住宅專項維修資金管理實施細則

1、.住宅專項維修資金管理實施細則關(guān)于印發(fā) 住宅專項維修資金管理實施細則的通知陜建發(fā) 2009129 號各設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)管理局(建設(shè)局 )，楊凌示范區(qū)規(guī)劃建設(shè)局：現(xiàn)將住宅專項維修資金管理實施細則印發(fā)你們 ，請遵照執(zhí)行。二 九年八月十四日住宅專項維修資金管理實施細則第一條 根據(jù) 陜西省物業(yè)管理條例 第九十六條規(guī)定和建設(shè)部、財政部 住宅專項維修資金管理辦法 ，結(jié)合本省實際 ，制定本細則 。第二條 本細則適用于本省行政區(qū)域內(nèi)國有土地上住宅專項維修資金的交存 、代收代管 、使用和監(jiān)督管理 。本細則所稱住宅專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是.專業(yè) .專注.指專項用于住宅共用部位 、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后

2、的維修和更新、改造的資金 。第三條 專項維修資金管理實行專戶存儲 、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策 、政府監(jiān)督的原則 。第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同省財政部門負責本省行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金管理工作的指導和監(jiān)督 。各設(shè)區(qū)市 、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金管理工作的指導和監(jiān)督 。第五條 住宅物業(yè) ，住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅 ，或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應當按照本細則交存專項維修資金 。前款物業(yè)屬于出售公有住房的 ，售房單位應當按照本細則的規(guī)定交存專項維修資金 。第六條 商品住宅的業(yè)主 、非住宅的業(yè)主應當按照

3、所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金 ，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的標準為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至 8%。設(shè)區(qū)市、縣(市 )人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況 ，合理確定 、公布本地區(qū)不同類型物業(yè)每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額 ，并適時調(diào)整 。.專業(yè) .專注.第七條出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存專項維修資金：(一)業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存的專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的 2%。(二)售房單位按照所出售住宅的建筑面積 ，多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%一次性提取

4、專項維修資金 。第八條 拆遷安置中實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋 、危(舊、棚 )改回遷房 ，單位集資建房的專項維修資金參照商品住宅的標準執(zhí)行。第九條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) ，凡依法登記權(quán)屬的車位 、車庫等其他非住宅物業(yè)參照住宅專項維修資金的標準交存專項維修資金 。第十條業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有 。第十一條 房屋買受人在辦理房屋入住手續(xù)前 ，應當將首期專項維修資金交存至專項維修資金專戶 。第十二條 建設(shè)單位應當在辦理已售房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前 ，將自用及尚未出售房屋的專項維修資金一次性交存至專項維修資金專戶 。.專業(yè) .專注.第十三條未按

5、本細則規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。第十四條 業(yè)主大會成立前 ，商品住宅業(yè)主 、非住宅業(yè)主交存的專項維修資金 ，由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市 、縣(市 )物業(yè)行政主管部門代管 ;已售公有住房專項維修資金 ，由設(shè)區(qū)的市 、縣 (市 ) 財政部門或者物業(yè)管理行政主管部門負責管理 。第十五條設(shè)區(qū)的市 、縣(市)物業(yè)行政主管部門應當委托所在地的商業(yè)銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行 ，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶 。開立專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)帳，按房屋門戶號設(shè)分戶賬;未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)帳 ，按房屋門戶號設(shè)分戶

6、賬。第十六條房屋權(quán)屬登記機構(gòu)在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時，申請人應提交專項維修資金的交款憑證 ，房屋權(quán)屬登記機構(gòu)負責查驗 。 未提供專項維修資金交存憑證的 ，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不予受理房屋權(quán)屬登記 。第十七條 專戶管理銀行 、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由省財政廳監(jiān)制的 陜西省住宅專項維修資金專用收據(jù)。第十八條 業(yè)主大會成立后 ，專項維修資金代管部門或者管理部門應當按照國家規(guī)定將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主繳存的專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶，.專業(yè) .專注.并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立專項維修資金管理制

7、度。設(shè)區(qū)的市 、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主大會開立的專項維修資金帳戶以及資金使用進行監(jiān)督。第十九條業(yè)主大會成立后，應當按照下列規(guī)定辦理專項維修資金帳目移交手續(xù)：(一)業(yè)主大會應當委托所在地物業(yè)管理行政主管部門確定的專戶管理銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金帳戶。開立專項維修資金帳戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。(二 )業(yè)主委員會應當通知設(shè)區(qū)市、縣 (市 )人民政府物業(yè)管理行政主管部門 ;涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房專項維修資金的部門。(三 )設(shè)區(qū)市 、縣 (市 )人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者負

8、責管理公有住房專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內(nèi) ，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶 ，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定，可以委托其選聘的物業(yè)服務企業(yè)管理專項維修資金的賬.專業(yè) .專注.目，也可以委托社會中介機構(gòu)管理專項維修資金的賬目。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地設(shè)區(qū)市 、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。第二十條 業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期專項維修資金交存數(shù)額的 30% 時，業(yè)主應當及時續(xù)交 。成立業(yè)主大會的 ，續(xù)

9、交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的 ，業(yè)主應將續(xù)交的專項維修資金交存到專戶管理銀行 ，續(xù)交后的分戶帳面余額不得低于首次交存的數(shù)額，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時 ，業(yè)主分戶帳面專項維修資金不足首期交存款 30%的，應當續(xù)交 ，交存主體雙方約定 。第二十一條 商品住宅 、拆遷安置房 、危 (舊、棚)改房、單位集資建房 、出售的公有住房未建立專項維修資金的應當按照當時的法律 、法規(guī)、政策規(guī)定補建 。第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金賬戶建立后 ，有下列情形之一的 ，建設(shè)單位或業(yè)主委員會應當?shù)酱軉挝晦k理專項維修資金賬戶的相關(guān)變更手續(xù)：(一 )物業(yè)管理區(qū)域名稱發(fā)生變動的;(二 )物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生更換的;(

10、三 )業(yè)主委員會主任 、副主任發(fā)生更換的。第二十三條房屋滅失的 ，按照以下規(guī)定返還專項維修資金：.專業(yè) .專注.(一 )房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主;(二)售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的 ，按照售房單位財務隸屬關(guān)系 ，收繳同級國庫。第二十四條 專項維修資金的使用 ，應當遵循方便快捷 、公開透明 、受益人和負擔人相一致的原則 。第二十五條專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。下列項目的維修和更新改造，可以使用專項維修資金：(一)共用部位 、是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位 (包括

11、基礎(chǔ) 、內(nèi)外承重墻體 、柱、梁、樓板 、屋頂?shù)?)、戶外墻面、門廳、電梯井 、樓梯間 、走廊通道等 ;(二)共有設(shè)施設(shè)備 ，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的供排水管道 、水箱、加壓水泵 、電梯 、天線 、照明設(shè)施 、供電線路、煤氣 (天然氣 )管道、消防設(shè)施 、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設(shè)施設(shè)備 。第二十六條 住宅共用部位 、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新 、改造費用 ，按照下列規(guī)定分攤 ：(一)共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ) 、柱、梁、墻的修繕 ，由共有房屋所有人按份額比例分擔 。(二 )共有墻體的修繕 (包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕 )，按兩側(cè)均分后 ，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例

12、分擔 。.專業(yè) .專注.(三)樓蓋的修繕 ，其樓面與頂棚部位 ，由所在層房屋所有人負責 ;其結(jié)構(gòu)部位 ，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔 。(四 )屋蓋的修繕 ：1.不上人房蓋 ，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔 。2.可上人屋蓋 (包括屋面和周邊護欄)，如為各層所共用 ，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔 ;如僅為若干層使用 ，使用層的房屋所有人分擔一半 ，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔 。(五 )樓梯及樓梯間 (包括出屋面部分 )的修繕：1.各層共用樓梯 ，由房屋所有人按份額比例分擔。2.為某些層所專用的樓梯 ，由其專用的房屋所

13、有人按份額比例分擔 。(六)房屋共用部位必要的裝飾 ，由受益的房屋所有人按份額比例分擔 。(七 )房屋共有 、共用的設(shè)備和附屬建筑 (如電梯 、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道 、化糞池等 )的修繕 ，由所有人按份額比例分擔 。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定 ，或者維修涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主另有約定維修資金使用分攤的 ，從其決定或者約定 。第二十七條 出售的公有住房之間共用部位 、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造費用 ，涉及多個樓幢的 ，由各樓幢按照建筑.專業(yè) .專注.面積的比例分攤 。 每個樓幢的費用 ，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照該樓幢全體業(yè)主交存專項維修資金總額與公有住房售房單位交存專項維修

14、資金總額的比例分攤 ，其中應由業(yè)主承擔的 ，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分攤。第二十八條 未建立專項維修資金或者專項維修資金續(xù)籌不足，發(fā)生應分攤維修費用的 ，由維修涉及范圍內(nèi)共有或者共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有面積承擔 。第二十九條 住宅共用部位 、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新 、改造，涉及尚未售出的商品住宅 、非住宅或者公有住房的 ，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積 ，分攤維修和更新 、改造費用 。第三十條 專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前 ，需要使用專項維修資金的 ，按照以下程序辦理 ：(一 )物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新 、改造項目提

15、出使用建議 ; 沒有物業(yè)服務企業(yè)的 ，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議 ;(二)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議 ;(三 )物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案;(四)物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地設(shè)區(qū)市、縣(市 )人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請列支;其中，動.專業(yè) .專注.用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支;(五 )設(shè)區(qū)市 、縣 (市 )人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者負責管理公有住房專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知;(六 )專戶管理銀

16、行將所需專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 。第三十一條 專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后 ，需要使用專項維修資金的 ，按照以下程序辦理：(一)物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案 ，使用方案應當包括擬維修和更新 、改造的項目 、費用預算 、列支范圍 、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用專項維修資金的情況的處置辦法等 ;(二 )業(yè)主大會依法通過使用方案;(三 )物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案;(四)物業(yè)服務企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金 ;其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支;(五 )業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，設(shè)區(qū)市 、縣(市)人民政府物業(yè)管理

17、行政主管部門備案;動用公有住房專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房專項維修資金的部門審核同意;設(shè)區(qū)市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者負責管理公有住房專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī) 、規(guī)章和使.專業(yè) .專注.用方案的 ，應當責令改正 ;(六)業(yè)主委員會 、負責管理公有專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知;(七 )專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第三十二條下列費用不得從專項維修資金中列支：(一 )依法應當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用 ;(二)依法應當由相關(guān)單位承擔的供水 、供電、供氣、供熱、通訊、

18、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修 、養(yǎng)護費用 ;(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用;(四)根據(jù)物業(yè)服務合同約定 ，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位 、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用 。第三十三條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況 ，需要立即對住宅共用部位 、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新 、改造的 ，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金 ：(一)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前 ，物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料 ，向所在地市 、縣人民政府物業(yè)管理主管部門申請列支 ;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的 ，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;市、縣(

19、市 )人民政府物業(yè)管理主管部門或者負責管理公有住.專業(yè) .專注.房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。(二)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，物業(yè)服務企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意 ，并報市 、縣 (市)人民政府物業(yè)管理主管部門備案 ;動用公有住房住宅專項維修資金的 ，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;市、縣(市)人民政府物業(yè)管理主管部門或者負責

20、管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正 ;業(yè)主委員會 、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的 ，市、縣(市)人民政府物業(yè)管理主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的 ，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。第三十四條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，.專業(yè) .專注.可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買

21、國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債 ，并持有到期。利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的 ，應當經(jīng)業(yè)主大會同意 ;未成立業(yè)主大會的 ，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的 ，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購 、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押 、抵押等擔保行為 。第三十五條下列資金應當轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用：(一 )專項維修資金的存儲利息;(二 )利用專項維修資金購買國債的增值收益;(三)利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益 ，但業(yè)主大會另有決定的除外;(四 )住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。第三十六條業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的 ，維修資金賬戶開立應參照本細則第十五條的規(guī)定辦理 ，賬戶名稱為該小區(qū)業(yè)主大會(籌)，賬戶預留印鑒人員為.專業(yè) .專注.推選的業(yè)主代表，維修資金劃轉(zhuǎn)、使用參照本細則相關(guān)條款執(zhí)行。第三十七條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人