地產(chǎn)智庫規(guī)劃設計評價分享

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010code of this report | 1 copyright centaline group, 2010廣東中原地產(chǎn)代理公司2011年6月13日規(guī)劃設計方案評價分享code of this report | 2 copyright centaline group, 2011 用地勘測方案設計施工施工圖設計竣工驗收可行性研究前期策劃營銷執(zhí)行策劃銷售執(zhí)行設計任務書 方案評標 規(guī)劃設計溝通 設計細部溝通平面設計溝通 展示溝通 code of this report | 3 copyri

2、ght centaline group, 2011l定位檢測l總平面布局l戶型分布 l戶型設計 規(guī)劃設計方案評價內(nèi)容code of this report | 4 copyright centaline group, 2011l規(guī)劃設計方案評價（評標）l規(guī)劃設計方案溝通（修改方向建議） l規(guī)劃設計方案解讀與營銷應用 規(guī)劃設計方案評價應用范圍code of this report | 5 copyright centaline group, 2011 part1：評價理論基礎營銷價值最大化 價值奧林匹克論 更快，更高，更強（不留尾）價值提升 價值實現(xiàn)code of this report | 6

3、 copyright centaline group, 2011生理需求安全需求情感需求尊重需求自我實現(xiàn)馬斯洛需求理論馬斯洛需求理論營銷價營銷價值值客戶感客戶感知價值知價值=code of this report | 7 copyright centaline group, 2011生活方式舒適度第一層面第二層面code of this report | 8 copyright centaline group, 2011奢侈需求 超量占有 舒適需求 大空間、健康環(huán)境、感官舒適健康需求 獨立空間、健康環(huán)境基本需求 獨立空間低高code of this report | 9 copyright c

4、entaline group, 2011空間、陽光、空氣、景觀、視野空間、朝向、通風、采光、景觀、視野code of this report | 10 copyright centaline group, 2011舒適度常規(guī)衡量標準： 朝向：南東北西 通風：通透不通透 景觀：自然類型景觀人工類型景觀 大尺度景觀小尺度景觀 采光：高樓層低樓層 開闊不開闊 視野：開闊不開闊 遠距近距 空間：大小code of this report | 11 copyright centaline group, 2011舒適度常規(guī)衡量標準： 污染：低高 視覺：美觀整齊雜亂 視距：遠近 code of this r

5、eport | 12 copyright centaline group, 2011第二層面：客戶體驗越契合、強烈，生活方式越有價值 鄰里共融 小資 空間 宏大敘事 新富 格調(diào)展示 知富 。立面 豪 新富環(huán)境 洋 知富 酷 小資 。code of this report | 13 copyright centaline group, 2011一、資源層面1、總平面布局價值判斷三個方面（基于競爭）l充分利用資源，規(guī)避劣勢地塊資源最大化l規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源規(guī)劃資源最優(yōu)化l建立競爭優(yōu)勢棟均、戶均資源占有最優(yōu)化part2：規(guī)劃設計方案評價體系code of this report | 14 cop

6、yright centaline group, 20112、l資源分配均好性銷售無障礙l資源分配合理性好的資源給大的戶型l資源集中形成價值標桿價值提升code of this report | 15 copyright centaline group, 2011二、生活方式層面1、空間類型與客戶高度契合2、空間形象與客戶高度契合code of this report | 16 copyright centaline group, 20113、其它因素l分期建設、銷售l展示l經(jīng)濟性l發(fā)展性code of this report | 17 copyright centaline group, 20

7、11規(guī)劃設計方案評價體系價值構面營銷構面價值最大化均好性合理性價值標桿形象展示啟動與分期開發(fā)構面經(jīng)濟性競爭差異化分期開發(fā)客戶體驗code of this report | 18 copyright centaline group, 2011規(guī)劃設計方案評價表示意 權重 打分價值評價總平面布局價值最大化戶型分布價值最大化營銷評價戶型競爭性展示價值分期銷售合理性啟動區(qū)差異化競爭客戶體驗切合度開發(fā)評價經(jīng)濟合理性分期建設合理性code of this report | 19 copyright centaline group, 2011規(guī)劃設計方案評價6大提示問題1、地塊資源是否充分利用；2、是否有難

8、以銷售的產(chǎn)品；3、較大的戶型是否占有較好的資源；4、是否有可以賣高20%以上的產(chǎn)品標桿；5、是否有好的展示內(nèi)容和條件；6、是否有較為合理的成本；code of this report | 20 copyright centaline group, 20111、我們找到地塊最大的優(yōu)勢了嗎？2、我們把最好的景觀、朝向資源給最好的戶型了嗎？3、我們的戶型分布與設計是否可以更好？4、我們的商業(yè)是否最有利于銷售和經(jīng)營？5、我們的建筑形象與環(huán)境設計是否創(chuàng)造了好的賣點？6、我們的產(chǎn)品是否是從客戶的需求出發(fā)而設計？規(guī)劃設計評價溝通要點code of this report | 21 copyright cen

9、taline group, 2011規(guī)劃設計評價應避免的6大誤區(qū) 認識自己解析地塊，集中力量利用和發(fā)揮優(yōu)勢； 價值，價值永遠將最好的資源留給最好的戶型；同時，保證均好性； 還是價值“金角銀邊”是商業(yè)的法則； 來源于市場，超越市場建筑和環(huán)境設計在推陳出新中不斷打造市場明星； 上帝永遠是對的最大限度地滿足客戶需求是實現(xiàn)價值的良好途徑。code of this report | 22 copyright centaline group, 2011l資源最大化l資源合理分配l優(yōu)勢資源標桿價值最大化核心資源平衡code of this report | 23 copyright centaline gr

10、oup, 2011part3part3：規(guī)劃設計案例：規(guī)劃設計案例code of this report | 24 copyright centaline group, 2011案例案例- 華僑城波托菲諾華僑城波托菲諾燕棲湖燕棲湖天鵝湖天鵝湖歡樂谷歡樂谷天鵝堡天鵝堡2 2期期2 2區(qū)區(qū)天鵝堡天鵝堡2 2期期1 1區(qū)區(qū)純水岸純水岸tohotoho純水岸多層純水岸多層262-288262-288三層三層tohotoho多層多層170-206170-206平面五房平面五房3131層，層，229229四房四房253253五房五房12-2012-20層層, ,170170三房三房205205四房四房24

11、5245平面五房平面五房產(chǎn)品分布圖產(chǎn)品分布圖code of this report | 25 copyright centaline group, 2011案例案例天鵝堡二期鳥瞰圖天鵝堡二期鳥瞰圖1區(qū)區(qū)2區(qū)區(qū)code of this report | 26 copyright centaline group, 2011案例案例- 華僑城華僑城.波托菲諾波托菲諾方案評價方案評價l 景觀資源最大化l 均好性l 樹立價值標桿l 生活方式締造code of this report | 27 copyright centaline group, 2011案例案例- 中旅國際公館中旅國際公館指標及戶型比例

12、指標及戶型比例總用地面積：總用地面積：55831.50 總建筑面積：總建筑面積：124301.71 容積率：容積率：1.81 建筑覆蓋率：建筑覆蓋率：25.17%總套數(shù)：總套數(shù)：546戶型戶型戶數(shù)（戶）戶數(shù)（戶）建筑面積（平方米）建筑面積（平方米）二房2884.17123.20小三房14113.91132.02大三房265123.20160.68四房138159.18-187.22townhouse61212.08311.29復式40223.88392.88code of this report | 28 copyright centaline group, 2011案例案例- 中旅國際公館中

13、旅國際公館戶型分布戶型分布code of this report | 29 copyright centaline group, 2011案例案例- 中旅國際公館中旅國際公館鳥瞰圖鳥瞰圖code of this report | 30 copyright centaline group, 2011l 均好性l 樹立價值標桿l 院落、私密性案例案例- 中旅國際公館中旅國際公館方案評價方案評價code of this report | 31 copyright centaline group, 2011案例案例- 星河國際星河國際指標及戶型比例指標及戶型比例占地面積：占地面積：3394633946

14、平方米平方米建筑總面積：建筑總面積：243106243106平方米平方米住宅總面積：住宅總面積：152874152874平方米平方米總套數(shù)：總套數(shù)：922922套套容積率：容積率：4.54.5戶 型2房面 積18317716816416115614311912387棟 數(shù)c棟d棟c/d棟b棟b棟b棟c棟b棟d棟d棟單 位abdfaadcb/cbb/ec/d套 數(shù)7774525010253555610555112111總 套 數(shù)111戶 型 套 數(shù) 比12%3房 4 房a棟5房23917%52%19%151473167code of this report | 32 copyright cent

15、aline group, 2011案例案例- 星河國際星河國際產(chǎn)品分布產(chǎn)品分布兩房三房四房27f27f29f29f29f29f30fcode of this report | 33 copyright centaline group, 2011案例案例- 星河國際星河國際鳥瞰圖鳥瞰圖code of this report | 34 copyright centaline group, 2011l 產(chǎn)品均好性l 樹立價值標桿l 王者坐標，體現(xiàn)尊崇感案例案例- 星河國際星河國際方案評價方案評價code of this report | 35 copyright centaline group, 2

16、011案例案例- 寶安寶安n2地塊地塊指標及戶型比例指標及戶型比例用地面積：用地面積：2759727597建筑面積：建筑面積：4967649676容積率：容積率：1.81.8覆蓋率：覆蓋率：2323綠化率：綠化率：4040戶型戶型建筑面積建筑面積套數(shù)比套數(shù)比兩房兩廳一衛(wèi)79-8510三房兩廳一衛(wèi)91-9410三房兩廳兩衛(wèi)11919四房兩廳兩懷149-16139復式花園洋房118-23613復式123-2455連排別墅190-2374code of this report | 36 copyright centaline group, 2011案例案例- 寶安寶安n2地塊地塊產(chǎn)品分布產(chǎn)品分布n7

17、9-852x2x191-943x2x1119 3x2x2復式洋房200-236 6x3x3149 4x2x2161 4x2x2連排別墅連排別墅1-2f 4x3x3 1901-2f 4x3x3 1903-4f 4x3x3 2373-4f 4x3x3 237花園洋房1-2f 4x3x3 1993-4f 3x2x2 2375-6f 4x3x3 19112f12f18f18f18f6f4f18f18fcode of this report | 37 copyright centaline group, 2011案例案例- 寶安寶安n2地塊地塊鳥瞰圖鳥瞰圖code of this report | 38

18、 copyright centaline group, 2011案例案例- 寶安寶安n2地塊地塊方案評價方案評價l 均好性l 樹產(chǎn)價值標桿l 院落、私密性code of this report | 39 copyright centaline group, 2011區(qū)位：布吉新中心區(qū)區(qū)位：布吉新中心區(qū)新一代區(qū)域新一代區(qū)域cbd案例案例- 大世紀花園三期大世紀花園三期區(qū)位分析區(qū)位分析code of this report | 40 copyright centaline group, 2011三期總用地面積：89000平方米（其中5號地20000平方米待定）容 積 率：約2（暫定）計容建筑面積：

19、 178000平方米（暫定） 大世紀一、二期布龍公路大世紀三期鎮(zhèn)政府石芽嶺森林公園大世紀一、二期布龍公路大世紀三期鎮(zhèn)政府石芽嶺森林公園含五號地不含五號地案例案例- 大世紀花園三期大世紀花園三期用地分析用地分析code of this report | 41 copyright centaline group, 2011三期以道路、現(xiàn)有建筑為界，劃分為三個組團三期以道路、現(xiàn)有建筑為界，劃分為三個組團，東北、西北、北部分別為組團二、組團三、，東北、西北、北部分別為組團二、組團三、組團四（一、二期為組團一）。組團四（一、二期為組團一）。案例案例- 大世紀花園三期大世紀花園三期總體布局建議總體布局建議

20、三期以道路、現(xiàn)有建筑為界，劃分為三個組團，東北、西北、北部分別為組團二、組團三、組團四（一、二期為組團一）。code of this report | 42 copyright centaline group, 2011l 加入5號地塊，則用地發(fā)展條件較為理想。檔次分區(qū)以組團為單元進行，從低到高依次為組團三、組團二、組團四；l 組團二為中檔偏高，三房為主、二房其次，四房以上大戶型為輔；l 組團三中檔為主，二房、三房為主；l 組團四為中高檔，三房為主，四房以上、二房為輔，有部分排屋。案例案例- 大世紀花園三期大世紀花園三期發(fā)展方向一發(fā)展方向一code of this report | 43 co

21、pyright centaline group, 2011l 未加入5號地塊，則用地發(fā)展條件受到一定限制。組團檔次基本持平，檔次分區(qū)在組團內(nèi)部按資源的分布進行，各組團均為三房為主，二房其次，四房以上大戶型為輔，不設計排屋。 案例案例- 大世紀花園三期大世紀花園三期發(fā)展方向二發(fā)展方向二code of this report | 44 copyright centaline group, 2011l三各組團采用不同的標高，組團三與組團一持平；組團二由西向東逐步提高，形成臺地式山莊格局；組團四保持高臺地形，幾個組團形成逐步上升的地形關系；案例案例- 大世紀花園三期大世紀花園三期地形處理地形處理cod

22、e of this report | 45 copyright centaline group, 2011l 以組團一的亞熱帶海洋建筑風格為基礎，從組團三、組以組團一的亞熱帶海洋建筑風格為基礎，從組團三、組團二、到組團四在形象品質(zhì)上有明顯提升。團二、到組團四在形象品質(zhì)上有明顯提升。l 四個組團中，以四個組團中，以8 8號路為界，組團一和組團三形象基本統(tǒng)號路為界，組團一和組團三形象基本統(tǒng)一，組團二和組團四形象基本統(tǒng)一。一，組團二和組團四形象基本統(tǒng)一。l 組團三基本沿襲組團一的特色，在細部處理上提升品質(zhì)組團三基本沿襲組團一的特色，在細部處理上提升品質(zhì)，形成亮麗的外觀形象。，形成亮麗的外觀形象。l

23、組團二和組團四在色調(diào)統(tǒng)一的基礎上，更為注重底層和組團二和組團四在色調(diào)統(tǒng)一的基礎上，更為注重底層和頂部的處理，采用藍色坡頂，營造更為豐富的空間輪廓頂部的處理，采用藍色坡頂，營造更為豐富的空間輪廓線，彰顯小區(qū)的檔次和品質(zhì)；線，彰顯小區(qū)的檔次和品質(zhì)；案例案例- 大世紀花園三期大世紀花園三期建筑設計建議建筑設計建議l以組團一的亞熱帶海洋建筑風格為基礎，從組團三、組團二、到組團四在形象品質(zhì)上有明顯提升。l四個組團中，以8號路為界，組團一和組團三形象基本統(tǒng)一，組團二和組團四形象基本統(tǒng)一。l組團三基本沿襲組團一的特色，在細部處理上提升品質(zhì)，形成亮麗的外觀形象。l組團二和組團四在色調(diào)統(tǒng)一的基礎上，更為注重底層

24、和頂部的處理，采用藍色坡頂，營造更為豐富的空間輪廓線，彰顯小區(qū)的檔次和品質(zhì)；code of this report | 46 copyright centaline group, 2011l 在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山勢而建，亮麗的淺黃色基調(diào)，簡約、挺拔的造型，在石芽嶺森林公園的背景下尤顯氣勢非凡。l 從近處觀賞，各組團又各具風采，步步走高，漸入佳境?？臻g更加開放、空透，造型更加自由和多樣，處處體現(xiàn)流水的靈氣和繁茂的綠意。l 組團二依山勢而建，建筑自下而上逐臺而建，內(nèi)庭院層層疊泉飛花濺玉，蘊藏風水的富貴，顯出活力與生機；組團三在建筑的環(huán)繞中顯出靜謐與安寧，花團錦簇，宛如人間天堂；組

25、團四地勢高亢，建筑俯瞰全鎮(zhèn)，氣勢非凡，顯露高人一籌的自在與優(yōu)越。 案例案例- 大世紀花園三期大世紀花園三期地形處理地形處理l 在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山勢而建，亮麗的淺黃色基調(diào)，簡約、挺拔的造型，在石芽嶺森林公園的背景下尤顯氣勢非凡。l 從近處觀賞，各組團又各具風采，步步走高，漸入佳境?？臻g更加開放、空透，造型更加自由和多樣，處處體現(xiàn)流水的靈氣和繁茂的綠意。l 組團二依山勢而建，建筑自下而上逐臺而建，內(nèi)庭院層層疊泉飛花濺玉，蘊藏風水的富貴，顯出活力與生機；組團三在建筑的環(huán)繞中顯出靜謐與安寧，花團錦簇，宛如人間天堂；組團四地勢高亢，建筑俯瞰全鎮(zhèn)，氣勢非凡，顯露高人一籌的自在與優(yōu)越。c

26、ode of this report | 47 copyright centaline group, 2011案例案例- 緹香名苑緹香名苑區(qū)位分析區(qū)位分析萬科城市花園萬科城市花園德式堡德式堡深圳高爾夫深圳高爾夫緹香名苑緹香名苑山姆會員店山姆會員店水榭花都商業(yè)街水榭花都商業(yè)街本項目商業(yè)街本項目商業(yè)街香逸名園商業(yè)香逸名園商業(yè)香梅路口商業(yè)香梅路口商業(yè)宏浩花園商業(yè)街宏浩花園商業(yè)街天然居商業(yè)街天然居商業(yè)街code of this report | 48 copyright centaline group, 2011四至及景觀四至及景觀p 西、北臨市政路p 東南為學校、多層住宅、生活文化配套p 西北遠觀湖

27、景p 西南高層遠觀綠地p 高層四向視野開敞案例案例- 緹香名苑緹香名苑地塊分析地塊分析占地面積：20365 總建面積：101037建筑容積率：3.26建筑覆蓋率：28code of this report | 49 copyright centaline group, 2011l 產(chǎn)品均好性l 價值分布l 經(jīng)濟性（梯戶比）案例案例- 緹香名苑緹香名苑方案評價方向方案評價方向code of this report | 50 copyright centaline group, 2011案例案例- 緹香名苑緹香名苑修改前方案修改前方案不可拆遷不可拆遷的舊樓的舊樓商商業(yè)業(yè)售樓處售樓處幼兒園幼兒園存在

28、問題存在問題1 1：該布局幼兒園與醫(yī)院放在一起：該布局幼兒園與醫(yī)院放在一起, ,客戶難以接受客戶難以接受. .商業(yè)部分商業(yè)部分的放置明顯沒考慮經(jīng)營需要的放置明顯沒考慮經(jīng)營需要. .售樓處的設置顯然不利于形象展示售樓處的設置顯然不利于形象展示code of this report | 51 copyright centaline group, 2011案例案例- 緹香名苑緹香名苑修改前方案修改前方案存在問題存在問題2 2：小區(qū)整體抬高兩層：小區(qū)整體抬高兩層, ,小區(qū)入口形成階梯狀小區(qū)入口形成階梯狀, ,十分氣派十分氣派, ,但單一但單一的解體設計給住戶的出行造成不方便的解體設計給住戶的出行造成不

29、方便. .code of this report | 52 copyright centaline group, 2011案例案例- 緹香名苑緹香名苑修改前方案修改前方案地上車庫存在問題存在問題3 3：此地上車庫有封頂，層高小于：此地上車庫有封頂，層高小于6 6米，應該計入容積率，且米，應該計入容積率，且用途不可改，設計這種需要繳納地價的車庫是否合適？用途不可改，設計這種需要繳納地價的車庫是否合適？code of this report | 53 copyright centaline group, 2011案例案例- 緹香名苑緹香名苑修改前方案修改前方案存在問題存在問題4 4：項目成本高達：

30、項目成本高達50005000多元多元/ /，且不包括不可預見費等；同，且不包括不可預見費等；同時，發(fā)展商預期項目為中檔偏高產(chǎn)品，通過本項目與市場中高端豪宅、時，發(fā)展商預期項目為中檔偏高產(chǎn)品，通過本項目與市場中高端豪宅、中檔偏高產(chǎn)品的對比發(fā)現(xiàn)中檔偏高產(chǎn)品的對比發(fā)現(xiàn), ,本項目在成本和造價上不是很經(jīng)濟。本項目在成本和造價上不是很經(jīng)濟。code of this report | 54 copyright centaline group, 2011案例案例- 緹香名苑緹香名苑修改后方案修改后方案9898三房三房110-115 110-115 三房三房130130三房三房45 45 一房一房72 72

31、二房二房150150三房三房162 162 四房四房code of this report | 55 copyright centaline group, 2011案例案例- 緹香名苑緹香名苑修改后方案戶型比例修改后方案戶型比例戶型戶型建筑面積建筑面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比戶型特色戶型特色1房1廳45.3184135%東向、帶6m2大陽臺2房2廳71.5188139%客廳寬大凸窗、贈送臥房露臺小3房2廳96.431021614%入戶花園、贈送部分露臺中3房2廳117.1781213%入戶花園、主臥獨立陽臺大3房2廳132.051692631%入戶花園，主臥陽臺、贈送大露臺4房2廳14

32、7.4751115%入戶花園、贈送主臥寬大露臺、客廳大觀景陽臺5房2廳161.2650811%入戶花園、贈送主臥寬大露臺、客廳大觀景陽臺大平面/復式193.651223%入戶花園、贈主臥、客廳陽臺合計658100100%code of this report | 56 copyright centaline group, 2011案例案例- 御景東園御景東園區(qū)位分析區(qū)位分析code of this report | 57 copyright centaline group, 2011案例案例- 御景東園御景東園地塊分析地塊分析南面松園路商業(yè)氛圍較為成熟，商業(yè)價值較大東部發(fā)展條件略好于西部南、北

33、側發(fā)展條件接近l 項目規(guī)模較大，用地較為規(guī)則，為羅湖區(qū)罕有的大規(guī)模項目，發(fā)展條件良好。l 項目地塊東、西遮擋較少，發(fā)展條件接近；南、北均有部分遮擋，而北部將建的公寓存在近距離遮擋問題。整體而言，項目環(huán)境條件一般，基本無可利用的景觀資源。占地面積：27366建筑面積：154056容積率：5.63code of this report | 58 copyright centaline group, 2011案例案例- 御景東園御景東園修改前方案修改前方案規(guī)劃設計特點：l靈活半圍合式布局，周邊點式樓聯(lián)體設計，保證中間大庭院；l高層和相對較低的密度；l規(guī)劃布局呈現(xiàn)相對的封閉性內(nèi)向性和，以庭院為中心；l

34、戶型分布以庭院景觀為導向；l保證最大的幾種戶型占有較好的資源；l檔次北高南低；l一梯四戶大戶型和一梯六戶、一梯八戶中小戶型。code of this report | 59 copyright centaline group, 2011案例案例- 御景東園御景東園修改前方案規(guī)劃布局分析修改前方案規(guī)劃布局分析a.封閉式、內(nèi)向性布局注重了內(nèi)部空間的完整性和舒適性，但外圍形象難以保證，較為凌亂，尤其是松園路一側，有局促感和壓迫感，不利于樹立大型精品小區(qū)大氣、統(tǒng)一的形象。b.完全以庭院景觀為導向，保證了頂端戶型的資源，但未保證各大戶型的素質(zhì)，特別是c2、c3戶型；c. 總體而言，未充分考慮戶型分布的均

35、好性，特別是d3戶型景觀和朝向都不能保證。code of this report | 60 copyright centaline group, 2011案例案例- 御景東園御景東園修改前方案戶型比例修改前方案戶型比例戶型戶型面積區(qū)間（面積區(qū)間（m m2 2 ）面積比面積比套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比二房二廳一衛(wèi)68596987143%408241%三房三房二廳一衛(wèi)91489619165%48 1%346204%508%三房二廳二衛(wèi)10022102999%190112%三房二廳二衛(wèi)+花園（部分+工人房）1257513445217%326192%四房二廳二衛(wèi)+花園1451820192333%392231

36、%五房二廳三衛(wèi)+花園（復式）2557343%3319%小計100%1695100%code of this report | 61 copyright centaline group, 2011255五房145-202四房花園125-134三房花園100-102三房二衛(wèi) 91-96三房一衛(wèi)70二房案例案例- 御景東園御景東園修改前方案戶型比例修改前方案戶型比例code of this report | 62 copyright centaline group, 2011案例案例- 御景東園御景東園修改前方案戶型設計分析修改前方案戶型設計分析p戶型設計基本合理；p二房戶型設計較好，90余平方米小

37、三房和100余平方米中三房設計也較為合理；p125平方米以上大戶型帶入戶花園是賣點。p149平方米以上豪華戶型設計較為常規(guī)，戶型創(chuàng)新不夠，缺乏足夠打動客戶的精彩亮點；大部分廳、主人房功能設計未跟上檔次要求，不夠舒適、豪華，如客廳偏短、客餐廳空間不分、臥室功能單一等，與戶型面積不相稱；pd、e、f、h部分戶型公用衛(wèi)生間位置欠考慮，影響臥室區(qū)的私密性；p剪力墻位置不利于空間的靈活性利用。code of this report | 63 copyright centaline group, 2011案例案例- 御景東園御景東園方案評價標準方案評價標準l 產(chǎn)品均好性產(chǎn)品均好性l 建筑形象建筑形象l 產(chǎn)

38、品價值標桿產(chǎn)品價值標桿l 價值分布價值分布code of this report | 64 copyright centaline group, 201173-842x2x198-1093x2x1(2)114-126 3x2x2133-140 3x2x2147-151 4x2x2175-191 4x2x2(3)案例案例- 御景東園御景東園修改后方案修改后方案32f33f33f30fcode of this report | 65 copyright centaline group, 2011案例案例- 御景東園御景東園修改后方案戶型配比修改后方案戶型配比戶型面積套數(shù)總計套數(shù)比兩房2*2*172

39、8421024023.51%2*2*28430三房3*2*1959915034662633.89%61.31%3*2*21031151963*2*2（花）11714025328027.42%3*2*2（花+工）15227四房4*2*2（花+工）14317912615314.99%4*2*3（花+工）19127復式4*3*4（花+工）266120.20%5*3*4（花+工）3431code of this report | 66 copyright centaline group, 2011案例案例- 歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典區(qū)位分析區(qū)位分析本項目本項目幼兒園幼兒園幼兒園幼兒園桃源小學桃源小學華城百貨華

40、城百貨醫(yī)療所醫(yī)療所卓雅小學卓雅小學桃源實驗中學桃源實驗中學民潤超市民潤超市中行中行農(nóng)行農(nóng)行峻峰峻峰。麗舍麗舍龍珠醫(yī)院龍珠醫(yī)院城市假日城市假日花園花園花園花園水木華庭水木華庭桃源村桃源村龍龍龍龍珠珠珠珠大大道道四四路路路路井井龍龍路路北北環(huán)環(huán)高高速速車車 管所管所郵局郵局中愛中愛花園花園挪威挪威森林森林高壓走廊微波走廊400m500mcode of this report | 67 copyright centaline group, 2011小河溝綠化帶項目地塊龍井路廣深高速龍珠四路公共綠化帶規(guī)劃中公園車管所龍井村桃源村案例案例- 歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典地塊分析地塊分析占地面積占地面積28945.1

41、28945.1平方米平方米總建筑面積總建筑面積4600046000平方米平方米容積率容積率1.81.8，覆蓋率，覆蓋率2525；code of this report | 68 copyright centaline group, 2011案例案例- 歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典評標方案一評標方案一75 3x2x288 3x2x2 65 2x2x1n復式：1-2f 118 4x3x33-4f 95 3x2x2102-105 3x2x24f4f8f7f11f11f11f11f10f11f10f11fcode of this report | 69 copyright centaline group, 201

42、1案例案例- 歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典評標方案一鳥瞰圖評標方案一鳥瞰圖code of this report | 70 copyright centaline group, 2011案例案例- 歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典評標方案二評標方案二 75-80 2x2x1 87-89 3x2x1 105-108 3x2x2 66 2x2x1119 5x2x2130 4x2x2n11f11f11f11f11f11f9f9f5f5f5f5f5f5fcode of this report | 71 copyright centaline group, 2011案例案例- 歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典評標方案二鳥瞰圖評標方案二鳥瞰圖cod

43、e of this report | 72 copyright centaline group, 2011案例案例- 歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典評標方案三評標方案三n6f9f9f10f9f9f10f6f6f12f11f12f11f11f12f11f12fcode of this report | 73 copyright centaline group, 2011案例案例- 歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典評標方案三鳥瞰圖評標方案三鳥瞰圖code of this report | 74 copyright centaline group, 2011l 規(guī)避劣勢規(guī)避劣勢l 戶均占在有資源戶均占在有資源l 經(jīng)濟性經(jīng)濟性l

44、競爭優(yōu)勢競爭優(yōu)勢案例案例- 歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典方案評價方案評價code of this report | 75 copyright centaline group, 2011戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例4房房127-1305613.5%戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例小小3房房87-977919.1%戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例2房房69-7811928.7%戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例大大3房房104-12014835.7%戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例復式復式112-144122.9%案例案例- 歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典確定方案確定方案code of this report | 76

45、copyright centaline group, 2011案例案例- 歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典確定方案鳥瞰圖確定方案鳥瞰圖code of this report | 77 copyright centaline group, 2011案例案例- 名駿豪庭名駿豪庭設計方案設計方案三房二房一房商業(yè)裙樓泳池園林code of this report | 78 copyright centaline group, 2011l 價值分布價值分布l 景觀資源分配景觀資源分配l 均好性均好性案例案例- 名駿豪庭名駿豪庭方案評價方案評價code of this report | 79 copyright cent

46、aline group, 2011案例案例- 名駿豪庭名駿豪庭設計方案解析一設計方案解析一 1、戶型價值分布不盡合理，均好性較差； 三房戶型 商業(yè)裙樓 2、南向景觀未充分利用； 二房戶型 游泳池 3、建筑間距較近，布局較擁擠； 一房戶型 園林 4、商業(yè)價值未充分體現(xiàn)； 5、環(huán)境與配套設計缺乏特色。code of this report | 80 copyright centaline group, 2011案例案例- 名駿豪庭名駿豪庭設計方案解析二設計方案解析二一房三房二房商業(yè)裙樓游泳池園林l一梯一梯1212戶戶2828層，客廳設計全在凹槽，整體檔次不層，客廳設計全在凹槽，整體檔次不高，市場接

47、受程度一般高，市場接受程度一般 l南向三房與一房有較好資源，三分之二的戶型被南向三房與一房有較好資源，三分之二的戶型被忽略。忽略。code of this report | 81 copyright centaline group, 2011案例案例- 名駿豪庭名駿豪庭設計方案解析三設計方案解析三一房三房二房商業(yè)裙樓游泳池園林l 三房較大戶型完全北向，價值分布不合理，三房較大戶型完全北向，價值分布不合理，北向三房市場接受程度較差。北向三房市場接受程度較差。l 臨羅沙路最有商業(yè)價值部分未加利用，和臨羅沙路最有商業(yè)價值部分未加利用，和四周沿街面也未充分利用。四周沿街面也未充分利用。code of

48、this report | 82 copyright centaline group, 2011案例案例- 名駿豪庭名駿豪庭設計方案解析四設計方案解析四一房三房二房商業(yè)裙樓游泳池園林l消防登高面消防車道設計較呆板，不利于消防登高面消防車道設計較呆板，不利于內(nèi)部空間設計的藝術性與完整性。內(nèi)部空間設計的藝術性與完整性。l全二房設計，南向景觀價值未充分利用全二房設計，南向景觀價值未充分利用code of this report | 83 copyright centaline group, 2011案例案例- 名駿豪庭名駿豪庭住宅價值分析住宅價值分析-700-800-600-600-2000-600

49、-3000-100-600-600-700+100+2000-600-8000+100code of this report | 84 copyright centaline group, 2011案例案例- 名駿豪庭名駿豪庭方案修改建議方案修改建議一梯八戶，一梯八戶，28層層沿街一層沿街一層商業(yè)商業(yè) 一梯六戶，一梯六戶，28層層一梯八戶，一梯八戶，28層層一梯六戶，一梯六戶，28層層一梯八戶，一梯八戶，24層層三房二房一房商業(yè)四房code of this report | 85 copyright centaline group, 2011案例案例- 名駿豪庭名駿豪庭修改后住宅價值分析修改后住宅價值分析-400-500-400-4000300-300-1002000-3000