物業(yè)管理潛在責任風險規(guī)避藍皮書

1、物業(yè)管理潛在責任風險規(guī)避藍皮書在日常工作中，開發(fā)單位和物業(yè)企業(yè)往往對一些潛在的風險因素導致的 各類糾紛束手無策，如開發(fā)商設計規(guī)劃時存在的缺陷所引發(fā)的事故、小 區(qū)物業(yè)服務過程中沒能及時消除隱患而引發(fā)的糾紛、物業(yè)公司沒有盡到安全警示義務導致承擔相應的責任、 業(yè)主人身及財產(chǎn)出現(xiàn)問題后的責任 劃分等等，究竟如何才能消除潛在的風險因素？筆者根據(jù)在工作過程中 遇到的各類真實案例分析總結(jié)出如下幾點預防措施，供物業(yè)同仁參考， 希望給物業(yè)企業(yè)以警示。開發(fā)單位在設計規(guī)劃中存在的風險及排除開發(fā)單位在設計規(guī)劃時一定要對房屋、公共設施設備、公共部位、場地 等在日后的使用功能上是否適宜，同時在安全性能上是否存在缺陷進行

2、全面考慮。1、娛樂設施設計小區(qū)內(nèi)娛樂設施的選擇應適合各個年齡段， 盡量不要配置有安全隱 患的游泳池、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤等設施和器械。目前娛樂設施傷人的事 件屢有發(fā)生，也是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業(yè)主正確使用，同時物業(yè)服務企業(yè)要定時檢修，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設施的所有人或管理者，應保證此公共設施不危及人身財產(chǎn)安 全，對此公共設施負有監(jiān)督管理的責任；如果公共設施在設計上存在缺 陷卻沒能及時消除隱患，最終導致人身傷害，按照民法通則的規(guī)定,其監(jiān)管人必須承擔相應的責任2、小品設計（1）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻

3、璃飾品，水泥經(jīng)過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；（2）金屬、木質(zhì)、塑料等其他材質(zhì)飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現(xiàn)刮碰現(xiàn)象；（3）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置噴水池，如果非要設置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設置深水池，四周一定要設置護欄 或其他安全防護設施（并在醒目位置加裝明顯的警示標志），避免兒童和視力不好的業(yè)主落水造成傷害；（4） 拱橋的設置不宜過高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒 童在行走時跌倒；（5）流經(jīng)小區(qū)的河流（自然形成）要根據(jù)實際情況進行有效的整體規(guī)劃（關鍵部位要增加必要的防護措施），不能留有安全隱患；（

4、6 ）其他小品的設置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。3、房屋設計（1）各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴格按照國 家強制性標準住宅設計規(guī)范的規(guī)定，車庫的凈高應符合現(xiàn)行行業(yè)標準汽車庫建筑設計規(guī)范的有關規(guī)定（北京豐臺區(qū)和山東半島法院就 曾受理因為地下室過低和單元進出門門檻過高，導致業(yè)主受傷的案件， 最終判決開發(fā)單位敗訴）；（2）外墻盡量不要設置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等），并且施工時要嚴格按施工程序進行，防止日后脫落，造成人員傷亡（民法通則第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱 置物、懸掛物發(fā)生

5、倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任）；（3）小區(qū)周邊和草坪的鐵圍欄的設計要防攀防鉆，但不能設置帶 尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；（4） 女兒墻亦要設計成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50 厘米；（5） 樓道的扶手間隙不宜過大（應嚴格執(zhí)行國家建設標準），防止 兒童從間隙處墜落；（6） 樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應采用專用鎖（并 在箱體表面張貼明顯的安全警示標志），樓道開關總閘更應內(nèi)藏而不外 露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；（7）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空拋物現(xiàn)象（深圳 好來居”事件給了物業(yè)企業(yè)

6、很深刻的警 示）；（8）工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進行徹底的清除，不留安全隱患；（9）電梯的設計及調(diào)試安裝一定要到位（并在使用前確保已經(jīng)特 種設備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內(nèi)張貼安全使用須知，告知業(yè)主禁止的行為及出現(xiàn)問題時的處理方案， 必要時應請通信商家在電梯轎箱 內(nèi)增加專業(yè)設備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運行過程中出現(xiàn) 故障，導致人員被困而出現(xiàn)不必要的損失。4、路面、地面設計（1）路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導致路面濕滑傷人） ，即使采用了光 滑材料也必須進行防滑處理； 如

7、果采用方磚鋪設，在施工的時候一定要 注意水平高度及邊角的吻合， 不能留有掌寬空隙，防止業(yè)主因路滑或者 方磚的邊角造成磕碰、摔傷；（2 ）路燈設置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕， 牢固，防日曬雨淋，不怕臺風，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采 用太陽能蓄電池路燈；（3）路面的坡度不能過大，特別是東北地區(qū)，雪后路面比較滑，基礎要做好，防止日后出現(xiàn)塌陷，給業(yè)主和車輛帶來安全隱患；（4）設計有路邊停車位的道路，應在設計時充分考慮后期物業(yè)管理中對車輛占道停放的管理， 盡可能在設計時達到如下標準： 兩側(cè)停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規(guī)劃停車位。對規(guī)劃無停車位的道路， 建議按單行車道予以

8、分割。此舉可有效制止道路兩側(cè)的車輛停放問題， 滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風險；（5）排污、市政等各類井蓋的設計盡量不要出現(xiàn)在道路當中，避 免車輛碾壓，形成安全隱患；（6 ）從設計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；（7 ）道路設計避免有急轉(zhuǎn)彎，增加轉(zhuǎn)彎處的視角，以有利于安全行車，必要時應設計有廣角鏡。5、綠化設計（1 ）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業(yè)小區(qū)）不必設計得 太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無 刺等背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物；（2）盡量避免在陽臺上設置花盆，如果非要設置，要考慮到設置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主

9、帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產(chǎn)生的糾紛；（3）園區(qū)不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。6、公共設施設備的外觀設計(1) 地下車庫的通風口、變壓器、泵房等的外觀一般都進行裝飾， 裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實 用就好，并在四周設置防護設施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如 果設置和管理不當，這些設施將可能給業(yè)主人身、財產(chǎn)造成損害。作為 設施的設置者或管理者，將可能因設置、管理不善，構成侵權法上的過 失，而面臨受害業(yè)主或其他受害人要求承擔損害賠償責任的問題；(2) 存在人防工程的要明確管理者及責任。7、管井設計排污井

10、、管道井、電梯井、電信井等的設置一定要考慮不能設置在業(yè)主及車輛經(jīng)常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料， 必要時在四周考慮設置護欄或其他安全防護設施，防止業(yè)主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產(chǎn)損失。如果物業(yè)企業(yè)接管的項目已經(jīng)開發(fā)完畢， 各項硬件已經(jīng)成型，在不 能大范圍更改變動時，就要從現(xiàn)有的情況出發(fā)，因地制宜，保持高度的 預見性，盡量排除現(xiàn)有的責任風險。目前各大小區(qū)基本都發(fā)生過業(yè)主人身安全受到傷害、財產(chǎn)被盜、被 搶、被破壞和公共設施傷人及物業(yè)企業(yè)未采用相應的措施和采用的方法不當而產(chǎn)生的法律糾紛，多數(shù)情況下難以劃分責任，相關的法律也沒有 對此作出明確的規(guī)定。那如何避免此類糾紛呢？如下措施

11、可供參考：1、對秩序維護工作要嚴格按照物業(yè)服務合同約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。 管理者應時刻進行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實質(zhì)意義； 物業(yè)保安的 義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結(jié)果的 發(fā)生，提供物業(yè)保安服務的一方不應當承擔法律責任。2、在簽訂物業(yè)服務合同時一定要對業(yè)主人身及財產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責任有一個明確約定；3、如果對停車進行收費，租賃協(xié)議中一定要注明是 占位費”還是保 管費”4、小區(qū)的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫進出口一定要設置圖像采集器，對進出車輛情況進行采集，防止在外受損

12、的車輛進入園區(qū)；5、秩序維護員要使用巡更系統(tǒng)，對巡邏路線進行跟蹤；巡邏時必須進行攝錄（巡更點應設置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi)），以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進行了保安工作的證據(jù)；發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設備出現(xiàn)故障時， 要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企 業(yè)也會承擔相應的責任；夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜 間不容易被司機發(fā)現(xiàn)，造成傷害；6、在一些容易出現(xiàn)責任事故的場所，物業(yè)企業(yè)有義務設置提示標 語進行安全提醒，根據(jù)中華人民共和國消費者權益保護法第十八條 的規(guī)定：經(jīng)營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產(chǎn) 安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和

13、標 明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發(fā)生的方法?！边@條法律規(guī)定與我國民法通則第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含 有要明確的警示”的法律要求。女口：上下樓注意安全、小心臺階（樓道）、 高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、 地面濕滑，小心（地面）、嚴禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內(nèi)）、 禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放 處（防止兒童或?qū)櫸镎`食）、已噴灑農(nóng)藥（果樹）、娛樂設施的使用說明 及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現(xiàn)場要設置警示燈）、 禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區(qū)進出口）、小心夾手、 電

14、梯剛上油（電梯）、墻體脫落注意安全（發(fā)生墻皮脫落的墻體）、雪后 路滑請當心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消 防通道）、愛護花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破 壞等的提示；7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時制止， 如果其不聽勸阻，要進行現(xiàn)場取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到 責任人，并且制定相應的緊急預案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因 燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業(yè)公司在物業(yè)管理中 沒有完全履行職責，對在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發(fā)生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決大

15、管家物業(yè)公司承擔 15%的賠償責任）；8、日常通過巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時進 行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間；9、樓頂、公共陽臺上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季 來臨時由于排水不暢造成業(yè)主損失， 有的小區(qū)的排水口設置在業(yè)主室內(nèi) 的陽臺上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況給疏通排水口帶來很 大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責書，拒簽的要進 行影像攝錄證明免責書已經(jīng)送達。 不經(jīng)常在家的，可以留份通知在業(yè)主 的房門上并攝錄證明通知書已經(jīng)送到（相關規(guī)定：住宅的共用部位、共用設

16、備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用 人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償）；10、 采取緊急避險時，一定要聯(lián)系當?shù)氐呐沙鏊⑸鐓^(qū)和其他的業(yè) 主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門；11、 東北地區(qū)冬季容易上凍，要及時清理樓頂形成的冰溜子”以 免墜落傷到人和車；12、避雷設施要時常檢查，根據(jù)相關規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內(nèi)容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有 的防雷設施使用過后其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那 部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點，容易造成 避雷設施給業(yè)主造成財產(chǎn)損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測 是很有必要的；13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發(fā)生相關事故；14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在園區(qū)安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告；15、消防設施要時常檢查，如果發(fā)生火災，雖然著火的原因跟物業(yè) 企業(yè)沒有關系，但如果由于消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物 業(yè)企業(yè)也要承擔相應的責任；1