房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃情況概述

1、、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述 稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等 一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切 稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或 遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收進(jìn)行 籌劃之前，有必要先了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法整體情況。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 從招投標(biāo)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)到銷(xiāo)售（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┻^(guò)程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，相對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種暫行條

2、例及其實(shí)施細(xì)則以 及財(cái)政、稅收部門(mén)的規(guī)章、通知、批復(fù)等。因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必須是在充分了 解國(guó)家稅收政策的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行。稅務(wù)籌劃的分類(lèi)主要可以分為 分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三種類(lèi)別進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目可以從企業(yè)的經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)以及區(qū)分不同稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃。二、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)從土地使用權(quán)的出讓?zhuān)恢钡椒慨a(chǎn)完工進(jìn)行銷(xiāo)售過(guò)程需要與其他企業(yè)發(fā) 生交易行為，比如資金借貸、合作開(kāi)發(fā)、投資入股等；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)由于日 常的經(jīng)營(yíng)需要，進(jìn)行企業(yè)框架的重組，比如設(shè)立項(xiàng)目公司、銷(xiāo)售公司、公司分立、 合并等。在這些日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，都涉及到稅收方面的問(wèn)題，由于

3、采用不同的方式 進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，所帶來(lái)的稅負(fù)是不一樣，因此可以通過(guò)科學(xué)、合理的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)取 得合法合理節(jié)稅、減輕企業(yè)稅負(fù)的效果：1、通過(guò)不同的投資方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營(yíng)收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同 的，會(huì)產(chǎn)生同樣的投資收入所對(duì)應(yīng)的稅負(fù)不同的情況。 因此出于對(duì)節(jié)稅利益的追求， 可以通過(guò)將不同性質(zhì)的收入進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換達(dá)到稅收籌劃的效果。譬如 A 公司有 300 萬(wàn)的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 B 進(jìn)行合作，至于采用什么樣的方式進(jìn)行 合作很有講究，畢竟采用何種方式進(jìn)行合作將直接對(duì) A 公司的今后取得的合作收入 的納稅活動(dòng)產(chǎn)生決定性的影響。 A 公司主要可以采

4、取三種方式與 B 公司進(jìn)行合作： 第一種是直接將 300 萬(wàn)作為出資與 B 公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)； 第二種是通過(guò)金融機(jī) 構(gòu)將 300 萬(wàn)資金出借給 B 公司參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)； 第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)。假設(shè) A 公司在 1 年以后中途退出該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與 B 公司協(xié)商，分得現(xiàn) 金 60 萬(wàn)。第一種方式下， 60 萬(wàn)收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于 A 公司出 資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?60 萬(wàn)元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的 房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給 B 公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 360 萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不 動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)稅及附加、 企業(yè)所得稅。 其中營(yíng)業(yè)稅及附加為

5、 19.8 萬(wàn)元， 企業(yè)所得 稅 13.27 萬(wàn)元，稅后收入為 26.93 萬(wàn)元。第二種方式下，假設(shè) A 公司通過(guò)金融機(jī)構(gòu) 將 300 萬(wàn)借給 B 公司，利率為 5% 。1 年后 A 公司同樣收回 60 萬(wàn)元，其作為利息 收入，應(yīng)繳納金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加 3.3 萬(wàn)元，企業(yè)所得稅 18.71 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 37.99 萬(wàn)元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷(xiāo)售后分回股利 60 萬(wàn)元。由于 A、B 兩個(gè)公司的 稅率相同，公司60萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬(wàn)元。從 以上三種投資方式看第三種稅負(fù)最輕， 但要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 而且 B 公司不負(fù)責(zé)還本。 第一種與第二種相比，第一種投資方式稅

6、負(fù)較重，但是 A 公司直接參與了房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目，獲得開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際操作中，由于經(jīng)營(yíng)收入、利息收入、以及分紅收入在 收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓?zhuān)髽I(yè)可以結(jié)合自己公司的實(shí)際情況、實(shí)際需求來(lái)確定經(jīng) 營(yíng)投資方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。2、合作建房的稅務(wù)籌劃根據(jù)國(guó)稅發(fā) 1995156 號(hào)文件的規(guī)定：合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另外一 方提供資金，合作建房的行為。假如 A 企業(yè)有一土地，但是資金比較緊缺，而 B 企 業(yè)則資金雄厚，但是苦于沒(méi)有土地，這時(shí)雙方走到一塊，要合作建房，應(yīng)該采取什 么樣的合作方式比較合理？根據(jù)國(guó)稅發(fā) 1995156 號(hào)文件的規(guī)定，合作建設(shè)房屋可 以分為二種方式：一是純粹的“以物易物”，又

7、可以分為二小類(lèi)，一小類(lèi)是用土地 所有權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)，在這種情況 下一方按照“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子稅目征收營(yíng)業(yè)稅收， 另一方按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；還有一小類(lèi)是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取 房屋所有權(quán)， 在這種情況下， 對(duì)一方按 “服務(wù)業(yè) - 租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅， 另一方按“銷(xiāo) 售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。還有一種合作方式是一方以土地使用權(quán)，另一方以資 金合股， 成立合營(yíng)企業(yè)。 建立合營(yíng)企業(yè)這種合作方式， 又分為三種情況征收營(yíng)業(yè)說(shuō)： （一 ）房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān) ,利潤(rùn)共享的分配方式 ,按照營(yíng)業(yè)稅 " 以無(wú)形資

8、產(chǎn)投資入股 ,參與接受投資方的利潤(rùn)分配 ,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為 ,不征營(yíng)業(yè)稅 " 的 規(guī)定 ,對(duì)一方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán) ,視為投資入股 ,對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合 營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅； 對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅， （二） 房屋建成后提供土地使用權(quán)的一方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與 分配 ,或提取固定利潤(rùn) ,則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為 ,而屬于其將 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為 ,那么 ,對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按 "轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) " 征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)按全部房屋的銷(xiāo)售收入依 &q

9、uot;銷(xiāo)售不 動(dòng)產(chǎn) "稅目征收營(yíng)業(yè)稅， （三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋 ,則此種經(jīng)營(yíng)行 為 ,也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股 ,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為 . 因此,首先對(duì)一方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地 ,按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) "征稅 ,其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì) 則第十五條的規(guī)定核定。因此 ,對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋 ,在分配給甲乙方后 ,如果各自銷(xiāo)售 , 則再按 "銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) "征稅。另根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具 體問(wèn)題規(guī)定的通知 （財(cái)稅 199548 號(hào)），對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、 聯(lián)營(yíng)的， 投資、 聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)

10、）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到 所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn) 再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。因此， A 公司與 B 公司采用建立合營(yíng)企業(yè)，并共擔(dān) 風(fēng)險(xiǎn), 共享利潤(rùn)， 可以不用交納 5%的高額營(yíng)業(yè)稅，也可以免征土地增值稅。當(dāng)然共 擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就意味著 A 公司要承擔(dān)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、 土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅 種進(jìn)行稅務(wù)籌劃，主要是通過(guò)減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文

11、等 進(jìn)行稅務(wù)籌劃，還可以通過(guò)稅基、稅率、稅額避稅的方法進(jìn)行節(jié)稅。關(guān)于各稅種的 減免稅規(guī)定在各個(gè)稅種的單行暫行條例中都有規(guī)定，在這里就不重復(fù)了。房地產(chǎn)企 業(yè)需要承擔(dān)的稅種主要是營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營(yíng)業(yè)稅以及在此基礎(chǔ)上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷(xiāo)售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來(lái)主 要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個(gè)稅種簡(jiǎn)單介紹一下稅種的稅務(wù)籌劃。1、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃 根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例的規(guī)定在我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算 的企業(yè)或者組織，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對(duì)象，

12、 同時(shí)還包括對(duì)外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類(lèi)資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)等所 得。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為 25% 。企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃可以通過(guò)利用稅收優(yōu)惠政策的稅務(wù)籌劃，比如選擇有利的行 業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊(cè)地享受稅收減免，還可以通過(guò)納稅義務(wù)人構(gòu)成的 稅務(wù)籌劃，比如設(shè)立子公司，享受優(yōu)惠稅率。由于子公司是獨(dú)立法人，如果盈利， 其利潤(rùn)不能并入母公司利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的納稅義務(wù)人單獨(dú)交納企業(yè)所得稅。當(dāng) 子公司所在地稅率較低時(shí)，子公司可以少納企業(yè)所得稅，使公司整體稅負(fù)較低。但 是采用設(shè)立分公司的話(huà)，就不能達(dá)到上述籌劃效果，因?yàn)榉止静皇仟?dú)立法人，只 能將其利潤(rùn)并入母公司交納企業(yè)所得稅

13、，無(wú)論其所在地稅負(fù)高低，均不能增減公司 的整體稅負(fù)。現(xiàn)行調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的法規(guī)、 規(guī)章主要是 所得稅暫行條例 及其實(shí)施細(xì)則、 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法等對(duì)所有類(lèi)型企業(yè)都適用的法規(guī)、規(guī)章，專(zhuān)門(mén)針對(duì)房 地產(chǎn)企業(yè)適用的稅收依據(jù)是 2006 年 1 月 1 日開(kāi)始實(shí)施的國(guó)稅發(fā) 200631 號(hào)國(guó)家 稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知，而 2003 年頒布的國(guó) 稅發(fā) 200383 號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知同時(shí)廢止。由于國(guó)稅發(fā) 200631 號(hào)是 2006 年1 月 1 日開(kāi)始實(shí)施的， 所以著重介紹一下 該文件的內(nèi)容。（一）與 200383 號(hào)文件相比，國(guó)稅發(fā)

14、 2006 31 號(hào)文件作了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將 預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于 3%；非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì) 稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20% ，地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于 15% ，其他地區(qū)不得低于 10% 。（二）對(duì)新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除作 出了新規(guī)定。國(guó)稅發(fā) 2006 31 號(hào)文規(guī)定：新辦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳

15、費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長(zhǎng) 不得超過(guò) 3 年。對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問(wèn)題有了新規(guī)定。 國(guó)稅發(fā) 2006 31 號(hào)文規(guī)定， 開(kāi)發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機(jī)構(gòu)取得貸款的證明文件， 其所屬企業(yè) 使用開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)借款支付的利息允許按稅收有關(guān)規(guī)定扣除。（三）規(guī)定了成本費(fèi)用項(xiàng)目核算和稅前扣除原則。 對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 用等主要成本項(xiàng)目，國(guó)稅發(fā) 2006 31 號(hào)文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則。（四）增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。國(guó)稅發(fā) 2006 31 號(hào)文規(guī)定，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在 稅前扣除；依法借給全資

16、企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注 冊(cè)資本 50%以?xún)?nèi)（含 50%）的部分，可在按金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的標(biāo) 準(zhǔn)以?xún)?nèi)據(jù)實(shí)扣除；超過(guò)注冊(cè)資本 50% 的部分，其超過(guò)部分負(fù)擔(dān)的利息支出，不得扣 除。五）規(guī)定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)國(guó)稅發(fā) 2006 31 號(hào)文規(guī)定，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工： 一是竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （成本對(duì)象 ）；二是已開(kāi)始投入使 用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （成本對(duì)象 ）；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （成本對(duì)象 ）。 （六）對(duì)新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制。國(guó)稅發(fā) 2006 31 號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)

17、的稅收優(yōu)惠， 同時(shí)規(guī)定以銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （包括代理 銷(xiāo)售）為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。2、土地增值稅的稅務(wù)籌劃 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建 筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納土 地增值稅。該稅種是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進(jìn)對(duì)土地增值 稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（一）根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃 土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為， 不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是 應(yīng)該屬于勞務(wù)行為，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土

18、地增值稅的征稅范圍。房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)， 以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。（二）利用土地增值稅起征點(diǎn)作稅收籌劃 土地增值稅的起征點(diǎn)為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金 額的 20 ，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)， 應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系， 否則增值率稍高于起征點(diǎn)就會(huì)帶來(lái)?yè)p失。1.假如納稅人享受起征點(diǎn)優(yōu)惠。某城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷(xiāo)售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100 ，當(dāng)其銷(xiāo)售這批商品房的價(jià)格為

19、X時(shí)，相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加如下：5.5 %X (5 %的營(yíng)業(yè)稅、7 %的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加。)，這時(shí)其全都允許扣除項(xiàng)目金額如下：100 + 5.5 %X。根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定該企業(yè)享受起征點(diǎn)的最高售價(jià)如下：X = 1.2X( 100十5.5 %X),解以上方程可知， 此時(shí)的最高售價(jià)為 128.48 ，允許扣除金額為 107.0 7(1005.5% X128.48 )。2.假如納稅人提高售價(jià)。當(dāng)增值率略高于20%時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在 50%以下、稅率為30 %”的規(guī)定。假如此時(shí)的售價(jià)為128.48 + y.由于售價(jià)提高y,相應(yīng)的銷(xiāo)售 稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5 %

20、 y.這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額和增值額如下：允許扣除項(xiàng)目的金額=107.07 + 5.5 % y，增值額=128.48 + y ( 107.07 + 5.5 % y)，化簡(jiǎn)后增值額的計(jì)算公式如下：94.5 %y + 21.41，所以，應(yīng)納土地增值稅如下：30 %X(94.5 %y + 21.41 )，若企業(yè)欲使提價(jià)帶來(lái)的效益，超過(guò)因突破 起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使：y >30 %X(94.5 %y + 21.41 )，即卩y > 8.86。這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于 137.3 4(128.48 8.86)。通過(guò)以上兩種情況的分析：當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

21、納稅人，其銷(xiāo)售項(xiàng)目除銷(xiāo)售稅金及附加 外的全都允許扣除項(xiàng)目金額為 100 時(shí)，將售價(jià)定為 128.48 是該納稅人可以享受到 起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)照顧，又可獲得較大 收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲取較低收益；如欲提高 售價(jià)，則必須使價(jià)格高于 137.34 ，否則，價(jià)格提高帶來(lái)的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格 提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。（三）利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅 率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率 = 增值額 / 扣除項(xiàng)目，因此適當(dāng)增加分母，即扣除項(xiàng)目，可以降低增值率，適用較 低的稅率，