行業(yè)經濟論文-商業(yè)地產對城市發(fā)展的影響力研究.doc

行業(yè)經濟論文-商業(yè)地產對城市發(fā)展的影響力研究商業(yè)是城市最古老、最基本的功能，城、市兩個概念合在一起才能成為城市，市是指進行交易的場所，是商品流通的中心，縱觀中外，古代城市初期功能主要包括政治中心、市場中心、文化中心、軍事要塞，最早的烏爾城、唐代長安、宋代幽州，意大利的威尼斯、熱那亞、佛羅倫薩，德國的律貝克就是在古代商業(yè)交通的基礎上發(fā)展起來的典型城市。商業(yè)地產是現(xiàn)代“市”的載體，其對一個城市發(fā)展的影響可謂彌足深遠，其研究具有現(xiàn)實和長遠意義。商業(yè)地產與城市發(fā)展演化路徑的關系商業(yè)地產是城市化進程中重要的推動力量。商業(yè)地產的開發(fā)，遠遠大于工業(yè)和住宅業(yè)。因為商業(yè)地產帶動的是一個城市或者是一個較大的區(qū)域，住宅和工業(yè)建筑主要是滿足城市居民居住的需要和生產的需求，商業(yè)地產帶動了大規(guī)模的基礎設施建設，保障了城市化進程。商業(yè)地產是城市商業(yè)重要的商務環(huán)境，比如北京CBD建設、中關村商務環(huán)境的營造均在很大程度上依托于酒店、寫字樓、商場等商業(yè)地產項目的建設。其質量、數(shù)量、分布、使用效率影響城市的商業(yè)功能的充分發(fā)揮。按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均GDP的關系，當一個國家和地區(qū)的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下時，商業(yè)處于與農業(yè)經濟相匹配的原始狀態(tài)；當人均GDP從1100美金到2000美金，城市化在45%以下時，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農業(yè)時代的廟會、地攤、集貿市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當人均GDP從2000美金到4400美金時，為適應城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上時，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如SHOPPINGMALL、旅游地產、商務地產、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力。通過對傳統(tǒng)商業(yè)地產的改造，提升了商業(yè)業(yè)態(tài)等級，城市的配套功能得到了完善，通過對舊城商業(yè)的改造和商業(yè)業(yè)態(tài)的重組，商業(yè)網點的布局也得以優(yōu)化。此外，隨著城市化進程的加快，大量的農村人口進入城市，創(chuàng)造出更多的城市消費群體，創(chuàng)造了更多的就業(yè)機會。而綜合商業(yè)的輻射帶動作用更使其配套的農副產業(yè)、加工業(yè)、運輸業(yè)、包裝業(yè)、廣告業(yè)等得以產業(yè)化發(fā)展，從而帶動了區(qū)域經濟的增長，反向推動了城市化的進程。商業(yè)地產對城市布局的影響城市的商業(yè)規(guī)劃實際上是城市資源的有效利用，規(guī)劃城市商業(yè)發(fā)展的總量和布局，都直接關系到整個城市發(fā)展和布局問題。必須要有好的商業(yè)網點規(guī)劃，并且加強執(zhí)行力，這是可持續(xù)發(fā)展的重要制度保證。截至2006年12月31日，全國38個重點城市已全部編制完成商業(yè)網點規(guī)劃，241個地級城市中已有161個城市編制完成商業(yè)網點規(guī)劃，編制完成率達71.3%，政府營造的商業(yè)投資環(huán)境的逐步規(guī)范，商業(yè)網點布局更加趨于合理，從而也在很大程度對城市布局產生影響。過去我國的商業(yè)地產長期以來缺乏規(guī)劃，建設管理相對混亂，由此引發(fā)很多問題，比如交通主干道旁邊出現(xiàn)不合理的商業(yè)設施，造成主干道擁堵，給城市總體經濟帶來的危害遠遠大于商業(yè)物業(yè)所能帶來的收益。本文認為，商業(yè)網點規(guī)劃對城市發(fā)展布局有著至關重要的作用，不同商業(yè)形態(tài)對城市市政的支持和要求不一樣。比如，大城市近年來在布局上呈現(xiàn)多中心化的趨勢，商業(yè)地產的開發(fā)在很大程度上促進了這一趨勢的形成，如在北京，2006年隨著新項目的完工，未來望京、中關村、亞運村等區(qū)域板塊將形成多個總面積超過西單的新商業(yè)中心，北京原有商業(yè)相對集中的態(tài)勢將得到改變，商業(yè)“多中心”的格局將正式形成。商業(yè)的多中心和城市多中心過程是相輔相成的，隨著城市居住區(qū)域的變遷，城市傳統(tǒng)的商業(yè)中心已經無法滿足新興居住區(qū)的消費和購物需求。新建小區(qū)規(guī)模的擴大、交通的大幅改善、服務人群較高的消費能力以及商業(yè)競爭環(huán)境相對平緩，均為一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供了空間，使服務于城市副中心區(qū)域的商業(yè)中心逐步形成。2005年至2007年初兩年的時間里，我國已培育出近700個國家級和省級社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)，在政府推進和需求拉動的雙重力量下，社區(qū)商業(yè)將在未來獲得更大的發(fā)展，并進一步推動城市的多中心布局。另一方面，只有在符合城市總體規(guī)劃的大前提之下，才能制定出與城市發(fā)展相一致的商業(yè)網點規(guī)劃，才能形成有利于城市發(fā)展的商業(yè)地產建設。有專家認為，大型購物中心的規(guī)劃不能僅僅列入商業(yè)網點規(guī)劃，而必須納入城市中心規(guī)劃。有些規(guī)劃沒有起作用，主要是因為政府工作不到位，商業(yè)和規(guī)劃部門的協(xié)調機制沒有形成：商業(yè)部門懂規(guī)劃，但是沒有調動資源的權力，而政府規(guī)劃部門則相反，有權力調動資源，卻沒有認識到商業(yè)地產的重要性。綜合城市總體規(guī)劃資源，進行商業(yè)網點規(guī)劃要具有科學性，并要有執(zhí)行性和可操作性，要與城市規(guī)劃銜接起來，提供周圍交通和人口的支持，另外要考慮到競爭的合理性，如果不加限制的發(fā)展，會產生擾民、影響環(huán)境等諸多問題。例如北京后海的無限發(fā)展，導致了經營秩序的混亂，嚴重影響了形象和經營。商業(yè)地產對城市競爭力的影響城市商業(yè)競爭力是考量城市商業(yè)的新視角。城市的競爭力，包括生產力、流動力、活力都在不同程度上與商業(yè)的整體規(guī)模、整體素質有直接關系。城市的流通率是構成城市生產力的重要部分，流通的規(guī)模、結構和營銷理念直接影響到城市功能的發(fā)揮。目前北京、上海、香港、廣州在城市定位，高科技產業(yè)、高級人才、金融中心、國際會展等許多領域都展開了激烈爭鋒，所以城市競爭力成為一個熱點的話題。商業(yè)及商業(yè)地產是發(fā)揮城市凝聚力和輻射力的主要載體。商業(yè)地產是城市商業(yè)的一個關鍵環(huán)節(jié)，所有的商業(yè)的房地產環(huán)節(jié)組合在一起形成一個大產業(yè)。作為一個高附加值產業(yè)，商業(yè)地產能直接給城市帶來利潤和財富增強城市的競爭力。商業(yè)地產相對價格高低決定城市的商業(yè)成本，直接影響商業(yè)企業(yè)的收益，影響城市創(chuàng)富能力和競爭力。無論中心城市的主導產業(yè)是什么，如何布局，商業(yè)流通業(yè)都是城市生命力和競爭力的集中體現(xiàn)，都承擔著人流、商流、物質流、資金流交換的重要職能。中心商業(yè)、商務區(qū)是城市經濟發(fā)展的中樞，是城市經濟開放程度和城市經濟實力的象征，他們影響和改變現(xiàn)代城市的生產和組織方式，產生聚集效應，并對城市空間結構要素，起主導或核心作用，為提升吸引力而形成的現(xiàn)代化商業(yè)建筑群，往往能夠成為城市中最富活力和現(xiàn)代氣息的城市景觀。當前在商業(yè)地產開發(fā)領域中，大型房地產開發(fā)企業(yè)與連鎖零售企業(yè)聯(lián)手，打造“強強聯(lián)合”的模式進行共同開拓市場的深度合作，在近幾年中已經逐漸成為趨勢：如萬達集團采用商業(yè)和房地產開發(fā)相結合的“訂單地產”模式，通過和沃爾瑪、時代華納等12家跨國商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國各大中城市投資建設萬達商業(yè)廣場項目；2006年百聯(lián)集團與綠地房地產在南京、合肥展開合作；世茂房地產相繼與法國歐尚、英國百安居、韓國CJCGV株式會社、法國迪卡儂體育用品公司、美國麥當勞、馬來西亞百盛商業(yè)集團、臺灣星巴克咖啡等結成戰(zhàn)略同盟等。而隨著商業(yè)地產市場競爭程度的加強，預計這一趨勢將在今后繼續(xù)向深度發(fā)展，對于提升城市競爭力具有深遠意義。城市的投資規(guī)模也是城市競爭力的重要體現(xiàn)，商業(yè)地產的發(fā)展有利于提高城市的投資規(guī)模，從而帶動城市建設。數(shù)據(jù)顯示，1999-2006年全國商業(yè)營業(yè)用房投資額占整個房地產投資額的11%以上，并且投資增速在現(xiàn)代化城市中的速度遠大于房地產整體。如北京2006年完成商業(yè)營業(yè)用房投資為225.96億元，增長100.1，遠高于北京房地產開發(fā)投資12.5%的平均增幅；上海2005年完成商業(yè)營業(yè)用房投資155.07億元，增長51.1%，也遠高于上海2.3%的房地產市場平均增幅。商業(yè)地產對城市形象的影響除了對城市經濟的推動作用外，商業(yè)地產的建設還直接關系到城市的形象，是提高城市形象、品位以及表現(xiàn)城市文化底蘊的載體，是城市的名片和品牌。很多城市的商業(yè)形態(tài)，比如香港的太古廣場、銅鑼灣，上海的南京路，北京的王府井，都是這個城市的重要象征元素。城市的商業(yè)地產雖然也有傳統(tǒng)與歷史之分，如北京的王府井、秀水街，上海的城隍廟、南京路，太原的柳巷、海子邊是歷史悠久的商業(yè)地產；而北京的金源、東莞的華南、太原的國貿、銅鑼灣廣場則是新的商業(yè)地產典范。但無論傳統(tǒng)的還是現(xiàn)代的，無論舊有的還是新建的，這些商業(yè)地產無不成為一個城市文化與文明的窗口。商業(yè)地產對城市發(fā)展有著深遠的影響，而城市對商業(yè)地產發(fā)展的作用同樣不可忽視，在某些方面，城市對商業(yè)地產的發(fā)展影響甚至是決定性的，有什么樣的城市就有什么樣的商業(yè)地產。應該看到，在未來二三十年的時間里，城市化始終是中國區(qū)域經濟發(fā)展的主旋律，隨著經濟的高速發(fā)展，人口和資金不斷