優(yōu)先承租權(quán)制度的意義

1、優(yōu)先承租權(quán)制度的意義1 .維護(hù)市場秩序的穩(wěn)定法律制定初衷就是調(diào)解人與人之間的交往秩序，追求社會(huì)秩序的穩(wěn)定性。當(dāng)人們之間出現(xiàn)利益沖突的時(shí)候，就需要通過法律來緩和調(diào)解這些矛盾，來維護(hù)原本的社會(huì)秩序。之所以會(huì)出現(xiàn)承租人的優(yōu)先承租權(quán)，就是為了穩(wěn)定原有租賃關(guān)系的穩(wěn)定，促進(jìn)租賃市場的繁榮發(fā)展，因此可以說優(yōu)先承租權(quán)是項(xiàng)具備社會(huì)使命的法律制度。雖然市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依賴于市場自由競爭，但是如果對競爭不加以約束，則會(huì)導(dǎo)致競爭的無序性，阻礙了資源的有效配置孫斯坦：自由市場與社會(huì)正義，中國政法大學(xué)出版社2002年版第2頁。因此從宏觀調(diào)控的層面，國家仍然需要制定法律來規(guī)范市場競爭。從優(yōu)先承租權(quán)的視角分析，該項(xiàng)權(quán)利的出現(xiàn)顯

2、然是為了保護(hù)原房屋承租方利益，限制房屋所有人隨意流轉(zhuǎn)自己的房屋。從穩(wěn)定秩序的角度出發(fā)，承租人租賃房屋是為了商業(yè)用途或者居住，因此肯定會(huì)在該房屋上投入更多的心血和精力，并且圍繞該房屋形成了相應(yīng)的社會(huì)關(guān)系。對于房屋所有人來說，他購買并出租該房屋僅是用于增值目的，對房屋需求度遠(yuǎn)小于承租人。如果雙方之間的租賃關(guān)系變更，無疑是造成了原承租人生活的不穩(wěn)定，使承租人感受不到安全感，影響了了既定租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，因此需要依靠法律途徑加以維護(hù)。2 .體現(xiàn)公平公正原則房屋承租方是租賃關(guān)系中的弱勢一方，優(yōu)先承租權(quán)則體現(xiàn)了保護(hù)弱勢方的價(jià)值目標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)之間的貧富差距越來越大，國家在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也需要

3、兼顧到公平正義。因此立法者在制定法律的時(shí)候，會(huì)相對犧牲強(qiáng)勢方的利益，用以保護(hù)弱勢方的權(quán)益，體現(xiàn)了法律對弱勢方利益保護(hù)的傾斜，以求可以達(dá)到“實(shí)質(zhì)公平”。在房屋租賃關(guān)系中饒茜：租賃若干法律問題研究，載中國優(yōu)秀碩士論文全文數(shù)據(jù)庫，中國知網(wǎng)2010年版。3群星：論承租人的優(yōu)先購買權(quán)，載人民司法2001年第6期。4戴孟勇：先買權(quán)的若干問題,清華大學(xué)學(xué)報(bào)，2001年版第5359頁。5朱佳偉：論承租人優(yōu)先購買權(quán)，華東政法大學(xué)，2012年版第2223頁6鄒平：論法的六大價(jià)值，載當(dāng)代法學(xué)2003年第8期。,承租方并沒有自己的房屋的，但是急需要使用房屋；出租房有自己的房屋并且暫時(shí)無使用需求。并且在房屋承租期間，承

4、租人必然會(huì)傾注大量的精力、財(cái)力和時(shí)間，同時(shí)也圍繞房屋建立了相對穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，因此如果租賃關(guān)系突然終止，承租方受到的經(jīng)濟(jì)損失幾率會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于出租方，因此承租方屬于弱者。法律需要對承租方傾斜保護(hù)，才能維護(hù)社會(huì)的公平正義。二、優(yōu)先承租權(quán)“同等條件”的確認(rèn)（一）“同等條件”的觀點(diǎn)紛爭優(yōu)先承租權(quán)是由優(yōu)先購買權(quán)3衍生而來的，所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有的優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利?！巴葪l件”在市場經(jīng)濟(jì)的背景下，主要指的是出價(jià)條件，包括價(jià)格、付款期限、方式等。我國合同法已經(jīng)對承租人優(yōu)先購買權(quán)作出了明確的規(guī)定。中華人民共和國合同法第二百三十條規(guī)定，“出租人出

5、賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出實(shí)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，出租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！背凶馊艘獙?shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)須以同等條件為前提。如果條件不同等，例如價(jià)格條件不同等，承租人則不能享有優(yōu)先購買權(quán)，這是無論在理論還是實(shí)務(wù)中都沒有爭議的。那么何為同等條件呢？在我國存在兩種主流說法：一為絕對同等說，認(rèn)為這里的等同應(yīng)為絕對相同過完全一致。筆者認(rèn)為這種說法過于絕對。尤其是如果其他買受人提供的條件是其才能提供的，承租人不能做到，這對承租人而言不公平。此時(shí)如果承租人愿意以金錢替代此機(jī)會(huì)條件，筆者認(rèn)為可認(rèn)為雙方在同等條件下。二是相對等同說。支持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為，承租人購買條件與其他買受人大致相同，即為“同等條件

6、”。但筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)沒有具體標(biāo)準(zhǔn)，在適用中伸縮性過大，操作難度大。王利明先生認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是指優(yōu)先購買權(quán)人在支付同等價(jià)格4的條件下，享有優(yōu)先購買標(biāo)的物的權(quán)利。即同等條件主要是指價(jià)格條件。筆者認(rèn)為如果是在一般的優(yōu)先購買權(quán)中，也應(yīng)適當(dāng)考慮支付方式，期限等方面。但如果是在拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)，競買人和優(yōu)先購買權(quán)人競爭的本來就是價(jià)格，而出女人也是想得到利益最大化，其他條件早已設(shè)定并告知買受人，所以筆者認(rèn)為在拍賣中優(yōu)先購買權(quán)中的同等條件主要是指價(jià)格條件5o同樣的，法律雖然沒有具體規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)6,它也是一種附限制條件的物權(quán)，在同等條件下才享有，具體是指優(yōu)先承租權(quán)人承租出租人房屋時(shí)，其租賃條件與出租人

7、和第三人達(dá)成的租賃條件相同，而不是以優(yōu)于第三人的條件承租出租人的房屋。而目前對于“同等條件”理論界與實(shí)踐界存在著四種不同的觀點(diǎn)：1：絕對同等說，認(rèn)為承租人認(rèn)購的條件是與其他買受人絕對相同或完全一致。對于優(yōu)先購買權(quán)的界定應(yīng)當(dāng)是逐漸嚴(yán)格的，不僅從出賣的標(biāo)的物、價(jià)款、支付方式及支付期限等方面嚴(yán)格審查其同一性，而且同等條件的決定權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬所有權(quán)人，以免所有權(quán)人的權(quán)利受到過多侵害。2:相對同等說，認(rèn)為承租人購買條件與其他買受人的條件大致相等，即為同等條件。這種觀點(diǎn)目前占大多數(shù)。3:認(rèn)為同等條件主要是指價(jià)格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予其他買受人一種較優(yōu)惠價(jià)格，而這些特殊原因能以金錢計(jì)算，則應(yīng)折合

8、金錢加入價(jià)格之中，如果不能以金錢計(jì)算，那么應(yīng)以市場價(jià)格來確定房價(jià)。4:認(rèn)為在一般情況下，同等條件即為同等價(jià)格，如果法律法規(guī)有另行規(guī)定的，同等條件還包括法律法規(guī)規(guī)定的限制條件，當(dāng)事人原來的合同中有明確確定的條件，可以成為同等條件的組成部分，但約定不得違反法律規(guī)定。（二）“同等條件”的實(shí)踐爭議在現(xiàn)實(shí)生活中就存在著這樣的一些情況：2004年12月31日，長汀縣房管所與俞如鑫簽訂了公有房屋租賃合同書，合同約定：俞如鑫向長汀縣房管所承租坐落于長汀縣汀州鎮(zhèn)橫崗嶺17號(hào)店房一間，租期一年，至2005年12月31日止。合同期滿后，長汀縣房管所若繼續(xù)出租，俞如鑫在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。2005年10月19日

9、，長汀縣房管所發(fā)出關(guān)于按期收回店房的通知，對出租的店房期滿后不再續(xù)簽，將收回店房進(jìn)行公開招標(biāo)出租。11月17日，長汀縣房管所在當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)布店房招租公告進(jìn)行公開招租，并公布索取資料辦法、交納競標(biāo)保證金等招標(biāo)的具體事項(xiàng)。11月25日，長汀縣房管所以現(xiàn)場競價(jià)方式進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，俞如鑫租賃的房屋被張進(jìn)以每月租金750元的價(jià)格競得租賃經(jīng)營權(quán)。但俞如鑫在租賃期滿后拒不歸還租用的房屋，長汀縣房管所遂將俞如鑫告上長汀縣人民法院。除此之外還存在著有第三人參與優(yōu)先承租權(quán)糾紛的問題，其中也同樣涉及“同等條件”的問題：甲方與乙方簽訂的房屋租賃合同期限為三年，雙方約定好在合同期限屆滿之后，承租方乙方在同等條件下可以優(yōu)先續(xù)租

10、該房屋，并且約定雙方的違約責(zé)任。在該合同到期之后，甲方與乙方就續(xù)租問題進(jìn)行了商談，此時(shí)丙方以8000元的價(jià)格要求承租該房屋，經(jīng)洽談，原租賃方乙方愿意以每月8000元價(jià)格承租該房屋。但是甲方提出，對方已經(jīng)將租賃價(jià)格加之10000元每月，乙方遂放棄承租，但是要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任。在搬離房屋之后，乙方才發(fā)現(xiàn)甲方最終出租價(jià)格只有5000元每月，因此乙方將甲方訴諸法庭。生活中還有諸如此類的很多例子，都對優(yōu)先承租權(quán)中的“同等條件”有著爭議，因此，只有對“同等條件”作出準(zhǔn)確的界定才能夠很好地促進(jìn)優(yōu)先承租權(quán)的實(shí)現(xiàn)。（三）“同等條件”的明確界定雖然上述所提到的前三種觀點(diǎn)有合理之處7,但本文認(rèn)為第四個(gè)觀點(diǎn)更有可取

11、之處。第一，同等條件首先體現(xiàn)在同等價(jià)格上。在承租人行使優(yōu)先承租權(quán)時(shí)不能損害出租人的利益，必須在價(jià)格條款上保持等同，即承租人應(yīng)當(dāng)支付的款額不低于第三人在合同中約定的價(jià)款。第二，在支付方式上的等同，如出租人允許第三人分期支付租金，除非出租人有理由相信承租人會(huì)拖欠租金，出租人必須同樣允許承租人分期付款，舉證責(zé)任當(dāng)然由出租人承擔(dān)。第三，其他交易條件的等同。當(dāng)出租人與第三人訂立合同中有從給付義務(wù)時(shí)，承租人又不能履行時(shí)，若從給付義務(wù)能以金錢代替的，視為條件相同，此時(shí)承租人可以支付金錢代替履行從給付義務(wù)；若從給付義務(wù)不能用金錢代替，同時(shí)又是合同生效所附條件，亦構(gòu)成同等條件，承租人必須履行此從給付義務(wù)。依照此

12、觀點(diǎn)，可以對上述第一個(gè)案件進(jìn)行分析，第一個(gè)案件爭議的焦點(diǎn)是長汀縣房管所向社會(huì)公開投標(biāo)招租是否侵犯了俞如鑫的優(yōu)先承租權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，合同的訂立需雙方真實(shí)意思表示一致，方為有效。長汀縣房管所管理的公房系國有資產(chǎn)，為提高國有資產(chǎn)使用效益，促進(jìn)保值增值，依法定程序?qū)I業(yè)店房向社會(huì)公開招租，符合國家政策和法律規(guī)定，屬有效民事行為，俞如鑫要與房管所重新確立租賃關(guān)系，應(yīng)依房管所的要求進(jìn)行，方為有效行為。對于俞如鑫所稱優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)處在同等條件下。雖然雙方在原租賃合同上有約定，但該合同因期滿而終止，要重新確立租賃關(guān)系，需依投標(biāo)方式進(jìn)行，但俞如鑫未依房管所公告要求，參加招標(biāo)投標(biāo)，放棄了與房管所訂協(xié)議的權(quán)利。因

13、此，優(yōu)先承租權(quán)已不存在。當(dāng)房屋租賃期限屆滿之后8,可能會(huì)出現(xiàn)第三方愿意租賃該房屋的主體，此時(shí)第三方與原承租人之間可能就房屋承租問題產(chǎn)生沖突。在原承租人與第三方之問，出租人必須要選擇一方繼續(xù)建立租賃關(guān)系，而租賃對象的選擇并不是由出租人單方?jīng)Q定，承租人在滿足一定條件下則可以行使優(yōu)先承租權(quán)，而該條件就是前文提到的“同等條件”。在其它條件都已經(jīng)滿足的條件下，就應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查雙方提出的租賃條件是否屬于“同等”標(biāo)準(zhǔn)。但如果出租方與第三方惡意串通，抬高房屋出租的價(jià)格來限制承租人繼續(xù)行使房屋的承租權(quán)，此時(shí)承租人可以訴諸法院7王澤鑒：民法學(xué)說與判例研究，中國政法大學(xué)出版社，1998年版第71、78頁網(wǎng)薛鵬飛：淺析

14、實(shí)務(wù)中優(yōu)憑購買權(quán)的若干問題。來解決該問題，請求法院判決合同無效，并且要求繼續(xù)與出租人續(xù)約。但是如果第三方是善意的，即其本身就不知道出租人已經(jīng)與承租人有成立在先的租賃關(guān)系，或者是出租人惡意隱瞞了租賃事實(shí)，此時(shí)法院在宣告合同無效的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失的責(zé)任，來彌補(bǔ)第三方損失。在上述第二個(gè)案例中也存在著“同等條件的”問題，如果乙愿意以10000元每月的價(jià)格繼續(xù)承租，那么，乙是享有優(yōu)先承租權(quán)的，他能以每月10000元繼續(xù)承租這個(gè)房屋，但問題是，真如甲所說對方加至10000元而乙拒絕，那么乙就喪失了在同等條件下優(yōu)先承租的權(quán)利，因?yàn)橐覠o法滿足價(jià)格相同的條件，因此也就失去了優(yōu)先承租權(quán)。9而在此案例

15、中，甲欺騙了乙，謊報(bào)了租賃價(jià)格，那么在這種情況下，乙就有權(quán)請求自己的優(yōu)先承租權(quán)。三、優(yōu)先承租權(quán)“時(shí)效”問題的界定（一）優(yōu)先承租權(quán)訴訟時(shí)效訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)力即喪失請求司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制力保護(hù)其權(quán)利的法律制度。訴訟時(shí)效屆滿的效力對于權(quán)利人來講，其在法律上的勝訴權(quán)消滅。但是其民事上的實(shí)際權(quán)利是存在的，即其權(quán)利并沒有因?yàn)榉梢?guī)定的實(shí)效制度而消滅，只是轉(zhuǎn)化為沒有法律保護(hù)的自然權(quán)利。對于債務(wù)人來講，訴訟時(shí)效超過后，債務(wù)人只是責(zé)任可以免除，但債務(wù)并沒有消滅。設(shè)立訴訟時(shí)效制度的目的在于促使權(quán)利人及時(shí)行使自己的權(quán)利，以確定財(cái)產(chǎn)關(guān)系，加速社會(huì)經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，便利人民法院及時(shí)正確審結(jié)民事

16、案件。在租賃合同中，因?yàn)樗婕暗臋?quán)利內(nèi)容不同。如，有違約所引起的租賃合同的解除，有違約所導(dǎo)致的損害賠償請求權(quán)的行使，有租賃合同到期后出租人對于租賃物的返還請求權(quán)，有因承租人拒付租金所引起的追索租金的請求權(quán)等。雖然所依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系都是租賃合同關(guān)系。但是，因?yàn)樗鲝埖恼埱髾?quán)不同，適用的訴訟期間也不同。關(guān)于租賃合同的訴訟實(shí)效問題，具體如下：履行過程中因?yàn)檠痈痘蚓芨蹲饨?0引起的糾紛應(yīng)當(dāng)適用1年的訴訟時(shí)效外，其他基于租賃合同11所引起的糾紛均適用2年的訴訟時(shí)效。優(yōu)先承租權(quán)的時(shí)效12是體現(xiàn)在租賃合同期滿后下一個(gè)租賃合同尚未簽訂的9王利明：民法學(xué)，1983年版第141160頁10參見民法通則第135條

17、11參見民法通則第136條12梁曉亮：論我國房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)保護(hù)，中國知網(wǎng)2010年階段，而且優(yōu)先承租權(quán)不單可以對抗第三人，主要是對出租人的所有權(quán)進(jìn)行一定限制。所以，承認(rèn)優(yōu)先承租權(quán)其實(shí)就是賦予租賃權(quán)更大的物權(quán)效力，使其在租賃合同期間擁有的排他性延續(xù)到租賃合同期滿后的一段時(shí)間內(nèi)。(二)訴訟時(shí)效執(zhí)行的困境目前，法院在審理因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先承租權(quán)問題引發(fā)的爭議中，通常會(huì)援用合同法230條對承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定，雖然在該條中，規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)行使的條件，對判斷承租人的優(yōu)先承租權(quán)有參考價(jià)值，但是因?yàn)榉蓷l文規(guī)定過于籠統(tǒng)，其中最重要的時(shí)效問題，即“合理期限”問題未得到明細(xì)，在實(shí)務(wù)中也缺乏明確的判斷標(biāo)

18、準(zhǔn)。“合理期限”類似于為某種權(quán)利的行使附加某種條件，但是這個(gè)詞本身就具有模糊性。首先“合理”本身是個(gè)模糊的概念，無論是立法條文中，還是在司法實(shí)踐中，什么樣的期限可以屬于“合理”范圍內(nèi)，如何計(jì)算期限的起始等，這都容易產(chǎn)生爭議；其次，合理期限指的是出租人的通知義務(wù)時(shí)間，還是承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的期間，這個(gè)問題并未得到明確。這個(gè)問題在相關(guān)的司法解釋中也未得到明確，給實(shí)踐操作帶來的重重困難。(三)時(shí)效執(zhí)行的完善1 .“合理期限”的起算點(diǎn)首先根據(jù)學(xué)理上的解釋，“出租”至少有三種解釋：一是出租方意將即將到期的房屋繼續(xù)出租、出租房與第三方達(dá)成了租房意向；三是雙方簽訂了租賃合同。因?yàn)閷W(xué)者對出租意思理解不同，對

19、房屋租賃行為會(huì)影響到的各方利益也有不同了解，具體理論界認(rèn)為對于合理期限的起算，有以下幾種不同觀點(diǎn)：(1)出租人應(yīng)當(dāng)在出租房屋之前，將繼續(xù)出租的事項(xiàng)告知承租人，即以意欲繼續(xù)出租前一段時(shí)間為合理期限的起算點(diǎn)，但是筆者認(rèn)為這僅僅算是出租人的通知義務(wù)，不能將其納入到合理期限之中。(2)出租人應(yīng)當(dāng)在與第三方達(dá)成租賃意向之前的某段期間內(nèi)，將房屋繼續(xù)出租事項(xiàng)通知承租人。但是此時(shí)并不存在締約的問題，因此也就不涉及到“優(yōu)先”和“同等條件”的問題，筆者認(rèn)為這種情況下根本不需要探討承租人的優(yōu)先承租權(quán)，因此這種起算點(diǎn)計(jì)算方式也是有誤的。(3)出租人在與第三方磋商階段，即雙方已經(jīng)達(dá)成了租賃合意，但是雙方并未正式簽訂合同

20、，此時(shí)出租人向承租人告知租賃房屋的事項(xiàng)，同時(shí)出租人在與第三方磋商時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知第三方可能因?yàn)槌凶馊诵惺箖?yōu)先承租權(quán)，合同存在無法簽訂的風(fēng)險(xiǎn)。我國臺(tái)灣學(xué)者持有這樣的觀點(diǎn)。此時(shí)出租人與第三人的合同僅僅出于磋商的階段，雙方還未簽約，但是出租人完全可以將與第三人擬定的合同內(nèi)容，包括租賃價(jià)款告知承租人，方便承租人在“同等條件”下行使優(yōu)先承租權(quán)。通過以上不同學(xué)者對優(yōu)先承租權(quán)“合理期限”起算點(diǎn)的研究發(fā)現(xiàn)，該期限的起算點(diǎn)“出租前”應(yīng)當(dāng)理解成出租人與第三方簽訂了租賃合同之前，即出租人已經(jīng)與第三方磋商并且達(dá)成合意，此時(shí)在簽訂合同之前出租人應(yīng)當(dāng)將出租事項(xiàng)告知承租人，在合理期限內(nèi)承租人表示是否要繼續(xù)承租該房屋。在這個(gè)階段中，出租人不得與第三方私自訂立租賃關(guān)系。2