昆山小戶型市場調(diào)查

1、.：.；個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城中案 名長江酒店公寓開發(fā)商/代理上海結(jié)繩紀(jì)事企業(yè)開展昆山分公司/上海結(jié)繩紀(jì)事咨詢樓盤地址昆山市人民路89號(原利瑪商場樓上加蓋)樓57503773、57503833管理公司開發(fā)商本人的物業(yè)管理公司2.5元/平方米月總建筑面積20000平方米總套數(shù)352套，30多戶/層(5-15F)目的客戶群投資客上海、浙江、外商等產(chǎn)品類型小戶型產(chǎn)權(quán)式精裝修酒店公寓下2.6米，上2.4米主力戶型面積36-50平方米，5.05米的層高銷售價(jià)錢10400元/平方米均價(jià)租金價(jià)錢2000-4000元不等銷售情況一期200多套曾經(jīng)銷售終了、二期100套8月

2、開盤，7F以上南面已售完，北面還有余套。工程進(jìn)度原老利瑪商城根底上加蓋至15層目前已快開工，07年上半年交付，8月樣板房推出。配 套 設(shè) 施一至四層為大型商場配套，酒店設(shè)大堂，公寓配三菱電梯4臺東面上去，四層為停車場。由于樓盤地處市中心，周圍已有成熟的配套，所以公寓根本沒有配套。裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)裝修規(guī)范在800-900元/平方米：房間含地板和吊頂，空調(diào)1.5匹二臺，衛(wèi)生間硬裝修，廚房里有電磁爐、熱火器、廚柜、油煙機(jī)。寬帶網(wǎng)絡(luò)接口，樓宇對講系統(tǒng)及家庭防盜系統(tǒng)。3、房屋產(chǎn)權(quán)為70年1996年的土地，物業(yè)可以替業(yè)主代租房屋。4、按揭：7成20年建行按揭。個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城北案 名

3、濱江麗景開發(fā)商/代理昆山美欣置業(yè)樓盤地址昆山市昆太路738號樓盤57782248、57767000管理公司開發(fā)商本人做物管物管費(fèi)1.5元/米總建筑面積87000平米總套數(shù)480套其中小戶型220戶左右還有6套目的客戶群昆山本地高收入者、投資客較少產(chǎn)品類型酒店公寓、小高層、商鋪、多層。酒店公寓可5年包租，以房價(jià)的稅前8%為報(bào)答，第一年的租金可直接沖抵房款主力戶型面積40-72平米銷售價(jià)錢3938元/底層價(jià)，每上一層加50元/米租金價(jià)錢1500-1800元銷售情況04.12開盤，銷售60%左右工程進(jìn)度小高層已結(jié)頂06.6交付配 套 設(shè) 施會(huì)所活動(dòng)室、臺球室、乒乓室、網(wǎng)球場裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

4、裝修規(guī)范：硬裝修，只配備櫥柜、立式臉盆、淋浴房、防盜門。按揭：6成20年個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城西案 名國際上湖開發(fā)商/代理華燁置業(yè)/龍行地產(chǎn)樓盤地址陽澄湖旅游度假區(qū)樓理公司香港戴德梁行之專業(yè)酒店品牌寶曼酒店運(yùn)營管理總建筑面積29000平方米總套數(shù)酒店式公寓共500套左右目的客戶群投資客戶(以上海、蘇州、溫州、臺商為主)產(chǎn)品類型酒店式公寓還有12套和商鋪主力戶型面積40-100平方米，層高3.35米銷售價(jià)錢11000元/平方米租金價(jià)錢十年返租，稅前8%報(bào)答銷售情況04.11.28號開盤，已銷80%左右工程進(jìn)度樁基，06.3.31交付配 套 設(shè) 施周邊配套：樓盤

5、處于陽澄湖度假區(qū)內(nèi)，旁邊有旅游主題公園、大上海高爾夫球場，美食一條街為依托。小區(qū)配套：公寓內(nèi)有停車場，有安康、休閑、商務(wù)會(huì)所。運(yùn)用奧的斯電梯裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)按五星規(guī)范裝修。7成按揭，10年返租，8%返租稅前， 例：房屋總價(jià)50萬，十年租金8%即40萬，前四年租金簽約立刻抵充房 款即16萬，合同價(jià)為34萬，首付30%10.2萬，業(yè)主可以享用酒店提供的9.2萬十年免息貸款，推算出首付即1萬就可簽約。3、產(chǎn)權(quán)70年。個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城東案 名東方華庭開發(fā)商/代理昆山中源房地產(chǎn)開發(fā)樓盤地址前進(jìn)路與青陽路交匯處樓盤57721666、57721818管理公司香港招商局物業(yè)總建筑面積12

6、8000平米總套數(shù)1100戶左右目的客戶群上海、溫州投資客、白領(lǐng)產(chǎn)品類型國際公寓、小高層、國際寫字樓、商鋪主力戶型面積精裝修國際公寓29-65平米銷售價(jià)錢均價(jià)4800-5000元/平米租金價(jià)錢一期三室一廳精裝修4500-5000元/月銷售情況二期5月2號開盤但至今未對外正式銷售工程進(jìn)度開場打樁06年底完工配 套 設(shè) 施健身房、游泳池、健身設(shè)備、中心廣場、會(huì)所配套裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)1、國際公寓為精裝修房，其他為毛坯房2、按揭：7成20年光大、商行個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城中案 名泊仕開發(fā)商/代理昆山力高房地產(chǎn)開發(fā)樓盤地址樾河大橋東面樓理公司江蘇愛濤物業(yè)管理

7、公司1.8元/平方米月總建筑面積40000多方總套數(shù)466套目的客戶群昆山市民、投資客戶上海、蘇州、浙江產(chǎn)品類型小戶型公寓(8幢)主力戶型面積40-50平方米銷售價(jià)錢4500元/平方米毛坯均價(jià)，目前市場價(jià)4700-4800元/平米租金價(jià)錢1500元/月(毛坯)，精裝修的可以租到2000元/月銷售情況04、8月開盤，目前售完工程進(jìn)度已現(xiàn)房，進(jìn)入內(nèi)裝修階段，05年5月交付運(yùn)用，業(yè)主可以自在選擇裝修。配 套 設(shè) 施小區(qū)配套：有會(huì)所根本配套，小區(qū)為半敞開式公寓，有保安24小時(shí)巡查，憑卡入電梯，每層2部電梯。裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)1、菜單式裝修：可選擇裝修本錢25000元/套。2、產(chǎn)權(quán)70年。3、6

8、、7成建行按揭。個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城北案 名溫莎堡假日酒店開發(fā)商/代理昆山溫莎堡假日廣場樓盤地址北門路388號樓理公司2.0元/平方米月總建筑面積20000總套數(shù)180套目的客戶群投資客戶產(chǎn)品類型酒店式公寓主力戶型面積71.72平方米銷售價(jià)錢當(dāng)時(shí)價(jià)錢為4500均價(jià)，目前價(jià)錢在5200元/平方米租金價(jià)錢1600元/月協(xié)議價(jià)銷售情況銷售終了工程進(jìn)度曾經(jīng)交付運(yùn)用配 套 設(shè) 施東芝電梯2臺、大堂、桑拿浴場、健身房、咖啡吧、茶吧裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)1、裝修軟件配套業(yè)主要出15000元/套，目前曾經(jīng)有100戶業(yè)主和酒店簽定協(xié)議。2、70年。個(gè) 案 調(diào) 查 分 析

9、 表城中案 名雍景灣南苑開發(fā)商/代理中茵置業(yè)樓盤地址柏廬路和朝陽路交叉口樓理公司上海亞新物業(yè)公司(2元/平方米)，25元/平米公共維修基金費(fèi)總建筑面積30萬方總套數(shù)120套小戶型公寓目的客戶群上海、浙江投資客、臺商、昆山當(dāng)?shù)赝顿Y客產(chǎn)品類型多層、小高層、小戶型公寓主力戶型面積50-65平方米得房率70%銷售價(jià)錢5400元/平方米均價(jià)租金價(jià)錢1800-2500元/月銷售情況04年12月20日開盤，根本售完工程進(jìn)度曾經(jīng)結(jié)頂，2005年底交付運(yùn)用配 套 設(shè) 施小區(qū)配套：大堂、西門子電梯二臺、公共會(huì)所、游泳池、幼兒園、中心公園、可視、紅外線防備系統(tǒng)。周邊配套：有百潤發(fā)超市、

10、米蘿咖啡、嘬嘬KTV、在水一方足浴。裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)精裝修800元/平方米：房間實(shí)木復(fù)合地板，名牌衛(wèi)浴，廚房組合柜，洗衣機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、電視機(jī)柜、微波爐、雙人床、衣柜、沙發(fā)、桌椅。產(chǎn)權(quán)70年。6成按揭(工行、中行)個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城北案 名紐約之星開發(fā)商/代理昆山中仁房地產(chǎn)開發(fā)樓盤地址北門路和蕭林路交叉口樓理公司總建筑面積總套數(shù)348套目的客戶群昆山市民、投資客戶產(chǎn)品類型酒店式公寓主力戶型面積40-80平方米銷售價(jià)錢5500元/平方米租金價(jià)錢3000銷售情況2005年6月開盤工程進(jìn)度3層配 套 設(shè) 施8A智能化系統(tǒng)、紐約風(fēng)情大堂、商務(wù)中心、休

11、閑茶吧、空中花園露天休閑咖啡座、健身房裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)4星級酒店裝修規(guī)范個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城西案 名前進(jìn)錄開發(fā)商/代理星海營造房地產(chǎn)開發(fā)樓盤地址前進(jìn)西路東段商業(yè)街樓理公司星海物業(yè)管理總建筑面積57000平方米總套數(shù)162套酒店式公寓目的客戶群昆山市民、投資客戶上海、蘇州、溫州產(chǎn)品類型多層、小高層、寫字樓、商鋪、雙拼、酒店式公寓主力戶型面積40-55平方米東西向銷售價(jià)錢5300元/平方米均價(jià)5500現(xiàn)租金價(jià)錢1800-2200銷售情況05年2月開場銷售至今已銷95%工程進(jìn)度酒店式公寓已封頂開場裝潢，06.4前交付配 套 設(shè) 施內(nèi)部配套：大堂、會(huì)所、網(wǎng)

12、球場。周邊配套：玉山醫(yī)院、玉山廣場、歐尚超市、沃爾瑪超市、超華建材城星海灣洗浴中心、玉峰實(shí)驗(yàn)小學(xué)、昆山中學(xué)。裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)1、精裝修、裝修本錢800-900元/平方米TOTO潔具、AUPO浴霸、LG空調(diào)、墻面立邦漆、圣象地板、阿里斯頓電熱水器、實(shí)木家具、品牌洗衣機(jī)、品牌冰箱、25寸品牌彩電、帥康油煙機(jī)、櫥柜、電磁爐、升降晾衣架、組合衣柜，奧迪斯電梯兩部。2、防盜系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)、家居防盜聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、家電智能遙控系統(tǒng)、住戶信息接納系統(tǒng)、紅外線報(bào)警、煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)、重要通道攝像功能3、7成20年按揭。個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城東案 名騰龍閣開發(fā)商/代理浙江富瑞樓盤地址前進(jìn)路1063

13、樓盤57723636管理公司第一太平戴維斯 5元/月總建筑面積8000總套數(shù)104目的客戶群本地客戶9成，年齡在30以上產(chǎn)品類型酒店式公寓主力戶型面積40銷售價(jià)錢開盤7750，目前7900租金價(jià)錢2600元/月銷售情況剩余8套左右工程進(jìn)度在內(nèi)部裝修配 套 設(shè) 施銀行，超市，咖啡店，會(huì)所，健身房，棋牌室等裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)4星級酒店裝修規(guī)范 產(chǎn)權(quán)40年個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城西案 名克拉水城開發(fā)商/代理昆山海之舟房地產(chǎn)開發(fā)樓盤地址陽澄湖畔樓盤57899286/57572979邢書琴50589997管理公司總建筑面積500畝總套數(shù)二期80套目的客戶群臺商、企業(yè)高管、浙江、上海投資客產(chǎn)品

14、類型酒店式公寓主力戶型面積60-71平米銷售價(jià)錢45萬左右每套租金價(jià)錢酒店價(jià)錢420-580元/天、一次性返租稅前8-10%報(bào)答銷售情況于05年3月開場預(yù)定，預(yù)付定金2000元可抵房款5000元，05年5月底正式售賣已預(yù)訂10套左右工程進(jìn)度一期06年4月交付配 套 設(shè) 施大上海威尼斯度假村、高爾夫球場、森林公園、體育中心、國際會(huì)議中心、大學(xué)城、酒店配套(餐廳、健身房、文娛設(shè)備)裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)四星級酒店裝修規(guī)范70年產(chǎn)權(quán)按揭7成20年個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城北案 名都市現(xiàn)代城開發(fā)商/代理昆山新昆達(dá)房地產(chǎn)/代言人地產(chǎn)行銷樓盤地址長江北路218號樓575

15、78515管理公司金鄉(xiāng)鄰物業(yè)管理總建筑面積14萬平方米總套數(shù)19層，共144套目的客戶群工業(yè)區(qū)投資客，外商、上?？蛻舢a(chǎn)品類型酒店式公寓長江花園二期主力戶型面積主力戶型50-60平方米，頂層為復(fù)式房，層高2.8米銷售價(jià)錢4400元左右/平方米，1F商鋪估計(jì)10000元/平方米租金價(jià)錢2000-2500元左右/平方米銷售情況一期03年開盤，陸續(xù)推出至今根本銷完工程進(jìn)度目前全面封頂，05年12月底交付配 套 設(shè) 施小區(qū)配套：會(huì)所、中心花園、兒童樂園、健身房，超市、游泳館、網(wǎng)球場，公寓里配西格瑪電梯。 周邊配套：易初愛蓮大賣場，生態(tài)公園，裕園實(shí)驗(yàn)學(xué)校，菜場，醫(yī)院，商業(yè)街，銀行等。綠化率46%裝修情況裝

16、修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)1、裝修規(guī)范1萬左右/套：房間含復(fù)合地板和吊頂，衛(wèi)生間硬裝修，廚房里有電磁爐、熱火器、廚柜、油煙機(jī)。2、房屋產(chǎn)權(quán)70年。3、6-7成按揭男至60歲，女至55歲。個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城南案 名吉田國際廣場獨(dú)身公寓開發(fā)商/代理吉田建立開發(fā)昆山/杭州飛揚(yáng)廣告樓盤地址柏廬南路西側(cè)、中華園路南側(cè)樓理公司管理公司未定，物管收費(fèi)未定總建筑面積23000方左右總套數(shù)338套小戶型公寓目的客戶群臺商、外商、上海、浙江投資客、昆山當(dāng)?shù)赝顿Y客產(chǎn)品類型高層、小戶型公寓主力戶型面積45-72平方米得房率6570%銷售價(jià)錢5800元/平方米北均價(jià)；6000元/平方米南均

17、價(jià)租金價(jià)錢該樓盤尚未開場租賃銷售情況05年4月28日開盤，實(shí)施銷控，逐漸推出工程進(jìn)度獨(dú)身公寓27層，曾經(jīng)結(jié)頂，2007年交付運(yùn)用配 套 設(shè) 施大廈配套：大堂、電梯三臺、公共會(huì)所、裙房商鋪未定業(yè)態(tài)、便利店、安防監(jiān)控系統(tǒng)。周邊配套：樓盤設(shè)置有大型會(huì)所，但該樓盤總體量到達(dá)70萬方，就獨(dú)身公寓而言，實(shí)施分流進(jìn)出，目前規(guī)劃中，其會(huì)所不對獨(dú)身公寓用戶開放。裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)采用復(fù)合地板，和成衛(wèi)浴，廚房組合柜億田，配置油煙機(jī)，簡單吊頂，預(yù)留空調(diào)出風(fēng)口未定能否一致安裝。產(chǎn)權(quán)70年。7成按揭(工行、農(nóng)行、交行)個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城北案 名優(yōu)秀開發(fā)商/代理振華房產(chǎn)/宏大房產(chǎn)樓盤地址北門路樓盤577

18、37339管理公司未定總建筑面積總套數(shù)400套左右目的客戶群單生人群產(chǎn)品類型純小戶型主力戶型面積30-50銷售價(jià)錢未定租金價(jià)錢銷售情況未開盤工程進(jìn)度平整配 套 設(shè) 施北門路商業(yè)街，城北小學(xué)，中學(xué)，銹峰中學(xué)，超市，裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)個(gè) 案 調(diào) 查 分 析 表城西案 名新城翡翠灣開發(fā)商/代理蘇州新城萬嘉樓盤地址馬鞍山路古城路交界處樓盤57576671管理公司本公司下屬物管公司總建筑面積24萬總套數(shù)2000其中小戶型60套不到目的客戶群本地文化高層及投資客情境生活社區(qū)產(chǎn)品類型花園洋房，多層，小高層主力戶型面積35-55銷售價(jià)錢3000租金價(jià)錢銷售情況已完工程進(jìn)度三，四層配 套 設(shè) 施陽澄湖，

19、森林公園，大學(xué)城等裝修情況裝修本錢、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)無裝修 70年綜合分析：這段時(shí)間經(jīng)過對蘇州，昆山及陸家和花橋當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)工程的調(diào)查走訪，發(fā)現(xiàn)昆山的酒店公寓及小戶型很多，但在酒店效力式公寓這一塊相仿甚少，只需國際尚湖和騰龍閣，另外與本工程比較接近的樓盤有優(yōu)秀、泊士、及10月份推出的新城翡翠灣小戶型，和本案最接近的應(yīng)該是優(yōu)秀了，但是由于目前該工程還沒有詳細(xì)的展開，所以了解的信息有限明年3，4月份開盤，約有400套左右，面積在30-50；此外在昆山的定山湖的曙光新城2500，周莊的水都美墅3600，新鎮(zhèn)的嘉禾花園3100，以及張浦的開心公寓2700也有20到100套不等的數(shù)量注：鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小戶型都是沒有裝修的。

20、可以看到目前房產(chǎn)市場上已有同類產(chǎn)品的存在，并且質(zhì)量參差不一，這為本樓盤的銷售制造了一定的難度。同時(shí)估計(jì)在明年3，4月份開盤的優(yōu)秀純小戶型也會(huì)對本案的銷售起到阻力。經(jīng)過對昆山樓盤的進(jìn)一步了解發(fā)現(xiàn)，昆山樓盤的價(jià)錢劃分有一個(gè)特點(diǎn)：樓盤的價(jià)錢并不是完全按照地域來化分的，而是以價(jià)錢及樓盤的質(zhì)量來綜合劃分的，在同一區(qū)域中不同質(zhì)量的樓盤相差近千元，因此一個(gè)樓盤只需做到配套齊全、價(jià)錢適中、質(zhì)量保證，就一定有本人的銷售市場。目前昆山高檔住宅的主要銷售對象為投資客、白領(lǐng)、高管。因此要實(shí)現(xiàn)銷售必需以他們的需求為方向，不僅要符合居住者的要求為他們提供高質(zhì)量的生活空間，也要符合投資客的需求消除他們對投資平安性、報(bào)答率、

21、方便性的顧慮，實(shí)現(xiàn)銷售。同時(shí)我們也看到，大部分客戶把酒店公寓與小戶型公寓相混淆，在這方面我們可以不要強(qiáng)力區(qū)分出，除此之外價(jià)錢問題依然是個(gè)比較敏感的問題，在昆山房產(chǎn)投資報(bào)答率相對較高，用一個(gè)較高的價(jià)錢去投資較小的樓盤對房產(chǎn)的升值空間客戶也會(huì)有所顧忌。由此以為本工程的出現(xiàn)填補(bǔ)了本區(qū)域及昆山房產(chǎn)市場高層小戶型樓盤的空白，滿足了一部分對一種全新的、高尚的生活方式的追求，但新的概念的提出在接受方面會(huì)有一個(gè)過程所以這也將是貫串銷售過程中一大難題。對于購房者來說，購買小戶型有幾個(gè)問題是比較留意的：一是車位能否充足，二是得房率，三是沒有陽臺，四是電梯問題，五是房型與朝向問題。另外，03年到04年期間，安亭的房

22、價(jià)的不斷攀升，帶動(dòng)了整個(gè)嘉定房產(chǎn)的整體上揚(yáng)；拒統(tǒng)計(jì)，04年安亭成交均價(jià)比03年的成交均價(jià)上漲了1610元/平方。漲幅到達(dá)49%，是04年上海上漲幅度最大的區(qū)域。05年上半年，安亭房價(jià)繼續(xù)上漲；我們分析其緣由：1：購房者對本區(qū)域的認(rèn)可2：樓盤質(zhì)量的不斷提升3：汽車城，F(xiàn)1賽場，城鎮(zhèn)改造產(chǎn)生的動(dòng)遷戶的本地消費(fèi)刺激著房價(jià)。4：更多的汽車企業(yè)入駐安亭，引導(dǎo)汽車人才的入駐，提高了本地的房產(chǎn)需求。以下提出幾個(gè)問題：1：在國家新政出臺后我們應(yīng)該看到安亭的一些問題，03年的時(shí)候澳麗映象的地塊就曾經(jīng)拿下，當(dāng)時(shí)的開發(fā)商的定位價(jià)錢是5500-6000的均價(jià)，在今年的10月15日開盤的時(shí)候打出的均價(jià)是5700元/平方，后因銷售問題，再次封盤，開發(fā)商公布的價(jià)錢是4706起價(jià)，前50名購房者8.5折優(yōu)惠。附安亭鎮(zhèn)根本情況 2： 同時(shí)我們將本區(qū)域分為三個(gè)版塊我們可以很好的區(qū)分出價(jià)錢階層，以兩個(gè)收費(fèi)站為分界點(diǎn)，安亭的均價(jià)在5000左右，兩個(gè)收費(fèi)站中間部分即本工程所在區(qū)域的住宅均價(jià)為3500-3600左右，過了花橋收費(fèi)站的價(jià)錢就是2500-2700之間了綠地除外，他主要的客戶群為上海的老年及近退休人士。三段價(jià)錢相差較大，但車程只需6公里不到的路程，摩托車的行車時(shí)間只需7分鐘左右。我們?nèi)缃裉岢鲑|(zhì)疑，目前花橋住宅樓盤只需白云家園和