如何定容積率(世聯(lián))

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟1如何確定容積率如何確定容積率本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟2誰動(dòng)了我的面積誰動(dòng)了我的面積對容積率的誤解源自于粗對容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運(yùn)作模式框式的開發(fā)運(yùn)作模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟3先看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影先看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響因素和機(jī)理響因素和機(jī)理本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟4看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響因素和機(jī)理因素和機(jī)理本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟5容積率問題容積率問題開發(fā)決策過程中的最核心問題開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數(shù)

2、字那樣簡單之一，他反映的問題不僅僅是數(shù)字那樣簡單因?yàn)槿莘e率對應(yīng)的不同的產(chǎn)品，決定了項(xiàng)目不因?yàn)槿莘e率對應(yīng)的不同的產(chǎn)品，決定了項(xiàng)目不同的客戶層面，進(jìn)而決定了不同的競爭格局同的客戶層面，進(jìn)而決定了不同的競爭格局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟6我們需要理解容積率的那些問題？我們需要理解容積率的那些問題？對比的項(xiàng)目多了也便發(fā)現(xiàn)很多容積率確定的規(guī)律，所有對比的項(xiàng)目多了也便發(fā)現(xiàn)很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項(xiàng)目在開發(fā)過程中能夠找到的這些規(guī)律都將保證我們的項(xiàng)目在開發(fā)過程中能夠找到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤的最佳點(diǎn)，能找到產(chǎn)品開發(fā)對應(yīng)的利潤一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤的最佳點(diǎn)，能找到產(chǎn)品開發(fā)對應(yīng)的利潤實(shí)現(xiàn)關(guān)系。實(shí)現(xiàn)關(guān)

3、系。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟7先來看幾種不同的狀況下的容積率的關(guān)系，應(yīng)先來看幾種不同的狀況下的容積率的關(guān)系，應(yīng)該如何確定容積率的問題該如何確定容積率的問題容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實(shí)際案例也表明，容積率對項(xiàng)目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項(xiàng)目利潤之間的關(guān)系如下：附加品質(zhì)提升與售價(jià)提升的關(guān)系土地價(jià)格最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實(shí)現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實(shí)現(xiàn)。4312本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟8案例一：星海華庭案例一：星海華庭將容積率做到最大，賣將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利得比競爭對手低，迅速盈利本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

4、 房市金碟9案例二：中心紅樹灣案例二：中心紅樹灣滿足滿足3.183.18的情況下，的情況下，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟10案例三：楊柳國際新城案例三：楊柳國際新城地價(jià)不高、規(guī)模超地價(jià)不高、規(guī)模超大、市場快速發(fā)展、品質(zhì)領(lǐng)先，放長線釣大魚大、市場快速發(fā)展、品質(zhì)領(lǐng)先，放長線釣大魚本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟11總規(guī)劃平面圖總規(guī)劃平面圖本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟12楊柳國際新城規(guī)劃效果圖，容積率不到楊柳國際新城規(guī)劃效果圖，容積率不到1.31.3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟13容積率的確定模型容積率的確定模型結(jié)合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、市場實(shí)結(jié)合

5、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、市場實(shí)現(xiàn)、利潤額度及實(shí)現(xiàn)難異度的問題來確定現(xiàn)、利潤額度及實(shí)現(xiàn)難異度的問題來確定u利潤最大化和市場可實(shí)現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)；u企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；u企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項(xiàng)目品牌因素是兼顧因素。基準(zhǔn)方案推薦基準(zhǔn)方案推薦合理方案推薦合理方案推薦確定主推組合方案并確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化進(jìn)行優(yōu)化進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對比進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對比進(jìn)行市場實(shí)現(xiàn)評估進(jìn)行市場實(shí)現(xiàn)評估上下極限方案上下極限方案對基準(zhǔn)測算方案進(jìn)行對基準(zhǔn)測算方案進(jìn)行變量分析變量分析滿足容積率上下指標(biāo)滿足容積率上下指標(biāo)下的組合方案下的組合方案依據(jù)戰(zhàn)略、定位依據(jù)戰(zhàn)略、定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟14一個(gè)容積率

6、確定的案例一個(gè)容積率確定的案例湛江地王項(xiàng)目湛江地王項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟15深圳高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)深圳高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對應(yīng)關(guān)系品品質(zhì)的對應(yīng)關(guān)系產(chǎn)品品質(zhì)容積率范圍可能的建筑組合深圳典型案例高品質(zhì)低于2.6板樓+部分一梯兩戶點(diǎn)樓香域中央、水榭花都高層較高品質(zhì)2.63.2板樓為主，較為舒適中信紅樹灣、香蜜山較高容積率3.23.8一梯多戶的聯(lián)體+少量板樓天悅龍庭、陽光帶海濱城高容積率高于3.8高密度，戶型設(shè)計(jì)難出彩中信海闊天空、星河國際u以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時(shí)的實(shí)現(xiàn)度；u以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目

7、定位對容積率確定的指導(dǎo)原則：本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目定位對容積率確定的指導(dǎo)原則：u較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例；u地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積；u項(xiàng)目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積；u本項(xiàng)目高品質(zhì)是相對于湛江而言，品質(zhì)要趨同于深圳的主流高層樓盤。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟16高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析析深圳香域中央深圳香域中央u占地66904，建筑面積138550，8棟小高層（一梯兩戶板樓）、2棟高層（一梯四戶點(diǎn)樓），戶數(shù)710戶。u綠化率58.6%，建筑密度17.9%，容積率2.07。u小學(xué)

8、單獨(dú)占地，臨路退后線距離較大。u規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟17高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析析深圳中信紅樹灣深圳中信紅樹灣u總用地16.3萬，總建筑面積65萬，地上容積率3.18，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約3.5。u建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點(diǎn)樓，建筑層數(shù)2832層。u為提高容積率，采用了“v”型的樓梯布局，傾斜角度38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟18較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案

9、例分較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析析深圳幸福海岸深圳幸福海岸u總占地104616，總建筑面積近410000,一期占地35382,建筑面積77657,容積率僅2.196。u幸福海岸以點(diǎn)式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性；u一期6棟595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。u后期的建筑容積率4.5以上，全部為平均層數(shù)30層左右的點(diǎn)式住宅。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟19較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析析深圳天悅龍庭深圳天悅龍庭u地塊形狀狹長，總用地面積51825

10、，總建筑面積21萬，其中計(jì)容積率面積17.1萬，容積率3.3。u13棟28層的點(diǎn)樓圍合而成，空中院館的戶型設(shè)計(jì)，平均進(jìn)深較小，戶型面積適中。u戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達(dá)到10%，實(shí)際容積率在3.5以上。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟20容積率參照給我們的啟示容積率參照給我們的啟示項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo)容積率指標(biāo)u本項(xiàng)目地塊資源以及與外部資源的相鄰關(guān)系對項(xiàng)目土地利用有較大的作用；u地塊北部的傾斜角度及傾斜方向?qū)τ诮ㄖ呐挪驾^為有利；u西側(cè)的小廣場與項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，部分社區(qū)的配套設(shè)施可以設(shè)置與此，進(jìn)而節(jié)約用地。參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗(yàn)及柏濤、阿特金斯等設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師

11、的參考意參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗(yàn)及柏濤、阿特金斯等設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師的參考意見，結(jié)合項(xiàng)目定位及湛江市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項(xiàng)目在不同檔次可能實(shí)現(xiàn)見，結(jié)合項(xiàng)目定位及湛江市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項(xiàng)目在不同檔次可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo)可能如下：的容積率指標(biāo)可能如下：u高品質(zhì)：3.2以內(nèi)，基本為一梯兩戶的戶型設(shè)計(jì)，戶型舒適度較高；u較高品質(zhì)：3.8左右，戶型舒適度較高，需設(shè)計(jì)師在規(guī)劃手法和布局上合理處理；u較高容積率：4.8左右，是基于湛江市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預(yù)期的基礎(chǔ)上的方案，設(shè)計(jì)師認(rèn)為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達(dá)到1820%，品質(zhì)極低。本報(bào)告

12、是嚴(yán)格保密的。 房市金碟21項(xiàng)目容積率確定項(xiàng)目容積率確定較符合市場和項(xiàng)目定位的較符合市場和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介一物業(yè)組合方案推介一u在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率3.92；u從市場角度以及項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項(xiàng)目定位。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）功能分析一梯兩戶住宅80000高端形象，價(jià)值標(biāo)桿一梯多戶住宅86000提高土地開發(fā)強(qiáng)度商業(yè)6000利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度配套會所1000風(fēng)情會館合計(jì)173000容積率3.92地下車庫35000不計(jì)容積率，車庫功能+人防本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟22項(xiàng)目容積率確定項(xiàng)目容積率確定較符合市場和項(xiàng)目定位的較符合市場和項(xiàng)

13、目定位的物業(yè)組合方案推介二物業(yè)組合方案推介二u在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率3.43；u本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設(shè)計(jì)，部分區(qū)域采用一梯多戶。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）功能分析一梯兩戶住宅100000高端形象，價(jià)值標(biāo)桿一梯多戶住宅45000提高土地開發(fā)強(qiáng)度商業(yè)6000利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度配套會所1000風(fēng)情會館合計(jì)152000容積率3.43地下車庫35000不計(jì)容積率，車庫功能+人防本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟23項(xiàng)目容積率確定項(xiàng)目容積率確定高容積率下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測高容積率下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算數(shù)據(jù)假定算數(shù)據(jù)假定u在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準(zhǔn)容積率4.92；u

14、在如此規(guī)劃指標(biāo)下，類似的產(chǎn)品形態(tài)在規(guī)劃上難以達(dá)到合理布局，產(chǎn)品素質(zhì)低。u右圖方案圖示物業(yè)功能配比下，容積率4.41；u產(chǎn)品形式多數(shù)為一梯多戶的戶型，舒適度不高。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）住宅210000商業(yè)6000配套會所1000合計(jì)217000容積率4.92地下車庫35000產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）住宅190000商業(yè)6000配套會所1000合計(jì)197000容積率4.41地下車庫35000本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟24方案主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)對比方案主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)對比產(chǎn)品類型方案一方案二方案三方案四計(jì)容積率面積173000152000217000197000其中：住宅1660001450

15、00210000190000 商業(yè)6000600060006000會所1000100010001000地下車庫（不計(jì)）35000350003500035000容積率3.923.434.924.41產(chǎn)品評述舒適度較高高品質(zhì)難以實(shí)現(xiàn)品質(zhì)受限項(xiàng)目總投資50821481075528753357開發(fā)毛利14731139441449714141稅前利潤率28.99%28.98%26.22%26.50%累計(jì)凈現(xiàn)值9427884679508395年度內(nèi)部收益率29.56%28.87%21.97%25.09%項(xiàng)目運(yùn)作資金預(yù)估2.5億 2.5億2.8億2.7億u對比顯示：在產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)及市場可實(shí)現(xiàn)的前提下，項(xiàng)目的經(jīng)

16、濟(jì)指標(biāo)綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯。u方案三容積率的限定下，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)可行性難度大。u項(xiàng)目容積率的選定過程中，經(jīng)濟(jì)效益的對比僅僅是一個(gè)因素，市場可項(xiàng)目度、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要。u綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。 說明：說明：以上方案的容積率可實(shí)現(xiàn)度都是經(jīng)過案例參考和設(shè)計(jì)師咨詢得到；規(guī)劃過程中，由于設(shè)計(jì)處理手法的不同，即使同樣的容積率也會導(dǎo)致產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟25上述案例借鑒的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上述案例借鑒的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)我們需要清楚我們需要清楚的了解不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品狀況的了解不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品狀況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟26思

17、考下面幾個(gè)實(shí)際問題，也許對我們從技術(shù)層思考下面幾個(gè)實(shí)際問題，也許對我們從技術(shù)層面理解容積率更有意義面理解容積率更有意義上述的幾個(gè)問題其實(shí)是從不同的角度說明了容積率的技上述的幾個(gè)問題其實(shí)是從不同的角度說明了容積率的技術(shù)影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結(jié)合案例來說術(shù)影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結(jié)合案例來說明，以期能找到相對合理的規(guī)律和答案。明，以期能找到相對合理的規(guī)律和答案。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟27中信紅樹灣中信紅樹灣即偷面積，又偷價(jià)值即偷面積，又偷價(jià)值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟28香蜜湖一號平面規(guī)劃圖香蜜湖一號平面規(guī)劃圖同樣地價(jià)的不同樣地價(jià)的不同價(jià)值，偷價(jià)值過度同價(jià)值，偷價(jià)

18、值過度本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟29技術(shù)層面，誰在影響容積率？技術(shù)層面，誰在影響容積率？容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標(biāo)和地塊的開發(fā)容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標(biāo)和地塊的開發(fā)強(qiáng)度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡單的線性比強(qiáng)度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡單的線性比例關(guān)系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設(shè)計(jì)師例關(guān)系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設(shè)計(jì)師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標(biāo)。對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標(biāo)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟30社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)模往往規(guī)模越小的地塊越容易出面往往規(guī)模越小的地塊越容易出面積，為

19、什么？積，為什么？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟31規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關(guān)規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關(guān)系等方面都相對寬松系等方面都相對寬松本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟32規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局形式規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局形式金地香蜜山的短板結(jié)金地香蜜山的短板結(jié)構(gòu)在考慮了景觀和戶型的同時(shí)，容積率降低構(gòu)在考慮了景觀和戶型的同時(shí)，容積率降低本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟33地塊形狀如何影響容積率？地塊形狀如何影響容積率？u看地塊與周邊的相鄰建筑的關(guān)系u看地塊的形狀，以及需要退讓的尺寸u往往很小的地塊還需要看地塊的具體尺寸0 103050100m用地范圍體育場北橋公園海 北 路公園出讓用

20、地臨近舊建筑河道及泳池本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟34產(chǎn)品類型的組合如何影響？產(chǎn)品類型的組合如何影響？u需要首先明確不同功能物業(yè)類型的組合關(guān)系u需要明確某用地單純物業(yè)類型的容積率實(shí)現(xiàn)度建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨(dú)立雙拼別墅小于0.30.30.4大于0.4townhouse0.50.60.60.70.70.94、5層疊加0.70.80.80.90.91.16層多層1.11.31.31.51.51.711層小高層1.72.02.02.22.22.518層高層2.22.52.52.72.73.2某城市單純物業(yè)類型的容積率實(shí)現(xiàn)度某城市單純物業(yè)類型的容積率實(shí)現(xiàn)度該城市某項(xiàng)

21、目的容積率實(shí)現(xiàn)指標(biāo)（該城市某項(xiàng)目的容積率實(shí)現(xiàn)指標(biāo)（r=1.58)r=1.58)產(chǎn)品類型建筑面積比例功能分析疊加別墅2000010%提升形象，樹立標(biāo)桿花園洋房15000061%盈利主題，展示體驗(yàn)電梯洋房9000029%提高容積率，提升價(jià)值配套商業(yè)11000鄰里服務(wù)+風(fēng)情商業(yè)街配套幼兒園2000配套會所1000風(fēng)情會館合計(jì)324000本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟35規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下：規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟36由于建筑層數(shù)不同導(dǎo)致容積率的巨大差異由于建筑層數(shù)不同導(dǎo)致容積率的巨大差異以幸福海岸為例以幸福海岸為例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟37緯度的影響日照間距

22、的問題緯度的影響日照間距的問題保證冬至日兩保證冬至日兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間，緯度越高、間距越大個(gè)小時(shí)的時(shí)間，緯度越高、間距越大u板樓一般基本的間距按照日照間距，計(jì)算公式：h=ctg（實(shí)際緯度+回歸線到赤道緯度）u越是北方越大，同一緯度基本相同u回歸線以內(nèi)區(qū)域主要是滿足通風(fēng)、視線干擾問題，便可滿足日照間距本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房市金碟38戶型組合形式問題戶型組合形式問題一梯多戶設(shè)計(jì)提升面積一梯多戶設(shè)計(jì)提升面積的根源是為了提高平均進(jìn)深，進(jìn)而提高容積率的根源是為了提高平均進(jìn)深，進(jìn)而提高容積率u平均進(jìn)深不到12米的花園洋房，如果進(jìn)深增加到14米，整個(gè)項(xiàng)目容積率便可以增加10%15%之間，只是我們的120多平方米的面