某地房地產(chǎn)市場高層住宅特征分析

1、重慶高層住宅特征分析二季度的重慶樓市因5月新政實(shí)施而有點(diǎn)自亂陣腳，出現(xiàn)了6月商業(yè)項(xiàng)目放量突增的現(xiàn)象，許多項(xiàng)目期望在政府尚未明確打壓商業(yè)地產(chǎn)的情況下，利用商業(yè)部份來保證資金回籠，但實(shí)際情況卻并不樂觀；以上情形導(dǎo)致三季度的樓市顯得特別謹(jǐn)慎，從這個季度正式入市的樓盤特征看出：成熟的區(qū)域樓盤所占比例較大，如：江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)。目前這幾個區(qū)域的各種配套設(shè)施以及市政建設(shè)等方面，相比其他主城區(qū)而言都更加完善，其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力似乎更強(qiáng)一些。然而，當(dāng)我們在本季度末總結(jié)樓市的情況時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，無論是消費(fèi)市場還是投資市場都已基本恢復(fù)新政實(shí)施前的情況，種種跡象表明：重慶樓市全面回暖，買賣雙方都已逐漸適應(yīng)宏觀調(diào)控所帶

2、來的影響，開發(fā)商和消費(fèi)者逐步走出觀望期。消費(fèi)市場：新建商品房和二手房的市場都有較大回升，來自統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，9月份的商品房成交面積達(dá)到92萬平米，比8月份上漲30%；特別是2005秋季房交會的交易結(jié)果更是顯現(xiàn)出令人鼓舞的狀況：實(shí)際成交金額為29.38億元，成交面積為93.87萬平米，不但比春交會有較大增長，與周邊的幾大省會城市相比，重慶秋交會的成交金額也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成都、昆明、西安。投資市場：開發(fā)商對未來的樓市也顯現(xiàn)出樂觀的心態(tài)，從統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)來看：三季度，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資307.32億元，比去年同期增長29.3%，比去年同期增長43.1%，增幅比二季度高出4.7個百分點(diǎn)。同時(shí)

3、我們也看到：擱置多時(shí)的瑞安化龍橋項(xiàng)目正式啟動；大的集團(tuán)開發(fā)商項(xiàng)目開始做前期準(zhǔn)備；茶園新區(qū)和重慶大學(xué)城圈地忙等但“回暖“并不意味著樓市又將回到2003年末至2004年初時(shí)的“美好情況”，當(dāng)時(shí)的恐慌性置業(yè)，使得所有樓盤都是皇帝的女兒不愁嫁。如今，新政的實(shí)施，帶給我們更多的是思考：如何提升產(chǎn)品品質(zhì)、如何滿足消費(fèi)者需求、如何找準(zhǔn)自己的目標(biāo)市場。目前重慶商品房供應(yīng)主流為高層住宅，而三季度及房交會入市的高層住宅，無論從內(nèi)部的規(guī)劃、建筑形態(tài)、戶型設(shè)計(jì)，還是外在的形象，都比以往有了很大飛躍，以下我們分別從各主要樓盤的定位、規(guī)劃以及戶型設(shè)計(jì)等方面，來分析這些樓盤呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)。受地價(jià)影響，目前推出的樓盤容積率多

4、在3以上，有些甚至達(dá)到5，而容積率作為社區(qū)規(guī)劃中的一個重要指標(biāo)和參數(shù)，其高低直接影響物業(yè)的居住舒適度，并在一定程度上決定了項(xiàng)目所包含的物業(yè)形態(tài)。位于五里店的陽光100城市廣場容積率為4.5，物業(yè)形態(tài)包含包括SOHO、商業(yè)、公寓和酒店；位于大渡口核心商圈的天泰金地廣場容積率為5.79，則含有：高尚住宅，小戶型公寓，還有一個綜合性的購物中心，其主力店為正大集團(tuán)的易初蓮花；香港城為5.41，形態(tài)包括：大型商業(yè)、酒店、商務(wù)公寓和住宅以及一個輕規(guī)樞紐站；相應(yīng)地，這些產(chǎn)品的建筑形態(tài)都為小高層及高層，香港城和陽光100城市廣場的部分建筑還做成了超高層，分別為48F和38F。以居住功能為主的小區(qū)型物業(yè)，在其產(chǎn)

5、品的建筑形態(tài)上仍傾向于復(fù)合型，即包含小高層、高層及多層。建筑單體既有點(diǎn)式，又有板式，這種特征主要是為了照顧更廣層面的購房者，比較適合目前重慶這種尚未成熟的市場，特別是對于規(guī)模較大的樓盤更是如此，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，典型的如復(fù)地·上城，包括高層愛加麗都。有些規(guī)模小一些的樓盤，如：春風(fēng)城市心筑由于條件所限無法做成板式，而做成了條式，在視覺上仍然給購房者以板式的印象。產(chǎn)品的多樣化是眾多樓盤共同的特點(diǎn)，可以是多種物業(yè)形態(tài)，如：包含類似小戶型公寓的非主流住宅產(chǎn)品，甚至是寫字樓、酒店等一些非住宅產(chǎn)品；也可以是在建筑形態(tài)上多做變化，如：低層、多層、小高層及高層的有機(jī)結(jié)合，又或者在小高層及高層再分為板

6、式、點(diǎn)式、條式等等?？傊鳂潜P都盡量不采用單一產(chǎn)品，以減少市場風(fēng)險(xiǎn)?！霸吼^生活”成為新寵，這種理念主要源自中國傳統(tǒng)人居方式-四合院。傳統(tǒng)的“院落”是一種低層建筑圍合所產(chǎn)生的形態(tài)，追求“同一個院落里不同戶型、景觀狀態(tài)”的房子?！霸郝洹卑韵聨讉€特點(diǎn)：空間層次豐富、戶型多樣化、有最大化的自然環(huán)境共享；在情感上追求融洽的鄰里關(guān)系、和諧交流，同時(shí)也保持一定的安全性?！霸吼^”的概念最早被萬科提及，從其萬科第五園開始，“院館生活”逐漸被消費(fèi)者熟知。重慶的院館則有：金科廊橋水岸的“長江岸上的院館”，朵力欣元的“復(fù)興傳統(tǒng)小街院落生活   回歸中國人文生活意境”，包括此前推出的融科蔚城的

7、“街區(qū)生活”以及天江鼎城都是這種生活方式的延伸。與萬科相比，重慶“院館”顯得更有地域特色，如何在以高層建筑為主的住區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)“院館”，是我們都非常關(guān)注的問題?？傮w來看，各樓盤的體現(xiàn)方式雖有不同的側(cè)重，但主要可分為三大類：在整體規(guī)劃上體現(xiàn)這類樓盤主要有：萬科第五園、融科蔚城和天江鼎城在戶型上體現(xiàn)主要為中信紅樹灣、金科廊橋水岸、春風(fēng)城市心筑在建筑單體上體現(xiàn)代表樓盤為：金城地豪、雪梨澳鄉(xiāng)、曼哈頓自由派、雕塑家園從規(guī)劃上表現(xiàn)“院館”，這種方式的核心是既強(qiáng)調(diào)住區(qū)的私密性也注重鄰里之間的溝通。萬科第五園通過街坊-街巷-大院小院-內(nèi)院的空間過渡，強(qiáng)調(diào)私密性和領(lǐng)域感的同時(shí)也強(qiáng)調(diào)鄰里之間充分的交流場所。在其即將推

8、出的新盤：融科蔚城也是在規(guī)劃上體現(xiàn)街區(qū)生活，其一期產(chǎn)品主要為多層，就是延續(xù)了“院館”的傳統(tǒng)內(nèi)涵。天江鼎城在建筑規(guī)劃上是通過中心商業(yè)街區(qū)的串連，通過社區(qū)空間氛圍營造、建筑群落關(guān)系處理、綜合商業(yè)設(shè)施安排、人車分流交通組織等要素安排，營造出“大社區(qū)-小住區(qū)”的兩級布置的五大組團(tuán)聚落空間。在戶型上體現(xiàn)“院館”，這種方式主要是實(shí)現(xiàn)了室內(nèi)和室外的很好結(jié)合，實(shí)現(xiàn)室外空間室內(nèi)化。中信紅樹灣在戶型上的體現(xiàn)：為廳室之間提供一個寬大的休閑場所，花園搬到客廳中，餐廳置在花園中，身處房間中，卻在充分體會與大自然全接觸的舒爽。實(shí)現(xiàn)住在高處，卻依然可以盡情享受親手締造，親身享受私家花園的生活方式， 金科廊橋水岸與中信紅樹灣

9、有相似之處，都是在戶型上著重體現(xiàn)，這與金科集團(tuán)歷來重視戶型創(chuàng)新的精神是吻合的。比起紅樹灣，廊橋水岸的“院館”更為徹底，除了有一個室內(nèi)的約1820平方米的開敞空間外，還進(jìn)行了多方面創(chuàng)新設(shè)計(jì)。如大窗戶采用端頭柱設(shè)計(jì)，改變過去窗戶不能大面積開窗的缺憾；一整面墻成為一道“窗戶”。這樣通風(fēng)更多、采光面更大。在單體造型上，廊橋水岸延續(xù)了綠韻康城的方式，采用一梯四戶的風(fēng)車狀，這樣才能保證空中院館室內(nèi)室外空間的融合，不僅如此，這種設(shè)計(jì)也是更大程度地利用江景資源，保證90%的戶型的主要房間都可以看江、看山、看園，實(shí)現(xiàn)景觀均好性和最大化，也實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目價(jià)值的最大化。在建筑單體上體現(xiàn)位于沙區(qū)土灣的雪梨澳鄉(xiāng)和位于北部新

10、區(qū)的金城地豪的院館主要體現(xiàn)在建筑單體上，與這個兩個樓盤相似的成都的“曼哈頓自然派”以及深圳的“雕塑家園”在各自城市的推出時(shí)，都取得了不錯的銷售業(yè)績。而這種產(chǎn)品在重慶市場上尚屬新鮮事物，市場的接受度還有待檢驗(yàn)。這種新的表現(xiàn)方式有別于傳統(tǒng)的把電梯包裹在建筑體內(nèi)部的做法，而是將電梯井設(shè)置在建筑體外開放的空間，使之與戶外生態(tài)環(huán)境體系緊密相連，讓居住的人一出電梯就享受到公共區(qū)域的園林景觀，然后進(jìn)入自家的花園，再進(jìn)入自己的居室。同時(shí)，電梯的停靠樓層也與以往每層都停有所區(qū)別，變成了每三層?？浚惯@三層的住戶感覺如同住在同一小院里，為鄰里溝通交流提供了空間，實(shí)現(xiàn)了在高層住宅中享受“四合院”。但這種新的建筑形態(tài)

11、在以后的實(shí)際居住中也會存在一定問題：即同一空間層的住戶若生活習(xí)慣、文化背景等不相同的話，會存在矛盾因此，這種建筑多用于小戶型樓盤，年輕人早出晚歸，呆在家里的時(shí)間相對較少，加上其本身喜交流、包容性較強(qiáng)，由居住所產(chǎn)生的矛盾不至于過大。在戶型方面，緊湊舒適型房型仍然是消費(fèi)者的最愛受本地購房者實(shí)際購買力的影響，“緊湊舒適”型的戶型一直受到市場歡迎，兩房的主力面積控制在6080平米，三房的主力面積控制在90120平米。本次房交會的實(shí)際交易數(shù)據(jù)也同樣如此：70110平米范圍內(nèi)的住房最受歡迎，平均90平米的住房需求達(dá)到70%以上。高層建筑受其自身特點(diǎn)限制，基本都采用現(xiàn)代風(fēng)格，外形大多俊朗挺拔，在外立面顏色的

12、處理上，各樓盤力求差異化位于渝中區(qū)大坪版塊的錢塘玫瑰灣主調(diào)采用了深白色和磚灰色，整體表現(xiàn)十分雅致，非常符合其“用江浙的細(xì)膩柔化山城的粗獷”的推廣主題，整個樓盤顯得女性化十足；冉家壩區(qū)域的春風(fēng)城市心筑，外立面顏色也是幾經(jīng)修改，在2005年的春季房交會上展出時(shí)，其采用的是淺啡色，而此次面市則已改為灰色和藍(lán)色相間，大致是由于與先期推出的，位于同區(qū)域的龍湖紫都城明顯區(qū)別開；首次面市的復(fù)地上城外立面采用了砂金色，既暗合了其新古典主義的建筑風(fēng)格，又顯現(xiàn)出開發(fā)商的海派文化背景；大渡口的香港城則采用非常冷峻的灰黑色，體現(xiàn)其“天空之城”的超前與現(xiàn)代。另外還值得一提的是兩個同位于濱江路的項(xiàng)目，其在產(chǎn)品的建筑形態(tài)上

13、比以往的江景盤都顯得更為大膽：“金砂巨人”和“喜來登酒店”，前者是位于沙濱路的住宅項(xiàng)目，后者則是位于南濱路的綜合性項(xiàng)目，它們在造型上同時(shí)參照了馬來西亞“雙子塔”，體現(xiàn)開發(fā)商預(yù)打造高檔江景物業(yè)的信心?？傊?，重慶的樓盤都在力求創(chuàng)新，并且是更貼近生活、更貼近自身定位的創(chuàng)新，無論是提供形態(tài)豐富的產(chǎn)品，還是創(chuàng)造更人性的、更回歸中國人居住理念的“院館生活”，還是力求在建筑外形以及立面顏色等方面與眾不同， 我們看到的是：重慶的樓市越來越重視產(chǎn)品本身，對產(chǎn)品的研究、對目標(biāo)客戶群的研究比以往任何時(shí)候都顯得重要。毋庸置疑的是：隨著競爭的加劇，我們還將看到更多更好的產(chǎn)品面市。市場展望市場回暖，重慶的樓市又恢復(fù)了人氣，相信經(jīng)過這一番宏觀調(diào)控，無論是開發(fā)商、代理商，還是購房者都更加成熟，在面對以后可能的風(fēng)雨時(shí)，能夠更為坦然。對于以后的重慶樓市怎么走，我們認(rèn)為：在較長的一段時(shí)間里，購房仍然以本地消費(fèi)為主，雖