5月康瑞江西余干標桿級復合地產的營銷報告

1、暨傲祺投資余干項目定位報告康瑞江西余干標桿級復合地康瑞江西余干標桿級復合地產的營銷報告產的營銷報告178p178p謹呈：傲祺投資謹呈：傲祺投資2012年年5月月 江西康瑞房地產營銷策劃有限公司江西康瑞房地產營銷策劃有限公司產品模式思考城市復合地產高檔商住產品自然生態(tài)社區(qū)客群捕捉思考單一客群/多元客群啟動客群/成長客群主力客群/創(chuàng)造客群核心問題解決方式項目定位產品核心價值目標客戶定位資源挖掘階段認識板塊格局定位規(guī)劃發(fā)展項目客戶需求偏好關注因素宏觀政策打壓消費觀望開發(fā)目標與模式開發(fā)目標與模式1、盡快實現(xiàn)資金回現(xiàn)，嚴控開發(fā)風險，不能讓開發(fā)商做成“房東”；2、突出項目檔次感，中高端定位；3、以“商業(yè)+

2、住宅+酒店”模式開發(fā)；我們的目標思考我們的目標思考1、如何打造產品核心競爭力，在未來強烈競爭中順利突圍？2、以什么樣的產品組合，控制項目風險的同時又能實現(xiàn)利潤最大化？宏觀分析12市場解讀3 3問卷調查與客戶研判4項目產品定位5項目形象定位 余干縣是江西省上饒市所轄的一個縣。位于江西省東北部，東與萬年接壤，西連南昌、進賢，南與余江、東鄉(xiāng)毗鄰，北鄰鄱陽、都昌縣。 余干縣湖泊眾多，港汊縱橫。陸路距南昌90公里，景德鎮(zhèn)市120公里，鷹潭68公里，位于三市之中；向東至上饒市167公里。 全縣國土面積2330平方公里，全縣轄8個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)，總人口100萬人，其中農業(yè)人口71.6萬人。其中玉亭鎮(zhèn)（本地塊所

3、在）面積：61.8k，人口：107085人。 縣城位置城市屬性：農業(yè)重鎮(zhèn)，環(huán)鄱陽湖城市圈中心余干全國農業(yè)生產基地環(huán)鄱陽湖城市中部位置傳統(tǒng)的農業(yè)縣城，具備非常高的發(fā)展?jié)摿煌ㄝ^為便利，目前正打造“濱湖工業(yè)縣”縣城總人口100萬，城區(qū)人口10.7萬人。發(fā)展規(guī)劃 “余黃一級公路南連206國道、黃金埠電廠，北接昌萬公路、德昌高速余干互通線，既是連接縣城與黃金埠鎮(zhèn)的唯一公路，又是余干縣通往鷹潭1小時經(jīng)濟圈的快速通道。 ” -摘自余干新聞網(wǎng) 余干縣將打造第一產業(yè)為根本，第二、三產業(yè)周邊互動的產業(yè)模式，打造局部經(jīng)濟圈概念，由于本身產品輸出限制，致力組建公路網(wǎng)輻射周邊從而形成輕工業(yè)快速通道。 縣城gdp排名

4、余干縣從2009年-2011年生產總值分別為556407萬元、656977萬元、792966萬元，在上饒轄下10縣中分別排名為第6名、7名、7名。 從生產總值單方面看截止到2011年余干縣均處于上饒中等水平。 余干縣gdp排名（上饒轄下一區(qū)一市10縣）縣城產業(yè)結構余干縣產業(yè)結構增長圖示 余干縣連續(xù)兩年第一產業(yè)比重下降，第二、第三產業(yè)增長，其中第二產業(yè)增長尤為突出，并且政府有提出“打造濱湖工業(yè)縣”的概念從一定程度上余干縣目前正致力打造區(qū)域特色工業(yè)，這將極大促進縣城發(fā)展。 縣城產業(yè)結構余干縣產業(yè)結構增長圖示 2011年余干縣各產業(yè)增長位列前茅，同比往年，雖有波動，但總體發(fā)展保持較高的速率。人均收入

5、 余干縣縣城在崗工平均收入每年增長率為6%，相對于整個上饒轄下縣城位于中下水平。余干縣在崗工年均收入單位：元 余干縣縣城農民工平均收入每年增長率為15%，相對于整個上饒轄下縣城位于中等水平。余干縣農民平均收入單位：元余干縣居民存款 余干縣居民存款，2008年為406658萬元，同比2007年增幅16.6%。339496406658上漲16.6%單位：萬元上饒人均支出 2011年上饒居民每月平均可支配支出1438.15元，其中消費支出893.14元占總可支配支出62%。產業(yè)發(fā)展：縣城屬性：經(jīng)濟轉型，快速發(fā)展，當?shù)鼐用褫^積累的農業(yè)縣興建公路打造余干至鷹潭一小時經(jīng)濟圈快速通道區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟的綠色通道區(qū)

6、域工業(yè)經(jīng)濟的綠色通道政府致力打造“濱湖工業(yè)縣”正從第一產業(yè)向第二產業(yè)過渡正從第一產業(yè)向第二產業(yè)過渡 縣城機會：縣城gdp增速在上饒轄下縣城名列前茅，以后以工業(yè)為經(jīng)濟支撐將極大促進縣城經(jīng)濟發(fā)展縣城發(fā)展?jié)摿薮罂h城發(fā)展?jié)摿薮?008年余干居民固定存款突破40億，同比去年上漲16%居民有較高的固定存款居民有較高的固定存款 3 3問卷調查與客戶研判4項目產品定位5項目形象定位項目本體分析12市場解讀 余干縣在近幾年房地產發(fā)展非常迅速，并且有開發(fā)商已經(jīng)在當?shù)亻L期經(jīng)營了多個項目，公司品牌及口碑較好，目前環(huán)城東路（新汽車站周邊）開發(fā)的較為集中，項目品質感日益增強，這在一定程度上對我們項目后期入市造成壓力。

7、 但目前當?shù)厥袌霾⒉怀墒?，當?shù)仄胀ò傩詹痪邆漭^強的商品房意識。 余干房地產片區(qū)分析新汽車站片區(qū)新汽車站片區(qū)老城片區(qū)老城片區(qū)目前當?shù)厥袌鼍鶅r（表價）單位：元/ 目前余干縣房地產市場價格：多層3445元/、小高層3657元/、高層4000元/平米，整體住宅市場均價3700元/。 實際成交均價以、銷量、存量單位：元/ 從2011年5月截止到2012年3月余干縣整體市場成交均價在3100元左右一平米，平均每月月銷售65套。目前市場商品房存量631套 ，可售面積5.06萬。單位：套余干熱銷樓盤分布圖 目前正在熱銷的項目共計7個，并且體量都不大。項目之間“硬件”與“軟件”差距都比較大，當?shù)乩习傩赵u判項目好

8、壞的標準主要通過兩個方便，價格、外立面，并且在當?shù)貧W式風格樓盤銷售率都比較高，其價格也相對較高。達江中央城案名達江中央城地址環(huán)城東路（新汽車站斜對面） 銷售電話3299999工程進度準現(xiàn)房開發(fā)商代理(整合推廣)規(guī)劃設計 物業(yè)管理豐收物業(yè)規(guī)劃用途商業(yè)、住宅交房日期2012年下半年占地面積10畝建筑形態(tài)多層+小高建筑面積75000容積率3.0環(huán)境評估價格 多層 小高 高層 3000-4000 3800-4500周邊配套菜市場、汽車站戶型配比兩房、三房 4:3住宅總套數(shù)：200套左右主要賣點性價比、交通 達江中央城鼎鑫豪苑案名鼎鑫豪苑地址環(huán)城路與101省道交會處 銷售電話工程進度準現(xiàn)房開發(fā)商江西筑城

9、投資有限公司 代理(整合推廣)無規(guī)劃設計 物業(yè)管理無規(guī)劃用途商業(yè)、住宅交房日期未定占地面積5畝建筑形態(tài)小高建筑面積7000容積率2.0環(huán)境評估價格 多層 小高 高層 未定周邊配套菜市場、汽車站、101省道戶型配比全三房住宅總套數(shù)：80套左右主要賣點風格多樣化、交通便利、周邊配套比較完善 鼎鑫豪苑皇廷國際案名皇廷國際地址環(huán)城東路688號 銷售電話3297777工程進度已蓋到5層左右開發(fā)商四安地產 代理(整合推廣)營銷：定邦 推廣：拓普傳播 規(guī)劃設計 浙江華州國際設計有限公司 物業(yè)管理未定規(guī)劃用途商業(yè)、住宅交房日期未定占地面積11畝建筑形態(tài)高層建筑面積70000容積率2.5環(huán)境評估價格 多層 小高

10、 高層 3800-4500周邊配套菜市場、汽車站戶型配比三房、兩房、復式 6:3.5:0.5 住宅總套數(shù)：270套左右主要賣點歐式風格、戶型方正、定位高端 皇廷國際加州陽光案名加州陽光地址三星花園南面 銷售電話3339191工程進度全封頂開發(fā)商久億地產代理(整合推廣)世邦地產 規(guī)劃設計加拿大nac物業(yè)管理藍天物業(yè)規(guī)劃用途商業(yè)、住宅交房日期2013年5月占地面積51.3畝建筑形態(tài)多層+高層建筑面積72000容積率1.9環(huán)境評估價格 多層 小高 高層 2700-4200 2900-5500周邊配套戶型配比三房、兩房 6:4:住宅總套數(shù)：600套左右主要賣點項目品質、園林景觀、當?shù)貥藯U 加州陽光建亨

11、上城案名建亨上城地址環(huán)城東路（皇廷國際旁） 銷售電話3206888工程進度現(xiàn)房開發(fā)商建亨房地產開發(fā)有限公司代理(整合推廣)規(guī)劃設計物業(yè)管理建亨物業(yè)規(guī)劃用途商業(yè)、住宅交房日期2009年8月10日占地面積130畝建筑形態(tài)多層建筑面積130000容積率1.6環(huán)境評估價格 多層 小高 高層 別墅 均價3100 均價4200周邊配套學校、汽車站、農貿市場戶型配比基本全三房、少量別墅住宅總套數(shù)：947套主要賣點別墅、現(xiàn)房、體量較大 建亨上城錦繡前程案名錦繡前程地址環(huán)城東路水利局對面 銷售電話工程進度現(xiàn)房開發(fā)商吉水金灘地產代理(整合推廣)盈科地產規(guī)劃設計物業(yè)管理吉安綠洲規(guī)劃用途商業(yè)、住宅交房日期2011年5

12、月占地面積40畝建筑形態(tài)多層建筑面積48000容積率1.8環(huán)境評估價格 多層 小高 高層 3100-3750周邊配套步步高超市（在建）戶型配比全三房住宅總套數(shù)：473套主要賣點現(xiàn)房、價格較低、超市 錦繡前程馨港家園案名馨港家園地址環(huán)城東路（錦繡前程對面） 銷售電話3570998工程進度現(xiàn)房開發(fā)商代理(整合推廣)規(guī)劃設計物業(yè)管理開發(fā)商自身物管規(guī)劃用途商業(yè)、住宅交房日期2012年占地面積35畝建筑形態(tài)多層建筑面積60000容積率2.5環(huán)境評估價格 多層 小高 高層 3200-4100周邊配套步步高超市（在建）戶型配比三房、兩房 8:2主要賣點價格較低、現(xiàn)房、親水 馨港家園沙窩小區(qū)（此項目為當?shù)乩习?/p>

13、姓自建商品房，僅作價格以及戶型比參考）案名沙窩小區(qū)地址沙窩巷 銷售電工程進度現(xiàn)房開發(fā)商代理(整合推廣)規(guī)劃設計物業(yè)管理規(guī)劃用途住宅交房日期2012年占地面積1畝（預估）建筑形態(tài)多層建筑面積2000（預估）容積率3.0（預估）環(huán)境評估價格 多層 小高 高層 2600-2880周邊配套戶型配比全三房總套數(shù)：30套主要賣點價格較低、現(xiàn)房沙窩小區(qū)盛世商城和園小區(qū)案名盛世商城和園小區(qū)地址環(huán)城東路（錦繡前程對面） 銷售電話3361111工程進度共計4棟已有2棟封頂，另2棟快封頂開發(fā)商余干縣房地產開發(fā)公司代理(整合推廣)無規(guī)劃設計物業(yè)管理規(guī)劃用途綜合體交房日期2012年10月占地面

14、積31畝建筑形態(tài)多層+小高建筑面積40000容積率2.0環(huán)境評估價格 多層 小高 高層 3100-4100 3600-4200周邊配套步步高超市（在建）戶型配比兩房、三房、四房 3:6:1 總套數(shù)：100套主要賣點小綜合體世和城市花園紫陽府邸案名紫陽府邸地址加州陽光售樓部對面 銷售電話3383777工程進度未封頂開發(fā)商江西盈豐房地產代理(整合推廣)天茂策略規(guī)劃設計物業(yè)管理開發(fā)商自身物管規(guī)劃用途商業(yè)、住宅交房日期占地面積12畝建筑形態(tài)高層建筑面積30000容積率4.3環(huán)境評估價格 多層 小高 高層 3600-4000周邊配套農貿市場、學校、廣場戶型配比兩房、三房 3:7 總套數(shù)：313套主要賣點

15、風情商業(yè)街、高層紫陽府邸劍橋春天案名劍橋春天地址余干一中對面 銷售電話工程進度已蓋兩層開發(fā)商四安集團代理(整合推廣)營銷：定邦 推廣：拓普規(guī)劃設計物業(yè)管理規(guī)劃用途商業(yè)、住宅交房日期占地面積20畝建筑形態(tài)小高建筑面積30000容積率2.0環(huán)境評估價格 多層 小高 高層 3000-3657周邊配套周邊商業(yè)街、學校、廣場、琵琶湖戶型配比兩房、三房 3:7 總套數(shù)：209套主要賣點教育、琵琶湖劍橋春天競品比較分析錦繡前程錦繡前程盛世商城和盛世商城和園園建亨建亨上城上城皇廷國際皇廷國際達江達江中央中央城城紫陽府邸紫陽府邸世和城市花世和城市花園園久億久億加州加州陽光陽光建筑形態(tài)建筑形態(tài)多層小高多層小高多層

16、、小高小高、高層小高多層、高層建筑風格建筑風格簡歐現(xiàn)代簡歐現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代簡歐簡歐園林景觀園林景觀局部局部局部局部 局部極少量局部局部外墻材料外墻材料面磚、涂料面磚、涂料面磚、涂料涂掉面磚面磚面磚涂料智能化配套智能化配套對講（不可視）、閉路監(jiān)控對講（不可視）、閉路監(jiān)控電子巡更可視對講無可視對講、電子巡更、周界報警電子巡更可視對講、電子巡更、周界報警物業(yè)物業(yè)有有有有有有有有建筑結構建筑結構框架框架框架框架框架框架框架框架、剪力墻陽臺設計陽臺設計半封閉半封閉飄窗半封閉飄窗、半封閉飄窗半封閉半封閉樓間距樓間距1比1.11比1.11比1.11比11比11比0.9不詳1比1車位（庫）車位（庫）比比3比1未定

17、4比11比13比13比13比14比1樓盤樓盤規(guī)劃規(guī)劃競品比較分析錦繡前程錦繡前程盛世商城和盛世商城和園園建亨建亨上城上城皇廷國際皇廷國際達江達江中央中央城城紫陽府邸紫陽府邸世和城市花世和城市花園園久億久億加州加州陽光陽光儲藏間比儲藏間比3比1未定3比1無無無無無配套設施配套設施無無外墻保溫外墻保溫、熱水外墻保溫無無外墻保溫、中空玻璃交房標準交房標準毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯商業(yè)商業(yè)開：4.5米進：11米 高：4米 一層全部連通做商場開：3-4米進：10-12米 高：4.2米 一層/兩層開：3-6米進：17米 高：4.5米 一層/兩層不詳開：4.5米進：14.5米 高：4.2米 兩層不詳開

18、：4-4.5米進：12-1米5 高：4.5米 一層/兩層頂層設計頂層設計最低：2.6米 最高：3.5米最低：3米 最高：3.5米4.2米復式：5.8米 單層：2.9米3米不詳3米3米樓盤樓盤規(guī)劃規(guī)劃小結目前當?shù)厮_發(fā)的項目大多集中在汽車站周邊，那么此區(qū)域將形成一個區(qū)域中心居住圈，在區(qū)域環(huán)境上將起到引導客戶的作用。并且近幾年房地產價格上漲房屋品質越來越高將體現(xiàn)商品房的價值，從根本上讓老百姓知道商品房預自建房的差距，這對于我們項目將起到積極作用。目前當?shù)胤康禺a市場并不成熟，開發(fā)項目主要還是住宅為主，極少看見綜合體，當?shù)匾矝]有商業(yè)地產，這對我們項目入市造就了機會、同時也暗示風險，機會體現(xiàn)于項目價值體

19、現(xiàn)，風險體現(xiàn)于客戶接受程度（引導消費）。目前市場在售項目不多，體量也不大，當?shù)氐禺a正處于一個過渡階段，客戶需要一個認知期、引導期，對于我們項目來說品牌樹立尤為重要，不能一味追“短、平、快”，對于我們項目來說可能存在較長的客戶引導期。4項目產品定位5項目形象定位宏觀分析12市場解讀3 3問卷調查與客戶研判民調統(tǒng)計-客戶年齡段劃分、目前居住狀況年齡劃分主要調查對象為當?shù)厝丝冢灿嬚{查200份，有效問卷189份，其中項目周邊調查100份，其他地域100份，調查對象包括私營業(yè)主、行政單位、普通企業(yè)員工。問題分為客戶類、住宅類、區(qū)域類以及商業(yè)規(guī)劃。單位：份單位：份目前居住條件民調統(tǒng)計-購房動機、主觀商品

20、房價格購房動機單位：份單位：份客戶主觀商品房價格民調統(tǒng)計-喜歡物業(yè)形態(tài)、有無私家車喜歡物業(yè)形態(tài)單位：份單位：份家庭有無私家車民調統(tǒng)計-置業(yè)客戶對房屋要求的關注度如果置業(yè)客戶關注最多的三個問題方面（此題為首選三項）單位：份民調統(tǒng)計-了解房地產信息渠道客戶了解房地產的信息渠道（此題為首選三項）單位：份客戶對于本案地塊第一感覺單位：份單位：份客戶對雙陽臺重視程度民調統(tǒng)計-客戶對本案第一感覺、對雙陽臺 重視程度民調統(tǒng)計-客戶對車庫需求、對商鋪面積需求客戶對于車庫需求單位：份單位：份客戶對于商鋪面積需求民調統(tǒng)計-客戶對于商鋪樓層需求、商鋪購買動機客戶對于商鋪樓層要求單位：份單位：份客戶購買商鋪動機具備購

21、買力的客戶人群非常關注項目品質，對項目品質要求較高。注重項目外在形象，對小區(qū)外立面、園林要求較高。 社區(qū)（區(qū)域）口碑比較關注，購房動機非常容易受到身邊人影響。喜歡置業(yè)于縣城中心，其目的有相當一部分屬于證明自己經(jīng)濟能力?？蛻衄F(xiàn)狀客戶分析目前當?shù)乜蛻魧椖吭u判主要還是停留在第一感官-視覺。當?shù)匕傩諏Ξa品附加價值沒有深入的了解，需要引導性消費。當?shù)胤康禺a市場屬于少數(shù)客戶的市場高端客戶客戶分析當?shù)乜蛻糁脴I(yè)為一次性置業(yè)，剛需為主對戶型的要求主要集中在三房。對于縣城而言，最好的廣告為口碑，余干大部分購房人群為組團式購房，一般情況下都是有血緣關系的親屬。 當?shù)厝巳簩τ谏虡I(yè)的需求較大，相當一部分外出務工人員返

22、鄉(xiāng)置業(yè)首選商鋪。對于一般客戶而言，商品房價格較高還不如住自建房。客戶現(xiàn)狀客戶分析當?shù)刭彿克季S正在發(fā)生轉變，從有房住過渡到住好房。消費思維的改善建立在消費能力的基礎之上，客戶消費潛力巨大?？蛻舴治隹蛻粞信幸龑覀兊膬?yōu)勢如何展現(xiàn)給客戶，哪些客戶應該接受給項目一個發(fā)展目標給客戶一個格調給產品一個風格給余干一個標桿命題闡述目前我們有什么？要么我買好房子，要么我就自己蓋房子；房子要又好又便宜；車位？我要，儲藏間？我也要，商鋪，肯定要還要雙層的，但是以上我要的現(xiàn)在不買。要離市中心近，而且環(huán)境要好；住這里我臉上有光；余干客戶想什么？地段優(yōu)勢，城北新城“第一排”；規(guī)模優(yōu)勢，188畝大規(guī)模社區(qū)；交通優(yōu)勢，緊鄰昌

23、萬公路、迎賓大道；配套優(yōu)勢，社區(qū)自身酒店；區(qū)位優(yōu)勢，步行至新城中心僅需15分鐘；景觀優(yōu)勢，地塊本身擁有一條景觀河；客戶定位那么我們的價值在于遠見、在于內涵 而“誰”又能懂？這個“誰“應該具備：小資 舒適 品位 風情 顯擺 信仰 hold 客戶定位中產階級特質：大多從事腦力勞動，主要靠工資及薪金謀生，一般受過良好教育，具有專業(yè)知識和較強的職業(yè)能力及相應的家庭消費能力；有一定的閑暇，追求生活質量，對其勞動、工作對象一般也擁有一定的管理權和支配權。同時，他們大多具有良好的公民、公德意識及相應修養(yǎng)。具備上述條件的至少是中產階級中產階級標準：有一定經(jīng)濟能力、個人年收入六萬以上、自己或者家庭擁有一輛轎車、

24、擁有高爾夫球卡和健身卡等等，符合上述任何一點都可稱之為中產階級客戶定位核心客戶：私營業(yè)主、政府公務員核心客戶重要客戶重要客戶：當?shù)卦∶?、外出務工人員、中高管理層邊緣客戶邊緣客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入人群偶得客戶偶得客戶：其它外市客戶客戶定位客戶分類置業(yè)驅動力購房關注點特征與本項目契合度私營業(yè)主尊崇感升值潛力樓層、采光、通風，看重風水和小區(qū)園林經(jīng)濟實力雄厚，注重物業(yè)升值潛力，對價格不十分敏感政府公務員配套升值潛力生活配套，交通購物及子女上學方便有一定積蓄，月供能力較強，家中多有小孩，年齡稍大原住民配套價格交通、配套、價格經(jīng)濟實力一般，對交通及周邊配套依賴性強外出務工人員價格升值潛力便利、價格、升值潛

25、力有一定件事，中等經(jīng)濟實力，對價格及區(qū)域發(fā)展較敏感私營業(yè)主及政府公務員是本項目的核心客戶私營業(yè)主及政府公務員是本項目的核心客戶5項目形象定位宏觀分析12市場解讀33問卷調查與客戶研判4項目產品定位引導語余干，請向“北”看區(qū)域屬性：縣城新城，政府目前重點規(guī)劃區(qū)域余干進城方向進城方向 “為加快推進新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化，2012年縣城規(guī)劃區(qū)征地范圍主要是：城西規(guī)劃區(qū)內擬征收土地，小港河”一大四小”兩側擬征收土地，昌萬公路以北。” -摘自干府發(fā)20123號 文件 2010年余干縣城區(qū)地價圖可見余干縣基準地價分為四級，本案位于縣城新城區(qū)目前政府征地范圍主要針對縣城西北方向。區(qū)域屬性：余干新城“第一排”

26、，前景良好余干進城方向進城方向本案在昌萬公路以北進城省道路口，隨著縣城城市化開發(fā)，本案位置前景廣闊。地塊緊鄰兩條主干道成半圍合狀態(tài)，交通非常便利。遠離老式自建房范圍，有受周邊環(huán)境影響少。地塊屬性：中型體量，較高容積率，有地塊特色資源和 部分服務性用地用地四至范圍 東沿208省道，和120畝空地； 南為昌萬公路，此方向對接新城中心；西依紫霞畈；北為橫二路；用地現(xiàn)狀地塊較為平整，基本成長方形；東西短，南北長；目前為一片荒地；有一條小河在地塊東南角； a-1地塊：地塊面積69051.6，容積率3.2，建筑密度30%，綠化率35%，建筑限高80m；其中需建設一個四星級酒店，建筑面積26666.7；住宅

27、用地使用年限70年；商服使用年限40年。該地塊住宅/商業(yè)總建筑面積186831.74，樓面地價約589元/。 a-2地塊：地塊面積56063.5，容積率3.2，建筑密度38%，綠化率35%，建筑限高60m；住宅用地使用年限70年；商服使用年限40年。該地塊住宅/商業(yè)總建筑面積179403.2，樓面地價約1120元/。地塊指標地塊現(xiàn)狀：原有農田為主，輔有水系資源及樹木地塊水系資源swotswot分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢 地段優(yōu)勢，城北新城“第一排”； 規(guī)模優(yōu)勢，40萬平米大規(guī)模社區(qū)； 交通優(yōu)勢，緊鄰昌萬公路、迎賓大道； 配套優(yōu)勢，社區(qū)自身酒店； 區(qū)位優(yōu)勢，步行至新城中心僅需15分鐘； 地塊優(yōu)勢，

28、地塊本身擁有一條景觀河； 噪音劣勢，臨近公路； 價格劣勢，地價較高市場競爭力減弱； 品牌劣勢，開發(fā)商在當?shù)貨]有知名度； 配套劣勢，生活配套設施目前不完善； 開發(fā)劣勢，項目體量較大資金鏈壓力較大； 心理劣勢，本案區(qū)位在當?shù)厝诵哪恐形恢幂^偏；機會機會soso戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會）戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會）wowo戰(zhàn)略（利用機會，克服劣勢）戰(zhàn)略（利用機會，克服劣勢） 發(fā)展機會，當?shù)卦谑垌椖科焚|較低且體量較小市場目前還沒有標桿項目； 土地價格的陡增加速了房價上升的幅度，加速了房屋市場的發(fā)展； 分期開發(fā)，利于創(chuàng)造高溢價。 利用硬性優(yōu)勢差異化市面項目，有利于對我們品牌塑造，以及競爭力提升； 利用良好的

29、規(guī)劃設計開發(fā)性價比優(yōu)良和高附加值的產品； 利用生態(tài)景觀優(yōu)勢，優(yōu)化產品。 通過前期引導提前展示項目形象； 分批推銷，小步快跑，步步為營； 特色園林弱化環(huán)境劣勢，提高項目品質；威脅威脅stst戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅）戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅）wtwt戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅）戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅） 競爭威脅，項目對面有一塊120畝左右的地塊已經(jīng)被買下，可能存在與我們同時開發(fā)的可能從而造成客戶分流。； 政府持續(xù)的宏觀調控，未來市場不明朗。 采用整合營銷的戰(zhàn)略，強化項目自身的競爭力； 強勢導入，我們就是城北代名詞。 利用獨特的景觀生態(tài)優(yōu)勢，吸引客戶的眼球。 規(guī)劃項目內部配套，改進外部配套不足；

30、采用差異化的市場戰(zhàn)略，進一步增強競爭力。項目界定：中型體量，較高容積率，有地塊特色資源的城市復合地產地塊屬性：位于余干進城路口具備地標概念余干新城余干新城“第一排第一排”政府目前拆遷改造主要圍繞新城開展目前政府發(fā)展重點方向目前政府發(fā)展重點方向目前縣城主要通過第一產作為經(jīng)濟支撐全國農產品基地全國農產品基地 區(qū)域屬性：城市復合地產城市復合地產服務業(yè)用地，兼容辦公、休閑娛樂，多業(yè)態(tài)并舉地塊分為三塊，以橫一路劃分，北面地塊容積率約3.2，其中酒店容積率為2.5，南面地塊容積率約3.2。中等規(guī)模，較高容積率中等規(guī)模，較高容積率目前縣城本案地塊是唯一擁有活水資源的地塊有地塊特色有地塊特色水景水景 產品定位

31、原則產品定位原則安全性安全性宏觀政策、市場競爭、客戶演變過程的安全宏觀政策、市場競爭、客戶演變過程的安全性性前瞻性前瞻性符合客戶需求變化和市場發(fā)展趨勢的產品品符合客戶需求變化和市場發(fā)展趨勢的產品品質質價值性價值性提升項目品質，塑造開發(fā)商品牌，利潤最大提升項目品質，塑造開發(fā)商品牌，利潤最大化化產品線組合建議產品線組合建議 容積率：容積率：3.23.2可以實現(xiàn)公司品牌戰(zhàn)略的產品形態(tài)組合可以實現(xiàn)公司品牌戰(zhàn)略的產品形態(tài)組合產品線價值點分析產品線價值點分析產品優(yōu)勢較弱，市場推出廣泛，產品同質化嚴重、無特色，市場可實現(xiàn)價值較低。從地塊容積率來看，此產品將是項目供應主流，潛在大量需求，具有廣泛的客戶關注，它

32、是項目資金的主要來源?，F(xiàn)金牛產品現(xiàn)金牛產品瘦狗產品瘦狗產品 內成長性高，具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產品，形成項目標桿價值。可實現(xiàn)高市場價值。明星產品明星產品問題產品問題產品 稀缺產品，品質提升空間較大，但價格成長性及去化速度較慢，在封閉型區(qū)域市場中往往較難充分實現(xiàn)其溢價能力，需要具備較成熟的市場環(huán)境和認知。產品線組合視角產品線組合視角近期宏觀政策密集出臺，改善和投資需求受到抑制，房產市場進入轉型發(fā)展時期宏觀政策角度宏觀政策角度剛需置業(yè)改善置業(yè)，要求產品品質必須滿足居住的舒適性客戶需求角度客戶需求角度地塊位置及規(guī)劃前景中上，未來競爭較大，區(qū)域產品將可能存在一定同質化現(xiàn)象市場運行角度市

33、場運行角度n 余干市場容量較小，去化速度較慢，對市場風險必須予以考慮。n 以當前余干市場產品分布情況做思考，通過提升產品本身的特點及品質，為項目贏得定位空間和競爭價值。n 考慮現(xiàn)有地塊的市場區(qū)位情況，提升產品本身的競爭優(yōu)勢，同時提升項目整體品質，打造高端社區(qū)+城市復合地產形象。產品線組合思路產品線組合思路價值的角度價值的角度風險的角度風險的角度小高層+高層提升項目形象提升項目形象達到價值最大化達到價值最大化多元化產品線，競爭力強多元化產品線，競爭力強安全性高，易于控制總價安全性高，易于控制總價符合市場的需求符合市場的需求重點營造產品力設計重點營造產品力設計花園洋房/疊墅+高層定位思路定位思路穩(wěn)

34、健型定位穩(wěn)健型定位創(chuàng)新型定位創(chuàng)新型定位小高層小高層/高層高層高層高層+花園洋房花園洋房/疊墅疊墅vs產品純粹性充分利用容積率更多的主題景觀展示空間市場主流產品，保障項目的安全性+豐富產品線局部提升品質與市場上其他項目無法形成有效區(qū)隔無法直觀體現(xiàn)產品品質-花園洋房/疊墅產品溢價能力高，但在區(qū)域內價值尚未凸顯因考慮容積率等因素將可能使項目規(guī)劃布局受到影響，減少中央景觀面積，降低高層公寓品質安全型產品，可以有更多空間塑安全型產品，可以有更多空間塑造社區(qū)景觀，更快實現(xiàn)現(xiàn)金回流造社區(qū)景觀，更快實現(xiàn)現(xiàn)金回流結論結論成本高，較好的溢價能力，洋房、成本高，較好的溢價能力，洋房、疊墅提升品質，規(guī)劃、景觀受影疊墅

35、提升品質，規(guī)劃、景觀受影響較大響較大產品線組合對比產品線組合對比方案一方案一方案二方案二不同產品線組合案例借鑒不同產品線組合案例借鑒智者，善鑒善鑒龍澤園龍澤園借鑒點：產品純粹性、中央景觀借鑒點：產品純粹性、中央景觀新城首府新城首府借鑒點：產品純粹性、中央景觀借鑒點：產品純粹性、中央景觀保利保利 葉上海葉上海借鑒點：復合產品的標桿形象借鑒點：復合產品的標桿形象實現(xiàn)公寓高溢價和快速去化實現(xiàn)公寓高溢價和快速去化華潤華潤 橡樹灣橡樹灣借鑒點：復合產品的標桿形象借鑒點：復合產品的標桿形象實現(xiàn)公寓高溢價和快速去化實現(xiàn)公寓高溢價和快速去化高層高層+花園洋房花園洋房/疊墅疊墅小高層小高層/高層高層案例一：龍澤

36、園案例一：龍澤園 小高層小高層+ +高層，提供更多的景觀塑造空間高層，提供更多的景觀塑造空間 art deco art deco風格立面體現(xiàn)建筑的經(jīng)典風格，干掛石材提升產品品質風格立面體現(xiàn)建筑的經(jīng)典風格，干掛石材提升產品品質 底層架空設計，全地下車庫，保證地面景觀的整體性底層架空設計，全地下車庫，保證地面景觀的整體性 中央綠地景觀塑造及自然水景的利用體現(xiàn)了項目品質感中央綠地景觀塑造及自然水景的利用體現(xiàn)了項目品質感產品純粹性產品純粹性保證高品質景觀小高層打造，實現(xiàn)了封閉型市場的高溢價及標桿地位保證高品質景觀小高層打造，實現(xiàn)了封閉型市場的高溢價及標桿地位案例二：新城首府案例二：新城首府 純高層，集

37、中的中央景觀，做到戶戶無敵景觀視野純高層，集中的中央景觀，做到戶戶無敵景觀視野 新古典主義立面倍顯尊貴品質新古典主義立面倍顯尊貴品質 中央集中綠化及主題水景提升了項目居住品質中央集中綠化及主題水景提升了項目居住品質項目操作策略項目操作策略以產品、景觀切入樹立標桿，一開始即全面樹立項目整體體系高度，以產品、景觀切入樹立標桿，一開始即全面樹立項目整體體系高度，保證持續(xù)競爭力保證持續(xù)競爭力方案一：小高層方案一：小高層+高層公寓高層公寓價值使命價值使命品質型產品品質型產品企業(yè)意義企業(yè)意義方案一方案一小高層小高層+ +高層高層主體資金快速回主體資金快速回籠籠主題性中央景觀主題性中央景觀拔升項目形象及拔升

38、項目形象及品質品質品質形象樹立品質形象樹立品牌價值樹立品牌價值樹立景觀小高層景觀小高層+ +高層高層價值屬性價值屬性產品體系產品體系案例三：保利案例三：保利 葉上海葉上海以低密度產品樹立項目品質，實現(xiàn)公寓價格的以低密度產品樹立項目品質，實現(xiàn)公寓價格的43.3%43.3%的溢價的溢價 以低密度產品第一批入市，營造項目品質感以低密度產品第一批入市，營造項目品質感 公寓入市價格高于周邊項目近公寓入市價格高于周邊項目近20002000元元/ /平方米平方米 公寓均價公寓均價1199511995元元/ /，板塊公寓均價，板塊公寓均價83578357元元/ /，溢價水平，溢價水平43.5%43.5%總建面

39、積：55萬平方米 預計整體銷售周期：5年類獨棟產品套數(shù)：16套 總價：550-1022萬元/套聯(lián)排產品套數(shù)：72套 總價：360-560萬元/套公寓產品套數(shù)：216套 銷售均價：11995元/平方米項目地址新江灣城政和路新江灣城政和路10881088號號 建筑形態(tài)小高層、聯(lián)庭小高層、聯(lián)庭總占地面積210000210000總戶數(shù)聯(lián)庭聯(lián)庭147147戶戶總建筑面積230782230782容積率整體整體1.61.6，聯(lián)庭，聯(lián)庭0.70.7聯(lián)庭面積180180-240-240物業(yè)費4.54.5元元/ / / /天天公寓面積6363-88-88風格新英格蘭新英格蘭 該案規(guī)劃分聯(lián)庭別墅區(qū)和小高層公寓區(qū)，聯(lián)

40、庭別墅容積率僅為0.7，而該案整體容積率為1.6； 公寓區(qū)前期規(guī)劃70/90指標下的小戶型產品，后期150m2二房及180三房；聯(lián)庭則為大面積產品，共49棟147套。案例四：華潤橡樹灣案例四：華潤橡樹灣以低密度產品入市，帶動現(xiàn)金牛產品以低密度產品入市，帶動現(xiàn)金牛產品小高層的高溢價和快速去化小高層的高溢價和快速去化入市初期入市初期2008-062008-06中期中期2008-102008-10至至2009-092009-09后期后期2010-032010-03區(qū)位形象區(qū)位形象客戶特征客戶特征置業(yè)目的置業(yè)目的產品形態(tài)產品形態(tài)楊浦北端新江灣城新興區(qū)域楊浦、虹口、寶山等泛北區(qū)區(qū)域客生活改善+少量投資新

41、江灣城生態(tài)居住板塊、配套逐步完善楊浦、虹口、寶山泛北區(qū)區(qū)域客+部分外區(qū)客戶剛需+生活改善戶型設置戶型設置聯(lián)庭別墅：180-220m2聯(lián)庭別墅：180-220m2小高層：1r 63m2，2r 88m2聯(lián)庭別墅創(chuàng)新低密度產品撬動聯(lián)庭別墅小高層公寓銷售價格銷售價格聯(lián)庭別墅：35000-40000聯(lián)庭別墅：40000-50000小高層：17000-22000新江灣城生態(tài)居住板塊、配套逐步完善全市性客戶生活改善+品質升級高層：3r 155m2，4r180m2小高層公寓高層：40000（精裝修）以高品質低密度產品撬動市場，樹立品質形象及差異化競爭潛質以高品質低密度產品撬動市場，樹立品質形象及差異化競爭潛質

42、案例四：華潤橡樹灣案例四：華潤橡樹灣方案二：高層公寓方案二：高層公寓+花園洋房花園洋房/疊墅疊墅價值使命價值使命基礎型產品基礎型產品企業(yè)意義企業(yè)意義方案二方案二高層高層主體資金快速回籠主體資金快速回籠拔升項目形象及品質拔升項目形象及品質品質形象樹立品質形象樹立品牌價值樹立品牌價值樹立高層高層+ +花園洋房花園洋房/ /疊墅疊墅價值屬性價值屬性產品體系產品體系品質型產品品質型產品電梯花園洋房電梯花園洋房/ /疊墅疊墅康瑞觀點：以城市復合地產的高度與眼界打造明顯區(qū)隔余干市場的優(yōu)秀產品。a-1、a-2兩個地塊進行統(tǒng)一規(guī)劃。a-1地塊沿迎賓大道規(guī)劃沿街商鋪，設主出入口，橫一路設次出入口。a-1地塊其余

43、規(guī)劃板式高層建筑。a-1地塊沿街臨休閑廣場處規(guī)劃酒店。a-2地塊沿昌萬公路及沿迎賓大道規(guī)劃沿街商鋪，設迎賓大道主出入口與昌萬公路次出入口。a-2地塊西側規(guī)劃板式高層。a-2地塊東側規(guī)劃花園洋房/疊墅產品。a-1地塊與a-2地塊中間，可規(guī)劃風情商業(yè)街，作為風情廣場的延伸。展示中心/樣板段設置在昌萬公路與迎賓大道交匯處。項目規(guī)劃效果參考項目規(guī)劃效果參考交通組織高品質大社區(qū)交通組織模式 交通流線設置人車分流，保證社區(qū)品質p住宅區(qū)住宅區(qū)：人車分流人車分流+ +地下停車地下停車p住宅區(qū)完全人車分流，保證組團內部居住空間舒適型和安全p住宅區(qū)采用地下停車，為人車分流提供條件p主出入口：主出入口：形象入口、品

44、質高品質入口形象入口、品質高品質入口p設置原則：非主干道，昭示性較強p作為展現(xiàn)項目形象的主要對外窗口，選取展示性強、方便出入的迎賓大道設置；p次出入口：次出入口：方便人車出行，保證檔次方便人車出行，保證檔次p方便住戶出入社區(qū)，在昌萬公路、橫一路分別設置社區(qū)次出入口；p在昌萬公路、橫一路上分別設置兩個車行入口，盡量避免出入小區(qū)人車流線混雜p設計上，滿足規(guī)劃設計條件的同時，避免住宅流線與商業(yè)流線重疊，保證住宅物業(yè)具有良好居住品質；規(guī)劃價值點（3）規(guī)劃設計建議的價值點核心精神：大氣舒適，標準領先需要說明的是我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設計方案而是對規(guī)劃設計提出的建設性意見，即市場接受的產品特征和驅動

45、客戶購買的因素以高起點、大手筆的規(guī)劃打造尊貴城市復合地產序序號號物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議市場競爭樓盤市場競爭樓盤要求效果要求效果1高低搭配無特色奢華的舒適度2組團式分布忽視內景營建，外景難以最大化戶戶有景的體驗3厚重、阻隔性的主人口入口大氣不足，私密性極差私密感、尊崇感4人車分流關注度不足交通清晰化產品戶型定位產品戶型定位戶型及面積戶型及面積物業(yè)類型物業(yè)類型戶型戶型面積（面積（）高層公寓高層公寓二房二房80-9080-90三房三房110-140110-140四房四房150150以上以上花園洋房花園洋房或疊墅或疊墅1f1f1501502f2f1201203f3f1101104f4f85855f5

46、f8585l 市場主流面積市場主流面積2r：80-100m2；3r：120-140m2左右l 市場需求層面市場需求層面余干對于兩房需求量有限，因此考慮90平米以下作為輔助產品l 總價競爭優(yōu)勢總價競爭優(yōu)勢提升單價的同時，控制各戶型面積落點，以總價優(yōu)勢競爭l 客戶置業(yè)需求客戶置業(yè)需求80-100二房、120-140三房、140-150四房90m90m2 2以下產品以下產品 戶型銷售面積戶型銷售面積 多層次需求多層次需求銷售總價銷售總價 花園洋房花園洋房/ /疊墅疊墅電梯、層層退臺、露臺、陽臺、電梯、層層退臺、露臺、陽臺、地下室、花園地下室、花園戶型建議戶型建議高層高層物業(yè)類型多樣化、社區(qū)綜合品質化

47、物業(yè)類型多樣化、社區(qū)綜合品質化戶型方正戶型方正南北通透南北通透高附加值高附加值入戶花園入戶花園方式：贈送一半面積方式：贈送一半面積入戶花園提供入口入戶花園提供入口緩沖空間，引入更緩沖空間，引入更多室外空間，提高多室外空間，提高產品舒適度。產品舒適度。內庭院內庭院方式：贈送一半面積方式：贈送一半面積內庭院將室外景觀內庭院將室外景觀引入室內，創(chuàng)造更引入室內，創(chuàng)造更私密的半室外空間，私密的半室外空間，也可靈活用于擴大也可靈活用于擴大室內空間。贈送面室內空間。贈送面積效率非最高，但積效率非最高，但實用性較強。實用性較強。戶型建議戶型建議高層高層入戶花園、創(chuàng)意寬景陽臺、空中花園、飄窗入戶花園、創(chuàng)意寬景陽

48、臺、空中花園、飄窗1+1房二廳一衛(wèi) : 80平米1. 戶型方正、尺度適宜2. 附送的近13平米的陽臺后期可改造成房間，附加值高高層高層戶型建議戶型建議1. 房間進門處的南側小陽臺及天井近10平方米，后期可改造成客房、或書房使用；2. 北側陽臺也可作為廚房進一步擴充空間。二房:85平方米高層高層1. 戶型緊湊，尺度適宜2. 入戶花園、景觀陽臺、轉角飄窗，贈送面積達15平方米二房二廳:90平方米高層高層三房二廳:120-130平方米1. 房型南北通透，北向入戶花園設計2. 戶型南向景觀視野佳，擁有大尺度轉角飄窗設計高層高層三房兩廳:140平方米1. 房型南北通透，4.2米的客廳尺度舒適2. 由于此

49、房源南可觀河景，北可觀綠化，則其戶戶擁有轉角飄窗、凸窗等觀景面設計，可享受雙向觀景效果的超值體驗高層高層花園洋房花園洋房層層退臺、露臺、花園、地下室層層退臺、露臺、花園、地下室1f 1f 四房兩廳四房兩廳 150 150平方米平方米花園洋房花園洋房2f 2f 四房兩廳四房兩廳 130 130平方米平方米花園洋房花園洋房3f 3f 三房二廳三房二廳 110 110平方米平方米花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房4f 4f 二房二廳二房二廳 90 90平方米平方米5f 5f 三房二廳三房二廳 85 85平方米平方米花園洋房花園洋房客戶類型客戶類型戶型戶型面積（面積（）附加值附加值產品核心價值產品核心價

50、值面積配比面積配比剛需首置型二房小三房80-90入戶花園空中花園凸窗功能緊湊20%左右品質改善型100-115大尺度陽臺凸窗入戶花園空中花園功能滿足35%左右生活改善型三房四房120-130大陽臺、入戶花園 轉角飄窗功能改善35%左右尺度升級型140-150大陽臺、入戶花園 空中花園、轉角飄窗舒適性及尺度升級10%左右本項目戶型需求配比本項目戶型需求配比本項目戶型設計要點本項目戶型設計要點1 1、由于本案屬于高端城市復合地產，因此高層戶型，如何考慮觀景，此為戶、由于本案屬于高端城市復合地產，因此高層戶型，如何考慮觀景，此為戶型設計重點；型設計重點；2 2、本案打造高性價比產品，因此在贈送面積要

51、求上須達到、本案打造高性價比產品，因此在贈送面積要求上須達到10%-15%10%-15%。項目酒店定位建議成為項目增值舉措成為項目增值舉措具有極高展示價值具有極高展示價值完成政府任務完成政府任務酒店對項目的意義酒店對項目的意義項目酒店定位建議除了完成政府形象任務以外，絕不可忽視酒店將對項目形象及口碑帶來的號召力與影響力。建議要求政府將項目酒店工程納入政府重點工程，并規(guī)劃成形象、檔次高端的政府“迎賓館”，酒店的配套今后也可作為住宅的賣點來宣傳。項目商業(yè)定位分析適合項目的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展類型大型超市服務半徑不同經(jīng)營面積會相應發(fā)生變化，對交通便捷要求較高，對是否為成熟區(qū)域要求不高，易于吸引人流。對周邊物

52、業(yè)有很強的帶動作用大型百貨服務半徑不同經(jīng)營面積會相應發(fā)生變化，對交通要求較高，一般為成熟區(qū)域，需一定人流支持及昭示性較強的街面。對周邊商業(yè)有較強的帶動作用大型家居等專業(yè)主題店對交通要求較高，一般為成熟區(qū)域，需昭示性較強的街面。受其自身品牌號召力及經(jīng)營能力影響較大。對周邊商業(yè)基本無帶動作用。街鋪受鄰近主題店帶動或一定商業(yè)源影響/靈活不易控制。其中，家居、裝飾、小型餐飲、服飾店、小型汽車配件等一般為單層，進深10米。餐飲、洗浴、酒吧咖啡店、證券、銀行、汽車配件等一般可為雙層，進深15米。項目商業(yè)定位雙層臨街獨立街鋪單層風情商業(yè)街風情休閑廣場單層臨街獨立街鋪酒店單層臨街獨立街鋪地標附屬商業(yè)地標建筑居

53、民聚集地商業(yè)人氣依托小區(qū)亮點未來的居住中心商業(yè)街特色商業(yè)打造核心交匯中心人流牽引項目商業(yè)價值分析昭示性價值人流量車流量銷售指數(shù)商業(yè)價值的合理體現(xiàn)昌萬公路利潤來源（街鋪銷售）208省道利潤來源（街鋪銷售）小區(qū)內街利潤來源項目增值舉措（商業(yè)街銷售）實現(xiàn)街鋪最大化，營造高檔次的特色商業(yè)街吸引人流項目商業(yè)風格定位潛力業(yè)態(tài)差異化風格業(yè)態(tài)互補人流導引歐洲風情商業(yè)街突出未來項目作為城市復合地產所帶來的商業(yè)、社會活動的繁華，體現(xiàn)都市商業(yè)的繁榮感。商業(yè)內街示意 一般商業(yè)街的尺度，都控制在3-5米。所以將一條主街打碎，選擇合適的尺寸，進行分割，重組。造成起伏、變化，造就脈絡、像毛細血管，將血液引入全身，將商鋪的價

54、值最大化。都市中街坊式的商業(yè)生活臨街商鋪示意歐陸風情為主題的商業(yè)街；經(jīng)營咖啡廳、特色商店、酒吧和社區(qū)配套設施為主；鋪鋪朝街， 面積在50100之間，同時又具備自由組合功能。如何塑造標桿型項目產品價值體系如何塑造標桿型項目產品價值體系物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃及產品設計的全面超越、整體領先規(guī)劃及產品設計的全面超越、整體領先強化項目整體品質，確立區(qū)域市場標桿地位強化項目整體品質，確立區(qū)域市場標桿地位項目價值樹體系分析項目價值樹體系分析建筑風格建筑風格社區(qū)景觀社區(qū)景觀公共部位公共部位物業(yè)管理物業(yè)管理會所會所打造余干標桿品質打造余干標桿品質案例：貝尚灣案例：貝尚灣貝尚灣在項目規(guī)劃、建筑外立面、建筑結

55、構、綠貝尚灣在項目規(guī)劃、建筑外立面、建筑結構、綠化景觀、智能系統(tǒng)、自身配套等方面采用了前瞻化景觀、智能系統(tǒng)、自身配套等方面采用了前瞻性設計，保證項目品質的時尚性，樹立了板塊標性設計，保證項目品質的時尚性，樹立了板塊標桿形象。桿形象。營銷亮點：營銷亮點： 景觀設計：貝爾高林景觀設計：貝爾高林 建筑規(guī)劃：嘉里森建筑規(guī)劃：嘉里森 全開挖地下車庫全開挖地下車庫 底層架空底層架空 改良版西班牙建筑風格改良版西班牙建筑風格 局部石材打造局部石材打造 挑高大堂挑高大堂 景觀小品（噴泉、跌水等）景觀小品（噴泉、跌水等） 電子信報箱電子信報箱 別墅景觀帶別墅景觀帶項目品質的差異化打造帶來高溢價，樹立了項目標桿形

56、象項目品質的差異化打造帶來高溢價，樹立了項目標桿形象架空大堂架空大堂貝爾高林設計貝爾高林設計高品質外立面高品質外立面電梯直達車電梯直達車庫庫全石材全石材4 4米高圍米高圍墻墻電子信報系統(tǒng)電子信報系統(tǒng)景觀燈光系統(tǒng)景觀燈光系統(tǒng)價值體系一價值體系一 建筑風格建筑風格l art deco風格追求典雅、穩(wěn)重、大氣，經(jīng)得起歲月的洗禮。l 線條挺拔向上，頂部退臺，利用整體凹凸形成高立挺拔，簡潔流暢豎向線條，顯現(xiàn)建筑高貴而內斂，優(yōu)雅而不動聲色的文化氣息。l 材質：底部石材，主體高檔面磚。art deco風格l 地中海風格，淳樸的顏色，紅頂黃墻；l 眾多的回廊、穿堂、過道，一方面增加景觀欣賞點的長度，另一方面利

57、用風道的原理增加對流，形成穿堂風這樣的所謂被動式的降溫效果。l 藝術化的立面裝飾，線條精致細膩。地中海風格地中海風格建筑立面及風格建筑立面及風格建筑風格上，建筑風格上，建議采用建議采用新古典主義風格，沉穩(wěn)大氣，品質感強。新古典主義風格，沉穩(wěn)大氣，品質感強。價值體系二價值體系二 社區(qū)景觀體系社區(qū)景觀體系目前，市場較為通行的園林風格為歐式，但隨著人們生活品質提高，目前，市場較為通行的園林風格為歐式，但隨著人們生活品質提高，一線城市的園林風格呈現(xiàn)多樣化，東南亞園林目前較為流行，主要一線城市的園林風格呈現(xiàn)多樣化，東南亞園林目前較為流行，主要有泰式，巴厘島等有泰式，巴厘島等泰式皇家園林泰式皇家園林建議項

58、目采用：建議項目采用：泰式皇家園林泰式皇家園林多層次的水面，通過臺地、下沉增加落差，富于變多層次的水面，通過臺地、下沉增加落差，富于變化的應用化的應用泉泉臺地及池臺地及池水鏡面水鏡面溪溪下沉下沉瀑瀑泰式皇家園林泰式皇家園林中央水景形成足夠的展示效果，水面開闊，淺水可見底，減少中央水景形成足夠的展示效果，水面開闊，淺水可見底，減少開挖和后期維護成本開挖和后期維護成本以游泳池作為中央水景，既能發(fā)以游泳池作為中央水景，既能發(fā)揮功用，有開闊形成足夠的景觀面揮功用，有開闊形成足夠的景觀面由中央景觀區(qū)向其它區(qū)域園林景觀延伸；由中央景觀區(qū)向其它區(qū)域園林景觀延伸；泰式皇家園林泰式皇家園林風格協(xié)調精致的雕塑及小

59、品增添了奢華的格調和異域風情風格協(xié)調精致的雕塑及小品增添了奢華的格調和異域風情客戶價值觀：文化、品位、協(xié)調、吉祥、風水客戶價值觀：文化、品位、協(xié)調、吉祥、風水泰式皇家園林 注重細節(jié)處理，營造華貴的異域生活情調魚紋狀的地漏路燈裝飾貝殼呼叫器路燈泰式皇家園林注重參與性，設置一些用于社區(qū)交流和休憩的公共景觀，滿足精神享受需要中央主題景觀中央主題景觀入口處景觀設計，體現(xiàn)大氣，尊貴感入口處景觀設計，體現(xiàn)大氣，尊貴感立體園林多種物種和園林元素搭配，共同營造立體園林空間134園林植物多樣性構成園林植物多樣性，豐富視覺感受和感官注重紅線外景觀改造，營造整體社區(qū)城市化效果注重紅線外景觀改造，營造整體社區(qū)城市化效

60、果價值體系三價值體系三 公共部位公共部位大堂大堂底部大堂采用石材貼面，墻面選擇高檔仿真石漆涂料，整體立面體現(xiàn)較高品質感。 首層與地下車庫大堂精裝修設計，體現(xiàn)項目的品質與尊貴感，但用材檔次略低于首層大堂；1f1fb1b1雙大堂設計雙大堂設計雙層挑空精裝大堂及車庫大雙層挑空精裝大堂及車庫大堂堂大堂設計突出“儀式感”，雙層挑空的縱向尺度，形成空間的開闊尺度，形成空間的開闊氣勢 1f1fb1b1價值體系四價值體系四 會所會所 由于大虹橋開發(fā)和金豐國際社區(qū)的高端客層可能的引入，以及西郊國際農產品交易中心的大量商家客群的吸聚，中后期客戶層級的提高，對高端會所亦將有所需求；星級私人會所，包含商務宴會、高檔s