重慶東原鴻恩寺項目營銷執(zhí)行細案_166頁_鼎合顧問

1、東原鴻恩寺項目營銷執(zhí)行細案-The detail of marketing execution鼎合顧問重慶CONTENTS目錄營銷戰(zhàn)略及策略 價值點梳理MARKETINGBREAKOUTPart Four客戶營銷策略客群鎖定總體客群營銷一期客群營銷計劃Part Three企業(yè)戰(zhàn)略目標、任務THE PORBLEM Part One項目競爭環(huán)境核心區(qū)競爭策略其他區(qū)競爭策略SWOT及競品Part Two營銷執(zhí)行要點MARKETING EXECUTIVEPart SixPlanning is a process of problem Finding Positioning and problem Re

2、solving.At First 首先 讓我們初步理解鴻恩寺項目營銷所承載的戰(zhàn)略目標東原鴻恩寺項目所承載的城市歷史使命江北區(qū)承載的歷史使命：重慶市重要的城市副中心、商務商貿中心、文化中心、交通樞紐鴻恩寺項目對大石壩的意義：鴻恩寺項目占據(jù)大石壩片區(qū)最為珍稀地段優(yōu)勢、景觀資源，亦是整個片區(qū)首個綜合體項目。項目的成功將直接帶動整個片區(qū)的快速發(fā)展，極大提升片區(qū)形象和價值。鴻恩寺項目，于重慶的意義：是重慶市主城中心區(qū)域幾乎絕版的資源條件極好的大規(guī)模土地；是重慶城市形象塑造的重點工程項目；是江北區(qū)的城市名片；是重慶最大市政公園鴻恩寺公園，不可分割的一部分；是實現(xiàn)重慶打造“森林重慶、暢通重慶，健康重慶，平安

3、重慶，宜居重慶”的重要項目之一！東原鴻恩寺項目所承載的企業(yè)戰(zhàn)略使命項目優(yōu)勢！江北核心板塊邊緣商圈配套優(yōu)勢交通條件優(yōu)越眾多品牌企業(yè)實力支撐區(qū)域優(yōu)勢！景觀資源豐富利好規(guī)劃已經(jīng)實施深厚的地區(qū)文化經(jīng)濟實力基礎強第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達鴻恩寺項目，于重慶東原的意義：鴻恩寺項目對重慶東原的品牌樹立起到至關重要的作用，并且能夠在5-8年內讓企業(yè)在重慶開發(fā)企業(yè)中占據(jù)舉足輕重的地位。鴻恩寺項目自身的資源條件及稀缺性決定了這是一個讓重慶萬眾矚目的項目，對于東原的品牌在重慶的快速升華起到關鍵作用。該地塊是江北區(qū)最后一塊城市核心區(qū)域同時擁有良好自然景觀的土地，地塊毗鄰鴻恩寺公園，距離觀音橋僅5分鐘車程，同時具有一定江景資源。項目

4、的打造，將成為東原在江北，在重慶的城市名片，鴻恩寺項目將成為重慶東原未來5-8年內區(qū)域影響力最大，利潤最豐厚的項目之一，肩負著企業(yè)發(fā)展的歷史使命。東原鴻恩寺項目所承載的企業(yè)戰(zhàn)略目標1、項目區(qū)位屬于重慶城市城市副中心，但周邊配套形象較差、周邊競爭激烈，容量相對有限，在區(qū)外市場輻射方面必須加強。2、時間緊迫，銷售壓力大，進度時間與鄰近項目接近。3、本項目除了要實現(xiàn)好的成功銷售外，還要實現(xiàn)多重目標，給項目提出的挑戰(zhàn)比較大。品牌影響將東原的品牌影響力提升一個臺階，深化企業(yè)形象，確立東原在重慶消費客群中的的號召力、精神感召力。現(xiàn)金流銷售絕對成功，以較合理的價格實現(xiàn)快速銷售。年底實現(xiàn)銷售額4.5億元，一期

5、1-4號樓（包括商業(yè)）。合理利潤在保障銷售的前提下，獲取合理利潤。CONTENTS目錄營銷戰(zhàn)略及策略 價值點梳理MARKETINGBREAKOUTPart Four客戶營銷策略客群鎖定總體客群營銷一期客群營銷計劃Part Three企業(yè)戰(zhàn)略目標、任務THE PORBLEM Part One項目競爭環(huán)境核心區(qū)競爭策略其他區(qū)競爭策略SWOT及競品Part Two營銷執(zhí)行要點MARKETING EXECUTIVEPart Six營銷環(huán)境研判（周邊核心競爭區(qū)域） 一、2010年整體環(huán)境：容量巨大，競爭激烈，市場逐步理性根據(jù)已知競爭項目的供應數(shù)據(jù)推算，目前整個區(qū)域未來潛在供應面積在355萬平米左右，項目

6、未來競爭壓力較大。二、同質化競爭激烈，產(chǎn)品（區(qū)內市場）：整體區(qū)內市場產(chǎn)品區(qū)間為：40-90平米之間，為區(qū)內高層產(chǎn)品主流戶型；三、最主要競爭對手：區(qū)內：首創(chuàng)大石壩項目、華潤項目、保利鴻恩寺項目四、競爭環(huán)境：區(qū)內競爭項目偏緊湊，價格與本案差異不會太大，低總價產(chǎn)品和小戶型相對較多。板塊項目動態(tài)項目名稱總體量 （萬平米）已開發(fā)體量（萬平米）剩余體量（萬平米）建筑風格容積率主力戶型大石壩-洪恩寺板塊 已發(fā)售中凱翠海朗園16.88.28.6現(xiàn)代372-119未發(fā)售保利項目12501252.1東原地塊10001004.28通用廠地塊600603.32國興北岸江山1020102現(xiàn)代3.67首創(chuàng)地塊800803

7、.5五礦項目2000200光華可樂小鎮(zhèn)50050現(xiàn)代40-130中凱地塊9.709.70.7華潤前衛(wèi)廠66066現(xiàn)代3.9項目核心競爭區(qū)域為鴻恩寺大石壩板塊，板塊未來潛在供應量約801萬方，產(chǎn)品供應以高層為絕對主力，2-5年內高層產(chǎn)品將有大體量投放市場，且都以普通高層產(chǎn)品為主，本項目如何走向差異化競爭，找到屬于東原項目的藍海，至關重要。本案核心競爭區(qū)域營銷環(huán)境研判（一期啟動期直接競爭項目）競爭類型項目名稱后期入市時間潛在國興項目2011年潛在通用廠項目2010年10月潛在百富高爾夫后期地塊2011年潛在宏帆項目后期高層2011年潛在國奧項目二期2012年潛在保利鴻恩寺項目2010年8月潛在鵬潤

8、藍海（B區(qū)）2010年底潛在綠地南橋寺項目-潛在首創(chuàng)大石壩項目2010年9-11月潛在華潤大石壩項目2010年9-11月在售招商江灣城2010年6-8月在售長安錦繡城2010年5月在售財信TT公寓2010年6月在售觀府國際2010年4-5月保利鴻恩寺項目華潤大石壩項目首創(chuàng)大石壩項目通用廠地塊招商江灣城財信TT公寓長安錦繡城觀府國際直接競爭鵬潤藍海（B區(qū)）房型戶型面積()套數(shù)(戶)占比(%)二房二廳一衛(wèi)68-82179832.63三房二廳一衛(wèi)84-99127223.08101-126213538.74四房二廳一衛(wèi)115-1742945.33六房三廳二衛(wèi)183-190120.22合計5511100

9、.00華潤項目 戶型配比統(tǒng)計表東原項目一期 戶型配比統(tǒng)計表樓棟單配可變一房兩房小兩房中兩房2.5兩房小三房普通三房合計面積段 () 3545-47.756.359-61.6464-6874-80.4189.7697.2-戶數(shù)（戶）3666032454397962771501182994占比（%）12.2%20%8%14.6%27%9.3%5%3.9%100.0%本項目一期： 房型偏中小面積，從單配到三房，主力房型為可變一房、兩房，面積45-80平方米；無躍層戶型；華潤項目： 房型偏中大面積，無一房和單配，主力房型為兩房、三房，面積68-126平方米；有236套頂躍戶型。首創(chuàng)項目： 房型適中，無

10、一房和單配，主力房型為兩房、三房、面積區(qū)間55-120以上；三房亦分為緊湊型和舒適型。從兩個項目的戶型配比和主力面積段可以看出，其主要競爭房型集中在64-80平方米的兩房戶型及89平方米的小三房戶型中。首創(chuàng)項目 戶型配比統(tǒng)計表套數(shù)同房型中占比例總套數(shù)中占比例兩房55-65171339.12%20.51%65-75186142.50%22.29%75-8580518.38%9.64%三房90以下147737.19%17.69%90-105173043.57%20.72%105-12048812.29%5.84%120以上2766.95%3.31%營銷環(huán)境研判（次級競爭區(qū)域）除大石壩板塊外，相鄰板

11、塊中的南橋寺、冉家壩、觀音橋以及新牌坊板塊是本案的二級競爭區(qū)域，板塊內高層競爭產(chǎn)品相對較多；其次的大竹林、石馬河、大竹林、龍頭寺、人和以及金開板塊屬于三級競爭區(qū)域，此類板塊內的中高端物業(yè)較多，與本案產(chǎn)生競爭關系的產(chǎn)品相對較少。本項目規(guī)劃及一期推案情況一期推案樓棟用地面積()47682.98居住戶數(shù)2812 居住人數(shù)（3.2人/戶）9072 總建筑面積()288791.55商業(yè)建筑面積()14423.55配套建筑面積()1824.6地下車庫面積()53975.12地下建筑面積()53975.12 總停車位1431 容積率4.89 建筑密度29.88 綠化率32.55%本項目一期主推超高層及高層物

12、業(yè)，總建筑面積288791.55平方米，容積率4.89；其中項目首推1、3號樓，戶型面積相對緊湊，具備一定的性價比。區(qū)域第一大盤，城市綜合體；大型商業(yè)配套，自身配套齊；道路軌道交通便捷；城市副中心，觀音橋副商圈。區(qū)域內住宅項目較多，且市場競爭激烈；周邊商業(yè)檔次較低對整體形象有一定影響；一期住宅噪音干擾較大；一期住宅的景觀資源較少，相對競爭力。地塊內有市政廣場及學校規(guī)劃；區(qū)域未來發(fā)展前景看好；未來軌道交通將提升交通便捷性；板塊品牌開發(fā)企業(yè)進駐將共同帶動板塊的形象提升和居住品質；項目產(chǎn)品具備一定的差異化。在一定時期內，板塊內項目可能形成同時推案，市場容量經(jīng)受考驗；2010年樓市發(fā)展的不穩(wěn)定因素；客

13、群對區(qū)域的認知度有待檢驗；SWOT分析營銷問題、難點及關鍵點宏觀市場多變品牌影響力需加強區(qū)域處于發(fā)展中價格競爭激烈周邊環(huán)境較差外部配套缺乏蓄客時間短銷售壓力較大區(qū)域落后競爭惡劣如何加強輻射力時間緊迫目標多重客群鎖定定價迷局所有這些問題都需要營銷來解決開啟東原生活升華重慶生活東原是誰？CONTENTS目錄營銷戰(zhàn)略及策略 價值點梳理MARKETINGBREAKOUTPart Four客戶營銷策略客群鎖定總體客群營銷一期客群營銷計劃Part Three企業(yè)戰(zhàn)略目標、任務THE PORBLEM Part One項目競爭環(huán)境核心區(qū)競爭策略其他區(qū)競爭策略SWOT及競品Part Two營銷執(zhí)行要點MARKE

14、TING EXECUTIVEPart Six營銷是傳遞價值的過程Marketing is a Process of VALUE Passing那么何謂營銷？鴻恩寺項目客群輻射范圍根據(jù)項目所在區(qū)域輻射力界定營銷主要市場方向概述：鴻恩寺-大石壩板塊版塊，隸屬于江北區(qū)，有著良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境支撐，和較好的交通條件，是主城繁華區(qū)域沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)三區(qū)的中心；版塊內市政基礎設施較為完善，基礎配套逐年優(yōu)化；有著軌道交通及道路交通規(guī)劃優(yōu)勢，跨區(qū)能力和交通通達性將大為提升；版塊內消費市場潛力巨大，其輻射范圍將涵蓋周邊相鄰兩區(qū)及江北區(qū)中心版塊。 核心客戶： 區(qū)域內鴻恩寺-大石壩板塊及周邊相鄰區(qū)域輔助客戶

15、：沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)等主城區(qū)板塊游離客戶： 郊縣客戶、外省客戶整體客群定位之泛客營銷項目一期客戶描述初期客戶主要來自項目周邊的原住民及周邊企事業(yè)單位員工，傾向于首置和首改的物業(yè)，且對價格較為敏感。項目一期客戶描述按家庭生命周期可分為四類 單身備婚族 準婚姻狀態(tài)或結婚暫不準備有小孩 準備有小孩或準父母，青年之家 小孩在5歲以下的家庭三北區(qū)域為主的中端及中高端客戶，首置首改產(chǎn)品為主，注重項目地段和商業(yè)價值，對升值空間充滿信心。鴻恩寺項目目標客群分析（客群是誰）鴻恩寺項目客群置業(yè)需求生存狀態(tài)： 經(jīng)濟基礎 ：實力有限；但有穩(wěn)定的工作收入且處于事業(yè)上升期； 生活現(xiàn)狀 ：多與父母同住或者租房，沒有屬

16、于自己的居住空間； 家庭結構:成熟，事業(yè)較為穩(wěn)定，尋求更高品質的居住條件； 生命周期階段：單身、準婚姻狀態(tài)、結婚但沒孩子或孩子較小;事業(yè)觀：對事業(yè)有著強烈的追求感，喜歡有目的的闖蕩，贏得自己的一切。生活價值觀： 追求品牌效應，熱衷品牌消費； 注重生活品質，以享受型為主，不愿過高月供而低品質的生活； 精神壓力較大，私人時間少，渴求私人空間，緩解、釋放工作壓力。一、經(jīng)濟原則：由于經(jīng)濟約束，首付有限，同時又不希望月供過高而影響到自己的生活質量，追求 “高品質、低總價”。二、選址原則：基于現(xiàn)代城市人群工作與生活切換的關系可以依靠周圍軌道交通或者快速干道便利出（不強調工作與居住的物理位置屬性，突出心理位

17、置屬性）位置考慮近城不離城，周邊擁有較成熟配套。三、客群原則希望擁有和自己類似或者相同層次的鄰居。四、規(guī)劃原則追求有品質的居住環(huán)境，多公共交流景觀平臺；希望擁有可放松身心的的運動休閑會所；便利輕松的社區(qū)商業(yè)服務五、服務原則：希望擁有便利、簡單但系統(tǒng)的生活保障型物業(yè)服務模式。鴻恩寺項目目標客群分析（客群是誰）鴻恩寺項目客群5大置業(yè)原則鴻恩寺項目目標客群分析（客群是誰）鴻恩寺項目客群AIO量表分析Action活動事業(yè)成長期，業(yè)余時間較少，安排無規(guī)律夜生活較為豐富，追求品牌十分依賴網(wǎng)絡，喜歡有特點的讀物朋友圈較廣，隨波逐流，活動半徑大基本不在家吃飯，三餐在外Interest興趣喜歡新鮮事物，向往富足

18、安逸的生活，文化取向國際化穿戴較為講究，追求品牌，附庸高雅身份標識，愛面子，喜歡顯示品味及時行樂，生活隨意，不愿意受到束縛較為懶惰，喜歡干洗店，喜歡別人為自己打理一切Opinion觀點講求性價比，對產(chǎn)品創(chuàng)新接受度高在生活事業(yè)方面都希望得到認同依賴配套，較為看重產(chǎn)品品質和樓盤品牌注重小區(qū)能為自己的生活便利喜歡挑戰(zhàn)，喜歡接受新的事物鴻恩寺項目目標客群分析（客群是誰）鴻恩寺項目客群抽象：城市青年菁英 他們比較年青，大多在25-39歲之間，他們是社會的新生力量，他們對事業(yè)有著很強烈的打拼愿望，不希望落后于人。 他們在事業(yè)征途過程中，希望借助自己的力量能在社會中闖出屬于自己的空間，然后好好享受自己贏得的

19、一切。所以，我們定義我們的目標客群為：城市青年菁英Tags Young Generation人生需要闖我是精英敢闖贏天下創(chuàng)業(yè)青年白領技術人員自由職業(yè)者城市青年菁英靈魂屬性：敢闖敢拼 創(chuàng)新進取 積極樂觀 對未來充滿信心城市青年菁英Wednesday, July 20, 2022 東原金色海蓉項目營銷推廣方案 I have a dream城市青年菁英人生觀鴻恩寺項目目標客群分析（客群在哪）從案例客戶中探尋客戶來由A、工作居住都在大石壩的全日生活人群目標客群置業(yè)動機：首置（租房人群、家庭分裂人群）、首改目標客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件；改善居住環(huán)境目標客群核心屬性：江北區(qū)域情節(jié)濃厚營銷主攻方向：大

20、石壩及周邊片區(qū)已入住小區(qū)和出租率較大的小區(qū)鴻恩寺項目目標客群分析（客群在哪）“戀北情結”客戶的來源細解 A優(yōu)勢價值主張高品質較低總價B、工作在江北，居住不在江北的潛在遷入人群目標客群置業(yè)動機：首置為主目標客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、方便工作目標客群核心屬性：為了工作的更好,希望居住和工作能在一個地方營銷主攻方向：江北片區(qū)政府部門、企事業(yè)單位、寫字樓、 青田家私、海關、324醫(yī)院優(yōu)勢價值主張高品質較低總價C、工作不在江北，居住在江北的半日生活人群目標客群置業(yè)動機：首改為主目標客群置業(yè)目的：改善居住環(huán)境目標客群核心屬性：區(qū)域情節(jié)較為濃厚，并將江北作為自己居住的首選之地營銷主攻方向：江北片區(qū)已入

21、住小區(qū)和出租率較大的小區(qū)，觀音橋商圈、 周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園、政府機關優(yōu)勢價值主張高品質較低總價鴻恩寺項目目標客群分析（客群在哪）“戀北情結”客戶的來源細解 CD、工作居住都不在江北，因特殊原因和江北產(chǎn)生了關系目標客群置業(yè)動機：首置、首改（看中江北城市環(huán)境、投資潛力、交通便利）目標客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、提高居住品質目標客群核心屬性：工作地點或原居住地點靠近江北，對江北有較深的了解營銷主攻方向：北部城區(qū)寫字樓、商圈巡展、在售樓盤客戶攔截、拆遷集中點 （塔平、龍溪鎮(zhèn)、中醫(yī)院附近）、周邊區(qū)縣巡展、 優(yōu)勢價值主張交通便利低單價低總價小戶型高性價比鴻恩寺項目目標客群分析（客群在哪）“戀北情結”客戶以

22、外的其他客戶探尋鴻恩寺項目目標客戶的兩大誘因本案主力客群定位描述大石壩及周邊地區(qū)為主，渝北、北部新區(qū)為輔的25-39歲的青年人群，主要工作在大石壩片區(qū)和渝北、江北區(qū)域的政府及企事業(yè)單位。家庭結構為單身、準婚或結婚不久，事業(yè)積累期，時尚上進。 區(qū)域內市場：掃蕩江北城區(qū)域外市場：搶奪相鄰區(qū)鴻恩寺項目目標市場定位根據(jù)客戶購房誘因確定市場方向：安內納外區(qū)域內競爭策略：拔高項目形象，在單價無太大優(yōu)勢的情況下，強化高品質，通過品質上的絕對優(yōu)勢和合理的總價配合贏得區(qū)域內市場。區(qū)域外競爭策略：突出項目差異化產(chǎn)品形象，小戶型、較高性價比，配合區(qū)域交通便利、項目配套完善的價值點，結合東原品牌的號召力搶奪區(qū)域外客戶

23、。目錄營銷戰(zhàn)略及策略 價值點梳理MARKETINGBREAKOUTPart Four客戶營銷策略客群鎖定總體客群營銷一期客群營銷計劃Part Three企業(yè)戰(zhàn)略目標、任務THE PORBLEM Part One項目競爭環(huán)境核心區(qū)競爭策略其他區(qū)競爭策略SWOT及競品Part Two營銷執(zhí)行要點MARKETING EXECUTIVEPart Six營銷是傳遞價值的過程Marketing is a Process of VALUE Passing那么何謂營銷？精神感召城市會客廳精神感召重慶青年群體的精神感召之旅強化優(yōu)勢從客戶、競爭兩個角度，提取項目優(yōu)勢價值城市綜合體高品質，高性價比城市地標城市綜合體

24、區(qū)域發(fā)展前景軌道交通便捷大商業(yè)體配套稀有超高層住宅產(chǎn)品附加值地勢高，視野廣較低總價城市中合體產(chǎn)品附加值區(qū)域發(fā)展前景軌道交通便捷從客戶角度強化地勢高，視野廣稀有超高層住宅大商業(yè)體配套較低總價從競爭角度強化加分項加分項強化優(yōu)勢項目優(yōu)勢價值以“創(chuàng)新”為靈魂，新品牌、新低總價高性價產(chǎn)品,切合“城市青年菁英”客群屬性，藉此提煉營銷定位與推廣主題引爆大石壩產(chǎn)品升級屬于你的東原，屬于你的城市東原有家，萬心放下創(chuàng)新空間，驚訝的贈送東原鴻恩寺項目 重慶青年夢想生活主場在屬于你的領地，放飛贏得天下的夢想細節(jié)40個，幸福100分120%得房率強化優(yōu)勢針對項目優(yōu)勢價值，進行強化營銷推廣強化品牌品牌專案推廣路牌出街房交

25、會亮相企業(yè)圖片展業(yè)內新聞發(fā)布物業(yè)見面會讓客戶真正認可品牌技巧：讓業(yè)內人士幫助傳播強化生活居家專案推廣新聞發(fā)布概念導入便捷家居方案介紹手冊電子樓書精裝樣板間專門講解員體驗式營銷現(xiàn)場解讀讓客戶真正接受產(chǎn)品品質技巧：體驗式營銷強化性價區(qū)域差異推廣大石壩區(qū)域突出高品質，避免低單價競爭大江北區(qū)域突出產(chǎn)品差異和高性價比，搶奪客戶拔高形象突出品質定價策略：以實得面積和低總價PK主要對手銷售面積及總價：技巧：在區(qū)內趨近；在區(qū)外略低強化優(yōu)勢為項目優(yōu)勢價值點構建價值體系，并進行動態(tài)的價值傳播性價比創(chuàng)新戶型較低總價配套附加值東原產(chǎn)品品牌品牌團隊創(chuàng)新布局綜合形象大商業(yè)優(yōu)質住宅東原物業(yè)品牌動態(tài)價值針對不同的營銷受眾，動

26、態(tài)傳播并強化不同的項目價值東原品牌文化重慶開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品品質追求區(qū)域發(fā)展前景產(chǎn)品品質投資價值東原品牌文化人性化服務青年精神產(chǎn)品品質動態(tài)價值針對目標客戶不同的誘因，動態(tài)傳播并強化不同的項目價值性價比、產(chǎn)品創(chuàng)新及物業(yè)管理區(qū)域前景、性價比、物業(yè)管理、居住環(huán)境品牌、產(chǎn)品附加值、交通區(qū)域發(fā)展、交通、小戶低總價、配套區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)品、升值潛力性價比、產(chǎn)品、物業(yè)性價比、區(qū)域發(fā)展、升值潛力動態(tài)價值針對意向客戶不同的購買周期，動態(tài)傳播并強化不同的項目價值人性化服務/獎勵措施產(chǎn)品特性/物業(yè)管理/項目配套/升值潛力/優(yōu)惠政策物業(yè)服務/激勵措施/東原VIP群東原品牌/開發(fā)理念/產(chǎn)品特性/項目配套/投資價值動態(tài)價值通過組織

27、保障確保實現(xiàn)價值動態(tài)傳播，真正做到精準營銷品質監(jiān)督管理溫馨速遞客戶滿意度業(yè)內人士參觀接待企業(yè)理念講解展示樣板間專門講解員動態(tài)價值通過整合傳播實現(xiàn)價值動態(tài)傳播：廣泛的價值接觸點，實現(xiàn)精準營銷高性價比產(chǎn)品東原品牌整合營銷高性價比附加值創(chuàng)新戶型較低總價報紙戶外宣傳置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講解網(wǎng)站宣傳樓書、DM及客戶通訊等現(xiàn)場體驗房地產(chǎn)雜志評論人性化設計精品住宅報紙、軟文訴求現(xiàn)場體驗網(wǎng)站宣傳戶外宣傳東原物業(yè)品牌品牌團隊東原產(chǎn)品品牌客戶活動房地產(chǎn)行業(yè)論壇VIP群體品牌集成升值理念置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講解樓書、DM及客戶通訊等品質住宅解決方案客戶類型說辭價值點意向客戶東原品牌、開發(fā)理念、產(chǎn)品特性、投資價值準客戶產(chǎn)品特

28、性、物業(yè)管理、項目配套、升值潛力成交客戶物業(yè)服務、激勵政策、VIP答謝忠誠客戶人性化服務、獎勵措施不同的接待流程動態(tài)價值通過流程區(qū)分、銷售道具的精細化實現(xiàn)價值動態(tài)傳播，實現(xiàn)精準營銷不同的銷售道具不同的銷售說辭對參觀人群的專門接待組：從置業(yè)顧問中每天輪班的形式,指派兩名置業(yè)顧問，對業(yè)內人士等非意向客戶型的來訪受眾進行接待，描述東原重慶開發(fā)戰(zhàn)略、東原經(jīng)典圖片展、南濱路和鴻恩寺等項目的互動參觀。東原重慶10年白皮書-業(yè)內人士城市青年菁英創(chuàng)業(yè)大賽東原VIP會員手冊項目樓書-意向客戶鴻恩寺項目注定成為明星項目，吸引的關注人群絕不僅僅是潛在客戶，還有多種重要的營銷受眾鴻恩寺項目的精準營銷依據(jù)目標客群及營銷

29、受眾的細解：鴻恩寺項目的精準營銷依據(jù)初級接觸層面的關注人群的不同類型，進行差異傳播鴻恩寺項目的精準營銷依據(jù)意向客群的客戶購房生命周期，進行分階段差異傳播東原電影節(jié)/新春答謝會/定期問候內部認購/預約看房體驗/節(jié)日問候/交流互動節(jié)日出游/VIP客戶活動/東原物業(yè)見面會VIP會員招募/產(chǎn)品發(fā)布會/渠道巡展/定點拜訪鴻恩寺項目的市場互動區(qū)域互動、項目互動、受眾互動，激活和放大市場效應區(qū)域互動：區(qū)內、區(qū)外、外埠市場的互動項目互動：鴻恩寺項目與南濱路項目的市場互動受眾互動：潛在客群與其他關注人群的互動渝外老業(yè)主購房周巡展外地銷售中心聯(lián)動短信活動渠道聯(lián)合參觀接待客戶互動接待聯(lián)合推廣聯(lián)合巡展東原圖片展示項目

30、品鑒會VIP客戶平臺互動聯(lián)誼活動巡展產(chǎn)品推介會外賣場接待渠道出擊專業(yè)行銷團隊；專屬大客戶經(jīng)理；分類渠道策略專業(yè)行銷團隊，分區(qū)域掃描客戶；專屬大客戶經(jīng)理直銷談判點對點式銷售說辭、銷售道具；分點布控，點對點巡展，精準出擊目標；專項產(chǎn)品發(fā)布會；客戶資源整合； 活動貫穿高頻度的渠道活動、客戶活動、推廣活動貫穿項目營銷始終，加速認知、把穩(wěn)客戶、摸底價格精細管理 贏在執(zhí)行運用營銷績效管理的思想，提高精細化，保障執(zhí)行力營銷績效客戶價值總營銷成本銷售收入總營銷成本=營銷回報率 =來電來訪客戶數(shù)（有效客戶）總營銷成本重復購買率 /推薦銷售率 /衍生消費率 =一來電來訪客戶數(shù)成交客戶數(shù)銷售成交率 =二三策劃推廣績

31、效管理銷售執(zhí)行績效管理客戶服務和滿意度維護績效管理營銷績效管理=重復購買客戶數(shù) / 推薦銷售客戶數(shù) /衍生消費客戶數(shù)成交客戶數(shù)精細管理 贏在執(zhí)行聯(lián)合東原成熟的管理體系和我司的品質管理線，有效提升營銷績效，跑贏時間營銷策略總結五大營銷策略、六大關鍵點解決項目難點和問題宏觀市場多變品牌認知區(qū)域熱度增強價格競爭激烈周邊環(huán)境較差外部配套缺乏蓄客時間較短市場的不穩(wěn)定區(qū)域發(fā)展競爭惡劣輻射力加強時間緊迫目標多重創(chuàng)新比拼定價迷局如何解決？1、精準定位客戶，選準市場方向，把握客戶的動機、障礙。2、強化項目優(yōu)勢價值，差異定位，擺脫價格戰(zhàn)漩渦，樹立高品質形象，既占有區(qū)內，又實現(xiàn)跳出。3、以切實的渠道拓展主動出擊，配

32、合客戶效果好的大量活動執(zhí)行，同時實現(xiàn)對區(qū)內和區(qū)外市場的有效占領。4、專門制定品牌推廣專案和產(chǎn)品推廣專案，強化重慶對東原品牌和精品住宅的認知，真正樹立品質競爭優(yōu)勢。5、充分注重對營銷受眾的關懷，精細化的客戶滿意度執(zhí)行，實現(xiàn)東原品牌落地與對青年群體的精神感召。6、用強大的執(zhí)行力、精細化的營銷管理，保障緊迫時間下的開盤成功。目錄營銷戰(zhàn)略及策略 價值點梳理MARKETINGBREAKOUTPart Four客戶營銷策略客群鎖定總體客群營銷一期客群營銷計劃Part Three企業(yè)戰(zhàn)略目標、任務THE PORBLEM Part One項目競爭環(huán)境核心區(qū)競爭策略其他區(qū)競爭策略SWOT及競品Part Two營

33、銷執(zhí)行要點MARKETING EXECUTIVEPart Six營銷執(zhí)行*目錄節(jié)點控制推售策略價格策略蓄客方案渠道計劃活動鋪排包裝體系營銷費用營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行節(jié)點控制東原鴻恩寺項目開盤前關鍵營銷節(jié)點控制圖營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行節(jié)點控制3-12月營銷執(zhí)行工作分期總控圖營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/推售策略項目推售控制思路根據(jù)工程進度配合和銷售任務目標。鼎合建議推售策略為：1、利用超高層稀缺物業(yè)高調入市，以較高性價比沖擊并引爆市場；2、在推盤過程中，將資源較好的房子與稍差的房子搭配銷售，避免后期產(chǎn)品出現(xiàn)單極分化；3、后期推案中，分組團分棟少量快速加推，有效把控產(chǎn)品銷售節(jié)奏，追求最佳利潤；階段樓棟產(chǎn)品

34、類型套數(shù)一階段1號樓超高層預計9月25日推出二階段3號樓（含部分商業(yè)）高層預計10月底推出商業(yè)11月初左右推出三階段2號樓超高層預計12月底加推1階段2階段3階段部分臨街商鋪營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/推售策略東原鴻恩寺項目2010年推售排期項目2010年開盤共分兩個階段（加一個補充階段）進行推售，銷售周期為2.5-3.5個月；計劃套內銷售單價為8000元/平方米，預計成交額4.5個億（含商業(yè)）。2010年產(chǎn)品推售策略為高調入市、快速銷售。1、我們根據(jù)環(huán)境、交通、配套、規(guī)劃、戶型景觀、設備、物業(yè)等多方面因素，同時針對項目在市場內的主要競爭項目進行科學詳盡的權重分析，得出市場參考價格；7500-8

35、000元/平方米商業(yè)均價35000-40000元/平方米營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/價格策略銷售均價評定參考潛在項目：龍湖體育公園項目、鵬潤藍海后期、保利鴻恩寺參考二手項目：東海岸、招商江灣城、光華觀府國際營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/蓄客方案蓄客模式：利用行銷手段及項目VIP卡同時進行蓄客和客戶篩選營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/蓄客方案蓄客執(zhí)行方案排期營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/媒介整合項目媒介整合示意圖主題電影周/音樂周拉斯維加斯狂歡夜招商銀行VIP客戶專場由您創(chuàng)造歡樂業(yè)主對對碰家-中秋東原業(yè)主聯(lián)誼會圣誕舞會媒介整合線上營銷線下營銷活動a項目所在片區(qū)已入住的重點小區(qū)e中高檔消費場所b外賣場f電影廣告c

36、小型客戶說明會g短信廣告d各類渠道營銷h鼎合客戶數(shù)據(jù)庫戶外此媒體成本最低，形象好。建議在目標客戶群所在重點區(qū)域（人和高速、渝澳橋頭、新牌坊、紅石路）各投放1塊長期戶外，為期一年。在西城、渝中區(qū)、江北區(qū)投放短期戶外打包為期1個月報媒重慶房地產(chǎn)投放主流媒體，以晨報為尊，晚報、商報、時報效果其次網(wǎng)絡目標客群日常生活頻繁接觸點，以搜房網(wǎng)效果最佳、新浪網(wǎng)房地產(chǎn)版塊其次電視營銷目標客群適用營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/線上推廣線下推廣總體思路整體思路：壹、第一階段主要依靠戶外，配合少量報媒建立項目形象；貳、第二階段主要以報媒及戶外為主，網(wǎng)絡為輔建立項目整體形象；叁、第三階段主要以報媒及戶外為主、網(wǎng)絡及廣播為輔

37、；主要媒體：戶外、報媒、網(wǎng)絡輔助媒體：電臺廣播線上營銷戶外此媒體千人成本最低，形象好。建議在目標客戶群所在重點區(qū)域（人和高速、渝澳橋頭、新牌坊）各投放1塊長期戶外，為期一年。在西城、渝中區(qū)、江北區(qū)投放短期戶外打包為期2個月報媒重慶房地產(chǎn)投放主流媒體，以晨報為尊，晚報、商報、時報效果其次網(wǎng)絡目標客群日常生活頻繁接觸點，以搜房網(wǎng)效果最佳、新浪網(wǎng)房地產(chǎn)版塊其次電視營銷可考慮部分移動有線電視營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/線上推廣1戶外布點建議長期短期營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/線上推廣2報媒投放建議內容媒體作用描述鼎合建議1重慶晨報輻射最廣,效果最好主選2重慶晚報價格較低，整體效果一般備選3重慶商報整體效果

38、一般，車及股市版辦得較有特色備選4重慶時報效果一般，新興報媒，新聞視角與其他三大報有差異性備選5藍籌地產(chǎn)專業(yè)雜志,效果一般備選6新女報最熱周刊，目標群多為白領女性備選 備注：我司建議主力媒體以晨報為主，晚報、商報為輔，但為了維護與其他媒體關系，避免意外情況發(fā)生，建議在關鍵節(jié)點，比如開盤信息發(fā)布，建議時報、新女報等其他媒體均同步發(fā)行。內容媒體作用描述鼎合建議1搜房網(wǎng)地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,影響力較大主選2新浪網(wǎng)綜合門戶網(wǎng)站,地產(chǎn)專業(yè)性有待加強備選3大渝網(wǎng)在本土輻射較廣備選4焦點網(wǎng)地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,影響力有限備選5樓訊網(wǎng)地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,影響力較小備選 備注:我司建議主力網(wǎng)絡媒體以搜房網(wǎng)為主,以新浪網(wǎng)及大渝網(wǎng)為輔，

39、信息和新聞發(fā)布可同步考慮.營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/線上推廣3報媒投放建議營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/線下渠道推廣線下渠道推廣總體思路渠道營銷項目所在片區(qū)已入住的重點小區(qū)小區(qū)巡展等形式性價比低，品牌形象不易保證，建議可進行項目小區(qū)海報張貼、小區(qū)電梯驕廂廣告、短信基站信息定點投放。外賣場觀音橋步行街小型客戶說明會與重點團體客戶所屬相關機構（如項目周邊重點單位、各賣場、信用卡用戶、車友會等行業(yè)組織）建立廣泛聯(lián)系，舉行小型產(chǎn)品說明會、進行項目推介鼎合客戶數(shù)據(jù)庫利用鼎合客戶數(shù)據(jù)庫積累進行電話營銷中高檔消費場所在目標客群頻繁出入的中高端消費場所（如重慶市的商圈、西城天街、北城天街及南濱路中高端知名餐飲消費

40、場所、星巴克等）布置項目的宣傳資料，拓展客戶群體電影廣告電影貼片廣告短信廣告根據(jù)不同數(shù)據(jù)庫搭配使用：中端車車主、銀行存款10萬元以上客戶、企業(yè)定點短信投放等周邊已入住部分小區(qū)名稱元佳廣場鵬潤藍海歐鵬K城北國風光龍湖花園加州花園長安麗都城市印象城市領地營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/線下渠道推廣小區(qū)巡展和行銷選址建議觀音橋步行街外賣場開放時間2010年5月底-9月外賣場持續(xù)時間4個月左右營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/線下渠道推廣外賣場選址建議與重點團體客戶所屬相關機構（如項目周邊重點單位、各大商會、信用卡用戶、車友會等行業(yè)組織）建立廣泛聯(lián)系，舉行小型產(chǎn)品說明會、進行項目推介。營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/線下

41、渠道推廣招商銀行VIP專場推介會在目標客群頻繁出入的中高端消費場所（如重慶市的各大商圈、西城天街、北城天街及南濱路中高端知名餐飲消費場所、星巴克、得意世界等）布置項目的宣傳資料，拓展客戶群體。營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/線下渠道推廣定點渠道行銷營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/線下渠道推廣電影電視貼片、欄目廣告電影電視貼片、欄目廣告【對客戶實現(xiàn)集中覆蓋】1、重點投放北城天街UME影院及解放碑環(huán)藝電影院。2、大片前投放貼片效果最佳，另外暑期檔效果較好。【機動性極強的客戶告知及客戶拓展平臺】發(fā)布時間短信內容2010年5月房交會亮相2010年6月持續(xù)熱銷2010年8月樣板房開放、示范單位開放2010年9月項目

42、開盤2010年10月項目產(chǎn)品二批次加推2010年11月活動信息2010年12月三批次即將加推營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/線下渠道推廣短信布點營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/活動鋪排業(yè)內人士,共賞鴻恩寺項目活動主題：業(yè)內人士 品鑒茶話會活動目的：接受業(yè)內人士挑刺,與業(yè)內人士共話鴻恩寺項目,樹立項目高貴,大氣地位。活動時間：2009年4月20日4月30日期間活動地點:項目現(xiàn)場活動形式:1、項目各類活動，邀請地產(chǎn)界專業(yè)人士參加，并指派專人接待和解答。2、銷售中心單獨安排置業(yè)顧問進行地產(chǎn)人士接待和解答。營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/活動鋪排示范體系盛情開放活動目的：全面推介東原創(chuàng)新產(chǎn)品，開放示范區(qū)，刺激客戶實地考

43、察，形成體驗營銷?；顒訒r間：2009年5月16日活動地點:項目現(xiàn)場活動內容:1、舉行盛大的節(jié)目表演；2、邀請東原老客戶及登記客戶前來參觀、體驗；3、邀請主流媒體前來參觀，事后新聞炒作；4、設置抽獎等小游戲，提高活動參與性。5、單獨劃定一小型區(qū)域,接待業(yè)內人士參觀。營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/活動鋪排家-中秋活動主題：中秋月圓交流會活動時間：2010年9月19日活動地點：銷售中心旁活動邀請：意向客戶活動形式：通過中秋佳節(jié)邀約客戶參與共度佳節(jié)，以猜燈謎活動發(fā)放小禮品活動目的：促進與客戶的交流,促銷項目成交營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/包裝體系營銷示范環(huán)境示意營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/包裝體系2樣板房包裝

44、兩大主題樣板間之美式經(jīng)典懷舊主題樣板間建議：鵝毛筆書房/讀書庭院營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/包裝體系2樣板房包裝兩大主題樣板間樣板間建議：田園之家/現(xiàn)代小資等營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/包裝體系3看房公共通道與大門、營銷中心內部包裝風格協(xié)調統(tǒng)一，簡潔、現(xiàn)代、同時注重精致、創(chuàng)新細節(jié) 。營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/包裝體系4互動設施及多媒體設備建議營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/包裝體系5通過現(xiàn)場包裝，形成品牌支撐，對位目標客群品質需求營銷中心示范單位企業(yè)形象展示區(qū)入戶大堂物料服務營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/包裝體系6通過現(xiàn)場包裝，展現(xiàn)成熟、責任企業(yè)的形象展示的力量1、現(xiàn)場包裝注重展現(xiàn)項目最為核心的利益點，注重

45、細節(jié)，讓客戶有更為貼心的感受。2、用營銷的思路將項目工程開發(fā)中所涉及到的流程、體系等內容展示出來。營銷執(zhí)行要點營銷執(zhí)行要點/營銷費用營銷費用概算分項費用項目總價（萬元）占營銷平臺比例現(xiàn)場實景現(xiàn)場包裝10016%渠道報媒11517%戶外9415%活動8514%外展場、車身、網(wǎng)絡、短信、電影廣告、廣播廣告8514%物料樓書、戶型圖、手提袋等163%展示房交會、巡展11518%其他禮品、不可預見等152%小計625100%1、本項目10年總銷額約4.5億，重慶本地一線發(fā)展商項目營銷推廣費用約占銷售總額的3.8%-4%，扣除銷售提成及廣告公司月費后約為2.5%-2.8%，建議本項目營銷費用按銷售總額的

46、2.5%預提。則總體為1125萬。2、招商江灣城2008年營銷費用按4.5%計提，龍湖春森彼岸營銷費用按4.5-5%計提。營銷推廣必須費用預算表營銷推廣費用增減項分項增加費用報媒（增加主流媒體投放頻次和比例）35戶外（增加戶外廣告牌數(shù)量）66活動（增加客戶答謝、品牌推廣活動次數(shù)及提升檔次）65外展場、車身、網(wǎng)絡、短信、電影廣告、廣播廣告（增加廣告投放頻次）65房交會、巡展（提升巡展檔次）40總計增加281重慶鼎合顧問東原項目組THANKS 更多溝通附件：重要競爭項目案例分析本案長安錦繡城保利鴻恩寺項目招商江灣城東原鴻恩寺項目競品個案分析在售招商江灣城在售長安錦繡城在售財信城市國際在售光華觀府國

47、際潛在國興北岸江山項目潛在保利通用廠項目潛在佰富高爾夫后期地塊潛在宏帆項目后期高層潛在國奧項目二期潛在保利鴻恩寺項目潛在鵬潤藍海后期潛在綠地南橋寺項目潛在首創(chuàng)大石壩項目潛在華潤大石壩項目財信城市國際光華觀府國際國興北岸江山保利通用廠項目佰富高爾夫后期地塊國奧項目二期鵬潤藍海后期綠地南橋寺項目首創(chuàng)大石壩項目華潤大石壩項目招商江灣城（濱江板塊 在售項目 目前正在進行高層主體結構修建）招商江灣城（在售項目）項目區(qū)位概況東原項目松樹橋立交黃泥塝立交石門大橋嘉華大橋渝奧大橋嘉陵江大橋鴻恩寺公園招商江灣城招商江灣城嘉華大橋渝奧大橋嘉陵江大橋 招商江灣城是招商地產(chǎn)在重慶開發(fā)的首個城市濱江生態(tài)住區(qū)，項目地處重

48、慶市江北區(qū)北濱路中段，南臨嘉陵江，北靠中國西部發(fā)展最快的商業(yè)中心觀音橋商圈，與重慶渝中區(qū)的鵝嶺公園隔江相望，沿北濱路快速直達重慶江北城CBD，項目周邊配套一應俱全，交通十分便捷。項目地處重慶市主城區(qū)核心江北區(qū)濱江路中段，背靠觀音橋商圈，五分鐘車程直達江北城、解放碑CBD，區(qū)域價值無與倫比。輕軌三號線銷售中心招商江灣城（在售項目）項目規(guī)劃指標 招商江灣城占地近210畝，建筑面積約50萬方，由12棟高低錯落、極富韻律感的新古典主義風格小板式高層住宅及高端商業(yè)配套組成，戶型以南北通透、舒適大氣的大尺度戶型為主，部分戶型的客廳更以挑高六米的氣勢，為居住者開拓更極致的景觀視野，縱覽城市江山景觀。 項目占

49、地近210畝，建筑面積約50萬方，由12棟新古典主義風格小板式高層住宅及高端商業(yè)配套組成。占地面積：135795 建筑類別：高層/小高層（板式、點式） 總建筑面積：483234 商業(yè)建筑面積：28833 景觀總面積：約95000 架空層面積：14557 規(guī)劃容積率：3.35總戶數(shù)：約2700戶 戶型面積:（套內面積） 135-160四房 120-140大三房 180高廳四房 招商江灣城（在售項目）項目產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃特征：1、自然人文資源最大化 項目最大限度了利用了高差和規(guī)劃布局的特征,采用小高層與高層相結合的方式,達到了江景資源的最大化利用,使項目顯山露水的建筑布局特征得到了最大的體現(xiàn),85%以

50、上的戶型都可達到正看江和側看江,實現(xiàn)了戶型景觀價值的均好性。2、集中型板樓+大圍合空間結構（1）板樓：純板樓社區(qū)、戶型南北通透、公共設施配置高（2）集中型板樓：北濱路項目中，招商江灣城本已具備容積率優(yōu)勢，規(guī)劃布局又最大限度的使園林面積最大化，形成了江、山、湖多層次震撼景觀（3）100米的樓間距，三大圍合空間體系,景觀園林設計采用大尺度的自然設計風格,達到圍合而又通達的效果，符合國人居住的心態(tài)。3、城市廣場-親近自然、親近人文 項目獨有的集中型城市廣場，給整個城市的人群提供一個親近自然、親近人文的場所，將成為北濱路未來大型集會的活動場所，和休閑娛樂的場所。項目利用地形高差組合板樓小高層與高層產(chǎn)品

51、，看江戶型率達85%，建筑以板樓設計為主，將室外空間尺度提高舒適度。招商江灣城（在售項目）項目主力戶型2室2廳2衛(wèi)1廚100 3室2廳2衛(wèi)1廚123 4室2廳2衛(wèi)1廚153 4室2廳2衛(wèi)1廚188 5室2廳2衛(wèi)1廚170 項目主力戶型面積段在100-170平方米左右，主要為正南北朝向，看江率高；戶型內部空間尺度舒適，部分戶型客廳挑高達6米。招商江灣城（在售項目）項目戶型配比推案房型配比：二房三房四房五房推案日期套數(shù)比重套數(shù)比重套數(shù)比重套數(shù)比重2009-9-266222%21778%-2009-5-5-7645%7041%2414%2008-10-17-2118%8068%1714%2008-9

52、-212314%6942%7244%-名稱套數(shù)比例二房85套11.63%10062套8.48%10723套3.15%三房383套52.39%10931套4.24%12267套9.17%13323套3.15%13831套4.24%14026套3.56%11731套4.24%12625套3.42%11025套3.42%12962套8.48%11262套8.48%四房222套30.37%14621套2.87%13715套2.05%150-16049套6.70%18820套2.74%14816套2.19%2001套0.14%14724套3.28%14016套2.19%2041套0.14%19414套1

53、.92%2152套0.27%1741套0.14%15620套2.74%2081套0.14%2161套0.14%13420套2.74%五房41套5.61%160-17023套3.15%1741套0.14%1971套0.14%16715套2.05%1721套0.14%項目戶型配比列表：招商江灣城（在售項目）項目樣板間展示2期樣板間-地中海篇推案日期推案量()推案套數(shù)(套)銷售狀態(tài)推案情況描述2009-9-2632426279預售推出7號樓，共計279套，以三房套內112-138平方米為主2009-5-524741170售罄（非公開形式）推出2號樓，共170套，推案面積110-215平方米，以三房、

54、四房為主2008-10-1718391118售罄（非公開形式）推出1號樓，共118套，推案面積122-216平方米，以三房、四房為主2008-9-2125140164售罄推出3號樓,共164套，二房面積107平方米,三房面積122到133平方米,四房134至156平方米；以三房、四房為主推案情況：報價時間銷售報價(單價)2010-2-249500元/2010-1-2810000元/2009-12-259500元/2009-11-208500元/2009-11-117800元/2009-10-167800元/2009-9-267908元/2009-6-307300元/2009-6-307300元

55、/2009-5-277000元/2009-5-57200元/2009-4-297100元/2009-3-97100元/2009-2-166800元/2009-1-166000元/2008-12-177200元/2008-11-207600元/2008-10-307200元/2008-10-177200元/2008-9-257200元/銷售報價：日期銷售套數(shù)（套）銷售面積（）銷售金額（元）銷售均價（元/）2010年2月101323.2179152010年1月141854.1278052009年12月8010353.9775482009年11月7410404.5265482009年10月20429

56、476.3118073931261322009年9月1123.8570078056582009年8月3586.2257862009年7月162863.8859032009年6月9417016.357752009年5月356376.3257672009年4月8113448.2759272009年3月417040.9258562009年2月386010.6456122009年1月202933.5154342008年12月101787.2858252008年11月244648.1159952008年10月396646.6159762008年9月264236.186196成交均價： 項目目前在售房型主

57、要為98-200平方米三房、四房戶型，三房（局部看江）均價10000元/平方米，四房（一線江景）均價15000元/平方米。招商江灣城（在售項目）項目推案情況招商江灣城（在售項目）項目優(yōu)劣勢分析項目位于北濱路熱點地塊，緊鄰觀音橋商圈，地理位置優(yōu)越；濱江板塊內各高端項目產(chǎn)品呈現(xiàn)差異化，一定程度上避免了同之化競爭；項目優(yōu)勢：項目劣勢：項目未來可推量：總體量（萬）已開發(fā)體量（萬）剩余體量（萬）容積率銷售均價（元）主力戶型4813273.3510000-15000107-170未來放量預估（萬）2010年2011年2012年別墅洋房小高層高層別墅洋房小高層高層別墅洋房小高層高層2.34.52.54.7濱

58、江板塊高端高品質項目云集，競爭較為激烈 。長安錦繡城（新牌坊板塊 在售項目 目前高層部分樓棟結構封頂、部分高層樓棟內裝修）長安錦繡城（在售項目）項目區(qū)位概況項目地處重慶最具居住價值城區(qū)的新牌坊，占地面積15萬平方米，建筑面積達66萬平方米，以商貿中心、時尚中心、人居中心，締造北部首座大型復合建筑生活體。 長安錦繡城落戶新牌坊核心地段松牌路，占地面積15萬平方米，建筑面積達66萬平方米，以商貿中心、時尚中心、人居中心名義，在寸土寸金的新牌坊締造北部首座大型復合建筑生活體。項目集景觀高尚住宅、特色商業(yè)步行街、酒店式商務公寓、全球連鎖快捷假日酒店等多重物業(yè)形態(tài)于一身，將建筑藝術、居住藝術、享樂藝術交

59、織在一起。值得一提的是，項目規(guī)劃了50000平方米的美國風情商業(yè)步行街錦繡天地，擁有大型賣場、超市、餐飲、娛樂、休閑等多重商業(yè)形態(tài)，營造出自由、浪漫、時尚的美式購物氛圍。隨著各類品牌商家的簽約入駐，以及與周邊社區(qū)的相輔相成，未來的錦繡天地有望成為繼觀音橋商圈后，北部又一大型商業(yè)中心區(qū)。長安錦繡城石門大橋東原項目鴻恩寺公園松樹橋立交黃泥塝立交嘉華大橋渝奧大橋嘉陵江大橋新牌坊立交長安錦繡城開發(fā)商重慶長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址新牌坊松牌路（原宇通客車總廠地塊）占地面積151234.36m2總建面657496.65m2容積率3.49綠化率38.8%規(guī)劃戶數(shù)約4610戶面積范圍34-200建筑形態(tài)高

60、層（22F、28F、33F）建筑風格歐式新古典幾梯幾戶二梯九戶樓層22、33層車位比例3288個交房標準清水物管費用1.6元/（含電梯費）電梯品牌合資品牌物業(yè)管理長安物業(yè)管理有限公司21長安錦繡城（在售項目）項目規(guī)劃指標 長安錦繡城擁有66萬平方米規(guī)劃，項目密切結合地形，力求打高品位新古典居住特色小區(qū)。 項目約5萬平方米美國風情商業(yè)步行街，運用特色鋪裝，輔以雕塑小品、精致水景、熱帶植物，營造暢爽購物氛圍。匯聚超市、商場、酒吧、美食，品牌商家；韋德美仕會健身會館內特設恒溫泳池；1500平方米水面中庭情景室外泳池；同時項目內規(guī)劃幼兒園與小學。1萬平米洲際酒店旗下品牌連鎖(Holiday Inn E