對房地產(chǎn)行業(yè)的pest分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上對房地產(chǎn)行業(yè)的pest分析一 政治法律環(huán)境最近幾年，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制瘋漲的房價。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的影響。其中有：1、 稅收政策政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟前期-營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)二手房市場部分城市的房價和成交量一直飆升，市場已經(jīng)顯得過熱，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出。2、 限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理。 對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35% 或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)

2、開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。3、 規(guī)范土地儲備管理商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70% ，貸款期限最長不得超過 2 年4、 加強住房消費貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于 20% ；對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款

3、比例不得低于 30% ；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 ( 含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費者購買房屋的成本。5切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)著重發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，以解決低收入家庭的住房困難。6，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。 具體的政策和法律都包含在這六條中。而這些政策，法律

4、的制定都切中在房地產(chǎn)業(yè)要點上。對資金，土地來源，購房者三方面進(jìn)行控制，從根本上解決問題。今年由于房地產(chǎn)政策的實施，廣州，深圳，上海，北京等城市的房價都出現(xiàn)了價格下降的趨勢。而老百姓對于這些情況都持著等待的態(tài)度，希望著房價的繼續(xù)下降。而購房者的這種態(tài)度必然導(dǎo)致了房地產(chǎn)商的資金來源短缺，資金成本增加所以會保持一定的速度降價。這就是政府政策，房地產(chǎn)商，購房者之間的博弈過程。二 經(jīng)濟環(huán)境我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟依然保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP 增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個對于經(jīng)濟政策敏感的行業(yè)都會

5、造成很大的影響。國家的經(jīng)濟環(huán)境變化如下：1國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長 這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟因素，因為只有需求的增加才能真正的促進(jìn)供給的增加。中國連續(xù)GDP超過10%。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購房需求的旺盛。同時導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了買房。所以房地產(chǎn)業(yè)火熱，房價上漲。2提高存款準(zhǔn)備金中央銀行存款儲備進(jìn)持續(xù)提高，這一提高將會進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，造成”銀根”緊縮。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產(chǎn)業(yè)來說，只是一種牽連。同時，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過去。3存款

6、加息去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對股市的瘋漲，但依舊對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。加息最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來更多擴張機會，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難。加息無疑將加大開發(fā)經(jīng)營成本，但對房價影響不大。加息無疑會加大開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本。自從央行提高貸款門檻，有實力的開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，加息對房價的影響應(yīng)該不大，因為影響房價的要素是市場供求關(guān)系。4股市影響另外，股市和房市是一個互動的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國經(jīng)濟的高速增長，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。隨著去年中國股市的衰落，從股市大量撤下的

7、熱錢迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。同時，國內(nèi)的調(diào)整股市的政策，經(jīng)濟規(guī)定都相應(yīng)的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。社會與文化因素1、 目前我過家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，向小型發(fā)展。這是計劃生育政策和離婚率上升共同作用的結(jié)果。 2、 同時隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。3房地產(chǎn)市場競爭更趨白熱化近年來，大大小小的房地產(chǎn)公司，甚至其他行業(yè)的集團(tuán)公司，都紛紛加入到房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中，爭分市場杯羹。然而，任何行業(yè)和市場都不會是一帆風(fēng)順的，隨著市場的競爭激烈化，外資開發(fā)商、境外投資者加速擴張，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視品牌，呈現(xiàn)市場越來越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為了趨勢，以及項目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)

8、化。4、人口因素 中國七八十年代生育高峰時出生的那一批人有大部分人已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。再者，對于計劃生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費人群。而這些人的消費能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會很大。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價下降不報大的希望。短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會非常興盛。5、社會城市化中國的經(jīng)濟發(fā)展迅速，而中國舊有的農(nóng)村人口密集將會逐漸向城市轉(zhuǎn)移。2每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城市人口的增加必然會帶動房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展.改革開放以來，中國城市化進(jìn)程發(fā)展迅速，城市化率也由1978年的1582%提高至20

9、06年的3253%，中國城鎮(zhèn)化率2009年達(dá)到46.6%，在相當(dāng)一段時期內(nèi)還將保持快速發(fā)展態(tài)勢?！笆濉逼陂g，中國每年將有1000多萬新增城鎮(zhèn)人口，他們?nèi)绻苓_(dá)到目前城鎮(zhèn)居民消費水平，每年可帶動消費需求增加1000億元以上；而每增加一個城鎮(zhèn)人口至少可帶動10萬元固定資產(chǎn)投資，十二五期末，我國人口將近14億，城鎮(zhèn)人口突破7億。房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛。說明房地產(chǎn)市場在不斷擴大，房地產(chǎn)需求也在逐年變大，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是好消息。 6消費傾向首先，人們的健康環(huán)保意識逐漸增強，與過去相比，人們花錢并不只是為了買一個可以遮風(fēng)避雨的房子，而是希望得到綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等適合人居的住所。其次，不同年齡、

10、不同收入、不同文化程度的居民在住房考慮因素上存在著差異，總體而言，越年輕、文化程度越高、收入越高的居民對于戶型設(shè)計、周邊人文環(huán)境、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、智能化水平、配套娛樂設(shè)施等因素的關(guān)注程度越高；年齡越大、文化程度越低、收入越低的居民，則對房屋面積、房屋朝向、價格等因素的關(guān)注程度越高。第三，社會心理的影響。在法國，人們擁有自主產(chǎn)權(quán)的房屋比率不過30%，其他西方國家，這個比率也不會超過50%。中國人住房自主產(chǎn)權(quán)擁有比率已經(jīng)超過了80%，居世界前列。中國人為什么非得自己買房？其實中國人對擁有房屋的渴望更多是源于內(nèi)心的不安全感。中國人把房子看做是不動產(chǎn)，就算不能增值至少能保值。感情不可靠，股市有風(fēng)險

11、，工作可能隨時失去，似乎房子是可靠的，就像以前的農(nóng)民眷戀自己的土地，“你可以天天見到它。強盜不能把它搶走。竊賊不能把它偷走。人死了它還在。傳給兒子最好的東西就是它?！边@些因素對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，既是艱巨的挑戰(zhàn)，也是從眾企業(yè)中脫穎而出的機會。 技術(shù)要素1對于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。技術(shù)環(huán)境包括目前的社會技術(shù)總水平、引起革命性變化的創(chuàng)造發(fā)明，以及與企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的發(fā)展趨勢和應(yīng)用前景。當(dāng)前，人們對于房地產(chǎn)商品的需求日益呈現(xiàn)出個性化和現(xiàn)代化等特點，并日益向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等方向發(fā)展，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要跟上技術(shù)變革的步伐，不能掉隊。

12、企業(yè)要緊緊把握住消費心理，注重在開發(fā)項目中引入技術(shù)因素，包括采用新型建筑裝飾材料，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)效果；積極利用太陽能、風(fēng)能等清潔能源；科學(xué)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃，實現(xiàn)再生資源循環(huán)利用等措施打造品牌形象，發(fā)展低碳經(jīng)濟。2.融資創(chuàng)新現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購房者的預(yù)付款，最后是公司上市。3、銷售創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市

13、場環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。首先是體驗式營銷，使購房者在選購住房時接受的服務(wù)是有專門針對的。他們在售房中心感受到的是家的感覺。其次是全程式營銷，從選擇建房地址時開始就建立自己的營銷方案，在建造，出售的整個過程中貫徹營銷方法。1、 品牌戰(zhàn)略。主導(dǎo)開發(fā)企業(yè)發(fā)展從國際趨勢來看，品牌是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展最大的價值，從產(chǎn)品開發(fā)到企業(yè)形象定位，其背后蘊含的質(zhì)量和服務(wù)是整體品牌的保障。而國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的品牌目前多停留在企業(yè)規(guī)模的表述層次，除萬科、保利等少數(shù)幾個品牌外，很少能使人聯(lián)想到其產(chǎn)品品質(zhì)，如果企業(yè)品牌與產(chǎn)品品質(zhì)不能有效結(jié)合，品牌何來美譽度與忠誠度，企業(yè)的長線發(fā)展將

14、受到重大制約。分析其他行業(yè)所有成功企業(yè)，其市場占有率和利潤的保障無不依靠自身清晰的品牌定位。因此，項目和企業(yè)品牌融為一體、統(tǒng)一發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。行業(yè)新的格局正在形成首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等。一批中小開發(fā)商被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)崛起壯大，逐漸形成寡頭局面。其次是人才的集中，今后一段時間，很多優(yōu)秀的專業(yè)人才會由中、小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而解決大企業(yè)的人才瓶頸問題。生存下來的企業(yè)從市場與項目選擇、規(guī)劃設(shè)計到運作執(zhí)行等各環(huán)節(jié)將越來越追求專業(yè)化，對產(chǎn)品的品質(zhì)高度將重于對項目效率的追求，進(jìn)而推動房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時代。 大型專業(yè)設(shè)計公司，特別是擁有從前期管理策劃到規(guī)劃設(shè)計、

15、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計等全程服務(wù)平臺的設(shè)計機構(gòu)，將更具有綜合價值。4.建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高。2010年，對房地產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)含量就提出了更高要求。而技術(shù)含量所帶來的是產(chǎn)品質(zhì)量、人性化、舒適度節(jié)能環(huán)保等方面核心居住品質(zhì)的提升，這些才是地產(chǎn)產(chǎn)品正真立于不敗之地的核心競爭力。對于開發(fā)商，提高技術(shù)應(yīng)用比例是成功的必由之路：一是常規(guī)技術(shù)、施工質(zhì)量、用材品質(zhì)的提升。例如很多優(yōu)秀項目雖然沒有全面應(yīng)用高科技、生態(tài)節(jié)能技術(shù)，但由于在施工質(zhì)量、用材、常規(guī)保溫防水等方面力求高品質(zhì)，同樣獲得了成功；二是摒棄炒作，做真正的高科技、高舒適度生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品。隨著今后市場競爭的日趨激烈，越來越多先進(jìn)技術(shù)、生態(tài)節(jié)能設(shè)計和產(chǎn)品將

16、得到大力推廣和廣泛應(yīng)用。5、 精細(xì)化整合產(chǎn)品設(shè)計趨勢。在精細(xì)化設(shè)計方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗并不多，仍屬于起步階段。對于正在全面建設(shè)的中國房地產(chǎn)市場，高精度整合設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化模式將是未來產(chǎn)品開發(fā)的必然趨勢。房地產(chǎn)產(chǎn)品在進(jìn)行設(shè)計之前，就應(yīng)考慮到客戶未來的更多需求，從結(jié)構(gòu)到戶型、室內(nèi)設(shè)計、家裝配套、營銷策劃等，都需要有更精準(zhǔn)、人性化的考慮，可進(jìn)行靈活的變更和調(diào)整，適應(yīng)不同的居住習(xí)慣和生活群體。特別是70/90 政策之后，會有大批小戶型出現(xiàn)，必然會導(dǎo)致同質(zhì)化。因此如何突出產(chǎn)品特色和細(xì)節(jié)設(shè)計的多樣性，促進(jìn)銷售，也是未來地產(chǎn)商、策劃部門和設(shè)計師應(yīng)共同考慮的重點。 6、項目改造比例提高。當(dāng)大規(guī)模城市建設(shè)發(fā)展到一定階段，瓶頸也會出現(xiàn)，大量舊城、舊宅涌現(xiàn)，地產(chǎn)項目