無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的法律后果

1、. 文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)處理您的法律問題：.；無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的法律后果崔建遠(yuǎn) 清華大學(xué)法學(xué)院 教授關(guān)鍵詞: 無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣/無權(quán)處分/解除條件/不當(dāng)?shù)美麅?nèi)容提要: 對無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無效，而應(yīng)適用我國合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時，已付房價款的返還、裝修房屋所構(gòu)成價值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。于此場所，不得適用過失相抵規(guī) 那么，除非守約方對此類返還選擇了違約損害賠償?shù)膽┣髾?quán)根底。這些返還與違約方應(yīng)承當(dāng)?shù)倪`約損害賠償并行不悖。一、案件現(xiàn)實(shí)概要2001年3月25日，甲與乙簽署了，商定

2、了如下內(nèi)容：甲將其住房B號賣與乙，協(xié)議簽署當(dāng)天支付8萬元，尾款2萬元在該房屋產(chǎn)權(quán)證下來并辦理完過戶登記手續(xù)后再予支付。協(xié)議簽署后，該房屋一切權(quán)即歸屬乙。該協(xié)議一經(jīng)簽署，即具法律效能。后來乙成為A公司的法定代表人，他對B號房屋所享有的權(quán)益被讓與給A公司，成為A公司財富的一部分。2001年6月10日，A公司與丙簽署，商定了如下主要內(nèi)容：A公司將上述住房B號賣給丙。丙于本合同簽署之日向A公司支付購房首款125000元整，丙自該筆首款支付之日起即有權(quán)裝修、人住該房。A公司保證該房屋為合法銷售的房屋，無任何債務(wù)及遺留問題。A公司如不能在2001年12月31日前將B號房屋的戶名過到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所

3、付全部款外，還應(yīng)對丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償，包括房屋裝修費(fèi)、因追索房產(chǎn)證而導(dǎo)致誤工損失費(fèi)、訴訟費(fèi)、聘請律師等費(fèi)用。協(xié)議自簽署之日起生效。但A公司直至2003年3月都未能按給丙辦理B號房屋一切權(quán)的過戶登記，外表緣由是A公司不斷未獲得B號房屋的一切權(quán)，深層緣由是甲違反了她與A公司之間的，私自將B號房屋的(房屋一切權(quán)證領(lǐng)走，并不配合A公司將B號房屋一切權(quán)過戶，致使A公司難以將B號房屋一切權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙以為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴(yán)重進(jìn)犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立刻給其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù);A公司承當(dāng)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。一審民事判決以為：依法成立的合同，自成立時生效。

4、違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)迫性規(guī)定簽署的合同無效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽署售房合同書時，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書，且至今被告A公司仍未獲得該房屋權(quán)屬證書，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人，所購房屋未獲得權(quán)屬證書，依然與A公司簽署售房合同書，故雙方簽署的售房合同書無效，對此，A公司與丙均有過錯。無效的合同自始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠償其律師費(fèi)之懇求，本院不予支持。合同無效后，因該合同獲得的財富該當(dāng)予以返還;雙方都有過錯的，該當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購房屋返還A公司，A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對丙因此蒙受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并

5、處置，丙可另行起訴。綜上所述，根據(jù)第52條、第56條、第58條，第37條第6項之規(guī)定，判決原告丙與被告A公司簽署的售房合同書無效，原告丙將系爭住房騰空交予被告A公司，被告A公司返復(fù)原告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟懇求。一審民事判決所持的根本立場是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓;否那么，合同無效。二、評釋(一)關(guān)于系爭合同的定性1.關(guān)于的定性簽署之時，作為出賣物的B號房屋系甲的回購房，其一切權(quán)依然登記在甲所在單位的名下，按照基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要件的觀念，甲尚無B號房屋的一切權(quán)。因此，構(gòu)成出賣他人之物的合同，屬于無權(quán)處分的合同。但這樣認(rèn)定，會出現(xiàn)假設(shè)干問題。假設(shè)站

6、在周到維護(hù)買受人的立場上，可有兩種處理方案。第一種方案是繞開系爭合同的定性，看重法律適用及其后果，對于此類合同允許買受人基于合同法第150條或者其他有關(guān)條款的規(guī)定，清查出賣人的違約責(zé)任。第二種方案是既關(guān)注系爭案件的法律適用，又從根底上處理系爭合同的定性問題。筆者嘗試后者，并分析如下：第一，公房制度改革至今，對于回購房，人們以為屬于購房的職工一切，不再是購房人所在單位的財富。在系爭案件中，人們通常以為B號房屋屬于甲一切。假設(shè)沒有充分的反對理由，我們就該當(dāng)尊重人們今日的通常觀念。第二，系爭合同沒有規(guī)定B號房屋的一切權(quán)在合同簽署當(dāng)時或稍后辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，而是商定由出賣人甲在未來辦理過戶登記手續(xù)。這

7、非常類似于期房的買賣、未來物的買賣。由于期房的買賣不要求出賣人在簽署房屋預(yù)售合同時享有一切權(quán)，未來物的買賣都不被定性為出賣他人之物，因此，不宜被定性為出賣他人之物的合同，或者說不宜被認(rèn)定為無權(quán)處分的合同，而應(yīng)對比期房買賣合同、未來物買賣合同，認(rèn)定為出賣本人之物且合法有效的合同。否那么，就是沒有做到類似的事物一樣處置。第三，上列觀念之所以成立，是由于我國現(xiàn)行法未規(guī)定買賣物的一切權(quán)自合同成立時移轉(zhuǎn)，而是奉行買賣物一切權(quán)自交付或登記時移轉(zhuǎn)的原那么(民法通那么第72條第2款及其解釋、合同法第133條及其解釋)。只需在履行期限屆滿時出賣人可以移轉(zhuǎn)買賣物的一切權(quán)，就到達(dá)了買賣合同的目的，無須出賣人于訂立買

8、賣合同時即擁有買賣物的一切權(quán)。第四，從外表察看而顯現(xiàn)的所謂“出賣他人之物，其實(shí)至少可分為兩種類型：一類是出賣人與物的一切權(quán)人本無相應(yīng)的債務(wù)債務(wù)關(guān)系，未得到授權(quán)，便擅自出賣他人之物，多構(gòu)成侵權(quán)行為;另一類是出賣人與物的一切權(quán)人之間曾經(jīng)存在著買賣、贈與、互易等合同，物的一切權(quán)人負(fù)有向出賣人移轉(zhuǎn)物的一切權(quán)的合同義務(wù)。在此類合同尚未履行的情況下，出賣人將尚未受領(lǐng)的標(biāo)的物再出賣于他人，構(gòu)成所謂連環(huán)合同。連環(huán)合同假設(shè)以種類物為標(biāo)的物，通說以為出賣人擁有處分權(quán)，合同有效，除非欠缺其他有效要件。但在以特定物為標(biāo)的物的情況下，出賣人能否享有處分權(quán)，合同能否屬于無權(quán)處分，那么見解不同。僅就系爭的(賣房協(xié)議而言，由

9、于只需B號房屋的登記名義人甲所在單位不斷堅持此種形狀，就不會出現(xiàn)任何不適當(dāng)?shù)暮蠊?由于B號房屋一切權(quán)尚未辦理移轉(zhuǎn)登記并非甲所在單位的過失所致，只是現(xiàn)行登記制度運(yùn)作的問題;由于假設(shè)把此類合同也作為無權(quán)處分，就容易與物權(quán)轉(zhuǎn)讓(物權(quán)變動)本身相混淆，因此，筆者傾向于把它作為有權(quán)處分的合同對待。2.關(guān)于的定性把第二份買賣房屋的合同定性為出賣他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確商定A公司將原房主甲的B號房屋賣給丙;第二，合同簽署當(dāng)時，B號房屋的一切權(quán)確實(shí)登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均無債務(wù)債務(wù)關(guān)系，B號房屋的一切權(quán)與A公司、丙的權(quán)益之間的關(guān)系過分遠(yuǎn)隔，按照債的相對性原那么，A公

10、司、丙對登記名義人沒有直接的懇求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點(diǎn)，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合同。但應(yīng)留意，不同于普通的出賣他人之物的合同，或曰不同于普通的無權(quán)處分的合同。在普通的出賣他人之物合同中，登記名義人是真正的權(quán)益人，對于買受人不負(fù)擔(dān)債務(wù)，由他決議能否追認(rèn)無權(quán)處分合同，是對一切權(quán)的尊重，符合公平正義。而在系爭案件中，中的出賣人甲本應(yīng)履行，將B號房屋一切權(quán)移轉(zhuǎn)給A公司，卻惡意地不法地將B號房屋一切權(quán)登記在了本人名下，并獲得了B號房屋的。假設(shè)把(售房合同書按照普通的無權(quán)處分合同處置，該合同的效能取決于B號房屋一切權(quán)的登記名義人甲能否追認(rèn)：假設(shè)甲追認(rèn)，或者

11、在2001年12月31日前A公司將B號房屋一切權(quán)移轉(zhuǎn)登記在本人的名下，那么合同有效;反之，那么合同無效。賦予中的出賣人甲否認(rèn)的權(quán)益，擴(kuò)而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)益，其弊端是多方面的。其一，會使被告之一的甲這個惡意之人，擴(kuò)而廣之，會使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物一切權(quán)義務(wù)的前手，非但未遭到懲罰，反而獲得了較大利益，誠為是非顛倒。其二，意味著連環(huán)合同沒有法律保證，隨時能夠出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即，第一個出賣人毀約，拒不將其買賣物的一切權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個出賣人，同時不追認(rèn)第二份買賣合同，其后的買賣合同都因此失去效能。這就破壞了正常的買賣，談何買賣平安?其三，這不但使原告丙處于受制于惡

12、意之人的極為不利的境地，而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物一切權(quán)的本質(zhì)(合同法第130條)，縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物一切權(quán)義務(wù)的惡意出賣人，還誤將出賣人(移轉(zhuǎn)買賣物一切權(quán)的)義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、構(gòu)成權(quán)，違反了民事權(quán)益義務(wù)的配置規(guī)那么。其實(shí)，在有體物場所，一切物與其一切權(quán)經(jīng)常是可以替代的，2因此，甲對B號房屋的一切權(quán)可以說是其與A公司之間的標(biāo)的物，處于A公司的債務(wù)效能的射程內(nèi)，該一切權(quán)對抗不了A公司的債務(wù)。換言之，甲只需依約移轉(zhuǎn)B號房屋一切權(quán)的義務(wù)，沒有據(jù)此影響合同效能的權(quán)益。一言以蔽之，系爭合同的效能不得取決于甲這個登記名義人能否追認(rèn)。(二)關(guān)于系爭合同的效能1.法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法

13、?新法優(yōu)先于舊法? 系爭合同適用城市房地產(chǎn)管理法，還是適用合同法?抑或適用或類推適用最高人民法院關(guān)于適用假設(shè)干問題的解釋(一)(以下簡稱為法釋【199919號)、(以下簡稱為法釋【20037號)?城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(第36一45條)，包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同(第150一166條)，適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。根據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)那么，系爭案件該當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項的規(guī)定。但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證

14、書的房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。違反該項規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種能夠：合同未生效，或者合同無效。終究如何解釋，頗費(fèi)思量：一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的立法目的如何，不易查考;二是許多人都以為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓，屬于制止性規(guī)范，不得違反。從該法制定當(dāng)時的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，能夠就是無效。時至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱肆私?。可是，將系爭合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，判決無效，這如何與合同法、法釋【1999】19號、法釋【2003】7號的規(guī)定相協(xié)調(diào)?眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法

15、的立法指點(diǎn)思想曾經(jīng)發(fā)生了艱苦轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵買賣原那么，盡量成認(rèn)合同的效能，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承當(dāng)權(quán)益瑕疵擔(dān)保責(zé)任(第150條)，或者是合同效能待定(第51條)，甚至是合同有效下的普通違約責(zé)任(第107條等)。法釋【1999】19號第4條的規(guī)定，法釋【2003】7號第18條、第19條的規(guī)定都闡明了這一點(diǎn)。尤其是法釋【2003】7號第19條規(guī)定：“商品房買賣合同商定或者第33條規(guī)定的辦理房屋一切權(quán)登記的期限屆滿后超越一年的，由于出賣人的緣由，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋一切權(quán)登記，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持

16、;以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的緣由，買受人在以下期限屆滿未能獲得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊商定外，出賣人該當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同商定的辦理房屋一切權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付運(yùn)用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已開工房屋的，自合同訂立之日起90日。這兩條都明確地通知我們：房屋買賣合同簽署時，雖然該房屋尚未辦理一切權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已開工的新建商品房的買賣合同(法釋20037號第1條)，對于諸如系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。上述立場

17、及觀念的轉(zhuǎn)變，無論是在實(shí)際上還是實(shí)務(wù)上，都是符合開展趨勢的。假設(shè)這個結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定便曾經(jīng)不合時宜。在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對系爭案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋，顯然是不適當(dāng)?shù)?。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律處理糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊?，對于系爭案件，該?dāng)適用合同法及法釋【1999】19號的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，該當(dāng)類推適用法釋【2003】7號第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的思想。如何到達(dá)這一目的，比較理想的途徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)那么，對于系爭案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“

18、舊法，而適用合同法、法釋【199919號的有關(guān)規(guī)定這些“新法，類推適用法釋【2003】7號第18條和第19條的規(guī)定。根據(jù)這些“新法認(rèn)定系爭合同有效，從而，出賣人因其在商定的期限屆滿時未能移轉(zhuǎn)B號房屋的一切權(quán)而承當(dāng)違約責(zé)任，買受人有權(quán)懇求出賣人承當(dāng)此類責(zé)任，同時享有合同解除權(quán)。2.系爭合同效能的認(rèn)定：違反強(qiáng)迫性規(guī)范?確定適用合同法處理系爭案件，只是廓清了問題的一部分，依然存在著這樣的疑問：對于系爭合同，是適用合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，抑或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定?一審民事判決書沒有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確

19、認(rèn)系爭合同無效。該第52條計有5項規(guī)定，終究適用的是哪一項?一審民事判決書并未言明，不符合懇求權(quán)根底實(shí)際的要求，需求探求清楚?；谙禒幇讣陌盖椋凑找粚徝袷屡袥Q書關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)迫性規(guī)定簽署的合同無效的判決理由，檢索合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，只需其中的第5項“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定才符合一審民事判決書的真意。接下來的問題是，結(jié)合系爭合同，合同法第52條第5項所謂的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定，所指應(yīng)為何者?是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定?在筆者看來，回答都應(yīng)能否認(rèn)的。其理由在于，第一，好像上文分析的那樣，系爭案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管

20、理法，這就排除了該法第37條第6項作為一審問決所指“強(qiáng)迫性規(guī)定的妥當(dāng)性，換言之，一審問決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項這個“強(qiáng)迫性規(guī)定作為認(rèn)定系爭合同無效的根據(jù)，是不適當(dāng)?shù)?。第二，合同法總那么中，作為認(rèn)定系爭合同無效根據(jù)的“強(qiáng)迫性規(guī)定，除第52條以外，別無其他規(guī)范。在合同法分那么的“買賣合同一章中，也找不出認(rèn)定系爭合同無效的“強(qiáng)迫性規(guī)定。就是說，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書認(rèn)定系爭合同無效的法律根據(jù)只需合同法第52條第5項關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無效的規(guī)定，別無其他?？墒牵瑢⒃摋l項適用于個案，必需結(jié)合另外的詳細(xì)的“強(qiáng)迫性規(guī)定才可判別出系爭合同能否違反了“

21、強(qiáng)迫性規(guī)定，進(jìn)而認(rèn)定系爭合同無效與否，在找不出系爭合同違反了另外的詳細(xì)的強(qiáng)迫性規(guī)定的情況下，不得單純地征引合同法第52條第5項“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定，來認(rèn)定系爭合同無效。一言以蔽之，一審問決將合同法第52條適用于系爭案件，確實(shí)不當(dāng)。3.系爭合同效能的認(rèn)定：效能待定?合同有效?以上討論雖然得出了系爭案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是依然未處理這樣的問題：系爭案件是適用合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定，甚至類推適用法釋【2003】7號第19條或第18條的規(guī)定?處理這個問題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關(guān)于買

22、賣合同權(quán)益瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，且處于合同法分那么當(dāng)中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無權(quán)處分，且處于合同法總那么部分，故前者為特別法，后者為普通法，前者該當(dāng)優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競合，終究適用哪一條，由權(quán)益人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋20037號第19條或第18條的規(guī)定。采用方案一帶來的弊端，在上文關(guān)于系爭合同的定性部分中曾經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場所會導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)，破壞正常的買賣，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、構(gòu)成權(quán)。既然如此，處理系爭案件不應(yīng)采取該方案。方案二、三運(yùn)用在某些案件中能夠適當(dāng)，如在買

23、受人簽署合同時不知作為買賣物的房屋無產(chǎn)權(quán)證的案件中，買受人征引合同法第150條，清查出賣人的權(quán)益瑕疵擔(dān)保責(zé)任，比較適宜。但在系爭案件中不能采用這兩個方案，由于系爭案件中的原告在訂立系爭合同時知曉B號房屋尚未辦理一切權(quán)登記手續(xù)，至少是艱苦過失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買受人訂立合同時知道或者該當(dāng)知道第三人對買賣的標(biāo)的物享有權(quán)益的，出賣人不承當(dāng)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)的規(guī)定，出賣人A公司不承當(dāng)權(quán)益瑕疵擔(dān)保責(zé)任。運(yùn)用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比如案四更好的方案，至少暫時對其持一定態(tài)度。據(jù)此，認(rèn)定系爭合同有效，出賣人A公司假設(shè)不能辦理終了B號房屋一切權(quán)的過戶登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應(yīng)

24、承當(dāng)違約責(zé)任，買受人丙享有此類懇求權(quán)。從系爭案件中原告丙的訴訟懇求為兩被告立刻辦理房屋一切權(quán)的過戶手續(xù)察看，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭合同有效的方案，即方案四。(三)關(guān)于第4條商定的定位：附解除條件?商定解除?第4條商定：A公司如不能在2001年12月31日前將B號房屋的戶名過到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。該商定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成商定解除?假設(shè)屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當(dāng)解除條件成就時，售房合同失效，并且是自動地當(dāng)然地歸于消滅。因被告A公司在2001年12月31日未能將B號房屋的

25、一切權(quán)過戶到丙名下，條件曾經(jīng)成就，那么，無需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動地、當(dāng)然地終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號房屋一切權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因此，原告丙訴請被告A公司立刻給其辦理房屋一切權(quán)的過戶手續(xù)，沒有根據(jù)，應(yīng)予駁回。假設(shè)該第4條的商定構(gòu)成了商定解除，那么售房合同不是附解除條件的法律行為，不會因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動地終止，而是商定的解除合同的條件出現(xiàn)時，解除權(quán)產(chǎn)生。即A公司在加01年12月31日未能將B號房屋的一切權(quán)過戶到丙名下，原告丙自此獲得解除權(quán)。丙假設(shè)行使該解除權(quán)，通知被告A公司作廢，那么，該合同歸于消滅;假設(shè)不行使解除權(quán)，依然懇求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號房屋的一切權(quán)，那么，

26、該當(dāng)?shù)玫街С帧？傊?條的商定，假設(shè)構(gòu)成商定解除，那么原告丙就能懇求被告A公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而獲得B號房屋的一切權(quán);倘假設(shè)屬于附解除條件，因系爭合同曾經(jīng)終止，被告A公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)B號房屋一切權(quán)的義務(wù)?？梢?，準(zhǔn)確地定性第4條的商定，對處理B號房屋一切權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問題至關(guān)重要。就第4條的文義分析，它沒有表達(dá)下述意思：A公司在2001年12月31日未能將B號房屋的一切權(quán)過戶到丙名下時，丙“可以或“有權(quán)將售房合同解除。也就是說，該條的商定未給當(dāng)事人任何一方保管解除權(quán)，因此不符合商定解除的要件。第4條規(guī)定，A公司在2001年12月31日未能將B號房屋的一切權(quán)過戶到丙名下時，A公司應(yīng)如數(shù)退還丙

27、所付的全部房款，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是，售房合同消滅，雙方之間恢復(fù)原狀。此商定正符合附解除條件的要求，而不符合商定解除的特征。 把第4條的商定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方商定的，在它曾經(jīng)發(fā)生法律效能的情況下，原那么上只需雙方贊同，才可以將其排除。在系爭案件中，原告丙懇求被告辦理B號房屋一切權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是一方面改動原來的雙方的商定，即，不讓系爭合同自動地當(dāng)然地消滅，而是繼續(xù)有效。對此，被告不予認(rèn)可，因此，原告丙一方面地改動雙方關(guān)于附解除條件的原有商定的意思表示不具有排除附解除條件的效能。換言之丁原來商定的附解除條件依然有效，它不會轉(zhuǎn)換為商定解除，最終的結(jié)果

28、是系爭合同照樣自動消滅。正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于2001年12月31日自動消滅，所以，原告丙訴求被告將B號房屋的一切權(quán)過戶到其名下，便沒有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。(四)關(guān)于B號房屋價款返還的懇求權(quán)根底：不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)?物的返還懇求權(quán)?損害賠償懇求權(quán)?系爭合同終止，原告返還其占有的B號房屋，被告A公司返還其所獲得的價款，這曾經(jīng)得到了一審民事判決確實(shí)認(rèn)，但該當(dāng)弄清此筆價款返還的懇求權(quán)根底。由于貨幣的一切權(quán)原那么上與對該筆貨幣的占有相一致，所以，當(dāng)原告丙將價款支付給被告A公司后，他就喪失了對該筆價款的一切權(quán)。如今，因系爭合同自2001年12月31日屆滿時B號房屋的一切權(quán)不能

29、移轉(zhuǎn)至丙名下而自動終止，被告A公司有義務(wù)返還該筆價款。由于原告丙對該筆價款無一切權(quán)，所以，他懇求A公司返還的懇求權(quán)根底就不能夠是一切物返還懇求權(quán)。從當(dāng)事人雙方的損益變動并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)。如此判別乃由于這種損益變動符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：1.被告A公司不再移轉(zhuǎn)B號房屋的一切權(quán)，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對價，顯然獲得了利益。2.原告丙不能獲得B號房屋的一切權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價款，存在著損失。3.這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4.被告A公司擁有價款沒有合法根據(jù)。在德國，是從合同終止、債務(wù)不復(fù)存在的角度說價款無緣由，在中國，可以直接從A公司不移轉(zhuǎn)B

30、號房屋一切權(quán)卻獲得價款沒有法律規(guī)定或商定的根據(jù)角度予以認(rèn)定。當(dāng)然，假設(shè)原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)，而把該筆購房款作為因被告A公司不將B號房屋一切權(quán)過戶給他而呵斥的損失，主張違約損害賠償，返討價款的懇求權(quán)根底也可以是違約損害賠償懇求權(quán)。筆者以為，如此尋覓懇求權(quán)根底，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過，從原告丙訴訟懇求和一審民事判決書表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)膽┣髾?quán)根底。 主張不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)或者違約損害賠償懇求權(quán)，各有利弊。主張前者，不用舉證被告A公司具有過失，不受與有過失、該當(dāng)預(yù)見等規(guī)那么的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元價款時，可以多獲得些賠償。(五)

31、對系爭B號屋裝修問題處置的懇求權(quán)根底：不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)?損害賠償懇求權(quán)?售房合同消滅，原告占有B號房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)返還。于此場所，原告對B號房屋的裝修如何處置?從第4條的商定看，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費(fèi)作為其經(jīng)濟(jì)損失對待，原告丙欠缺該項訴訟懇求，一審民事判決那么謂，對原告丙的該項經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處置，丙可另行起訴。對此，該當(dāng)如何評論?因原告丙訴求被告辦理系爭房屋一切權(quán)的過戶登記手續(xù)，主張獲得系爭房屋的一切權(quán)，是以系爭合同有效為前提的。而主張裝修B號房屋構(gòu)成添附價值的返還，是在系爭合同消滅情況下的“清算表現(xiàn)?？梢?，原告丙假設(shè)同時主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯。問題是，一審法院的

32、主審法官欲認(rèn)定系爭合同無效，根據(jù)法律和法理便會發(fā)生裝修構(gòu)成價值的返還問題，可是原告丙卻無此訴求，如何處置方為妥當(dāng)?有意見以為，于此場所主審法官負(fù)有釋明的義務(wù)，該當(dāng)提示原告丙：在合同無效的情況下，原告丙獲得不了系爭房屋的一切權(quán)，宜訴求其他工程，包括裝修B號房屋構(gòu)成的添附利益的返還。假設(shè)主審法官未做此類釋明，便未盡到職責(zé)。5這種意見值得注重。在筆者看來，在這里該當(dāng)持有如下見解：假設(shè)被告A公司將B號房屋的一切權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么，丙對該房屋的裝修屬于對其一切物的改良，與他人無關(guān)。但系爭合同因解除條件成就而自動失效，B號房屋的一切權(quán)不會移轉(zhuǎn)給丙，丙對B號房屋的占有沒有根據(jù)，其該當(dāng)返還該房屋，這就產(chǎn)生

33、了丙裝修B號房屋如何處置的問題。從B號房屋本身的角度察看，裝修資料與B號房屋結(jié)合在一同，不能分別，或者雖然可以分別，但所需費(fèi)用過巨，構(gòu)成動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，丙喪失對裝修資料的動產(chǎn)一切權(quán)，B號房屋的一切權(quán)擴(kuò)張到裝修資料上。但B號房屋的一切權(quán)人甲對此未支付相應(yīng)的代價，其享有這部分利益沒有合法根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，甲有義務(wù)予以返還。就是說，原告丙對其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)。從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號房屋一切權(quán)不能于2001年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告A公司違約。該違約行為給丙呵斥了購買此類房屋的時機(jī)喪失、支出裝修費(fèi)等一系列損失。如此，裝修費(fèi)可以作為

34、被告A公司違約所呵斥的損失。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識的，表達(dá)在第4條中?？梢?，B號系爭房屋裝修問題的處置，可有兩個懇求權(quán)根底，一個是不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)，一個是損害賠償懇求權(quán)。假設(shè)原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)，他的這部分損失得到了填補(bǔ)，損害賠償懇求權(quán)因短少“損失這個構(gòu)成要件便不會產(chǎn)生。假設(shè)原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償懇求權(quán)，B號房屋一切權(quán)人的利益便得而復(fù)失，不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)因欠缺“獲得利益這個要件而不成立。就是說，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時實(shí)現(xiàn)二者。就一審訴訟的實(shí)踐情況看，原告丙選擇了損害賠償懇求權(quán)，有其法律及法理根據(jù)，但不是最正確的選擇。由于賠償損失在范圍上要受與有過失規(guī)那么(合同法第120條及其解釋)的制約，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過錯為由未裁判被告A公司承當(dāng)賠償損失責(zé)任。假設(shè)原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)，那么，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還，與原告丙有無過失無關(guān)，加之這不屬于賠償責(zé)任，所以就不再適用與有過失規(guī)那么，即使丙有過失，也有權(quán)懇求返還接近于添附在B號房屋的價值。在這樣的情況下，一審問決就不會以原告丙也有過錯為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求。由此可見，懇求權(quán)根底實(shí)際及其在個案中的正確運(yùn)用，直接關(guān)系到權(quán)益人的利益能否得到法律維護(hù)，不單純是個學(xué)術(shù)問題，即使是從現(xiàn)實(shí)務(wù)任務(wù)的法律人也該當(dāng)予以注重。(