房地產(chǎn)實戰(zhàn)沙盤推演指引

1、前言本實戰(zhàn)沙盤旨在通過對房地產(chǎn)公司經(jīng)營實戰(zhàn)的模擬，幫助你一一職業(yè)經(jīng)理人，在兩天的時間內(nèi)學到管理的知識精髓，了解到公司的經(jīng)營成果是如何通過運營與管理來實現(xiàn) ,幫助你知道自身的工作如何體現(xiàn)在公司的經(jīng)營成果中，從而有針對性的改進你的工作0通過本課程的學習，能夠加強你對經(jīng)營計劃、開發(fā)計劃、資金計劃、成本計劃、公 司戰(zhàn) 略等工作的理解，加強溝通，實現(xiàn)公司整體利益的最大化。推演過程第一篇初涉商海關(guān)注經(jīng)營 計劃第二篇牛刀小試現(xiàn) 金為王第三篇狹路相逢禾I潤至上第四篇風云再起提升運 營效率第五篇巔峰對決勝 者為王第2頁共20頁沙盤推演戰(zhàn)略規(guī)劃平臺：公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃表內(nèi)容 年份財務(wù)規(guī)劃（財務(wù)指標和市場占有）市場與

2、客戶規(guī)劃 （目標客戶研發(fā)）內(nèi)部管理規(guī)劃 （流程研發(fā)）綜合能力規(guī)劃 （綜合能力水 平提升）第3頁共20頁沙盤推演戰(zhàn)略規(guī)劃平臺：成本測算表（金額單位：萬元，除可售單位成本數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)，以下均相同）年度 成本項目第一年度計算成本第二年度計算成本第三年度計算成本第四年度計算成本土地成本前期成本工程成本建安成本社區(qū)管網(wǎng)園林環(huán)境配套設(shè)施小計開發(fā)間接費合計第4頁共20頁沙盤推演戰(zhàn)略規(guī)劃平臺：銷售收入及銷售回款計算表（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留 100萬元整數(shù)，以下均相同）第一年第二年第三年第四年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季

3、度3季度4季度銷售銷售 單價銷售 收入回款 比例實際 回款第 5 頁 共 20 頁沙盤推演戰(zhàn)略規(guī)劃平臺：資金需求計劃第一年度 資金需求計劃（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)）類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現(xiàn)金余額現(xiàn) 金 流 入注入資本銀行借款銷售回款小計現(xiàn) 金 支 付購入固定資產(chǎn)償還借款分配利潤支付地價支付前期成本支付工程款支付開發(fā)間接費支付管理費用支付銷售費用支付利息支付營業(yè)稅支付所得稅其他支付小計期末現(xiàn)金余額第6頁共20頁第二年度 資金需求計劃（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)）類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現(xiàn)金余額現(xiàn) 金 流 入注入

4、資本銀行借款銷售回款小計現(xiàn) 金 支 付購入固定資產(chǎn)償還借款分配利潤支付低價支付前期成本支付工程款支付開發(fā)間接費支付管理費用支付銷售費用支付利息支付營業(yè)稅支付所得稅其他支付小計期末現(xiàn)金余額第7頁共20頁第三年度 資金需求計劃（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)）類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現(xiàn)金余額現(xiàn) 金 流 入注入資本銀行借款銷售回款小計現(xiàn) 金 支 付購入固定資產(chǎn)償還借款分配利潤支付低價支付前期成本支付工程款支付開發(fā)間接費支付管理費用支付銷售費用支付利息支付營業(yè)稅支付所得稅其他支付小計期末現(xiàn)金余額第8頁共20頁第四年度 資金需求計劃（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保

5、留100萬元整數(shù)）類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現(xiàn)金余額現(xiàn) 金 流 入注入資本銀行借款銷售回款小計現(xiàn) 金 支 付購入固定資產(chǎn)償還借款分配利潤支付低價支付前期成本支付工程款支付開發(fā)間接費支付管理費用支付銷售費用支付利息支付營業(yè)稅支付所得稅其他支付小計期末現(xiàn)金余額第9頁共20頁沙盤推演戰(zhàn)略規(guī)劃平臺：沙盤模擬經(jīng)營步驟核對表公司名稱：經(jīng)營步驟第一年度第二年度第三年度第四年度第五年度年初：1、收回應(yīng)收賬款2、分配利潤3、購買土地4、新增臨時借款5、支付地價款季度：1、償還臨時借款利息2、新增臨時借款3、支付地價款4、土地投入開發(fā)5、更新進行中項目開發(fā)進度6、收回銷售回款7、支付銷售費用8、支付

6、前期費用9、支付工程款10、支付開發(fā)間接費11、支付管理費12、項目竣工驗收年末：1、提取折舊2、中長期借款還本付息3、計算、確認應(yīng)收賬款4、編制利潤表，審核確認未分配利潤，審核確認應(yīng)交所得稅5、繳納營業(yè)稅6、繳納企業(yè)所得稅7、編制資產(chǎn)負債表注：沒操作完成一個步驟后打第10頁共20頁沙盤推演財務(wù)管理平臺：利潤表（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)）第一年 第二年 第三年 第四年 第五年主營業(yè)務(wù)收入減：主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加主營業(yè)務(wù)利潤 減：期間費用一管理費用 一營業(yè)費用財務(wù)費用營業(yè)利潤減：營業(yè)外支出利潤總額減：所得稅凈利潤相一、資產(chǎn)負債表項目第一年第二年第三年等貨幣資金

7、應(yīng)收賬款存貨流動資產(chǎn)小計固定資產(chǎn)長期投資資產(chǎn)合計C 銀行借款相-一預收賬款等應(yīng)交稅金、J負債小計實收資本（股本）未分配利潤所有者權(quán)益小計負債及所有者權(quán)益合計V第11頁共20頁第四年 第五年沙盤推演通用規(guī)則一、銀行貸款規(guī)則1、沙盤模擬中資金不足部分可通過銀行年度借款的方式解決;2、銀行正常借款期限分一年和兩年兩種，借款年利率均為10%年初借款，年末還本付息，不得提前還款或展期還款；如上一年末資產(chǎn)負債率超過65%則下年度借款的年利率上調(diào)至20% （上年度獲得的未到期正常借款不受此影響）；3、正常借款總額不得高于年初凈資產(chǎn)（若年初得到股東增資，則為增資后凈資產(chǎn)）的3倍；4、正常借款至少為2000萬元

8、和2000萬元的整數(shù)倍；5各公司之間不得相互拆借資金。二、資金支付時限規(guī)則（時間節(jié)點規(guī)則見五表）1、拿地當季支付地價；2、開工支付前期費用；3、從開工到竣工平均支付工程成本（按開竣工時間，算頭算尾，最后一期倒計）,工程成本包括建安成本、管網(wǎng)成本、園林環(huán)境、配套設(shè)施成本四項；4、從項目開工到竣工每季度按項目支付開發(fā)間接費（項目管理費用），每季度每項目100萬元；5、實現(xiàn)銷售時，按當期銷售面積支付銷售費用，最后一期倒計；銷售費用須在銷售回款前支付；6、除固定資產(chǎn)折舊外，每季度支付公司管理費用100萬元。三、項目成本費用規(guī)則1、主體建安成本（以總建筑面積計算，己考慮配套成本因素的影響）產(chǎn)品類型標準化

9、產(chǎn)品常規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品多層產(chǎn)品2000元/平米2400元/平米2800元/平米高層產(chǎn)品2400元/平米2800元/平米3200元/平米2、社區(qū)管網(wǎng)成本100元/平米（總建筑面積）1、園林環(huán)境成本：軟景觀按綠化面積100元/平米，硬景觀按施工面積150元/平 米（占地面 積=建筑覆蓋面積+硬景觀面積第12頁共20頁2、配套設(shè)施：2000元/平米（非經(jīng)營公建面積）3、前期成本：標準化產(chǎn)品10元/平米，常規(guī)產(chǎn)品30元/平米，創(chuàng)新產(chǎn)品50元/平米C 按總建筑面積4、開發(fā)間接費（不含利息）：100萬/季（從項目啟動至竣工的經(jīng)營期間，算頭尾）5、利息費用按實際發(fā)生計算，全部列 A當期財務(wù)費用6、銷售費用50

10、元/平米（銷售面積）7、管理費用100萬/季四、稅收規(guī)則1、為方便操作，模擬企業(yè)僅繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅；2、營業(yè)稅率為銷售額的5%在產(chǎn)品結(jié)算當季繳納并入賬；3、所得稅率為利潤總額的33%年末繳納；本年虧損可在以后五個年度所得稅前進 行抵扣。五、各類產(chǎn)品時間節(jié)點（時間均自項目啟動開始計算）：項目節(jié)點標準化產(chǎn)品常規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品局層啟動第1季度第1季度第1季度開工第1季度第2季度第2季度開盤第2季度第3季度第3季度竣工第3季度第4季度第4季度多層啟動第1季度第1季度第1季度開工第1季度第1季度第1季度開盤第1季度第2季度第2季度竣工第2季度第3季度第4季度以上為自項目啟動開始計算的時間節(jié)點，而不是

11、拿地開始計算的時間節(jié)點。為規(guī)避 市場風險，各公司在獲取土地后可以推遲啟動，推遲啟動項目后，開工、開盤、竣 工及計算節(jié)點相應(yīng)后延。項目啟動時間最多可推遲 1年。六、其他1、每小組在拿到土地后按要求確定產(chǎn)品開發(fā)策略；土地在獲取后開盤前可退地，罰金為土地價格的10%所退土地不再進入市場；各公司之間不得轉(zhuǎn)讓土地。2、銷售收入實現(xiàn)的確認以竣工時間為準，若編制報表時項目還沒有竣工，則不結(jié)轉(zhuǎn)收入，預售的房款作為“預收賬款”掛賬反映。第13頁共20頁3、固定資產(chǎn)屬企業(yè)經(jīng)營管輝所用，按直線法分 5年折舊，無殘值，折舊計入當期 管理費用。4、各公司可進行多項目經(jīng)營。5、模擬經(jīng)營期間五年，從第一年度開始至第五年度結(jié)

12、束。其中第四年度將加入市場定價機制（當年開盤超過60%勺產(chǎn)品類別降價10%低于20%勺產(chǎn)品類別漲價10% 此處不分高層和多層）。.6、數(shù)據(jù)計算中，除銷售單價外均按四舍五入保留100萬元整數(shù)。7、游戲結(jié)束評定最有價值公司獎（三家），并據(jù)此分配獎金，評定依據(jù)為 5年累計凈利潤。此外還將評定安居工程獎（累計開發(fā)面積） 、最佳公司治理獎（團隊配合和協(xié)作）。第 14頁 共 20頁經(jīng)營模擬（第一年）項目及市場信息模擬經(jīng)營背景：各公司進入一城市，通過土地市場拍到一地塊，該項目占地10萬平米，各公司進行經(jīng)營，并在第一年度初給予每個公司注冊資金8000萬元。成立時各公司須購置固定資產(chǎn)1000萬 元。項目情況：1

13、、項目占地面積10萬平米，容積率1.0, 多層常規(guī)產(chǎn)品，建筑覆蓋率20%，小區(qū)綠化率 為 40%；可售比90%,非經(jīng)營公建為建筑面積的10%，其余均為可售住宅。2、 開工、開盤及結(jié)算要求：土地取得日期為第一年度1月 1日，按集團加速項目考慮，項目于第一年度2季度開工，第一年度3季度開盤，第一年度4季度竣工結(jié)算。3、項目地價：拍賣價8000萬元人民幣，一次性支付。4、項目成本費用：主體建安成本2400元 / 平米（總建筑面積）社區(qū)管網(wǎng)成本100元 /平米（總建筑面積）園林環(huán)境成本：軟景觀按綠化面積100元 / 平米，硬景觀按施工面積150元 /平米（占地面積=建筑覆蓋面積+綠化面積+硬景觀面積）

14、配套設(shè)施:2000元/平米（非經(jīng)營公建面積）前期成本：30元/平米（按總建筑面積）開發(fā)間接費（不含利息）：100萬 / 季（開工至竣工結(jié)算）利息費用按實際發(fā)生計算，全部列入當期財務(wù)費用銷售費用50元 / 平米（銷售面積）管理費用100萬 / 季5、銷售和回款：項目銷售均價5000元 / 平米；開盤即售磬，當季收到銷售回款50%，下一季度收到50%。第 15頁 共 20頁經(jīng)營模擬（第二年度）土地及市場信息本年競拍規(guī)則：本年土地以競價形式競拍，各公司可自由報價，每次報價至少超出當前價格500萬元，報價最高者獲得土地；未獲得土地的公司可在本年其他季度參加拍賣。 土地信息：根據(jù)市土地儲備中心公開資料，

15、本年可推出土地 6塊，占地面積54萬平米，基本情況下（土地推出時間及順序不定）地塊編號單位地塊1地塊2地塊3地塊4地塊5地塊6土地類型編 碼201DB201DS201DX201GB201GS201GX交地時間1第二年度1季度|第二年度1季度1第二年度1季度第二年度1季度第二年度1季度第二年度1季度產(chǎn)品類別多層標準化R多層常規(guī)一多層創(chuàng)新高層標準化高層常規(guī)高層創(chuàng)新土地面積平米100,000100,000100,00080,00080,00080,000容積率%1.201.201.202.002.002.00起拍價萬元20,00020,00020,00020,00020,00020,000建筑覆蓋率

16、20%20%20%15%15%15%小區(qū)綠化率40%40%40%40%40%40%非經(jīng)營公建 比10%10%10%10%10%10%銷售均價元/平 米700075008000750080008500銷售及回款開盤當季銷售開盤當季銷售開盤當季銷售開盤當季銷售開盤當季銷售開盤當季銷售節(jié)奏50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%第16頁共20頁經(jīng)營模擬（第三年度）土地及市場信息本

17、年競拍規(guī)則：各公司可自由競拍，報價最高者獲得土地。 土地信息：根據(jù)市土地儲備中心公開資料，本年可推出土地12塊，占地面積134萬平米，基本情況下:地塊編號單位地塊1地塊2地塊3地塊4地塊5地塊6土地類型編 碼301D*302D*303G *304G*305G*306G*交地時間一第三年度1季度第三年度1季度第三年度1季度第三年度1季度第三年度2季度第三年度2季度產(chǎn)品類別多層（DBDSDK多層（DBDSDK高層（GBGSGX高層（GBGSGX多層（DBDSDX多層（DBDSDX土地面積平米120,000200,000120,00050,00080,000250,000容積率1. 01.22.25

18、.02.01.2起拍價萬元10,00025,00012,00020,00015,00020,000建筑覆蠱畢30%20%15%30%40%30%小區(qū)綠化率40%40%40%30%30%30%非經(jīng)營公建 比10%10%10%15%10%10%銷售均價元/平 米6600 （標準化產(chǎn) 品）7200 （常規(guī)產(chǎn)品）7800 （創(chuàng)新產(chǎn)品）6700 （標準化產(chǎn) 品）7300 （常規(guī)產(chǎn) 品）7800 （創(chuàng)新產(chǎn) 品）6800 （標準化產(chǎn) 品）7000 （常規(guī)產(chǎn)品）7500 （創(chuàng)新產(chǎn)品）7200 （標準化產(chǎn) 品）7800 （常規(guī)產(chǎn)品）8300 （創(chuàng)新產(chǎn)品）6600 （標準化產(chǎn) 品）7200 （常規(guī)產(chǎn)品）7800

19、（創(chuàng)新產(chǎn)品）6200 （標準化產(chǎn) 品）6800 （常規(guī)產(chǎn)品）7400 （創(chuàng)新產(chǎn)品）銷售及回款 節(jié)奏開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售 50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售 50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%第17頁共20頁地塊編號單位地塊7地塊8地塊9地塊10地塊11地塊12土地類型編 碼307D*308D*309G *310G*311G*312G*交地時間第三年度

20、1季度第三年度1季度第三年度2季度第三年度1季度第三年度1季度第三年度1季度產(chǎn)品類別高層（GBGSGX高層多層（DBDSDK高層（GBGSGX多層（DBDSDX高層（GBGSGX(GBGSGX土地面積平米160,00080,00060,000100,00080,00040,000容積率1.24.01.01.61.52.0起拍價萬元25,00032,0005,00012,00012,0006,000建筑覆蠱畢20%20%20%20%20%20%小區(qū)綠化率40%30%40%40%40%40%非經(jīng)營公建 比15%10%10%10%10%10%銷售均價元/平 米6200 （標準化產(chǎn) 品）6800 （常

21、規(guī)產(chǎn)品）7400 （創(chuàng)新產(chǎn)品）7000 （標準化產(chǎn) 品）7500 （常規(guī)產(chǎn)品）8000 （創(chuàng)新產(chǎn) 品）6900 （標準化產(chǎn) 品）7500 （常規(guī)產(chǎn)品）8200 （創(chuàng)新產(chǎn)品）6800 （標準化產(chǎn) 品）7400 （常規(guī)產(chǎn)品）8000 （創(chuàng)新產(chǎn)品）6800 （標準化產(chǎn) 品）7300 （常規(guī)產(chǎn)品）7800 （創(chuàng)新產(chǎn)品）7000 （標準化產(chǎn) 品）7500 （常規(guī)產(chǎn)品）8000 （創(chuàng)新產(chǎn)品）銷售及回款 節(jié)奏開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50%

22、 銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%第18頁共20頁經(jīng)營模擬（第四年度）土地及市場信息本年競拍規(guī)則：本年土地以競價形式競拍，各公司可自由報價，每次報價至少超出當前價格500萬元，報價最高者獲得土地；未獲得土地的公司可在本年其他季度參加拍賣。 土地信息：根據(jù)市土地儲備中心公開資料，本年可推出土地12塊，占地面積144萬平米，基本情況下（土地推出時間及順序不定）地塊編號單位地塊1地塊2地塊3地塊4地塊5地塊6土地類型編 碼401D*402D*403G *404G*405G*406G*交地時間1第四年度

23、1季度第四年度1季度1第四年度2季度第四年度1季度第四年度1季度第四年度1季度產(chǎn)品類別多層（DBDSDK高層（GBGSGX多層（DBDSDK高層（GBGSGX多層（DBDSDX高層（GBGSGX土地面積平米300,000100,000100,00080,000120,000100,000容積率1.24.00.62.51.52.0起拍價萬元22,00028,00022,00018,00018,00020,000建筑覆蓋率20%20%20%20%30%20%小區(qū)綠化率40%40%50%40%30%40%非經(jīng)營公建 比10%10%10%10%10%10%銷售均價元/平 米6800 （標準化產(chǎn) 品）7

24、500 （標準化產(chǎn) 品）10500 （標準化產(chǎn) 品）7800 （標準化產(chǎn) 品）7300 （標準化產(chǎn) 品）7600 （標準化產(chǎn) 品）7500 （常規(guī)產(chǎn)品）8000 （創(chuàng)新產(chǎn)品）8000 （常規(guī)產(chǎn) 品）8500 （創(chuàng)新產(chǎn) 品）10300 （常規(guī)產(chǎn) 品）12500 （創(chuàng)新產(chǎn) 品）8200 （常規(guī)產(chǎn)品）8800 （創(chuàng)新產(chǎn)品）7800 （常規(guī)產(chǎn)品）8500 （創(chuàng)新產(chǎn)品）8100 （常規(guī)產(chǎn)品）8600 （創(chuàng)新產(chǎn)品）銷售及回款 節(jié)奏開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售 50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50% 銷售當季回款100%開盤當季銷售 50%下季度銷售50% 銷售