接房注意事項及流程

1、接房注意事項（詳細）一、房屋保修期問題：根據(jù)國家頒布的建設工程質量管理條例第四十條的規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（70年）；2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限也應明確在保證書中。保修期自業(yè)主接收交付之日起計。二、常見的房屋質量問題1 .樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導致樓體傾斜；整體強度不夠，樓體受震動后或在大風中擺

2、動；因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。2 .裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫產(chǎn)生的原因有材料強度不夠，結構、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質次，砌筑后干燥不充分等。3 .滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。4 .墻體空，墻皮脫落。5 .隔音、隔熱效果差。住宅樓內戶與戶之間、戶內各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因

3、在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質次，或者施工工藝不合要求。6 .門、窗密閉性差、變形。門窗質量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。7 .上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質量不過關。8 .水、電、暖、氣的設計位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響家具布置。9 .公用設施設計不合理，質量不過關。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運行質量不穩(wěn)定，公用照明設施不完善，消防安全設

4、施缺乏等等。三、實地驗房應當注意問題買房子，最重要的是所購房屋質量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內在質量如何檢查，這里，綜合有關專家經(jīng)驗，附上36條驗查房屋質量的簡易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。1、關于門：門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果和了解其密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質量主要看有無流墜（油漆滴淌的痕跡），各個門的頂部都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊。(1)門的開啟關閉是否順暢？(2)門插是否插入得太

5、少？門間隙是否太大？(特別是門鎖的一邊)(3)門四邊是否緊貼門框？門開關時有無特別聲音？(4)大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊？2、關于窗(1)窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。(2)開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？(3)窗戶玻璃是否完好？(4)窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。3、關于頂棚(1)頂上是否有裂縫？如有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。(2)看頂部是否有麻

6、點。這種麻點專業(yè)稱石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。(3)頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。(4)特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。4、關于墻身：用一個小橡皮錘隨意敲敲瓷磚地磚聽空裂墻面的抹灰、地面裝飾面層及其它裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，若聽到空響的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。(1)墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？(2)墻身、墻角接位有無水漬？裂痕？5、關于廚廁：大

7、開龍頭盡可能讓水流大一點、急一點，一來看水壓大小，二來試試排水速度。(1)廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。(2)坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？(3)廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。(4)廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？(5)水池龍頭是否妥當？下水是否順暢？(6)衛(wèi)、廚有否地漏，坡度絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。(7)您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。6、配電設施：打開所有的燈具開關，看看

8、燈具是否都亮，如果條件容許還應該用萬用表檢查插座是否有電，電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。另外，保險插座護幼童，為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。30%的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設置有相當?shù)年P系。為了用電的安全和方便，國家出臺了住宅設計規(guī)范，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災事故的發(fā)生衛(wèi)生間插座規(guī)矩多衛(wèi)生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座

9、，洗手盆的上方不應有插座。注意：如果在房屋驗收的過程中發(fā)現(xiàn)問題，一定要在驗收接管記錄中注明；如果在房屋使用過程中發(fā)現(xiàn)有關質量問題，一定要注意保修期的問題！=房屋驗收=（參考而已）剛剛拿到入住通知書的購房者也許對如何入住還是懵懵懂懂，甚至對時常耳聞的社會上一些關于房產(chǎn)、物業(yè)的糾紛感到害怕。那么作為購房者和開發(fā)商之間在購房過程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢？為此，記者采訪了有關部門。如果您買了房，首先您要查驗預售許可證等五證”，并且要簽訂商品房買賣合同，要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中加以約定。同時，在驗房入住前查看房屋的住宅質量保證書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表：-

10、查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。- 查看所購商品房整棟樓的建設工程竣工驗收備案表，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關部門驗收合格。- 和開發(fā)商共同對所購商品房進行驗收交接工作。主要注意以下幾點：第一，詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二，核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；第三，檢查水、電、煤氣/天然氣、上下水管道等是否開通和能正常使用；第四，對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開

11、發(fā)商簽字、蓋章。- 向開發(fā)商索要住宅質量保證書和住宅使用說明書，以便日后出現(xiàn)質量問題按約要求維修。住宅質量保證書是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說明書則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在住宅質量保證書和住宅使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前在交樓入住當中出現(xiàn)問題比較多的主要是竣工驗收備案表。按照有關規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等?？⒐を炇諅浒副?/p>

12、對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。驗房的幾大注意事項！絕大部分網(wǎng)友是第一次買房子，到了交房日，很是興奮，往往會不知所錯，碰到的問題怎么驗收房；交房手續(xù)是什么；交房要付多少錢；碰到房子問題怎么辦；什么是房子質量問題建議收房日期：一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早，建議大家不要在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比較好需要帶的工具：1)1只塑料洗臉盆-用于驗收下水管道2) 1只小榔頭-用于驗收房子墻

13、體與地面是否空鼓3) 1只塞尺-用于測裂縫的寬度4) 1只5米卷尺-用于測量房子的凈高5) 1只萬用表-用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通6) 1只計算器-用于計算數(shù)據(jù)7) 1只水筆-用于簽字8) 1把掃帚-用于打掃室內衛(wèi)生9) 1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩-用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8:30去或下午2:30去。過程1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：A房屋的住宅質量保證書-可帶走B住宅使用說明書-可帶走C竣工驗收備案表D面積實測表E管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)-可帶走如果房產(chǎn)商準備充分的話

14、，一般10分鐘即可查看完資料。2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%3炕內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%|差，但是不超過5%：匕較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為30-40分鐘看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，提示：暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另

15、）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）1）詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險大）提示：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。3）仔細檢查地面有無空殼開裂情況。提示：如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞

16、尺。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。提示：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。6）驗收地面下水情況

17、。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高2cm）o然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。提示：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。7）核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；提示：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。正規(guī)接房流程！1、審查開發(fā)商必須提供的材料：業(yè)主前往收房時，開發(fā)商首先需要向業(yè)

18、主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同約定的各項交付條件。而如何判定項目是否符合交付條件呢？一般來講，業(yè)主現(xiàn)場收房時，開發(fā)商要出具以下證明一、是建筑工程竣工備案表。為規(guī)范工程竣工驗收備案管理工作，建設部制定了房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表，它通常包括以下內容：工程的基本情況；勘察、設計、施工、監(jiān)理單位意見；包括工程竣工驗收報告等文件在內的竣工驗收備案文件清單等?？⒐を炇諅浒副硎悄壳笆辗凯h(huán)節(jié)中最應該注意的文件。按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是黑樓”，是不能入住的。二、是通常說的兩書”，即住宅質量保證書和住宅使用說明書。我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定

19、，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發(fā)商應當按住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和各部位部件的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，如裝修、裝飾注意事項；門、窗類型，使用注意事項等。三、是開發(fā)商要向業(yè)主出示已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對住房面積的實測數(shù)據(jù)和公攤面積報告，以及預售合同約定的其他交付條件，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。如

20、果開發(fā)商不能提供以上這些文件，業(yè)主可以拒絕收房。2、對所買房屋進行綜合驗收：查驗相關材料之后，業(yè)主可對房屋做綜合驗收，具體內容主要包括檢查所交付的房屋是不是您所購買的房屋，其結構設計是否和原圖相符；房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異；檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；檢查墻體平整度，是否滲水、是否有裂縫（特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因）；仔細檢查地面有無空殼開裂情況（如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修

21、中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系）；水電煤暢通情況和能否正常使用；打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度；用萬用表測量各個強弱電是否暢通?？申P閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路；驗收下水情況（先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水）。在驗收過程中，對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上詳細注明，并同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，如果確實不能當時收房的，要詳細寫明不能收房的原因并要求開發(fā)商簽字蓋章，以明確責任。如果沒有問題，業(yè)主就可以簽署入住交接單，領取自己的房屋鑰匙了。收房結束之后，業(yè)主可以在開發(fā)商的協(xié)助下，到房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理兩證”。3、如何處理可能遇到的糾紛：退房：驗收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質量問題，是不是都可以退房呢？按照商品房銷售管理辦法的規(guī)定，只有以下四種情況可以退房：一是套型與設計圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計；三是面積誤差絕對值超過3%四是商品房確屬主體結構不合格。只要具備上述條件之