房地產(chǎn)投資估算

1、房地產(chǎn)投資估算 投資估算 表5-1 土地開發(fā)成本 單位：萬元 表5-3 前期工程費(fèi) 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 占建安成本比 例（% 金額（萬兀） 單方成本（兀/m2建 筑） 1 前期管理費(fèi) 2 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 3 工程許可證執(zhí)照費(fèi) 4 防洪費(fèi) 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 建筑面積（m2） 金額（萬兀） 平均單方成本（兀 /m2） 1 2 3 4 5 合計(jì) 表5-2 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 土地價(jià)格（萬 元） 建筑面 積（mf） 單方成本（兀/m） 1 土地費(fèi)用 其中： 商業(yè)用地 住宅用地 建安工程費(fèi) 合計(jì) 表5-4 建設(shè)工程其他費(fèi) 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 占建安成本比例 （% 金額（萬元

2、） 單方成本（兀/m2建 筑） 1 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 工程標(biāo)底編制費(fèi) 3 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 4 工程監(jiān)理費(fèi) 5 建設(shè)管理費(fèi) 合計(jì) 表5-5 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 金額（萬 元） 單方成本（元 /m2建筑） 1 市政配套費(fèi) 2 供熱接口費(fèi) 3 天然氣接口費(fèi) 4 供電工程 5 道路工程 6 雨水、污水排放 7 綠化工程 8 供水工程 9 供熱工程 合計(jì) 表5-6 公建設(shè)施配套費(fèi) 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （卅） 金額（萬元） 單方成本（元 /m2建筑） 1 診所 2 物業(yè)管理中心、門衛(wèi) 3 配電室 4 垃圾集中處 5 自選車停放處 6 網(wǎng)球場 合計(jì) 表5-

3、7 開發(fā)期間費(fèi) 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 單方成本（元 /m2建筑） 1 企業(yè)管理費(fèi) 2 建設(shè)期利息 3 銷售費(fèi)用 4 物業(yè)啟勱費(fèi) 合計(jì) 表5-8 不可預(yù)見費(fèi) 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 占建安費(fèi)比 例（% 金額（萬元） 單方成本（元 /m2建筑） 1 不可預(yù)見費(fèi) 合計(jì) 總成本費(fèi)用估算 表5-9 總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 平均單方成本（兀 /m2建筑） 1 土地費(fèi)用 2 建安工程費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 4 建設(shè)工程其他費(fèi) 5 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 6 公建設(shè)施配套費(fèi) 7 開發(fā)期間費(fèi) 8 不可預(yù)見費(fèi) 合計(jì) 6項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用分析 項(xiàng)目投資計(jì)

4、劃與資金籌措 （1） 資金來源：本項(xiàng)目資金來源分三部分，分別是自有資金、銀行貸款、銷售收入再投 入。 （2） 資金使用計(jì)劃。 表6-1 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 投資總額 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 2 資金籌措 自有資金 銀行借款 銷售收入再投 入 借款償還計(jì)劃 還款方式：按實(shí)際償還方式償還。 表6-2 貸款還本付息表 單位：萬兀 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 借款本息 年初借款累 計(jì) 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利 息 年底還本付 息 年末借款累 計(jì) 2 借款還本付 息來源 投資回收 注：每期應(yīng)計(jì)利息=（起初借款累計(jì)+本期借款1

5、2 ） *利率 7銷售收入及稅金估算 銷售收入的估算 7.2.1 確定可銷售面積 表7-4 銷售總收入預(yù)測表 單位：萬元 序號(hào) 分類 可銷售面積（m2） 建議銷售均價(jià)（元/m2） 銷售收入（萬兀） 1 住宅 2 商務(wù)樓 3 停車場 4 合計(jì) 7.2.2 銷售收入分期比例的測算 表7-5 銷售收入分期比例的測算 單位：萬元 年份 銷售計(jì)劃 建設(shè)經(jīng)營期年度收入 合計(jì)（萬元0 比例 面積 1 2 3 第一年 第二年 第三年 合計(jì) 稅金估算 731 銷售稅金及附加 表7-6 銷售稅金及附加 單位：萬元 序 號(hào) 類別 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 計(jì)算基數(shù) 稅率（% 1 營業(yè)稅 銷售收入 2 城市維護(hù)建設(shè)

6、 稅 營業(yè)稅 3 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 4 教育丏項(xiàng)基金 營業(yè)稅 5 防洪工程維護(hù) 費(fèi) 銷售收入 6 印花稅 銷售收入 7 房屋買賣手續(xù) 費(fèi) 銷售收入 8 合計(jì) 7.3.2 土地增值稅 表7-7 土地增值稅 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 銷售收入 2 扣除項(xiàng)目金額 以下四項(xiàng)之和 開發(fā)成本 土地征用及拆遷費(fèi)、 前期工程費(fèi)、建筑安 裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、 開發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)費(fèi)用 企業(yè)管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售稅金及附加 見表7-6 其他扣除項(xiàng)目 （）*20% 3 增值額 （1）-（ 2） 4 增值率 （3）-（ 2） 5 增值稅率 （4） 20% 6 土

7、地增值稅 （3）*（ 5） 733 所得稅 表7-8 利潤額及所得稅 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 1-2-3-4 6 應(yīng)納所得稅利潤額 7 所得稅 （6 ） 8 稅所利潤 （5）- 734 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表 表7-9 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 土地增值稅 4 所得稅 5 項(xiàng)目可運(yùn)用資金 （1-2-3-4 ） 8項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 損益及利潤分配表 表8-1 損益及利潤分配表 單位

8、：萬元 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及 附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 （1）-（ 2） -（3）-（ 4） 6 應(yīng)納所得稅 額 7 所得稅 （6）*25% 8 稅后利潤 （5）-（ 7） 9 彌補(bǔ)以前年 度虧損后利 潤 1 0 提取法定盈 余公積金 （9）*10% 1 1 可供分配利 潤 （9）-（10） 經(jīng) 濟(jì) 指 全部投資利 潤率 自有資金投 標(biāo) 資利潤率 全部投資利 稅率 現(xiàn)金流量分析 821 全部投資現(xiàn)金流量表 表8-2 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 現(xiàn)金流

9、入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 全部投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 J 所得稅 3 所得稅后凈現(xiàn)金流 量（1）-（ 2） 4 所得稅后累計(jì)凈現(xiàn) 金流量 5 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量d 6 折現(xiàn)的累計(jì)凈現(xiàn)金 流量 計(jì) 算指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV 靜態(tài)投資回收 期（pt） 勱態(tài)投資回收 期（p t） 8.2.2 自有資金現(xiàn)金流量表 表9-3 自有資金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 自有資金 預(yù)售收入再投 入 銷售稅金及附 加 土地增值稅 所得稅 借款本息償還 3 所得稅后凈現(xiàn) 金流量（1）- （2） 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 量 5 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金 流量FNPV 6 折現(xiàn)后累計(jì)凈 現(xiàn)金流量 計(jì) 算指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率（FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （FNPV 自有資金靜態(tài) 投資回收期 （pt） 自有資金勱態(tài) 投資回收期 （p t） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)