萬科集團(tuán)公司投資價值分析

1、33號 吳穎10財務(wù)管理（ 1）班萬科集團(tuán)公司投資價值分析一、公司簡介萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團(tuán)，成立于 1984 年 5 月，是 目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)， 也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。 總部 設(shè)在深圳，至 2009 年，已在 20 多個城市設(shè)立分公司。 2010 年公司完成新 開工面積 1248 萬平方米，實現(xiàn)銷售面積 897.7 萬平方米，銷售金額 1081.6 億元。 營業(yè)收入 507.1 億元，凈利潤 72.8 億元。這意味著，萬科率先成 為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。這個數(shù)字，是一個讓同行眼 紅，讓外行震驚的數(shù)字，相當(dāng)于美國四大住宅公司高峰時的總和。

2、二、公司所在基本面分析1、行業(yè)經(jīng)濟(jì)地位 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，既受到整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制 約，又發(fā)揮著促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的作用， 明確二者的關(guān)系， 是對 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實施宏觀調(diào)控的前提。 本章從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用入 手，著重分析房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)的必然性和條件， 進(jìn)而研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周 期波動與可持續(xù)發(fā)展問題。從總體上說， 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、 基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的 地位。A、房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。這是因為，在社會經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)業(yè)提 供的產(chǎn)品和勞務(wù)兼有基礎(chǔ)性的生活資料和生產(chǎn)資料的雙重屬性。 一方面，房地產(chǎn) 業(yè)開發(fā)的住宅， 是人們滿足

3、居住需要的最基本的生活資料， 安居才能樂業(yè)， 它所 提供的是基礎(chǔ)性的物質(zhì)生活條件。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的廠房、商鋪、辦公 用房等，又是滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要的重要生產(chǎn)資料， 屬于社會生產(chǎn)基礎(chǔ)性的物質(zhì)要 素。房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟(jì)生活的基本要素貫穿于社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)， 從而使房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的特征。B、房地產(chǎn)業(yè)又是先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)、以及文化、教 育、科學(xué)、 衛(wèi)生等各種社會經(jīng)濟(jì)活動的物質(zhì)載體和空間條件， 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與 國民經(jīng)濟(jì)中的所有產(chǎn)業(yè)和部門都密切相關(guān)。 在各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動中， 都必須率 先從房地產(chǎn)開發(fā)開始， 以此為先導(dǎo)。 例如，城市開發(fā)必先進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和各

4、類房屋的建造； 建設(shè)工廠必先建筑廠房； 開辦商店必先建造商鋪； 籌建學(xué)校必先 建造校舍等等。由此，房地產(chǎn)業(yè)也就成了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。C、房地產(chǎn)業(yè)還具有支柱產(chǎn)業(yè)的特征。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián) 度大，它的發(fā)展可以帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 在目前的中國又是新的經(jīng)濟(jì)增 長點(diǎn)，對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著舉足輕重的作用， 因而具有支柱產(chǎn)業(yè)的顯著 特征。2、產(chǎn)業(yè)政策A、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和速度是制約和帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素， 二者呈 現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。 這里所說的國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平是指總水平， 衡量的主要指標(biāo) 是國內(nèi)生產(chǎn)總值 （ GDP），由于各國的人口等因素的不同，

5、 所以能真實反映這種總 水平的應(yīng)是人均國內(nèi)生產(chǎn)總值， 它反映一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和人民的富裕程 度。例如，中國現(xiàn)時的國內(nèi)生產(chǎn)總值在世界上排名第六位， 而人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 僅達(dá)到 1000 美元，列在 100 位之后，仍屬低收入國家。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值高， 意味著社會總體投資水平和人們的消費(fèi)水平高， 帶動房地產(chǎn)投資和住房消費(fèi)水平 相應(yīng)也比較高。所以，一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，房地產(chǎn)業(yè)也比較發(fā)達(dá)，成熟 度相應(yīng)也高，反之，則相反。美國等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)比較成熟，而中國整體上 發(fā)展水平低，房地產(chǎn)業(yè)的成熟度也顯得較低。國民經(jīng)濟(jì)增長速度衡量的主要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率， 它對房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的影響反映在

6、房地產(chǎn)增加值的增長速度上。 一般來說， 國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長 速度快，意味著投資和消費(fèi)的增長率高， 帶動房地產(chǎn)業(yè)增加值增長速度也比較快， 反之，則相反?，F(xiàn)今的發(fā)達(dá)國經(jīng)濟(jì)總量大，但增長速度低，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度 也相應(yīng)較慢； 而中國作為發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)總量雖然不大， 但經(jīng)濟(jì)增長速度快， 相 應(yīng)房地產(chǎn)增加值的增長速度也比較快， 在一定時期甚至超過國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長 速度。所以， 在考察國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響因素時， 要把國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水 平和經(jīng)濟(jì)增長速度統(tǒng)一起來進(jìn)行研究。B、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的影響在國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中， 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇， 一國一定時 期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的狀況， 對房地產(chǎn)業(yè)

7、的發(fā)展程度也有相當(dāng)大的影響， 起著制約或帶動 作用。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷演進(jìn)的， 在工業(yè)化初期階段， 第一產(chǎn)業(yè)占主 導(dǎo)地位；工業(yè)化中期階段第二產(chǎn)業(yè)主要是重化工業(yè)等制造業(yè)占主導(dǎo)地位； 工業(yè)化 后期階段，第三產(chǎn)業(yè)上升到主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 隨之也得到大發(fā)展， 成長為支柱產(chǎn)業(yè)。 中國當(dāng)前處于工業(yè)化中期階段向工業(yè)化后 期階段轉(zhuǎn)化的過程中， 正是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大好時機(jī)， 并且已經(jīng)成長為支柱產(chǎn)業(yè) 之一?？梢姡a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有重大的制約和帶動作用。C、投資水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響 投資需求是拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要方面， 一國的投資水平反映國民經(jīng)濟(jì)的總體 狀況。投資水

8、平對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要是通過社會投資總量的增加和投資結(jié)構(gòu)的 變化來實現(xiàn)的。 社會投資總量是指全社會各部門和各經(jīng)濟(jì)主體投資的總和。 一般 來說投資總量與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系。 當(dāng)社會投資總量增加時在房 地產(chǎn)投資占社會總投資的比例不變的情況下， 房地產(chǎn)投資也隨之同比例增加， 房 地產(chǎn)投資規(guī)模也同時擴(kuò)大， 在這里房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很明顯地受到社會總投資增長 情況的制約和帶動。投資的部門結(jié)構(gòu)， 是指社會總投資中各部門投資額所占的比例和構(gòu)成。 由于 房地產(chǎn)投資是社會總投資中的構(gòu)成部分， 即使投資總額不變， 其所占份額的變化， 也會引起房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大或縮小。 當(dāng)房地產(chǎn)投資額占社會總投資的比例上

9、 升時，房地產(chǎn)投資規(guī)模隨之?dāng)U大；反之，當(dāng)房地產(chǎn)投資所占比例縮小時，房地產(chǎn) 投資規(guī)模也隨之縮小。 所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅受到社會投資總額的限制， 而 且還受到投資結(jié)構(gòu)的制約和帶動。在中國，房地產(chǎn)投資被列入固定資產(chǎn)投資范疇。 1990 年以來，由于房地產(chǎn) 投資的增速快于全社會固定資產(chǎn)投資的增速， 因而，不僅房地產(chǎn)投資的總量相當(dāng) 大，而且占固定資產(chǎn)投資的比例也上升很快。 2003 年全國完成房地產(chǎn)投資額已 突破 1 萬億元，比上年增長 29.7%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重約為 20%左右， 部分大城市高達(dá) 30%40%。因而引起理論界和高層領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。理論上的難點(diǎn) 在于究竟如何量化？在實際運(yùn)行中

10、很難確定一個數(shù)量比例關(guān)系。 一般來說， 在中 國處于和平崛起的時期， 且經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)長期萎縮期之后， 一定階段房地產(chǎn)業(yè)快 速發(fā)展是必然的，房地產(chǎn)投資增速快于全社會固定資產(chǎn)投資增速也有其合理性。 衡量其合理程度的標(biāo)準(zhǔn)主要是市場需求和投資品的供給。 從近幾年全國房地產(chǎn)市 場狀況看， 商品房銷售面積大于竣工面積， 房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速有其合理性一 面；但從投資品的供給看， 能源、鋼材、水泥等建筑材料以及運(yùn)輸能力全面緊張， 生產(chǎn)資料價格漲幅過大， 又反映出包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的整個固定資產(chǎn)投資規(guī)模 過大，增速過快，存在著局部過熱現(xiàn)象。為此， 2004 年上半年中央加強(qiáng)宏觀調(diào) 控，重點(diǎn)是控制固定投資規(guī)模，

11、采取緊縮銀行貸款、整頓開發(fā)區(qū)、規(guī)范土地市場 秩序等措施，使過高的投資增長率得到控制，短期內(nèi)對房地產(chǎn)投資有抑制作用， 但從長遠(yuǎn)來看，這對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有利。D、消費(fèi)水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響 社會消費(fèi)水平取決于一國國民收入的總量和積累與消費(fèi)的比例關(guān)系。 一般來 說，在積累與消費(fèi)的比例關(guān)系不變的條件下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國民收入的總量大，相 應(yīng)消費(fèi)水平也高； 而在總量不變的前提下， 如果積累率下降， 能夠用于消費(fèi)的部 分增加，消費(fèi)水平提高；反之，積累率上升，能夠用于消費(fèi)的部分減少，則消費(fèi) 水平下降。歸根到底，消費(fèi)水平取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。所以，它對房地產(chǎn)業(yè)的影 響實質(zhì)上也是國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響。社會消

12、費(fèi)水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響可以從兩方面考察。 一是社會消費(fèi)總量， 即 全社會用于消費(fèi)的總額。 統(tǒng)計學(xué)上的消費(fèi)水平是按人均可支配收入計算的， 個人 的收入水平是決定消費(fèi)水平的主要因素。 消費(fèi)水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響是通過市場 消費(fèi)需求反映出來的。一般來說，人均可支配收入多，消費(fèi)水平越高，房地產(chǎn)商 品等高檔耐用消費(fèi)品的需求也相對越大； 反之，則相反。二者呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。 二是社會消費(fèi)結(jié)構(gòu)， 即各類消費(fèi)品在消費(fèi)總量中的構(gòu)成。 在統(tǒng)計上主要以家庭消 費(fèi)結(jié)構(gòu)來衡量的， 即在家庭總支出中各類消費(fèi)品支出所占的比例和構(gòu)成。 目前世 界上普遍采用恩格爾系數(shù)（食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重）來表示的。 按恩格爾定律

13、， 隨著人均收入水平的提高， 人們用于食品消費(fèi)支出部分絕對量也 會增加，但相對量即占家庭總消費(fèi)支出量的比重會下降， 這就是通常所說的恩格 爾系數(shù)下降， 而用于住房等價值量大的高檔耐用消費(fèi)品的比重則會不斷上升。 消 費(fèi)結(jié)構(gòu)的這種變化趨勢， 使住房消費(fèi)需求擴(kuò)大， 從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)一 個高峰期。中國目前的恩格爾系數(shù)已從 90 年代初的 50%左右下降到 40%以下，正 是住宅業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時機(jī)，當(dāng)前全國城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮印證了這一 點(diǎn)。E、信貸規(guī)模和利率對房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要有金融信貸的強(qiáng)有力的支持， 包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住 房消費(fèi)信貸即個人住房抵押貸款的雙重支持。 而一

14、定時期社會信貸總規(guī)模是有一 定限制的， 同時信貸額在社會不同產(chǎn)業(yè)之間的分布又取決于產(chǎn)業(yè)收益率、 產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)和國家產(chǎn)業(yè)政策的制約， 由于房地產(chǎn)信貸受到社會信貸絕對規(guī)模和相對規(guī)模的 限制，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 如果房地產(chǎn)信貸規(guī)模擴(kuò)大， 促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā) 和消費(fèi)， 帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 而如果房地產(chǎn)信貸規(guī)?？s小， 則會壓縮房地產(chǎn)開發(fā) 和消費(fèi)，抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 所以， 金融信貸是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手 段。利率既是調(diào)節(jié)信貸規(guī)模的重要杠桿， 也是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。 它 主要通過利息成本的高低發(fā)生作用的。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率越高， 房地產(chǎn)投資 的機(jī)會成本越大，利潤空間越小，便會抑制房

15、地產(chǎn)開發(fā)投資和供給量；反之，則 相反。個人住房貸款利率越高，居民購房的成本支出越大，承受能力越低，便會 抑制住房消費(fèi)，反之，則相反?？梢?，長期利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)需求都 會產(chǎn)生重大影響。 1998年以來，銀行連續(xù) 8 次降息，使目前的存貸款利率水平 都比較低，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了良好的推動作用。從上述五個方面的影響因素可以看到， 房地產(chǎn)業(yè)對整個國民經(jīng)濟(jì)有著高度的 依存性，作為國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成部分， 它的存在和發(fā)展必須具備一系列的客 觀條件，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和增長速度、 投資規(guī)模、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入和消費(fèi)水平、 市場需求、 經(jīng)濟(jì)體制和政府的產(chǎn)業(yè)政策等。 由于受到這些因素的制約， 房地產(chǎn)業(yè)

16、 只能在一定的宏觀經(jīng)濟(jì)約束條件下， 才能得到健康持續(xù)的發(fā)展， 所以，房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展必須與整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)。如果脫離了國民經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展水 平，房地產(chǎn)業(yè)孤軍突進(jìn)， 會因失去堅實的基礎(chǔ)而跌落下來； 但如果房地產(chǎn)業(yè)過于 落后于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求， 也會拖經(jīng)濟(jì)增長的后腿。 為避免大起大落的情況發(fā) 生，在實踐中應(yīng)正確把握房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)度。三、公司基本面分析1、公司在行業(yè)中的地位萬科 1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)， 1993 年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心 業(yè)務(wù)。至 2008 年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì) 圈為重點(diǎn)的 31 個城市。當(dāng)年共銷售住宅 42500 套，

17、在全國商品住宅市場的 占有率從 2.07%提升到 2.34% ，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、 廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山 9 個城市排名首位。1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以 及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去二十 年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率為 31.4.% ，凈利潤復(fù)合增長率為 36.2%；公 司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球 200 家最佳中小企業(yè)”、“亞 洲最佳小企業(yè) 200 強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu) 50 大上市公司”排行榜； 多次獲得投 資者關(guān)系等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。萬科集團(tuán)在政策和管理

18、制度上一直都處于優(yōu)先地位，它的所有的權(quán)力 都集中在總部，總公司與子公司、總公司職能部門與子公司職能部門之間 也并不完全是指揮與被指揮、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，而是根據(jù)發(fā)展的需要 和職能的種類，有些部門總部集權(quán)的程度極高，比如財務(wù)管理部門、資金 管理部門、規(guī)劃設(shè)計部門等；而其他職能部門，包括營銷企劃部門、工程 管理部。同時，萬科內(nèi)部形成了萬科“忠實于制度”、“忠實于流程”的 價值觀和企業(yè)文化，這些制度和規(guī)范得以自覺和充分落實。萬科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升 到了制度和流程層面，這些標(biāo)志著企業(yè)系統(tǒng)的健全和成熟。譬如，企業(yè)如 何對待媒體采訪，如何對待媒體的負(fù)面報道，就各有一

19、款專門的制度來指 引、來規(guī)范，制度內(nèi)容中涉及了負(fù)面報道的定義、適用范圍和接待負(fù)面報 道的流程等條款，還有“要避免溝通內(nèi)容成為采訪內(nèi)容”的字句。在國內(nèi) 很多企業(yè)還不太會接待媒體采訪時，萬科已經(jīng)把應(yīng)對媒體不同種類的問題 都制度化了。萬科制度之規(guī)范、條款之專業(yè)、邏輯之嚴(yán)密見于字里行間。 2、公司產(chǎn)品分析經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成 為行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色16家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的 “情景花園洋 房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通 過全國首批 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證

20、；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一 個客戶關(guān)系組織。同時也是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位 客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。3、公司經(jīng)理層分析王石，男， 1951 年出生于廣西。 1968 年參軍， 1973 年轉(zhuǎn)業(yè)。轉(zhuǎn)業(yè)后就 職于鄭州鐵路水電段。 1978 年畢業(yè)于蘭州交通大學(xué)給排水專業(yè)，本科學(xué)歷。 畢業(yè)后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經(jīng)貿(mào)委、深圳市特區(qū)發(fā)展公司。 1984 年組建萬科前身深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，任總經(jīng)理。 1988 年起任 股份化改組之萬科董事長兼總經(jīng)理， 1999 年起不再兼任公司總經(jīng)理。現(xiàn)任 萬科董事會主席。郁亮，男，1965 年出生于江蘇。 1988 年畢業(yè)于

21、北京大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)學(xué)系， 獲學(xué)士學(xué)位；后于 1997 年獲北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位。曾供職于深圳外貿(mào) 集團(tuán)。 1990 年加入萬科企業(yè)股份有限公司。 1993 年任深圳市萬科財務(wù)顧問 有限公司總經(jīng)理； 1996 年任萬科企業(yè)股份有限公司副總經(jīng)理； 1999 年任公 司常務(wù)副總經(jīng)理兼財務(wù)負(fù)責(zé)人； 2001 年起任公司總經(jīng)理。 1994 年起任萬科 董事至今?，F(xiàn)任萬科總裁。也正是因為管理層的高文化、高素質(zhì)鑄就了萬科集團(tuán)至今的團(tuán)結(jié)一致 和壯大的組織背景來促使它高速迅猛發(fā)展。4、公司運(yùn)營狀況分析從 2000 年開始，萬科進(jìn)入了一個新的發(fā)展期，年銷售額以30%左右的速度增長。現(xiàn)在萬科面臨的是“順境中求突破”

22、。2004 年初， 萬科總經(jīng)理郁亮在企業(yè)發(fā)展的順境中提出了“ 3+1”的 經(jīng)營管理目標(biāo)萬科的目標(biāo)是成為最受投資者歡迎、最受客戶歡迎、最 受員工歡迎和最受社會尊敬的企業(yè)，萬科的經(jīng)營管理會圍繞這個目標(biāo)來運(yùn) 作。郁亮認(rèn)為，這“三個最受歡迎、一個最受尊敬”是對萬科愿景“成為 中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者”的具體解釋和最新闡述。把最受社會尊敬列為企 業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)之一，這在國內(nèi)企業(yè)中是少見的，也是領(lǐng)先的。 2008 年 由世界權(quán)威的品牌價值研究機(jī)構(gòu)世界品牌價值實驗室舉辦的 2008 世界 品牌價值實驗室年度大獎評選活動在京展開，在住宅品牌類的評選項目中， 萬科地產(chǎn)憑借優(yōu)異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“ 20

23、08 年度中國最具 競爭力品牌”和“中國購買者滿意度第一品牌”這兩項榮譽(yù)稱號。很多企業(yè)對社會責(zé)任的承諾，更多地是停留在口頭上，而萬科不 是這樣。當(dāng)拖欠民工工資成為政府部門重視、媒體關(guān)注的熱點(diǎn)話題時，萬 科這套系統(tǒng)又開始運(yùn)轉(zhuǎn)了。這時，萬科這套系統(tǒng)就不僅僅是人們心目中想 象的只對“利潤”、“經(jīng)濟(jì)效益”敏感的冷血的賺錢機(jī)器了，而更像是對 社會、弱勢群體充滿良知和溫暖的慈祥老人了。早在 2003 年 12 月 18 日，萬科集團(tuán)工程管理部和財務(wù)部就向自己 的一線公司發(fā)出通知，要求防止拖欠民工工資的事情在萬科的項目上發(fā)生。 2004 年 1 月 8 日，萬科集團(tuán)工程管理部、財務(wù)部、審計法務(wù)部等四部門又

24、制定出了防止拖欠民工工資的具體措施，從而實現(xiàn)未雨綢繆的目的。增加相應(yīng)的內(nèi)容，對有這方面不良記錄的承建商應(yīng)取消其投標(biāo)資 格。而對那些已經(jīng)簽訂、還未履行完畢的施工合同，應(yīng)盡快要求施工單位 出具承諾函，如果承建商發(fā)生拖欠、克扣工人工資行為的，萬科有權(quán)從工 程款中扣除相應(yīng)款項，直接支付給工人，并有權(quán)解除承建合同。有了這套系統(tǒng)，使得萬科在順境時表現(xiàn)為企業(yè)肌體的健康、運(yùn)轉(zhuǎn) 的正常和發(fā)展的穩(wěn)??；而當(dāng)市場大勢低迷甚至險惡時，這套系統(tǒng)又能保障 萬科能將風(fēng)險減小到最低限度，縮短渡過難關(guān)的時間。不過，總裁郁亮認(rèn)為，萬科的核心能力表現(xiàn)在這套系統(tǒng)、制度和流程 上，但制度不是萬能的，因為制度的執(zhí)行是有成本的。而以“七個尊

25、重” 為核心的人文精神和企業(yè)價值觀的形成和認(rèn)可，是萬科這套系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、 制度真正執(zhí)行、指引充分使用的基石，這才是萬科最珍貴的。5、公司發(fā)展前景分析萬科集團(tuán)以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)， 是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一， 業(yè)務(wù) 覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的 40個城市。 2009年 在歐洲貨幣 評選的“全球最佳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”榜單中， 萬科獲得全球住宅 類開發(fā)企業(yè)第一名。萬科集團(tuán)董事局主席王石更被稱為中國房產(chǎn)界領(lǐng)軍人物。時間項目3.312010.02009.12.312009.09.302009.06.30主營業(yè) 務(wù)收入增長 率（%）-8.07619.245931.061826

26、.3902凈利潤 增長率（ %）532.34638.581729.91634.4207凈資產(chǎn) 增長率（ %）919.28116.976316.130416.6986總資產(chǎn) 增長率（ %）718.87415.4086.616912.0779雖然萬科房地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入增長率出現(xiàn)了負(fù)增長， 凈利潤增長率有較大 的下降幅度，但是公司的凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率缺出現(xiàn)了一定幅度的上 漲，說明該公司在其他的非主營業(yè)務(wù)方面的增長較高， 該公司未來的發(fā)展存在一 定的風(fēng)險，但是發(fā)展?jié)摿^大。該公司的發(fā)展前景是非?？捎^的。四、公司財務(wù)分析1、風(fēng)險性分析（公司償債能力）企業(yè)的償債能力是反映企業(yè)財務(wù)狀況大的經(jīng)營能力

27、的重要標(biāo)志。 企業(yè)償債能 力低，不僅說明企業(yè)資金緊張， 難以支付日常經(jīng)營支出， 而且說明企業(yè)資金周轉(zhuǎn) 不靈，難以償還到期應(yīng)償付的債務(wù)， 甚至面臨破產(chǎn)危險。 能否到期償債是企業(yè)生 存的根本問題，償還能力是決定企業(yè)財務(wù)狀況的重要因素之一面從短期和長期兩個方面來分析萬科的償債能力萬科集團(tuán)償債能力分析項目2010/12/31占總資 的百分比2009/12/31占總資 產(chǎn)的百分比同比變動額同比變動率貨幣資金378000017.50%230000016.67%148000064.35%應(yīng)收賬款1590000.74%713000.52%87700123.00 %預(yù)付賬款17800008.24%8740006

28、.33%906000103.66 %其他應(yīng)收款14900006.90%7790005.64%71100091.27%存貨1330000061.57%901000065.29%429000047.61%流動資產(chǎn)合計2060000095.34%1300000094.20%760000058.46%可供出售金 融資產(chǎn)405000.19%164000.12%24100146.95 %長期股權(quán)投資4490002.08%3570002.59%9200025.77%投資性房地產(chǎn)129000.06%228000.17%-9900-43.42%固定資產(chǎn)原值1670000.77%1740001.26%-7000-

29、4.02%累計折舊455000.21%388000.28%670017.27%固定資產(chǎn)凈值1220000.56%1360000.99%-14000-10.29%固定資產(chǎn)凈額1220000.56%1360000.99%-14000-10.29%在建工程764000.35%593000.43%1710028.84%無形資產(chǎn)374000.17%82000.06%29200356.10 %長期待攤費(fèi)用32200.01%31300.02%902.88%遞延所得稅 資產(chǎn)1640000.76%1270000.92%3700029.13%其他非流動 資產(chǎn)1060000.49%00106000非流動資產(chǎn) 合計1

30、0100004.68%7290005.28%28100038.55%資產(chǎn)總計21600000100.0000%780000056.52%單位：萬元負(fù)債與所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)項目2010/12/31占負(fù)債合 計或負(fù)債權(quán)益 總額的百分比2009/12/31占負(fù)債 合計或負(fù)債 權(quán)益總額的 百分比同比變動額同比變動率流動負(fù)債合計1300000080.75%681000073.86%619000090.90%非流動負(fù)債 合計314000019.50%241000026.14%73000030.29%負(fù)債合計1610000074.54%922000066.81%688000074.62

31、%所有者權(quán)益 合計546000025.28%454000032.90%92000020.26%負(fù)債和所有 者權(quán)益總計21600000100.00780000056.52%由營運(yùn)資本 =流動資產(chǎn) - 流動負(fù)債 得到：2009 年末的營運(yùn)成本 =13000000-6810000=61900002010 年末的營運(yùn)成本 =20600000-1300000=7600000萬科公司 2010年期初，期末流動資產(chǎn)抵補(bǔ)流動負(fù)債后都有一定的剩余， 從營 運(yùn)資本角度來看， 說明公司的短期償債能力有一定的保證， 而且期末營運(yùn)資本比 期初有較大的提高，表示短期償債能力有所增強(qiáng)。萬科集團(tuán)短期

32、債務(wù)能力的水平分析31日2010年12月2009年12月31日31日流動比率速動比率現(xiàn)金比率1.58521.91490.55680.591229.168333.7974根據(jù)上表可以看出 2010 年萬科公司期初的流動比率為 1.91, 雖然沒有達(dá)到 2 ，但是短期償債能力還是有一定的保證， 但是這中現(xiàn)象沒有上升， 反而在 2010 年期末有所下降變?yōu)?1.58 ，說明該公司的償債能力在變?nèi)?。該公?本年 的流 動資產(chǎn) 增長 了 36.89%，但 由于 流動 負(fù)債 增長了 47.61%，其增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于流動資產(chǎn)的增長速度， 所以導(dǎo)致期末流動比率低于 期初的水平。以下分析可以對此作出解釋：期初流

33、動比率：1.9149流動負(fù)債不變：20600000/6810000=3.02 3.02-1.91=1.11期末流動比率：1.581.58-3.02= - 1.44合計： 0.03分析表明，由于期末流動資產(chǎn)增加，使流動比率增加 1.11 ，由于期末流動 負(fù)債增加，是流動比率下降 -1.44 ，兩者綜合作用的結(jié)果，使期末流動比率下降 0.03 。可見，流動負(fù)債增加是引起流動比率下降的主要原因。根據(jù)上表所提供的萬科公司資產(chǎn)負(fù)債表的資料，萬科公司速動比率計算得 到：期初速動比率 =0.5912 期末速動比率 =0.5568從上面計算的數(shù)據(jù)可以看出該公司的期末短期償債能力低于期初。 這是因為 在該公司的

34、流動資產(chǎn)中， 速動資產(chǎn)占有較大的比重， 期初的速動資產(chǎn)如果能夠及 時變現(xiàn)，可以償還現(xiàn)有流動負(fù)債的 59.8%；而且在期末，更能償還流動負(fù)債的 55.68%。根據(jù)上表所提供的萬科公司的資產(chǎn)負(fù)債表，萬科公司的現(xiàn)金比率如下： 期初現(xiàn)金比率 =33.79%期末現(xiàn)金比率 =29.16% 從計算結(jié)果可以看出，萬科公司期末現(xiàn)金比率比期初現(xiàn)金比率減少了 4.63%，這種變化表明企業(yè)的直接支付能力有所下降。萬科集團(tuán)長期債務(wù)能力的水平分析2010年12月31日2009年 12月 31日資產(chǎn)負(fù)債率74.5%66.8%股東權(quán)益比率25.5%33.2%非流動負(fù)債營運(yùn)資 金比率242.04%256.85%資產(chǎn)非流動負(fù)債率

35、14.5%17.5%資產(chǎn)負(fù)債率是綜合反映企業(yè)償債能力的重要指標(biāo)， 該指標(biāo)越大， 說明企業(yè)的 債務(wù)負(fù)債越重；反之，說明企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)越輕。對債權(quán)人來說，該比率越低越 好，因為企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)越輕，其總體償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人的保證程度越高， 通過比較可知，萬科公司期末資產(chǎn)負(fù)債率比期初上升了7.7%，表明該企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)略有增加，但比率相對較高，其長期償債能力風(fēng)險大。資產(chǎn)負(fù)債率 =負(fù)債總額 / 總資產(chǎn)股東權(quán)益比率是表示償債能力保證程度的重要指標(biāo)股東權(quán)益比率 =股東權(quán)益 / 總資產(chǎn)該指標(biāo)越高， 說明企業(yè)資產(chǎn)中由投資人投資所形成的資產(chǎn)越多， 償還債務(wù)的保證越大有形資產(chǎn)非流動負(fù)債率 =非流動負(fù)債總額 / 有形

36、資產(chǎn)總額2010年12月 31日2009年 12月 31日有形資產(chǎn)非流動負(fù) 債率14.5%17.6%通過計算結(jié)果分析可以看出， 萬科公司的資產(chǎn)非流動負(fù)債率較低， 但是該公 司有形資產(chǎn)非流動負(fù)債率和資產(chǎn)非流動負(fù)債率相差不大， 說明其長期償還能力基 本不受無形資產(chǎn)的影響非流動負(fù)債營運(yùn)資金比率 =（流動資產(chǎn) -流動負(fù)債） / 非流動負(fù)債通過計算可以看出。 萬科公司非流動負(fù)債營運(yùn)資金比率較高， 營運(yùn)資金用于 償還非流動負(fù)債的保證程度較強(qiáng)， 但是 2010 年期末非流動負(fù)債營運(yùn)資金比率只 有 242.04%，比年初略有下降。說明其償債能力略有下降。2010年 12月 31日2009 年 12 月 31

37、日利息保證倍數(shù)1569.43571602.1364萬科房地產(chǎn)的流動比率低， 說明其缺乏短期償債能力。 現(xiàn)金流量比例逐年增 高，說明其當(dāng)期償債能力逐漸增強(qiáng)。 資產(chǎn)負(fù)債率高但公司利率保障倍數(shù)較大， 其 支付利息的能力較強(qiáng)。綜上所述，萬科對債務(wù)融資的依賴程度很強(qiáng)； 就目前來看， 雖然萬科的資產(chǎn) 負(fù)債率偏高， 但是在行業(yè)整體負(fù)債率較高的情況下仍屬于正常水平。 從長期和短 期償債能力來看， 都是在不斷減弱， 但遠(yuǎn)不至于喪失償還能力， 加上良好的信用和聲譽(yù)，萬科目前還有較強(qiáng)的償還能力2、盈利能力分析年分 項目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30銷售毛利率（%）3

38、6.720429.390330.208831.1865銷售凈利率（%）15.66913.154410.010914.2156投資報酬率（%）1.86-凈資產(chǎn)收益率（%）2.481315.0151-8.3237普通每股收益0.1070.58480.2690.282普通每股收益0.1070.58480.2690.282獲利能力分析： 萬科房地產(chǎn) 09-10 年份間， 銷售毛利率有大幅度增加， 銷售 凈利率有小幅提升， 但是凈資產(chǎn)收益率和普通每股收益下降幅度較大， 說明萬科房地產(chǎn)獲利能力降低，獲得的利潤不高3、運(yùn)營能力分析時間項目2010.03.312009.12.312009.09.302009.

39、06.30應(yīng)收賬款 周轉(zhuǎn)率（ %）13.40259.75841.485522.6719存貨周轉(zhuǎn) 率（%）0.04910.39220.23890.1765流動資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率（%）0.05530.4010.24910.1878固定資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率（%）11.069537.295117.9413總資產(chǎn)周 轉(zhuǎn)率（%）0.05250.38060.23750.1789營運(yùn)能力分析：萬科房地產(chǎn) 09-10 年間，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率以及固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 率大幅度降低， 說明萬科房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用的效果利用不好， 存 貨周轉(zhuǎn)率、 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有一定提升， 說明公司的資金周轉(zhuǎn)靈活，資產(chǎn)的利用效果明顯

40、變好 A、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率公司的應(yīng)收賬款在流動資產(chǎn)中具有舉足輕重的地位。 公司的應(yīng)收賬款如能及 時收回，公司的資金使用效率便能大幅提高。 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率就是反映公司應(yīng)收 帳款周轉(zhuǎn)速度的比率。 它說明一定期間內(nèi)公司應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)。 用 時間表示的應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)速度為應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)， 也稱平均應(yīng)收賬款回收期或 平均收現(xiàn)期。 它表示公司從獲得應(yīng)收帳款的權(quán)利到收回款項、 變成現(xiàn)金所需要的 時間。其計算公式為：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次） =凈賒銷值（所有銷售收入中賒銷的那部分） 平均應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) =計算當(dāng)期天數(shù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 =（平均應(yīng)收賬款計算當(dāng)期天數(shù)）凈賒銷值 一般來說， 應(yīng)收帳款周

41、轉(zhuǎn)率越高越好。 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率高， 表明公司收 帳速度快，平均收賬期短， 壞帳損失少，資產(chǎn)流動快，償債能力強(qiáng)。與之相對應(yīng)， 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)則是越短越好。 如果公司實際收回帳款的天數(shù)越過了公司規(guī)定 的應(yīng)收帳款天數(shù)， 則說明債務(wù)人施欠時間長， 資信度低， 增大了發(fā)生壞帳損失的 風(fēng)險；同時也說明公司催收帳款不力， 使資產(chǎn)形成了呆帳甚至壞帳， 造成了流動 資產(chǎn)不流動，這對公司正常的生產(chǎn)經(jīng)營是很不利的。 但從另一方面說， 如果公司 的應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)太短， 則表明公司奉行較緊的信用政策， 付款條件過于苛刻， 這樣會限制企業(yè)銷售量的擴(kuò)大， 特別是當(dāng)這種限制的代價 （機(jī)會收益） 大于賒銷 成本時，會影響企

42、業(yè)的盈利水平。有一些因素會影響應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)天數(shù)計算的正確性。 首先，由 于公司生產(chǎn)經(jīng)營的季節(jié)性原因， 使應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率不能正確反映公司銷售的實際 情況。其次，某些上市公司在產(chǎn)品銷售過程中大量使用分期付款方式。再次，有 些公司采取大量收取現(xiàn)金方式進(jìn)行銷售。 最后，有些公司年末銷售量大量增加或 年末銷售量大量下降。 這些因素都會對應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)天數(shù)造成很大的影 響。投資者在分析這兩個指標(biāo)時應(yīng)將公司本期指標(biāo)和公司前期指標(biāo)、 行業(yè)平均水 平或其他類似公司的指標(biāo)相比較，判斷該指標(biāo)的高低。B、存貨（資產(chǎn)）周轉(zhuǎn)分析2012 年，房企進(jìn)入信托償債高峰期，而一、二月份，眾多房企已經(jīng)迎來了 還債的第

43、一波高峰。資料顯示， 房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個高峰期是在二、 三月份。據(jù) 不完全統(tǒng)計， 2012年房企總到期信托債務(wù)規(guī)模達(dá) 1758億元，其中 7 月為年度高 峰，達(dá) 504億元，一季度達(dá) 366 億元。國泰君安發(fā)表報告稱， 萬科一、 二月份到期的信托資金均高達(dá) 10 億元， 成為今年第一波房地產(chǎn)信托兌付高峰期內(nèi)兌付壓力最大的房企。 從全年來看， 萬 科 2012 年需到期兌付的信托資金為 43.18 億元，僅次于中華企業(yè)的 43.94 億元。此外，據(jù)萬科 2011 年財報顯示，萬科短期借款和一年內(nèi)到期的長期借 款達(dá)到 235.7 億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá) 77.1%，同比增加 2.41 個百分

44、點(diǎn)。盡管截至 2011 年末，萬科仍持有貨幣資金 342.4 億元，明顯高于短期 債務(wù)，但萬科今年的資金鏈壓力不小。日前，萬科發(fā)布公告稱， 為滿足項目開發(fā)的需要， 分別向華潤深國投信 托有限公司申請金額為 10億元和 20億元的信托借款， 借款期限均為 2年，年利 率分別為 10.6%和 10.5%。加上去年萬科向華潤申請的 10億元的信托借款， 萬科 去年向華潤尋求的 44 億元信托融資額度已經(jīng)用完。對此，萬科董秘譚華杰在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞記者采訪時表示，萬科 今年希望與華潤擴(kuò)大在房地產(chǎn)基金方面和其他機(jī)構(gòu)的融資合作。對于缺錢一說，萬科總裁郁亮在 2011 年業(yè)績發(fā)布會上予以了否認(rèn)。他 表示：“

45、如果真的缺錢，是借不到錢的。”除了面臨債務(wù)和融資方面的掣肘， 萬科 2011 年的存貨也創(chuàng)下歷史新高， 達(dá)到 2083.35 億元，同比增長 56.2%。統(tǒng)計顯示，2011年萬科重點(diǎn)監(jiān)控的全國 14 個重點(diǎn)城市成交面積繼 2010 年同比下降 29.6%后，繼續(xù)下降 19.2%，成交處于低迷態(tài)勢。樓市成交放緩， 房企銷售速度下降， 使得萬科的去庫存化壓力加大。 年 報顯示，萬科 2011年實現(xiàn)銷售面積 1075.3 萬平方米，新開工面積 1448 萬平方 米，相比年初計劃的 1329 萬平方米增長 9.0%。但萬科方面回應(yīng)稱，由于堅持以 新推盤月度銷售率 60%為控制指標(biāo)，目前的庫存去化壓力相

46、對較小。一直以來， 萬科始終堅持快速周轉(zhuǎn)的原則， 再加上樓市調(diào)控的影響， 近 兩年來萬科對一線公司的要求是積極賣樓。但數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入 2012 年后，萬科 正面臨銷售速度放緩的難題。今年 1 月，萬科銷售金額為 122 億元，同比下降 39.3%; 銷售面積 119 萬平方米，同比下降 28.1%。這是 5 年來萬科開年銷售首次下降。 2月份，萬科 月度銷售額 73.4 億元，環(huán)比 1 月下降近 40%。在銷售速度下降的同時，萬科的銷售回款周期也在加長。 2011 年，在 結(jié)算上升的同時，萬科的已售未結(jié)資源也繼續(xù)增長。截至2011 年末，萬科合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積 1085 萬平方米，對應(yīng)

47、合同金額 1222億元，較 2010年 末分別增長 59.6%和 49.0%。目前，貸款和銷售回款是房地產(chǎn)行業(yè)最主要的資金來源渠道。 2011 年， 全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款的比例僅為 15.1%，為歷年來的最低點(diǎn)。 由于銷售速度的下降， 開發(fā)資金來源中， 主要由銷售回款構(gòu)成的“其他資金”比 例也較 2010 年下降 2.2 個百分點(diǎn)，較 2009年下降 5.5 個百分點(diǎn)。在上述兩項指標(biāo)的下降使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力明顯加大。 萬科的對 應(yīng)之策是積極銷售，謹(jǐn)慎拿地，這也暗合了郁亮“多賣房，少拿地”的策略。2012 年萬科的策略是“多賣房，少拿地，現(xiàn)金為王”。這是否意味著 萬科會在今年

48、上半年繼續(xù)實施降價促銷 ?郁亮的回答很含蓄。他稱，萬科從來不 降價，只是積極定價。積極定價策略是否意味著降價 ?對此，萬科公司回應(yīng)稱，價格由市場決 定，萬科不會去預(yù)測價格的走勢，但會始終堅持積極銷售的策略。在此原則下， 各地公司會根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況制定相應(yīng)的銷售策略， 具體如何采用什么方 式促進(jìn)銷售，由一線公司決定，萬科不會實行“一刀切”的銷售策略。實際上，從去年下半年開始，萬科就已經(jīng)有了降價促銷的跡象。去年 7 月，深圳萬科推出“萬團(tuán)大戰(zhàn)”之后， 降價促銷也開始升級。 據(jù) 悉，9月份包括公園里、清林徑、雙月灣、金域緹香在內(nèi)，萬科有 4 個全新項目 入市，每套房的促銷優(yōu)惠幅度由原來的 50

49、00 元升級至 10000元。10月下旬，深圳萬科清林徑為了回饋清林徑老業(yè)主，推出了10套 110平方米一口價單位，總均價 150 萬，這意味著單價由原來的 14000元/ 平方米降 到 12000 元 / 平方米左右，降幅超過 10%。深圳萬科公司旗下項目金域緹香也于 11 月推出均價萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價優(yōu)惠約1000 元/ 平方米左右，降價幅度約為 10%。此外，萬科在上海的樓盤項目也相繼進(jìn)行降價銷售。2012 年初以來，經(jīng)歷春節(jié)長假后樓市并未回暖跡象，使得萬科第二次 深度降價的動力逐漸增加。3 月開始，深圳萬科清林徑和萬科天譽(yù)兩個項目再次各拿出了 15 套房 子進(jìn)行優(yōu)惠促銷

50、， 每套最高優(yōu)惠達(dá) 15 萬元，按一套 87平方米的房子計算， 單價 下降了 1724元/ 平方米。目前，萬科清林徑 15 套優(yōu)惠房源已經(jīng)消化完畢。 對此， 深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這就是變相降價。實際上，對萬科來說， 降價銷售加快項目周轉(zhuǎn)速度， 一方面可以縮短銷 售回款周期，緩解償債和庫存壓力，提高貨幣資金持有量，保持良好資金狀況 ; 另一方面， 快速周轉(zhuǎn)不但不會降低公司業(yè)績， 還可以提高凈資產(chǎn)收益率和股東投 資回報。2012 年萬科的策略是“多賣房，少拿地，現(xiàn)金為王”。這是否意味著 萬科會在今年上半年繼續(xù)實施降價促銷 ?郁亮的回答很含蓄。他稱，萬科從來不 降價，只是積極定價。積極定價策略是否意味

51、著降價 ?對此，萬科公司回應(yīng)稱，價格由市場決 定，萬科不會去預(yù)測價格的走勢，但會始終堅持積極銷售的策略。在此原則下， 各地公司會根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況制定相應(yīng)的銷售策略， 具體如何采用什么方 式促進(jìn)銷售，由一線公司決定，萬科不會實行“一刀切”的銷售策略。實際上，從去年下半年開始，萬科就已經(jīng)有了降價促銷的跡象。去年 7 月，深圳萬科推出“萬團(tuán)大戰(zhàn)”之后， 降價促銷也開始升級。 據(jù) 悉，9月份包括公園里、清林徑、雙月灣、金域緹香在內(nèi)，萬科有 4 個全新項目 入市，每套房的促銷優(yōu)惠幅度由原來的 5000 元升級至 10000元。10月下旬，深圳萬科清林徑為了回饋清林徑老業(yè)主，推出了10套 110平方

52、米一口價單位，總均價 150 萬，這意味著單價由原來的 14000元/ 平方米降 到 12000 元 / 平方米左右，降幅超過 10%。深圳萬科公司旗下項目金域緹香也于 11 月推出均價萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價優(yōu)惠約1000 元/ 平方米左右，降價幅度約為 10%。此外，萬科在上海的樓盤項目也相繼進(jìn)行降價銷售。2012 年初以來，經(jīng)歷春節(jié)長假后樓市并未回暖跡象，使得萬科第二次 深度降價的動力逐漸增加。3 月開始，深圳萬科清林徑和萬科天譽(yù)兩個項目再次各拿出了 15 套房 子進(jìn)行優(yōu)惠促銷， 每套最高優(yōu)惠達(dá) 15 萬元，按一套 87平方米的房子計算， 單價 下降了 1724元/ 平方米。目

53、前，萬科清林徑 15 套優(yōu)惠房源已經(jīng)消化完畢。 對此， 深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這就是變相降價。實際上，對萬科來說， 降價銷售加快項目周轉(zhuǎn)速度， 一方面可以縮短銷 售回款周期，緩解償債和庫存壓力，提高貨幣資金持有量，保持良好資金狀況 ;另一方面， 快速周轉(zhuǎn)不但不會降低公司業(yè)績， 還可以提高凈資產(chǎn)收益率和股東投 資回報。萬科集團(tuán)的綜合評價 一. 杜邦分析原理介紹杜邦分析法，又稱杜邦財務(wù)分析體系， 簡稱杜邦體系， 是利用各主要財務(wù) 比率指標(biāo)間的內(nèi)在聯(lián)系， 對企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析評價的方 法。該體系以凈資產(chǎn)收益率為龍頭， 以資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)為核心， 重點(diǎn)揭示 企業(yè)獲利能力， 資產(chǎn)投資

54、收益能力及權(quán)益乘數(shù)對凈資產(chǎn)收益率的影響， 以及各相 關(guān)指標(biāo)間的相互影響作用關(guān)系。杜邦分析法中涉及的幾種主要財務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：凈資產(chǎn)收益率 =資產(chǎn)凈利率 * 權(quán)益乘數(shù) 資產(chǎn)凈利率 =銷售凈利率 * 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 凈資產(chǎn)收益率 =銷售凈利率 *資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 *權(quán)益乘數(shù) 二杜邦分析數(shù)據(jù) 。 杜邦分析法中涉及的幾種主要財務(wù)指標(biāo)關(guān)系為： 凈資產(chǎn)收益率 =資產(chǎn)凈利率 * 權(quán)益乘數(shù) 資產(chǎn)凈利率 =銷售凈利率 * 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 凈資產(chǎn)收益率 =銷售凈利率 *資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 *權(quán)益乘數(shù)杜邦分析=資產(chǎn)總額 / 股東權(quán)益X 1/(1-0.=1/ （ 1-資產(chǎn)負(fù)債率）68)=1/ （ 1-負(fù)債總額 /資產(chǎn)總額） x1000.05

55、25%15.011 X1%=主營業(yè)務(wù)收入 /平均資產(chǎn)總額 =主營業(yè)務(wù)收入 /（ 期 末資產(chǎn)總額 + 期初資產(chǎn)總額 ）/2 期 末:148,395,955,757 期 初:137,507,653,940828181,126,579,4497,504,969,7557,504,969,755148,395,955,7577,504 ,969,7556,202,756,893200,022,269375,655,681140,886,939,3207,383,409,01617,917,618,442103,511,656,96719,050,881,3,905,290,6921,999,879,5871、凈資產(chǎn)收益率 =投資報酬率 * 平均權(quán)益成數(shù) 權(quán)益成數(shù) =1/1 資產(chǎn)負(fù)債率時間 項目2010.03.