揚州可行性報告

1、揚州邵伯湖天倫樂園可行性研究報告中國江蘇國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司江蘇中江國際房地產(chǎn)公司二 一 年十二月目 錄第一章總 論 .第一節(jié)項目概況 .第二節(jié)承辦單位概況 .第三節(jié)可行性研究工作概況 .第四節(jié)研究結(jié)論 .第二章項目建設(shè)背景和必要性 .第一節(jié)項目建設(shè)背景 .第二節(jié)項目建設(shè)的必要性 .第三章發(fā)展前景及需求分析 .第一節(jié)揚州市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展目標.第二節(jié)揚州市公道鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀 .第三節(jié)項目發(fā)展目標及前景分析.第四章總體規(guī)劃及建設(shè)條件 .第一節(jié)總體規(guī)劃 .第二節(jié)建設(shè)用地規(guī)劃 .第三節(jié)項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容.第四節(jié)建設(shè)條件 .第五章建設(shè)方案 .第六章環(huán)境保護、節(jié)能與安全衛(wèi)生.第一節(jié)環(huán)境保護 .第二

2、節(jié)節(jié)能及安全 .第七章項目組織、經(jīng)營與管理 .第一節(jié)項目組織 .第二節(jié)項目建設(shè)管理.第八章項目實施進度及招標.第一節(jié)總體建設(shè)進度計劃.第二節(jié)項目招標 .第九章投資估算與資金籌措.第十章財務(wù)分析及評價.第十一章社會效益分析.第十二章風險分析 .第一章總 論項目名稱：揚州邵伯湖天倫樂園建設(shè)內(nèi)容：養(yǎng)老住宅組團、公共服務(wù)組團、商品交易組團及配套建設(shè)等投資總額： 1000338.53 萬元建設(shè)單位：中國江蘇國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司（中江國際）江蘇中江國際房地產(chǎn)公司建設(shè)地址：揚州市公道鎮(zhèn)邵伯湖西岸聯(lián)系人：李粉山聯(lián)系地址：南京市云南路31-1 號蘇建大廈19 樓第一節(jié)項目概況一、項目由來欲得天下者，先得長三角。

3、長三角是中國乃至世界經(jīng)濟增長的發(fā)動機， 是全球六個超大型城市群之一， 是中國經(jīng)濟發(fā)展速度最快、 綜合實力最強、 經(jīng)濟總量最大、 最具活力和競爭力的地區(qū)，同時也是老齡化程度急劇增長的地區(qū)。江蘇作為長三角地區(qū)的主要省份， 積極探索當前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展道路， 思考如何創(chuàng)新養(yǎng)老模式，使得江蘇不僅要成為國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的領(lǐng)航者、開拓者，還應(yīng)通過搶占長三角養(yǎng)老市場，應(yīng)對人口老齡化危機的挑戰(zhàn)。不斷發(fā)展服務(wù)業(yè)，拉動內(nèi)需，把擴大內(nèi)需與經(jīng)濟增長、社會建設(shè)、民生改善和提高開放水平結(jié)合起來，推動發(fā)展方式根本性轉(zhuǎn)變，進一步推動江蘇經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。通過近兩年時間的廣泛調(diào)研、 對國內(nèi)外養(yǎng)老模式的比較分析和向政府主管等部門的匯

4、報請示，在揚州市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，初步形成了“創(chuàng)新江蘇養(yǎng)老模式，加快搶占長三角地區(qū)老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)制高點”的基本思路和方案，以及籌建“揚州邵伯湖天倫樂園”初步思路?！叭松粣蹞P州住,夾岸垂楊春氣熏” 。揚州是一座古老而又年輕的城市，近年來，揚州市委、市政府堅持以人為 本和可持續(xù)發(fā)展，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展模式，提出“創(chuàng)新、精致、幸福” 6 字箴言，城市發(fā)展成果更多惠及百姓，城市面貌變化得到廣泛認同，城市和諧發(fā)展進入全新境界。 2004 年喜獲”中國人居環(huán)境獎” ,2006 年又成為“聯(lián)合國人居獎”的城市。揚州邵伯湖天倫樂園能落戶在這里，可謂既得天時、地利，又得人和。揚州邵伯湖天倫樂園， 將成為江

5、蘇養(yǎng)老事業(yè)的領(lǐng)航者和示范者， 既培養(yǎng)專業(yè)化機構(gòu)和團隊，滿足多層次養(yǎng)老需求，提高老年人生活品質(zhì)；又解決養(yǎng)老機構(gòu)的可持續(xù)性營運，實現(xiàn)自身經(jīng)濟的良性循環(huán)。二十世紀八十年代以來， 城市濱水區(qū)的開發(fā)與復(fù)興成為世界性潮流和趨勢。 后工業(yè)化時代的城市濱水區(qū)的更新開發(fā)作為城市重要空間的開發(fā)實踐，契合時代發(fā)展脈搏，伴隨著城市功能的再造和升級。從美國舊金山的“漁人碼頭”到英國倫敦的“牛津港再造” ，從日本的“大阪復(fù)興”到馬拉西亞的“海岸開發(fā)” ，無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，都把濱水地區(qū)的開發(fā)列為重中之重。核心目的就是：借用濱水資源，塑造全新風貌，提升城市品質(zhì)，促進經(jīng)濟發(fā)展。在中國，以上海外灘為代表的繁榮面貌和生

6、活方式， 對許多濱水城市是一個標桿和巨大的鼓舞，從北方的青島、大連，到南方的蘇州、廣州、廈門等，都把濱水區(qū)域作為振興城市的重要經(jīng)濟手段。對這一現(xiàn)象，有專家指出：這是對世界濱水開發(fā)潮流的呼應(yīng)，也是濱水城市發(fā)展積累到一定階段的必然出路。揚州及時調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略， 積極參與到全球濱水開發(fā)的浪潮中來， 把目光轉(zhuǎn)向目前蘇中地區(qū)尚未開發(fā)的天然資源邵伯湖。邵伯湖西岸的公道鎮(zhèn)人民政府經(jīng)與中江國際合作，共同打造“揚州邵伯湖天倫樂園” ，建設(shè)大型現(xiàn)代化老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)，吹響了濱湖開發(fā)的號角，昂首闊步邁向邵伯湖時代。邵伯湖優(yōu)美的自然景觀資源和其獨特的文化底蘊、歷史文脈以及與新園區(qū)的多功能配套，必然能使揚州市邗江區(qū)

7、不辱使命，成為帶動新城發(fā)展的一面旗幟。二、項目基本情況、建設(shè)地點本項目擬對揚州市公道鎮(zhèn)邵伯湖西岸河?xùn)|村地塊進行開發(fā)建設(shè)，項目位于揚州市區(qū)以北約18 公里，距公道鎮(zhèn)區(qū)東北部約4 公里，東臨邵伯湖，北靠高郵湖，南連穎水河，自然生態(tài)條件十分良好。本項目規(guī)劃面積為 3652.75 畝，其中建設(shè)養(yǎng)老住宅組團 1279.95 畝，公共服務(wù)組團 791.55 畝，商品交易組團 431.2 畝，配套建設(shè) 1150.05 畝。、主要建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團、公共服務(wù)組團、 商品交易組團及配套建設(shè)等組成。養(yǎng)老住宅組團：建設(shè)一個多元化、多層次的養(yǎng)老空間，包括高檔養(yǎng)老社區(qū)、居家養(yǎng)老社區(qū)、機構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)

8、和福利型養(yǎng)老社區(qū)。公共服務(wù)組團：包括學(xué)校、醫(yī)院及護理、老年娛樂機構(gòu)及酒店等。商品交易組團：包括老年商品交易中心、會展中心、創(chuàng)意中心及其它輔助建筑。配套建設(shè)： 包括道路景觀、園林綠化和高效農(nóng)業(yè)生態(tài)園等。、投資資金來源本項目投資總額為1000338.53萬元，其資金來源為由中國江蘇國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司和江蘇中江國際房地產(chǎn)公司自籌及申請銀行貸款來解決。4 、建設(shè)進度：本項目建設(shè)期8 年（ 2011 2018 年）。本項目建設(shè)周期為8 年。預(yù)計 2011 年 3 月底前完成可行性研究報告并通過審批， 2011年 10 月底前完成項目準備工作，2018年底完成項目。預(yù)計分三期進行，一期于2011年年底開

9、工，進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老住宅和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，2013年底完工；二期于2014年初動工，預(yù)計2015年底完工；三期于2016年初動工，預(yù)計2018年底完工。第二節(jié)承辦單位概況中國江蘇國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司是經(jīng)國務(wù)院批準成立的大型外經(jīng)貿(mào)企業(yè)，是集國際國內(nèi)工程承包、工程咨詢、房地產(chǎn)、國際貿(mào)易、勞務(wù)合作為一體的綜合性跨國經(jīng)營集團，擁有50 多個分支機構(gòu)，其中有境外機構(gòu)30 多個，是江蘇省的重點企業(yè)之一。中江國際至今已有30 年的經(jīng)營歷史，具有對外承包工程勞務(wù)合作經(jīng)營權(quán)、進出口貿(mào)易經(jīng)營權(quán)、國家建設(shè)部確定的房屋建筑工程施工總承包一級資質(zhì)，國家商務(wù)部確定的承擔國家援外成套項目施工任務(wù)和物資項目A 級實施

10、企業(yè)資格。 中江國際已在世界上80 多個國家和地區(qū)開展了業(yè)務(wù)。自1995年以來連續(xù)被美國工程新聞記錄評為世界最大的225 家國際承包商之一，已進入全國30 家最大的外經(jīng)企業(yè)和 500 家最大的進出口企業(yè)行列，已通過ISO9001質(zhì)量管理體系、 ISO14001環(huán)境管理體系、 OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的認證。2003 年，在中非論壇上，中江國際引起中央及省領(lǐng)導(dǎo)的重視，提出要把中江國際打造成走出去的龍頭企業(yè)。為此，省委省政府采取一系列有效措施，對其進行了資產(chǎn)資本的整合：原江蘇省建材資產(chǎn)管理公司、江蘇省建設(shè)總公司、江蘇省成套設(shè)備公司、江蘇省建達公司先后被其重組；祿口國際機場10 億資

11、產(chǎn)劃撥并入；與此同時，省財政按年財政收入的一定比例分三年增資擴股。通過以上三步戰(zhàn)略措施，使中江國際躋入國家級跨國企業(yè)。中江國際老年生態(tài)社區(qū)項目是新時期中江公司重點打造的品牌項目，以國際化的視野、國際化的管理，服務(wù)于國際化的目標客戶群。項目開拓銀發(fā)朝陽產(chǎn)業(yè)，以CCRC（連續(xù)型退休社區(qū)）為基本，進一步引入教育科研、文化創(chuàng)意、銀發(fā)農(nóng)業(yè)、咨詢顧問、休閑度假等工作機會，用規(guī)模降低養(yǎng)老成本，為入住的老年人搭建發(fā)揮才智、服務(wù)社會、享樂養(yǎng)老的平臺。江蘇中江國際房地產(chǎn)公司成立于一九九二年，是中國江蘇國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司旗下的全資子公司，九十年代主要在國際市場開發(fā)建設(shè)，二零零零年后逐步轉(zhuǎn)入國內(nèi)市場，先后開發(fā)了高層

12、、小高層、多層、經(jīng)濟適用房、商鋪、別墅等多種商住房近 100 萬平方米，現(xiàn)具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，已通過ISO9000認證。公司注冊資金五千萬元人民幣，現(xiàn)有員工五十多人。企業(yè)的發(fā)展宗旨是“優(yōu)先理念、優(yōu)質(zhì)工程、優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)良服務(wù)”。中國揚州“邵伯湖天倫樂園”項目是新時期中江國際重點打造的品牌項目，以國際化的視野、國際化的管理，服務(wù)于國際化的目標客戶群。項目開拓銀發(fā)朝陽產(chǎn)業(yè)，以 CCRC（連續(xù)型退休社區(qū)）為基本，進一步引入教育科研、文化創(chuàng)意、銀發(fā)農(nóng)業(yè)、咨詢顧問、休閑度假等工作機會，用規(guī)模降低養(yǎng)老成本，為入住的老年人搭建發(fā)揮才智、服務(wù)社會、享樂養(yǎng)老的平臺。第三節(jié)可行性研究工作概況一、可行性研究報

13、告編制依據(jù)1 、中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；2 、中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；3 、江蘇省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；4 、江蘇省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；5 、中共江蘇省委、江蘇省人民政府關(guān)于加快我省老齡事業(yè)發(fā)展的意見(蘇發(fā) 20095 號 )；6 、國家發(fā)展計劃委員會辦公廳計辦投資200215號投資項目可行性研究指南 (試用版 )；7 、國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；8 、揚州市城市總體規(guī)劃(2002 2020) ；9 、揚州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；、項目單位提供的有關(guān)資料。二、可行性研究內(nèi)容本報告

14、根據(jù)對揚州邵伯湖天倫樂園進行可行性研究，研究工作力求切合實際，本著“經(jīng)濟合理、技術(shù)可行”的原則，以當前實際需求、資金籌措能力及規(guī)劃發(fā)展等為基礎(chǔ)，對項目的市場及建設(shè)方案的技術(shù)、功能、經(jīng)濟等方面進行分析，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定確定合理的建設(shè)規(guī)劃和投資。本可行性研究的主要內(nèi)容如下：、項目建設(shè)的背景和必要性、發(fā)展與需求前景分析、建設(shè)方案及建設(shè)條件、工程方案及環(huán)境評價、項目實施進度計劃及招標、組織、經(jīng)營與管理、投資估算及資金籌措、借款償還方案的確定和分析、社會效益分析、風險分析第四節(jié)研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論、項目建設(shè)具有充分的必要性揚州市的區(qū)位條件優(yōu)越，地處長江下游北岸，位于南京都市經(jīng)濟圈和上海都市經(jīng)濟圈的交

15、匯地帶，南接南京、鎮(zhèn)江，西連宿遷、安徽，北與淮安、鹽城接壤，東鄰泰州。是國務(wù)院首批公布的二十四個歷史文化名城之一，是獲得“中國人居環(huán)境獎”、“聯(lián)合國人居獎”的城市。本項目符合揚州有關(guān)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項目目標與規(guī)劃內(nèi)容銜接和協(xié)調(diào)。公道鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)建立本項目，具備發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)條件。同時對揚州經(jīng)濟的快速發(fā)揮，具有較為明顯的吸聚功能、增值功能、優(yōu)化功能和可持續(xù)功能，對周邊地區(qū)的發(fā)展具有影響、輻射和示范功能。本項目建設(shè)是十分必要的。、項目建設(shè)符合總體規(guī)劃項目總體建設(shè)方案符合揚州市總體規(guī)劃以及揚州市邗江區(qū)公道鎮(zhèn)概念規(guī)劃的要求，道路布局合理，各項工程技術(shù)指標恰當，

16、配套設(shè)施完善。并能適應(yīng)公道鎮(zhèn)整體發(fā)展要求。、項目建設(shè)具有良好的建設(shè)條件揚州市委、市政府以及揚州市邗江區(qū)公道鎮(zhèn)政府對項目的建設(shè)予以高度重視，政府各部門將給予項目大力支持和配合，可確保項目順利實施，本項目具備良好的開發(fā)建設(shè)條件。、項目建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團、公共服務(wù)組團、 商品交易組團及配套建設(shè)等組成。、環(huán)保與勞動安全本項目通過加強管理，嚴格執(zhí)行環(huán)保措施，不會對環(huán)境產(chǎn)生太大影響。項目勞動安全措施落實。、項目組織、管理、實施進度及招標項目組織機構(gòu)健全，并將建立完善的項目管理體系。按照國家的相關(guān)規(guī)定，采取相應(yīng)的招標方式。、投資及回報本項目固定資產(chǎn)投資總額1000338.53萬元，其

17、中：項目工程費用763851.97萬元，工程建設(shè)其他費用118679.96萬元（含土地費用51000萬元），預(yù)備費用44126.60萬元，建設(shè)期利息73680 萬元（投資估算詳見表1）。資金來源由中國江蘇國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司和江蘇中江國際房地產(chǎn)公司自籌及申請銀行貸款來解決。經(jīng)測算，項目計算期內(nèi)，項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后18.39% ，高于基準收益率；所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，該項目在財務(wù)上可以接受；項目投資回收期為 5.88 年，項目能較快收回投資。二、主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見下表：序號指 標名稱單 位1工程內(nèi)容1.1高端住宅m 21.2居家養(yǎng)老住宅m 21.3機構(gòu)

18、養(yǎng)老住宅m 21.4福利型住宅m 21.5學(xué)校m 21.6醫(yī)院及護理機構(gòu)m 21.7老年娛樂機構(gòu)m 21.8酒店m 21.9老年國際商品交易中心m 21.10會展中心m 21.11創(chuàng)意中心m 21.10其他輔助建筑m 21.11道路及配套m 21.12園林綠化m 22建設(shè)期年3總投資額萬元3.1工程費用萬元3.2工程建設(shè)其他費用萬元3.3預(yù)備費用萬元3.4建設(shè)期利息萬元4經(jīng)濟指標4.1財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%4.2財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元4.3投資回收期（年）年數(shù)值備注2020009180008000080000300000137800820004000026800010000065000130

19、00047650065780081000338.53763851.97118679.9644126.607368018.39169386.375.88三、建議、按照國家有關(guān)規(guī)定，做好單項工程建設(shè)招標工作，實現(xiàn)項目建設(shè)“投資省、建設(shè)快、質(zhì)量好”的目標。、制訂資金使用計劃，監(jiān)督資金使用，將建設(shè)資金落到實處，保證項目建設(shè)完成。、做好與地方政府、財政、金融等各相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，爭取更多的政策傾斜，支持、促進公道鎮(zhèn)的穩(wěn)定、快速發(fā)展。、在項目建設(shè)過程中，建設(shè)單位需加強與地方有關(guān)部門的聯(lián)系，如規(guī)劃、土地、交通、消防、供水、供電、環(huán)保、地質(zhì)等部門，確保項目在操作過程中嚴格按照程序辦事。、著力做好拆遷安置的工

20、作，這對整個項目的如期進行關(guān)系極為重要，在本項目中起決定性作用。建議作為重中之重的工作，花大力氣做好。第二章項目建設(shè)背景和必要性第一節(jié)項目建設(shè)背景一、揚州市概況揚州位于江蘇省中部，江淮平原南端， 南臨長江， 北負淮河， 中貫京杭大運河。市區(qū)位于京杭大運河與長江交匯處，是長江下游重要的濱江城市，也是江蘇重要的水陸交通樞紐。揚州市歷史悠久、人文薈萃，至今已有近 2500 年的歷史。歷 史上，揚州曾作為經(jīng)濟大都市和重要的通商口岸，經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達。揚州市風景優(yōu)美、文物古跡眾多，是國務(wù)院首批公布的 24 個歷史文化名城之一 ，1998獲 “全國優(yōu)秀旅游城市”稱號，2002年被評為“國家環(huán)保模范城市”

21、、 “國家衛(wèi)生城市”和“國家文明城市工作先進市”，是長江三角洲重要的對外開放城市和旅游城市。揚州市水陸交通基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，運輸便捷。南京到揚州汽車只需1 個多小時，上海到揚州只需2 個多小時，北京至揚州只需要8 個多小時。揚州由于具有沿江濱海的優(yōu)越區(qū)位條件及穩(wěn)定的農(nóng)業(yè)、特色的工業(yè)、 豐富的物產(chǎn)資源和人文優(yōu)勢，1988年被國務(wù)院批準為開放城市。黨的十一屆三中全會確定改革開放方針以來，特別是黨中央實施“建設(shè)上海浦東，推動長江三角洲和長江沿江地區(qū)開放與經(jīng)濟發(fā)展”戰(zhàn)略以來，揚州作為長江下游的重要沿江城市，經(jīng)濟和社會事業(yè)得到了迅速的發(fā)展。新的世紀又給揚州的發(fā)展帶來新的機遇，勾畫出新的藍圖。揚州市城市發(fā)展總

22、目標： 按照率先實現(xiàn)全面小康， 率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的要求，將揚州建成“經(jīng)濟強市” 、“文化大市” 、“旅游名市”和“生態(tài)園林城市”，成為古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城。揚州市城市功能定位：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲區(qū)域性中心城市之一。從宏觀政策上看，在二 000 年全省城市工作會議上，我省勾勒出南京、蘇錫常、徐州三大都市圈，作為南京都市圈重要增長極的揚州，提出了要在蘇中地區(qū)率先崛起，使揚州盡快從中等城市發(fā)展成為一個大城市。從宏觀交通上看， 揚州正在形成一個四通八達的現(xiàn)代交通立體網(wǎng)絡(luò)。 寧通公路貫穿東西， 京滬高速公路縱橫南北； 寧啟鐵路的開通

23、， 揚州從此告別了 “地無寸鐵”的歷史，圓了揚州人百年美夢。西北繞城公路的通車使揚州成為全省首個具有環(huán)城高速公路網(wǎng)的地級市。潤揚長江大橋的全線貫通，使揚州至鎮(zhèn)江的天塹變通途。此外沿江高等級公路、揚州港擴建等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)構(gòu)筑了揚州大發(fā)展的新平臺。水陸交通的改善將為揚州市的經(jīng)濟騰飛奠定堅實的基礎(chǔ)。目前，揚州城市規(guī)模不斷擴大，城市人口不斷增長，城市交通體系不斷完善，城鄉(xiāng)布局發(fā)生了顯著變化，一個“東城西市”、 “南港北區(qū)”的城市格局已初步形成。根據(jù)揚州市建設(shè)百萬人口城市的總體要求和發(fā)展規(guī)劃，必須進一步推進城市化的發(fā)展進程，加快揚州市的發(fā)展步伐。在經(jīng)濟全球化的時代， 國際資本和生產(chǎn)要素在向全球

24、發(fā)展中國家擴散， 隨著中國加入 WTO ，各地新一輪迎接資本的開發(fā)熱潮正在形成，各地都在比拼發(fā)展載體、城市環(huán)境和綜合經(jīng)濟實力，城市間的競爭日益激烈。根據(jù)揚州市“富民強市、建設(shè)名城”的發(fā)展要求和實現(xiàn)“兩個率先” 、力爭蘇中第一的奮斗目標，為搶抓發(fā)展機遇，進一步改善投資環(huán)境，提高城市綜合競爭能力， 2001 年 9 月?lián)P州市委、市政府提出用三年左右時間完成以“四點、五片、六線、一環(huán)”為重點的城市環(huán)境綜合整治任務(wù)的城市建設(shè)目標，和“一年一變樣，三年大變樣”的城市環(huán)境綜合整治的戰(zhàn)略構(gòu)想，吹響全力推進名城建設(shè)的號角。通過道路改造、河道整治、廣場建設(shè)和綠化亮化以及老城區(qū)的改造等一系列舉措，再現(xiàn)了“春風十里

25、揚州路” 、“綠揚城廓是揚州”的古詩意境，體現(xiàn)了“綠色揚州”、“生態(tài)揚州”的城市特色。 城市生態(tài)環(huán)境變美了， 城市形象變靚了， 古城揚州的知名度、美譽度大大提高， 自 2002 年一舉奪得 “國家衛(wèi)生城市” 、“國家環(huán)保模范城市” 、“全國文明城市工作先進城市”三塊金牌，接著又相繼獲得了“國家園林城市” 、“中國人居環(huán)境獎”、“國家節(jié)水型城市” 、“國家暢通工程 B 類優(yōu)秀城市”和 2006 年榮獲的“聯(lián)合國人居獎”等一塊塊沉甸甸的城市獎牌，并已連續(xù)五年被臺灣電電公會評選為臺商極力推薦的十佳城市之一。揚州市委、 市政府深刻地認識到， 2500 年的歷史文化底蘊是揚州的城市之魂，也是揚州城市發(fā)展

26、的獨特優(yōu)勢。 在城市規(guī)劃建設(shè)中， 必須堅守住彰顯 “人文、 生態(tài)、宜居”的鮮明個性特色，不和其他城市比規(guī)模、比高樓、比洋氣，而要比特色、比秀氣、比大氣、比文氣。循著這一理念，在進行古城整體保護的同時，揚州對城市空間布局進行優(yōu)化調(diào)整，確立“跳出老城建新城”的思路。 “邵伯湖天倫樂園”在邗江區(qū)公道鎮(zhèn)的落戶正是貫徹這一思路的重大舉措之一。二、人口老齡化背景分析1982 年，聯(lián)合國老齡問題世界大會的文件規(guī)定：年人；而老齡社會，指的是60 歲以上人口占總?cè)丝?010%歲及 60 歲以上的人為老以上的，就開始進入老齡社會。2009 年，我國60 歲以上的老年人已經(jīng)達到1.67 億，占全國人口的1 8，約占

27、世界老齡人口的1 5 ，是世界上唯一一個老齡人口過億的國家。與此同時，2009年，我國80 歲以上的高齡老人已達1899萬，占老年總?cè)丝跀?shù)的11.4 。2020年，中國老年人口預(yù) 計將超過2.4 億。到2040年，將 達到3.97億，超過法國、德國、意 大利、日本和英國目前人口的總和 。我國如何應(yīng)對這一挑戰(zhàn)，將在一 定程度上決定我國是否能夠成為繁榮和穩(wěn)定的發(fā)達國家。而江蘇省早在1986 年就進入了老齡社會，是我國最早進入老齡社會的省份之一，比全國提早了13 年。我國目前的老年人口已經(jīng)達到了1.69 億，到2020年將達到2.48億。截至去年底，全省60 歲及以上老年人口1258.8萬，占戶籍人

28、口總數(shù)的 17 ，高于全國約4.5 個百分點！目前江蘇省老齡化程度在全國排名第三位，前兩名的省市分別是上海、浙江。江蘇省目前已進入老齡化加速發(fā)展階段，加快老齡事業(yè)發(fā)展成為一項重大而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。省委、省政府對此高度重視，專門出臺了關(guān)于加快我省老齡事業(yè)發(fā)展的意見（蘇發(fā) 20095號），把發(fā)展老齡事業(yè)提到重要的議事日程上。第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性一、老齡化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要目前我國已進入老齡化社會，而江蘇比全國提前了13 年進入老齡化社會。今后一段時間，老齡化加劇發(fā)展的態(tài)勢更為嚴峻。江蘇是經(jīng)濟大省，文化大省，也是老年人口大省。江蘇省人口年齡老齡化呈現(xiàn)出現(xiàn)早、基數(shù)大、增速快、“空巢”多、壽齡高等五大特

29、點。 2008 年末，我省60 歲及以上老年人口1218萬人，占我省總?cè)丝诘?6.5% ， “空巢老人 ” 的占比更是明顯上升，城市超過40% ，農(nóng)村也在 38% 以上。預(yù)計到 2010 年老年人口將達到 1260 萬，老齡化水平將達到17% 以上。 2020 年，老年人口數(shù)量將增加到1648萬人，老齡化水平達 21% 。另據(jù)預(yù)測，未來 50年內(nèi)，老齡人口規(guī)模將以年均1.9%的速度遞增，到 2050 年，全省老齡人口將達到1702萬人，老齡人口比重將超過四分之一，老齡人口社會撫養(yǎng)比將達到35% 以上。江蘇老齡化對經(jīng)濟社會的影響日益顯現(xiàn)，現(xiàn)有分散養(yǎng)老模式無法滿足多樣化養(yǎng)老需求，以純福利形態(tài)由政府

30、舉辦養(yǎng)老機構(gòu)難以滿足老年服務(wù)的需求規(guī)模和多樣性。當前養(yǎng)老形式主要包括居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老三種，這三種類型的共同特征是養(yǎng)老服務(wù)的分散化供給，特點如下：（一）是分散化供給無法實現(xiàn)老年服務(wù)供給的規(guī)?；?jīng)營，分散在城市各個角落的老年服務(wù)提供機構(gòu)以機構(gòu)所在為中心覆蓋范圍有限，無法實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟；（二）是分散化供給依賴城市設(shè)施如醫(yī)院等機構(gòu)支撐，然而此類設(shè)施在建設(shè)之初就不是為老年人服務(wù)所設(shè)計，因此無法實現(xiàn)專業(yè)化供給，也無法滿足老年人多層次需求；（三）是受城市空間限制和相對分散的老年需求，集中供給難以實現(xiàn)。因此提供專業(yè)化、多樣化老年服務(wù)，緩解供需矛盾，需要以服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式進行：（一）是通過集中需求解

31、決專業(yè)化供給的市場規(guī)模，使專業(yè)化供給機構(gòu)能夠持續(xù)發(fā)展；（二）是通過專業(yè)化供給培養(yǎng)老年服務(wù)的人才、管理團隊并總結(jié)經(jīng)驗。然而，人口老齡化的迅速發(fā)展背后也意味著一個潛力巨大、亟待開發(fā)的大市場正在形成。預(yù)計到 2010 年，江蘇省老年人的退休金總收入將達到615 億多元，2020年將有 1898.9億多元。而2007 年江蘇省城市老年人中42.8% 的人擁有存款，其離退休金加子女贍養(yǎng)費，可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達到480億元人民幣，而 2020 年江蘇老年人口消費規(guī)模將超過950 億元，老年人口消費占總消費的比重在 2010 年將達到 11.4% ，到 2050 年將超過 28% 。在當前全球

32、經(jīng)濟不景氣的情況下，發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)則成為活躍經(jīng)濟，進一步拉動內(nèi)需的重要突破點，也是加快推進江蘇“兩個率先”的新增長點。二、江蘇經(jīng)濟發(fā)展的需要產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益。吸引約 30 個各類養(yǎng)老機構(gòu)入駐，提供護理性住房比例為 7 千套，居家養(yǎng)老住宅1 萬套。吸引多層次的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)直接服務(wù)多達3 萬名老年人口，直接護理收入12 億元。老齡事業(yè)配套服務(wù)營業(yè)收入7 億元。促進地方經(jīng)濟增長，100 億規(guī)模投資可為地方增加52 億元GDP ，增加稅收9.36 億元。解放家庭勞動力， 減輕1 萬戶家庭的養(yǎng)老負擔。按目前江蘇人口結(jié)構(gòu)比例測算，每名超過60 歲的老年人對應(yīng)4.5 名15 歲 -59歲的勞動力，大型老

33、年綜合社區(qū)直接服務(wù)3 萬老年人后，將近能夠解放13.5 萬勞動力。由專業(yè)化機構(gòu)和社區(qū)的綜合服務(wù)來替代家庭勞動力，不但促進了社會分工，而且將家庭勞動外部化，直接產(chǎn)生了 GDP 。增加就業(yè)渠道。 為滿足園區(qū)功能，學(xué)校、醫(yī)院和市場服務(wù)等功能可增加直接就業(yè)約 4 萬人，按 1： 3 的拉動比例，可帶動間接就業(yè) 12 萬人。推動老齡服務(wù)業(yè)的專業(yè)化分工。 形成向省內(nèi)、 長三角和全國范圍內(nèi)實現(xiàn)服務(wù)功能輻射，提高老齡事業(yè)的整體社會化水平。本項目的建立有利于發(fā)展老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)， 提升江蘇服務(wù)業(yè)水平， 加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，形成較為完備的服務(wù)業(yè)體系，通過“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的和諧社區(qū)向老年

34、人提供符合老齡人口需要的物質(zhì)文化產(chǎn)品，并成為吸納城鄉(xiāng)新增就業(yè)的主要渠道，也是解決民生問題、促進社會和諧、全面建設(shè)小康社會的內(nèi)在要求。三、城市化建設(shè)的需要隨著我國城市化進程的進一步加快， 揚州城市建設(shè)也進入了一個高速增長的階段。為了推動社會經(jīng)濟的發(fā)展，揚州提出了以揚州、江都、儀征三個城區(qū)構(gòu)成帶狀聯(lián)系的“一體兩翼”的城市組群，形成城區(qū)與開敞生態(tài)綠地、水系有機協(xié)調(diào)、疏密有致的組團式城市空間布局。 ?城市性質(zhì)為歷史文化名城，是具有傳統(tǒng)特色的風景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。把揚州建設(shè)成為 100 萬人及 100 平方公里的新城。 這一城市格局的確立和城市化進程的加快給老城區(qū)

35、周邊地區(qū)的發(fā)展帶來了契機。項目土地綜合利用開發(fā)，可使區(qū)域符合規(guī)劃并滿足城市化建設(shè)需求；對拆遷居民給與一定的補償，可改善他們的生活環(huán)境。因此，項目的實施可以提高項目區(qū)域城市化建設(shè)中的定位，有助于和諧社會的構(gòu)建，是改善提高當?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加快城市化建設(shè)的需要。四、城市功能完善的需要揚州是歷史文化名城，中國優(yōu)秀旅游城市，國家級文明城市、衛(wèi)生城市、環(huán)保模范城，“中國人居環(huán)境獎”獲得城市，同時又是一座濱江通海的新興工商城市。近年來，揚州市的發(fā)展日新月異，城區(qū)面積不斷擴展，寧通公路早已通車，揚州至南京路程只需一小時左右，潤揚長江大橋的建成使揚州和鎮(zhèn)江之間的長江天塹變?yōu)橥ㄍ尽@“富民強市、建設(shè)名城”的目

36、標，揚州正不斷向“經(jīng)濟強市、文化大市、旅游名市、生態(tài)園林城市”跨越。隨著揚州城市規(guī)模不斷擴大， 國民經(jīng)濟保持較快增長， 整個城市建設(shè)如火如荼，城市形象也在不斷提高。五、改善投資環(huán)境、促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要揚州市位于長江三角洲經(jīng)濟發(fā)達地帶， 作為沿江經(jīng)濟帶的重要城市， 揚州市在江蘇省沿江開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的地位。目前，揚州市已經(jīng)成為江蘇中部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重心之一，作為區(qū)域經(jīng)濟中心的作用日益明顯。近幾年來， 公道鎮(zhèn)作為揚州市邗江區(qū)的重要組成部分， 借助緊鄰揚州邵伯湖的地理優(yōu)勢，有利于與主城區(qū)的溝通聯(lián)系，依托主城區(qū)的發(fā)展形成自身發(fā)展的動力，尤其是老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)， 必將成為揚州

37、市經(jīng)濟增長的重要驅(qū)動力。 該項目的主要服務(wù)范圍是整個長三角地區(qū)，面向全國乃至整個國際市場，對揚州提升自身城市職能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有巨大的促進作用。第三章發(fā)展前景及需求分析第一節(jié)揚州市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展目標一、發(fā)展現(xiàn)狀2009 年，面對國際金融危機的嚴峻形勢，全市人民在市委、 市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，認真貫徹落實中央和省一系列決策部署，圍繞“發(fā)展創(chuàng)新型經(jīng)濟、建設(shè)創(chuàng)新型城市”的主題，堅定信心，迎難而上，保增長、保民生、保穩(wěn)定，全市經(jīng)濟發(fā)展企穩(wěn)向好，開放創(chuàng)新深入推進，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，社會事業(yè)全面進步，民生狀況進一步改善。2009 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1856.39 億元，可比價增

38、長 13.8% 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 144.88 億元，增長 5.1% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1042.03 億元，增長 14.3% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 669.48 億元，增長 15.0% 。人均 GDP達 41406 元，按當年匯率計算折合 6065 美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 8.1 ：56.2 ：35.7 調(diào)整為 ?7.8 ：56.1 ：36.1 ，二、三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重達到 92.2% 。揚州市歷年社會經(jīng)濟主要指標變化見表2-1 、2-2 。表 3-1 揚州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值表年份GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（億元）（億元）（億元）（億元）1994265.

39、3842.9117.81104.671995338.3053.79164.83119.681996351.1555.09185.38110.671997376.6757.74188.94129.991998401.5959.40194.17148.011999426.9761.65204.77160.562000472.1263.10231.40177.502001505.4667.25246.08192.132002558.9370.83272.60215.202003647.2269.92332.42244.882004788.1379.79419.87288.47年份GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)

40、業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（億元）（億元）（億元）（億元）2005922.0289.29519.17313.5620061100946213852007131110174846220081573.29117.47897.71558.1120091856.39144.881042.03669.48圖3-1揚州歷年GDP變化趨勢二、揚州城市發(fā)展總體規(guī)劃、發(fā)展總目標揚州市城市發(fā)展總目標： 按照率先實現(xiàn)全面小康， 率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的要求，將揚州建成“經(jīng)濟強市” 、“文化大市” 、“旅游名市”和“生態(tài)園林城市” ，成為古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城。、城市功能定位歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風景旅游城市，適宜人居的

41、生態(tài)園林城市和長江三角洲區(qū)域性中心城市之一。第二節(jié)揚州市公道鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀公道鎮(zhèn)地處揚州北郊、邵伯湖畔，揚菱公路穿境而過。全鎮(zhèn)面積100 平方公里，其中陸地面積66.6 平方公里， 轄11個行政村、3個居委會， 常住人口4 萬人。享有“玩具鞋服之鄉(xiāng)、柴油機配件之鄉(xiāng)”之美譽，是江蘇省重點中心鎮(zhèn)，先后榮獲全國群眾體育先進單位、江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)、江蘇省文明鎮(zhèn)、江蘇省教育現(xiàn)代化示范鎮(zhèn)等榮譽稱號。公道，是人杰地靈的風水寶地。碧水婆娑、岸蕩逶迤，原生態(tài)的風光，撫育了許多仁人士。這里是明代大將常玉春的出生地，全民健身是源遠流長的歷史傳統(tǒng)；這里是清代大學(xué)士阮元的故鄉(xiāng)，教化文章是一肪相承的文化底蘊。乾隆皇帝下江南時，曾

42、戲說 “普天之下，唯此公道 ”。公道，是 “ 九龍臨水 ”的創(chuàng)業(yè)福地。物華天寶、事業(yè)鼎興，誠信樸實的人們，創(chuàng)造了許許多多經(jīng)濟奇跡。經(jīng)過多年的努力，公道已經(jīng)初步形成了柴油機配件、電子通訊、化工化纖、汽車配件、玩具鞋服、模具燈具六大經(jīng)濟板塊。完善配套的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷順暢的交通網(wǎng)絡(luò)、結(jié)構(gòu)合理的人力資源、寬松和諧的投資環(huán)境、淳樸深厚的人文基礎(chǔ)、旖旎富饒的自然資源，使得其成為投資興業(yè)的寶地。自然環(huán)境優(yōu)越，盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)大米；生態(tài)環(huán)境極佳，是魚、蝦、蟹、等水產(chǎn)品養(yǎng)殖的理想場所，素有 “ 魚米之鄉(xiāng) ”的美稱。2008 年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值15.85 億元，一二三產(chǎn)比例為12 ：61 ：27 ，財政收入 525

43、3 萬元，農(nóng)民人均純收入8650 元。實現(xiàn)全部工業(yè)產(chǎn)值52.86 億元、銷售 51.01 億元、利稅 4.71 億元。全鎮(zhèn)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃面積4.5 平方公里，耕地面積 3.5 萬畝， 08 年新增高效農(nóng)業(yè)面積8600 畝。第三節(jié)項目發(fā)展目標及前景分析一、項目建設(shè)發(fā)展目標總體愿景： 以綜合性園區(qū)的建設(shè)模式，努力打造世界一流、國內(nèi)領(lǐng)先、江蘇特色的養(yǎng)老示范基地。兩個集聚：、集聚眾多的養(yǎng)老機構(gòu)和相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，形成一個層次豐富、類別多樣的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的集聚園區(qū)，為養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展提供良好的空間；、集聚不同收入水平的老年服務(wù)需求。形成一個需求高度集中、層次復(fù)雜多樣的需求集聚區(qū)。形成一個“老有所養(yǎng)、有老

44、所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的和諧社會，為緩解養(yǎng)老服務(wù)的供需矛盾做出貢獻。項目以大型專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)、 中小老年公寓和居家養(yǎng)老集聚區(qū)為依托， 實現(xiàn)高水平養(yǎng)老服務(wù)的公平性供給，最終實現(xiàn)服務(wù)功能全面覆蓋區(qū)域老齡人口，讓覆蓋區(qū)域的老年人都能快樂地生活。項目架構(gòu)與總體設(shè)想：借鑒開發(fā)園區(qū)建設(shè)模式，努力打造世界先進、 國內(nèi)一流、江蘇特色的養(yǎng)老示范基“怡養(yǎng)福地樂活社區(qū)”。項目建設(shè)發(fā)展目標： 將本項目打造成為華東地區(qū)規(guī)模較大、 省內(nèi)最大的集休閑養(yǎng)老、老年創(chuàng)意、銀發(fā)農(nóng)業(yè)、老年用品交易、老齡產(chǎn)業(yè)學(xué)術(shù)研究、老齡產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)和老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇為一體化的多功能、綜合性、現(xiàn)代化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，并以此為基礎(chǔ)在全國范圍

45、內(nèi)實施養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)連鎖經(jīng)營擴張戰(zhàn)略。項目定位： 以高質(zhì)量、高品位、綜合性老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)為核心，以大型專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)、中小老年公寓和居家養(yǎng)老集聚區(qū)為載體，公益基金、民間資本、政府扶持資金、國有企業(yè)資金參與老年產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式，打造一個既與國際接軌又有中國特色的創(chuàng)新型的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，用高品位打造的品牌，改變?nèi)藗兊酿B(yǎng)老觀念，用高端市場帶動低端市場，用核心區(qū)帶動周邊地區(qū)，既滿足高收入老年人的多樣化養(yǎng)老需求以實現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)運營的效率目標，又能滿足低收入老年人基本需求以實現(xiàn)公平性的和諧社會建設(shè)目標，確保所轄區(qū)域養(yǎng)老無盲點，實現(xiàn)企業(yè)的社會責任。市場導(dǎo)向： 集聚養(yǎng)老三種模式，豐富家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老內(nèi)涵，

46、滿足自理、半自理和不能自理老人的需求，立足江蘇，輻射長三角，面向海外群體。項目意義： 提倡尊老、敬老、愛老、養(yǎng)老、護老的社會風尚，弘揚中華民族傳統(tǒng)的壽文化、孝文化。形成一個“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的和諧社會，健全對老年人的社會保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及參與社會發(fā)展的條件，為緩解養(yǎng)老服務(wù)的供需矛盾做出貢獻。開發(fā)理念： 樂活養(yǎng)老、天倫養(yǎng)老、生態(tài)養(yǎng)老、科技養(yǎng)老、創(chuàng)意養(yǎng)老、互動養(yǎng)老。樂活養(yǎng)老：樂活概念由美國社會學(xué)家保羅. 雷在 1998 年提出 , 并以 lifestylesof healthandsustainability中每個英文的笫一個字母組合成了“

47、LOHAS ”這個新詞匯 , 直譯過來就是“健康可持續(xù)性的生活方式” , 意譯過來就是要讓人們快樂地生活 , 老有所樂。天倫養(yǎng)老：在中國人的傳統(tǒng)觀念中，居家的感覺是無可替代。作為一個好的老年社區(qū)，如何為老人們營造出溫馨的居家之感，是首先需要考慮到的。 “天倫樂園”的建筑在硬件的配套上，將能滿足居家所需的各項功能。同時，會更注重社區(qū)人文環(huán)境的打造，讓老人們能夠處處感覺到家的溫馨。此外，社區(qū)還將在“天倫養(yǎng)老”方面下足工夫。千百年來，中國人的家庭生活都離不開三四代人的聚居，兒孫繞膝一直都是老人們最大的快樂。 “天倫樂園”準備在這樣一個大的社區(qū)當中，設(shè)置從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到成人教育等一系列的教育配套

48、設(shè)施，孫輩不必遠離家庭去求學(xué)，可與祖父母們生活在同一個社區(qū)之中，拉近彼此的距離。老人們可以享受到天倫之樂，兒孫輩也可以找到感情的寄托，幾代人的情感得以維系。生態(tài)養(yǎng)老：“生態(tài)養(yǎng)老”指的是通過建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、生態(tài)種植基地等方式，給老人們創(chuàng)造回歸自然、 親近自然的機會。 社區(qū)將成立專業(yè)的生態(tài)農(nóng)業(yè)園管理公司，負責提供農(nóng)具、農(nóng)業(yè)技術(shù)指導(dǎo)和農(nóng)田基本維護。每家將分得一塊土地，有興趣的老人將能在專業(yè)人員指導(dǎo)下從事農(nóng)耕，還能將種出的果實與親朋好友分享，共同體會收獲的快樂。如果不愿勞累，也可以請專業(yè)公司來管理。這樣一來，老人們可以吃上無公害的綠色食品，保證了他們飲食的健康與安全。科技養(yǎng)老：所謂“科技養(yǎng)老”，就是運

49、用各種高科技手段打造新型的智能化養(yǎng)生社區(qū)。在功能上高配套， 創(chuàng)造在家五星級養(yǎng)老的感覺， 高起點引進、 高標準消化，形成具有鮮明特色的自主產(chǎn)業(yè)；在項目建設(shè)上，建設(shè)高標準，從規(guī)劃、設(shè)計、建造、運營高標準起步， 突出智能化、 恒溫化和低碳環(huán)保， 為老人們的健康長壽保駕護航，讓他們能盡享現(xiàn)代科技所帶來的安全和便捷。同時，通過現(xiàn)代通訊手段和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加強老人和兒女間的交流與溝通，讓兒女即使是遠在千里之外也能實時獲悉父母的身體健康狀況，能夠更加放心。創(chuàng)意養(yǎng)老： 如何讓老人們退休后繼續(xù)為社會做貢獻， 從而實現(xiàn)自我價值。 在“天倫樂園”中，就充分考慮到了這一點，為老年人追求心靈滿足和服務(wù)社會，提供了一個很好的

50、平臺。退休不應(yīng)是工作的終止，而應(yīng)是另一段全新生活的開始。要想方設(shè)法降低他們的失落感。在這個新型的社區(qū)中，將建立一個“智囊?guī)臁笔降钠脚_，作為老人們施展自身才華的舞臺。無論是教授、學(xué)者，還是某一領(lǐng)域的專家，都可以在這里找到自己的位置，都可以發(fā)揮自己的余熱、再創(chuàng)輝煌?；羽B(yǎng)老：所謂互動型養(yǎng)老，是指在國內(nèi)、國際的養(yǎng)老機構(gòu)之間，架設(shè)起一座相互交流的橋梁，甚至發(fā)起成立一個國際性的養(yǎng)老聯(lián)盟，加強國內(nèi)外老年人之間的互動。在國外，不少高學(xué)歷、高素質(zhì)的退休人士都有較強的意愿來中國養(yǎng)老，如能建立起這樣一個通暢的交流渠道，通過互動型、置換型、侯鳥型養(yǎng)老，將有可能吸引國外的專家學(xué)者來中國養(yǎng)老，這既能推動養(yǎng)老機構(gòu)所在地的

51、產(chǎn)業(yè)升級，又可大大降低人才引進的成本，可謂是一舉多得。二、市場分析、老年人居住意愿分析根據(jù) 2006 年中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查 表明：（一）老年人居住意愿。城市老年人愿意與子女住在一起的為 37.2% ，無所謂 21.0% ，不愿意的為 40.8% ；農(nóng)村老年人愿意與子女住在一起的為 54.5% ，無所謂 24.0% ，不愿意的為 20.5% ；農(nóng)村老年人更傾向與子女生活在一起。 （二）愿意入住養(yǎng)老機構(gòu)比例。城市地區(qū)老年人中愿意入住養(yǎng)老機構(gòu)的占16.1% ，農(nóng)村地區(qū)老年人中愿意入住養(yǎng)老機構(gòu)的占15.2% 。根據(jù)我們對長三角地區(qū)老年人所作調(diào)研，約 70% 的老人選擇居家養(yǎng)老， 10-25%

52、的居民選擇社區(qū)養(yǎng)老，約有6-8% 的老人選擇機構(gòu)養(yǎng)老，其余老人進入福利院。在城市人群中，約有2% 的收入水平較高的老年人有意愿選擇服務(wù)設(shè)施更為完善的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老機構(gòu)。、老年市場規(guī)模分析機構(gòu)養(yǎng)老需求。以現(xiàn)在的養(yǎng)老意愿比率，江蘇到2010 年約有 56.93萬、2020年約有 76.68 萬人選擇機構(gòu)養(yǎng)老，市場規(guī)模龐大。僅南京、蘇州、常州和無錫四地老年人口規(guī)模就分別達到16.6 萬和 19.2 萬。如果完全由園區(qū)供應(yīng)服務(wù)，至少可滿足 20 個左右的 3 萬人規(guī)模的老年人服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。園區(qū)可輻射到滬浙兩地，2010和 2020 年浙江和上海兩地有意愿入住的老年人數(shù)分別為165 和 234 萬人。高

53、端養(yǎng)老需求。理論研究表明，文化程度較高者一般收入水平較高，老人的獨立意識和經(jīng)濟能力，使其愿意支付更多費用以獲得高端養(yǎng)老服務(wù)。根據(jù)2005 年全國人口變動情況抽樣調(diào)查樣本數(shù)據(jù)中江蘇人口文化程度可知，大學(xué)本科及以上老年人口占總老年人口比重約為4.5% ，大學(xué)?？埔陨险哒?% ；上海分別是8.3% 和14.7%；浙江分別為2.7% 和5.4% ，則2010和2020年江蘇高端老年市場需求為16 萬和21 萬。其中2010年南京、蘇州、常州和無錫高端市場需求約為6 萬。、老年支付能力分析中國老年人每年的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助等加在一起，城鄉(xiāng)老人可支配的收入2010 年達到 10000 億

54、元人民幣， 但在目前市場上， 專門為老年人提供的產(chǎn)品和服務(wù)尚不足1000 億元人民幣。長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域，人均收入水平較高，2009年蘇浙滬三地人均 GDP 分別為 43778 、44765 、76978 元，而南京、 蘇錫常分別為 55743 、 84810 、81738 和 57150 元，人均 GDP 較高也意味著人均可支配收入較高，因此家庭也具有更強的支付能力。老年支付能力受三個因素影響：1. 養(yǎng)老金發(fā)放規(guī)模；2.老年收入差距（機關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老金收入均高于企業(yè)退休人員，最高的可能高出2-3倍； 3.老年人儲蓄。各地養(yǎng)老金支出水平較高的老年人月支付能力應(yīng)在：江蘇為5145

55、元、浙江為4815元、上海為8615元。預(yù)計到2010年，江蘇省老年人的退休金總收入將達到615億多元，2020 年將有 1898.9 億多元。而江蘇省城市老年人中42.8% 的人擁有存款，其離退休金加子女贍養(yǎng)費， 可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達到480 億元人民幣，而 2020年江蘇老年人口消費規(guī)模將超過950 億元，老年人口消費占總消費的比重在 2010年將達到 11.4% ，到 2050 年將超過 28% 。總的來看，從意愿、客戶群體和支付能力來看，揚州邵伯湖天倫樂園高端市場足以得到保障。其中江蘇高收入老年人群大約14 萬人，南京、蘇錫常地區(qū)總計約有 4.64 萬人，長三角地區(qū)老年人

56、口則高達44 萬人，支付能力可在4-6 萬元 / 年以上。因此，揚州邵伯湖天倫樂園項目符合當?shù)赜嘘P(guān)的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項目目標與規(guī)劃內(nèi)容銜接和協(xié)調(diào)。在這一區(qū)域內(nèi)建設(shè)天倫樂園，具備發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)條件，同時，對揚州的整體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)在經(jīng)濟功能的快速發(fā)揮方面，具有較為明顯的吸聚功能、增值功能、優(yōu)化功能和可持續(xù)功能；在對揚州的整體規(guī)劃區(qū)域外地區(qū)施加影響方面，具有輻射功能和示范功能。第四章總體規(guī)劃及建設(shè)條件第一節(jié)總體規(guī)劃一、總體規(guī)劃理念1）迎對大社會、大文化、大科技、大經(jīng)濟、大市場、大平臺，轉(zhuǎn)換觀念，實施多元整合。2）體現(xiàn)時代性、國際性、原創(chuàng)性、社會性、交易性、

57、展示性，高瞻遠矚，把握發(fā)展趨勢。3）凸顯綜合化、標準化、個性化、品牌化、智本化、高端化，統(tǒng)籌兼顧，邁出堅實步伐。4）成就大視野、大氣魄、大格局、大手筆、大舉措、大運作，突破定勢，開創(chuàng)率先局面。二、總體規(guī)劃原則1）空間開放化。妥善處理各老年住宅的獨立性與空間開放性的關(guān)系，以開放型的老年社區(qū)環(huán)境促進各老年住宅間的交流、老年社區(qū)與市民的交流，從而帶動地區(qū)文化和經(jīng)濟躍升，提升競爭力。2）資源共享化。 運用嶄新的空間組織模式， 設(shè)置不同共享程度的共享體系，本著“互利、自愿、利于交流”的原則，提高生活居住、休閑娛樂、文體活動、教學(xué)咨詢、園林綠化等各類資源的共享程度和利用率，優(yōu)勢互補，極大地減少重復(fù)建設(shè)。（

58、 3）建設(shè)彈性化。 充分考慮引入老年服務(wù)機構(gòu)的自身特點和自主性，運用“剛性結(jié)構(gòu)”和“柔性結(jié)構(gòu)”的概念，在保證總體規(guī)劃骨架的前提下，提供多種彈性發(fā)展空間和用地組織方式，滿足不同類型老年服務(wù)機構(gòu)對用地和空間的要求。4）服務(wù)社會化。 凈化老年服務(wù)機構(gòu)的組織功能， 突出老年服務(wù)機構(gòu)的專一、專業(yè)、精深、精細等功能，強調(diào)老年社區(qū)后勤社會化，服務(wù)社會化。5）環(huán)境生態(tài)化。 尊重示范基地自然生態(tài)和景觀特色， 運用復(fù)合生態(tài)學(xué)理論，實現(xiàn)人與自然、園區(qū)與城鄉(xiāng)的和諧共生。6）結(jié)構(gòu)秩序化。以規(guī)整有序的空間網(wǎng)絡(luò)確定道路結(jié)構(gòu)及綠色走廊，建立老年社區(qū)結(jié)構(gòu)的整體空間格局。7）管理整體化。設(shè)立“老年特區(qū)” ，實行整體統(tǒng)一的管理、五

59、星級標準的管理、人性化的關(guān)愛管理。8）設(shè)施智能化。迎接 E 時代的挑戰(zhàn)，以國際化標準的電子信息和網(wǎng)絡(luò)感知系統(tǒng)滿足老年社區(qū)內(nèi)部活動和遠程服務(wù)的各項要求。9）風格多元化。有機融合世界多元文化，營造具有不同地域特色、不同建筑風格的景觀環(huán)境。10 ）投資市場化。提升老年社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化程度，明確政府、機構(gòu)、企業(yè)在老年社區(qū)建設(shè)中的角色和地位，拓寬投資融資渠道，吸引更多老年服務(wù)機構(gòu)、企業(yè)進駐老年社區(qū)。三、建設(shè)原則公平效率兼顧原則。協(xié)調(diào)營利與非營利關(guān)系，設(shè)立大型養(yǎng)老機構(gòu)，滿足多層次需求。既滿足低收入老年人養(yǎng)老需求，也滿足高端老年人需求?？沙掷m(xù)經(jīng)營原則。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，通過規(guī)模經(jīng)濟，節(jié)約成本，實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。機

60、制創(chuàng)新原則。 老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)對象的特殊性， 決定了營運過程中需創(chuàng)新營運理念，以實現(xiàn)公平效率兼顧、可持續(xù)經(jīng)營。資源節(jié)約原則。建設(shè)節(jié)約型社會應(yīng)堅持開源節(jié)流并重、節(jié)約優(yōu)先的原則，采取有效措施，強化節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和資源綜合利用“四節(jié)約一綜合”工作的開展，切實提高資源利用效率。本項目將根據(jù)規(guī)劃要求，嚴格控制各項建筑指標，提高土地利用效率，積極推進各項節(jié)約措施，盡力營造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、交通便捷、信息通達、符合老年人生活要求，與經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合并可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化養(yǎng)老社區(qū)，力求做成節(jié)能示范社區(qū)、低碳示范社區(qū)。第二節(jié)建設(shè)用地規(guī)劃邵伯湖天倫樂園規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀用地限制較少，以一般農(nóng)田和水域（