房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃方案

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃書 （模板 ）項(xiàng)目融資計(jì)劃書融資計(jì)劃書目錄一、公司介紹二、項(xiàng)目分析三、市場(chǎng)分析四、管理團(tuán)隊(duì)五、財(cái)務(wù)計(jì)劃六、融資方案的設(shè)計(jì)七、摘要一、公司介紹1、公司簡介 主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、 注冊(cè)資本金、 公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹 是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。2、公司現(xiàn)狀 在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、 凈資產(chǎn)、 總資產(chǎn)、 年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有 關(guān)參考資料附上。 如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。 如果 經(jīng)過審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。3、股東實(shí)力 股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。

2、 如果股東中有大的企業(yè)， 或者公司本身就屬于大 型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。4、歷史業(yè)績對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言， 以前做過什么項(xiàng)目， 經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾危?都是要特別說明的地方， 如果一個(gè) 企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。5、資信程度 把銀行提供的資信證明， 工商、 稅務(wù)等部門評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)， 或者其他取得的榮譽(yù)，都可以 寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。6、董事會(huì)決議對(duì)于需要融資的項(xiàng)目， 必須經(jīng)過公司決策層的同意。 這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度， 而不 是戲言。二、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目的基本情況 位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類

3、型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在 報(bào)告中指出。2、項(xiàng)目來歷項(xiàng)目來歷是指項(xiàng)目的來龍去脈， 項(xiàng)目的上家是誰， 怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問題， 是如 何解決的等情況。3、證件狀況文件項(xiàng)目是否有土地證、 用地規(guī)劃許可證、 項(xiàng)目規(guī)劃許可證、 開工證和銷售許可證等五證的情況。 需要復(fù)印件。4、資金投入 自有資金的數(shù)額、投入的比例、 其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售 款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。5、市場(chǎng)定位 指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等6、建造的過程和保證項(xiàng)目的建筑安裝過程， 如何得到保障可以如期完工。 而不會(huì)耽誤工期， 不會(huì)導(dǎo)

4、致項(xiàng)目無法按 期交付使用。三、市場(chǎng)分析1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)， 受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。 而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指 標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜， 而且說明起來可繁可簡。 簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的發(fā)展， 平均價(jià)格， 各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。 復(fù)雜些說明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表 征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)， 但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以， 嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析 很難完成，但是可以通過典型項(xiàng)目的分析來代替。3、競爭對(duì)手和可比較案例 分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群

5、等，同時(shí)，也需要羅列一些 未來可能進(jìn)入市場(chǎng)競爭的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。4、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素 未來的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料， 但是可以通過市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做 出預(yù)測(cè)。四、管理團(tuán)隊(duì)1、人員構(gòu)成 公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單， 工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。 如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人 員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。2、組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。3、管理規(guī)范性 管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評(píng)價(jià)和說明。4、重大事項(xiàng) 對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。五、財(cái)務(wù)計(jì)劃一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃， 對(duì)

6、于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵， 如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好， 會(huì)給投資 者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象， 降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。 本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假 設(shè)，以及對(duì)未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來源和運(yùn)用等內(nèi)容。其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。六、融資方案的設(shè)計(jì)1、融資方式（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一 種方式所能解決的， 而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。 這部分是解決問題的關(guān)鍵， 是否 能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。 ）方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

7、 這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司， 協(xié)助融資人快 速成長，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資， 取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書A 、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融 資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)（2）債權(quán)融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資， 投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)， 按相應(yīng)的比例

8、折算成相應(yīng)的股份。（4）房地產(chǎn)信托融資（5）多種融資方式的組合在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。 在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主， 因?yàn)閷?duì) 融資方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力； 在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、 債權(quán) 方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。2、融資期限和價(jià)格 融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服 這些風(fēng)險(xiǎn)。）對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。A 、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本， 及追加

9、資金成本。B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)D、融資者對(duì)投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險(xiǎn)E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)化解方案A 、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的?？顚Ｓ?。C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。D 、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。4、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）A、股權(quán)方式融資的退出項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出； 項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份， 第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；B、債權(quán)方式融資退出項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制； 項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；5、抵押和保證在涉及到投資安全的時(shí)候， 投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。 而最有效的安