商業(yè)如何做市場調查.doc

商業(yè)如何做市場調查商業(yè)地產(chǎn)招商，往往開業(yè)容易，經(jīng)營難，很多商業(yè)地產(chǎn)因為過于迷戀招商速度，在項目操作前期，不去科學的制定商場規(guī)劃，業(yè)態(tài)組合混亂，為開業(yè)后經(jīng)營混亂埋下不可挽回的伏筆。一些只懂推廣工作卻根本沒有商場運營經(jīng)驗的策劃公司，只會從概念上來入手操作，工作重點偏重于概念炒做及傳播工作，會自以為是的將商場規(guī)劃成另類定位模式，卻根本不會從基本的運營科學運營業(yè)態(tài)進行操作。受項目進度回款提成的誘惑，根本不會也不懂得對商場進行整體規(guī)劃，只是為了進度而招商，招商完成后收錢就走，留下整個爛攤子，留給商場的是扯不斷的麻煩與經(jīng)營苦惱。商業(yè)地產(chǎn)操作與產(chǎn)品策劃是完全不同的模式，產(chǎn)品策劃無有經(jīng)驗模照，但商業(yè)地產(chǎn)卻恰恰相反，想操作商業(yè)地產(chǎn)必須有專業(yè)的商場操作經(jīng)驗，因為，科學的營業(yè)模式與商場管理模式是商場存活的必須前提，如果沒有商場運作的人來操作商業(yè)地產(chǎn)，風光的概念炒作招商后，商場成活的幾率微乎其微!商業(yè)地產(chǎn)想順利招商，開業(yè)后持續(xù)有效的經(jīng)營，必須進行科學的規(guī)劃，完善細致的商場規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)避免開業(yè)后迅速倒閉的前提，而規(guī)劃前的市場調研作，則是整個項目操作最關鍵的重中之重。商業(yè)地產(chǎn)，風風火火的招商開業(yè)后，存在著活不過三年的宿命之說，有的甚至不到半年就會倒閉，商業(yè)地產(chǎn)操作時不要著急運作，首先要進行總體科學的規(guī)劃，進行嚴謹?shù)恼{研工作是做出合理商場規(guī)劃的前提。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的市場調研分為：商場調研、商圈調研、消費群體調研三大項商業(yè)地產(chǎn)的操作與普通的社區(qū)房地產(chǎn)完全不同，社區(qū)房產(chǎn)在調研中更偏重于消費群體的調研，而商圈是做為房產(chǎn)的便利性賣點來定位的。針對商場的調研以經(jīng)營狀況優(yōu)良與經(jīng)營狀況差的兩大類商場做為調研分析的母本。1）、分析各商場的定位并測算其定位的精準性對所在城市的各主要商場逐一進行定位統(tǒng)計，并分析出定位的精準性，并測算定位與經(jīng)營的關聯(lián)影響、經(jīng)營狀況與定位是否存在沖突性，統(tǒng)計分析當?shù)厥袌鲎钍軞g迎的商場定位模式，以此做為規(guī)劃的依據(jù)。2）、業(yè)態(tài)分布的調研業(yè)態(tài)調研不要只是羅列各調研商場的大體業(yè)態(tài)組合，而是要根據(jù)不同的商場經(jīng)營狀況來統(tǒng)計，分析出經(jīng)營狀況優(yōu)良的商場業(yè)態(tài)組成比例，以及經(jīng)營狀況差的商場的業(yè)態(tài)組合情況，觀察分析優(yōu)秀業(yè)態(tài)組合對吸引客流所產(chǎn)生的效應力，并以此做為對照，統(tǒng)計出當前最佳業(yè)態(tài)組合的可能性計劃，做為之后的業(yè)態(tài)規(guī)劃本土依據(jù)。3）、動線設計將現(xiàn)有商場所有的動線模型進行統(tǒng)計，根據(jù)商場經(jīng)營優(yōu)差的狀況，總結出不同的動線模型所針對的顧客消費的影響力，并篩選出最佳的動線模型，做為之后的動線規(guī)劃本土依據(jù)。4）、功能區(qū)劃分，除業(yè)態(tài)布局外，根據(jù)所調研的商場，總結服務區(qū)、客流分區(qū)、配置區(qū)（接待區(qū)、寄存區(qū)）功能的劃分，并以此為依據(jù)，考察各商場此類功能區(qū)的差異化與所產(chǎn)生的經(jīng)營輔助效益，并將其計入調研報告，做為規(guī)劃依據(jù)。5）、運營模式的調研將所有調研過的商場進行分類，統(tǒng)計各商場所采取的運營模式，管理模式、收費方式等因素，統(tǒng)計出經(jīng)營狀況最好的商場的運營模式，并對照經(jīng)營狀況較差商場進行評估模式不同所產(chǎn)生的影響，以及不同的運營模式所產(chǎn)生的招商效果與持續(xù)經(jīng)營能力。商圈調研分為項目所在商圈調研與本城市各商圈調研兩大單項。對項目所在地調研1）、采取定點觀測法，測算出項目現(xiàn)場日均人流量與車流量,以此測算自然顧客流數(shù)量；2）、分析出項目所在商圈主要購買力拉動群體，尋找初元化的顧客群體，此類群體可作為天然顧客組成元素成為規(guī)劃中的單項業(yè)態(tài)組成依據(jù)。3）、統(tǒng)計出項目所在地直徑兩公里內的各種基本狀況（商業(yè)、社區(qū)、金融、交通），并測算出直徑內業(yè)態(tài)分布與經(jīng)營情況，測算出經(jīng)營狀況較好的業(yè)態(tài)與較差的業(yè)態(tài)。4）、對直徑內不同業(yè)態(tài)商戶調研，了解行業(yè)信息，并測算其對該項目的評估與期望。對城市其它商圈調研1）、將所在城市商圈進行劃分，對每個商圈進行詳細評估，分析出各商圈的主要購買力拉協(xié)群體，并將商圈的主要營利業(yè)態(tài)組合進行統(tǒng)計，分析出各種品牌業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況及市場受歡迎度，以此在推算當?shù)氐淖罴呀?jīng)營業(yè)態(tài)。消費者調研消費者調以消費習慣與消費喜好兩項內容為測算母體，做為商場定位與業(yè)態(tài)比例分配的依據(jù)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)操作不同，商業(yè)地產(chǎn)的消費者調研我們列在調研計劃的最后一項，統(tǒng)計各不同年令段對該城市商場的看法，了解各年令段消費習慣、常選購物場所、對喜愛類型商場的期望點（貨品、服務、價格、定位等），以此對照分析目前各商場尤期是同類商場經(jīng)營模式的空白點，作為尋找合適的模式的依據(jù)點。綜上，調研工作每一個單項都與其它單項互為聯(lián)系，單項的結果將直接左右其它單項的調研結論，綜合每一單項調研的量性結論，將調研工作詳細科學的進行完畢后，才可根據(jù)調研結果進行商業(yè)地產(chǎn)的定位，確立商場的最佳運作模式與業(yè)態(tài)組合，此時，就可以根據(jù)同城商場的調研情況進行整合優(yōu)化，并根據(jù)消費群體定位做出最佳商業(yè)模式，唯有科學的規(guī)劃，才能保證持續(xù)經(jīng)營，吸引商戶的加盟興趣。做商場規(guī)劃要慎之又慎如果沒有真正的商場運營3年以上經(jīng)驗，就不要指望策劃公司會把商場的規(guī)劃做好，一些所謂的地產(chǎn)策劃公司連根本的業(yè)態(tài)組合都不懂，更不要指望其在運營模式的系統(tǒng)性，我們可以看到由非專業(yè)策劃公司做的業(yè)態(tài)混亂、動線設計紕露百出，死角處處都有，專業(yè)的營銷公司會根據(jù)商場各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布，在通道規(guī)劃與動線設計上進行精心布置，確保沒有死角，最大化保證客流的到達率，并消弱商戶擔擾。不要過于迷信另類定位之說差異化策略是策劃公司慣用的思維方式，為了招商轟動性，策劃公司會在定位上選擇另類的定位以制造眼球效應，但直接后果就是會造成招商容易經(jīng)營難，因為項目的定位需要與運營體系、模式系統(tǒng)化，缺一不可，而策劃公司基本偏重于招商推廣，卻對商場運營一知半解，盲目招商后只會令后期的運營步步維艱。商業(yè)地產(chǎn)要注重穩(wěn)扎穩(wěn)打的步驟，面積在3000平以下的小型商場，可以操作成比較個性與另類的模式，因為經(jīng)營面積較小，商鋪數(shù)量劃分少，操作起來相對風險較小，例如規(guī)劃成女性商場或時尚商場。8000平以上的商場絕對不要冒險采取異類模式，科學的定位度與業(yè)態(tài)組合是操作的基本條件，不要一時迷信于某些策劃公司的另類思想，而導致開業(yè)容易倒閉快的局面，因為商業(yè)地產(chǎn)需要的是踏踏實實的運營而并非靠概念支撐！運營模式商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)