時效期期間，如如果當(dāng)事事人在2007年2月8日之前知知道的，應(yīng)當(dāng)自自“知道”之日起1年內(nèi)提起起訴訟；從權(quán)利利被侵害害之日起起超過20年的，人人民法院院不予保保護。在在本題中中，當(dāng)事事人自權(quán)權(quán)利侵害害“發(fā)生”之日起20年的最后后幾個月月才知道道，因此

28、此，訴訟訟時效屆屆滿日應(yīng)應(yīng)為2008年2月8日。56北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（三）訴訴訟時效效的起算算、中止止、中斷斷1.起算：從從權(quán)利人人知道或應(yīng)應(yīng)當(dāng)知道道其權(quán)利受受到侵害害之日起起開始計計算Q:甲2000年9月1日向乙借借款10萬元，約約定一年年后償還還。一年年后甲未未償還。問乙最最遲應(yīng)在在哪一天天起訴甲甲以獲支支持？2001年9月1日知道或或應(yīng)當(dāng)知知道權(quán)利利受到侵侵害，適適用普通通訴訟時時效期間間兩年，因此最最遲應(yīng)于于2003年9月1日提起訴訴訟。57北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院2.中止繼續(xù)計算算訴訟時效效的中止止是指訴訴訟時效效進(jìn)行中中，因發(fā)發(fā)生一定的法定事由由而使權(quán)利利人不能能行使請請求權(quán)，暫時

29、停止止計算訴訟時時效期間間，以前前經(jīng)過的的時效期期間仍然然有效，待阻礙時效進(jìn)進(jìn)行的事事由消失失后，時時效繼續(xù)續(xù)計算。中止事由由：不可抗抗力、其其他障礙礙中止事由由發(fā)生時時間：在訴訟訟時效期期間的最后6個月內(nèi)效力：發(fā)生中中止事由由，時效效中止計計算；中中止事由由消除之日起，時效繼繼續(xù)計算算58北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院Q：甲于2000年3月1日打傷乙乙，當(dāng)日日花去醫(yī)醫(yī)療費1000元人民幣幣。同年年10月1日，乙又又被丙重重傷昏迷迷，一年年后傷愈愈蘇醒。問乙最最遲在哪哪天起訴訴甲償還還1000元并獲支支持？2000.3.12000.10.1發(fā)生中止止事由7個月2001.10.1中止事由由消失2002.3

30、.1繼續(xù)計算算5個月59北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院【例1-7】公民甲為為無民事事行為能能力人，其法定定代理人人乙于2009年1月1日知道甲甲的權(quán)利利受到侵侵害，但但由于工工作繁忙忙一直未未對侵權(quán)權(quán)人丙提提起訴訟訟。2009年5月20日，乙因因車禍死死亡，直直到2009年9月1日才由有有關(guān)機關(guān)關(guān)為甲指指定新的的代理人人丁。已已知該項項訴訟時時效期間間為1年，根據(jù)據(jù)民法通則則的規(guī)定，丁應(yīng)當(dāng)當(dāng)在（）之之前對丙丙提起訴訴訟。A2010年1月1日B2010年5月20日C2010年9月1日D2010年3月1日60北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院答案：D。解析：如如果在訴訴訟時效效期間的的最后6個月前發(fā)發(fā)生不可可抗力或或者其

31、他他障礙，至最后后6個月時不不可抗力力仍然繼繼續(xù)存在在，則應(yīng)應(yīng)在最后后6個月時中中止訴訟訟時效的的進(jìn)行。因此，訴訟時時效期間間于7月1日中止；9月1日障礙消消除，訴訴訟時效效期間重重新計算算，訴訟訟時效期期間暫停停了2個月，因因此訴訟訟時效期期間由原原來的2009年1月1日2010年1月1日向后順順延2個月，至至2010年3月1日。61北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院3.中斷重新計算算訴訟時效效的中斷斷是指在在訴訟時時效進(jìn)行行中，因因發(fā)生一定的法法定事由由，致使使已經(jīng)經(jīng)經(jīng)過的時時效期間間統(tǒng)歸無效，待時效效中斷的的法定事事由消除除后，訴訴訟時效效期間重新新計算。中斷事由由：1）權(quán)利人人提起訴訴訟2）當(dāng)事人人

32、一方向向義務(wù)人人提出請請求履行行義務(wù)的的要求3）當(dāng)事人人一方同同意履行行義務(wù)62北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院Q：某建設(shè)單單位支付付工程最最終結(jié)算算款的時時間應(yīng)為為2003年4月1日。由于于建設(shè)單單位逾期期未予支支付，故故施工單單位于2003年8月1日致函建建設(shè)單位位要求付付款，但但未得到到任何答答復(fù)。則則施工單單位請求求人民法法院保護護其權(quán)利利的訴訟訟時效期期間屆滿滿的時間間為（）。A.2003年4月1日B.2003年8月1日C.2005年4月1日D.2005年8月1日63北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院Q：某建設(shè)單單位支付付工程最最終結(jié)算算款的時時間應(yīng)為為2003年4月1日。由于于建設(shè)單單位逾期期未予支支付，故

33、故施工單單位于2003年8月1日致函建建設(shè)單位位要求付付款，但但未得到到任何答答復(fù)。則則施工單單位請求求人民法法院保護護其權(quán)利利的訴訟訟時效期期間屆滿滿的時間間為（）。A.2003年4月1日B.2003年8月1日C.2005年4月1日D.2005年8月1日答答案：D【解析】屬于訴訟訟時效的的中斷。64北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院Q：甲于1996年3月1日借給乙乙1萬元，約約定一個個月后還還錢。乙乙到期未未還，后后甲曾于于1998年4月1日電話要要求乙還還錢，未未果；甲甲又于1999年4月1日請求乙乙的保證證人丙還還錢，未未果；甲甲又于2000年4月1日起訴乙乙，未果果；2001年4月1日，乙的的財產(chǎn)代

34、代管人丁丁向甲表表示準(zhǔn)備備還錢。問此時時甲乙之之間的訴訴訟時效效期間何何日到期期？發(fā)生法定定事由后后，所經(jīng)經(jīng)過的訴訴訟時效效期間全全部不算算，從發(fā)發(fā)生事由由的那天天開始重重新計算算。最后后一個事事由發(fā)生生的時間間是2001年4月1日，因此此最遲應(yīng)應(yīng)于2003年4月1日提起訴訴訟。65北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院Q：2002年5月8日，王某某騎車回回家經(jīng)過過一個工工地時，掉入沒沒有設(shè)置置明顯標(biāo)標(biāo)志和采采取安全全措施的的坑中，當(dāng)時未未予注意意，5月29日去醫(yī)院院檢查才才發(fā)現(xiàn)骨骨折。王王某于同同年6月10日出院找找到建設(shè)設(shè)項目的的發(fā)包人人和承包包人要求求賠償，兩單位位相互推推委。次次日，王王某前往往法院起起

35、訴，突突遭臺風(fēng)風(fēng)襲擊，中途返返回。下下列說法法正確的的是（）。A本案訴訟訟時效于于2003年5月29日屆滿B本案訴訟訟時效于于2003年6月10日屆滿C王某6月11日的行為為適用訴訴訟時效效中止D王某6月11日的行為為適用訴訴訟時效效中斷66北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院Q：2002年5月8日，王某某騎車回回家經(jīng)過過一個工工地時，掉入沒沒有設(shè)置置明顯標(biāo)標(biāo)志和采采取安全全措施的的坑中，當(dāng)時未未予注意意，5月29日去醫(yī)院院檢查才才發(fā)現(xiàn)骨骨折。王王某于同同年6月10日出院找找到建設(shè)設(shè)項目的的發(fā)包人人和承包包人要求求賠償，兩單位位相互推推委。次次日，王王某前往往法院起起訴，突突遭臺風(fēng)風(fēng)襲擊，中途返返回。下下列說

36、法法正確的的是（）。A本案訴訟訟時效于于2003年5月29日屆滿B本案訴訟訟時效于于2003年6月10日屆滿C王某6月11日的行為為適用訴訴訟時效效中止D王某6月11日的行為為適用訴訴訟時效效中斷B（本題為為經(jīng)典題題型，務(wù)務(wù)必要吃吃透）67北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院【思考】甲施工企企業(yè)承建建乙公司司綜合樓樓一幢。根據(jù)施施工合同同，乙應(yīng)應(yīng)于2004年年4月10日前前支付剩剩余工程程款50萬元，乙屆時時未予支支付。甲甲在索要要余款過過程中，依次經(jīng)經(jīng)過以下下環(huán)節(jié)，綜合考考慮各環(huán)環(huán)節(jié)，其其中可使使訴訟時時效中斷斷的情形形有（）。A.2004年年9月，甲致函函乙要求求其給付付工程款款B.2005年1月月，乙公

37、公司負(fù)責(zé)責(zé)人在酒酒席上向向甲施工工企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)人表表示寬限限一年，2005年年年底一定定付款C.2005年年12月月，乙公公司新任任負(fù)責(zé)人人稱該債債務(wù)系前前任領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)所欠，自己概概不負(fù)責(zé)責(zé)D.2006年5月月，乙公公司承認(rèn)認(rèn)該債務(wù)務(wù)存在，但其已已超過訴訴訟時效效期間而而拒絕支支付E.2006年3月，甲甲向人民民法院起起訴68北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院第二節(jié)債債權(quán)和和物權(quán)制制度一、債權(quán)權(quán)制度（一）債債的概念念民法通則則規(guī)定，債債是按照照合同約約定或法法律規(guī)定定，在當(dāng)當(dāng)事人之之間產(chǎn)生生的特定定的權(quán)利利和義務(wù)務(wù)關(guān)系。債是一種種民事法法律關(guān)系系，包含含三個要要素：（1）債的主主體。（2）債的內(nèi)內(nèi)容。（3）債的客

38、客體。69北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（二）債債發(fā)生的的根據(jù)1.合同同當(dāng)事人之之間通過過訂立合合同設(shè)立立的以債債權(quán)債務(wù)務(wù)為內(nèi)容容的民事事法律關(guān)關(guān)系，稱稱為合同同之債。合同之債債在社會會經(jīng)濟生生活中占占有重要要的地位位，是最最常見、最主要要的債的的發(fā)生原原因。70北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院例：在建建設(shè)項目目施工中中，施工工單位與與其他主主體產(chǎn)生生合同之之債的情情形有（ ）A.施工單位位與材料料供應(yīng)商商簽訂合合同B.施工現(xiàn)場場的磚塊塊墜落砸砸傷現(xiàn)場場外的行行人C.施工單位位將本應(yīng)應(yīng)匯給甲甲單位的的材料款款匯入了了乙單位位賬號D.材料供應(yīng)應(yīng)商向施施工單位位交付材材料E.施工單位位向材料料供應(yīng)商商支付材材料款71北

39、師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院在建設(shè)項項目施工工中，施施工單位位與其他他主體產(chǎn)產(chǎn)生合同同之債的的情形有有（）A.施工單位位與材料料供應(yīng)商商簽訂合合同B.施工現(xiàn)場場的磚塊塊墜落砸砸傷現(xiàn)場場外的行行人C.施工單位位將本應(yīng)應(yīng)匯給甲甲單位的的材料款款匯入了了乙單位位賬號D.材料供應(yīng)應(yīng)商向施施工單位位交付材材料E.施工單位位向材料料供應(yīng)商商支付材材料款答案：ADE72北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院2.不當(dāng)?shù)美麩o法律根根據(jù)，使使他人受受損而自自己取得得的利益益。成立要件件：一方受益益一方受損損受益與受受損間有有因果關(guān)關(guān)系無法律上上的根據(jù)據(jù)不當(dāng)?shù)美素?fù)有有返還其其所得利利益給受受損失一一方的義義務(wù)73北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院發(fā)生

40、原因因：（1）合同成成立后，一方為為另一方方的給付付，后合合同被撤撤銷、解解除、宣宣告無效效（2）一方誤誤以為欠欠對方之之債而給給付，實實則不欠欠（3）受益人人本人行行為發(fā)生生EG:甲委托乙乙保管汽汽車一輛輛，在保保管期間間乙擅自自將車出出租給丙丙，乙向向丙收取取的租金金（4）受損人人自己行行為發(fā)生生EG:誤交別人人家的電電話費（5）自然事事件發(fā)生生EG:甲乙兩家家魚塘僅僅隔一堰堰壩，一一日暴雨雨漲水至至壩頂頂，甲塘塘中的魚魚躍至乙乙塘中74北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院3.無因管理理無法定或或約定義義務(wù)，而而為他人人管理事事務(wù)的行行為。構(gòu)成要件件：客觀要件件管理了他他人的事事務(wù)主觀要件件為他人利利益法

41、律要件件無法定或或約定義義務(wù)EG：甲、乙乙鄰居，甲外出出，暴風(fēng)風(fēng)雨將至至，甲房房不及時時修葺有有傾覆之之危，乙乙于是請請來施工工隊伍修修繕甲房房。75北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院例：下列法律律事實中中，不屬屬于無因因管理的的是（）A.船工張某某冒險救救人而損損壞了船船漿B.村民趙某某及時發(fā)發(fā)現(xiàn)并且且撲滅了了鄰居家家的火災(zāi)災(zāi)C.警察錢某某勇往直直前，生生擒了小小偷D.消防隊員員孫某舍舍生忘死死從火場場救出嬰嬰兒E.臺風(fēng)將至至，市民民李某拿拿自家物物料加固固朋友的的房屋76北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院下列法律律事實中中，不屬屬于無因因管理的的是（）A.船工張某某冒險救救人而損損壞了船船漿B.村民趙某某及時發(fā)發(fā)現(xiàn)并

42、且且撲滅了了鄰居家家的火災(zāi)災(zāi)C.警察錢某某勇往直直前，生生擒了小小偷D.消防隊員員孫某舍舍生忘死死從火場場救出嬰嬰兒E.臺風(fēng)將至至，市民民李某拿拿自家物物料加固固朋友的的房屋答案：CD77北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院例：某項項目在施施工過程程中發(fā)生生火災(zāi)，鄰近的的甲單位位主動組組織人員員滅火，這一行行為減少少施工單單位的損損失10萬元，甲甲單位因因救火損損失1萬元。以以下表述述正確的的是甲單單位（）。A.只能自行行承擔(dān)這這一損失失B.可以要求求施工單單位支付付4.5萬元C.有權(quán)要求求施工單單位支付付1萬元D.應(yīng)當(dāng)要求求施工單單位支付付5萬元78北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院例：某項項目在施施工過程程中發(fā)生生火災(zāi)

43、，鄰近的的甲單位位主動組組織人員員滅火，這一行行為減少少施工單單位的損損失10萬元，甲甲單位因因救火損損失1萬元。以以下表述述正確的的是甲單單位（）。A.只能自行行承擔(dān)這這一損失失B.可以要求求施工單單位支付付4.5萬元C.有權(quán)要求求施工單單位支付付1萬元D.應(yīng)當(dāng)要求求施工單單位支付付5萬元答案C。對于無無因管理理，管理理者有權(quán)權(quán)要求受受益人償償付其因因無因管管理而支支付的必必要費用用。79北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院4.損害害賠償之之債-侵權(quán)行行為行為人侵侵害他人人財產(chǎn)權(quán)和和人身權(quán)權(quán)，依法應(yīng)應(yīng)承擔(dān)民民事責(zé)任任的行為為。一般特征征：本質(zhì)質(zhì)上是一一種民事事違法行行為；是是一種由由侵害人人單方實實施的不不

44、法行為為。80北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院人身關(guān)系系（婚姻姻、繼承承、扶養(yǎng)養(yǎng)、監(jiān)護護）合同之債債民事法律律關(guān)系債債權(quán)損害賠償償之債不當(dāng)?shù)美畟ㄆ降戎髦黧w）財財產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系物物權(quán)無因管理理之債知識產(chǎn)權(quán)權(quán)不當(dāng)?shù)美蜔o因因管理的的區(qū)別與與聯(lián)系：81北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（三）債債的分類類1法定之之債和意意定之債債法定之債債是依據(jù)據(jù)法律規(guī)規(guī)定而直直接發(fā)生生的債。法定之之債包括括侵權(quán)行為為之債、不當(dāng)?shù)玫美畟鶄?、無因因管理之之債和基基于締約約過失而而發(fā)生的的債。意定之債債是指依依據(jù)當(dāng)事事人的意意思而發(fā)發(fā)生的債債。意定定之債一一般是基基于雙方方當(dāng)事人人的合意意而產(chǎn)生生的，即即合同之債債，這也構(gòu)構(gòu)成民法法上的契契約

45、原則則；特殊殊情形下下，單方方行為也也可以產(chǎn)產(chǎn)生意定定之債。82北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院2按份之之債和連連帶之債債按份之債債是指債債的一方方主體為為多數(shù)人人，各自自按照一一定的份份額享有有權(quán)利或或承擔(dān)義義務(wù)。連帶之債債是指債債的主體體一方為為多數(shù)人人，多數(shù)人一一方當(dāng)事事人之間間有連帶帶關(guān)系的的債。債權(quán)人人一方為為多數(shù)人人且有連連帶關(guān)系系的為連連帶債權(quán)權(quán)；債務(wù)務(wù)人一方方為多數(shù)數(shù)人且有有連帶關(guān)關(guān)系為連連帶債務(wù)務(wù)。在按份之之債中，任一債債權(quán)人接接受了其其應(yīng)受份份額義務(wù)務(wù)的履行行或任一一債務(wù)人人履行了了自己應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)份份額的義義務(wù)后，與其他他債權(quán)人人或債務(wù)務(wù)人均不不發(fā)生任任何權(quán)利利、義務(wù)務(wù)關(guān)系。在連帶帶之債

46、中中，連帶帶債權(quán)人人的任何何一人接接受了全全部義務(wù)務(wù)履行，或連帶帶債務(wù)人人的任何何一人清清償了全全部債務(wù)務(wù)時，原原債歸于于消滅，但連帶帶債權(quán)人人或連帶帶債務(wù)人人之間則則會產(chǎn)生生新的按按份之債債。83北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院【例1-13】甲公司與與乙公司司組成聯(lián)聯(lián)合體投投標(biāo)并中中標(biāo)，在在施工過過程中因因工程質(zhì)質(zhì)量原因因遭業(yè)主主索賠，索賠金金額為10000元。在甲甲公司與與乙公司司投標(biāo)前前的協(xié)議議中約定定了對于于債務(wù)各各承擔(dān)50%的比例，下列說說法不正正確的是是（）。A業(yè)主可可以要求求甲公司司支付10000元，甲公公司不得得以與乙乙公司有有協(xié)議為為由拒絕絕支付B甲公司司支付了了10000元后，乙乙公司

47、就就不再對對業(yè)主承承擔(dān)債務(wù)務(wù)C甲公司司支付了了10000元后，可可以根據(jù)據(jù)協(xié)議要要求乙公公司向其其支付5 000元作為補補償D甲公司司支付了了10000元后，乙乙公司也也需要向向業(yè)主支支付10000元84北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（四）債債的消滅滅債的消滅滅大致有有三類：1.基于當(dāng)事事人的意意思：抵抵消、免免除2.基于債的的目的：履行（清償）、混同同、提存存 提存：1、當(dāng)事人人可以將將合同標(biāo)標(biāo)的物提提存，一一般提存存到公證證處；2、合同標(biāo)標(biāo)的物提提存后，債權(quán)人人領(lǐng)取提提存物的的權(quán)利自自提存之之日起5年內(nèi)不行行使將消消滅；3、債權(quán)人人領(lǐng)取提提存物的的權(quán)利消消滅后，提存物物歸國家家所有！4、提存原原因：

48、債權(quán)人無無正當(dāng)理理由拒絕絕接受履履行；債權(quán)人下下落不明明；債權(quán)人死死亡沒有有確定繼繼承人；數(shù)人就同同一債權(quán)權(quán)主張權(quán)權(quán)利，債債權(quán)人一一時無法法確定，致使債債務(wù)人一一時難以以履行債債務(wù)！85北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院甲欠乙100萬萬，乙欠欠甲120萬，乙提出出抵消，則現(xiàn)乙乙尚欠甲甲20萬萬（抵消）。甲欠乙債債1000萬，后乙兼兼并甲，甲乙之之債消滅滅（混同）。甲與乙簽簽訂銷售售空調(diào)100臺臺的合同同，貨款款已付，但當(dāng)甲甲向乙交交付空調(diào)調(diào)時，乙乙以空調(diào)調(diào)市場疲疲軟為由由，拒絕絕受領(lǐng)，要求甲甲返還貨貨款，甲甲可以向向有關(guān)部部門提存存（提存）。86北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院二、物權(quán)權(quán)制度（一）物物權(quán)的概概念物權(quán)是權(quán)

49、權(quán)利主體體直接支支配財產(chǎn)產(chǎn)(主要是有有體物，在特定定情況下下也可以以是權(quán)利利)的權(quán)利，它既具具有人對對物的內(nèi)內(nèi)容(這明確著著對物的的支配方方法及范范圍)，同時又又具有直直接對抗抗一般人人的效力力。87北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（二）物物權(quán)的特特征1.物權(quán)為直直接支配配物的權(quán)權(quán)利2.物權(quán)為支支配特定定物的權(quán)權(quán)利3.物權(quán)為可可享受物物之利益益的權(quán)利利4物權(quán)是是一種能能排除他他人干涉涉的權(quán)利利88北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（三）物物權(quán)的種種類物權(quán)法指出：“本法所稱稱物權(quán)，指權(quán)利利人直接接支配特特定物的的權(quán)利。1所有權(quán)權(quán)（自物物權(quán)）2用益物物權(quán) 3擔(dān)保物物權(quán)建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)土地地承包經(jīng)經(jīng)營權(quán)宅宅基地地使用權(quán)權(quán)地

50、役役權(quán)建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)宅基地使使用權(quán)地役權(quán)89北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（四）物物權(quán)的原原則一）物權(quán)權(quán)法定原原則我國物權(quán)法第五條規(guī)規(guī)定：“物權(quán)的種類類和內(nèi)容容，由法法律規(guī)定定?！毕嚓P(guān)當(dāng)事事人不能能任意的的創(chuàng)立。與合同同約定的的民事法法律關(guān)系系不同-意思自治治，協(xié)約約自由。90北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院二）區(qū)分分原則區(qū)分登記記的效力力與合同同的效力力：第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之之間訂立立有關(guān)設(shè)設(shè)立、變變更、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和消消滅不動動產(chǎn)物權(quán)權(quán)的合同同，除法法律另有有規(guī)定或或合同另另有約定定外，自自合同成成立時生生效；未辦理物物權(quán)登記記的，不不影響合合同的效效力?！蔽餀?quán)變動動的原因因與物權(quán)權(quán)變動的的

51、結(jié)果作作為兩個個法律事事實，它們的的成立生生效依據(jù)據(jù)不同的的法律根根據(jù)。區(qū)分原則則的基本本含義，可以歸歸納為兩兩點：第第一，原原因生效效，不必必然導(dǎo)致致結(jié)果生生效；第第二，結(jié)結(jié)果不生生效不必必然導(dǎo)致致原因不不生效。91北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院在我國物權(quán)法頒布之前前，我國國存在著著“物權(quán)變動動未經(jīng)登登記，不不僅物權(quán)權(quán)不發(fā)生生變動，約定物物權(quán)變動動的合同同也同樣樣歸于無無效?！崩纾瑩?dān)保法第四十一一條規(guī)定定：“當(dāng)事人以以本法第第四十二二條規(guī)定定的財產(chǎn)產(chǎn)抵押的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)辦理抵抵押物登登記，抵抵押合同同自登記記之日起起生效”。物權(quán)法頒布以后后，房地地產(chǎn)的抵押權(quán)自自登記之之日起生生效，但是設(shè)設(shè)立抵押權(quán)的的合

52、同自自成立時時生效。即物權(quán)法第十五條條規(guī)定的的“當(dāng)事人之之間訂立立有關(guān)設(shè)設(shè)立、變變更、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和消消滅不動動產(chǎn)物權(quán)權(quán)的合同同，除法法律另有有規(guī)定或或者合同同另有約約定外，自合同成成立時生生效；未未辦理物物權(quán)登記記的，不不影響合合同效力力。”92北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院三）要因因原則要因原則則PK無無因原則則（德國國、臺灣灣等）要因原則則：物權(quán)權(quán)變動原原因（合合同）無無效導(dǎo)致致物權(quán)變變動結(jié)果果（登記記）也無無效。93北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院【案例】2010年1月，A與甲簽訂訂了購房房合同，將A公司位于于某小區(qū)區(qū)的樓房房一套出出售給甲甲，隨后后，甲實實際入住住該套房房屋。2011年1月，A公司又將將該套樓樓

53、房出售售給乙，乙支付付了全部部房款并并登記。問：房屋屋應(yīng)該歸歸誰？【分析】根據(jù)物權(quán)權(quán)公信原原則，物物權(quán)登記記在乙的的名下，除非有有相反證證明，應(yīng)應(yīng)該歸乙乙所有。甲需舉證證：1.乙知道或或者應(yīng)當(dāng)當(dāng)知道2.乙存在惡惡意94北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院四）物權(quán)權(quán)公信原原則第一，物物權(quán)推定定效力。登記記記載的權(quán)權(quán)利人，在法律律上可以以推定其為真正正的權(quán)利利人。即即使他不不是真正正的權(quán)利利人，法法律也認(rèn)認(rèn)為他是是權(quán)利人人，除非有相相反證明明。第二，善善意取得得制度（無權(quán)處分分）。任何何人因為為相信登登記記載載的權(quán)利利而與權(quán)權(quán)利人從從事了移移轉(zhuǎn)該權(quán)權(quán)利的交交易，該該項交易應(yīng)當(dāng)當(dāng)受到法法律保護護。即使公公示有瑕瑕疵

54、，善善意受讓讓人也不不負(fù)返還還義務(wù)。95北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院善意第三三人A的房子錯錯誤地登登記為B的房子。這里，登記就就是公示示。C因為信賴賴這項登登記而與與B成交房屋屋買賣，如果C不知道或或者不應(yīng)應(yīng)當(dāng)知道道這項登登記是錯錯誤的，那么這這個交易易行為有有效。C的利益得得到了保保護，C為善意第第三人。96北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院【案例2】善意第三三人案例例甲、乙為為夫妻關(guān)關(guān)系，共共有一處處房產(chǎn)，登記在在甲的名名下，乙乙為共有有人。甲甲乙離婚婚后，甲甲搬出該該房。房房屋一直直沒有處處理。不不久甲經(jīng)經(jīng)一房屋屋中介機機構(gòu)將該該房產(chǎn)賣賣與丙，并于買買賣成交交當(dāng)日到到房產(chǎn)部部門辦理理了房屋屋變更登登記手續(xù)續(xù)，

55、將房房屋過戶戶到丙的的名下。乙得知知后，以以房屋實實為其與與甲共有有，甲無無權(quán)單獨獨處分為為由拒絕絕為丙騰騰房。丙丙一紙訴訴狀將乙乙訴至法法院，要求乙騰騰退房屋屋。法院院能支持持否？97北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院三、物權(quán)權(quán)與債權(quán)權(quán)的比較較1法律關(guān)關(guān)系的比比較表1-3物權(quán)和債債權(quán)法律律關(guān)系的的比較98北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院2法律效效力的比比較（1）債權(quán)具具有相容容性，在在同一標(biāo)標(biāo)的物可可以設(shè)立立數(shù)個債債權(quán)，都都具有債債的效力力。而物物權(quán)具有有排他性性，在同同一物上上不能成成立并存存的有不不相容性性質(zhì)的物物權(quán)，否否則后成成立物權(quán)權(quán)的無效效。（2）債權(quán)具具有平等等性，在在同一標(biāo)標(biāo)的物上上成立的的債的關(guān)關(guān)系相

56、互互間是平平等的。而物權(quán)權(quán)具有優(yōu)優(yōu)先性，同一標(biāo)標(biāo)的物上上有數(shù)個個物權(quán)關(guān)關(guān)系時，先成立立的物權(quán)權(quán)具有優(yōu)優(yōu)先效力力。（3）債權(quán)的的效力落落后于物物權(quán)行使使。99北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院第三節(jié)合合同及及合同管管理概述述一、合同同含義合同所表表示的是是民事關(guān)關(guān)系，是是對于人人與人、人與組組織、組組織與組組織在民民事交往往與合作作中所形形成的特特定的約約定。1合同的的概念合同法規(guī)定：“本法所稱稱合同是是平等主主體的自自然人、法人、其他組組織之間間設(shè)立、變更、終止民民事權(quán)利利義務(wù)關(guān)關(guān)系的協(xié)協(xié)議。100北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院2合同的的特點（1）合同是是協(xié)議（2）合同主主體平等等（3）合同具具有強烈烈的目的的性10

57、1北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院二、合同同原則（一）合合同自由由原則只要不違違反法律律、國家家利益和和社會公公共利益益，當(dāng)事事人可以以自主地地決定是是否訂立立合同；自主地地決定與與誰訂立立合同；自主地地決定合合同條件件；自主主地決定定解決爭爭議的途途徑；采采用自己己的方法法，追求求自己的的利益。（二）誠誠實信用用原則（1）在訂立立合同時時，應(yīng)坦坦誠，不不允許有有任何欺欺詐行為為。（2）在履行行合同過過程中，要誠實實守信，以善意意的方式式行使權(quán)權(quán)利和履履行義務(wù)務(wù)。（3）誠信原原則要求求平衡當(dāng)當(dāng)事人之之間的各各種利益益沖突和和矛盾。（4）解釋法法律和合合同的作作用。誠誠實信用用原則要要求在法法律與合合同缺乏

58、乏規(guī)定或或規(guī)定不不明確時時，司法法審判人人員或者者仲裁人人員應(yīng)依依據(jù)誠信信、公平平的觀念念，準(zhǔn)確確解釋法法律和合合同內(nèi)容容。102北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（三）鼓鼓勵交易易原則（1）嚴(yán)格限限制無效效合同的的范圍。（2）合同訂訂立制度度體現(xiàn)了了鼓勵交交易精神神。（3）合同法嚴(yán)格限制制了違約約解除的的條件。（四）合合同正義義原則（1）在訂立立合同時時，雙方方當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)公公平地確確定合同同的每一一個條款款，使之之充分反反映等價價交換的的要求，履行的的條件也也應(yīng)當(dāng)公公平，不不允許簽簽訂對一一方有利利而對對對方不利利的合同同。（2）對于顯顯失公平平的合同同，合同同成立、生效后后，完全全履行之之前，法法律也

59、允允許利益益受到損損害的一一方當(dāng)事事人請求求人民法法院、仲仲裁機構(gòu)構(gòu)變更或或者撤銷銷，從而而保護該該當(dāng)事人人的利益益。103北師大不不動產(chǎn)學(xué)學(xué)院（3）在合同同履行過過程中，若發(fā)生生情勢變變更，使使合同內(nèi)內(nèi)容顯失失公平的的，法律律允許當(dāng)當(dāng)事人依依法變更更或者解解除合同同。也就就是說，由于客客觀情勢勢發(fā)生重重大變化化致使履履行合同同將對一一方當(dāng)事事人沒有有意義或或者造成成重大損損害，而而這種變變化是當(dāng)當(dāng)事人在在訂立合合同時不不能預(yù)見見并且不不能克服服的，該該當(dāng)事人人可以要要求對方方就合同同的內(nèi)容容重新協(xié)協(xié)商；協(xié)協(xié)商不成成的，可可以請求求人民法法院或者者仲裁機機構(gòu)變更更或者解解除合同同。（4）一方違違約應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)違違約責(zé)任任，以彌彌補守約約方所遭遭受的損損失，體體現(xiàn)公平平法則。（5）在發(fā)生生合同糾糾紛時，法院或或者仲裁裁機構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照公平原原則正確確地確定定當(dāng)事人人的權(quán)利利義務(wù)和和責(zé)任，處理雙雙方爭議議。公平平原則明明確了法法院或者者仲裁