合生創(chuàng)展標(biāo)桿企業(yè)研究報告課件

1、合生創(chuàng)展標(biāo)桿企業(yè)研究報告機(jī)密9/24/2022合生簡介從1992年創(chuàng)建。2019年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)了在香港聯(lián)交所主板的成功上市，在企業(yè)的經(jīng)營管理上引入了更加規(guī)范的外部機(jī)制，該集團(tuán)也迅速發(fā)展成為廣州房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)。2019年，合生創(chuàng)展開始了在北京、上海、天津等全國各大城市排兵步陣的歷程，合生已經(jīng)從一個地區(qū)性房地產(chǎn)企業(yè)，成功地轉(zhuǎn)型為全國性的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。截止至2019年6月，合生在全國的總開發(fā)面積累計已超過18,000,000平方米。2019年8月，合生創(chuàng)展引入淡馬錫合資附屬子公司ARANDA和TIGERGLOBALMANAGEMENG管理的TIGER基金(老虎基金)作為公司策略性投資者，兩家

2、策略投資者分別持有合生創(chuàng)展8.33股東，分列合生創(chuàng)展第二大股東。合生董事局主席朱孟依通過其全資控股的SOUNDA所持合生創(chuàng)展股權(quán)由63.56降至52.97，仍為絕對控股股東。2019年11月，合生創(chuàng)展發(fā)行3億美元7年期優(yōu)先票據(jù)，票息及收益率訂為8.125厘。發(fā)行票據(jù)所得款項凈額估計約2.91億美元，將用作購買土地及物業(yè)發(fā)展等一般企業(yè)用途。9/24/2022合生發(fā)展簡史：十?dāng)?shù)年磨砥鑄就中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)1992-1994 起飛時期2019-2019 大盤時代新形勢下的戰(zhàn)略從化會議二次創(chuàng)業(yè)、珠海會議進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃主要業(yè)務(wù)：住宅大盤覆蓋區(qū)域范圍：廣州、上海、北京2019年總資產(chǎn)128億；Top10排名

3、第3主要業(yè)務(wù)：住宅、寫字樓、別墅、酒店、高爾夫、度假村；覆蓋區(qū)域：北京、天津、上海、廣州1992年合生創(chuàng)展在香港成立，在大陸進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)2019年5月香港聯(lián)交所上市，總資產(chǎn)25億；主要樓盤：華景新城、峻景花園、暨南花園、帝景苑覆蓋區(qū)域：天河區(qū)、海珠區(qū)2000-2019 全國發(fā)展階段9/24/2022SWOT分析：合生優(yōu)劣勢分析 市場威脅 (Threat)1.市場逐步轉(zhuǎn)化為買方市場,消費(fèi)者更加挑剔2.全面對外開放,面臨外資的進(jìn)一步挑戰(zhàn)3.行業(yè)競爭深化,走向全面競爭合生優(yōu)勢（Superiority）1.規(guī)模上進(jìn)入了第一集團(tuán),區(qū)域布局合理，有大量土地儲備2. 港資背景, 通過引入國際戰(zhàn)略合作伙伴極

4、大拓寬融資渠道3.政府關(guān)系良好，資源整合能力強(qiáng)4.有泛地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗5.人才優(yōu)勢明顯 合生劣勢（Weakness）1.各地區(qū)優(yōu)勢資源缺乏整合2.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠，產(chǎn)品質(zhì)量，大節(jié)點(diǎn)不完全滿足發(fā)展要求3.企業(yè)文化尚未完全成形市場機(jī)會（Opportunity）1.城市化加速,消費(fèi)升級,市場龐大2.宏觀調(diào)控提高行業(yè)門檻、行業(yè)走向整合3.資源向幾大城市圈集聚9/24/2022合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點(diǎn)之土地將合生發(fā)展歷程放入中國房地產(chǎn)行業(yè)背景中，根據(jù)生產(chǎn)要素的重要性，整個行業(yè)大致可以劃分為三個主要階段：地主時代、能人時代、資本時代。而這三個階段，合生對戰(zhàn)略性生產(chǎn)要素的把握均有其獨(dú)到之處。圈地用人圈錢

5、1231990200020199/24/2022 西方的城市規(guī)劃學(xué)中有條真言：城市規(guī)劃創(chuàng)造土地的價值。正是基于土地是增值的，而建筑物是貶值的，合生采取的土地策略是：充分利用財務(wù)杠桿、借力資本市場、集中珠三角、長三角、環(huán)渤海三大區(qū)域、大塊拿地、迅速形成規(guī)模效應(yīng)合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點(diǎn)之土地9/24/2022合生的土地策略：集中區(qū)域、大塊拿地、迅速形成規(guī)模效應(yīng)土地價格較為便宜；土地面積較大地塊地理位置較偏僻地塊開發(fā)時間與市政規(guī)劃契合度高時間不會相差太大土地增值潛力較大合生早期土地儲備特點(diǎn)2000年以后，合生更為注重招拍掛拿地，區(qū)域選擇聚焦于珠三角、長三角、環(huán)渤海三大區(qū)域，尤其是天津的京津新城是

6、企業(yè)近十年的重點(diǎn)開發(fā)項目（目前對外公布的占地面積為21.9平方公里，囊括別墅群、高爾夫、溫泉度假村、工業(yè)園、大學(xué)城等）。9/24/2022合生土地儲備 2019年合生創(chuàng)展土地儲備達(dá)1267萬平米，以至業(yè)內(nèi)有人戲稱合生為“土地銀行”，大量的土地儲備一來可以使得企業(yè)永續(xù)經(jīng)營，二來容易得到國外資本市場認(rèn)可，可以迅速對接國外資本市場。其土地儲備集中于廣東，北京，天津及上海城市。其中廣東省占五成多。 住宅仍然是合生未來的主業(yè)，截至2019年12月31日，住宅的儲備項目的建筑面積達(dá)1039萬平米。9/24/2022合生創(chuàng)展2019-2019年完成項目及其分布 在2019-2019年期間，合生預(yù)期完成項目的

7、建筑面積將達(dá)到1065萬平方米。其中廣州地區(qū)公司完成項目建筑面積將達(dá)到634萬平方米，北京地區(qū)公司完成項目建筑面積將達(dá)到138萬平米，上海地區(qū)公司完成項目建筑面積將達(dá)到45萬，天津地區(qū)公司完成項目建筑面積將達(dá)到248萬平方米。值得注意的是，2019年完工建筑面積同比去年增長246.5%。9/24/2022合生創(chuàng)展集團(tuán)2019年完成項目 正是基于長期看好中國發(fā)展下一個熱點(diǎn)區(qū)域-環(huán)渤海區(qū)域，2019年、2019年合生將較多資源投向天津、北京。2019年，合生在北京和天津兩地完成項目的建筑面積比重為60%，尤其是2019年10月開售的處京津唐腹地的京津新城項目（占地21.9平方公里）將在未來幾年持續(xù)

8、放大供應(yīng)量。而上海地區(qū)的完成項目則相對偏少。根據(jù)正略鈞策收集到的相關(guān)市場信息得知，合生2019年和2019年的開工計劃均有提前，上海地區(qū)公司在2019年年初提快銷售速度，在2019年4月即完成全年的銷售任務(wù)，隨后即將余下項目推遲開發(fā)?；趯ι虾Ｊ袌鲩L期的看好,合生以16個億拿下江灣新城一地塊。而廣州地區(qū)的云山熹景項目和惠州帝景灣均有不同程度的進(jìn)度提前。這極大的規(guī)避了于2019年5月后的宏觀調(diào)控影響。9/24/2022合生創(chuàng)展集團(tuán)2019年計劃完成項目2019年上海完工項目將壓減至2%，這主要是因為公司推遲合生城邦項目進(jìn)度有關(guān)。合生城邦占地約900畝，總建筑面積約60萬平方米，為特大型低密度高尚

9、居住區(qū)。該案以聯(lián)體、疊加為主要物業(yè)。因為有惠州帝景灣及其它項目的加入，珠三角區(qū)域的統(tǒng)計口徑由廣州更改為廣東省。 2019年該區(qū)域完成項目占合生總體的67%，珠三角視為其根本。北京珠江綠洲項目開發(fā)接近尾聲。9/24/2022合生創(chuàng)展集團(tuán)2019年計劃完成項目2019年合生有兩個寫字樓項目完工。其中廣州合生國際大廈因為諸多原因，項目開發(fā)進(jìn)度拖延較長。2000年后合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依另一家企業(yè)珠江投資一直都在嘗試做寫字樓項目，它在珠江新城開發(fā)的珠江投資大廈有兩棟連體樓，其中一棟已經(jīng)整體賣給農(nóng)業(yè)銀行。9/24/2022合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點(diǎn)之人才將合生發(fā)展歷程放入中國房地產(chǎn)行業(yè)背景中，根據(jù)生

10、產(chǎn)要素的重要性，整個行業(yè)大致可以劃分為三個主要階段：地主時代、能人時代、資本時代。而這三個階段，合生對戰(zhàn)略性生產(chǎn)要素的把握均有其獨(dú)到之處。圈地用人圈錢1231990200020199/24/2022 千軍易得，一將難求！ 盡管合生創(chuàng)展歷來低調(diào)，但它每次引入高端人才，后面都有很多令人津津樂道的小故事，都在業(yè)界引起不小轟動。也有不少業(yè)內(nèi)知名人士在每次合生引入高端人才時，都會對合生未來幾年的業(yè)績持較為樂觀的看法，事實證明，這些樂觀的看法其實都有點(diǎn)保守。合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點(diǎn)之人才9/24/2022武捷思總裁蔡春萌總經(jīng)理項 斌總經(jīng)理楊小平總經(jīng)理陳長纓總經(jīng)理上 海地區(qū)公司廣 州地區(qū)公司天 津地區(qū)公

11、司北 京地區(qū)公司合生創(chuàng)展領(lǐng)軍人物圖 作為一家民營企業(yè)，合生創(chuàng)立至今也僅十三年，內(nèi)部難以積累足夠的領(lǐng)軍人物，所以合生對于集團(tuán)總裁、地區(qū)公司總經(jīng)理人選悉數(shù)由外空降。一般都需接觸兩到三年時間，才會定下最后人選。 相對高端人才的大力引進(jìn)而言，合生集團(tuán)、各地區(qū)公司的部門負(fù)責(zé)人等更多的是選擇已在合生工作多年的員工提拔而成。9/24/2022合生高層武捷思 53歲 合生集團(tuán)執(zhí)行董事，總裁1984-2019年，任職於中國工商銀行，調(diào)離前為中國工商銀行深圳分行行長。2019-2019年，出任深圳市政府副市長期間，主管金融、稅收、財政、證券、銀行及教育等事務(wù)。2019-2000年，擔(dān)任廣東省省長助理，并協(xié)助省長處

12、理廣東信托投資有限公司破產(chǎn)、粵海企業(yè)（集團(tuán)）有限公司重組及其他財務(wù)事宜。后調(diào)任廣東粵港投資控股有限公司及廣東控股有限公司的董事長。2019年4月加入合生創(chuàng)展并任公司執(zhí)行董事，總裁。年薪港幣五百萬元及合生創(chuàng)展2000萬股認(rèn)股權(quán)。擅長：資本運(yùn)作，在國際金融界積累了豐富的人脈關(guān)系。加入合生經(jīng)過：2019年，合生創(chuàng)展總裁謝世東離任，董事局將目標(biāo)鎖定在武捷思身上，為此，合生創(chuàng)展總裁位置空置了兩年。2019年年末，由合生創(chuàng)展出錢、武捷思選定畢馬威會計師事務(wù)所對合生創(chuàng)展進(jìn)行全面審計，由此，武捷思得以了解合生實際情況。2019年4月，在參加過幾次高層會議后，武捷思空降合生。由其對接國際資本市場，2019年8月

13、，淡馬錫、老虎基金以約10億港元入股合生，2019年11月，合生創(chuàng)展發(fā)行3億美元7年期優(yōu)先票據(jù)，合生獲得資金凈額估計約2.91億美元。9/24/2022合生高層譚禮寧，41歲，合生集團(tuán)執(zhí)行董事、副董事總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)英國倫敦大學(xué)工程學(xué)學(xué)士及劍橋大學(xué)博士，美國註冊財務(wù)分析員。青島啤酒有限公司之獨(dú)立非執(zhí)行董事。2019-2019年，任YTL Power International Berhad之聯(lián)席董事，當(dāng)時曾參與YTL Power于吉隆坡證券交易所上市之工作，并負(fù)責(zé)基建項目。2019-2019年，任職工商東亞融資有限公司，為公司（投資銀行部）董事總經(jīng)理之一，負(fù)責(zé)范圍廣泛的企業(yè)融資交易，包括合并收

14、購、債務(wù)及股權(quán)融資、資產(chǎn)出售及債務(wù)重組。年薪港幣360萬元及合生1000萬股股份購股權(quán)。9/24/2022合生高層謝世東 42歲，合生集團(tuán)原總裁（任職期2019-2019年）香港大學(xué)工程學(xué)士和英國華威大學(xué)工商管理碩士。從事地產(chǎn)多年，曾在香港某家小型地產(chǎn)公司工作多年，然后跳槽至恒基地產(chǎn)中國有限公司工作較短時間。2019年，加入合生創(chuàng)展。 蔡春萌，40歲，合生集團(tuán)副總裁，兼廣州地區(qū)公司總經(jīng)理。畢業(yè)于廣州師范大學(xué)，1990-1992年留學(xué)英國，2000年獲悉尼大學(xué)碩士學(xué)位。1993年7月，進(jìn)入天貿(mào)物業(yè)管理公司，2019年任物業(yè)公司副總經(jīng)理。2019年4月加入合生創(chuàng)展。說明：主要負(fù)責(zé)廣州市場9/24/

15、2022合生高層項斌 58歲，合生集團(tuán)董事局執(zhí)行董事、副主席 兼上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董 事長、總經(jīng)理 1983.21986.8中建一局二公司黨委書記1986.91991.12中建一局二公司總經(jīng)理1991.121992.5中建總公司出國處1992.51993.5香港中海集團(tuán)土木公司1993.52019.2中海發(fā)展（廣州）有限公司副董事長、總經(jīng)理，此間開發(fā)的錦城花園等項目至今仍是廣州典范。2019.32019.1中國海外集團(tuán)有限公司董事中海發(fā)展（上海）有限公司副董事長、總經(jīng)理上海海匯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司董事長、總經(jīng)理2019.2 至今合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、副主席兼上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限

16、公司董事長、總經(jīng)理 說明:負(fù)責(zé)合生上海業(yè)務(wù)。9/24/2022合生高層楊小平 52歲，合生集團(tuán)副總裁、合生天津地區(qū)公司總經(jīng)理1978年加入中建總公司1994年加入中國海外集團(tuán)2019年9月中海發(fā)展（上海）有限公司總經(jīng)理2019年1月加入合生說明:負(fù)責(zé)合生天津業(yè)務(wù)。沈蕙蓉，52歲，合生集團(tuán)副總載2019年加入合生，之前任國家旅游局某司司長。在市場營銷和國際關(guān)系方面積累了豐富的經(jīng)驗。說明：負(fù)責(zé)合生天津旅游版塊業(yè)務(wù)陳長纓 37歲 合生集團(tuán)北京地區(qū)公司總經(jīng)理 高級工程師1993.72019.5：中國海外廣州公司副總經(jīng)理；2019.52019.10：中國海外集團(tuán)營銷部總經(jīng)理；2019.102019.2：

17、中海地產(chǎn)助理總經(jīng)理、營銷部總經(jīng)理。 2019年加入合生擅長：土木建筑、地產(chǎn)投資及營銷管理說明：負(fù)責(zé)北京地區(qū)公司業(yè)務(wù)9/24/2022合生經(jīng)驗總結(jié)：三大戰(zhàn)略控制點(diǎn)之資本市場將合生發(fā)展歷程放入中國房地產(chǎn)行業(yè)背景中，根據(jù)生產(chǎn)要素的重要性，整個行業(yè)大致可以劃分為三個主要階段：地主時代、能人時代、資本時代。而這三個階段，合生對戰(zhàn)略性生產(chǎn)要素的把握均有其獨(dú)到之處。圈地用人圈錢1231990200020199/24/2022引入戰(zhàn)略合作伙伴、借力資本市場2019年8月合生集團(tuán)與兩家戰(zhàn)略合作方簽訂認(rèn)購協(xié)議，向兩名投資者各發(fā)行1003萬股新股。合作對象除了淡馬錫控股旗下全資子公司之外，還包括老虎全球基金（Tig

18、er Global Management）旗下一個掌握12億美元的基金管理公司。新股發(fā)售價較合生創(chuàng)展去年底每股凈資產(chǎn)溢價逾50%。如此計算，兩家策略投資者將共斥資約10億港元。在認(rèn)購結(jié)束后，兩家策略投資者將分別持有合生創(chuàng)展8.33股東，分列合生創(chuàng)展第二大股東。與此同時，朱孟依通過其全資控股的SOUNDA所持合生創(chuàng)展股權(quán)將由63.56降至52.97，仍為絕對控股股東。兩策略股東將不直接參與其管理運(yùn)營。它們各派一名非執(zhí)行董事參加合生創(chuàng)展董事會，淡馬錫旗下的ARANDA還將派出一名監(jiān)察者列席董事會。ARANDA和老虎基金已分別同意在此交易完成6個月和12個月內(nèi)不出售其持有合生創(chuàng)展股權(quán)，但亦不在合生創(chuàng)

19、展未同意的情況下一年之內(nèi)再度收購后者股權(quán)。9/24/2022發(fā)行七年期優(yōu)先票據(jù)2019年11月，合生創(chuàng)展發(fā)行3億美元7年期優(yōu)先票據(jù)，票息及收益率訂為8.125厘，該票據(jù)將在2019年11月9日到期。合生此次發(fā)行票據(jù)所得款項凈額估計約2.91億美元，將用作購買土地及物業(yè)發(fā)展等一般企業(yè)用途。瑞士信貸第一波士頓作為此次債券發(fā)行的牽頭行，與摩根斯坦利一起購買此筆3億美元的7年期票據(jù)，約合人民幣24億元。如果這期間人民幣持續(xù)升值，這筆交易還將給合生帶來匯差收益。注:2019年6月按部就班并購珠江地產(chǎn)、分拆韓江建筑后，合生在資本市場應(yīng)該還會有大動作。9/24/2022合生經(jīng)驗總結(jié)：規(guī)模效應(yīng)明顯，營銷支出比

20、重降低 在房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模往往在某種程度上意味著品牌以及品牌效應(yīng)，香港聯(lián)交所上市的合生創(chuàng)展1,267萬平米土地儲備，累計已開發(fā)建筑面積達(dá)1,800萬平米本身就是個很好的宣傳和保證，各種資源協(xié)同效應(yīng)較大，容易獲得消費(fèi)者認(rèn)可和信任 。自2019年度后期，合生采用集束式宣傳方式，將十大項目聯(lián)動宣傳，即增加了項目宣傳的力度，又降低了總體宣傳費(fèi)用。9/24/2022合生經(jīng)驗總結(jié)：組織架構(gòu)調(diào)整基本到位、效果尚需觀察 合生創(chuàng)展于2019年正式啟動跨區(qū)域拓展，2019年設(shè)立集團(tuán)總部，設(shè)立集團(tuán)總部、四大地區(qū)公司及其項目公司體系進(jìn)行管控。并創(chuàng)新性運(yùn)用以項目運(yùn)作為核心的“項目功能組”式管理模式。將集團(tuán)總部定位于戰(zhàn)略

21、中心，成立企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)全集團(tuán)戰(zhàn)略管理及各地區(qū)、項目資源協(xié)同工作；各地區(qū)公司定位于利潤中心；項目公司定位于成本中心。 （注：對其組織架構(gòu)和管控體系的效果和得失需要更長時間跟蹤觀察方能正確評估。）9/24/2022合生組織架構(gòu)圖總部是戰(zhàn)略中心，單獨(dú)設(shè)立企業(yè)發(fā)展中心，強(qiáng)化總部戰(zhàn)略管理職能地區(qū)公司是利潤中心，部門設(shè)置與總部基本保持一致，項目公司是成本中心，屬操作層面9/24/2022合生經(jīng)驗總結(jié)：區(qū)域擴(kuò)張經(jīng)過磨合、人均效能趨于穩(wěn)定2019年合生開始區(qū)域拓展，2019年上海、北京、天津地區(qū)公司的人員增加較多，而收益有一定滯后期，導(dǎo)致人均效能下降較快，當(dāng)然這也從一個側(cè)面反映出合生的管控體系尚在磨合期，

22、2019年趨于穩(wěn)定。和萬科相比，合生人均效能總體偏高，主要是因為合生傾向于集中于某區(qū)域，進(jìn)行超大樓盤操作，市場經(jīng)營風(fēng)險較高，而盈利較為可觀的緣故。9/24/2022合生經(jīng)驗總結(jié)：區(qū)域布局效果尚未顯現(xiàn)，收益增長波動較大合生在2019才開始進(jìn)行跨區(qū)域擴(kuò)張，2019年10月左右天津等地才有較為穩(wěn)定的利潤貢獻(xiàn)。和較早就開始了區(qū)域拓展的萬科相比，其凈利潤增長率波動幅度大得多。但根據(jù)正略鈞策相關(guān)研究表明，在2019-2019年，因為合生各區(qū)域項目已經(jīng)進(jìn)入收益期，其公司總體收益增長波動幅度將趨緩。9/24/2022合生財務(wù)業(yè)績一覽復(fù)合增長率27.35%復(fù)合增長率18.02%復(fù)合增長率15.97%復(fù)合增長率2

23、9.36%9/24/2022合生財務(wù)簡析：充分利用財務(wù)杠桿、速度為王凈資產(chǎn)報酬率=總資產(chǎn)報酬率1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率)從左圖可以看出，其凈資產(chǎn)報酬率上升很大主要是因為其充分利用了財務(wù)杠桿效應(yīng)，由此使其資產(chǎn)負(fù)債率較高。其整體盈利能力，即總資產(chǎn)報酬率增長相對平穩(wěn)。2019年，合生總資產(chǎn)報酬率為6.18%，較2019年上升2.16個百分點(diǎn)(2019年為4.02%),但經(jīng)過較高的財務(wù)標(biāo)桿放大，凈資產(chǎn)報酬率為23.58%，較2019年上升8.64個百分點(diǎn)（2019年為14.94%）?？傎Y產(chǎn)報酬率=銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從左圖可以看出，其銷售凈利率在2019年、2019年均有所下跌，但其總資產(chǎn)報酬率還是保持

24、了較平衡的發(fā)展態(tài)勢。主要是因為合生總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2019年有所下跌后一路上揚(yáng)。這反映出2019年后合生加強(qiáng)了進(jìn)度的控制，提高資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)效率。這和奉行“速度為王”的策略是相吻合的。2019年營業(yè)額和凈利潤有所下降主要因為駿景花園南苑、華南新城、逸景翠園等項目于2019年后期才推出。而于2019年1月，合生在北京、天津增購?fù)恋?03萬平米。注：凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)等時點(diǎn)存量概念均取期初期末平均值，收入、利潤等期間流量概述均取期末值。9/24/2022合生企業(yè)使命和愿景白領(lǐng)、精英地方政府、企業(yè)、當(dāng)?shù)鼐用駜?yōu)秀企業(yè)商務(wù)、休閑人士企業(yè)使命：合生是一個泛地產(chǎn)資源整合的平臺，通過先進(jìn)的泛地產(chǎn)商業(yè)模式，縱向整合房地產(chǎn)價

25、值鏈條的各個企業(yè)，橫向整合泛地產(chǎn)各種產(chǎn)業(yè)，輔助政府優(yōu)化社會資源配置，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，為社會公眾提供優(yōu)質(zhì)泛地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)房地產(chǎn)：精品社區(qū)系列、衛(wèi)星城系列、豪宅系列；商業(yè)地產(chǎn)系列泛地產(chǎn)：商務(wù)酒店系列、旅游度假系列；商貿(mào)綜合體、物流園、工業(yè)廠房等9/24/2022合生企業(yè)使命和愿景企業(yè)愿景： 3年后（即2019年底）全國市場份額最高，2019年銷售額 億，2025年成為世界級綜合性企業(yè)集團(tuán)營業(yè)額 億，總資產(chǎn) 億；主要業(yè)務(wù)：綜合地產(chǎn)；覆蓋區(qū)域范圍：大陸三大城市圈現(xiàn)階段（2019）中國綜合地產(chǎn)龍頭企業(yè)（2019-2009）亞洲綜合性企業(yè)集團(tuán)（2019-2019）全球綜合性企業(yè)集團(tuán)（2019-2025）營業(yè)

26、額 億，總資產(chǎn) 億；主要業(yè)務(wù)：泛地產(chǎn)、基礎(chǔ)投資、能源等；覆蓋區(qū)域范圍：大陸36個大中城市、東亞營業(yè)額 億，總資產(chǎn) 億；主要業(yè)務(wù)：泛地產(chǎn)、基礎(chǔ)投資等；覆蓋區(qū)域范圍：大陸，亞洲第一步第二步第三步這能解釋為何其2019年開工計劃較2019年驟漲246.5%9/24/2022合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略土地政策和金融政策提高了拿地和項目開發(fā)的成本，中小開發(fā)商被擋在行業(yè)門檻外面；國內(nèi)外優(yōu)勢企業(yè)將利用資本市場，整合產(chǎn)業(yè)，提高行業(yè)集中度。金融和土地政策使得不少地方開發(fā)商缺少開發(fā)資金；很多老企業(yè)占有大片廠房用地；通過兼并重組這些企業(yè)，可以 “非競拍”拿地。資源向三大城市圈集聚，以核心城市為突破口，成熟后迅速向城市圈的

27、二級城市滲透。擴(kuò)張策略：迅速擴(kuò)大規(guī)模，成為產(chǎn)業(yè)整合后的寡頭；兼并重組地方（房地產(chǎn)）企業(yè)，重點(diǎn)布局珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市圈；19/24/2022合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略土地招拍掛后，土地的競爭就等同于資金的競爭121文件收緊了銀根，提高了項目開發(fā)的資金壓力合生未來競爭對手主要是外資，而外資最大的優(yōu)勢就是資本優(yōu)勢開拓融資渠道：引入國際戰(zhàn)略合作伙伴、對接國外國內(nèi)兩個資本市場，運(yùn)用可轉(zhuǎn)債、配股等金融手段和國外產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品，為公司快速擴(kuò)張?zhí)峁┯辛χС?2利用國內(nèi)外金融資源（產(chǎn)業(yè)基金、債券信托、營銷信托、境外信托、可轉(zhuǎn)債、股權(quán)信托、銀行大額授信、上市），拓寬資金渠道，建立資金優(yōu)勢；充分利用合生大

28、規(guī)模的土地儲備，引入兩、三家國際知名度比較高的戰(zhàn)略合作伙伴，提升合生國際形象，借力國外國內(nèi)資本市場實現(xiàn)快速擴(kuò)張，牢牢占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢9/24/2022合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略以低成本的代價創(chuàng)建高附加值：精準(zhǔn)調(diào)研、采用低成本創(chuàng)新設(shè)計、創(chuàng)建高附加值，獲取高額利潤。充分利用政府資源，并行報建手續(xù)；將公司已建樓盤形成標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計庫和成本庫，今后公司新樓盤充分利用兩個數(shù)據(jù)庫來節(jié)省成本和時間；項目運(yùn)作：大力進(jìn)行創(chuàng)新“產(chǎn)品研發(fā)”，提高項目利潤；利用高速“商業(yè)模式”，提高開發(fā)速度和資本周轉(zhuǎn)率；3相比較國外巨頭，我們資金無法與之相比，必須要向速度來要時間，從時間來要資金，充分利用我們既有優(yōu)勢，提高項目運(yùn)作效率，縮短運(yùn)作周期

29、項目各環(huán)節(jié)的 “串聯(lián)”變 “并聯(lián)”，在拿地階段，把規(guī)劃設(shè)計等后續(xù)環(huán)節(jié)適度提前進(jìn)行，最大限度的壓縮開發(fā)周期。9/24/2022合生創(chuàng)展核心發(fā)展戰(zhàn)略集中于投資策劃、銷售租賃、物業(yè)管理環(huán)節(jié)，為各種產(chǎn)業(yè)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品，但不進(jìn)入各種具體產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理；例如，開發(fā)物流地產(chǎn)，但不經(jīng)營物流，而是和物流行業(yè)強(qiáng)勢企業(yè)建立戰(zhàn)聯(lián)盟，并利用物流概念拿地，從住宅或商業(yè)盈利專業(yè)化：充分整合資源，做最擅長的事情（優(yōu)勢在于打造地產(chǎn)平臺、協(xié)同社會資源）4通過住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)各種物業(yè)之間不同組合，建立綜合地產(chǎn)競爭力第一是不同種類物業(yè)之間的組合，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)；第二是持有型物業(yè)和出售型物業(yè)的組合；第三

30、是不同地段之間的組合，如市區(qū)和城郊的比例；第四是不同進(jìn)度梯次之間的物業(yè)組合，比如有的物業(yè)正在入住，而有的物業(yè)在做前期等等。9/24/2022合生創(chuàng)展土地戰(zhàn)略土地是增值的，而建筑物是貶值的，各大地區(qū)公司持續(xù)做大土地儲備，滿足集團(tuán)跨越式發(fā)展要求；集團(tuán)開發(fā)中心加強(qiáng)土地調(diào)研，為公司進(jìn)一步擴(kuò)張?zhí)峁┲С滞恋貞?zhàn)略：創(chuàng)新多種拿地手段，持續(xù)做大土地儲備，強(qiáng)化土地投資和經(jīng)營分析1土地儲備集中在三大城市圈：環(huán)渤海、長三角、珠三角；適度往其它區(qū)域拓展；先立足城市圈的中心城市，即環(huán)渤海的北京、天津、大連、青島、沈陽，長三角的上海、南京、杭州，珠三角的廣州、深圳、珠海，成渝的成都、重慶，武漢圈的武漢，關(guān)中圈的西安；接著，

31、進(jìn)入城市圈的二級城市。如在珠三角的拓展，先廣州而后惠州針對國家土地管理制度的規(guī)范化，土地交易的市場化，一方面，開發(fā)多種拿地手段，特別是通過股權(quán)合作和地方企業(yè)的兼并重組獲取土地儲備；另一方面，強(qiáng)化投資項目分析，建立科學(xué)的宗地購買成本收益分析方法和數(shù)據(jù)庫，優(yōu)化投資方案9/24/2022合生創(chuàng)展人力資源戰(zhàn)略根據(jù)合生管理精髓和新的項目開發(fā)模式，通過項目經(jīng)理培訓(xùn)和其它內(nèi)部、外部培訓(xùn)，迅速提高員工對新的商業(yè)模式的操作能力人力資源戰(zhàn)略：根據(jù)新的商業(yè)模式，加大培訓(xùn)力度，建立良性績效考核系統(tǒng)和激勵機(jī)制2根據(jù)新的商業(yè)模式，建立動態(tài)利潤貢獻(xiàn)評估體系和新的績效考核系統(tǒng)；區(qū)分戰(zhàn)略性人才和戰(zhàn)術(shù)性人才，戰(zhàn)術(shù)人才是專注于某一環(huán)節(jié)的技術(shù)型人才，而戰(zhàn)略人才是能統(tǒng)觀全局，引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展的統(tǒng)帥型人才。通過輪崗等方式，促使戰(zhàn)術(shù)性人才提升為戰(zhàn)略性人才；同時，通過股權(quán)激勵等方式，使得戰(zhàn)略性人才跟公司結(jié)成利益共同體9/24/2022合生創(chuàng)展區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略北京：加強(qiáng)品牌建設(shè)，改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量，改善客戶關(guān)系和公司形象區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：整合各