房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)基本內(nèi)容及方法

1、房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)基本內(nèi)容及方法一、預(yù)收賬款不按規(guī)定申報(bào)納稅預(yù)收賬款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的重要方式。沒有預(yù)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就無法進(jìn)行再投入，更談不上快速發(fā)展。目前，房地產(chǎn) 企業(yè)預(yù)收售房款未繳營業(yè)稅的現(xiàn)象比較普遍。 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例 實(shí)施細(xì)則規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù) 收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。預(yù)收售房款應(yīng)繳納營業(yè)稅。二、“擅自削減稅基”，代收、代墊款項(xiàng)不并入營業(yè)額，偷逃稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取購房款的同時(shí)，依據(jù)與有關(guān)方面的協(xié)議， 代收燃?xì)?、水、電開口費(fèi)等代收、代墊款項(xiàng)，對(duì)于收取的這部分款項(xiàng)， 企業(yè)通常通過“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付帳款”等往來科

2、目核算，未并 入營業(yè)額，計(jì)算應(yīng)納營業(yè)稅金。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十四條的規(guī)定，代收、代墊 款項(xiàng)應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅。企業(yè)因收取此部分款項(xiàng)實(shí)為代收，甚 至前期已支付，售房時(shí)再收取，實(shí)為“過路財(cái)神”，稅法要求對(duì)此部 分款項(xiàng)并入營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅。三、“虛開發(fā)票”虛減計(jì)稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“雙偷”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，購房者以銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額依比例繳納契稅后方可辦 理房屋所有權(quán)證，可見銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款 的計(jì)稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，可偷逃稅款， 實(shí)現(xiàn)“雙贏”。對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)來講可謂“雙偷”，對(duì)此除應(yīng)要求稅務(wù)部 門加強(qiáng)與房產(chǎn)

3、、房管部門溝通協(xié)作，杜絕以收據(jù)作為契稅及辦理房產(chǎn) 證依據(jù)外，還應(yīng)深入實(shí)際，掌握售房面積、售房價(jià)格，核對(duì)銷售不動(dòng) 產(chǎn)發(fā)票，強(qiáng)化征管，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格依據(jù)發(fā)票管理辦法如實(shí)、 及時(shí)開具發(fā)票，繳納稅款。四、“收入實(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投 資方對(duì)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)收 入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減 少會(huì)計(jì)利潤偷逃企業(yè)所得稅。對(duì)此，應(yīng)仔細(xì)審查原始憑證，結(jié)合工程 施工預(yù)、決算和其往來科目，調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。五、“費(fèi)用不實(shí)分配”虛減應(yīng)納稅所得額，偷逃所得稅房地

4、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年終不把所有的成本、費(fèi)用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品 之間分配，合理結(jié)轉(zhuǎn)成本，而是把當(dāng)年度成本、費(fèi)用全部列入已完工 產(chǎn)品成本，人為減少了會(huì)計(jì)利潤，偷逃企業(yè)所得稅。對(duì)此，應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則把全部成本、 費(fèi)用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配， 從而確定應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本，不應(yīng)在當(dāng) 年度完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的成本，全部調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。六、工期長，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，影響計(jì)稅所得，形成偷稅一些開發(fā)商房子賣的熱火朝天，而根據(jù)利潤計(jì)算繳納的企業(yè)所得 稅卻未見增長、甚至依舊虧損，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是跨時(shí)間、跨地域 滾動(dòng)開發(fā)，他們會(huì)同時(shí)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，而房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等 到整個(gè)項(xiàng)目工程通過驗(yàn)收

5、之后，才能進(jìn)行，也就是說，一天沒通過驗(yàn) 收，項(xiàng)目本身就不能算出利潤，而此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一 項(xiàng)目中賺來的錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去， 但是目前企業(yè)稅收卻以年度 為單位，因此，從某一定時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬面看，這個(gè)房地產(chǎn) 企業(yè)就有可能是虧本的。很多房地產(chǎn)企業(yè)就是抓住這一點(diǎn)，有意無意 地把項(xiàng)目決算期往后拖，其實(shí)質(zhì)就是少申報(bào)或滯后申報(bào)、占用國家稅 款用于企業(yè)流動(dòng)資金。七、“費(fèi)用計(jì)提未付”影響當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額，偷逃所得稅 預(yù)提費(fèi)用、預(yù)計(jì)負(fù)債是企業(yè)實(shí)際并未發(fā)生而根據(jù)會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則 預(yù)計(jì)提取記入當(dāng)期成本、費(fèi)用的未支付款項(xiàng)，符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。但因是 計(jì)提當(dāng)期預(yù)期數(shù)，提取金額與以后應(yīng)支付金額容易存在較大

6、差異， 從 企業(yè)角度講。當(dāng)期有會(huì)計(jì)利潤，多提預(yù)提費(fèi)用、預(yù)計(jì)負(fù)債，形成虧損； 當(dāng)期虧損，則不提或少提，從而達(dá)到人為操縱會(huì)計(jì)利潤，少交或不交 企業(yè)所得稅的目的。對(duì)此，應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定， 對(duì)于上年 度提取的預(yù)提費(fèi)用、預(yù)計(jì)負(fù)債如在企業(yè)所得稅匯算清繳之前實(shí)際支付 的，允許記入上年度成本、費(fèi)用；對(duì)于未支付部分則調(diào)增應(yīng)納稅所得 額，計(jì)征企業(yè)所得稅。八、“無效票據(jù)入賬”沖減成本，偷逃稅款以票管稅是稅收征管的重要手段。由于房地產(chǎn)開發(fā)工程施工周期 長，結(jié)算方式多樣，造成開發(fā)企業(yè)在預(yù)付施工企業(yè)工程款時(shí)無法按規(guī) 定使用發(fā)票，而是以收據(jù)支付的特殊現(xiàn)象。這既影響了工程成本的及 時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，又給建筑施工

7、企業(yè)偷欠稅款提供了機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按工程進(jìn)度撥付工程款時(shí)，有時(shí)未按規(guī)定要求施工方開具建筑業(yè)發(fā) 票入帳；購進(jìn)小額零散用品不嚴(yán)格依據(jù)財(cái)務(wù)制度索要正式票據(jù)而僅以 收據(jù)甚至白條等無效票據(jù)作為原始憑證記入成本、費(fèi)用。從會(huì)計(jì)核算角度講，白條不屬法定有效的原始憑證，不能入帳；從稅法角度講， 白條入帳也屬不予列支的成本項(xiàng)目。 對(duì)此在查閱原始憑證時(shí)，發(fā)現(xiàn)有 白條入帳情況的，應(yīng)一律調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。九、業(yè)務(wù)往來上作手腳偷漏稅收當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè)； 既有房屋銷售又有物業(yè)管理服務(wù)。多種經(jīng)營在給企業(yè)發(fā)展拓寬渠道的 同時(shí)，也使稅收征管面臨一個(gè)較為復(fù)雜的局面。 不

8、少房地產(chǎn)企業(yè)的各 種經(jīng)營單位之間，在資金往來、款項(xiàng)支付上不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè) 務(wù)往來操作而是相互交叉攤計(jì)費(fèi)用；對(duì)此，應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)的各種 經(jīng)營進(jìn)行單獨(dú)核算，合理歸集成本費(fèi)用。按規(guī)定繳納各項(xiàng)稅款。十、“以收抵支”或收入在往來科目歸集，長期掛帳，偷逃稅款有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用售房收入記入 “應(yīng)付帳款”等往來科目 歸集，不通過“預(yù)收帳款”科目核算，長期掛帳不結(jié)轉(zhuǎn)收入或直接通 過“應(yīng)付帳款”撥付工程款以收抵支，從而達(dá)到偷稅的目的。對(duì)此，應(yīng)結(jié)合銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、售房合同，掌握其銷售總收入， 嚴(yán)查“預(yù)收帳款”及往來科目，檢查其售房收入是否全部歸集入“預(yù) 收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)收入，如有差額看其歸向，發(fā)現(xiàn)其掛帳往來

9、不記收入或 以收抵支，依征管法嚴(yán)肅處理。十一、“以房換地”雙方均未納稅以房換地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的一種方式， 具體形 式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取土地所有人土地使用權(quán)的一種行為。 因其前期投入少，對(duì)企業(yè)資金 需求壓力不大而被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用。 表面來看，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算，也不通過會(huì)計(jì)帳簿核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又依實(shí)際收取的“預(yù)收帳款” 為計(jì)稅依據(jù)繳納營業(yè)稅，故此種方式因其隱蔽性極強(qiáng)而容易形成偷逃 稅現(xiàn)象。實(shí)際上，在房屋與土地互換過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成 后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了

10、土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn) 的行為；土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價(jià)， 換取了部分房屋的所 有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此，應(yīng)當(dāng)按照營業(yè)稅暫行 條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額，對(duì)房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅，對(duì)原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無 形資產(chǎn)”稅目征稅，如原土地所有人將分得的房屋售出，則應(yīng)對(duì)其銷 售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。十二、“拆一還一”回遷戶未依成本價(jià)計(jì)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊有居民點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原有住戶普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對(duì)原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售的方法（俗稱“拆一還

11、一，多增補(bǔ)價(jià)”）取得土地使用權(quán)。對(duì)原住戶增加面積繳 納的購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍能依預(yù)收帳款計(jì)提營業(yè)稅，而對(duì)“拆 一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計(jì)算并繳納營業(yè)稅。根據(jù)營業(yè)稅政策中舊城改造涉稅問題的有關(guān)條款， 對(duì)“拆一還一” 等面積的部分，應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的實(shí)際成本核定征收營 業(yè)稅。故此，在審計(jì)時(shí)，應(yīng)在全面掌握原住戶“拆一還一”面積的同 時(shí)，據(jù)實(shí)依實(shí)際成本核定征收營業(yè)稅。十三、“違規(guī)訂立合同”轉(zhuǎn)移納稅人，逃避納稅義務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時(shí)因各種因素制約或出于各種目的和考慮，在與出資方或土地出讓方簽訂合同時(shí)， 常常列有“一切稅費(fèi)均由X方繳 納”或“一切稅費(fèi)向X方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)

12、繳納”等條款，從而達(dá) 到轉(zhuǎn)移法定納稅人或更改納稅機(jī)關(guān)、級(jí)次的目的。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，“違反法律，行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī) 定”屬無效合同，無效合同不具有法律約束力。顯然，在合同條款中 規(guī)定“稅費(fèi)由X方繳納或在何地繳納”的條款，違反稅收法律的規(guī)定， 雖然最終負(fù)稅人有可能改變，但法定納稅義務(wù)人應(yīng)根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定 確認(rèn)，承擔(dān)納稅責(zé)任，履行納稅義務(wù)，依規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納各 項(xiàng)稅款。十四、印花稅普遍不夠重視稅務(wù)稽查和審計(jì)反映，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)銷售時(shí)，產(chǎn)權(quán)交易合同普遍少貼或未貼印花稅。根據(jù)印花稅暫行條例 以及浙江省稅務(wù)局浙稅三發(fā)1988第1773號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同，應(yīng)按購銷合同貼花；個(gè)人之間的房屋買賣書 據(jù)（合同），應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花。十五、房地產(chǎn)中介偷逃稅費(fèi) 。著重檢查以下幾個(gè)方面收費(fèi)的納 稅情況：一是策劃費(fèi)，主要是代理樓盤前期的策劃、市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目 總體規(guī)劃及廣告策略規(guī)