房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程過(guò)程

1、-. z.房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)流程全過(guò)程2009年06月01日 星期一 22:12前置說(shuō)明： 今整理出地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)流程，期翼為其他工程運(yùn)行做指導(dǎo)。亦或與*們共同探討，以求得工程開(kāi)發(fā)運(yùn)行的便捷之路。 .房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)流程全過(guò)程目錄第一章：工程決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證三、規(guī)劃設(shè)計(jì)四、建立工程報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦施工許可證六、招標(biāo)第三章：工程建立階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要2、施工場(chǎng)地平整，到達(dá)施工條件3、施工通道疏通，滿(mǎn)足施工運(yùn)輸條件4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備6、臨

2、時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底10、編制工程進(jìn)度方案11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)第四章：工程銷(xiāo)售階段一、申辦銷(xiāo)售許可證二、商品房銷(xiāo)售及按揭辦理三、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證四、申辦建立工程規(guī)劃驗(yàn)收五、進(jìn)展權(quán)屬登記，取得商品房權(quán)屬證明書(shū)六、物業(yè)移交第五章：交付使用階段 從開(kāi)發(fā)、建立、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和工程決策階段、建立前期準(zhǔn)備階段、建立階段、銷(xiāo)售階段和交付使用階段。第一章： 工程決策階段 產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)董事會(huì)企業(yè)主批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略開(kāi)

3、展研究中心籌劃部進(jìn)展可行性研究。1、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)工程決策的科學(xué)化、*化，減少或防止投資決策的失誤，提高工程開(kāi)發(fā)建立的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：(1)工程概況;(2)開(kāi)發(fā)工程用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置;(3)市場(chǎng)分析和建立規(guī)模確實(shí)定;(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案;(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);(7)工程開(kāi)發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究;(8)開(kāi)發(fā)建立節(jié)點(diǎn)方案;(9)工程經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;(10)結(jié)論及建議。2、可行性研究成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專(zhuān)家、房地產(chǎn)專(zhuān)家、建筑工程專(zhuān)家、財(cái)會(huì)師及律師。3、可行性研究

4、的工作階段 1投資時(shí)機(jī)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資工程主要是土地進(jìn)展初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資工程或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為根底，尋找最有利的投資時(shí)機(jī)。投資時(shí)機(jī)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果時(shí)機(jī)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)展下一階段的工作。 2初步可行性研究，亦稱(chēng)預(yù)可行性研究。在時(shí)機(jī)研究的根底上，進(jìn)一步對(duì)工程建立的可能性與潛在效益進(jìn)展論證分析。3詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建立工程投資決策的根底，是在分析工程在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4、可行性研究按5

5、個(gè)步驟進(jìn)展：(1)工程公司承受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng);(2)調(diào)查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);(5)編制可行性研究報(bào)告。5、集團(tuán)公司董事會(huì)通過(guò)，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，工程進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)。開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式：1通過(guò)行政劃撥方式取得；2舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；3轉(zhuǎn)讓取得；4出讓方式取得招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓三種方式；5聯(lián)合開(kāi)發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門(mén)立項(xiàng)、審批后取得；6通過(guò)司法裁決取得；7通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式：出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序

6、將國(guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。按照中華人民*國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)展一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投*地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者即土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。拍賣(mài)又稱(chēng)競(jìng)投，

7、有些地方也叫拍讓。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按價(jià)高者得的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，建立用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開(kāi)發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得成交確認(rèn)書(shū)，然后簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。開(kāi)發(fā)商取得國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：1土地出讓合同、劃撥決定書(shū)或轉(zhuǎn)讓批文；2開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開(kāi)

8、發(fā)資質(zhì)；3屬新增建立用地的，應(yīng)提供建立用地批準(zhǔn)書(shū)；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。41：2000地形圖2份；5加蓋了權(quán)屬已審核的宗地圖、地籍圖各3份6地上附著物權(quán)屬證明；7土地登記申請(qǐng)書(shū)；8土地登記法人代表證明和*明；9土地登記委托書(shū)。送土地主管部門(mén)。1土地使用權(quán)出讓地管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理缺乏10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。2土地使用權(quán)劃撥 房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上含10畝的城鎮(zhèn)建立用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建立用地的劃撥手續(xù)。3征用土

9、地 征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門(mén)審核后報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)。4地價(jià)評(píng)估市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序。(1) 用地者見(jiàn)到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。(2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)展咨詢(xún)，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。(3) 用地者進(jìn)展投資分析。 (4) 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、

10、法人*明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。(5) 用地者填寫(xiě)投標(biāo)書(shū)送達(dá)指定方進(jìn)展投標(biāo)。(6) 收到中標(biāo)通知書(shū)后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。(7) 按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。拍賣(mài)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序：(1) 用地者見(jiàn)到拍賣(mài)公告到指定地點(diǎn)索取拍賣(mài)文件。(2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)展咨詢(xún)，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 (3) 用地者進(jìn)展投資分析。 (4) 到指定地

11、點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人*明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。(5) 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。(6) 用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。 (7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。屬經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)用地的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買(mǎi)或協(xié)議出讓程序取得成交確認(rèn)書(shū)。憑此書(shū)辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)展土地登記，取得國(guó)有土地使用權(quán)證。二、 征地拆遷，申辦并取

12、得房屋拆遷許可證。城市房屋拆遷是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)開(kāi)展需要的局部進(jìn)展撤除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。1、拆遷方式：1政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。2拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。3拆遷人委托拆遷：適用開(kāi)發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)歷時(shí)委托專(zhuān)門(mén)從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)展。2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間構(gòu)造的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車(chē)站、生活效勞設(shè)施等公共建筑的建立和改造；(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆

13、遷是伴隨著城市建立工程進(jìn)展的，是城市建立的重要組成局部，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建立工程的前期工作階段。3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：1填寫(xiě)城市房屋拆遷申請(qǐng)表一式五份；2建立工程批準(zhǔn)文件；3 建立用地規(guī)劃許可證；4國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件建立用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)5拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。6拆遷安置方案和方案；拆遷紅線*圍內(nèi)房屋面積、戶(hù)數(shù)、性質(zhì)、用途等根本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。7有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。根據(jù)市城市房屋拆遷管理實(shí)施方法的規(guī)定，房屋拆遷管理部門(mén)在收到申請(qǐng)之日起30日

14、內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米，頒發(fā)房屋拆遷許可證。開(kāi)發(fā)商取得房屋拆遷許可證后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得房屋拆遷驗(yàn)收合格證。三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)建立工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建立工程規(guī)劃許可證。在已開(kāi)發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地*圍，工程規(guī)劃申報(bào)的根本步驟是：(1)在工程建議書(shū)報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開(kāi)發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)在要點(diǎn)通知書(shū)中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；(

15、2)在工程建議書(shū)批復(fù)后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)工程選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單位下發(fā)選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)，對(duì)工程用地的位置、面積、*圍等提供較詳細(xì)的意見(jiàn)，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是工程選址后，由建立單位申請(qǐng)，規(guī)劃部門(mén)下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)展規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門(mén)提出審定申請(qǐng)；(4)通過(guò)審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建立用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開(kāi)發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書(shū)和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門(mén)征詢(xún)土地及拆遷部門(mén)有關(guān)用地及拆遷安置的意見(jiàn)后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建立用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備

16、文件；(6)申領(lǐng)建立工程規(guī)劃許可證，是在工程列入年度正式方案后，申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前，需進(jìn)展的驗(yàn)證工程建立符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開(kāi)工的必備文件。進(jìn)展?fàn)I利性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須取得國(guó)有土地使用權(quán)才能進(jìn)展。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一級(jí)市場(chǎng)取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證：通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建立用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)。1、申辦工程選址定點(diǎn)，取得建立工程選址意見(jiàn)書(shū)和建立用地規(guī)劃許可證。并取得建立工程選址意見(jiàn)書(shū)的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)土地使用條件1建立工程選址申請(qǐng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展策略、城市總

17、體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級(jí)規(guī)劃，按照國(guó)家城市規(guī)劃法、建立工程選址規(guī)劃管理方法等，考慮建立工程的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見(jiàn)和選址意見(jiàn)。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)會(huì)同土地管理部門(mén)并征求工程所涉及到的有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，對(duì)初審意見(jiàn)及其選址提出復(fù)審意見(jiàn)，對(duì)于同意的工程報(bào)政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)工程選址意見(jiàn)書(shū)。建立工程選址意見(jiàn)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建立工程的根本情況和建立工程規(guī)劃選址的主要依據(jù)。2申辦建立用地規(guī)劃城市建立用地規(guī)劃管理的根本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建立工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿(mǎn)足建立工程功能和使用要求

18、的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)城市用地進(jìn)展統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的根本保證。3委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)：規(guī)劃要點(diǎn)是方案立項(xiàng)或建立工程可行性研究的規(guī)劃根本依據(jù)。方案部門(mén)可以要求開(kāi)發(fā)單位初始規(guī)劃部門(mén)對(duì)于開(kāi)發(fā)工程的意見(jiàn)，再行決定對(duì)可行性研究報(bào)告的批復(fù)。當(dāng)建立單位完成方案報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門(mén)申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)申報(bào)選址定點(diǎn)。辦理上述一書(shū)一證時(shí)，需提交以下申報(bào)資料：1建立用地申請(qǐng)；2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；3土地使用證或土地權(quán)屬證明；4 1：2000地形圖。開(kāi)發(fā)商取得建立工程選址意見(jiàn)書(shū)及建立用地規(guī)

19、劃許可證后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù)，取得建立工程規(guī)劃許可證；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得建立用地批準(zhǔn)書(shū)。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或取得建立用地劃撥決定書(shū)。c/到地籍處辦理國(guó)有土地使用權(quán)證；到拆遷處辦理拆遷許可證；2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段。1規(guī)劃方案審批階段，取得規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)。在此階段需要提供的資料為：a1：2000地形圖1份；b1：500地形圖1份附道路紅線及光盤(pán)； c建立工程規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤(pán)大型工程需提供2-3個(gè)不同設(shè)計(jì)單位

20、的規(guī)劃方案及光盤(pán)；d一書(shū)一證及其附件規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地*圍線。2施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a土地證復(fù)印件或宗地圖或出讓合同或劃撥決定書(shū)；b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)?、園林、等部門(mén)審查意見(jiàn)或回執(zhí)；c施工圖3份及光盤(pán)。3、申辦建立工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建立單位應(yīng)申請(qǐng)紅線驗(yàn)線。辦理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：1建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖

21、、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。2建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。3市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4假設(shè)所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制*圍相關(guān)，建立單位還須到市級(jí)規(guī)劃部門(mén)提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。4、申辦建立工程規(guī)劃許可通知書(shū)，辦理完畢后憑此通知書(shū)到建管部門(mén)辦理施工許可證。建立工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書(shū)等相關(guān)資料申辦建立工程規(guī)劃許可證。持建筑紅線圖到城管部門(mén)固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申報(bào)建立工程規(guī)劃許可通知書(shū)應(yīng)提交以下資料：1國(guó)有土地使用權(quán)證；2城市根底設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)；3人防費(fèi)收據(jù)；4建立工程規(guī)劃許可通知書(shū)申請(qǐng)表

22、；5投資許可證；6經(jīng)放線的紅線定位冊(cè)正本。5、申辦建立工程規(guī)劃許可證。申辦完畢后開(kāi)發(fā)商持建立工程規(guī)劃許可證至建管部門(mén)辦理建立工程正負(fù)零以上局部相關(guān)施工手續(xù)；建立工程竣工后3個(gè)月內(nèi)，開(kāi)發(fā)商持竣工圖申辦建立工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。建立工程規(guī)劃許可證時(shí)提交以下資料：1建立工程規(guī)劃許可通知書(shū)；2經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的紅線定位冊(cè)副本；3經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的核位紅線圖；4垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。建立工程規(guī)劃許可證出現(xiàn)變更事由時(shí)，提交以下資料辦理：1變更申請(qǐng)；2工商部門(mén)更名通知、變更后的工商執(zhí)照；3開(kāi)發(fā)商資質(zhì)證明；4土地變更批復(fù)；5變更后的土地使用證；6土地批租費(fèi)、使用費(fèi)收據(jù)；7原建立工程規(guī)劃許可證；8建筑紅線圖；9抵

23、押權(quán)人同意變更的意見(jiàn)辦理了在建工程抵押的；10法院裁決工程還應(yīng)提交判決書(shū)。房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)流程全過(guò)程三四、 建立工程報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。工程報(bào)建總流程： 建立工程交易中心依法必須進(jìn)展招標(biāo)的工程*圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上或建筑面積到達(dá)1000m2 的建立工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建立工程必須進(jìn)展招標(biāo)。工程建立工程必須在發(fā)包前,由建立單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到相關(guān)交易中心進(jìn)展報(bào)建。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程工程，不得進(jìn)展招投標(biāo)。報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建立工程以下文書(shū)：立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程工程資信證明

24、、經(jīng)批準(zhǔn)的建立用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建立工程的報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱(chēng)、建立地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來(lái)源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開(kāi)工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。工程建立工程報(bào)建程序：1) 建立單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到建立工程交易中心建立局領(lǐng)取工程建立工程報(bào)建表。2) 按報(bào)建表的內(nèi)容如實(shí)填寫(xiě),蓋上工程法人公章后報(bào)送建立局。3) 工程建立工程立項(xiàng)批文、資信證明、建立用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)連同報(bào)建表同時(shí)提交。4) 屬于試樁建立工程工程,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建立工程的投資和建立規(guī)模發(fā)生變化時(shí),建立單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)到市交易中心進(jìn)展補(bǔ)充登記o籌建負(fù)

25、責(zé)人變更時(shí),應(yīng)辦理變更手續(xù)。1、建立工程報(bào)建登記工作內(nèi)容：填報(bào)建立工程工程報(bào)建表需帶以下資料：一建立工程批準(zhǔn)文件；二建立工程工程土地使用合法證明文件； 三施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；四資金證明銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告；五私營(yíng)、民營(yíng)、合資工程必須出具合法證明文件。報(bào)建信息管理：1、建立局核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)勘踏7個(gè)工作日內(nèi)；2、將報(bào)建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。2、審核一費(fèi)制收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報(bào)建立工程一費(fèi)制收費(fèi)認(rèn)定表按以下程序辦理一在報(bào)建臺(tái)領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表共兩份；二到各執(zhí)收?qǐng)?zhí)罰單位辦事窗口辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；三應(yīng)繳費(fèi)用從工程報(bào)建開(kāi)場(chǎng)20日內(nèi)憑建立局咨詢(xún)臺(tái)開(kāi)具的市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書(shū)

26、到代理銀行專(zhuān)柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的繳費(fèi)工程，在招投標(biāo)監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。3、投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名一投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：1、投標(biāo)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 2、資質(zhì)證書(shū)；3、投標(biāo)申請(qǐng)人信譽(yù)檔案資料；4、工程經(jīng)理有關(guān)資料；5、業(yè)績(jī)及其它與投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料。二網(wǎng)上投標(biāo)報(bào)名：4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審工作內(nèi)容：一招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)展資格預(yù)審；二投標(biāo)申請(qǐng)人到建立局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣?shū)和購(gòu)置資格預(yù)審格式文件；三招標(biāo)人采用對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重

27、新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過(guò)多時(shí)，又不便直接確定的，應(yīng)在市建立局采用隨機(jī)方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請(qǐng)人。5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：一招標(biāo)文件編制標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)*要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)和招標(biāo)答疑會(huì)所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿(mǎn)足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)*化評(píng)審技術(shù)標(biāo)的暗標(biāo)嚴(yán)格按武建招辦字200218號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。二投標(biāo)文件的內(nèi)容1、投標(biāo)函；2、施工組織設(shè)計(jì)或者施工方案；3、投標(biāo)報(bào)價(jià)；4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。三投標(biāo)文件的遞交和接收1、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)

28、人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。在投標(biāo)截止時(shí)限以前，投標(biāo)人可以對(duì)所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)展補(bǔ)充、修改或撤回，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成局部。并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)展編制、密封和標(biāo)志。2、投標(biāo)文件的接收在投標(biāo)截止時(shí)間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工作。在接收中應(yīng)注意核對(duì)投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)展密封和標(biāo)志，并做好接收時(shí)間的記錄，未按時(shí)或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。6、組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)工作內(nèi)容：一招標(biāo)人于開(kāi)標(biāo)前上午召開(kāi)的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上，下午召開(kāi)的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前4小時(shí)以上5小時(shí)以?xún)?nèi)在招投標(biāo)監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)視下，通過(guò)市建立工程交易中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定

29、隨機(jī)抽取評(píng)委，并提供以下資料：1、建立局抽取評(píng)標(biāo)評(píng)委申請(qǐng)表；2、代理銀行代收專(zhuān)柜開(kāi)具的以建立面積為計(jì)算基數(shù)的一費(fèi)制收費(fèi)工程的繳款憑據(jù)。二由建立局指定專(zhuān)人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)； 三建立局負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封密封套破損無(wú)效，分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)簽收保存。 7、開(kāi)標(biāo)工作內(nèi)容 ： 一招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)視管理部門(mén)人員；二當(dāng)眾檢驗(yàn)投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書(shū)；三報(bào)投標(biāo)標(biāo)價(jià)、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說(shuō)明的內(nèi)容；四設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；五招標(biāo)人填寫(xiě)開(kāi)標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。六招投標(biāo)監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)進(jìn)展監(jiān)視管理8、定標(biāo)工作內(nèi)容：按照中華人民*國(guó)建

30、立部令第89號(hào)令房屋建筑和市政根底設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理方法進(jìn)展。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報(bào)告、中標(biāo)通知書(shū)的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告工作內(nèi)容：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書(shū)面報(bào)告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交以下資料：1、由各收費(fèi)單位確認(rèn)的建立管理收費(fèi)認(rèn)定表；2、由代理銀行代收專(zhuān)柜開(kāi)具的以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的一費(fèi)制收費(fèi)工程的繳款憑據(jù)。房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)流程全過(guò)程四10、簽訂工程承發(fā)包合同招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)

31、文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的其他協(xié)議。訂立書(shū)面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。 招標(biāo)條件：1勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該工程的建立用地規(guī)劃許可證，并辦理建立用地手續(xù)和立項(xiàng)審批手續(xù)；2建立工程全過(guò)程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)；建立工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計(jì)工作；3施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)，建立資金已經(jīng)落實(shí)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建立監(jiān)理的工程已簽訂建立監(jiān)理合同；4材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計(jì)工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實(shí)；5法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。公開(kāi)招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程

32、可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)展。施工招標(biāo)工程需要?jiǎng)澐謽?biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個(gè)單位工程主樓、附樓、分部工程分開(kāi)招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程*轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場(chǎng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)工程的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計(jì)、咨詢(xún)效勞的法人及其附屬機(jī)構(gòu)單位，均不得參加該招標(biāo)工程的投標(biāo)。招標(biāo)方式：開(kāi)發(fā)建立工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式： (1)公開(kāi)招標(biāo) 由招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、播送、電視等

33、轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開(kāi)請(qǐng)承包者參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。這種公開(kāi)招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書(shū)的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開(kāi)支較多。實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過(guò)多時(shí)，由招標(biāo)人通過(guò)隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。公開(kāi)招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報(bào)價(jià)水平不易掌握的大中型工程建立建立工程，以及采購(gòu)數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供給。(2)邀請(qǐng)招標(biāo) 招標(biāo)單位不公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書(shū)或邀請(qǐng)函

34、，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對(duì)象，請(qǐng)他們參加招標(biāo)工程的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。邀請(qǐng)參加投標(biāo)單位的個(gè)數(shù)，世界各國(guó)都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。邀請(qǐng)招標(biāo)方式由于對(duì)邀請(qǐng)對(duì)象的技術(shù)、經(jīng)歷和信譽(yù)方面比擬了解和信任，所以組織工作比擬簡(jiǎn)單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。邀請(qǐng)招標(biāo)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)*圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。(3)協(xié)商議標(biāo) 由建立單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開(kāi)展有困

35、難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對(duì)造價(jià)要求并不十分苛刻的工程工程。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性，在造價(jià)上一般都偏高。招標(biāo)投標(biāo)根本程序招標(biāo)工作由開(kāi)發(fā)公司主持，沒(méi)有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開(kāi)發(fā)公司，可委托工程咨詢(xún)公司等招標(biāo)效勞公司代理。但這類(lèi)效勞機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門(mén)審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。(1)工作程序 審查招標(biāo)單位的資格； 報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)； 編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法； 發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；審查投標(biāo)單位資格； 分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察和招標(biāo)文

36、件答疑； 編制和寄送投標(biāo)文件； 開(kāi)標(biāo)，公開(kāi)標(biāo)底，審查投標(biāo)書(shū)和保函； 評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位； 發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：工程名稱(chēng)、情況、概算；開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)組織招標(biāo)的人員的*、年齡、業(yè)務(wù)簡(jiǎn)歷、職務(wù)、職稱(chēng)；資金來(lái)源及落實(shí)情況；圖紙、場(chǎng)地等情況是否具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方式。(2)應(yīng)注意的問(wèn)題 工程建立招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書(shū)。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書(shū)一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門(mén)或其委托單位審查批準(zhǔn)。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。此外，一個(gè)招標(biāo)工程，只能編制一個(gè)標(biāo)底。為了

37、保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請(qǐng)有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)家成立評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)展評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。對(duì)于大中型建立工程，招標(biāo)單位還可以邀請(qǐng)經(jīng)歷豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)估水平的專(zhuān)家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。在此根底上，推薦一、二個(gè)投標(biāo)企業(yè)，供評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。如果斷標(biāo)結(jié)果有損于國(guó)家利益時(shí)，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門(mén)，有權(quán)予以否決。投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書(shū)的同時(shí)，必須提交由其開(kāi)戶(hù)銀行出具的投標(biāo)保證金證書(shū)。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承當(dāng)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo)保證金。簽訂承發(fā)包合同時(shí)，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書(shū)的各項(xiàng)條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開(kāi)戶(hù)銀行出具的履約

38、保證金證書(shū)。保證金額在合同期滿(mǎn)后應(yīng)當(dāng)退回。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對(duì)方有權(quán)持履約保證金證書(shū)向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對(duì)方造成的損失如超過(guò)履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的缺乏部門(mén)。應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄 1招標(biāo)代理合同及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件(如有代理) 2招標(biāo)備案登記表 3經(jīng)批準(zhǔn)的邀請(qǐng)招標(biāo)報(bào)告(如系邀請(qǐng)招標(biāo)) 4招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) 5投標(biāo)報(bào)名(公開(kāi)招標(biāo)) 6資格預(yù)審文件 7資格預(yù)審評(píng)審報(bào)告 8招標(biāo)文件 9購(gòu)置招標(biāo)文件登記表 10答疑會(huì)紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí) 11標(biāo)底(工程預(yù)算書(shū))及市建立工程工程造價(jià)咨詢(xún)核準(zhǔn)證(如有標(biāo)底) 12評(píng)委 13招標(biāo)人評(píng)委委托書(shū): 14開(kāi)標(biāo)

39、會(huì)簽到表 15招標(biāo)記錄一覽表 16投標(biāo)函及投標(biāo)函附表 17評(píng)委評(píng)分表 18評(píng)分匯總表 19評(píng)標(biāo)報(bào)告 20招標(biāo)投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告 21中標(biāo)通知書(shū)及中標(biāo)公示證明 22辦理建管手續(xù)聯(lián)系單 23合同備案表 24行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書(shū)及收據(jù) 25建立管理收費(fèi)認(rèn)定表共2份 26平安和文明施工開(kāi)工驗(yàn)收合格證房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)流程全過(guò)程五招標(biāo)投標(biāo)的管理1施工企業(yè)資質(zhì)管理：筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專(zhuān)項(xiàng)分包企業(yè)三類(lèi)。按企業(yè)的建立業(yè)績(jī)、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級(jí)；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級(jí)。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程*圍由建立部統(tǒng)一

40、制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建立部施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)企業(yè)由建立部審批，二至四級(jí)根據(jù)隸屬關(guān)系由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)和省、自治區(qū)、直轄市建立行政主管部門(mén)審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門(mén)頒發(fā)建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理 企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由資質(zhì)管理部門(mén)對(duì)其資質(zhì)等級(jí)或承包工程*圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動(dòng)態(tài)管理通過(guò)資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)視檢查進(jìn)展。對(duì)企業(yè)資質(zhì)的升級(jí)、降級(jí)實(shí)行公告制度。實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，主要是為了突出在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶(hù)評(píng)價(jià)對(duì)其資質(zhì)的決定

41、作用。通過(guò)對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級(jí)，由資質(zhì)等級(jí)確定企業(yè)承接施工任務(wù)的*圍與規(guī)模；通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)果凍及工作業(yè)績(jī)的考核來(lái)重新評(píng)定資質(zhì)等級(jí)。這種雙向的動(dòng)態(tài)的資質(zhì)管理就是我國(guó)對(duì)施工企業(yè)進(jìn)展行業(yè)管理的主要手段和開(kāi)展方向。(2)工程總承包企業(yè)的管理 隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程工程總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。這種對(duì)工程從立項(xiàng)到交付適用全過(guò)程承包的企業(yè)，稱(chēng)為工程工程總承包企業(yè)。為加強(qiáng)對(duì)工程工程總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建立部發(fā)布了工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定。工程工程總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級(jí)。暫行規(guī)定從企業(yè)曾承當(dāng)國(guó)總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)

42、值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級(jí)須具備的具體條件。2003年7月，建立部出臺(tái)文件，廢止工程總承包*書(shū)，對(duì)從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專(zhuān)門(mén)設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計(jì)或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級(jí)許可的工程工程*圍內(nèi)開(kāi)展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承當(dāng)。工程建立工程組織實(shí)施方式目前有兩種方式：其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)以下簡(jiǎn)稱(chēng)工程總承包企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定對(duì)工程工程的勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行竣工驗(yàn)收等實(shí)行全過(guò)程或假設(shè)干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對(duì)工程工程的質(zhì)量、工期、造價(jià)等向業(yè)主負(fù)責(zé)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包

43、工程中的局部工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對(duì)總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計(jì)采購(gòu)施工EPC/交鑰匙總承包、設(shè)計(jì)施工總承包D-B、根據(jù)工程工程的不同規(guī)模、類(lèi)型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計(jì)采購(gòu)總承包E-P、采購(gòu)施工總承包(P-C)等方式。其二是工程工程管理方式，工程工程管理是指從事工程工程管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程工程的組織實(shí)施進(jìn)展全過(guò)程或假設(shè)干階段的管理和效勞。工程工程管理企業(yè)不直接與該工程工程的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程工程的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽

44、訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)視合同的履行。工程工程管理有兩種根本方式，即工程管理效勞型或工程管理承包型，工程管理效勞是指工程工程管理企業(yè)按照合同約定，在工程工程決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報(bào)告，進(jìn)展可行性分析和工程籌劃；在工程工程實(shí)施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、施工管理和試運(yùn)行竣工驗(yàn)收等效勞，代表業(yè)主對(duì)工程工程進(jìn)展質(zhì)量、平安、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管理和控制。工程工程管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承當(dāng)相應(yīng)的管理責(zé)任。工程管理承包是指工程工程管理企業(yè)按照合同約定，除完成工程管理效勞的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計(jì)根底工程設(shè)計(jì)等工作。對(duì)于需要完成工程初步設(shè)計(jì)根底工

45、程設(shè)計(jì)工作的工程工程管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。工程管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承當(dāng)一定的管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2工程建立管理：工程建立階段，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程從列入年度施工方案起，到工程施工全部完成，通過(guò)建立主管部門(mén)主持的綜合驗(yàn)收，到達(dá)客戶(hù)可以住用程序的過(guò)程。本階段開(kāi)發(fā)商要完成的主要報(bào)批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計(jì)委申請(qǐng)列入年度施工方案；同時(shí)，與四源供給單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此后，向建委提出申請(qǐng)開(kāi)工報(bào)告，填報(bào)建立開(kāi)發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建立質(zhì)量監(jiān)視總站站，辦理質(zhì)量監(jiān)視注冊(cè)手續(xù)；到建委申領(lǐng)建立工程開(kāi)工證。工程竣工后

46、，及時(shí)報(bào)請(qǐng)建立主管部門(mén)進(jìn)展建立工程綜合驗(yàn)收及建立工程規(guī)劃驗(yàn)收。五、申辦施工許可證1、施工許可證申辦*圍：在中華人民*國(guó)境內(nèi)從事各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政根底設(shè)施工程的施工，建立單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)依照本方法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建立行政主管部門(mén)以下簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在萬(wàn)元以下或者建筑面積在平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。2、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：建立局3、施工許可證辦理程序：1填寫(xiě)建筑工程施工許可證申請(qǐng)表，并領(lǐng)取辦

47、理建筑工程施工許可證必備資料清單。2提供以下必備資料：建立工程用地許可證；建立工程規(guī)劃許可證；拆遷許可證或施工現(xiàn)場(chǎng)是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書(shū)及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計(jì)；監(jiān)理合同或建立單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、平安監(jiān)視手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請(qǐng)表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單。3建立單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期；延期以?xún)纱螢橄蓿看尾怀^(guò)三個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期時(shí)限的，施工許可證自行作廢。4、辦理施工許可證：提交以下歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證： 一建立工程報(bào)建表；二建立單位資信證明可用復(fù)印件；三立項(xiàng)

48、批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可 證(可用復(fù)印件)；四施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；五建立工程試樁施工申報(bào)登記證可用復(fù)印件；六招標(biāo)申請(qǐng)表；七招標(biāo)公告；八招標(biāo)日程安排；九招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)方法；十投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)；十一投標(biāo)單位資格預(yù)審文件保存6個(gè)月； 十二答疑會(huì)紀(jì)要；十三投標(biāo)書(shū)；十四評(píng)委人員；十五開(kāi)標(biāo)記錄表；十六評(píng)委評(píng)分表及評(píng)分匯總表；十七評(píng)標(biāo)報(bào)告；十八中標(biāo)公示證明； 十九中標(biāo)通知書(shū)；二十施工合同或監(jiān)理合同； 二十一合同備案表；二十二施工許可申請(qǐng)表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系二十三市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書(shū)及收據(jù)；市建立管理收費(fèi)認(rèn)定表共2份 二十四平安和文明施工開(kāi)工驗(yàn)收合格證可用復(fù)印件第三章：工程建立階段工程建立階

49、段是將開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)活動(dòng)。施工階段的工作包括：1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；2、施工場(chǎng)地平整，到達(dá)施工條件；3、施工通道疏通，滿(mǎn)足施工運(yùn)輸條件；4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理；7、施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)；8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底； 10、編制工程進(jìn)度方案；11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；第四章：工程銷(xiāo)售階段一、領(lǐng)取預(yù)售許可證商品房銷(xiāo)售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建立中

50、的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工程交付使用證。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)展商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)展商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交以下證件復(fù)印件及資料：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、有建立工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體構(gòu)造的全部；小高層建筑完成主體構(gòu)造的三分之二；高層建筑完成主體構(gòu)造的二分之一。4、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；5、工程施工合同；6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用